REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

FACULTAD DE CIENCIAS POLTICAS, ADMINISTRATIVAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO

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SE
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ERJURISPRUDENCIAL DEL CONTRATO DE PROMESA
TRATAMIENTO
D
BILATERAL DE COMPRA VENTA POR LA SALA DE CASACIN CIVIL DEL
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA DE VENEZUELA

Trabajo especial de Grado para Optar al Ttulo de Abogado

Realizado por:
TSU. Melndez Sulbarn, Vanessa Josephine
C.I: V-16.120.555
Br. Paz Cepeda, Paul David
C.I: V-17.918.292
Tutor Acadmico:
Abog. Trujillo Guerra, Luis
Tutor metodolgico:
Abog. Liscano, Stephany

Maracaibo, Diciembre de 2014

S
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TRATAMIENTO
ERJURISPRUDENCIAL DEL CONTRATO DE PROMESA
BILATERALD
DE COMPRA VENTA POR LA SALA DE CASACIN CIVIL DEL
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA DE VENEZUELA

ii

UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

FACULTAD DE CIENCIAS POLTICAS, ADMISNISTRATIVAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO

RESUMEN

TRATAMIENTO JURISPRUDENCIAL DEL CONTRATO DE PROMESA

BILATERAL DE COMPRA VENTA POR LA SALA DE CASACIN CIVIL DEL
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA DE VENEZUELA

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Autores: MELNDEZ
S., Vanessa J., y PAZ C., Paul D.
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Tutor: Abog. Trujillo Guerra, Luis
DER
Fecha: Diciembre 2014

El propsito de esta investigacin es analizar el tratamiento jurisprudencial del

contrato de promesa bilateral de compra venta por la Sala de Casacin Civil del
Tribunal Supremo de Justicia de Venezuela, para lo cual se utilizaron entre
otros autores a Orsini (1997) y Vegas (1980), realizada bajo un estudio
documental descriptivo, a travs de un diseo no experimental, utilizando como
tcnica de recoleccin de datos los aspectos tericos de tipo bibliogrfico,
usando como plan de anlisis de investigacin la hermenutica jurdica. Se
observ como resultado que la norma sustantiva civil vigente no contempla de
forma especfica dicha figura de promesa bilateral, lo cual ha obedecido a
estudios y tratos generados de derecho comn que, si bien no dedican un
cuerpo articulado de forma completa y clara a la regulacin de este contrato
preparatorio, apenas mencionan a modo de contextualizacin y puntualizacin
cmo debe ser llevado a cabo este convenio previo.

Descriptores: Contrato, promesa bilateral, compra venta.

iii

DEDICATOTRIA

Dedico esta tesis a mi hacedor de sueos, Mi Dios, gracias Padre

porque siempre has concedido mis anhelos y en todo momento has cuidado
de m, sin ti todo sera imposible.

A mi mayor motivacin y permanente apoyo para concluir con lo

S
O
D
A
su tiempo y comprensin durante estos 3 aos de ausencia
en esas noches
V
R
E
Shoras para estar juntas, esto
largas de estudio y das tediosos que le robaron
E
R
S y sacrificio fue de ambas.
O
es para ti mi princesa ya que el
esfuerzo
H
C
E
R
E
D
Te amo mam.

iniciado, mi hija Camila Isabella, ella sin saberlo fue mi soporte, regalndome

A mi familia que en su forma muy particular de estar son mi gran amor.

Y a mi gran compaero que se hizo rpido mi amigo inseparable hasta

robarme el corazn, a ti gordito dedico esta tesis, logramos terminar juntos
nuestra carrera.

Vanessa Melndez

iv

DEDICATORIA

Dedico este trabajo especial de grado, a quien es el motor y la fuerza

que da movimiento a cada uno de mis pasos.

Lo dedico a ese ser que llena mi vida de felicidad, este logro es para ti

S
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hija, con el ms profundo amor para Adriana Luca Paz Fossi.

H
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ER

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E
R
S

Paul Paz

AGRADECIMIENTO

Agradecemos principalmente a nuestra casa de estudio por brindarnos la

oportunidad de conocer lo ms profundo que en ella habita, ese manantial de
sabidura que da a da brota de excelentes docentes altamente calificados y
con dones humanistas infinitos.

S
O
D
A Jos Alexis
Gracias: Dr. Kurt Nagel Von Jess, Dr. Javier Sosa,V
Abog.
R
SEDr. Alberto Jurado, Abog.
Faras, Abog. Yasmin Marcano, Abog. Edwin
Parada,
E
R
S
O
Nstor Amesty, Abog. Luis Acosta,
Dra. Ins Faras.
H
C
E
R
DE
Y de forma muy especial a nuestro tutor y amigo Abog. Luis Trujillo

Guerra.

Grandes profesores, grandes amigos.

Vanessa Melndez y Paul Paz

vi

NDICE GENERAL
Pg.
RESUMEN....iii
DEDICATORIA.....iv
AGRADECIMIENTO....vi
NDICE GENERAL..vii

S
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D
VA

NDICE DE CUADRO..ix

ER
S
E
R
S
CAPTULO I El Problema.......4
HO
C
E
DER
Introduccin..1

Planteamiento y Formulacin del Problema.......4

Objetivos de la Investigacin....14
Objetivo General...14
Objetivos Especficos...14
Justificacin de la investigacin.14
Delimitacin de la investigacin.....16

CAPTULO II Marco Terico..7

Antecedentes de la investigacin..17
Bases tericas de la investigacin.21
Bases legales de la investigacin..38

CAPTULO III Marco Metodolgico....47

Tipo de investigacin...47
Diseo de la Investigacin........................49
Tcnica de Recoleccin de Datos.51
Plan de Anlisis de los datos....................................................53
vii

CAPTULO IV Anlisis de Resultados..57

Regulacin del contrato de promesa bilateral de compra venta segn el

derecho positivo venezolano...60
Consecuencias jurdicas del contrato de promesa bilateral de compra
venta segn la sentencia N RC.00116/2013 de la Sala de Casacin Civil
del Tribunal Supremo de Justicia de la Repblica Bolivariana de

S
O
D
Naturaleza jurdica del contrato de promesa bilateralV
deA
compra -venta
R
E
SCasacin Civil del Tribunal
conforme a la jurisprudencia de laR
Sala
de
E
S la Repblica Bolivariana de
O
Supremo
de
Justicia
de
H
C
E
R
Venezuela.....74
DE
Venezuela..........................................................................70

Conclusiones......86

Recomendaciones................................................................92
Referencias Bibliogrficas....94

viii

NDICE DE CUADRO
Pg.
Matriz de Anlisis.46

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ix

INTRODUCCIN

Lo concerniente a la materia civil en la Repblica Bolivariana de

Venezuela, as como los distintos elementos que se encuadran en su accionar
jurdico, estn ntimamente atados a las normas del Derecho, tal como es lo
relacionado con el Derecho Romano, herencia que an hoy, modificada por el
transcurso del tiempo, y atesorndose todava sus fundamentos, se cristalizan

S
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de forma originaria y siguen las necesidades de los sujetos asociados a un

SE
E
R
S

accionar civil as como a una cuestin jurdica.

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E
titulada: tratamiento
ERjurisprudencial del contrato de promesa bilateral de compra
D
venta por la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia de

Es por ello que al hablar de contrato en la presente investigacin

Venezuela, el mismo hace referencia al provecho y utilidad legal que regula los
acuerdos en la vida social y econmica del acontecer diario. Dada esta nocin
prxima a ser evaluada, se parte del criterio que entiende como convenio a la
figura del contrato, cuestin que involucra ciertos elementos que le dan vida en
el mbito privado, pblico y legal en el que nace, elementos tenidos como el
consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y la
causa lcita que impulse a su creacin.

Las situaciones que anteceden el nacimiento de un contrato definitivo

sobre un objeto y causa determinados pueden ser de diversas naturalezas, no
porque sean consecuencia de dicha figura contractual, sino que su existencia,
en tanto que en su mayora gira en torno a las partes, requiere un tratamiento
previo y particular y que al momento de ser estas solventadas y atendidas en
su medida, podrn las partes constituir un contrato definitivo. Es de estas
circunstancias de las que se desprende el origen del contrato de promesa
bilateral, calificado por el ordenamiento jurdico, la jurisprudencia y la doctrina
como un contrato preparatorio, o de opcin.

Igualmente y para hacer mencin al contrato de compraventa

estipulado dentro de los preceptos del contrato de promesa bilateral de compra
venta, marcan un lugar de impulso e innovacin en todo accionar econmico
que configure a esta regulacin jurdica, la cual cada da tiene un mayor arraigo
y uso en los tramites y transacciones jurdicas y econmicas. De esta manera
los temas tratados guardan relacin y se encuadran en lo concerniente al
contenido a desarrollar en la presente investigacin, fijndose as los preceptos

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jurdicos que servirn de sustento y argumento para desarrollar los cuatro (04)

SE
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R
S

captulos que se desplegarn a continuacin.

HO
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E
temas concernientes
ERa la legislacin civil venezolana sobre materia contractual
D
y entendida como principal fuente de obligaciones entre las partes regidas por
Es por ello que haciendo un esbozo del primer captulo, el mismo toca

este ordenamiento jurdico, as como los artculos 1133 y siguientes

encuadrados en el Cdigo Civil vigente. Igualmente se plantea la regulacin
establecida y considerada en este trabajo a partir del ao dos mil dos en cuanto
al contrato de promesa bilateral de compra venta, o contrato preparatorio de
compra venta, por parte de la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de
Justicia de Venezuela.

Asimismo, el captulo II conformado por el marco terico, se inserta bajo

los antecedentes de investigacin relacionados con el tema en cuestin,
derivado de las variables generadas, como contrato, promesa bilateral, compra
venta, aunado las bases tericas que sustentan lo concerniente a la
contextualizacin nacional e internacional sobre el contrato de promesa
bilateral o contrato preparatorio, la perspectiva jurdico-econmica del contrato
de compra venta, los elementos para la formacin del contrato, de forma
sustancial, como explica Reyes (2012), el contrato en el derecho internacional
privado venezolano, y las nociones generales sobre la naturaleza de las
obligaciones, de forma abstracta y posteriormente en su materializacin dentro
del contrato de promesa bilateral de compra venta.
2

En este mismo orden de ideas y estructura, se expone en este trabajo

especial de grado el marco metodolgico contentivo en el captulo III, apoyado
en la lnea investigativa documental a la que se recurri para la realizacin de
este estudio, as como la tcnica de investigacin tomada para su desarrollo,
de corte bibliogrfico, bajo los preceptos del diseo no experimental, y que
cuyas fuentes de informacin pertinentes y recabadas para el anlisis posterior
de los objetivos planteados, consisti en textos doctrinales, legales y

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A
venezolano y emanado, en el caso de las nociones jurisprudenciales,
de la
V
R
E
S venezolano.
Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo
de
Justicia
E
R
S
O
H
EC
A modoE
deR
desenlace, se realiza la presentacin del captulo IV
D
presentando sistemtica, diacrnica y jurisprudencialmente, los resultados a los
jurisprudenciales con presencia vinculante en el ordenamiento jurdico

que los investigadores lograron vislumbrar luego de realizada la investigacin,

tomando para ello la orientacin planteada en el objetivo general, toda vez que
se evidencia el tratamiento jurisprudencial que la Sala antes mencionada
delimita respecto a la naturaleza y caractersticas del contrato de promesa
bilateral de compra venta, que ha sido estudiado dentro de las fuentes de
informacin recabadas desde el ao dos mil dos hasta el ao dos mil trece, y
que en ste ltimo sufre de forma definitiva un cambio de criterio al ser
considerado, ya no como contrato preparatorio, sino como contrato de compra
venta definitivo.

Aunando a lo expuesto en dichos resultados, se procedi a la

explanacin de diversas conclusiones basadas en los criterios estudiados de
esa Mxima Jurisdiccin Civil, a la par de la realizacin de una serie de
recomendaciones de contenido legal, crtico y social, obedeciendo los
requisitos y consideraciones que deja por sentado esa Sala. Se indica
finalmente las referencias bibliogrficas que sustentan terica, legal y
jurisprudencialmente el cuerpo investigativo en mencin.

CAPTULO I

FUNDAMENTACIN

Planteamiento y Formulacin del Problema

La legislacin civil venezolana, as como otras materias de su accionar

S
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D
A que se
Derecho Romano, conservando an hoy postulados V
y figuras
R
E
materializan de forma natural y que obedecen
aS
necesidades de las personas
E
R
S
O
anexadas a un negocio y/o asunto
jurdico, tal como se desarrollar ahora, la
H
Cprincipal en las obligaciones que atiende la norma
E
R
nocin sobre contrato,
fuente
E
D
sustantiva civil.

jurdico, se encuentran ligadas a las primeras races del Derecho, como lo es el

Con el estudio del Derecho Romano, se ha encontrado, dentro de las

nociones de contrato, que en ste se reconoca el contrato preparatorio como
fuente de obligaciones civiles. En el Derecho Justiniano, el pactum de
contrahendo aparece como un puente entre el pacto y el futuro contrato; esta
concepcin fue abandonada en el sistema de derecho comn, con la
imposicin del principio o elemento definitivo para la figura de contrato, como lo
es el consentimiento, segn el cual era suficiente para que surgiera, a cargo de
su patrimonio, la obligacin a una determinada prestacin.

Segn Reyes (2012), la nocin de contrato explica un acuerdo de

voluntad entre dos o ms personas que tiene por objeto legal producir
consecuencias de derecho civil. Por lo cual el contrato es una de las formas
jurdicas predominantes en la vida normativa de quienes se encuentran sujetos
a estas legislaciones de carcter civil, cuyos objetos y causas requieren de
regulaciones especficas, y que responden a contextos actualizados y de
configuraciones particulares, trayendo a colacin la figura del contrato de
promesa bilateral de compra venta.
4

Se concreta entonces la revisin y observaciones de las nociones que

explican la naturaleza de los convenios, pactos o contratos que son de utilidad
para la regulacin de los negocios jurdicos practicados sobre una gama de
objetos de diferentes ndoles, que resultan pertinentes a la materia que en esta
investigacin se trata. Para tener una proyeccin definida al respecto, los
investigadores se apoyan en los criterios de la norma civil sustantiva y la
jurisprudencia emanada de Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de

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Justicia, que hacen referencia a lo entendido por contrato preparatorio o de

promesa bilateral.

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R en su Ttulo III sobre las obligaciones, en donde se ha
Cdigo Civil de E
1982,
D
considerado al contrato como principal fuente de generacin para estas, se
Segn el derecho positivo venezolano, concretamente bajo las lneas del

comienza con las disposiciones que explican la esencia de lo que se entiende

por contrato, cuyo artculo 1133 reza lo siguiente: el contrato es una
convencin entre dos o ms personas para constituir, reglar, transmitir,
modificar o extinguir entre ellas un vnculo jurdico

Se desprende de lo anterior que la figura de contrato en general, posee

caractersticas intrnsecas a su naturaleza, siendo as que la misma ley
sustantiva civil realiza consideraciones al respecto cuando en su artculo 1134
explana: el contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y
bilateral, cuando se obligan recprocamente. En este punto, la norma
determina la obligacin, u obligaciones, a ser atendidas por las partes que han
constituido el convenio, formando las bases generales para la configuracin de
futuros modelos contractuales contemplados dentro de la ley, sobre todo el que
interesa a esta investigacin, como lo es el contrato de promesa bilateral de
compra venta.

Ahora bien, la disposicin legal de la que se goza en el ordenamiento

jurdico venezolano en materia civil, provee al contrato de una fuerza propia
como elemento que rige una situacin convenida por las partes para ser
resuelta, al respecto el artculo 1159 del Cdigo Civil de Venezuela expresa:
los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino
por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

S
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Acomo contrato
contrato, como lo es el contrato de promesa bilateral, entendido
V
R
SE futura del contrato
preparatorio, de contenido establecido en
la
formacin
E
R
Sdel mismo debe respetar los elementos
O
definitivo, la aplicacin y constitucin
H
C estipula la ley venezolana sobre los elementos
E
R
esenciales y generales
que
E
D
contentivos de un contrato, de la mano con las consideraciones
Es necesario acotar que si bien se manejar el estudio de un solo tipo de

jurisprudenciales de carcter vinculante a las que haya lugar sobre los criterios
emanados de la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supero de Justicia
venezolano. A continuacin se dar mencin a estos elementos.

La tradicin contractual romana no ha perdido vigencia en cuanto a los

elementos esenciales que conforman un contrato, aunque haya sufrido
modificaciones a lo largo de la historia, producto de su avance y vanguardia
acoplado a los cambios sociales y legales producidos desde entonces.
Especficamente, el artculo 1140 del Cdigo Civil venezolano seala
tajantemente que:

Todos los contratos, tengan o no denominacin especial, estn

sometidos a las reglas generales establecidas en este Ttulo, sin
perjuicio de las que se establezcan especialmente en los ttulos
respectivos para alguno de ellos en particular, en el Cdigo de
Comercio sobre las transacciones mercantiles y las dems leyes
especiales.

Para el estudio del contrato de promesa bilateral de compra venta se

hace imperativo conocer los elementos que configuran el contrato. La
normativa civil venezolana los delimita de una forma taxativa y clara,
estudiando los componentes que deben ser acatados por las partes que se
proponen a la creacin de un contrato o convenio, por lo que para su
materializacin y existencia, el artculo 1141 del Cdigo Civil de Venezuela
contempla: Consentimiento de las partes; objeto que pueda ser materia de
contrato; y causa lcita.

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contratos que puedan
ERpresentarse bajo la normativa venezolana, como lo son:
D
la incapacidad legal de las partes o de una de ellas y vicios del
Inmediatamente en el artculo siguiente, 1142 del Cdigo Civil, se

enuncian las causales de anulabilidad de un contrato aplicables para todos los

consentimiento.

Las nociones generales aplicables a todo tipo de contrato y que por lo

tanto no quedan por fuera de este estudio, se refieren a ciertas disposiciones
generales establecidas en el Cdigo Civil venezolano en su aparte tercero
sobre los Efectos de los Contratos, cuando estipulan, por ejemplo, en el artculo
1160 que: los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a
cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan
de los mismos contratos, segn la equidad, el uso o la Ley.

De igual modo, la doctrina tomada de los aportes dados por Orsini

(1997), establece que el contrato es un negocio jurdico bilateral capaz de
reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relacin jurdica de cualquier
naturaleza entre las partes que concurren a su celebracin; dicho negocio
jurdico busca tambin regular diferentes situaciones que se presentan en la
sociedad actual, y como consecuencia nacen diferentes tipos de contrato,
como es el caso del contrato de compraventa, y su caracterstica objeto de
estudio, es decir, de promesa bilateral.
7

Para la comprensin de la situacin generada al momento de la

manifestacin de consentimientos por las partes, prximas a la celebracin de
un contrato, la normativa civil indica claramente las condiciones sobre validez
que recaen en los elementos que deben poseer todo pacto o contrato,
haciendo hincapi sobre los vicios del consentimiento, el objeto de los
contratos, as como las causas que impulsan a su creacin. En primer lugar
estipula en su artculo 1146 que: Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a

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consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido

SE
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R
S

por dolo, puede pedir la nulidad del contrato

HO
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Rmateria de contrato, dentro del orden legal establecido,
objeto que pueda
Eser
D
siendo as que el legislador regula al respecto de este elemento esencial,

De igual forma, la norma sustantiva civil procede al estudio sobre el

dentro del artculo 1155, que: el objeto del contrato debe ser posible, lcito,
determinado o determinable; y a su vez, indica el artculo 1156: las cosas
futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposicin especial en
contrario.

En cuanto a la causa que impulsa la creacin de los contratos, el

legislador venezolano realiza diversas consideraciones que buscan proteger el
orden pblico, las buenas costumbres y cualquier otro derecho que pueda ser
lesionado al respecto de la configuracin de un contrato con causa falsa o
ilcita; considera el legislador en el artculo 1157, lo siguiente:

La obligacin sin causa, o fundada en una causa falsa o ilcita, no

tiene ningn efecto.
La causa es ilcita cuando es contraria a la ley, a las buenas
costumbres o al orden pblico.
Quien haya pagado una obligacin contraria a las buenas
costumbres, no puede ejercer la accin en repeticin cuando de
su parte no haya habido violacin de aquellas.

Una vez consideradas las nociones anteriores se procede al estudio de

los artculos 1167 y 1168 de la norma sustantiva civil; en el primero es
establecido que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta la
obligacin, la otra puede a su eleccin reclamar judicialmente la ejecucin del
contrato o la resolucin del mismo con los daos y perjuicios en ambos casos
si hubiere lugar a ello. Por otro lado, el segundo artculo contempla que en los
contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligacin

S
O
D
A se observa
para la ejecucin de las dos obligaciones. En este ltimo enunciado
V
R
E exceptio non adimpleti
Slatina
la materializacin del principio legal bajo R
la voz
E
S
O
contractus.
H
C
E
R
DE

si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes

Con respecto a los intereses prximos a ser satisfechos por las partes

que conforman el contrato, el Cdigo Civil venezolano establece los siguientes

lineamientos a saber, cuyo interpretacin legal se dirige al a los efectos
generados de estos negocios jurdicos. Dentro de su aparte efectos de los
contratos sobre el artculo 1161, dicta que:

Los contratos que tienen por objeto la trasmisin de la propiedad

u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se
adquieren por efecto del consentimiento legtimamente
manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente,
aunque la tradicin no se haya verificado.
A su vez, el artculo 1165 del cdigo ya citado, orientado sobre la
promesa realizada a la otra parte dentro de la conformacin de la figura del
contrato, indica que: el que ha prometido la obligacin o el hecho de un
tercero, est obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero rehsa
obligarse o no cumple el hecho prometido

Concatenado a lo anteriormente explicado, se hace menester realizar

una revisin exhaustiva de los criterios que consideran materia de estudio y
regulacin sobre contratos de promesa bilateral la Sala de Casacin Civil del
Tribunal Supremo de Justicia de Venezuela, tomando en consideracin las
siguientes jurisprudencias emanadas de dicha sala.

Antes de indicar algunos de los criterios jurisprudenciales que la Sala de

S
O
D
A al momento
venta, se hace necesario ofrecer ciertas aclaratorias requeridas
V
R
SE bilateral de compra
de comprender qu se entiende por contrato
de
promesa
E
R
Sde las sentencias estudiadas en este
O
venta, objeto de litigio en laH
mayora
C
E
R
trabajo de investigacin.
DE
Casacin Civil expresa al respecto del contrato de promesa bilateral de compra

De la sentencia emanada de la Sala de Casacin Civil del Tribunal

Supremo de Justicia venezolano, signada bajo el nmero RC.00358,
expediente N 09-051 de fecha 09/07/2009, se ha permitido comprender la
naturaleza y caractersticas que se presentan en la creacin de un contrato de
promesa bilateral de compra venta, cuya ponencia magistral desarrolla de la
siguiente forma:

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos

preparatorios o preliminares, en el sentido de que slo producen
el efecto de obligar a las partes a celebrar entre s un futuro
contrato. stos deben contener los elementos esenciales del
ulterior contrato, de manera que en l debe constar la perfecta y
clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el
consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la
consumacin del contrato definitivo.
De forma doctrinaria, se sigue sustentando, a modo de aclaratoria, el
concepto que se manejar como contrato de promesa bilateral, o contrato
preparatorio. Dicho criterio alude a la confusin que comnmente se generan

10

de lo que se entiende como contrato definitivo y contrato de promesa bilateral o

precontrato; al respecto Bosch (2006, p. 3) explica:
Por lo que al derecho espaol se refiere, no se puede decir exista
unanimidad, ni mucho menos, en lo que a la caracterizacin de la
figura se refiere. () Puede existir cierto consenso en entender
que el precontrato permite a las partes (a una o a ambas, segn
sea unilateral o bilateral) dar eficacia a un contrato respecto al que
se ha acordado ya su contenido. Las dudas surgen bsicamente
entorno a la relacin entre precontrato y contrato definitivo.

S
O
D
VA

ER
S
E
mximo tribunal venezolano, exponeSlosR
sustentos jurisprudenciales que al
O
respecto exige el estudio
deH
este contrato preparatorio. Se procede as a
C
E
R
indicar a continuacin
DE la resolucin que en materia civil se ha tratado de aclarar
Una vez que estos criterios son expuestos, la Sala de Casacin Civil del

en cuanto a contrato de promesa bilateral de compra venta, criterio que se

halla en sentencia N RdeI.01032, expediente N 05-331, de fecha 18/12/2006,
donde se indica:

(...)En este sentido, la promesa bilateral u opcin de compraventa,

es un contrato sui generis mediante el cual dos o ms personas,
naturales o jurdicas, constituyen obligaciones recprocas a travs
de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un
determinado bien. En las clusulas de estos contratos se
identifican las personas que intervienen naturales o jurdicas-; el
bien o bienes objetos de dicho contrato; la duracin del mismo; el
precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de
arras o como garanta de cumplimiento de las estipulaciones
contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al
opcionante o vendedor y, la penalizacin que se impone para la
aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es
decir, la comnmente denominada Clusula Penal la cual
constituye se repite- una penalizacin de ndole pecuniaria,
generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a
stas. Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las
promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta,
sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su
consentimiento mediante la adquisicin del bien objeto de la
negociacin.

11

La jurisprudencia ha obtenido un lugar de importancia relevante en el

sistema jurdico venezolano debido a que reflejan la prctica y el conocimiento
de los jueces del pas en las diferentes ramas del derecho, y a su vez, las
mximas de experiencias en la aplicabilidad de las normas. Es por ello que el
objeto de estudio de este trabajo se orienta al anlisis desprendido del
tratamiento que se le aplica al tema de la configuracin del contrato de
promesa bilateral de compra venta en la Sala de Casacin Civil del Tribunal

S
O
D
VA

Supremo de Justicia, y que resulta de vital importancia para analizar y soportar

SE
E
R
S

los resultados del presente trabajo de investigacin.

HO
C
E
disposiciones contenidas
ER en las sentencias estudiadas para el tema desde el
D
ao dos mil dos, lleg a mostrar una resolucin diferente al respecto del
Este tratamiento, si bien ha mantenido un criterio generalizado en las

contrato preparatorio mediante la sentencia N 116 del dos mil trece, en cuyas
consideraciones se materializ en la opinin del Juez que, bajo las
circunstancias estudiadas, dicho contrato se deba entender como un contrato
de compra venta definitivo; este criterio permanece vigente de forma
concluyente, estableciendo la naturaleza del contrato preparatorio como un
contrato definitivo, trayendo consecuencias jurdicas muy complejas.

Es por ello que se proceder a la realizacin de un anlisis en relacin a

la jurisprudencia de la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia
de la Repblica Bolivariana de Venezuela, entre los aos 2000-2013,
especficamente enfocados en el tema del contrato de promesa bilateral de
compra venta. A travs de este se pretende analizar la evolucin que se ha
tenido en la referida materia, contrastndolas con lo sealado por la doctrina
moderna y los antiguos fallos de la corte.

Considerando el problema planteado, se deriva la siguiente interrogante

investigativa enmarcada dentro de la problemtica planteada en este primer
captulo: Cul es el tratamiento jurisprudencial del contrato de promesa
12

bilateral de compra venta por la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo
de Justicia venezolano?

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

13

Objetivo General

Analizar el tratamiento jurisprudencial del contrato de promesa bilateral

de compra venta por la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia
venezolano.

Objetivos Especficos

S
O
D
A de compra
Identificar la regulacin del contrato de promesa bilateral
V
R
SE
venta segn el derecho positivo venezolano.
E
R
S
O
H
C jurdicas del contrato de promesa bilateral
E
R
Determinar
las
consecuencias
E
D
de compra venta segn la sentencia N RC.00116/2013 de la Sala de Casacin
Civil del Tribunal Supremo de Justicia de la Repblica Bolivariana de
Venezuela.

Describir la naturaleza jurdica del contrato de promesa bilateral de

compra venta conforme a la jurisprudencia de la Sala de Casacin Civil del
Tribunal Supremo de Justicia de la Repblica Bolivariana de Venezuela.

Justificacin de la Investigacin

La presente investigacin servir de sustento terico para obtener una

gua y comprensin respecto a la utilidad jurdica del contrato de promesa
bilateral de compra venta, puesto que la vida social y econmica
constantemente presenta circunstancias en las cuales no es deseable o posible
la celebracin de un determinado contrato, pero es deseable y posible la
celebracin de un contrato preparatorio y contentivo de la manifestacin de
voluntades para, en el futuro, celebrar el definitivo. Es decir, se crea la
obligacin de celebrar ese contrato prximamente.

14

Es as como al presente investigacin se interesa en el anlisis y estudio

de los obstculos o inconvenientes que se puedan presentar para la
celebracin del contrato en un momento determinado, que pueden ser de tipo
econmico, material o jurdico. Se considera que, cualquiera que sea la
naturaleza del obstculo que presente en el momento determinado para la
celebracin de un contrato, puede ser superado a travs de la celebracin del
contrato de promesa bilateral de compra venta.

S
O
D
A cuando se
Es as que, el sustento prctico orientado en esta investigacin
V
R
SErespecto al campo de
presenta la problemtica que puede confrontarse
E
R
S bilateral de compra venta, los
O
aplicacin del contrato deH
promesa
C
E
R
investigadores recurren
a
E las herramientas que la jurisprudencia emanada del
D
Tribunal Supremo de Justicia, especialmente de la Sala de Casacin Civil,
realiza respecto al contrato de promesa bilateral de compra venta, que brinda
de forma vinculante en sus ponencias, la definicin ulterior del contrato que las
partes

puedan

convenir

para

celebrar,

distinguiendo

sus

respectivas

naturalezas en un momento determinado, alejando confusiones y concretando

lo reglamentado por esa Sala.

Es por ello que se fundamenta desde la perspectiva metodolgica, el

logro de los objetivos de la presente investigacin, cuya ejecucin requiere del
empleo de tcnicas, mtodos e instrumentos de recoleccin de datos,
cientficamente

aceptados,

sirviendo

de

antecedente

para

futuras

investigaciones en el rea en cuestin. Igualmente se aportar desde la

perspectiva jurdica, informacin relevante y justipreciada, establecida en el
ordenamiento jurdico venezolano, refirindose as al Cdigo Civil vigente, las
diferentes leyes y las jurisprudencias que rigen el contrato de promesa bilateral
de compra venta, las cuales establecen las pautas a seguir para determinar el
mismo.

15

Delimitacin de la Investigacin

La referida investigacin se centrar en el anlisis y tratamiento

jurisprudencial del contrato de promesa bilateral de compra venta, por la Sala
de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia venezolano, tomando en
consideracin y como soporte terico, los aportes doctrinales de los autores
consultados.

S
O
D
Acentrar en el
En cuanto a la delimitacin del rea de estudio la misma
se
V
R
SE
Derecho Civil venezolano, mediante el estudio
jurisprudencial
del contrato de
E
R
S
O de la Sala de Casacin Civil del Tribunal
promesa bilateral de compra H
venta,
C
E
Supremo de Justicia;
DER asimismo, se tratarn principios constitucionales al
respecto y se analizarn varios instrumentos legales y jurisprudenciales que
servirn para el estudio de dicho planteamiento.

Abarcando la delimitacin territorial y temporal de esta investigacin, se

plantea que el desarrollo de la misma se ejecute en un periodo correspondiente
de ocho meses, entre mayo de 2014 y enero de 2015 en la Escuela de
Derecho de la Universidad Rafael Urdaneta, en la ciudad de Maracaibo, Estado
Zulia.

16

CAPTULO II

MARCO TERICO

Antecedentes de la investigacin

En toda investigacin es ineludible la revisin de las distintas teoras

S
O
D
A las distintas
indagacin exhaustiva sobre los trabajos presentadosVen
R
SconEel presente tema, a los
universidades nacionales, que guardan relacin
E
R
S
O
fines de comparar y contrastar
los
resultados de esos estudios con los del
H
C
E
presente trabajoE
deR
grado. A continuacin se citarn las obras y autores que se
D
encontraron, apoyando as el cuerpo de antecedentes de la investigacin.
sobre el tema de estudio que se va a explorar; es por ello que se realiz una

Como primer antecedente se hace referencia a Mrquez y Moreira

(2010), titulado: Naturaleza jurdica del contrato de opcin de compraventa, de
bienes inmuebles, en el ordenamiento jurdico venezolano, presentado en la
Universidad Rafael Urdaneta, cuyo objetivo investigativo se bas en analizar la
naturaleza jurdica del contrato de opcin de compra venta de bienes
inmuebles,

en

el

ordenamiento

jurdico

venezolano;

asimismo

esta

investigacin fue de tipo jurdico descriptiva con diseo documental, utilizando

una tcnica de recoleccin de datos en cuanto a observacin documental.

Los resultados obtenidos consistieron en que los requisitos de existencia

y validez del contrato de compra-venta, son fundamentales e indispensables
para que se configure dicho contrato, apoyados en revisiones doctrinales y de
normativa positiva, dejando en un lugar definitivo los elementos contentivos de
estos contratos a nivel estructural, es decir consentimientos, objetos y causas
lcitas, as como a nivel formal, entendindose la promesa u opcin futura de
celebracin del contrato de compra venta.

17

Alguno de los autores que sustentaron la investigacin descrita fueron

Aguilar (2007), Rodrguez (2007), entre otros. Para el anlisis de los datos se
aplic el anlisis documental; se estudiaron a su vez las posiciones doctrinarias
y jurisprudenciales sobre la naturaleza jurdica del referido contrato, teniendo
como resultado que el mismo es un contrato preliminar, o preparatorio, y no
definitivo.

S
O
D
AAnlisis de los
investigacin desarrollado por Melen (2008) bajo el ttulo:
V
R
SE civil, presentado en la
contratos atpicos a la luz de la jurisprudencia
y doctrina
E
R
SChacn para la obtencin del ttulo de
O
Universidad Privada Dr. Rafael
Belloso
H
C analizar los contratos atpicos a la luz de la
E
R
Abogado. La misma
propuso
E
D
jurisprudencia y la doctrina civil en Venezuela, enmarcndose este estudio
Asimismo, como segundo antecedente se inserta el trabajo de

dentro del Derecho Civil venezolano, en la rama de obligaciones contractuales.

Bajo el enfoque terico de Calvo (1999), Maduro (1999), Bernad (2006),

el Cdigo Civil venezolano vigente, entre otros textos. Siendo catalogado como
un estudio documental, con una poblacin constituida por todos los datos de
carcter documental o bibliogrfico utilizados como fuente de consulta para el
desarrollo del presente estudio, tales como bibliografas, doctrinas y leyes
relacionados con la categora objeto de estudio.

De igual manera, dentro de la investigacin se utiliz el proceso de

recoleccin de datos basndose en la observacin documental directa de cada
una de las fuentes documentales utilizadas para desarrollar los objetivos
planteados en esta investigacin. En este mismo orden, se aplic como
instrumento de recoleccin de informacin una gua de observacin constituida
por veinticuatro (24) tems, a partir de los cuales se analizaron los resultados
obtenidos.

18

Una vez finalizada la investigacin se logr concluir que los contratos

atpicos gozan de elementos definitorios como el consentimiento, objeto y
causa, adems existen diversos tipos de contratos atpicos para satisfacer las
necesidades de la sociedad como el contrato de prestacin de servicios
mdicos, el de hospedaje, el contrato de actos cooperativos, entre otros.

Como tercer antecedente, se introduce una investigacin realizada por

S
O
D
A Chacn, con
contractual, realizada en la Universidad Privada Dr. Rafael Belloso
V
R
SEinvestigacin tuvo como
el propsito de obtener el ttulo de Abogado.
Esta
E
R
S
O
objetivo analizar las limitaciones
a la autonoma de la voluntad en materia
H
C en las limitaciones que tienen las partes en los
E
R
contractual, haciendo
nfasis
DE
Plaza (2006) titulada: Limitaciones de la autonoma de la voluntad en materia

contratos de carcter civil, sean nominados e innominados, y en la eficacia de

tales limitaciones en materia contractual, segn la legislacin venezolana. La
investigacin fue de tipo documental, ya que se bas en la recopilacin de
documentos y material bibliogrfico.

Se utilizaron como fuentes de recoleccin de datos, leyes y documentos

bibliogrficos, doctrinales y jurdicos que guardaron relacin directa con las
categoras objeto de estudio. La tcnica utilizada fue la observacin
documental y el instrumento aplicado estuvo constituido por una gua de
observacin, la cual consta de dieciocho (18) tems.

Los resultados se basaron en demostrar que la autonoma de la

voluntad, consiste en considerar que toda persona puede obligarse en virtud de
su propio querer libremente manifestado, donde las partes de un contrato
tienen la posibilidad de determinar y sin intervencin de la ley los contratos que
ellos celebren, pero ese poder de la voluntad de las partes no es absoluto, ya
que, dicha voluntad se ve limitada cuando se relajan leyes en cuya observancia
estn presentes el orden pblico o las buenas costumbres.

19

Concatenado a este aparte, el siguiente antecedente estudiado por

Calles (2001) titulado: Perfeccionamiento de los contratos de compra venta a
distancia, presentada por la Universidad Privada Dr. Rafael Belloso Chacn
para la obtencin del ttulo de Abogado, fue un trabajo cuyo norte se
fundament en analizar el perfeccionamiento de los contratos de compra venta
a distancia, determinndose el momento de la formacin del contrato a travs
de medios electrnicos, en virtud de la ocurrencia de voluntades de las partes

S
O
D
Aoferente tiene
Venezolano se desprendi que el contrato se forma cuando
el
V
R
SE
conocimiento de la aceptacin de la otra parte,
base
propuesta por el legislador
E
R
S
del texto legal.
HO
C
E
DER
intervinientes en el mismo. Del anlisis del artculo 1137 del Cdigo Civil

Se identificaron igualmente sus requisitos de existencia y validez,

principios y medios probatorios; asimismo, dicha investigacin fue de tipo

documental cualitativa, orientada a recolectar informacin y a consultar textos
de autores en el rea del Derecho Civil. Con relacin a la poblacin, la misma
estuvo constituida por un conjunto de documentos, cdigos y doctrinas. El
instrumento utilizado fue la observacin documental para demostrar lo
planteado, segn las disposiciones legales y las posiciones doctrinales.

Aplicado este instrumento y analizados los resultados se concluy que la

legislacin venezolana se acoge a la teora del conocimiento de la
interpretacin de los artculos 1137 de Cdigo Civil y 112 del Cdigo de
Comercio. Se consider igualmente que en Venezuela se debe sealar un
sistema legal, determinando la norma aplicada.

20

Bases tericas de la investigacin

En este apartado de la investigacin se hace imperativo la inclusin de

textos doctrinales y jurisprudenciales como base y sustento del trabajo
presentado, cuyos extractos estudiados y puntualizados guardan relacin con
las variables objeto de estudio, como lo son el contrato de promesa bilateral de
compra venta y los criterios jurisprudenciales de la Sala de Casacin Civil del

S
O
D
A el marco
aunados a criterios objetivos sobre los temas a tratar se V
desarrolla
R
SE
terico contentivo de la investigacin.
E
R
S
O
H
C para la formacin de un contrato
E
R
Elementos
DE

Tribunal Supremo de Justicia venezolano; de la mano con estos aportes,

Dentro de la doctrina y normativa legal por la que se rige la figura del

contrato en la legislacin venezolana, alcanzando a todos aquellos sujetos de
derecho con capacidad para contratar, se hace menester identificar y estudiar,
a modo de contextualizacin los elementos que permiten la formacin de un
contrato o convenio, as como sus caractersticas y los efectos surtidos al
momento del nacimiento de este instrumento. Se brinda as el concepto de
contrato; al respecto de este punto, Reyes (2012) explica que el contrato es el
acuerdo de voluntades entre dos o ms personas para crear una o varias
obligaciones. (p. 32)

Una vez que se interpreta este concepto, la norma sustantiva civil

contempla de igual forma el concepto de la figura de contrato en la disposicin
contenida en el artculo 1133 al indicar que el contrato es una convencin
entre dos o ms personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir
entre ellas un vnculo jurdico.

21

Al momento de configurar la creacin de un contrato, la doctrina y la

norma establecen una serie de criterios y elementos que sern aquellos que le
den fuerza y validez oponible para su inmediata existencia, o posterior. Con
respecto a estos elementos se tiene, como indica Reyes (2012) que estos son:
el consentimiento, el objeto y la causa.

A continuacin se procede al estudio de cada uno de los tres elementos

S
O
D
A partes y las
contrato, su validez y efectos posteriores que recaen en
las
V
R
SqueESnchez (1981) explica
obligaciones que se generan de dicho acto,
por
lo
E
R
S determina la existencia de dos
O
que el anlisis del consentimiento
H
EC
manifestacionesE
deR
voluntad concordantes en su objeto, que se encuentran en
D
mencionados anteriormente, como requisito en el estudio de la formacin del

el tiempo y en el espacio. (p. 86)

La jurisprudencia venezolana se ha sustentado en el estudio doctrinal

que hace referencia a los elementos anteriormente sealados como aquellos
que configuran la esencia de un contrato a modo de respaldar los criterios
jurisprudenciales emanados de la misma, cuyo carcter vinculante es
indiscutible y se convierte en parte del ordenamiento jurdico venezolano una
vez expuesto; as la sentencia No RC.00358/2009 de la Sala de Casacin Civil
del Tribunal Supremo de Justicia expone una breve narrativa al respecto del
consentimiento de las partes:

Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y

validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello
se desprende de la norma contenida en el artculo 1.161 del
Cdigo Civil que establece: En los contratos que tienen por
objeto la transmisin de la propiedad u otro derecho, la propiedad
o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del
consentimiento legtimamente manifestado
Segn el doctor Jos Luis Aguilar Gorrondona, la formacin del
consentimiento puede ser instantnea o progresiva y esta ltima
puede ocurrir de diversas maneras:

22

Mediante la celebracin de negociaciones o tratos en que las

partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia
de celebrarlo.
Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se
contengan todos los elementos del contrato futuro.
A travs de una invitacin a ofrecer.
Mediante subasta pblica.
Y por ltimo, se configura la formacin del consentimiento cuando
precede a la formacin de la venta, un contrato preliminar, los
cuales estn conformados principalmente por promesas,
precontratos, pactos y compromisos y cuya formacin puede
realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente
indicadas.

S
O
D
VA

ER
S
E
R
S
Como segundo requisito de
formacin
y validez en la figura contractual,
O
H
C
E
se tiene la del objeto,
en tanto que Reyes (2012) define al objeto del contrato
R
E
D
como toda realizacin de determinada conducta por parte de uno de los
sujetos, consistente en un dar, hacer o prestar (p. 34). A la vez que se hace
esta salvedad, la misma autora se refiere a las caractersticas principales que
debe contemplar el objeto del contrato a saber.

Reyes (2012) seala las caractersticas del objeto, reunidas en trminos

como posible, lcito y determinado, por lo que se realiza una revisin terica
respecto al segundo elemento que otorga las pautas para la validez de la
nocin de contrato dentro del ordenamiento jurdico venezolano y para efectos
de sus particulares:

Posible: Respecto a que estuviera dentro del comercio, tanto

fsico como jurdico. Lcito: La cosa debe de ser permitida en ley y
si estuviera fuera de sta es ilcita. Determinado: Desde el
momento que los sujetos contraten, el objeto debe ser
definido, o despus de que se contrajera la obligacin se
poda cambiar, siempre y cuando, sea ligado con la misma
obligacin (p. 34)

23

Recoge Reyes (2012) que el tercer elemento que valida la creacin de

un contrato es la causa, que es lo que impulsa a las personas para realizar el
negocio jurdico. Como complemento a este concepto, se tiene el ofrecido por
Snchez (1981) cuando indica que la causa es el motivo del contrato, a la vez
que agrega:

La doctrina distingue entre la causa impulsiva y la causa final. La

primera no es un elemento intrnseco y constitutivo de la
obligacin, es extrnseco. La causa final es inherente al contrato,
implicada por la naturaleza del contrato y que es conocida o deba
serlo por ambas partes. La causa impulsiva es relativa y personal
a cada contratante y por lo tanto esencialmente variable; en tanto
que la causa final es siempre idntica en la misma clase de
contrato.
La nocin de causa est constituida por un elemento puramente
psicolgico del acto jurdico, es decir, es un aspecto de la
voluntad con efecto propio. La causa ilcita es, por lo tanto, un
impulso concreto que contrara las disposiciones legales de orden
pblico o de buenas costumbres. Hay que tomar a la causa en la
medida en la que puede operar en la vida social. La voluntad es
inseparable de los mviles de toda clase, a los cuales obedece, y
estos mviles pueden provenir de consideraciones puramente
intelectuales, morales, etctera. (p. 94)

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

El contrato de promesa bilateral como contrato preparatorio

Dado el objeto de estudio de este trabajo, se procede a la

conceptualizacin que la teora y la doctrina ofrecen sobre el contrato de
promesa bilateral como contrato preparatorio, ms especficamente cuando su
objeto y causa recaen en compra y venta. A este respecto, el autor Bosch
(2006) introduce que una de las instituciones civiles ms estudiadas por la
doctrina en los ltimos tiempos es el precontrato, tambin denominado, entre
otras expresiones, pactum de contrahendo, contrato preliminar, promesa de
contrato, o contrato preparatorio.

24

Por lo que al derecho espaol se refiere, no se puede decir exista

unanimidad, ni mucho menos, en lo que a la caracterizacin de la
figura se refiere. () Puede existir cierto consenso en entender
que el precontrato permite a las partes (a una o a ambas, segn
sea unilateral o bilateral) dar eficacia a un contrato respecto al que
se ha acordado ya su contenido. Las dudas surgen bsicamente
entorno a la relacin entre precontrato y contrato definitivo. (p. 3)
A partir de este punto, el autor citado empieza a analizar y establecer lo

S
O
D
VA

concerniente a las confusiones propias del tema tratado cuando se pretende

ER
S
E
R
S
breve explicacin y serie de aclaratorias
sobre
ambas figuras contractuales:
O
H
C
E
R
E
D
En ocasiones, la razn de ser del precontrato ha sido puesta en

ejemplificar y distinguir las nociones que recaen sobre la figura de contrato de

promesa o preparatorio, y un contrato definitivo. Comienza entonces con una

tela de juicio. Si existe para las partes obligacin de contratar,

por qu no celebrar directamente el contrato definitivo? La
utilidad del precontrato podra encontrarse en que permite
conseguir una vinculacin entre las partes sin que sea preciso, de
momento, cumplir los requisitos que precisa el contrato definitivo.
Mucho ms clara es la razn de ser de una de las modalidades de
precontrato: la opcin, muy utilizada en la prctica jurdica
(pinsese, por ejemplo, en las denominadas stock options). En
este caso s es evidente la sustantividad de la figura, al hallarse
vinculada en cuanto a la fuerza obligatoria del contrariosolamente una de las partes. ()
La teora que podemos calificar como ms clsica considera que
la celebracin del precontrato obliga a las partes a celebrar
posteriormente un nuevo contrato, que como tal requerir la
prestacin de un nuevo consentimiento. La mayora de los
cdigos civiles que regulan las instituciones parecen seguir esta
teora.
Conforme esta primera teora, en virtud del precontrato, las partes
asumen una obligacin: la de celebrar el contrato que han
preparado mediante tal precontrato, en el cual contestarn todos
los elementos necesarios para la celebracin del contrato
definitivo. (p. 3)
En este mismo orden de ideas, se sigue con la lnea conceptual
expuesta por el citado autor, pues expone las preocupaciones relacionadas con
las partes, es decir, aquellas que motivan en esencia a quienes dan su
25

consentimiento para la formacin de un precontrato, especficamente respecto

al contrato de promesa bilateral, realizar la configuracin del mismo, y que
supone entonces que se considera que existen limitantes de forma espacial,
temporal, o cualquiera otra, para la realizacin del contrato definitivo. Bosch
(2006) expone as lo siguiente:

La pregunta que surge inmediatamente es, en el caso de la

promesa bilateral, por qu las partes no celebran ya el contrato
definitivo. Si se ha determinado el contenido de un contrato, y
existe vinculacin entre las partes por qu estas celebran un
precontrato y no el contrato definitivo? Si las partes desean
aplazar la eficacia del contrato, ello podra hacerse estableciendo
un trmino inicial, si lo que quiere mediante el precontrato es
eludir una prohibicin, legal o convencional, de contratar, o los
requisitos de capacidad necesarios para celebrar un contrato,
estaramos ante una clara situacin de fraude que debera
conducir a su nulidad. Una legtima justificacin del precontrato
podra encontrarse en la dificultad o imposibilidad para las partes
de adoptar la forma requerida por la ley para el contrato
pretendido. Las partes desearan vincularse y posiblemente
querran celebrar ya el contrato definitivo, pero existe algn
inconveniente para ello, por ejemplo, tratndose de contratos que
deban constar en escritura pblica, la falta de los documentos
necesarios para ello, o la imposibilidad momentnea de hacer
frente a los gastos notariales, registrales o fiscales que ello
supone. (p. 7)

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

La doctrina, una vez que ha sealado la esencia, propsito y utilidad del

contrato de promesa bilateral, entendido tambin por criterios jurisprudenciales
venezolanos como contrato preparatorio, considera en el manejo de la teora
antes desarrollada el primer elemento que configura la existencia de cualquier
contrato, como lo es el consentimiento libre de coercin o vicios, es por ello que
Bosch (2006) realiza consideraciones sobre la posible negativa que una de las
partes pudiera presentar al momento de llegar ser posible la constitucin del
contrato definitivo, por lo que:

26

La posicin ms clsica considera que la prestacin del

consentimiento es un acto de carcter personalsimo e
incoercible, en el sentido que ni puede ser prestado por otra
persona que no sea el contratante, ni a este se le puede forzar a
prestarlo. Ello determina que si una de las partes se niega a
prestar el consentimiento, se producir un incumplimiento de la
obligacin asumida mediante el precontrato, que se deber
resolver en la indemnizacin de los daos y perjuicios causados
por tal incumplimiento, pero no en la celebracin forzosa del
contrato definitivo. No cabe el cumplimiento forzoso de la
obligacin en forma especfica, sino nicamente el cumplimiento
por equivalencia, insatisfactoria en este caso.

S
O
D
VA

SE
E
R
S

La anterior teora presenta el inconveniente de que no queda

garantizada la efectividad de la obligacin de contratar frente a la
negativa de una de las partes. Por ello, un sector de la doctrina
admite que, en el caso de en que uno de los contratantes se
niegue a prestar el consentimiento para la celebracin del contrato
definitivo, la otra parte podr exigir judicialmente la prestacin del
mismo, hasta el punto que, si persiste la negativa, ser el juez
quien pueda otorgar el consentimiento necesario para el nuevo
contrato. (p. 8)

H
C
E
ER

Con el estudio de esta primera teora que sustancia la figura del

precontrato,

diversas

limitantes

inconvenientes

son

encontrados,

entendindose que no basta para dicha teora la manifestacin del

consentimiento por las partes establecido en el precontrato, sino que exige una
nueva manifestacin al momento de estas hallarse en la posibilidad de crear el
contrato definitivo, y que no slo alude a este problema doctrinario ya que en
su extensin se deja un camino abierto para llegar a instancias judiciales que,
en base a esta teora, deberan hacer una aplicacin o resolucin forzosa de
dicho contrato.

De acuerdo al criterio al que se acoge Bosch (2006), resulta necesario la

exploracin y, por lo tanto escogencia de la segunda teora que en su texto
explana, como otro enfoque para el estudio y anlisis del contrato preparatorio
o de promesa bilateral, es por ello que se pretende realizar la concatenacin

27

entre el criterio ac citado y el que adopta el legislador venezolano, como bien

seala al respecto:
Ya se ha sealado que algunos cdigos que parecen partir de la
tesis de la existencia de dos contratos precontrato y contrato
definitivo , no llevan esta teora hasta sus ltimas consecuencias
al hablar no de celebracin, sino de formalizacin del contrato
definitivo, con lo que implcitamente se est admitiendo la
suficiencia del consentimiento precontractual para constituir el
contrato definitivo. Y es que, segn la tesis ms extendida, tesis
de origen italiano a la que nos adherimos, el consentimiento
prestado al otorgar el precontrato hacen necesario un nuevo
consentimiento para celebrar el contrato definitivo, con lo cual se
identifican precontrato y contrato definitivo. (p. 9)

S
O
D
VA

SE
E
R
S

HO
C
E
R
De formaE
introductoria,
el autor contextualiza el concepto de contrato
D
preparatorio bajo el estudio de la primera teora expuesta, evidenciando los
obstculos que esta presenta al momento de explicar las caractersticas que
esta figura contractual debera mostrar, en cuanto a efectos, forma y aplicacin
en la vida jurdica de las partes, por lo que a continuacin se procede al estudio
y sealamiento de la segunda teora tomada por Bosch (2006) en donde
muestra las indicaciones intrnsecas a esta y su anlisis sobre el contrato de
promesa bilateral o preparatorio.
1. En el precontrato ya deben constar todos los elementos
esenciales del contrato definitivo. No se puede hablar de
precontrato si al pactarlo queda algn elemento esencial por
determinar, determinacin que requerira un nuevo acuerdo entre
las partes. No es bice para la existencia del la falta de alguno de
sus elementos como tampoco lo sera para la existencia del
contrato definitivo si este puede deducirse mediante el recurso a
la autointegracin, la ley, los usos o la buena fe. Por tanto, no es
que en el precontrato se fijen las bases o lneas maestras del
contrato futuro, sino que en el constan todos los elementos que
integrarn el contrato definitivo. Lo que distingue el precontrato
del contrato definitivo es que, aunque en el precontrato ya se dan
los requisitos necesarios para la puesta en funcionamiento del
contrato, esta no se produce de momento y puede que no llegue
a producirse nunca , sino que debe esperarse a un nuevo acto
de voluntad de una de las partes. En definitiva, el precontrato
28

supone la existencia de un contrato con todos sus elementos

esenciales, en el cual su eficacia queda condicionada a la
voluntad de las partes; cuando se d dicha voluntad, no ser
preciso ningn nuevo acuerdo para la puesta en marcha la
efectividad del contrato, dado que su contenido ya estaba
plenamente determinado con el acuerdo precontractual. (p. 9)
Para la continuacin de este punto vital, el mismo autor desglosa en un
segundo punto otra caracterstica contentiva del precontrato o contrato de

S
O
D
Aefectos entre
puede cubrir la esencia de dicho contrato al momento de producir
V
R
E
las partes y, a su vez, marca otra pauta R
para
laS
diferenciacin entre contrato
E
S
O
preparatorio y contrato definitivo,
es
por ello que Bosch (2006):
H
C
E
R
E
D
2. Entre tales elementos esenciales del contrato debera

promesa bilateral, disposicin doctrinal que se apoya en el elemento formal que

incluirse, si es el caso, la forma. Es decir, segn la tesis que

mantenemos, si la ley exige con carcter ad solemnitaten una
forma determinada para la celebracin de un contrato, el
precontrato debera otorgarse en la misma forma requerida para
el contrato definitivo.
En el caso en que rija el principio de libertad de forma, y el
precontrato se otorgue en forma privada, si una vez manifestada
la voluntad de poner en funcionamiento el contrato se quiere dotar
a este de una forma pblica, debe tenerse en cuenta que el
contrato ya existir, con lo que no estaremos ante un nuevo
contrato, sino ante la elevacin a pblico de un contrato privado,
contrato este ltimo que ya reunir todos los requisitos necesarios
para su eficacia, por tanto, para la elevacin a pblico, no se
requerir un nuevo consentimiento contractual, sino que estamos
ante un acto debido que admitir, en este caso s, que la negativa
de una de las partes pueda ser suplida por la actuacin judicial.
(p. 10)
Se desprende de lo anteriormente citado que la doctrina resulta amplia al
momento de tratar el tema de contrato de promesa bilateral como un contrato
preparatorio o preliminar, distinciones que apenas obedecen a lneas de
pensamiento de acuerdo a los criterios expuestos por autores espaoles,
mexicanos, venezolanos, entre otros; amparados bajo sus respectivos
ordenamientos jurdicos y con autonoma para considerar el tema expuesto,
29

evidenciando a su vez ciertos consensos al momento de la descripcin de la

naturaleza, caractersticas y teoras regentes sobre la nocin del contrato de
promesa bilateral como un contrato preparatorio.

El aporte que por ltimo se explana, realizado por Hinestrosa (2006)

constituye un estudio en el primer elemento que da validez al contrato de
promesa bilateral, es decir, a los consentimientos manifestados por las partes

S
O
D
A
nociones intrnsecas al momento de la constitucin de
estos contratos
V
R
E
S o promesa sinalagmtica
preparatorios, indicando que: la promesaR
bilateral
E
S
de contratar, es un contrato H
porO
medio del cual dos partes se comprometen
EC
R
recprocamente E
a celebrar
en un futuro determinado el contrato cuya naturaleza
D
y contenido determinan entonces. (p. 67)
que han llevado a cabo la materializacin de dicho contrato, ampliando las

Naturaleza de las obligaciones en el contrato de promesa bilateral de

compra venta

Cuando se explora una nocin abstracta de obligaciones el investigador

se encuentra con otras materias de estudio, no solo la jurdica, que se
encuentran sujetas a este concepto, como lo es la tica y la moral, preceptos
que la ley positiva venezolana no descarta ni deja en segundo plano. Es por
ello que se estudia la obligacin segn Ferrater (2006) cuando indica que el
trmino obligacin es usado con frecuencia, en tica, como sinnimo de deber.
Es otros casos se usa obligacin como uno de los rasgos fundamentales del
deber.

Asimismo, indica que la nocin tica de obligacin puede aplicarse a una

sola persona, ya que nada impide decir que una sola persona, en cuanto
entidad moral, tiene que cumplir el deber, es decir, est obligada a cumplirlo.
Pero se suele aplicar a una comunidad de personas, y hasta se indica a veces

30

que la nocin de obligacin es bsicamente interpersonal. El autor contina en

esta misma lnea de pensamiento, indicando lo siguiente:

La obligacin moral puede dejar de cumplirse sin dejar de ser

forzosa. La obligacin moral es necesaria en este sentido, se
plantean con respecto a la obligacin moral problemas muy
semejantes a los que se plantean respecto al deber, y
especialmente dos problemas: El fundamento de la obligacin y el
del conocimiento y aceptacin de la obligacin.
En cuanto al conocimiento y aceptacin de la obligacin, se han
propuesto varias teoras, tales como: se conoce y acepta que algo
es obligatorio, porque responde a la llamada ley moral o a ciertos
principios prcticos intuitivamente evidentes, etctera. Es
conveniente distinguir, del todo caso, entre el llamado sentido (o
sentimiento) de la obligacin y un juicio de valor respecto a si algo
es o no obligatorio. (p. 262)

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

De igual forma es estudiado el tema sobre obligaciones, precepto que se

consagra en el tema objeto de estudio en cuanto a la materia de derecho civil,
sea patrimonial o extra patrimonial, y que se evidencia en la consagracin y
formalizacin de un contrato o convenio contrado entre partes o particulares
sujetos a una normativa especfica, por lo que el autor Snchez (1981)
desarrolla ideas preliminares para la explicacin de las obligaciones:

La obligacin es pues un vnculo jurdico entre dos personas. En

virtud de este vnculo el deudor est obligado a realizar una
prestacin en favor de su acreedor, y el acreedor puede exigirle
coactivamente el cumplimiento de esa prestacin. En este orden
de ideas, la doctrina alemana ha distinguido dos elementos
bsicos en la obligacin: el deber o schuld y la responsabilidad o
haftung, esta tesis conduce a una concepcin dualista de la
obligacin, que se opone a la concepcin monista, es ms simple
y ha sido sostenida por la teora clsica. (p. 76)
Conforme al criterio del autor, se supone entonces que dentro de la
nocin de obligacin se encuentran intrnsecos los elementos denominados
deber y responsabilidad, herencia especialmente del derecho romano que
antecede el ordenamiento jurdico venezolano, y que no slo repercute en una
31

de las partes, pues en este caso se contempla la estructura de la obligacin

dentro del contrato de promesa bilateral de compra venta, dando ciertas
caractersticas tanto al acreedor como al deudor obedeciendo a la naturaleza
manifestada por los mismos; sigue as Snchez (1981) al indicar:

La distincin entre el deber (schuld) y la responsabilidad (haftung)

en alguna forma responde a la distincin en el derecho romano
entre el debitum y la obligatio, si bien esta distincin obedeca a
razones procesales. En suma, la deuda (debitum o schuld) implica
el poder coactivo del acreedor; el acreedor tiene a su disposicin
la fuerza coactiva del Estado para obligar forzadamente al deudor
a realizacin su prestacin y dar en esa forma satisfaccin a sus
intereses. Todo ello nos conduce a la siguiente nocin de
obligacin: es la relacin jurdica existente especialmente entre
dos personas, en virtud del cual una persona debe realizar en
beneficio de otra una prestacin. (p. 76)

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

Concatenado a la informacin recabada, y una vez estudiado de forma

abstracta el concepto de obligacin, a nivel de la tica, para posteriormente
contextualizar dicho trmino en cuanto al mbito jurdico que precede a este
trabajo, como lo es la obligacin como vnculo jurdico o legal nacido entre las
partes de un contrato, desarrollado por Snchez (1981). Se explica a
continuacin, a travs de los aportes dados por el autor Hinestrosa (2006) las
cualidades y naturaleza de las obligaciones que nacen de un contrato de
promesa bilateral o preparatorio, para ello se cita el siguiente extracto:

El efecto propio, caracterstico del contrato de promesa es la

generacin de una obligacin de hacer, calificada, consistente en
la celebracin del contrato futuro. De l se sigue que el
promitente, preventivamente, tiene el deber de ajustar su
conducta de manera de estar en condiciones de cumplir en
oportunidad, cuanto lo primero, el de no incurrir en
comportamientos que impidan la celebracin de aquel o alteren la
produccin de sus efectos, como seran los actos de enajenacin
o de entrega de tenencia del bien. Correlativamente, ha de
reconocerse al promisario el derecho a ejercer los actos de
conservacin pertinentes, para lo cual vale la analoga legis con la
posicin del acreedor (). El efecto, puramente personal, expone
32

naturalmente al promisario a la inefectividad de su derecho a

causa de actos definitivamente impeditivos, si que tambin a una
afectacin del mismo por actos de gravamen o de administracin,
que no est en posibilidad de impedir. (p. 55)
Dicha acotacin encuentra relacin en las disposiciones legales
pertenecientes a la normativa sustantiva civil venezolana, especficamente en
los artculos 1264 y 1265 al describir la naturaleza que define las obligaciones

S
O
D
VA

contradas por las partes de un contrato, resaltando el carcter ltimo de dar,

SE
E
R
S

as como la entrega de la cosa objeto del contrato, su preservacin y la

responsabilidad que se materializara en caso de daos y perjuicios sobre

H
C
E
ER

dicho objeto.

Hinestrosa (2006) realiza una nota expuesta al pie de pgina, sealando

de manera prctica una de las clusulas, de carcter obligatorio, halladas
comnmente, segn su criterio, en los contratos de promesa sinalagmtica de
venta, en donde se refiere a los derechos y circunstancias que puedan versar
sobre el objeto de dicho contrato, en cuanto que:

En la gran mayora de promesas sinalagmticas de venta

contienen clusulas de este estilo: Al vendedor le queda
prohibido a partir de hoy todo acto que pueda implicar
compromiso del derecho de propiedad y de las condiciones de
goce prometidos al adquirente. En especial se compromete a
mantener los bienes objeto del presente contrato en el estado en
el que se encuentran. Al vendedor le est prohibido, durante la
vigencia de la presente promesa, enajenar el inmueble objeto de
ella, hipotecarlo, arrendarlo, permitir o dejar adquirir cualquiera
servidumbre, y en trminos generales, realizar cualquier acto o
permitir cualquiera accin que pueda tener por resultado una
depreciacin de su valor o del de su uso. (p. 55)
Respecto a la celebracin del contrato prometido, o contrato futuro
estipulado en el contrato preparatorio, Hinestrosa (2006) esquematiza dicho
punto, tomando en consideracin el eje en el que se desenvuelve este acto,
como lo es las obligaciones contradas tanto para un contrato de promesa
33

unilateral, como para el contrato de promesa bilateral, piedra angular de esta

investigacin. En relacin a esto, seala:

Lo natural y habitual es que las partes ejecuten el contrato, que

las dos, en la promesa bilateral, o el solo promitente en la
unilateral, se preparen para la celebracin del contrato definitivo y
que efectivamente lo celebren. Esa es su obligacin, que elptica y
confusamente se seala como la de otorgar la escritura, en los
contratos que exigen esa solemnidad. Con ello habrn cumplido y
extinguido ese deber, y dado paso a la ejecucin de las
obligaciones emanadas del contrato principal. (p. 60)

S
O
D
VA

ER
S
E
R
Se entiende que el compromiso
contrado
entre las partes en base al
S
O
H
contrato de promesa bilateral
surte sus efectos en tanto que queda fijado, de
C
E
R
modo privado
Dy/oEpblico, como una obligacin, as como la participacin de las
mismas en la creacin del contrato definitivo o futuro; se toma como
fundamento lo expuesto por Hinestrosa (2006) al citar que:

Las dos partes son recprocamente acreedora y deudora de la

obligacin de celebrar el contrato, para cuyo cumplimiento ambas
deben colaborar. De ms est decir, que cuando se debe otorgar
un instrumento pblico, todo lo ms una escritura pblica,
actuacin compleja, que exige de ordinario la presentacin de
documentos de origen administrativo, especialmente relacionados
con el o los bienes objeto del contrato prometido, no basta la mera
comparecencia y la declaracin del sujeto negocial, por lo mismo
que debe ir provistos de aquellos. (p. 60)
Una de las bases que establece el ordenamiento jurdico venezolano en
materia civil hace referencia al precepto doctrinal definido en la voz latina
exceptio non adimpleti contractus, hallado de forma desarrollada en las
disposiciones 1167 y 1168 del Cdigo Civil venezolano; dicho precepto se
encuentra sustentado y desglosado en el aparte realizado por Hinestrosa
(2006) al momento de explicar que:

34

El contrato de promesa bilateral es resoluble por incumplimiento

de cualquiera de las partes, a solicitud de la otra, que habr de
haber cumplido o estado lista a cumplir su obligacin, pues de lo
contrario se expondr a la paralizacin de sus pretensiones en
virtud de la exceptio non adimpleti contractus. (p. 67)
Efectos de las obligaciones en el contrato de promesa bilateral de compra
venta

S
O
D
VA

ER
S
E
R
nacimiento del contrato de promesa bilateral
de compra venta, entendido este
S
O
Hy que surten sus efectos con la misma fuerza y
como un contrato preparatorio
C
E
ley que acarrea
DElaRconfiguracin y estipulacin jurdica sobre un contrato
Como punto complementario se hace menester la exposicin de los

efectos que Rodrguez (2007) seala como aquellos que se desprenden del

meramente:

Mediante la firma por ambas partes, de la opcin de compra venta

de un bien, las partes de obligan a celebrar un contrato de venta.
Rigen para ambas partes las condiciones que la opcin detalle
para el contrato de venta a celebrarse, es decir, que las
condiciones de la opcin sern reproducidas por el contrato a
firmarse, y sern de obligatorio cumplimiento para los
contratantes.
El incumplimiento de la obligacin de vender, por parte del
promitente vendedor, o de la obligacin de comprar, por parte del
promitente comprador, ocasionar la aplicacin de la clusula
penal convenida por las partes.
De surgir desacuerdos para la realizacin del contrato de venta,
habr que resolver el contrato de opcin de compra venta.
Mediante el precontrato las partes difieren los efectos reales del
contrato definitivo. (p. 254)
Concluye as el autor que mediante el contrato preparatorio de venta, no
se crea "una venta obligatoria, sino slo una relacin obligatoria". En el contrato
preparatorio no hay entrega de la cosa, sino el derecho de exigirla, es un
contrato que por su naturaleza no traslativo y no constitutivo de derechos

35

reales, las partes lo utilizan porque precisamente desean limitar sus

obligaciones y remitirse a un futuro contrato.

El contrato de compra venta desde una perspectiva jurdica-econmica

La visin o propsito econmico en la configuracin del contrato de

compra venta, guarda estrecha relacin con el impulso, regulacin y

S
O
D
prctica con ese elemento esencial que sirve de motor para
elA
crecimiento de
V
R
E
S
una sociedad, al respecto expone BoyerasR
(2012):
E
S
O
H
C
E
R
Lo ms habitual
es
que en los actos de compra se sucedan una
E
D
serie de etapas consecutivas. En una primera etapa, el individuo

desarrollo del mercado en el que las partes se desenvuelven, concatenando su

tiene que reconocer que existe una necesidad propia que le hace
mostrarse ms receptivo a toda informacin que est relacionada
con esa necesidad. Cuando se encuentra esta situacin, el
individuo puede emprender una bsqueda activa de toda la
informacin que le parezca importante para seguir con el proceso
de compra. Para ello puede recurrir a una gran variedad de
fuentes, ya sean familiares, profesionales, del mercado, de la
experiencia o de fuentes pblicas, hasta que haya compilado
todas las ofertas existentes en el mercado y que l o ella
consideren dignas de comparacin y evaluacin, hasta que
finalmente se decidan por una. Llegado a este punto el proceso
continua con una decisin de comprar o no el producto o servicio
elegido. (p. 11)
La importancia que acarrea la figura del contrato de compra venta, as
como todas las modalidades que para este se puedan relacionar, como lo es el
contrato de promesa bilateral de compra venta, marcan un punto de desarrollo
y modernizacin en la actividad econmica que rodea a esta figura, la cual
cada da posee un mayor arraigo y uso en las gestiones y negocios jurdicos y
econmicos, para este punto Boyeras (2012) resume:

Existe consenso al afirmar que actualmente el contrato de

compraventa es un instrumento bsico en las relaciones
36

econmicas. Aunque se ha practicado desde pocas remotas,

modernamente ha adquirido una importancia mayor, debido
bsicamente al desarrollo de los transportes y comunicaciones,
especialmente en su vertiente martima. En efecto, la
consolidacin del comercio internacional, como consecuencia del
notable desarrollo de los sistemas de comunicacin, por el
incremento y perfeccionamiento de los medios de transporte, as
como la necesidad por parte de los actores comerciales de
superar las fronteras nacionales, ha motivado que el contrato de
compraventa y sus figuras jurdicas complementarias, tales como
la comisin, el depsito, la agencia o el seguro, adquieran una
relevancia cada vez ms acusada. (p. 15)

S
O
D
VA

SE
E
R
S

HO
C
E
R orden de ideas se expone el estudio realizado por
En este E
mismo
D
Bonnemaison (2003), cuyo aporte resume el trato que se le ha dado en el plano
El contrato en el derecho internacional privado

internacional, sobre personas, a la figura del contrato, manifestando brevedad y

concepciones anlogas respecto al ordenamiento jurdico interno venezolano,
dicho autor resea lo siguiente:

La ley de Derecho Internacional Privado destina solo tres artculos

a la regulacin de las obligaciones convencionales, razn por la
cual que su estudio e interpretacin debe hacerse en
concordancia con el articulado ms extenso de la Convencin
Interamericana sobre Derecho Aplicable a los Contratos
Internacionales.
De conformidad con lo dispuesto en el artculo 29 LDIP, las
obligaciones convencionales se rigen por el Derecho invocado por
las partes. Esta disposicin recoge el principio de la autonoma
de la voluntad en forma bastante amplia, en el sentido de que
refleja la entera libertad de las partes para resolver sobre la ley
aplicable a los contratos por ellas celebrados.
La libertad en la escogencia del Derecho que va a regir el contrato
permite que se realice en el momento de celebracin o con
posterioridad a este acto. (p: 346)

37

Bases legales de la investigacin

En principio, y obedeciendo el rango que representa la Constitucin

Bolivariana de Venezuela como norma regente, se exponen los siguientes
artculos referidos a los deberes de las Personas, entendindose como piedra
angular para el desglose y estudio de las dems leyes que se presentan como
bases legales para esta investigacin:

S
O
D
A(1999)
Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela
V
R
SE
E
R
S
O
Artculo 131. Toda persona
tiene el deber de cumplir y acatar esta
H
C
Constitucin,R
lasE
leyes y los dems actos que en ejercicio de sus
funciones
DEdicten los rganos del poder pblico.
Artculo 132. Toda persona tiene el deber de cumplir sus
responsabilidades sociales y participar solidariamente en la vida
poltica, civil y comunitaria del pas, promoviendo y defendiendo
los derechos humanos como fundamento de la convivencia
democrtica y de la paz social.
Cdigo Civil Venezolano (1982)

Artculo 1133. El contrato es una convencin entre dos o ms

personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir
entre ellas un vnculo jurdico.
Artculo 1134. El contrato es unilateral, cuando una sola de las
parte se obliga; y bilateral, cuando se obligan recprocamente.
Artculo 1137. El contrato se forma tan pronto como el autor de la
oferta tiene conocimiento de la aceptacin de la otra parte.
La aceptacin debe ser recibida por el autor de la oferta en el
plazo fijado por esta o en el plazo normal exigido por la naturaleza
del negocio.
La oferta, la aceptacin o la revocacin por una cualquiera de las
partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas
llegan a la direccin del destinatario, a menos que este pruebe
haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.

38

Artculo 1167: en el contrato bilateral, si una de las partes no

ejecuta su obligacin, la otra puede a su eleccin reclamar
judicialmente la ejecucin del contrato o la resolucin del mismo,
con los daos y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artculo 1168: en los contratos bilaterales, cada contratante puede
negarse a ejecutar su obligacin si el otro no ejecuta la suya, a
menos que se haya fijado fechas diferentes para la ejecucin de
las dos obligaciones.

S
O
D
VA

Artculo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del

contrato son:
1 Consentimiento de las partes;
2 Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3 Causa lcita.

SE
E
R
S

O
H
C
E
Artculo 1.142.puede ser anulado:
EREl contrato
1 PorD
incapacidad
legal de las partes o de una de ellas; y
2 Por vicios del consentimiento.

Artculo 1.143.- Pueden contratar todas las personas que no

estuvieren declaradas incapaces por la Ley.
Artculo 1.144.- Son incapaces para contratar en los casos
expresados por la Ley: los menores, los entredichos, los
inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niegue la
facultad de celebrar determinados contratos.
No tienen capacidad para adquirir bienes inmuebles los institutos
llamados de manos muertas, o sea los que por las leyes o
reglamentos de su constitucin no pueden enajenarlos.
Artculo 1.145.- La persona capaz de obligarse no puede oponer
la incapacidad del menor, del entredicho, ni del inhabilitado con
quien ha contratado.
La incapacidad que se deriva de la interdiccin por causa de
condenacin penal, puede oponerse por todos aquellos a quienes
interese.
Artculo 1.146.- Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a
consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o
sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.
Artculo 1.147.- El error de derecho produce la nulidad del
contrato slo cuando ha sido la causa nica o principal.
39

Artculo 1.148.- El error de hecho produce la anulabilidad del

contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa o sobre una
circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o
que deben ser consideradas como tales en atencin a la buena fe
y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato.
Es tambin causa de anulabilidad el error sobre la identidad o las
cualidades de la persona con quien se ha contratado, cuando esa
identidad o esas cualidades han sido la causa nica o principal del
contrato.

S
O
D
VA

Artculo 1.149.- La parte que invoca su error para solicitar la

anulacin de un contrato, est obligada a reparar a la otra parte
los perjuicios que le ocasione la invalidez de la convencin, si el
error proviene de su propia falta y la otra parte no lo ha conocido o
no ha podido conocerlo.
No proceder la nulidad por error, si antes de deducirse la accin
o hasta el acto de la contestacin de la demanda, la otra parte
ofrece ejecutar su prestacin subsanando el error sin perjuicios
para el otro contratante.

H
C
E
ER

SE
E
R
S

Artculo 1.150.- La violencia empleada contra el que ha contrado

la obligacin es causa de anulabilidad, aun cuando haya sido
ejercida por una persona distinta de aqulla en cuyo provecho se
ha celebrado la convencin.
Artculo 1.151.- El consentimiento se reputa arrancado por
violencia, cuando sta es tal que haga impresin sobre una
persona sensata y que pueda inspirarle justo temor de exponer su
persona o sus bienes a un mal notable. Debe atenderse en esta
materia a la edad, sexo y condicin de las personas.
Artculo 1.152.- La violencia es tambin causa de anulabilidad del
contrato, cuando se dirige contra la persona o los bienes del
cnyuge, de un descendiente o de un ascendiente del contratante.
Si se trata de otras personas, toca al Juez pronunciar sobre la
anulabilidad, segn las circunstancias.
Artculo 1.153.- El solo temor reverencial, sin que se haya ejercido
violencia, no basta para anular el contrato.
Artculo 1.154.- El dolo es causa de anulabilidad del contrato,
cuando las maquinaciones practicadas por uno de los
contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales
que sin ellas el otro no hubiera contratado.

40

Artculo 1264: las obligaciones deben cumplirse exactamente

como han sido contradas. El deudor es responsable de daos y
perjuicios, en caso de contravencin.
Artculo 1265: la obligacin de dar lleva consigo la de entregar la
cosa, y conservarla hasta la entrega.
Si el deudor ha incurrido en mora, la cosa queda a su riesgo y
peligro, aunque antes de la mora hubiere estado a riesgo y peligro
del acreedor.
Cdigo de Procedimiento Civil (1990)

S
O
D
VA

SE
E
R
S

Artculo 313. Se declarar con lugar el recurso de casacin:

1 Cuando en el proceso se hayan quebrantado u omitido formas
sustanciales de los actos que menoscaben el derecho de defensa;
o cuando en la sentencia no se hubieren cumplido los requisitos
del artculo 243, o cuando adoleciere de los vicios enumerados en
el artculo 244; siempre que contra dichos quebrantamientos u
omisiones se hayan agotado todos los recursos, o que la omisin
o quebrantamiento lesionen el orden pblico.
2 Cuando se haya incurrido en un error de interpretacin acerca
del contenido y alcance de una disposicin expresa de la ley, o
aplicado falsamente una norma jurdica; cuando se aplique una
norma que no est vigente, o se le niegue aplicacin y vigencia a
una que lo est; o cuando se haya violado una mxima de
experiencia.
En los casos de este ordinal la infraccin tiene que haber sido
determinante de lo dispositivo en la sentencia.

H
C
E
ER

Artculo 320. En su sentencia del recurso de casacin, la Corte

Suprema de Justicia, se pronunciar sobre las infracciones
denunciadas, sin extenderse al fondo de la controversia, ni al
establecimiento ni apreciacin de los hechos que hayan efectuado
los Tribunales de instancia, salvo que en el escrito de
formalizacin se haya denunciado la infraccin de una norma
jurdica expresa que regule el establecimiento o valoracin de los
hechos, o de las pruebas, o que la parte dispositiva del fallo sea
consecuencia de una suposicin falsa por parte del Juez, que
atribuy a instrumentos o actas del expediente menciones que no
contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no
aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e
instrumentos del expediente mismo.
Podr tambin la Corte Suprema de Justicia extender su examen
al establecimiento o valoracin de los hechos, cuando tratndose
41

de pruebas no contempladas expresamente en la ley, el Juez las

haya admitido o evacuado sin atenerse a la analoga a que se
refiere el artculo 395 de este Cdigo, o no las haya apreciado
segn las reglas de la sana crtica a que se refiere el artculo 507
eiusdem.
Si al decidir el recurso la Corte Suprema de Justicia encontrare
una infraccin de las descritas en el ordinal 1 del artculo 313, se
abstendr de conocer las otras denuncias de infraccin
formuladas, y decretar la nulidad y reposicin de la causa al
estado que considere necesario para restablecer el orden jurdico
infringido. Igual abstencin har cuando declare con lugar una
infraccin que afecte una interlocutoria que haya producido un
gravamen no reparado en la definitiva.
Si no hubiere habido las infracciones aludidas en el prrafo
anterior, la Corte Suprema de Justicia entrar a conocer de las
denuncias formuladas conforme al ordinal 2 del artculo 313,
pronuncindose sobre ellas afirmativa o negativamente mediante
anlisis razonado y estableciendo adems cules son las normas
jurdicas aplicables para resolver la controversia, ya sean stas
las indicadas por las partes en los escritos de formalizacin o de
contestacin, o las que la propia Corte Suprema de Justicia
considere que son las aplicables al caso.
Podr tambin la Corte Suprema de Justicia en su sentencia
hacer pronunciamiento expreso, para casar el fallo recurrido con
base en las infracciones de orden pblico y constitucionales que
ella encontrare, aunque no se las haya denunciado.
En la sentencia del recurso se har pronunciamiento expreso
sobre costas conforme a lo dispuesto en el Ttulo VI de este libro.
La condena en costas del recurso ser obligatoria en caso de
desistimiento o cuando se le deje perecer.
Si en un mismo juicio se anunciaren y admitieren varios recursos
de casacin al mismo tiempo, la decisin de ellos se abrazar en
una sola sentencia que contenga tantos captulos como recursos,
pero la sustanciacin se har en cuadernos separados.

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

Ley contra la Estafa Inmobiliaria (2012)

Artculo 4. Definiciones.
A los efectos de la presente Ley se realizan las siguientes
definiciones:
Compra: Es un proceso en el que participan el solicitante que
formula el requerimiento de un bien, tanto de patrimonio como un
bien para el consumo.
42

Compraventa: Constituye el medio primordial de adquirir el

dominio. Las formas de adquisicin del dominio estn
representadas por el contrato, la herencia, la prescripcin, la
ocupacin, la accesin, la adjudicacin y la ley.
Contrato: El contrato es, en el derecho moderno, la forma principal
de adquirir la propiedad.
Estafa: La estafa es un delito contra la propiedad o el patrimonio.
En el mbito de tipo penal de estafa, consiste en el engao,
artificio o medio utilizado por personas capaces de engaar o
sorprender la buena fe de otros, procurando para s o para otro un
provecho injusto con perjuicio ajeno.

S
O
D
VA

ER
S
E
R
Estafa inmobiliaria: Para estar presente
ante la estafa inmobiliaria,
S
O
es necesario que se tenga
disposicin
del
inmueble, tener vigente
H
C
E
para ello elRcontrato de compraventa y transmisin de la
propiedad
DEde forma ilegal.
Enajenacin: Es la accin y efecto de enajenar o enajenarse.
Transmitir la propiedad de algo.

Enajenacin de bienes: Se entiende por enajenacin de bienes,

toda transmisin de propiedad, an en la que el enajenante se
reserve el dominio del bien enajenado.
Se entiende que hay enajenacin cuando el adquirente se
considerar propietario de los bienes para efectos fiscales.
Venta: Contrato en el que el vendedor se obliga a transmitir una
cosa o un derecho al comprador, a cambio de una determinada
cantidad de dinero. La venta puede considerarse como un
proceso personal o impersonal, mediante el cual el vendedor
pretende influir en el comprador: La venta promueve un
intercambio de productos y servicios mediante el pago de un
precio convenido.
Ley de Derecho Internacional Privado (1998)

Artculo 29. Las obligaciones convencionales se rigen por el

Derecho indicado por las partes.
Artculo 30. A falta de indicacin vlida las obligaciones
convencionales se rigen por el Derecho con el cual se encuentran
ms directamente vinculadas. El tribunal tomar en cuenta todos
43

los elementos objetivos y subjetivos que se desprendan del

contrato para determinar ese Derecho. Tambin tomar en cuenta
los principios generales del Derecho Comercial Internacional
acertados por organismos internacionales.
Sentencia del 30 de abril de 2002. Sala de Casacin Civil del Tribunal
Supremo de Justicia de Venezuela, respecto al trato sobre el contrato de
promesa bilateral de compra venta

S
O
D
VA

SE
E
R
S

Para decidir, la Sala observa:

De la precedente transcripcin del fallo recurrido se observa que

el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato
de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de
compra o de opcin de compra-venta, es menester precisar qu
se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicols
Vegas Rolando, en su obra Contratos Preparatorios, expresa:
Se entiende que existe opcin cuando una persona confiere un
derecho a un tercero para que ste adquiera un determinado bien,
sin que ste ltimo tenga la obligacin de adquirirlo, ya que slo
se reserva el derecho de ejercer la opcin durante la vigencia del
contrato o al final del mismo. Agrega el autor citado, que existen
diferencias entre la opcin y la venta. La opcin es un contrato
preparatorio que engendra una obligacin de hacer, o sea
prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un
contrato definitivo, que engendra una obligacin de dar.
La jurisprudencia ha sostenido que la opcin de venta es un
contrato consensual, y la opcin de venta legtima y
oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de
transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del
contrato, y la sentencia que pueda recaer tendr un efecto
exclusivamente declarativo.

H
C
E
ER

44

Sentencia del 22 de marzo de 2013. Sala de Casacin Civil del Tribunal

Supremo de Justicia de Venezuela, con cambios al tratamiento del
contrato de promesa bilateral de compra venta, ahora entendido como
contrato de compra venta

Para decidir, la Sala observa:

S
O
D
VA

Del transcrito supra realizado sobre el texto de la denuncia puede

evidenciarse, claramente, que la formalizante arguye defensas
tendientes a acusar presuntos errores cometidos por la recurrida
pero que, iran en detrimento de los derechos de la tercera
interviniente.
Ahora bien, retomando el sentido de la delacin, advierte la Sala
que la formalizante aun cuando denuncia la supuesta infraccin
de los artculos 1.474 y 788 del Cdigo Civil, slo hace
enunciaciones vagas para sustentarla y as se constata del texto
transcrito, el cual se permiti esta Mxima Jurisdiccin Civil
realizar in extenso para de esta manera dejar en evidencia la falta
de fundamentacin.
No obstante lo expresado y en aras de la flexibilizacin que esta
Sala ha efectuado a las exigencias tcnicas que deben estar
presentes en los escritos de formalizacin, en cumplimiento de los
preceptos Constitucionales establecidos por los artculos 26 y 257
de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, se
entrar a conocer la denuncia.
Por su parte el artculo 1.474 del Cdigo Civil denunciado,
establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que
caracteriza al sealado contrato; la recurrente alega que el
juzgado superior le neg aplicacin al mismo por cuanto
determin que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A.,
haba celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello,
que el contrato de opcin de compra venta (al igual que los
contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de
contener las bases necesarias para su consumacin (objeto,
precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la
posesin sobre la cosa vendida al eventual comprador, ms bien
lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador)
de aceptar o no la opcin y para el promitente (eventual vendedor)
la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de
propiedad sobre el bien) durante un tiempo en l determinado).

H
C
E
ER

SE
E
R
S

45

Matriz de Anlisis

Categora

Sub. Categora

Unidad de anlisis

Regulacin del contrato de

promesa bilateral de
compra venta segn el
derecho positivo
venezolano

Consecuencias jurdicas del

contrato de promesa
bilateral de compra venta

Naturaleza jurdica del

contrato de promesa
bilateral de compra venta
conforme a la
jurisprudencia de la Sala de
Casacin Civil del Tribunal
Supremo de Justicia

Fuente: Melndez y Paz (2014)

46

S
O
D
VA

SE
E
R
S

H
C
E
ER

TRATAMIENTO
JURISPRUDENCIAL DEL
CONTRATO DE PROMESA
BILATERAL DE COMPRA
VENTA POR LA SALA DE
CASACIN CIVIL DEL
TRIBUNAL SUPREMO DE
JUSTICIA DE VENEZUELA

Cdigo Civil Venezolano

(artculos 1133. 1134.
1137)
Ley contra la Estafa
Inmobiliaria.
Sentencia N 460 de la
Sala de Casacin Civil del
Tribunal Supremo de
Justicia.

Sentencia
N
RC.00116/2013 de la Sala
de Casacin Civil del
Tribunal Supremo de
Justicia
Sentencia N 217 del 30
de abril de 2002 de la
Sala de Casacin Civil del
Tribunal Supremo de
Justicia
Sentencia N 1032 de la
Sala de Casacin Civil del
Tribunal Supremo de
Justicia.
Constitucin
de
la
Repblica Bolivariana de
Venezuela (artculos 26 y
257)
Cdigo Civil Venezolano
(artculo 1474 y 788)

CAPTULO III

MARCO METODOLGICO

Tipo de investigacin

Los investigadores, para la realizacin de este trabajo investigativo,

S
O
D
A
permitir identificar el curso a seguir para el desarrollo de V
la investigacin.
Es
R
E
S investigacin documentalpor ello que se procedi a la realizacin
de
una
E
R
S
O
descriptiva, procediendo a analizar
las leyes y doctrinas de Venezuela en
H
C
E
materia de contrato
ERde promesa bilateral de compra venta, estipulado en el
D
Cdigo Civil de Venezuela de 1982.
necesitan establecer los criterios metodolgicos de su estudio, ya que esto les

La investigacin documental se adapta correctamente a esta labor, ya que

proporciona las metodologas y tcnicas para recabar toda la informacin
necesaria y obtener los resultados para contestar todas las interrogantes y
problemas planteados en esta investigacin. Para entender en qu consiste
una investigacin de tipo descriptiva, Melndez (2005) dice que:

El estudio descriptivo identifica caractersticas del universo de

investigacin, seala forma de conductas y actitudes del universo
investigado, establece comportamientos concretos y descubre y
comprueba la asociacin de variables de investigacin. De
acuerdo con los objetivos planteados, el investigador seala el
tipo de descripcin que se propone realizar. (p. 30)
De igual manera, para continuar con la presente definicin, se menciona
el criterio fijado por Nava (2004) en donde identifica los elementos que al
momento de comenzar una investigacin descriptiva deben tomarse en
consideracin, mencionando el registro y la interpretacin de la naturaleza
actual del objeto estudiado; tal criterio es expuesto de la siguiente forma:

47

La forma rigurosa y sistemtica de las caractersticas, funciones,

frecuencia, relaciones de asociacin de determinado fenmeno o
hecho a nivel externo o interno por cuanto comprende adems de
la descripcin sealada, el registro, el anlisis e interpretacin de
la naturaleza actual y la composicin o procesos, relaciones
internar y externas de los hechos o fenmenos objeto de estudio,
su grado de acercamiento a la explicacin definitiva es bastante
alto, por cuanto que en ella se formula y comprueba hiptesis
como aporte al campo respectivo. (p. 23)

S
O
D
A escrita
investigacin documental se puede hacer un anlisis de laV
informacin
R
SdeE establecer relaciones,
sobre un determinado tema, con el propsito
E
R
S
diferencias, etapas, posiciones
oO
estado actual del conocimiento respecto al
H
C se caracteriza por el empleo predominante de
EEsta
R
tema objeto deE
estudio.
D
Por su parte Galn (2013), explica que slo a travs del proceso de

registros grficos como fuentes de informacin. Generalmente se le identifica

con el manejo de mensajes registrados en la forma de manuscritos e impresos,

por lo que se le asocia normalmente con la investigacin archivstica y
bibliogrfica. En este mismo orden de ideas, Bavaresco (2013) plantea una
nocin de investigacin descriptiva:

Este tipo de investigacin va ms a la bsqueda de aquellos

aspectos que se desean conocer y de los que se pretende
obtener respuesta.
Consiste en describir y analizar sistemticamente caractersticas
homogneas de los fenmenos estudiados sobre la realidad
(individuos, comunidades). As por ejemplo, cuando se estudian
los indicadores que inciden en el desarrollo econmico de los
pases, se estudian descriptivamente, utilizando tcnicas
especiales como la tcnica de la observacin directa y simple
tcnica de la observacin mediante encuentra, apoyndose en los
cuestionarios, entrevistas y escalas de aptitudes. (p. 56)

48

Diseo de la investigacin

Este tipo de investigacin responde al diseo no experimental, utilizada

para determinar el grado de relacin entre las variables inmersas en el estudio
respecto a los criterios contentivos en el tratamiento jurisprudencial del contrato
de promesa bilateral de compra venta por la Sala de Casacin Civil del
Tribunal Supremo de Justicia venezolano. Es as que teniendo esto en cuenta,
la autora Bavaresco (2013), expresa que:

SE
E
R
S

S
O
D
VA

El diseo es un mtodo especfico, una serie de actividades

sucesivas y organizadas, que deben adaptarse a las
particularidades de cada investigacin y que nos indican las
pruebas a efectuar y las tcnicas a utilizar para recolectar y
analizar los datos. Es una estrategia general que el investigador
determina una vez que ya se ha alcanzado una claridad terica
y que orienta y esclarece las etapas que habrn de acometerse
posteriormente. (p. 44)

H
C
E
ER

Este diseo de corte no experimental sirve para establecer relaciones de

causa efecto para hechos que hayan ocurrido y los factores que lo hayan
ocasionado. Es similar al diseo experimental, solo que las variables
independientes no pueden manipularse directamente; dicha interpretacin se
desprende de lo estudiado por Sabino (1992). Como complemento a estas
nociones respecto al diseo no experimental, Kerlinger, 1979 (citado por
Sampieri, 1991) observa que:

Como menciona Kerlinger (1979): Los dos tipos de investigacin

son relevantes y necesarios, tienen un valor propio y ambos
deben llevarse a cabo. Cada uno posee sus caractersticas y la
eleccin sobre qu clase de investigacin y diseo especfico
hemos de seleccionar, depende de los objetivos que nos hayamos
trazado, las preguntas planteadas, el tipo de estudio a realizar
(exploratorio, descriptivo, correlacional o explicativo) y las
hiptesis formuladas. (p. 101)

49

Igualmente, para este tipo de investigacin, las fuentes de informacin se

tienen como aquellos destinos en los cuales se encuentran los datos
provenientes de la realidad objeto de estudio, cabe mencionar que dichas
fuentes poseen ramificaciones de acuerdo a la procedencia que correspondan,
por lo que el investigador cita a Sabino (1992) en cuanto a la explicacin
concisa sobre datos primarios y secundarios, a saber:

S
O
D
VA

Ya hemos mencionado (v. supra, 6.2) que los datos, segn su

procedencia, pueden subdividirse en dos grandes grupos: datos
primarios y datos secundarios. Los datos primarios son aquellos
que el investigador obtiene directamente de la realidad,
recolectndolos con sus propios instrumentos. En otras palabras,
son los que el investigador o sus auxiliares recogen por s
mismos, en contacto con los hechos que se investigan. Los datos
secundarios, por otra parte, son registros escritos que proceden
tambin de un contacto con la prctica, pero que ya han sido
recogidos y muchas veces procesados por otros investigadores.
Las tcnicas de recoleccin que se emplean en una y otra
situacin son bien dismiles, como es fcil de comprender, puesto
que en un caso nos enfrentamos a la compleja y cambiante
realidad y en el otro nos vemos ante un cmulo de materiales
dentro de los cuales es preciso discernir con criterio los ms
pertinentes. (p. 74)

H
C
E
ER

SE
E
R
S

Sern entendidas entonces las fuentes primarias como aquellas que han
ejecutado un proceso metodolgico directamente al objeto de estudio
seleccionado, abarcando de esta manera los libros, doctrinas y leyes
fundamentales venezolanas que se han presentado como apoyo sustancial en
el estudio del tratamiento jurisprudencial del contrato de promesa bilateral de
compra venta por la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia
de la Repblica Bolivariana de Venezuela; al igual que se utiliza como recurso
primordial, la norma fundamental entendida como la Carta Magna de la
Repblica Bolivariana de Venezuela, as como el Cdigo Civil Venezolano,
entre otros.

50

Datos recopilados de las investigaciones de Mrquez y Moreira (2010),

titulado: Naturaleza jurdica del contrato de opcin de compraventa, de bienes
inmuebles, en el ordenamiento jurdico venezolano, presentado en la
Universidad Rafael Urdaneta, as como otro antecedente tomado por Melean
(2008) en su estudio: Anlisis de los contratos atpicos a la luz de la
jurisprudencia y doctrina civil, presentado en la Universidad Privada Dr. Rafael
Belloso Chacn para la obtencin del ttulo de Abogado, configuran de forma

S
O
D
A
dichas realidades han sido reprocesadas a travs de criterios
propios y apoyo
V
R
E
S
en fuentes primarias que dentro de tales trabajos
se utilizaron.
E
R
S
HO
C
E
DERTcnica de recoleccin de datos

resumida y a modo de ejemplo el concepto de fuentes secundarias, puesto que

Esta etapa consiste en recabar los datos pertinentes sobre las variables
involucradas en la investigacin. Al respecto, explica Sabino (2003), que un
recurso bibliogrfico presenta ciertas ventajas y desventajas como tcnica
aplicada, por cuanto si bien conecta al investigador con la realidad, es decir, al
sujeto con el objeto o problema, no deja de limitar las posibles percepciones
que de forma directa pudiera concebir el investigador. Como introduccin, y
ampliando el concepto de la tcnica de recoleccin de datos, se procedi a
apoyarse en la bibliografa fundamentada por Pelekais et al. (2012), los cuales
plantean lo siguiente:

La investigacin cientfica se lleva a cabo siguiendo un mtodo;

en todo caso, el mtodo cientfico. Esto permite al sujeto
investigador siguiendo una lgica secuencial, paso a paso,
acercarse a una realidad para conocerla, comprenderla y dar
respuestas a las interrogantes e hiptesis que van surgiendo de la
interaccin entre el sujeto y el objeto.
En consecuencia, para aplicar el mtodo se necesita del auxilio de
ciertas tcnicas dirigidas a recabar la informacin (Tcnicas para
la recoleccin de datos), o para comprobar el conocimiento
adquirido (tcnicas para el anlisis de los datos). (p. 47)

51

Pelekais et al. (2012) presenta la utilidad de la referencia bibliogrfica

dentro de los aspectos tericos y metodolgicos que deben sustentar una
investigacin de este tipo, considerando en primer lugar la nocin de datos de
datos secundarios objeto de estudio dentro de los datos recopilados, al
momento de explicar: Cuando los datos a emplear han sido recolectados en
otras investigaciones y son conocidos mediante los informes correspondientes
a datos secundarios obtenidos por otros, elaborados y procesados de acuerdo
a los fines de quienes los manejaron.

S
O
D
VA

SE
E
R
S

HO
C
E
el investigador necesita
ER comprender para aportar sustento, continuidad y lgica
D
al su objeto de estudio. En este aparte se hace menester mencionar que:
Sabino (1993) menciona el objeto prctico que se desprende del uso de

la tcnica bibliogrfica al momento de estudiar los hechos o eventualidades que

Un investigador no puede ir recorriendo todo el planeta en busca

de datos de produccin o poblacin para hacer luego anlisis
comparativos; pero si tiene a su alcance una bibliografa
adecuada no tendr obstculos para contar con toda la
informacin de referencia. El diseo bibliogrfico tambin es
indispensable cuando hacemos estudios histricos: no hay otro
modo, en general, de enterarnos de los hechos pasados si no es
apelando a una gran proporcin de datos secundarios. (p. 39)
Es por ello que el anlisis documental o bibliogrfico es la tcnica utilizada
en esta investigacin, permitiendo analizar el tratamiento jurisprudencial del
contrato de promesa bilateral de compra venta por medio del estudio de la
legislacin venezolana, sirviendo as como canal para obtener informacin
primaria y secundaria que lleve al investigador a aportar soluciones y/o
recomendaciones respecto al tema de estudio.

52

Plan de anlisis de los datos

El anlisis de los datos contentivos en este trabajo investigativo, se basa

en la hermenutica jurdica, debido a que por medio de esta tcnica, se obtiene
de primera mano la informacin necesaria del mbito jurdico tocado. Se utiliza
esta metodologa, ya que la poblacin que constituye esta labor son los
documentos legales, leyes, doctrinas y criterios jurisprudenciales, referentes al

S
O
D
A Supremo de
compraventa emanado de la Sala de Casacin del Tribunal
V
R
SEde estos documentos de
Justicia, adems se procedi a realizar la R
observacin
E
S
O
manera directa, sin la intervencin
de terceros o de otras tcnicas o informes.
H
C
E
R
DE
anlisis que se llev a cabo respecto al contrato de promesa bilateral de

Daz (2011), expone al respecto una breve introduccin requerida para

comprender el campo y objeto de aplicabilidad de la hermenutica jurdica, en

tanto que los elementos que conforman el Derecho son sujetos de la
interpretacin que los juristas deben mantener dentro de sus obligaciones
como creadores de las leyes sustantivas y adjetivas a las que se adhiere el
ordenamiento jurdico venezolano, destacando la importancia que cada da
acarrea para institutos y escuelas del Derecho que se avocan a la formacin
acadmica e integral de los futuros intrpretes de la ley, es por ello que la
autora procede a indicar:

La hermenutica jurdica, como arte de interpretar textos, o en

palabras de Scheirmacher, citado por Kauffmann (2007), arte del
comprender (p.92) desde mediados de los aos 80 del siglo
pasado, ha devenido en una suerte de Koin de la filosofa, como
lo sostiene Vattimo, citado por Mauricio Beuchot (2007), por ser un
lenguaje comn, de la cultura contempornea y en que la
fragmentacin de las ideas confluyen en un lugar comn, as
mismo, este autor mantiene que la hermenutica es un instrumento
conceptual en la postmodernidad (pp.3-4); en la que la racionalidad
no es el nico aspecto al que se le da importancia, sino, que se la
da cabida al aspecto poltico, social, econmico, cultural y por
supuesto humano; convirtindola, en una teora general de la
53

interpretacin, en el caso del Derecho. Es as como esta teora,

declara la fortaleza de su reino en nuestro siglo XXI. (p. 32)
Una vez que la citada autora desprende de forma esencial el concepto de
hermenutica jurdica, expone que dichas nociones se rigen por un carcter
cientfico que a todas luces debe ir en consonancia con los criterios, avances y
situaciones que se derivan del mbito legal al que se vaya a aplicar, es por ello

S
O
D
VA

que Daz (2011) expone:

SE
E
R
S

Considerando el aspecto cientfico de la hermenutica jurdica hay

que suponer entonces:
Los principios universales de la interpretacin jurdica.
Universo conceptual alusivo a la interpretacin.
El proceso interpretativo y sus tcnicas.
Clases de interpretacin y resultados.

H
C
E
ER

Es por ello, que al hablar de hermenutica jurdica,

necesariamente hay que hacer alusin a la teorizacin, al orden
que debe imperar en los distintos aspectos como la interpretacin,
la aplicacin entendida como la relacin de correspondencia entre
una regla jurdica y la singularidad de un caso y la argumentacin
legal para la resolucin de situaciones fcticas de relevancia
jurdica en la que no existe una sola y nica respuesta. (p. 33)
Como complemento a lo antes expuesto, se tienen las consideraciones
que realiza Sabino (1992), respecto a la observacin cientfica que todo
investigador debe realizar al momento de llevar a cabo una investigacin,
concatenado al carcter cientfico que se tiene del punto anterior, referido a la
hermenutica jurdica, exponiendo as de la siguiente manera:

La observacin cientfica puede definirse como el uso sistemtico

de nuestros sentidos en la bsqueda de los datos que se
necesitan para resolver un problema de investigacin. Dicho de
otro modo, observar cientficamente es percibir activamente la
realidad exterior con el propsito de obtener los datos que,
previamente, han sido definidos como de inters para la
investigacin. La observacin que se realiza cotidianamente,
como parte de nuestra experiencia vital, no puede ser
considerada como cientfica pues no est orientada hacia objetos
54

precisos de estudio, no es sistemtica y carece de controles o de

mecanismos que nos pongan a cubierto de los errores que
podemos cometer cuando la realizamos. De todos modos ese
cmulo de observaciones que sin premeditacin hace
continuamente toda persona, tiene valor para el investigador:
puede servir de punto de partida o de referencia inicial para
enfrentar luego el problema de realizar una observacin
verdaderamente cientfica o para contribuir a su mejor desarrollo y
comprensin. (p. 40)

S
O
D
Aa la efectiva
metodolgica, la importancia de la observacin como puente
V
R
SEdesarrollar en este trabajo
realizacin de la interpretacin jurdica queR
seE
busca
S
O
de investigacin, toda vez que
aquel
que realice una investigacin, se vale en
H
C
E
principio de un sentido
DER de observacin:
Asimismo, Bavaresco (2013), plantea, siguiendo una misma lnea

Se puede considerar la tcnica de mayor importancia por cuanto

es la que conecta al investigador con la realidad, es decir al sujeto
con el objeto o problema.
Esta tcnica no debe delegarse debe palparla directamente el
sujeto.
Pero no todo lo que observa o que ve el sentido de la vista, est
sujeto a ser investigado.
Para que la observacin directa simple sirva a una investigacin o
que sea cientfica, debe presentar ciertas condiciones:
a) Que responda a un estudio previamente determinado.
b) Que est sujeto a un plan estructurado de investigacin.
c) Que sea organizada y se realice sistemticamente.
d) Que tenga conexin con teoras precedentes.
e) Que est vinculada con proposiciones cientficas
f) Que las tcnicas objetivas que se utilicen, permitan verificar en
lo referentes empricos el fenmeno estudiado.
g) Que la observacin acepte controles para su futura
comprobacin o verificacin, controles de validez o fiabilidad.
(p.59)
Es as como en concordancia con la hermenutica jurdica, el proceso
analtico que los investigadores realizan sobre los textos y criterios del derecho
positivo venezolano, en todas sus dimensiones, partiendo de un enfoque
interpretativo, conducir a las proposiciones que abordarn dicho trabajo de
55

investigacin, ya que utilizando la observacin directa, la misma no conduce

por s sola, al anlisis de la informacin, requiriendo descifrar a travs del
estudio legal y hermenutica jurdica del caso, el objeto de estudio a
considerar, contribuyendo de esta manera con los aportes explicativos que a
bien necesita para el anlisis de la informacin.

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

56

CAPTULO IV

RESULTADOS

Anlisis y Discusin de los Resultados

Siendo la presente investigacin de corte documental, fijada bajo

S
O
D
Aa cabo dicha
civil vigente, los investigadores, nicos responsables de llevar
V
R
SE
investigacin, con el apoyo de profesionales
especializados
en el rea, se
E
R
S
O una exploracin acadmica apegados
embarcaron en este desafo de
Helaborar
C
E
a los instrumentos
con los que contaban para el momento y que sirvieron a su
ER
D
vez, no solo como requisito para optar al ttulo de abogados, sino de igual
preceptos estipulados en la normativa venezolana, y enmarcada en el derecho

manera, ampliar los conocimientos relacionados con la configuracin del

contrato de promesa bilateral de compraventa y su tratamiento jurisprudencial
por parte de la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Es as como la investigacin luego de haber cumplido los requisitos

acadmicos y metodolgicos de los tres (03) captulo anteriores, se acometi
de la mano con las diferentes leyes, doctrinas, jurisprudencias, a indagar y
concluir de manera sistemtica los preceptos legales que se deben llevar a
cabo al momento de analizar la jurisprudencia del contrato de promesa bilateral
de compra venta por la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de
Justicia.

Es necesario igualmente mencionar, los mandatos judiciales que hasta

la fecha ha dictado la Sala de Casacin Civil al respecto, ya que segn lo
estipulado en la sentencia N RC.00116/2013 de la ya citada Sala, existe para
este perodo constitucional un fallo que analiza y estipula los convenios bajo los
cuales se debe llevar a trmino las clausulas estipuladas en el contrato de
promesa bilateral.
57

De igual forma es importante sealar, que las promesas bilaterales de

contrato de compra venta varan segn el pas al cual se est analizando, es
as como si se revisa la legislacin anglosajona, en varias naciones del viejo
continente se estipula y es norma consuetudinaria la palabra nicamente para
obligar, comprometer y tener base legal en un contrato, jerarquizndose de
esta manera la importancia que tiene la palabra empeada por encima de
contratos escritos, registrados y direccionados hacia trmites burocrticos

S
O
D
VA

contemplados en los pases de habla hispana y con la cultura legislativa

SE
E
R
S

enmarcada en otros preceptos contractuales.

HO
C
E
Rresultados y recomendaciones siguiendo una normativa
se estructurarnE
los
D
metodolgica basada en la aplicabilidad del paradigma legal que el
De esta manera y a tenor de lo desarrollado en los prrafos siguientes,

ordenamiento venezolano obedece, bajo un modelo no experimental y

consagrado bajo las aristas jurdicas con las que se cuentan para el momento
dando trmino a la presente investigacin.

En este sentido la lnea metdica llevada a cabo se proces siguiendo lo

enunciado en los objetivos especficos de la presente investigacin, donde
luego de desarrollar los aspectos acerca del problema, as como el marco
terico y metodolgico, se llegaron a las conclusiones basadas en el anlisis
jurdico que se estipula al momento de comprender la normativa y el accionar
legal del pas.

En consecuencia y para tener una comprensin del tema desde los

aspectos jurdicos, doctrinales, jurisprudenciales y econmicos del argumento a
tratar, es necesario hacer mencin y reconocer los impulsos que llevan a la
persona a tener una necesidad propia de comprar o vender ciertos objetos o
bienes, incorporndose de esta manera la regulacin jurdica por medio de
normativas que estipula la forma bajo la cual se llevarn a efecto dichas
acciones entre las partes.
58

Por ltimo y sin caer en argumentos iterativos, se proceder a

continuacin a desarrollar lo planteado en los prrafos anteriores, sirviendo
como base investigativa y jurdica a futuro sobre el tema. Una vez expuesto, se
encuentran las conclusiones, cuyo soporte se estipula en los objetivos
especficos, siguiendo esta norma para dar sustento al tema de investigacin,
as como lo especificado en el objetivo general que le da vida a dicho estudio

S
O
D
A Supremo
bilateral de compra venta por la Sala de Casacin Civil delV
Tribunal
R
SE
de Justicia de la Repblica Bolivariana de R
Venezuela.
E
S
O
H
EC
R
El tema E
sobre
el tratamiento jurisprudencial del contrato de promesa
D

como lo es: analizar el tratamiento jurisprudencial del contrato de promesa

bilateral de compra venta por la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo
de Justicia de Venezuela, finaliza de esta manera con un anlisis que se
encuadra dentro del estudio y comprensin del acto de promesa bilateral, para
as fortalecer la doctrina venezolana. Dicha investigacin se desarroll
siguiendo lo estipulado bajo el mtodo cientfico, mediante la verificacin y
conformacin de las conclusiones, todo bajo una lnea vertical devenida de los
orgenes de este trabajo de investigacin, como fue la idea principal que dio
comienzo a este entramado jurdico que se ha desarrollado bajo las premisas
del argumento lgico.

Regulacin del contrato de promesa bilateral de compra venta

segn el derecho positivo venezolano.

Para el desarrollo de este punto se realiz una exploracin normativa

que amerit el uso de varios documentos y textos legales con vigencia en el
pas, as como la doctrina necesaria para el caso del contrato de promesa
bilateral de compra venta, tales como el Cdigo civil venezolano (1982), la
Ley de Derecho Internacional Privado (1998).

59

Una vez que se revisa el Cdigo Civil de Venezuela, los investigadores

analizan la norma contentiva que define en su articulado lo que se denomina
como contrato, recogiendo nociones del derecho romano aunado a nociones
legales que se comparten en el continente latinoamericano sobre el tema, es
decir,

se

halla

una

definicin

semejante

entre

las

legislaciones

latinoamericanas.

S
O
D
Aartculo 1133
denomina como contrato, se encuentra lo estipulado en
el
V
R
E dos o ms personas
Sentre
designando que un contrato: es una convencin
E
R
S
O
para constituir, reglar, transmitir,
modificar o extinguir entre ellas un vnculo
H
C
E
R
jurdico
DE
Como definicin y nocin regente en cuanto a lo que el texto legal citado

Dentro de este mismo lineamiento, procede la ley sustantiva civil a

estudiar la configuracin de las obligaciones nacidas dentro del contrato
convenido por las partes, por lo que realiza la distincin entre el carcter
unilateral y bilateral que el mismo puede desarrollar, contemplado en el artculo
1134 ejusdem: el contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se
obliga; y bilateral, cuando se obligan recprocamente

Con ello se procedi al estudio de las caractersticas que engloban esta

nocin de contrato de promesa bilateral de compra venta, cuya accin
comienza con la oferta, elemento decisivo en cualquier sistema econmico, y
posteriormente, el criterio de aceptacin, sea tcito o expreso del beneficiario o
comprador. El artculo 1138 del Cdigo Civil venezolano, reza lo siguiente:

Si a solicitud de quien hace la oferta, o en razn de la naturaleza

del negocio, la ejecucin por el aceptante debe proceder a la
respuesta, el contrato se forma en el momento y en el lugar en
que la ejecucin se ha comenzado.
El comienzo de ejecucin debe ser comunicado inmediatamente a
la otra parte.
60

Con el anlisis del artculo 1159 del Cdigo Civil venezolano, se

encuentra como respuesta al accionar jurdico que desarrollan las partes que
conforman un contrato a travs de la manifestacin de voluntades, se
comprende que dicha figura se realiza con la intencin de regular un objeto y
causa especfico, as como las voluntades de las mismas, por lo que el
legislador, en la materia sustantiva civil permite la nocin de autonoma y
fuerza de ley que este contrato celebrado representa al momento de ser

S
O
D
A
pblico al que haya lugar en caso de presentarse la disolucin
o revocacin del
V
R
E
S as de forma paralela el
mismo por razones ajenas a las partes, R
regulando
E
S
O
convenio.
H
C
E
R
DE
creado, entendiendo dicha accin como privada, sin desestimar el orden

Siguiendo este orden de ideas, el anlisis pertinente para la estructura

jurdica del contrato comienza con los preceptos tericos y prcticos estudiados
por el Legislador al momento de exponer claramente el principio jurdico que
acarrea penalizacin como va para reclamar el cumplimiento del contrato o la
disolucin del mismo, a travs de un procedimiento judicial, ejecutado por la
parte afectada, cuidando de no omitir la salvedad en cuanto a daos y
perjuicios que puedan ser resarcidos al momento de la ejecucin de cualquiera
de estas dos situaciones; el precepto estudiado se encuentra vigente en la
normativa desglosada en el artculo 1167 del Cdigo Civil venezolano,
tratndose de un contrato bilateral.

Es definitivo, para las partes de un contrato, la nocin de obligacin

acaecida en el nacimiento de un contrato bilateral, pues para el momento de la
configuracin de las obligaciones se estudia la naturaleza que contiene la
misma para posteriores aclaratorias en caso que la obligacin deba esperar la
existencia de un hecho futuro e incierto, tales consideraciones son estudiadas
por el legislador de la normativa civil venezolana en su artculo 1197, dejando
as claro el elemento condicional al que se halla sujeta la obligacin.

61

En este mismo orden, la ley sustantiva civil continua considerando estos

elementos a los que pueda estar sujeta la condicin que abarca la obligacin,
catalogando como suspensiva dicha condicin pues an no se ha configurado
la existencia de tal obligacin, preceptos contenidos en el artculo 1198 de la
ley referida, an vigente.

Para las aclaratorias que requiera el estudio de las obligaciones

S
O
D
A se ata slo a
obligaciones respecto a las partes, por lo que se indica que V
si una
R
E
Spotestativa,
la voluntad de una de estas, ser entendida
como
pero a su vez,
E
R
S
contempla la opcin que las obligaciones
HO sern mixtas cuando estn sometidas
C
E
a la voluntad deE
D lasRpartes que pretenden obligarse as como a un tercero que
contradas, o a punto de serlo, se evala con detenimiento la sujecin de estas

se encuentre participando en este asunto, interpretacin que se recoge del

artculo 1199 (nico aparte 2) del Cdigo Civil venezolano.

Aunado a lo antes expuesto, es menester realizar el anlisis que la

norma

civil

venezolana

desarrolla

cuando,

siguiendo

el tema

sobre

obligaciones, se topa con situaciones que devienen en penalizaciones, tal

como se haba indicado en el aparte anterior sobre el artculo 1167 eiusdem; en
este orden ideas se expone el artculo 1257 como regulacin positiva civil
cuando una de las partes no cumple con la obligacin generada sobre su
persona, por lo que: hay obligacin con clusula penal cuando el deudor, para
asegurar el cumplimiento de la obligacin, se compromete a dar o hacer alguna
cosa para el caso de inejecucin o retardo en el cumplimiento.

En la bsqueda de la proteccin del asunto jurdico que contemple su

regulacin y configuracin dictada por los lineamientos del cdigo civil
venezolano, esta norma expresa de forma especfica la realizacin o
contemplacin de esta clusula penal, por lo que se regula bajo lo indicado en
el artculo 1258 del precitado cdigo, cuando se presenta motivada a resarcir

62

daos y perjuicios, pero a la vez se muestra justa para las partes obligadas en
tanto que:

La clusula penal es la compensacin de los daos y perjuicios

causados por la inejecucin de la obligacin principal. El acreedor
no puede declarar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena,
si no la hubiere estipulado por simple retardo.

S
O
D
A que se ha
1259 del Cdigo Civil vigente seala una posibilidad para elV
acreedor
R
E este puede solicitar la
Sque
obligado a la par con el deudor, cuandoR
estipula
E
S
O
ejecucin de la obligacin principal,
quedando a un lado la escogencia de la
H
C
E
clusula penal conformada
ER para los casos antes descritos, condicionado esto a
D
la situacin morosa en la que se halle dicho deudor, cuestin determinante
Como precepto legal y continuando la lnea desarrollada, el artculo

para la realizacin de la solicitud de quien funge como acreedor.

Una vez que se han detallado las caractersticas que la normativa civil
venezolana contempla para el tema sobre obligaciones, se procede al anlisis
normativo que la misma desenvuelve cuando, por cuanto el artculo 1263 del
Cdigo Civil, una vez configurado el contrato o convencin propsito de este
accionar, se estipula el pago en arras, cuyo fin entiende el legislador como
garanta sobre daos y perjuicios en caso que se materialice una
contravencin, asimismo seala: si la parte que no ha incurrido en culpa no
prefiere exigir el cumplimiento de la convencin, puede retener las arras que
haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

Es ley entre las partes todo lo dicho en las convenciones celebradas por
ellas, as como cualquier sustento de orden pblico que la ley sustantiva civil se
permita en el negocio jurdico realizado por estas, de igual forma se entienden
las obligaciones que se estipulan tal y como son acordadas en dicho contrato,
interpretando de esta forma el artculo 1264 del cdigo civil vigente, anexando

63

a su vez que: el deudor es responsable de daos y perjuicios, en caso de

contravencin

Las situaciones que la normativa civil venezolana manifiesta en estos

artculos

referentes

obligaciones,

sus

efectos,

desembocan

en

consideraciones que el legislador realiza sobre incumplimiento de las mismas,

y las circunstancias que las rodean, por lo que el artculo 1271 del mismo texto

S
O
D
Adeudor que le
manifestaciones de casos ajenos a la voluntad del obligado
o
V
R
SE principal, tomando en
hayan hecho incurrir en incumplimiento de
laE
obligacin
R
S
O
cuenta adems la fe inserta enH
este,
exponiendo lo siguiente:
C
E
R
E
D
El deudor ser condenado al pago de los daos y perjuicios, tanto
legal contiene las consideraciones sobre este tema, arguyendo sobre

por inejecucin de la obligacin como por retardo en la ejecucin,

si no prueba que la inejecucin o el retardo provienen de una
causa extraa que no le sea imputable, aunque de su parte no
haya habido mala fe.

Como concatenacin a los dispositivos expuestos con anterioridad en

materia de obligaciones, el legislador se detiene para realizar el aparte en
donde considera, de forma sustantiva, los elementos ajenos a la voluntad del
hombre, sujeto de derecho, como lo son la fuerza mayor y el caso fortuito,
posibles en la vida civil y jurdica de cualquiera de las partes; haciendo uso en
la disposicin 1272 del Cdigo Civil venezolano, y que cataloga como una
excepcin sobre la figura del deudor para el cumplimiento de su, o sus,
obligaciones.

De forma doctrinaria, el legislador asume interpretacin sobre el artculo

1274 de la norma sustantiva civil como lnea dentro del tema ya desglosado, es
decir, las obligaciones, considerando el elemento doloso que pueda
configurarse sobre el deudor u obligado al momento de exponer: El deudor no
queda obligado sino por los daos y perjuicios previstos o que han podido
64

preverse al tiempo de la celebracin del contrato, cuando la falta de

cumplimiento de la obligacin no proviene de su dolo

Concluyendo de esta forma el aparte sobre los efectos de las

obligaciones, interesa al anlisis plasmado en este captulo tratar el tema
contractual referido al pago de la cosa objeto de la convencin, por lo que el
legislador venezolano, dentro del Cdigo Civil, estipula en el artculo 1306, al

S
O
D
A a saber:
liberacin de la obligacin del deudor, considerando las situaciones
V
R
E
S
cuando el acreedor rehsa a recibir el R
pago,
puede el deudor obtener su
E
S
O
liberacin por el ofrecimientoH
real
y del depsito subsiguiente de la cosa
C
E
R
debida.
DE
momento de configurar el aparte sobre oferta de pago y del depsito, la

De lo anterior se desprende el estudio del ofrecimiento real que el

deudor puede realizar, entendiendo que la ley civil positiva contempla las
siguientes caractersticas para que dicho ofrecimiento sea tomado bajo
preceptos legales y para efectos posteriores dentro de la convencin, como un
ofrecimiento real. Se disponen los investigadores a exponer el contenido de
este artculo, nmero 1307, del Cdigo Civil vigente, el cual reza:
Para que el ofrecimiento real sea vlido es necesario:
1. Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o aquel que
tenga facultad de recibir por el
2. Que se haga por persona capaz de pagar
3. Que se comprenda la suma ntegra u otra cosa debida, los
frutos y los intereses debidos, los gastos lquidos y una cantidad
para los gastos lquidos, con la reserva por cualquier suplemento
4. Que el plazo est vencido si se ha estipulado en favor del
acreedor.
5. Que se haya cumplido la condicin bajo la cual se ha contrado
la deuda.
6. Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago,
y cuando no haya convencin especial respecto del lugar del
pago, que se haga a la persona del acreedor o en su domicilio, o
en el escogido para la ejecucin del contrato.
7. Que el ofrecimiento se haga por ministerio del Juez.
65

El cuerpo articulado de la legislacin civil a la que respecta este trabajo

de investigacin, se remite a continuacin a comprender el elemento probatorio
que estas obligaciones, en tanto que su liberacin y/o extincin, puedan ser
probadas acorde a los lineamientos dictados en la norma civil sustantiva, razn
por la que se considera para este anlisis lo contenido en el artculo 1354 del
Cdigo civil venezolano, referido al respecto, manifestando que: quien pida
una ejecucin de una obligacin debe probarla, y quien pretenda que no ha

S
O
D
VA

sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha

SE
E
R
S

producido la extincin de su obligacin

HO
C
E
constituye un estudio
ERprimordial y de evaluacin ntegra dentro del tema que se
D
toca, como lo es el tratamiento jurisprudencial del contrato de promesa bilateral

La naturaleza probatoria que otorga la ley para la figura de contrato

de compra venta, dicho esto los investigadores acotan lo pertinente a esta

caracterstica probatoria, tomando en consideracin que dicho contrato, bajo lo
expuesto en el artculo 1357 del Cdigo civil venezolano, es objeto de procesos
probatorios explanados en los criterios jurisprudenciales que ms adelante se
sealarn.

Resulta entonces la determinacin, al momento de evaluar esta figura y

entender el carcter institucional, instrumental y pblico al que puede acoplarse
una vez cumplidos los requisitos que este dispositivo describe a continuacin,
siendo que: () es el que ha sido autorizado por las solemnidades legales por
un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado pblico que tenga
facultad para darle fe pblica, en el lugar donde el instrumento se haya
autorizado

Para el anlisis del tratamiento jurisprudencial que otorga la Sala de

Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia de Venezuela se hace
imperativo la consideracin de estos instrumentos, en cuanto a las
caractersticas que se desarrollan de forma sustantiva para tenerlos como
66

vlidos. Es por ello que quienes presentan este trabajo contemplan en este
aparte dichas caractersticas que configuran en ltima instancia como elemento
probatorio, exponiendo as el artculo 1359 del Cdigo Civil vigente:

El instrumento pblico hace plena fe, as entre las partes como

respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:
1. De los hechos jurdicos que el funcionario pblico declara haber
efectuado, si tena facultad para efectuarlos.
2. De los hechos jurdicos que el funcionario pblico declara haber
visto u odo, siempre que est facultado para hacerlo constar.

S
O
D
VA

SE
E
R
S

HO
C
E
dicho carcter, inherente
ER al haber y accionar jurisprudencial que en este trabajo
D
se ha estudiado, la misma norma contempla en el artculo 1363 el denominado
Una vez revisados los dispositivos probatorios a los que se remite el

Cdigo Civil vigente, respecto al instrumento pblico y su validez derivada de

instrumento privado, la fuerza que este posee entre las partes y el lugar
otorgado por el legislador dentro de la materia probatoria que interesa al
anlisis contractual y probatorio hasta ahora realizado, por lo que dicho artculo
expresa: el instrumento privado reconocido o tenido legalmente como
reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza
probatoria que el instrumento pblico

Ahora bien, una vez expuestos los preceptos que al principio anteceden,
es menester recabar las disposiciones contentivas sobre la venta, propsito
inherente a la figura estudiada, como lo es el contrato de promesa bilateral de
compra venta; con respecto a este punto, la norma sustantiva civil hace
mencin de este elemento contractual, comenzando por el artculo 1474
eiusdem, en donde es desarrollada la naturaleza de la venta y su definicin
para los efectos y obligaciones que configura, estipulando que la venta: es
un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una
cosa y el comprador a pagar el precio

67

De forma clara y bajo preceptos sustantivos, la norma civil alude a los

caracteres que sobre el vendedor se entienden como sujetos de la obligacin
que esta figura genera, desarrollando los artculos 1486, 1487 y 1488 del
Cdigo Civil venezolano, cuya referencia se atiene a la obligacin del vendedor
sobre la tradicin de la cosa vendida y las circunstancias que sobre esto
impera, citando en primer lugar el artculo 1486: las principales obligaciones
del vendedor son la tradicin y el saneamiento de la cosa vendida

S
O
D
A
Por ltimo, se sigue una lnea legal en cuanto a las
consideraciones
V
R
E
S contentivas en este
referentes a la tradicin de la cosa y las
obligaciones
E
R
S
O
accionar, por lo que el legislador,
en el Cdigo Civil vigente expresa, en cuanto
H
EC
al artculo 1487:E
laR
tradicin se verifica poniendo la cosa vendida en posesin
D
del comprador y sobre el artculo 1488: el vendedor cumple con la obligacin
de hacer la tradicin de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de
propiedad

Una vez que el legislador atiende lo concerniente a las obligaciones

derivadas del vendedor, se dispone en su aparte sobre las obligaciones del
comprador a definir este elemento, citando de esta manera el artculo 1527 de
la norma sustantiva civil: la obligacin del comprador es pagar el precio en el
da y en el lugar determinado por el contrato

En resumen, quienes presentan este trabajo especial de grado,

apoyados en los preceptos estudiados, consideran que el principio doctrinal, en
su voz latina, como el exceptio non adimpleti contractus, determina claramente
la ejecucin de las obligaciones respecto a los contratos bilaterales, objeto de
este estudio, bajo denominacin de promesa bilateral o preparatorio, de
compra venta, y cuyo sustento legal es encontrado en la disposicin del artculo
1168 del Cdigo civil venezolano, en el que se desarrolla lo siguiente: en los
contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligacin

68

si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes

para la ejecucin de las dos obligaciones

De lo anteriormente dicho, se puede concluir que el contrato de promesa

bilateral de compra venta no se encuentra regulado especficamente en el
Cdigo Civil, ni tampoco existe una ley especial dedicada a regular el alcance,
requisitos y consecuencias del contrato. Se determina la aplicacin de normas

S
O
D
A la regulacin
dispuestas en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria del 2012V
para
R
SdeElos bienes inmuebles y/o
de los contratos con objeto de venta o preventa
E
R
S
O
viviendas construidas o por construir.
H
C
E
R
E
D
Asimismo, se hace mencin a la Resolucin N 11 de febrero 2013 del
de derecho comn dispuestas en el Cdigo Civil, as como algunas de las

Ministerio de Vivienda, cuyo propsito es la proteccin del comprador frente a

posibles abusos ejecutados por el vendedor del inmueble o vivienda en las
clusulas contentivas de los contratos de opcin de compra venta al limitar las
penalidades estipuladas en el mismo. De resto, es la jurisprudencia la que ha
regulado, conceptualizado y determinado la naturaleza y alcance de este
contrato.

Consecuencias jurdicas del contrato de promesa bilateral de

compra venta segn la sentencia N RC.00116/2013 de la Sala de
Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia de la Repblica
Bolivariana de Venezuela.

Al momento que esta sentencia emana de la Sala de Casacin Civil del

Tribunal Supremo de Justicia de Venezuela, en fecha veintids de marzo del
ao dos mil trece, la doctrina y tratamiento jurisprudencial que hasta entonces
manejaba como criterio vinculante dicha Sala, se apoyaba en la naturaleza y
caractersticas que posee el contrato de promesa bilateral de compra venta,

69

como contrato preparatorio, incluida a travs de estos preceptos en el

ordenamiento jurdico venezolano.

Ahora bien, dicha naturaleza y caractersticas, elementos contemplados

en sentencias anteriores a la revisada en este punto, provienen de la ponencia
magistral realizada en sentencia N RC.00358 de la Sala de Casacin Civil,
Expediente N 09-051 de fecha nueve de julio del dos mil nueve, en donde se

S
O
D
VA

expone pedaggicamente lo concerniente al tema tratado, es decir, el contrato

H
C
E
ER

SE
E
R
S

de promesa bilateral de compra venta, a saber:

(...)Los contratos de promesa bilateral de compraventa son

contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que slo
producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre s un
futuro contrato. stos deben contener los elementos esenciales
del ulterior contrato, de manera que en l debe constar la perfecta
y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el
consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la
consumacin del contrato definitivo.

Las caractersticas que expresa el contrato de promesa bilateral de

compra venta, para el momento que la Sala de Casacin Civil dicta las
sentencias signadas bajo los nmeros RC.000460 de fecha veintisiete de
octubre del ao dos mil diez, y en segundo lugar la sentencia identificada con el
nmero RC. 000198 de fecha doce de mayo del ao dos mil once, anteriores a
la contemplada en este objetivo, de fecha veintids de marzo del ao dos mil
trece, aluden a rasgos doctrinales y jurisprudenciales que en una trayectoria
civil haba desarrollado la misma Sala respecto al tema tratado; dichas
caractersticas, halladas en el extracto obtenido de la primera sentencia
mencionada en este aparte, son:

Es un precontrato, ya que prepara la celebracin de otro contrato.

- Es autnomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el
derecho de exigir que el otro se preste a la estipulacin del
contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con
independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales,
70

ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que

por el contrario engendra una obligacin de hacer, es decir,
prestarse para la celebracin de un futuro contrato. - Pueden ser
bilaterales o unilaterales, segn se obliguen ambas partes o una
sola a celebrar el contrato prometido. (Jos Meja Altamirano.
Contratos Civiles. Teora y prctica. p. 195) De manera que el
contrato que se examina, consignado como documento
fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral
de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato
preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual
ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato
futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente
dicho.(...)

S
O
D
VA

ER
S
E
R se comprende el carcter
S
Una vez revisadas estasO
caractersticas,
Hla clasificacin de contrato preparatorio, y que
C
E
principal de estos contratos
bajo
R
E
D
en su naturaleza no constituyen un contrato definitivo de compra venta, esto
apoyado en los tiempos previos a la generacin de la sentencia ya mencionada
y ejecutada en el ao dos mil trece.

As, llegado el tema contentivo de la sentencia que interesa, es decir, la

N RC.00116/2013, los criterios magistrales y, por lo tanto, jurisprudenciales en
los que se apoya de forma sustantiva dicha sentencia en una parte sobre la
efectiva venta realizada en la sentencia que funge como antecedente, de N
RC. 00116/2005, cambian por completo la visin que hasta ese entonces era
manejada por la Sala de Casacin del Tribunal Supremo de Justicia de
Venezuela, cuyo dictamen final resulta en la configuracin ulterior del contrato
de promesa bilateral de compra venta como, efectivamente ratifica la Sala, un
contrato de compra venta, y que cuyos extractos se reflejan con las siguientes
disposiciones citadas de la ya mencionada sentencia:

Sobre el punto de si el contrato de opcin de compra-venta puede

estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido
el criterio segn el cual, efectivamente, si estn presentes los
elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse
una verdadera venta, as se colige de sentencia N 116 del
12/4/05, expediente N04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano
71

Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se

estableci:
De la trascripcin antes realizada, la Sala observa que el juez
de alzada consider que las partes al suscribir el contrato de
opcin de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse
los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un
anticipo, y la tradicin haba quedado diferida para el pago del
saldo del precio, al momento de obtenerse el crdito por los
accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la
transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a
lo denunciado, realiz una acertada interpretacin del artculo
1.167 del Cdigo Civil, pues en la misma el juzgador seal la
existencia de un contrato de opcin de compra-venta y un
documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo
incumpli fue la demandada, estando perfectamente facultados
los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situacin
fctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida
norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

El criterio reseado fue abandonado en sentencias recientes en

las que se estableci lo contrario, vale decir, que no deben
considerarse los contratos de opcin de compra venta una
verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen
los requisitos de consentimiento, objeto y precio, as se plasm en
las decisiones N. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra
Desarrollos 20699, C.A, N. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra
sucesin Capuzzi y N. 198 del 12/5/11, caso Lus Francisco
Rodrguez contra Rosalba Pea.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado
sobre el asunto, esta Mxima Jurisdiccin Civil, estim pertinente
retomar el criterio inveterado que se haba abandonado y, por va
de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la
venta pura y simple, tomando en consideracin que se produzca
el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y
cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato
de opcin de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en
la situacin tal y como la estableca la jurisprudencia que se
retoma y que, se repite, consider que cuando en un contrato de
opcin de compra-venta se encontraran presentes los elementos
de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldra a un contrato
de venta, razn por la que debe valorarse el contrato de opcin de
compra venta en anlisis, como una verdadera venta.

72

En base a todo lo anteriormente expuesto, y retomado as por esa

Mxima Jurisdiccin Civil el criterio emanado por la misma en el ao dos mil
cinco, referido al asunto Ana Morella Serrano Iriarte y Otro contra Trina Cecilia
Ruis Velutini, se deja por sentado y con criterio jurisprudencial, que la
configuracin de los elementos esenciales que originan el nacimiento de un
contrato de compra venta, as se trate de una promesa bilateral de compra
venta, de ser cumplidas a la cabalidad por las partes, y en este caso evaluadas

S
O
D
VA

por las instancias pertinentes, constituyen de forma real un contrato de compra

venta.

SE
E
R
S

HO
C
E
sentencia ha trado
ERhasta el momento se desprenden los criterios que fijan el
D
contrato de promesa bilateral de compra venta, como un contrato de compra
Vale decir, que en el anlisis de las consecuencias jurdicas que esta

venta definitivo, cuestin que es validada por la Sala mencionada, a travs de

los elementos que configuran a todo contrato, es decir: consentimiento, objeto y
causa, pues una vez dilucidadas las controversias que trat en la sentencia
emitida, no caba duda, a criterio jurisprudencial, que dicha figura contractual
preparatoria ya no deba ser tratada como tal.

Debido a esto, los investigadores determinan que esto no solo limita las
voluntades de los contratantes o partes, sino que genera mayores
complicaciones jurdicas e instrumentales para convenir sobre gestiones que,
por razones legales y circunstancias diversas, deben tratarse con previsin y
tiempo antes de establecer un contrato definitivo.

Naturaleza jurdica del contrato de promesa bilateral de compra

venta conforme a la jurisprudencia de la Sala de Casacin Civil del
Tribunal Supremo de Justicia de la Repblica Bolivariana de Venezuela.

Para este punto, se hace un recorrido jurisprudencial y diacrnico

referente a criterios emanados de la Sala de Casacin Civil del Tribunal
73

Supremo de Justicia de Venezuela, en donde ha sido tratado de forma extensa

lo concerniente al contrato de promesa bilateral de compra venta, una vez que
los investigadores toman como punto de partida lo contentivo en el extracto
sobre naturaleza y caractersticas del contrato de promesa bilateral de compra
venta, tomado de la sentencia N RC.00358 de la Sala de Casacin Civil,
Expediente N 09-051 de fecha nueve de julio del ao dos mil nueve, indicando
lo siguiente:

S
O
D
A
Los contratos de promesa bilateral de compraventa son
contratos
V
R
preparatorios o preliminares, en el sentidoS
deE
que slo producen
E
R
el efecto de obligar a las partes
a celebrar entre s un futuro
S
O los elementos esenciales del
contrato. stos debenH
contener
C
E
ulterior contrato,
que en l debe constar la perfecta y
ER dede manera
clara D
voluntad
las partes de prestar en el futuro el
consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la
consumacin del contrato definitivo.

Seguidamente, y concatenado a lo anteriormente expuesto se hace

imperativo resaltar que el criterio emanado de esa sentencia realiza un
tratamiento doctrinal y jurisprudencial respecto a la utilidad social y contractual
que configuran estos convenios tratados en este captulo, por lo que el mismo
extracto expone:

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad

para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la
adquisicin de bienes inmuebles, ya que para comprar un
inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades
previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos
municipales, presentacin del comprobante de vivienda principal,
impuesto sobre inmuebles urbanos, certificacin de gravmenes,
entre otros, necesarios para la celebracin del contrato definitivo;
y la utilizacin de tales contratos ha sido de gran provecho
especialmente cuando se solicita un prstamo a un Banco o
Institucin Financiera para la compra del inmueble.
Una vez que estos puntos son expuestos a modo de contextualizacin
en el desarrollo de este punto, se pretende exponer el anlisis jurisprudencial
74

que la Sala de Casacin Social referida ha visto y trabajado desde el ao dos

mil dos, de donde parten temporalmente los investigadores como sustento a lo
dicho en un principio, sobre el recorrido que esta Mxima Jurisprudencial Civil
ha desempeado desde entonces, hasta el ao dos mil trece, desenlace para
esta investigacin.

Se comienza con las interpretaciones ofrecidas de forma pedaggica por

S
O
D
A de forma
treinta de abril del ao dos mil dos, en donde se recurre a
doctrina
V
R
SEde contrato de compra
pertinente para las aclaratorias que exigenR
lasE
figuras
Sde compra venta, sustantivas de la
O
venta y contrato de promesaH
bilateral
C por lo que se cita lo siguiente:
E
R
sentencia emanada
al
respecto,
DE
esta Sala, dentro de la sentencia N 217, expediente N 00-894, de fecha

De la precedente transcripcin del fallo recurrido se observa que

el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato
de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de
compra o de opcin de compra-venta, es menester precisar qu
se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicols
Vegas Rolando, en su obra Contratos Preparatorios, expresa:
Se entiende que existe opcin cuando una persona confiere un
derecho a un tercero para que ste adquiera un determinado bien,
sin que ste ltimo tenga la obligacin de adquirirlo, ya que slo
se reserva el derecho de ejercer la opcin durante la vigencia del
contrato o al final del mismo. Agrega el autor citado, que existen
diferencias entre la opcin y la venta. La opcin es un contrato
preparatorio que engendra una obligacin de hacer, o sea
prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un
contrato definitivo, que engendra una obligacin de dar.
La jurisprudencia ha sostenido que la opcin de venta es un
contrato consensual, y la opcin de venta legtima y
oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de
transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del
contrato, y la sentencia que pueda recaer tendr un efecto
exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicols Vegas
Rolando).
Expuesto el criterio anterior, se procede a la revisin de las
interpretaciones que esta Sala confiere al asunto llevado por las partes
75

Ana Morella Serrano Iriarte y Otro contra Trina Cecilia Ruis Velutini, cuya
sentencia se resuelve bajo el N 00116 del ao dos mil cinco, en donde por vez
primera se observa una excepcin al caso tratado sobre contrato preparatorio o
de promesa bilateral de compra venta, configurndolo esta Sala, como un
contrato de compra venta definitivo, asunto que no vuelve a ser acogido sino
hasta el ao dos mil trece, explanado ms adelante. De la referida sentencia se
extrae:

S
O
D
Arguye el formalizante que al constatar el juzgador de
laA
recurrida
V
R
E
que los actores no haban cumplido con suS
obligacin
de pagar el
E
precio tal como se desprendeS
del R
dispositivo y, alegada por su
O
representada la excepcin
non adimpleti contractus, lo ajustado
H
C
E
a derecho era
procedente la defensa opuesta y aplicar el
EdelRdeclarar
contenido
artculo 1.168 del Cdigo Civil. Dicho artculo
D
establece:
...En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a
ejecutar su obligacin si el otro no ejecuta la suya, a menos que
se hayan fijado fechas diferentes para la ejecucin de las dos
obligaciones....
La norma legal transcrita prev la excepcin non adimpleti
contractus, la cual determina que celebrado un contrato bilateral,
una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso
asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el
suyo.
De la lectura de la recurrida se evidencia que la obligacin
derivada del contrato consisti en que los compradores actores
cancelaban una parte del precio y la tradicin quedaba diferida
hasta el momento de obtenerse el crdito para el pago del saldo
del importe convenido y la vendedora demandada se obligaba a
otorgar el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble
objeto de la convencin por ante la oficina de registro
correspondiente, no quedando las partes desvinculadas
jurdicamente por la expiracin del plazo inicial, no siendo viable
que la vendedora revocara en forma unilateral la convencin
celebrada.
Sobre el asunto decidi as la recurrida:
...Todo lo antes expuesto, determina que las partes realizaron
una verdadera venta, cuya tradicin haba quedado diferida hasta
el momento de obtenerse el crdito para el pago del saldo del
precio convenido y otorgar el documento definitivo por ante la
oficina de registro correspondiente.
76

De la misma forma, se expone el criterio jurisprudencial emanado de la

Sala de Casacin Civil del mximo Tribunal venezolano, encontrado en la
sentencia N Rdel.01032, Expediente N 05-331 de fecha dieciocho de
diciembre del ao dos mil seis, contentivo de los elementos esenciales que
caracterizan el contrato de promesa bilateral u opcin de compra venta. Del
tratado criterio, la Sala expone claramente lo consecuente:

S
O
D
VA

(...)En este sentido, la promesa bilateral u opcin de compraventa,

es un contrato sui generis mediante el cual dos o ms personas,
naturales o jurdicas, constituyen obligaciones recprocas a travs
de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un
determinado bien. En las clusulas de estos contratos se
identifican las personas que intervienen naturales o jurdicas-; el
bien o bienes objetos de dicho contrato; la duracin del mismo; el
precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de
arras o como garanta de cumplimiento de las estipulaciones
contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al
opcionante o vendedor y, la penalizacin que se impone para la
aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es
decir, la comnmente denominada Clusula Penal la cual
constituye se repite- una penalizacin de ndole pecuniaria,
generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a
stas. Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las
promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta,
sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su
consentimiento mediante la adquisicin del bien objeto de la
negociacin. As las cosas, si quien incumple es el opcionado o
comprador, ste deber consentir en que el opcionante o
vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en
el contrato, en calidad de resarcimiento por los daos
ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de
comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor
quien no cumple con su obligacin de vender el bien, ste deber
regresar la totalidad de las arras recibidas de manos del
opcionado o comprador, ms la suma de dinero estipulada a tal
efecto en el texto mismo del contrato.(...)

H
C
E
ER

SE
E
R
S

De lo criterios jurisprudenciales que se anexan a este cuerpo de anlisis,

la Sala de Casacin Civil toma dentro de la misma sentencia expuesta
anteriormente, las consideraciones que a su juicio, deben ser aclaradas para
77

los actores del asunto tratado, en cuanto a las diferencias doctrinales que los
autores citados por esta Mxima de Jurisdiccin Civil contemplan en las figuras
del contrato de venta y promesa bilateral de compra venta, de donde
concluyen:

las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una

venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste
su consentimiento mediante la adquisicin del bien objeto de la
negociacin.
As las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador,
ste deber consentir en que el opcionante o vendedor retenga
las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en
calidad de resarcimiento por los daos ocasionados por el
incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por
su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su
obligacin de vender el bien, ste deber regresar la totalidad de
las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, ms la
suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del
contrato.

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

Con las aclaratorias realizadas con anterioridad, la presente sentencia

muestra de forma necesaria lo concerniente al objeto de estudio de la misma,
versado sobre la interpretacin del artculo 23 de la Ley de Proteccin al
Deudor Hipotecario, solicitada por la parte demandante. En tales declaraciones,
la Sala expresa una serie de diferencias entre el contrato de crdito hipotecario
y de promesa bilateral de compra venta tratado en el asunto y por ende en
esta investigacin, entendiendo que el contrato de promesa bilateral funge
como documento privado, slo entre las partes, y que no versa sobre un
derecho real.

De la misma manera, hace distinciones de fondo respecto al concepto

de contrato de crdito hipotecario, principal y objeto del artculo 23 eiusdem
delatado para su interpretacin jurisprudencial, el cual discurre sobre un
derecho real y es presentado ante una institucin u Oficina de Registro

78

competente, teniendo as requisitos de forma y fondo diferentes a la otra figura

contractual mencionada en el prrafo anterior.

Dando continuidad a la lnea investigativa desarrollada, se procede al

estudio del criterio jurisprudencial de la misma Sala, sobre la sentencia N
RC.00358, Expediente N 09-051 de fecha nueve de julio del ao dos mil
nueve, cuyas exposiciones abarcan el enfoque referente a la clusula penal

S
O
D
A
su importancia; al respecto esta Sala provee en el siguiente V
extracto:
R
SE
E
R
S
(...)Es muy comn en H
los O
contratos preparatorios la estipulacin
C
E
de una clusula
penal en la cual tanto el promitente vendedor
R
E comprador se comprometen a indemnizar a su
comoD
el promitente
contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de

contentiva en los contratos de promesa bilateral de compra venta, reiterando

incumplimiento de alguna de ellas. Ahora bien, uno de los

elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos
de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la
norma contenida en el artculo 1.161 del Cdigo Civil
Aunado a esto, la misma Sala recurre a doctrina citada por ella misma,
en la cual se explana la seriedad y verificacin real de los elementos que
configuran un contrato de promesa bilateral de compra venta, y a su vez se
distinguen estos factores de los que llevan a la materializacin efectiva del
contrato de compra venta definitivo, por lo que se refiere:

Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes

celebran contratos preliminares llmense stos promesas
unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los
elementos esenciales que este tipo de documentos exige, estn
prestando su consentimiento ab initio para la celebracin del
contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales
de compraventa si bien hay una manifestacin bilateral de
voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato,
sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa
bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el
contrato. Es por ello que se le ha venido dando el mismo
tratamiento a los compromisos de compraventa que a los
79

contratos de compraventa definitivos, a menos que de los

elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no
se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo,
cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la
propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento
del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el
contrato quedar sin ningn efecto una vez transcurrido
determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el
documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emlio Pittier
Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567) (...)

S
O
D
VA

ER
S
E
R las obligaciones derivadas de
S
partes en el convenio realizado,O
exponiendo
CenHla aplicacin posible de la clusula penal del
E
estas como punto R
decisivo
DE
contrato de promesa bilateral de compra venta, siendo este entonces un
La resumida sentencia configura en estos extractos seleccionados el

estudio de los elementos que recaen sobre la voluntad manifestada por las

medio que garantiza el cumplimiento de dichas obligaciones.

A la vez que esta sentencia estudia el punto sobre clusula penal

contentiva en el contrato de promesa bilateral de compra venta, trata
doctrinalmente el asunto referido a la denuncia incoada por la parte
demandante que manifiesta la desnaturalizacin o desviacin intelectual del
contenido del contrato, y que bajo los preceptos del artculo 320 del Cdigo de
Procedimiento Civil vigente, la Sala expresa:

En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categora

contractual del comnmente denominado contrato de opcin de
compra cuyo objeto es la celebracin posterior de un contrato,
sealando por el doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso
de Obligaciones, Tomo II, que no se trata de una oferta, acto
unilateral cuya aceptacin por el destinatario hace nacer un
contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como
objeto la celebracin de un contrato futuro.
Siguiendo

este

orden

de

ideas,

se

establecen

los

criterios

jurisprudenciales tomados de la Sala, al determinar la naturaleza jurdica del

contrato de compra venta determinado y ejecutado por las partes o actores
80

del negocio jurdico, tal como estableci en ese momento el Juez de alzada;
posteriormente es aclarado por la Mxima Jurisdiccin Civil, sealando una
redaccin confusa, que efectivamente se trataba de un contrato de promesa
unilateral de compra venta, acotacin sealada al final del extracto, resultando
necesario el apoyo doctrinal en el caso, y que se expone a continuacin:

La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el

cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo ste
el caso ms frecuente.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando que:

S
O
D
VA

ER
S
E
R
Luego, no cabe duda queStratndose
de una categora
O
contractual, le es aplicable
la
conceptualizacin
contenida en el
H
C
E
artculo 1.133
Cdigo Civil, que establece que el contrato es
ERdelentre
una convencin
dos o ms personas para constituir, reglar,
D
transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vnculo jurdico.

El juez de la recurrida al interpretar el contrato y fijar su

conclusin, indica lo siguiente:
esto fue precisamente lo que previeron las partes, para el caso
de incumplimiento de la promesa de venta que es un contrato
unilateral, donde una de las partes se obliga a vender a la otra
determinado bien, por una precio establecido y dentro de un lapso
especificado y donde por el tiempo de espera, se pueden
establecer el pago de daos y perjuicios, por regla general
consistente en el pago de arras, pero, que nunca puede entraar
el contrato definitivo de venta
Hechos admitidos: Ambas partes reconocen que es una opcin de
compraventa.
En Conclusin, reconocido por ambas partes que lo que
celebraron fue un contrato unilateral de promesa de venta (hecho
tambin demostrado por el documento fundamental de la
demanda), () la demanda debe inexorablemente ser declarada
sin lugar, pues, no se exigi el pago de las arras, sino el
cumplimiento del contrato de compraventa (no demostrado,
porque no se cumplieron los supuestos de la promesa de venta,
pago del precio y si la Sociedad demandada se neg a recibirlo,
debi hacerse la oferta o depsito judicial del pago, prueba no
acreditada) y el otorgamiento del instrumento contentivo del
mismo, bajo el alegato que el vendedor se haba negado a recibir
el precio total de la venta, falso supuesto, porque este contrato
nunca lleg a existir,
Dentro de tan confusa redaccin se logra deducir que el Juez de
la recurrida considera que se trata de una promesa de venta
81

unilateral y no de una promesa de venta bilateral, como

efectivamente fue lo convenido por las partes.
Toda vez que los criterios anteriores sealan como objeto principal de
estudio la conformacin, naturaleza jurdica y requerimientos para la
materializacin del contrato de promesa bilateral de compra venta, la Sala de
Casacin puntualiza en la sentencia N RC. 000460, expediente 10-131, de

S
O
D
VA

fecha veintisiete de octubre del ao dos mil diez, las consideraciones al

respecto de la potestad y facultad de calificacin sobre materia contractual,

indicando:

SE
E
R
S

H
C
E
ER

la Sala ha indicado que la interpretacin de los contratos

corresponde a los jueces de instancia, por ende, sus decisiones
slo pueden ser atacadas en casacin, de conformidad con lo
dispuesto en el artculo 320 eiusdem, el cual permite a la Sala
conocer de aquellas denuncias que acusen el error en la
calificacin del contrato (error de derecho o por suposicin falsa) y
desnaturalizacin o desviacin intelectual de su contenido, lo que
conducira a que la clusula establecida produzca los efectos de
una estipulacin no celebrada, lo cual debe denunciarse por
suposicin falsa. (Sent. de fecha 15-11-05, caso MAPER
EXPORT, S.A. contra la EMPRESA INTEGRAL DEL TCHIRA,
S.A.)

A la vez que la Sala emite en dicha sentencia los criterios expuestos,

reitera el carcter jurisprudencial dado a los contratos de promesa bilateral de
compra venta, a lo que se acoge a lo dictado en sentencia previa, de fecha
nueve de julio del ao dos mil nueve, e indicada en este captulo, como se
puede observar al referirse sobre la calificacin del contrato:

La afirmacin efectuada en cuanto a la calificacin del contrato

como un contrato de promesa bilateral de compraventa (sic) y no
de venta definitivo, se ve reforzada con el criterio jurisprudencial
sostenido en reciente sentencia de fecha 9 de julio de 2009,
dictada por la Sala de Casacin Civil bajo la ponencia del
Magistrado Luis Antonio Ortiz, Exp. AA20-C-2009-000051

82

Es evidente que en el caso aqu denunciado, el contrato suscrito

en fecha 08 (sic) de junio de 2007 (sic) rene las caractersticas
expresadas en el antes trascrito criterio jurisprudencial, al ser un
precontrato, autnomo, principal, que produce efectos personales
y es bilateral.
Dentro de estas mismas lneas se ha considerado por parte de los
investigadores, que los criterios sealados y prximos a puntualizar resultan en

S
O
D
VA

aclaratorias sobre los elementos contentivos de un contrato preparatorio,

ER
S
E
R
elementos de un contrato definitivo deS
compra
venta.
O
H
C
E
R
DE en este aparte desarrollada toma para sus consideraciones
La sentencia

entendido en este trabajo como un contrato de oferta bilateral de compra

venta, merecen otro tipo de revisin al no contemplar las mismas figuras o

jurisprudenciales las clusulas contentivas del contrato celebrado entre las

partes, de las cuales se entiende la configuracin del contrato de promesa
bilateral de compra venta dentro del marco de los contratos preparatorios, y
as lo sustenta tericamente con las indicaciones que a continuacin se
evidencian, tomadas de la misma jurisprudencia:
De lo anterior se observa que en las clusulas del contrato se
identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien
objeto del contrato (clusula primera), el precio del bien (clusula
segunda), la duracin del mismo (clusula tercera), la cantidad de
dinero que en calidad de arras entrega la oferida compradora a
los oferentes vendedores, a los fines de garantizar el
cumplimiento de la obligacin contrada (clusula quinta), se
estableci la Clusula Penal para aquella parte que no cumpla
con lo establecido en el contrato (clusula sexta), lo cual
evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas,
que se trata de un contrato de promesa bilateral de compraventa.
Asimismo, de la clusula sptima del contrato deriva la intencin
de las partes de celebrar una opcin de compra venta al sealar
De concretarse la venta, lo que implica que pudiera no
concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la
intencin de stas fue celebrar un contrato de promesa bilateral
de compra-venta.
83

Como ltimo criterio jurisprudencial a sealar sobre las acciones

referidas a dicho tratamiento por parte de la Sala de Casacin Civil del Tribunal
Supremo de Justicia de Venezuela, resulta en la procedencia al cambio de
criterio tratado en las sentencias emanadas con anterioridad a la que est a
punto de ser analizada documentalmente, puesto que la Sala as lo ha
establecido en dicha sentencia, fundamentando de la siguiente manera, la

S
O
D
A
como, efectivamente dicta, en un contrato de compra ventaV
definitivo.
R
SE
E
R
S que indican el cambio de criterio
O
Se extrae entonces los
fragmentos
H
EporClo tanto ser el que impere en el ordenamiento
R
jurisprudencial, E
y que
D
configuracin de contrato preliminar o de promesa bilateral de compra venta

jurdico venezolano desde ese momento en adelante, para el tratamiento de los

casos presentados que versen sobre la figura del contrato de promesa bilateral
de compra venta, ahora entendidos como contratos de compra venta
definitivos. Esta sentencia se encuentra signada bajo el N 000116, expediente
12-274, de fecha veintids de marzo del ao dos mil trece:

El criterio reseado fue abandonado en sentencias recientes en

las que se estableci lo contrario, vale decir, que no deben
considerarse los contratos de opcin de compra venta una
verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen
los requisitos de consentimiento, objeto y precio, as se plasm en
las decisiones N. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra
Desarrollos 20699, C:A, N. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra
sucesin Capuzzi y N. 198 del 12/5/11, caso Lus Francisco
Rodrguez contra Rosalba Pea.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado
sobre el asunto, esta Mxima Jurisdiccin Civil, estim pertinente
retomar el criterio inveterado que se haba abandonado y, por va
de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la
venta pura y simple, tomando en consideracin que se produzca
el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y
cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato
de opcin de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en
la situacin tal y como la estableca la jurisprudencia que se
84

retoma y que, se repite, consider que cuando en un contrato de

opcin de compra-venta se encontraran presentes los elementos
de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldra a un contrato
de venta, razn por la que debe valorarse el contrato de opcin de
compra venta en anlisis, como una verdadera venta.
A modo de desenlace, el anlisis realizado por parte de los
investigadores en el presente objetivo, recopila de forma sucinta y cronolgica

S
O
D
VA

el accionar jurisprudencial que sostuvo la Sala de Casacin Civil del Tribunal

ER
S
E
sustentadas en criterios magistrales
yR
doctrinales, permiten apreciar una
S
O
H respecto al caso tratado, concretando de
evolucin en materia E
contractual
C
R definitiva que manifiesta el contrato preparatorio
forma ltima
DlaEfigura
Supremo de Justicia de Venezuela, referido al tema sobre contrato de promesa

bilateral de compra venta, y que a lo largo de las revisiones efectuadas,

desarrollado para su entendimiento como contrato de compra venta definitivo.

85

CONCLUSIONES

Una vez obtenido el desarrollo de la investigacin, y en cuanto a

identificar la regulacin del contrato de promesa bilateral de compra venta
dentro del ordenamiento jurdico venezolano, se ha logrado estipular que la
norma sustantiva civil vigente no contempla de forma especfica dicha figura, lo
cual ha obedecido a los estudios y tratos generados de derecho comn que, si

S
O
D
A
de este contrato preparatorio, apenas mencionan a modo de
contextualizacin
V
R
SE
y puntualizacin cmo debe ser llevadoR
aE
cabo
este convenio previo, sin
S
mayores aclaratorias.
HO
C
E
ER
D
Dichas normas de derecho comn se refieren, como ya ha quedado
bien no dedican un cuerpo articulado de forma completa y clara a la regulacin

aclarado, al Cdigo Civil de Venezuela (1982), la Ley contra la Estafa

Inmobiliaria (2012) y la Resolucin N11 emanada del Ministerio del Poder
Popular para Ecosocialismo, Hbitat y Vivienda, en el ao 2013, donde de
forma dispersa y confusa se alude al contrato preparatorio o de promesa
bilateral de compra venta, con propsitos reguladores en la materia de venta
de inmuebles, y cuyo fin es la proteccin principal y casi exclusiva del
comprador frente a abusos en los que puedan incurrir quienes estn a cargo de
la construccin y venta de viviendas, esto con referencia a las dos ltimas
normativas mencionadas.

De la misma forma, slo ha sido el trato jurisprudencial emanado de la

Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia venezolano, el
encargado de definir,

caracterizar y regular lo concerniente al contrato de

promesa bilateral de compra venta, como fue apreciado en los objetivos

desarrollados en esta investigacin.

Por otra parte, en lo relativo a determinar las consecuencias jurdicas del

contrato de promesa bilateral de compra venta segn lo establecido en la
86

sentencia N RC. 00116 del ao 2013 de la Sala de Casacin Civil del Tribunal
Supremo de Justicia venezolano, se ha podido interpretar que a partir de ese
criterio jurisprudencial, la regulacin de dicha figura contractual ya no debe
entenderse como un convenio preparatorio cuyo fin o futuro era la
configuracin de un prximo contrato, pues de los elementos que ya lo
conforman, de acuerdo a la legislacin venezolana, debe considerarse su
naturaleza como un contrato definitivo de compra venta.

S
O
D
Estas consideraciones jurisprudenciales han permitido
elA
surgimiento de
V
R
E
limitantes entre las partes al momento
de S
crearse las condiciones y
E
R
S
obligaciones a ser atendidas H
porO
las mismas al momento de llevar a cabo el
C
E
Rlas ha motivado a convenir sobre una compra venta,
negocio jurdicoE
que
D
especialmente en materia de venta de viviendas y/o inmuebles que requieren
de un tiempo y preparacin previa, circunstancias que definitivamente son de
fuerza mayor, y que quienes manifiestan sus consentimientos al respecto
requieren cumplir con requisitos que demandan plazos y gestiones particulares
que, para el momento de celebrar un contrato definitivo, no estn listas o
preparadas para ser desarrolladas.

Por ltimo, en lo relacionado a describir la naturaleza jurdica del

contrato de promesa bilateral de compra venta, se hace menester sealar un
anlisis diacrnico, jurdico y jurisprudencial efectuado sobre el tratamiento
dado por parte de la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia
venezolano, puntualizando de esta forma que se comienza con el estudio de la
naturaleza y caractersticas intrnsecas al contrato de promesa bilateral de
compra venta, como seala la sentencia N RC.00358 de la Sala de Casacin
Civil, Expediente N 09-051 de fecha nueve de julio del ao dos mil nueve.

Aunado a esto, el estudio realizado contina a la luz del tratamiento

jurisprudencial dado por la misma Sala en sentencia N 217, expediente N 00894, de fecha treinta de abril del ao dos mil dos, en donde se recurre a
87

doctrina de forma pertinente para las aclaratorias que exigen las figuras de
contrato de compra venta y contrato de promesa bilateral de compra venta,
manteniendo un criterio uniforme al respecto del tema.

De igual manera, la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de

Justicia, bajo la sentencia signada con el N 00116 del ao dos mil cinco,
estableci por vez primera una excepcin al caso tratado sobre contrato

S
O
D
circunstancias a las que hubo lugar, como un contrato V
de A
compra venta
R
E
Stal sino hasta el ao dos mil
definitivo, asunto que no vuelve a ser tratado
como
E
R
S
O
trece.
H
C
E
R
E
D
Por otro lado, el estudio jurisprudencial que la Mxima Jurisdiccin Civil
preparatorio o de promesa bilateral de compra venta, configurndolo por las

realiz en la sentencia N Rdel.01032, expediente N 05-331 de fecha

dieciocho de diciembre del ao dos mil seis, se refiri a los elementos
contentivos del contrato de promesa bilateral u opcin de compra venta. En
tales declaraciones, la Sala expres una serie de diferencias entre el contrato
de crdito hipotecario y de promesa bilateral de compra venta tratado en el
asunto, dejando entendido que el contrato de promesa bilateral fungi como
documento privado, slo entre las partes, y que no versaba sobre un derecho
real.

Se acota de igual forma las consideraciones emanadas de la sentencia

N RC.00358, expediente N 09-051, de fecha nueve de julio del ao dos mil
nueve, cuyas exposiciones abarcaron, entre nociones sobre naturaleza y
caractersticas del contrato de promesa bilateral de compra venta, el enfoque
referente a la clusula penal contentiva en estos contratos preparatorios,
reiterando su importancia como garanta al momento del cumplimiento de las
obligaciones generadas entre las partes.

88

Siguiendo este orden de ideas, la Sala de Casacin Civil trata en

sentencia N RC. 000460, expediente 10-131, de fecha veintisiete de octubre
del ao dos mil diez, las consideraciones al respecto de la potestad y facultad
de calificacin sobre materia contractual, argumentando que la interpretacin
de los contratos corresponde a los jueces de instancia, por ende, sus
decisiones slo pueden ser atacadas en casacin, de conformidad con lo
dispuesto en el artculo 320 del Cdigo de Procedimiento Civil, el cual le

S
O
D
A falsa) y
calificacin del contrato (error de derecho o por suposicin
V
R
SE
desnaturalizacin o desviacin intelectual de
su
contenido.
E
R
S
O
H
C punto dentro de la sentencia emanada en fecha
Eese
R
Una vez E
aclarado
D

permite a dicha Sala conocer de aquellas denuncias que acusen el error en la

indicada en el aparte anterior, la Sala procedi en ese momento a la evaluacin

del asunto incoado por las partes respecto al tratamiento que deba otorgarse

al contrato de promesa bilateral de compra venta, resultando en su

comprensin como contrato preparatorio, de existencia previa, autnoma y con
caractersticas propias, distintas al contrato definitivo.

En ltima instancia, se analiz el criterio de la sentencia N 000116,

expediente 12-274, de fecha veintids de marzo del ao dos mil trece, del cual
se extrajo el entendimiento jurisprudencial que ha indicado el cambio de
criterio, y que por lo tanto ser el que impere en el ordenamiento jurdico
venezolano desde ese momento en adelante, para el tratamiento de los casos
presentados que versen sobre la figura del contrato de promesa bilateral de
compra venta, direccionados ahora como contratos de compra venta
definitivos.

Por otra parte, durante la evolucin y el paso del tiempo en las

sociedades modernas, arraigadas en mayor o menor medida a procesos o
fenmenos globalizadores, as como en el tratamiento legislativo que obtiene
prominencia en el orden interno de dichas sociedades, la compra venta se
89

convierte en una transaccin de vital importancia para el desenvolvimiento de

la vida privada, jurdica, econmica y poltica de los integrantes que conforman
estos grupos, apuntando as al desarrollo o estancamiento, dependiendo de las
circunstancias dadas, de sus polticas econmicas y legislacin pertinentes.

Una vez que son evaluados los criterios jurisprudenciales a los que se
remite la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia venezolano,

S
O
D
A para las
promesa bilateral de compra venta, el cual genera obligaciones
V
R
E
partes, ya que rene los mismos elementos
de
laS
denominacin legal otorgado
E
R
S
O
por el Cdigo Civil vigente. Esto
se enriquece con dichos criterios, entendidos
H
C la normativa positiva de Venezuela.
E
R
como normas vinculantes
para
DE
se observa el desglose de los elementos contentivos en un contrato de

De la mano con la doctrina nacional e internacional plasmadas en este

trabajo y dentro de los extractos tomados de las sentencias estudiadas y
revisadas por las autoridades mximas de la Sala de Casacin Civil, en su
carcter de Magistrados, se capta la diversidad de interpretaciones a las que se
encuentra sujeta la figura contractual objeto de estudio.

Las calificaciones que se han apreciado a lo largo del tratamiento

jurisprudencial que se observa hace la Sala de Casacin Civil, han sido
variadas y apoyadas en criterios similares en algunos casos, incluso se
configuran como soporte legal entre las mismas; dichas calificaciones
responden a los trminos empleados sobre contratos preparatorios, contratos
de opcin a compra y contratos de promesa bilateral de compra venta, todos
ellos recogidos bajo una misma lnea de estudio, pues en su naturaleza slo se
estimaba, como fin ltimo, la realizacin de un contrato de compra venta a
futuro.

90

De lo dicho anteriormente, las obligaciones que de esta figura se

desprenden, si bien no generaba la tradicin de la cosa objeto del contrato,
constituan por ley el nacimiento de obligaciones contradas por las partes pues
se estima que se da una manifestacin clara y carente de vicios de los
consentimientos de las partes, al citar por ejemplo, la retencin de las arras
dadas al acreedor cuando se ha incurrido en la clusula penal comnmente
encontrada en la redaccin y estipulaciones necesarias de un contrato de
promesa bilateral de compra venta.

S
O
D
VA

SE
E
R
S

HO
C
E
R que acarrea un contrato de promesa bilateral de
caractersticas yE
condiciones
D
compra venta, realiza de forma novedosa y reciente un cambio de criterio

En esta forma, la Mxima Jurisdiccin Civil, a travs de la evaluacin

jurisprudencial realizada al respecto sobre aclaratorias, en cuanto a naturaleza,

decisivo para quienes emplean en su vida jurdica dicho contrato, por razones
de utilidad contractual y civil, convirtindolo as en un contrato de compra
venta definitivo, dejado por sentado en la sentencia objeto de estudio del
objetivo nmero dos desarrollado en esta investigacin, signada bajo el N
000116, expediente 12-274, de fecha veintids de marzo del ao dos mil trece.

91

RECOMENDACIONES

Esta investigacin, luego de un desarrollo detallado respecto al tema de

la naturaleza y tratamiento jurisprudencial sobre el contrato de promesa
bilateral de compra venta por parte de la Sala de Casacin Civil del Tribunal
Supremo de Justicia de Venezuela, arroja las siguientes recomendaciones a
ser tomadas en cuenta:

S
O
D
A que acople
Se requiere una revisin del Cdigo civil venezolanoV
(1982),
R
Sy Ehecho presentes en las
nuevas circunstancias o supuestos de derecho
E
R
S respecto a la figura del contrato de
O
transacciones de sus privadosH
y entidades
C venta, postulando de forma concatenada con la
E
R
promesa bilateral
de
compra
E
D
jurisprudencia actual emanada de la Sala de Casacin Civil del mximo
Tribunal venezolano las disposiciones a las que haya lugar.

As como se recomienda la revisin legislativa de la norma civil

sustantiva en Venezuela, no se puede dejar por fuera cualquier otra regla
jurdica que compete a esta materia, por ejemplo la Ley de Derecho
Internacional Privado (1998), concerniente a la regulacin de la vida jurdica de
las personas naturales en materia de Derecho Internacional, pues mientras se
mantengan estticas las leyes resultan en barreras para el desenvolvimiento de
la vida civil y legal de las personas naturales y jurdicas.

Se busca adems, y es recomendado, fijar criterios concordantes con los

razonamientos doctrinales, legales y jurisprudenciales que puedan ser
apreciados y regulados por las instituciones debidamente conformadas para
sus revisiones y promulgaciones, con el fin de brindar mayor claridad al
momento de aplicar o configurar los contratos que regirn el negocio jurdico
del sujeto de derecho.

92

Prever desde las primeras instancias en las que se presenta la

configuracin de un contrato su denominacin original, clara, y sustentada de
forma suficiente en bases legales, doctrinales y jurisprudenciales para disminuir
el riesgo de futuros errores en los cuales se pudiera incurrir por la no
aclaratoria del objeto y forma del contrato a ser convenido.

SE
E
R
S

H
C
E
ER

S
O
D
VA

93

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Jimnez

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Civil
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