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Tema02 FUKSMAN-CABA
Tema02 FUKSMAN-CABA
INTRODUCCION.-
EVOLUCION HISTORICA.-
Entre los Hebreos, en lo relacionado con los derechos sobre inmuebles, los
negocios se celebraban en las puertas de la ciudad, con la presencia de la
gente del pueblo. De esa manera se exteriorizaba, se publicitaba la
compraventa efectuada.
Tambin entre los Asirios, a partir del siglo XIV a. C., la publicidad se efectuaba
por medio de heraldos, se anunciaban tres veces por mes la celebracin de los
negocios relacionados con inmuebles, citando a quienes se creyeran con
derecho. Si nadie se presentaba, se dictaba un edicto que implicaba la
caducidad de todo otro derecho que se pretendiera respecto del fundo. El
edicto se redactaba en 3 ejemplares, uno para el transmitente, otro para el
comprador y el tercero para la autoridad competente, el que se guardaba en un
archivo pblico.
Entre los romanos existan tres modos de adquirir, el primero se efectuaba ante
seis testigos, uno de los cuales tenia la funcin de "pensador", ante quien se
expresaba la voluntad de adquirir. En otro modo, esa voluntad se manifestaba
ante el magistrado del pueblo, pretor o gobernador de provincia. El adquirente
manifestaba que el inmueble era suyo, vindicatio, el pretor preguntaba al
transmitente si hacia la contravindicatio: ante la negacin o silencio, el pretor
efectuaba la addictio al adquirente. Este modo de adquirir
se mantuvo hasta el promedio del siglo IV de nuestra era, para luego caer en
desuso.
Junto a estos modos de adquirir se utilizaba en Roma la traditio, era una forma
consensual de adquirir para la transmisin de fundos de provincia. En estos
casos no se trataba de dominium, sino de possesores o de usufructuari .pero
no de domini.(3)
A mediados del siglo XIX, en Australia, colonia inglesa, donde rige el common
law, todos los inmuebles pertenecen a la Corona; se distinguan dos tipos de
propietarios, los que reciban su ttulo de la Corona, por lo cual eran inatacables
y quienes lo haban recibido en forma derivativa, lo que implicaba riesgos de
doble venta o con gravmenes ocultos.
El sistema Torrens, en reconocimiento de su creador Robert Richard Torrens,
es el que rige en Australia, Nueva Zelanda, Tasmania, Canad, Jamaica y otros
pases de Oceana y Amrica, toma como base la matriculacin de los
inmuebles, que debe solicitarse acompaado de un plano y los documentos
que justifiquen el derecho que se tiene, el estudio jurdico de ttulos, el estudio
topogrfico que coincida con el plano. Fija un plazo para oponerse a la
inscripcin, y si no lo hay o ha sido rechazado,.el Registro procede a la
matriculacin ,y redacta el ttulo en dos ejemplares, uno de los cuales se
archiva en el Registro y el otro se entrega al propietario. La inscripcin tiene
carcter constitutivo, reputndose que el titular registral se encuentra en
ejercicio del derecho inscripto, sistema que suele denominarse
"invulnerabilidad de titulo"(8)
Derecho Espaol. Para 1861 Espaa ya tena su ley hipotecaria que estableca
un sistema registral completo, con influencia del derecho alemn, del Proyecto
de ley del Cantn Suizo de Ginebra y de la ley belga de 1851.Esta ley incidira
en las leyes locales argentinas, como la de la Provincia de Buenos Aires en
1879 y la de la Capital Federal en 1881, leyes 1276 y 1144 respectivamente y
en la actual 17801.(9)
DERECHO ARGENTINO.-
El Cdigo Civil argentino, aprobado por la ley 340,que comenz a regir a partir
del 1 de enero de 1871,establece un sistema registral diferente con relacin a
la constitucin de hipotecas y a la constitucin, transmisin, modificacin y
extincin de los derechos reales. En el Titulo XIV Captulo II denominado "De la
forma de las hipotecas y su registro" se determina que la hipoteca constituida
en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada su razn en un oficio
pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas..(art 3134
C.C.)En cambio en cuanto al dominio, en la extensa nota al artculo 3198,
Vlez Sarsfiel sostiene otro criterio y expresa". En un pas como el nuestro
donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos
ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara un embarazo
ms al crdito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes
territoriales, irn regularizando los ttulos de propiedad, y puede llegar un da en
que podamos aceptar la creacin de registros pblicos."
La provincia de Buenos Aires el 21 de mayo de 1879 sancion la ley 1276 por
la cual se cre el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, la que fue reemplazada
en el ao 1890 por la ley 2378, modificada por el decreto-ley
11643.Federalizada la Ciudad de Buenos Aires, el 20 de septiembre de 1880,
cre en 1881 su propio Registro por ley 1144, sustituida por la ley 1893,ejemplo
seguido por otras provincias argentinas.
Estas leyes fueron consideradas inconstitucionales por la Corte Suprema,
debido a que avanzaba sobre la legislacin de fondo (art.31 de la C. N.),
agregaba requisitos que slo el legislador nacional poda establecer (art.67,
inc.11 C. N.),alteraba preceptos del C. Civil (arts.596,1006/8, etc).Sin embargo
tratadistas como R. Salvat apoyaron su creacin por entender que estas leyes
encuadraban dentro del poder de polica de cada provincia.
En el ao 1960 el Colegio Notarial de la Provincia de Buenos Aires encomend
a los Dres. Miguel Norberto Falbo, Presidente del Colegio de Escribanos de la
Provincia de Buenos Aires, y Edgardo Augusto Scotti, Director del Registro de
la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, el estudio "en situ" del
funcionamiento de los principales registros europeos. Producto de esas
investigaciones fue el Anteproyecto de la Ley Registral Nacional ,adoptado con
ligeras modificaciones por el Decreto-Ley 11643/63 de la Provincia de Buenos
Aires, ratificado por ley 6736 antes relacionado, recogido por la ley 17417 para
la Capital Federal, Territorio de Tierra del Fuego e Islas del Atlntico Sur, hoy
derogada, y extendida a todo el pas por la ley 17801 de l968,Complementaria
del Cdigo Civil, reglamentada para la Capital Federal por el controvertido
Decreto 2080/80,modificado por el Decreto 466/99
La ley 17801 tiene como antecedentes las leyes hipotecarias espaolas de
1861 y 1946 (10)
OBLIGACION DE INSCRIBIR.-
PUBLICIDAD. INSCRIPCIN.-
OPONIBILIDAD A TERCEROS.-
INSCRIPCION. CARACTER.-
La mayor parte de los juristas estiman que los efectos de la inscripcin registral
en nuestro sistema atento a lo dispuesto por el artculo 2505 del Cdigo Civil y
de la ley 17.801,es declarativa, por el cual el derecho real nace con el ttulo,
ms la tradicin, siendo la inscripcin necesaria al slo efecto de la oponibilidad
con relacin a terceros, como en el derecho espaol o por el slo ttulo como
en el derecho francs, diferencindose del sistema :a)sustantivo en el cual el
derecho nace con la inscripcin, como en el derecho australiano; b)constitutivo
en el cual el derecho nace con el acuerdo transmitivo ms la inscripcin como
en el derecho germnico, o con el ttulo ms la inscripcin, como en el derecho
brasileo o en el chileno, segn clasificacin tripartita conforme la doctrina
hipotecaria espaola.(14)
Si bien como se dijo, la mayor parte de la doctrina entiende que nuestro
sistema es declarativo, hay excepciones como la de los propios autores de la
ley 17801, Miguel N.Falbo (15) y Edgardo A Scotti (16)la de Antonio Lloveras
(17) Felipe Villaro (18), entre otros. Villaro entiende que es constitutiva o
cointegrativa junto con el ttulo y la tradicin. Sing le asigna valor constitutivo y
Cazeaux (citado por Lpez de Zavala en Derechos reales) ha dicho que tiene
al menos una parte del carcter constitutiva.-
Zulema E.Fuksman
Matrcula 2880
1) Felipe P. Villaro Derecho Registral Inmobiliario
2) Marin Prez. .Introduccin al derecho registral
3) Di Pietro. Curso de derecho registral inmobiliario
4) Pau Pedrn. Revista Crtica de Derecho Inmobiliario
5) Luis Moisset de Espans. Publicidad Registral
6) Felipe P .Villaro, obra citada
7) Luis M. de Espans, obra citada
8) "
9) Hernndez Gil. Introduccin al derecho hipotecario
10) Trabajo presentado al Congreso Internacional de D. R. de Carlos Paz
Crdoba
11) Luis M.de Espans obra citada
12) Felipe P. Villaro obra citada
13) "
14) Molinario. Curso de d. inmobiliario registral
15) "
16) Scotti. Clases dictadas en R. de la P. de Neuqun.
17) Lloveras. Publicidad de los derechos reales.
18) Felipe P. Villaro obra citada