TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No.-/3 3 2: 2015 ~ SUNARP-TRL : Lima, 9.8 JUL. 2015 APELANTE Fe EDUARDO ALBERTO VARGAS ENCALADA. TITULO _N°73706 del 22/1/2015 RECURSO 2 HLT.D. N° 27856 del 6/4/2015. REGISTRO : Predios de Lima ACTO(s) : Compraventa. & > Y, SUMILLA a 3 Sy)_<” IMPROCEDENCIA DE COMPRAVENTA “Resulta improcedente fa inscripcién de una compraventa en mérito de un parte notarial proveniente de un proceso judicial de otorgamiento de escritura publica, cuando en la minuta inserta exista discrepancia entre el precio de venta consignado en nuimeros y en letras’. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién de la compraventa otorgada por la Jueza titular de! Vigésimo Primer Juzgado en lo Civil de Lima, Juana Maria Torreblanca Nufiez, en rebeldia de la empresa Vallejo S.A. Ingenieros y a favor de la sociedad conyugal conformada por Eduardo Alberto Vargas Encalada y Maria Elena Farias Villagomez, respecto del Lt. 36 de la Mz. U, ubicado en la 2da etapa, calle 7, distrito de Chortillos, provincia y departamento de Lima, inscrito en la ficha N° 310754 que continua en la partida electronica N° 42149969 del Registro de Predios de Lima A dicho efecto se presenta parte notarial de la escritura piiblica de compraventa del 18/12/2014 otorgada ante el notario de Lima Manuel Noya De la Piedra DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de Lima Karina Soledad Figueroa Almengor formulé observacién en los términos siguientes: “Respecto a la escritura pUblica del 15/12/2014, kardex 78947, previamente deberd indicarse correctamente el precio de venta, por cuanto en la minuta de compraventa del 15/10/1984 se indica en numeros S/. 58'800.00; sin embargo, en letras cincuentiocho millones ochocientos y 00/100 Soles Oro (es desir S/.58°000,800.00). .Sirvase aclarar mediante un nuevo trasiado notarial. Art. 48 D. Leg 1049. Base legal: Arts. 2010 y 2011 del C.C. numeral V del Titulo Preliminar, Arts. 31, 32 y 40 del Reglamento General de los Registros Publicos”.Vi FUNDAMENTOS DE LA APELACION ’ El recurrente sustenta el recurso de apelacién sobre la base, de los* siguientes fundamentos: La Registradora ha omitido la aplicacién de lo dispuesto en el arti del Cédigo Civil, el cual sefiala que “Las clausulas de los actos juridicos se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas". Esta norma se aplica, con mayor razén cuando se trata de interpretar las variaciones de la moneda de nuestro pais, con motivo del grave problema inflacionario que ocurrié en nuestro pais en la década de 1980. ANTECEDENTE REGISTRAL Ficha N° 310754 que continua en la partida electronica N° 42149969 del Registro de Predios de Lima En la ficha N° 310754 que continua en la partida electronica N° 42149969 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el Lt. 36 de la Mz. U, ubicado en fa 2da etapa, calle 7, distrito de Chorrillos, provincia y departamento de Lima En el asiento 1-c) consta inscrito el dominio del referido predio a favor de la Constructora Santa Leonor S.A. ctrénica N° Foja 121 del tomo 235 que continua en la partida 02457873 A fojas 121 del tomo 235 que continua en la partida electronica N° 02457873 se encuentra inscrita la sociedad Vallejos S.A. Ingenieros. En el asiento B00003 consta inscrita la fusion por absorcion de la sociedad Constructora Santa Leonor S.A., en mérito del acta de junta de accionistas del 7/9/2005 aclarada y ratificada por acta del 7/10/2005 insertas en las escrituras puiblicas del 17/11/2005 y 27/1/2006 respectivamente, otorgadas ante el notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata y con el informe oral del abogado Fernando Castillo Camacho. De !o expuesto y del analisis de! caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente: - Si procede fa inscripcién de una compraventa en mérito de un parte notarial proveniente de un proceso judicial de otorgamiento de escritura piiblica, cuando en la minuta inserta existe discrepancia entre et precio de venta consignado en numeros y letras. ANALISIS 1. La calificacion registral constituye el examen minucioso y riguroso queRESOLUCION No.- /23) - 2015 — SUNARP-TR-L efecttia el Registrador y, en su caso, el Tribunal Registral como érgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Cédigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcién, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencién a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos'. A su vez, el primer parrafo del articulo 32 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Publicos indica que la calificacion registral comprende entre otros, el siguiente aspecto: “) d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, asi como los documentos que conforman el titulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; ()". Como situacién excepcional, la normativa vigente contiene un tratamiento distinto @ los titulos que contengan mandato judicial de inscripci6n. En este sentido, se aprecia que el segundo parrafo del articulo 2011 del Cédigo Civil sefiala que "Lo dispuesto en el parrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucién judicial que ordene inscripcién (...)" 2. Mediante el presente titulo se solicita la inscripci6n de la compraventa otorgada por la jueza titular del Vigésimo Primer Juzgado en lo Civil de Lima Juana Maria Torreblanca Nufiez en rebeldia de la empresa Vallejo S.A. Ingenieros, a favor de la sociedad conyugal conformada por Eduardo Alberto Vargas Encalada y Maria Elena Farias Villagomez, respecto del predio inscrito en la ficha N° 310754 que continua en la partida electronica N° 42149969 del Registro de Predios de Lima. La Registradora denegé la inscripcion senalando que existe discrepancia respecto del precio de compraventa del predio submateria, toda vez que en la minuta de! 15/10/1984 inserta en la escritura publica del 18/12/2014, se ha consignado en numeros la suma de S/.58'800.00, mientras que en letras la suma de Cincuenti Ocho Millones Ochocientos y 00/100 Soles Oro. 3. En principio, debemos sefialar que el otorgamiento de escritura publica es el resultado del proceso judicial mediante el cual e! Juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser otorgado por el Juez en rebeldia de la parte obligada; es decir, en estos casos el magistrado actila sustituyendo a uno de los contratantes con la finalidad de formalizar el acto 0 contrato suscrito originalmente por aquél © En el mismo sentido, e! segundo pérrafo del articulo V del Titulo Preliminar del T.U.0. del Reglamento General de los Registros Publicos, establece que la calificacion comprende la \erificacion del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como [2 validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscriocion,Asi, la demanda de otorgamiento de escritura publica tiene por objeto que el emplazado cumpla con su obligacién de hacer, es decir, la formalizacién det documento privado elevandolo a escritura publica; asimismo, tal formalidad constituye un requisito para que el acto juridico se inscriba en el Registro correspondiente, como regla general’ La escritura publica, sera el reflejo o consecuencia material del cumplimiento de esa obligacién sea legal 0 convencional reconocida en el proceso. El juez al otorgar la escritura publica, procederé a hacer cumplir dicha obligacién. Su funcién se limitara a sustituirse en la voluntad del obligado rebelde y renuente a cumplir con dicha obligacién de formalizar, siendo que su intervencién no tiene ninguna incidencia juridica respecto del contrato © sobre los derechos reales y personales nacidos de este, circunscribiendose a reconocer la existencia y validez de una simple obligacion de escriturar, y posteriormente a hacer cumplir dicha obligacion en caso que el obligado no quiera 0 no pueda hacerlo. Conforme a ello, el articulo 1412 del Cédigo Civil contempla un proceso judicial a fin de compeler al obligado para que cumpla con la formalidad tequerida. En tal sentido, la actuaci6n del juez se limita a otorgar el instrumento public, pues en estos casos la sentencia se concreta a ‘ordenar el otorgamiento de la escritura publica y no a disponer la inscripcién del acto 0 contrato contenido en ella; razén por la cual, no puede asimilarse sus efectos a los del mandato judicial de inscripcion. 4. Al respecto, esta instancia ha establecido en reiterada y uniforme jurisprudencia® que la demanda de otorgamiento de escritura publica tiene por finalidad que el emplazado cumpla con la obligacién de hacer, referida a la formalizacion de! documento privado, a fin de que el acto juridico conste en instrumento piblico en mérito del cual se admita su inscripcion en el Registro, pudiendo ser otorgado por ef Juez en caso de rebeldia del emplazado, siendo que en estos casos, la escritura publica que se otorga no constituye un parte judicial, pues la actuacién del Juez se restringe a otorgar el instrumento respectivo de conformidad con lo dispuesto en la sentencia. En este orden de ideas, en el Décimo Pleno del Tribunal Registral llevado a cabo los dias 8 y 9 de abril de 2005, se aprobé el siguiente precedente de observancia obligatoria CALIFICACION DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICA “La escritura publica otorgada en ejecucion de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura publica no constituye titulo judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificacion contenidas en el segundo parrafo del articulo 2011 de! Cédigo Civil’. De acuerdo a lo seftalado precedentemente, la calificacion registral de un parte notarial proveniente de un proceso judicial de otorgamiento de escritura publica debera de efectuarse conforme a lo establecido en el 2 Asticulo 2010 det Cédigo Civil- Titulo que da mento ata inscripcién “La inscripcién se hace en virud de titulo que conste en instrumento piiblico, salvo disposicion contraria’, 3” Asi tenemos: Resoluciones Nrs. 100-99.ORLCT/TR del 12/4/1989, 189-2001-ORLC/TR del 30/4/2001 y 375-2003-SUNARP-TR- dei 20/6/2003, entre otra.RESOLUGION No.- /33,}- 2015 - SUNARP-TR-L primer parrafo del articulo 2011 del Cédigo Civil; por lo que en el presente caso correspondera verificar entre otros aspectos- que el acto o derecho inscribible asi como los documentos que conforman el titulo, se ajusten a las disposiciones legales sobre la materia y cumplan los requisites establecidos en dichas normas. 5, Como se ha indicado en el considerando 2 que antecede, en el presente caso, la Registradora sefialé que existe discrepancia respecto al precio de venta indicado en la minuta del 15/10/1984 inserta en la escritura publica del 18/12/2014, toda vez que se consigna en niimeros, un monto que difiere del indicado en letras. El articulo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula el contenido del asiento de inscripcién de la siguiente manera: “Articulo 13.- Contenido del asiento de inscripcién El asiento de inscripcién, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase determina este Reglamento, contendra: G) ©) El precio o la valorizacién, cuando corresponda; (...)". (Resaltado nuestro). 6. El articulo 36 del Decreto Legislativo 1049, que contiene una disposicién general de todo instrumento publico notarial, seftala: “Articulo 36.- Fechas del instrumento publico La fecha del instrumento y la de su suscripcién, cuando fuere el caso, constaran necesariamente en letras. Debera constar necesariamente en letras y en nimero, el precio, capital, area total, cantidades que expresen los titulos valores; asi como porcentajes, participaciones y demas datos que resulten esenciales para la seguridad del instrumento a criterio del notario”. (Resaltado nuestro). A tenor del texto citado, se desprende la obligatoriedad de la norma en cuesti6n al indicar que “debera constar necesariamente’ ciertos elementos de! contrato (como es el precio) al realizarse la extension del instrumento notarial. Ademas, el fundamento de la exigencia contenida en el antedicho articulo 35, consistente en sefialar tanto en numeros como en letras algunos datos referidos a cantidades o montos incluidos en el acto juridico a formalizar, como en el caso del precio de compraventa, es otorgarle mayor seguridad al instrumento publico notarial, el que constituye un instrumento formal, hecho que también encuentra sustento en el caracter de autenticidad del que se encuentran revestidos estos instrumentos, acorde con lo previsto en el articulo 2* del Decreto Legislativo del Notariado. “Aaticulo 2 El Notario Ei notario es el profesional del derecho que esta autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se colebran, Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos 2 los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los trasiados correspondientes. Su funcién también comprende la comprobacién de hechos y la tramitacién de asuntos no Contenciasos previstos en las leyes de la materia7. Al respecto, cabe sefialar que conforme lo establece el articulo 1529 del Cédigo Civil: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”, de ello se infiere que el precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, del cual no debe existir duda alguna, raz6n por la que debe encontrarse claramente establecido. Por ello al consignario en letras y en numeros se otorga seguridad y certeza de su real monto, la que se veria vulnerada si sélo obrara en letras 0 sélo en numeros, de alli que el cumplimiento de este requisito que al efecto prevé el articulo 36 del Decreto Legislativo del Notariado si resulta obligatorio. 8. Revisada la escritura publica de compraventa del 18/12/2014 adjunta, se aprecia que entre los insertos consta la minuta de compraventa del 15/10/1984, en la cual se aprecia lo siguiente: “) Insertos Del expediente sobre otorgamiento de escritura publica, Inserto: Minuta de compraventa: Fojas 04 al 06: Tercera.- Por el presente instrumento legal, la vendedora, da en venta real y enajenacién perpetua en favor de los compradores, el lote de terreno, y la casa construida sobre el mismo a que se ha hecho referencia en la clausula anterior, asi como sus aires costumbres, servidumbres, entradas y salidas y todo cuanto de hecho y de derecho le corresponda, habiéndose pactado como precio la suma de S/.58’800.00 (Cincuenti Ocho Millones Ochocientos y 00/100 Soles Oro), y que los compradores ha cumplido con pagar en su integridad en favor de la vendedora (...)". (Resaltado nuestro) Conforme a lo expuesto, se aprecia que efectivamente existe una discrepancia respecto al precio de venta del predio submateria, toda vez que se ha indicado en nimeros la suma de S/.58'000.00, mientras que en letras la suma de Cincuenti Ocho Millones Ochocientos y 00/100 Soles Oro (58'000,800.00); hecho que no permite tener certeza de cual fue el precio real, el mismo que conforme a lo sefialado precedentemente constituye un elemento esencial de todo contrato de compraventa (Resaltado nuestro) 9. Cabe sefialar que en el presente caso no resulta aplicable el precedente de observancia obligatoria aprobado en el Primer Pleno del Tribunal Registral® llevado a cabo mediante sesién ordinaria presencial realizada los dias 13 y 14 de setiembre de 2002°, por cuanto la discrepancia antes sefialada constituye un impedimento para la procedencia de la inscripcion rogada, toda vez que el precio de venta es un requisito que necesariamente debera de constar en el respectivo asiento de inscripcién; en tal sentido, corresponderd aclaracién con la formalidad correspondiente. \LORAGION JUDICIAL DE LA MINUTA “Valorada la autentcidas y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de eseritura publica, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, a! tratarse de aspectos vinculados a la propia decisin judicial”. ‘Publicado en el diario oficial El Peruano” el 22/1/2003.RESOLUCION No.- /33)- 2015 — SUNARP-TR-L Por consiguiente, corresponde confirmar la observacién formulada por la Registradora Estando a lo acordado por unanimidad; Vil. RESOLUCION CONFIRMAR la observacion formulada por la Registradora Publica del Registro de Predios de Lima al titulo sefialado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el andlisis de la presente resoluci6n. ZZ y VATIERRA VALDIVIA LUIS ALBERTO ANJAGA HUARIPATA Vocal del Tribondl Registral ‘Tribunal/Resoluciones2015/73706-2016.doc JM.ot