F1, INFORMACIN DEL PREDIO Y DEL VENCMIENTO

Elabor:

Claudia Lpez Moreno

Lugar y fecha:

Ciudad de Mxico, Enero 2017

1.- UBICACIN:
Av.Popocatpetl No. 223 B Int. 202 entre Jaca y Mariposa Col. Sta. Cruz Atoyac
Del. Benito Jurez C.P. 03310 Ciudad de Mxico
2.- DESCRIPCIN DE LOS DOCUMENTOS LEGALES A LOS QUE SE TUVO ACCESO:
Escritura Pblica No. 27,296
Cuenta Predial 04104310012-6
Cuenta de Agua 21-36-084-345-01-004-2
3.- DESCRIPCIN DEL PREDIO
3.1 Dimensiones:
20 metros de frente por 12.50 de fondo
3.2 Forma:
rectangular
3.3 Metros cuadrados:
250 m2
3.4 Topografa del terreno: Plano
plano
Est el lote en esquina?

SI

extensin del frente

3.5 Vistas:
Avenida principal, arbolada
4.-DESCRIPCIN DEL VECINDARIO
4.1 Topografa:
calles aledaas completamente planas
4.2 Vista y potencial del vecindario:
casas habitacin de 1 a 2 niveles y edificios hasta 5 niveles
4.3 Riesgos naturales y por actividades indusriales:
Por actividad sismica corresponde a la zona de transicin, conforme al reglamento de Construccin
del D.F., el unico riesgo industrial, es una gazolinera que se encuentra en contra esquina
4.4 Contaminacin ambiental, auditiva y visual:
La zona sur de la ciudad de Mxico, presenta los niveles mas bajos de contaminacin de la
misma, la avenida con mayor cantidad de transito est a pie de fachada y por lo tanto existe
contaminacin visual
4.5 Calidad de la urbanizacin y su equipamiento
4.5.1 Red de agua potable

en buen estado con cortes cuando afecta a toda la ciudad

4.5.2 red de drenaje

en buen estado

4.5.3 Red elctrica

lneas aereas con pocos postes y cables

4.5.4 Red telefnica

lneas aereas con pocos postes y cables

4.5.5 Calidad de la urbanizacin y su equipamiento

4.5.6 Red de gas

bueno - aceptable

existe sin acometida al inmueble

4.5.7 Guarniciones y banquetas

banquetas en buen estado, recientemente remodeladas

4.5.8 Tipo y calidad de la vialidad en donde se ubica el predio

avenidad en buen estado sin baches
4.5.9 Tipos de vialidades del vecindario, citando calidad fsica y calidad del transito
las calles a la rendonda son de trfico local, en estado deficiente, de flujo vehicular medio

4.6 Entorno de vecindario, en un kilmetro a la redonda del predio, en cuanto a comercios, escuelas, iglesias, tr
pblico, centros culturales y de entretenimiento, zonas verdes, centros deportivos y otros que merezcan ser cita
la zona cuenta con iglesia, mercado o comercios, escuelas, parques, jardines, estacin de
transporte pblico, hospitales y bancos
4.7 Anexos; comentarios adicionales, copias de planos o croquis del predio y del vecindario y fotografas
se anexan croquis del inmueble y fotografa

F2, INFORMACIN DE LA CONSTRUCCIN

Elabor:

Claudia Lpez Moreno

Lugar y fecha:

Ciudad de Mxico, Enero 2017

1.- UBICACIN:
Av.Popocatpetl No. 223 B Int. 202 entre Jaca y Mariposa Col. Sta. Cruz Atoyac
Del. Benito Jurez C.P. 03310 Ciudad de Mxico
2.- DESCRIPCIN DE LOS DOCUMENTOS LEGALES A LOS QUE SE TUVO ACCESO:
Escritura Pblica No. 27,296
Cuenta Predial 04104310012-6
Cuenta de Agua 21-36-084-345-01-004-2
3.- DESCRIPCIN GENERAL DE LA CONSTRUCCIN
condominio de 4 niveles, con 7 departamentos, el condominio consta de circulaciones
vehiculares, pasillos, escaleras y lobby, el departamento objeto del presente avaluo cuenta
con acceso, estancia-comedor, cocina, area de lavado, dos recamaras con closet,
bao general y recamara principal con closet y bao. Al departamento le corresponde un
cajon de estacionamiento y una jaula de tendido ubicada en azotea
3.1 Dimensiones:
el area construida es de 20 m x 12.5 m
3.2 Forma:
el edificio tiene forma rectangular y proporcionada
3.3 Metros cuadrados:
250 m2 de construccin
3.4 Uso, segn diseo original
habitacional
3.5 Uso actual
el original
3.6 Edad

14 aos

3.7 Estado fsico general y calidad del mantenimiento

el edificio ha tenido buen mantenimiento y su estado fsico esta por arriba de su edad
3.8 Descripcin de mejoras, en su caso:

ninguna

3.9 Apreciacin general de daos por fenmenos naturales, sismos e inundaciones, en su caso
ninguno, no se aprecian algun tipo de dao
4.-CONDICONES DE LA CONSTRUCCIN, ESPECIFICANDO CONCEPTOS Y ESTADO FSICO DE
LAS MISMAS
Conceptos, agregando decripcin

buena

Cimentacin

Estrutura

media

Muros exteriores y recubrimientos

Muros interiores y recubrimientos

Cubiertas y/o azoteas

Canceleria

Carpinteria y cerrajeria

Pisos

Plafones

Instalacin electrica

Instalacin hidrosanitaria

Otro tipo de instalaciones

Recubrimientos en muros y pisos sanitarios

Accesorios en sanitarios

Recubrimientos en muros y pisos de la cocina

Accesorios y equipamiento de la cocina

5.-DISTRIBUCIN DE ESPACIOS DEL INMUEBLE, CASO VIVIENDA, CARACTERSTICAS Y SUPERFICIES

5.1 Sala
piso de duela laminada de mediana calidad y loseta ceramica de 30 x 30 cms, recubrimiento
de yeso con aplicacin de pasta vinilica en muros, yeso a regla terminado con pintura vinilica
en plafn
5.2 Comedor
piso de loseta ceramica de 30 x 30 cms, recubrimiento de yeso con aplicacin de pasta
vinilica en muros, yeso a regla terminado con pintura vinilica en plafn
5.3 Cocina
piso de loseta ceramica de 30 x 30 cms, pasta vinilica y azulejo de 15 x 30 cms en muros,
yeso a regla terminado con pintura esmalte en plafn
5.4 Baos
piso de loseta ceramica de 20 x 20 cms, azulejo ceramico de 15 x 30 cms en muros,
yeso a regla terminado con pintura vinilica en plafn
5.5 Recamaras
piso de duela laminada de mediana calidad, recubrimiento de yeso con aplicacin de pasta
vinilica en muros, yeso a regla terminado con pintura vinilica en plafn
5.6 Otros espacios
firme de concreto acabado escobillado, mortero rustico terminado con pintura vinilica en muros,
mortero rustico terminado con pintura vinilica en plafon en area de estacionamiento
6 ANEXOS: COMENTARIOS ADICIONALES, COPIAS DE PLANOS O CROQUIS DE LA CONSTRUCCIN
Y FOTOGRAFAS

Se anexan fotografas

xico, Enero 2017

20 metros

de Construccin

da la ciudad

temente remodeladas

mercios, escuelas, iglesias, transporte

otros que merezcan ser citados

cindario y fotografas

xico, Enero 2017

en su caso

regular

deficiente

Y SUPERFICIES

ra vinilica

ca en muros,

NSTRUCCIN

I.- INFORMACIN GENERAL

I.I. SOLICITANTE:

Jaime Prez Prez

I.2. DOMICILIO DEL SOLICITANTE:

Av. Siempre viva No. 90210 Col. Tulipanes

I.3. PERITO VALUADOR:

Claudia Lpez Moreno

I.4. FECHA DEL AVALO:

enero de 2017

I.5. INMUEBLE QUE SE AVALA.

departamento en condominio

I.6. REGIMEN DE PROPIEDAD.

particular

I.7. PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Jaime Prez Prez

I.8. DOMICILIO DEL PROPIETARIO:

Av. Siempre viva No. 90210 Col. Tulipanes

I.9. PROPSITO Y/O DESTINO DE AVALO:

venta

I.10. UBICACIN DEL INMUEBLE:

calle
Av. Popocatepetl
nm exterior
223 B
nm interior
202
colonia
Sta. Cruz Atoyac
delegacin o municipio
Benito Jurez
codigo postal
3310
entidad federativa
Ciudad de Mxico
datos adicionales de la ubicacin
I.11. DOCUMENTACIN CONSULTADA:
nm de cuenta predial
nm de cuenta del agua
escrituras
otros documentos

04104310012-6
21-36-084-345-01-004-2
27,296

II.- CARACTERISTICAS URBANAS

II.1. CLASIFICACIN DE LA ZONA

departamento en condominio

II.2. TIPO DE CONSTRUCCIN:

vivienda de interes medio, mutifamiliar

II.3. INDICE DE SATURACIN URBANA:

II.4. NIVEL SOCIOECONMICO.

98%
clase media

II.5. CONTAMINACIN AMBIENTAL Y AUDITIVA

II.6. USO DEL SUELO DOMINANTE

zona de menor contaminacin en la iudad

habitacional

II.7. VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA

se encuentra al sur circuito interior, al noreste avenida divisin del norte y al noroeste avenida
universidad
II.8. EQUIPAMIENTO URBANO
se cuenta con todos los servicios, todos en buen estado
III.- UBICACIN DEL INMUEBLE
III.1. DESCRIPCIN DE LA UBICACIN:
el inmueble se encuentra en la avenida popocatepetl
entre Jaca y Mariposa de la Col. Sta. Cruz Atoyac
Del. Benito Juarez de la Ciudad de Mxico

croquis de localizacin

III.2. DESCRIPCIN DE LAS MEDIDAS Y COLINDANCIAS

DEL PREDIO:
el predio mide 20m x 12.50m colina con edificios
de altura similar
III.3. SUPERFICIE DEL PREDIO
250 m2
III.4. TOPOGRAFIA Y CONFIGURACIN
plana
III.5. DESCRIPCIN DE LAS MEDIDAS DE LA CONSTRUCCIN
el area construida es de 20m x 12.5m en 4 niveles para un total de 1,000 m2
III-6- CARACTERSTICAS PANORMICAS
Avenida principal, arbolada

VALUACIN INMOBILIARIA

taminacin en la iudad

l noroeste avenida

roquis de localizacin

IV.- DESCRIPCINGENERAL DEL INMUEBLE

IV.1. USO ACTUAL
habitacional
IV.2. TIPOS DE CONSTRUCCIN
casas habitacin de 1 a 2 niveles y edificios hasta 5 niveles
IV.3. CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN DE LA CONSTRUCCIN
el inmueble se onserva en buen estado fisico para sus 20 aos, ya que ha tenido mantenimieto
IV.4. SUPERFICIES DE CONSTRUCCIN
construccin total de 1,000 m2, repartido en 4 niveles de 250 m2 cada uno, con 7 departamentos
de 96 m2
IV.5. NUMERO DE NIVELES
planta bajay 3 niveles
IV.6. CALIDAD DEL PROYECTO
buena con arquitectura funcional
IV.7. UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE
todo el inmueble es susceptible de rentarse

LE

enido mantenimieto

, con 7 departamentos

V. RECOPILACIN DE INFORMACIN Y VALORES DE ENFOQUE

V.1. ENFOQUE DE MERCADO, RECOPILACIN DE COMPARABLES
comparables
conceptos

sujeto

precio de venta del inmueble, construccin y terreno

Condiciones de venta
Tipo de financiamiento, en su caso
Predio
Costo= $/M2
Promedio Costo $/M2
Forma del predio
Tamao del predio
Estado fsico
Inmueble
Calidad de diseo exterior
Calidad de diseo interior
Estado fsico de la construccin y edad
Edad
Nmero de recamaras
Nmero de baos
Sala
Comedor
Cocina
Garaje y lugares disponibles para autos
Otras mejoras
Instalacin elctrica
Instalacin hidrulica
Instalacin sanitaria
Aire acondicionado o calefaccin
Otras instalaciones
Sondeo de Rentas Mensuales $/M2
Promedio Renta Mensual $/M2
Ajustes por ubicacin
Precio de venta ajustado
M2 del inmueble
Valor unitario=
Precio de venta/m2 del inmueble
VALOR DEL ENFOQUE DE MERCADO
terreno y construccin=
Valor de mercado del sujeto=
PROMEDIO DEL COSTO DEL TERRENO=

V.2. VALORES DEL ENFOQUE DE COSTOS

V.2.1. factores de demerito o apreciacin de la construccin

1
4,200

contado

contado

250 m2
18.83

18.00

rectngulo
14.1x7.8
muy bueno

rectngulo
16.1x8
bueno

muy bueno
muy bueno
bueno
2 aos
2
2
SI
SI
SI
2
NO
bueno
bueno
bueno

bueno
bueno
bueno
1 ao
2
2
SI
SI
SI
2
NO
bueno
bueno
bueno

1.00

0.95
3,990
129

96

30.93
36,671.50
3,520,464.30
18,833.33

estado de conservacin

calidad del proyecto

factor
1

uso de suelo

factor
1.1

V.2.2. valor fsico de la construccin

seccin de la
constr.
Toda

superficies
96

costo param.
Neto
9,844
945,024

FACTORES
EDAD
CONERV.
CALIDAD
0.37
1
1.15
349,659
349,659
402,108
TOTAL = VALOR FISICO DE LA CONSTRUCCIN =

V.2.3. valor fsico del terreno

superficie
terreno

96

promedio del costo del terreno,

$/m2

23,000.00

TOTAL = VALOR FISICO DEL INMUEBLE =

V.2.4. valores de enfoques de rentas

VALOR DEL INMUEBLE
renta potencial por mes=

2,750,000.00 promedio de valores obtenidos

valor de renta promedio $/m2 x los m2 de construccin=
156,000.00
-2,340.00
153,660.00
-16,902.60
136,757.40
-43,762.37
92,995.03

INGRESO BRITO POTENCIAL, renta a cobrar ANUAL

1.50%

menos GASTOS DE COBRANZA

subtotal INGRESO BRUTO EFECTIVO=

11%

menos GASTOS DE OPERACIN, admon del negocio

INGRESONETO de OPERACIN =
32%

menos IMPUESTOS, deduciendo gastos

UTILIDA BRUTA=

CAPITALIZACIN, deduciendo gastos=utilidad bruta/valor del inmueble=

en porcentaje
VI. RESUMEN
VALOR DE ENFOQUE DE MERCADO

3,520,464.30

VALOR FISICO DEL INMUEBLE

2,650,318.48

RENTAS, CAPITALIZACIN DIRECTA

2,750,000.00
VII. CONCLUSIONES

PARA EFECTOS DE ESTE INFORME DE AVALO SE CONSIDERA:

39% Para el Valor del ENFOQUE DE MERCADO
30% Para el Valor FISICO DEL INMUEBLE
31% Para el Valor de RENTAS o capitalizacin
COMENTARIOS ADICIONALES:

ORES DE ENFOQUE

comparables
2

4,268

4,900

contado

contado

18.00

20.50

rectngulo
14x7.6
bueno

rectngulo
12x10
muy bueno

bueno
muy bueno
bueno
nuevo
2
2
SI
SI
SI
2
NO
muy bueno
muy bueno
muy bueno

muy bueno
muy bueno
Muy bueno
nuevo
3
2
SI
SI
SI
2
NO
muy bueno
muy bueno
muy bueno

0.95
4,055
106

1.00
4,900
120

Miles $

38.25

40.83

Miles $

cifras en miles de $

cifras en miles de $

$18,833.33

36,671.50

$/m2

3,520,464.30
18,833.33

$/m2

factor
1.15

USO
1.1
442,318

RUCCIN =

coto terreno

VALORES
PARCIALES

VURN
442,318

442,318
442,318

2,208,000.00
2,650,318.48

13,000.00
156,000.00
-2,340.00
153,660.00
-16,902.60
136,757.40
-43,762.37
92,995.03

0,464.30

0,318.48

0,000.00

0.03382
3.3816%

OQUE DE MERCADO
DEL INMUEBLE
AS o capitalizacin

Comedor

Sala

Recamara 1

Recamara 2

Edificio

Cocina

Recamara 3

Bao

VALOR NETO DE REPOSICIN

seccin
Toda

Factores
superficie
Costo Parametrico
M2
Neto
Edad
Conserva
Calidad
96.00
9,844.00
0.37
0.90
1.15
945,024
349,659
314,693
361,897
Proyecto, Sobrecosto, Licencias y Permisos
28%
Valor Unitario N

Uso

VUNR

1.10
398,087
111,464
509,551
Valor Unitario Neto de Reposicin =

Valores
Parciales

509,551
509,551

ENFOQUE DE CAPITALIZACIN DE RENTAS

A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
Q

ENFOQUE DE CAPITALIZACIN DE RENTAS

Valor del Inmueble
Valor de renta Promedio mensual por M2
Metros cuadrados de Construccin
Renta Potencial Mensual = B x C
Ingreso Bruto Potencial D x 12
% Cobranza
Gastos de Cobranza = E x F
Ingreso Bruto Efectivo = E - G
% Administracin
Gastos de Operacin = H x I
Ingreso Neto = H - J
I.S.R.
I.V.A.
Impuestos = L + M
Utilidad Bruta = K - N
Capitalizacin = A / O
% Capitalizacin = P x 100

$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$

2,750,000.00
55.00
96
5,280.00
63,360.00
4.00%
2,534.40
60,825.60
10.00%
6,082.56
54,743.04
3,425.84
3,425.84
51,317.20
0.02
1.87%

ENFOQUE DE VALOR RESIDUAL ESTTICO

UNIDA
CONCEPTO
D
Superficie de terreno:
m2
460.00
rea de vialidades y donacin:
m2
0.00
rea vendible:
m2
460.00
Valor de venta unitario del producto:
$/m2
29,475.98
Superficie por unidad a vender
m2
115.00
Nmero de unidades a vender:
N
4.00
Superficie total a vender:
m2
460.00
Plazo de venta
Mes
12.00
Valor de venta:
$
13,558,950.80
MENOS
Costos de urbanizacin*:
$
377,802.60
-Terraceras
$
10,616.80
-Pavimentos y banquetas
$
75,283.60
-Agua Potable
$
54,128.20
-Alcantarillado Sanitario
$
46,979.80
-Drenaje Pluvial
$
42,908.80
-Electrificacin y Alumbrado
$
92,386.40
-Telefona
$
55,499.00
-Ajardinado y equipamiento
$
0.00
MENOS
Inversiones*:
$
-Accesos
$
-Movimiento de tierras
$
-Obras de estabilizacin y proteccin
$
-Cimentaciones
$
-Edificaciones
$
-Obras complementarias
$
MENOS
-Pagos predial**
$
2,292.00
-Servicios**
$
13,800.00
-Mantenimiento**
$
38,640.00
-Vigilancia**
$
16,560.00
-Gastos administrativos**
$
4,800.00
MENOS
Gastos financieros**
$
949,126.56
-Indirectos Utilidad del promotor
$
677,947.54
-Comisin por ventas
$
271,179.02
VALOR RESIDUAL
$
12,155,929.64

TICO
SIGLAS
ST
AVD
AV = ST - AVD
VUP
S/U
N
SV = S/U x N
T
$V = VUP x SV

CT = CUT x SV
CPB = CUPB x SV
CAP = CUAB x SV
CAS = CUAS x SV
CDP = CUDP x SV
CEA = CUEA x SV
CT = CUT x SV
CJE = CUJE x SV

IA
IMT
IOEP
IC
IE
IOC
PIP/mes x T
PS/ mes x T
PM/mes X T
PV/mes x T
GA/mes x T

%UP x $V
%CV x $V
VR