TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION N° 306 -2013-SUNARP-TR-A. Arequipa, 11 de julio de 2013. ‘ APELANTE i JULIA RODRIGUEZ CAZORLA TITULO : 3375-2013 RECURSO : 010052 DEL 10.04.2013 REGISTRO : PREDIOS JULIACA ACTO : COMPRAVENTA ‘SUMILLA: COMPRAVENTA DE UN LOTE QUE FORMA PARTE DE UN PROYECTO DE HABILITACION URBANA "Para inseribir la transferencia de propiedad de un ote que forma parte de un proyecto de habilitacién urbana, previamente debe inseribiise ta recepeiin de obras, salvo que en la resolucién que aprueba dicha habilitacién se establezca ta libre disponibilidad sin requerirse la recepecién de obras.” I. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién del traslado de dominio por compraventa, sobre el inmueble signado como lote N° 25 de la Manzana "G-l", def predio rural denominado San Juan de Dios inscrito en Ja partida N° 05050060 del Registro de Predios de fa oficina Registral de Juliaca. El titulo presentado esta conformado por los siguientes documentos: a) Rogatoria contenida en Ia solicitud de inscripcién. b) Copia simple del DNI del apelante. Pégina 1 de LtRESOLUCION N° 306 -2013-SUNARP-TR-A c) Parte Notarial de la eseritura publica N° 0083 del 30.01.2013, otorgada ante Notario de Puno, Rolando Contreras Vargas. d) Recurso de apelacion iL DECISION IMPUGNADA Se interpone recurso de apelacién en contra de la observacién formulada por la Registradora Publica, Dayanin Curi Eguiluz, cuyo tenor es el siguiente: a) 2.1, Be conformidad al Art. 32° ine. d) det Reglamento General de los Registros Pitblicos que expresa “El Registrador catificard fa legatidad de fos titulos, para lo cual deberd: Comprobar que et acto 0 derecha inseribible, asi como los documentos que conforman el titulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplan con los requisitos establecides en dichets normas”. 2.2, fl Art. UIP del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios sefala: "Para inscribir la transferencia de propiedad y deméts actos de disposicién de los lores que integran una tabilitacién urbana, previamente debe inseribirse la recepcién de obras, salvo que en ia Resolucién que aprueba la habilitacién se establezca fa libre disponibilided sin requerirse la recepcién de obra conforme a ta normatividad vigente.” Verificada ta P-E, N" 95050060 y sus antecedentes registrales, no consta fa inseripelén de recepciin de obras, previamente mediante un nuevo titulo cumpla con presentar la documentacién necesaria para la inscvipcién de la reeepcién de obras a fin de inscribirse en fa pariida maiviz, posteriormente a ella solicitar los actos de disposicién. 2.3. Sirvase adjuntar la memoria descriptiva y el plano respective. 2.4, Existe un titulo pendiente 2012-33081 de modificacién de habititacién urbana. Sin perjuicio de lo indicado debe tener presente lo siguiente: defecto insubsanuble: “Constituye efecto insubsanable, la inexistencia det tindo material al momento de generar el asicnto de presentaciént que constituye la causa directa ¢ inmediata de la inscripeién”. Criterio mediante Resolucién N” 513-97-ORLCITR del 18 de diciembre de i 1997, N° 432-2001-ORLC/TR del 18 de diciembre de 1997, N° 432-2001-ORLC/TR del 1) de diciembre de 2000, N° 337-201 1-ORLC/TR det 03 dle agasto del 2001 y N’ 375- 200 1-orletir det 29 de agosto de 2001 bad” I, FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACION El apelante sustenta su recurso de apelacién en los siguientes argumentos: Pagina 2 de 11RESOLUCION N° 306 -2013-SUNARP-TR-A - Que en el momento en que se inscribié la habilitacién urbana, afio 1997, estaba vigente el decreto legislativo N° 495 (Registro Predial de Pueblos Jévenes y Urbanizaciones Populares, Hipoteca Popular Y seguro de Crédito), su regiamento D.S. N° 001-90-VC asi como Ia Ley Organica de Municipalidades N° 23853, en cuyas normas no se exige inscribir la recepcion de obras para poder disponer de los lotes que conforman la habilitacion urbana. Que conforme a los antecedentes registrales, se ha inscrito los lotes en fichas adheridas ¢ la ficha matriz y que se encuentran expeditos para anotarse las inscripciones de tas independizaciones cuando ocurra una compraventa como en el presente caso. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL vi En el asiento B 2 de la partida N° 05050060 del Registro de Predios de Arequipa corre inscrita la lotizacién asi como el proyecto de habilitacién urbana, de la Urbanizacién “San Juan de Dios” donde consta que la Manzana “G1” tiene 28 lotes, entre los cuales esta el Lote N° 25 con un area de 250.00 m2. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTION Interviene como ponente et vocal Jorge Luis Tapia Palacios. De lo expuesto y del anélisis del caso la cuestién a determinar es: Para la inscripcion de la compraventa de un lote que forma parte de un proyecto de habilitacion urbana, yse requiere que previamente se inscriba la recepcion de obras? ANALISIS Con ei titulo venido en grado se solicita fa inscripcién del traslada de dominio por compraventa, sobre el inmueble signado como lote N° 25 de la Manzana "G-I’, del predio rural denominado San Juan de Dios inscrito en la bartida N° 05050060 del Registro de Predios de la Oficina Registrat de Juliaca, Péyina 3 de 11i RESOLUCION N° 306 -2013-SUNARP-TR-A La registradora observa el titulo indicando que no consta Ia inscripcién de recepcién de obras, y que previamente mediante un nuevo titulo cumpla con presentar la documentacién necesaria para la inscripcién de la recepcion de obras a fin de inscribirse en la partida matriz, posteriormente a ello solicitar los actos de disposicién. Por su parte, el apelante sostiene que en él momento en que se inscribié fa habilitacién urbana, afio 1997, estaba vigente el decreto legistativo N° 495 (Registro Predial de Pueblos Jévenes y Urbanizaciones Populares, Hipoteca Popular Y seguro de Crédito), su reglamento D.S, N° 001-80-VC asi como la Ley Organica de Municipaiidades N° 23853, en cuyas normas no se exige inscribir la recepcién de obras pata poder disponer de los lotes que conforman a habilitacién urbana. Aftade que conforme a los antecedentes registrales, se ha inscrito los lotes en fichas adheridas a ta ficha matriz y que se encuentran expeditos para anotarse las inscriociones de las independizaciones cuando ocurra una compraventa como en el presente caso. En tal sentido corresponde evaluar si procede la inscripcién de la compraventa de un lote de terreno cuando no obra inscrita en la partida la recepcidn de obras de la habilitacién urbana. . Al respecto, se hace necesario tener en cuenta el principio de especialidad recogido en el numeral IV del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos. Este principio establece que por cada bien o persona juridica se abrira una partida registral independiente, en donde se ‘extenderé la primera inscripcién y los actos o derechos posteriores. En fa misma linea y con relaci6n a los predios, el articulo 4 de! Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece que por cada predio se abrira una partide registral en la cual se extenderdn todas las inscripciones ordenadas por rubros que correspondan a éste, es decir, se recoge el sistema de inscripcidn de folio real. Por lo tanto, la transferencia del derecho de propiedad de un predio se inscribird en el rubro titulos de dominio de ta partida correspondiente, salvo que se transfiera solamente una porcién de! predio inscrito en cuyo caso deberd procederse a la previa independizacién de la porcién transferida, situacién que se configuraria de pretenderse insoribir la transferencia de Péyina 4 de 11i i RESOLUCION N?° 306 -2013-SUNARP-TR-A dominio por compra-venta de un lote que forma parte integrante de otro predio de mayor extension, Corresponde sefialar que se define a la Habilitacion Urbana como el Proceso de convertir un terreno ristico en urbano, mediante la ejecucién de obras de accesibilidad, distribucion de agua y recoleccién de desagile, distribucién de energia € iluminacién publica, pistas y veredas. Adicionalmente, podra contar con redes para distribucion de gas y redes de comunicaciones. Asimismo, se define a un terreno urbano como la unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagiie, abastecimiento de energia eléctrica, redes de iluminacién publica, pistas y veredas. }. De la revision de fa partida N° 05050060 de! Registro de Predios de la Oficina Registral de Juliaca, se aprecia que en el asiento B-2 consta inscrita fa Habilitacién Urbana de conformidad con la Resolucién Municipal Nro. 064-97-MPAVR/MTP de fecha 18 de julio de 1997, en el que se aprueba la lotizacién asi como fos planos del Proyecto de la Urbanizacién “San Juan de Dios’, sin embargo, no obra la inscripcién de la recepoién de obras. Cabe sefialar que esta inscripcion se efectud cuando se encontraba vigente en mérito a lo sefialado en el Reglamento Nacional de Construcciones. . Ahora bien, conforme lo sefialaba el articuto II-XViIl-2.1. del Reglamento Nacional de Construcciones, el procedimiento administrative de habilitaciones urbanas estaba constituido por tres etapas. La primera, denominada aprobacién de los estudios preliminares, consistia en el otorgamiento de permiso para llevar a cabo la habilitacién de la tierra, sobre la base de un anteproyecto presentado por el interesado. La segunda, llamada aprobacién de proyectos, en la cual se aprueba oficialmente todos los proyectos correspondientes a la habilitacién y con sujecién a los cuales se ejecutaran las obras. Y la tercera, la recepeidn de obras, que tenia por objeto que el solicitante obtenga la conformidad de las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la habilitacion urbana aprobada y en la que se autorizaba {a libre venta de lotes. Pagina $ de 11RESOLUCION N° 306 -2013-SUNARP-TR-A 6. El Decreto Supramo 010-2005-VIVIENDA que aprobé el nuevo Texto Unico Ordenado del Reglamento de la anterior Ley General de Habilitaciones Urbanas Ley N° 26878 (derogada por la Ley N° 29090), establecia en el literal b) de su articulo 9° que, “®) Quienes a ta fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 26878, comarun con resolucién consentida de la autoridad competente que apruebe fos Estudios Pretiminares yo los Estudios Definitivos de su proyecto de Aabilitacién urhana. En estos cayos, aimgque fos terrenos ya contaran con viviendas consowidas, se dari por ewnplida la Etapa de Aprobacién de fa Habilitacién Urbana, sin que sea necesaria la presentacién de documentacién 0 et cumptimienta de requisito adicional alguno, la emisién de nuevos pronunciamientos o resoluciones, mi la revision de Jos Estudias, Los interesudos solicitarén la Recepciéa de Obras, una vez culminadas las obras de habilitacién urbana, ante fa Municipalidad en la que iniciaron dicho tramite”. En esta etapa se podia obtener la autorizacion para celebrar contratos de venta garantizada. 7. La Ley 26878, derogada por la Ley N° 29090, normaba el procedimiento simplificado para la aprobacién de habilitaciones urbanas nuevas, la regularizacién de aquellas habilitaciones ejecutadas que no han culminado tos tramites municipales respectivos y la regularizacién de las lotizaciones informales que sin constituir habiltaciones urbanas cuentan con construcciones parcialmente consolidadas. Elarticulo 4 de la referida Ley y el articulo 8 del TUO del Regiamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas (D.S. N° 010-2005-VIVIENDA) también derogado, establecian que en el procedimiento para la aprobacién de habilitaciones urbanas nuevas, se encontraba constituide por dos etapas: a) Aprobacién de Habilitacién, y: b) Recepcion de Obras. Seguin esta norma reglamentaria, la primera etapa del procedimiento de habilitacién urbana nueva (aprobacién de habilitacién urbana) tiene por finalidad que el solicitante sustente y obtenga la conformidad técnica de su proyecto y las condiciones urbanisticas que debe respetar, pudiendo asimismo, conforme al ultimo parrafo det numeral 1 del articulo 4 de la Ley N°. 26878, solicitar autorizacién para llevar a cabo construcciones simultaneas de viviendas y celebrar contratos de venta garantizada, autorizaciones que podrdn obtenerse incluso, a través del silencio Pagina 6 de 11oe RESOLUCION N° 306 -2013-SUNARP-TR-A administrative positive si en el plazo de 60 dias ttiles de presentada la solicitud la Municipalidad no emitiera resolucién. Entonces, la primera de Jas etapas se encuentra referida a la conformidad \écnica del proyecto y de las condiciones urbanisticas que debe respetar, mientras que la segunda, a la conformidad de las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la Habilitacion Urbana aprobada. »Como puede apreciarse, si bien dentro del contexto registral el procedimiento de habilitacién urbana tiene dos etapas perfectamente “definidas, como son la aprobacién de la habilitacién urbana y la recepcién de las obras finales, en el ambito extrarregistral se puede distinguir una etapa intermedia entre ambas, cual es, la ejecucién de las obras de habilitacion urbana. Es decir, luego de obtenida fa aprobacién de la habilitacion urbana y la autorizacién para la ejecucién de las obras, corresponde al habilitador la ejecucién de las mismas a fin de que el predio rastico © eriazo se convierta en un predio urbano que cuente con los respectivos servicios publicos. La diferenciacién de estas tres etapas que tiene todo proceso regular de habilitacion urbana nos conduce a ta conclusion de que en el émbito registral la primera etapa Unicamente implica la aprobacién e inscripcion del proyecto de la future urbanizacién. Es asi que no puede conciuirse que ta sola aprobacién de la habilitacion urbana implica la existencia de lotes de terrenos urbanos, pues como queda indicado, en la esfera extrarregistral se requiere de la ejecucion de las obras: de habilitacion y en la registral de la inscripcién de la resolucion de recepcién de obras finales. En el mismo sentido se pronuncia el Regiamento Nacional de Edificaciones al establecer que es terreno urbano: “el que cuenta con los servicios generales propios de la poblacién donde se ubica 0 los extablecidax en los reglamentos correspondicntes. En ambos casos el terreno deherd haber sido habilitade como urbano con sujecién a las respectivas disposiciones legales 0 reglamemarias”. En razén de que con la sola inscripcién de la aprobacion de la habilitacién urbana Gnicamente se tiene - en el mbito registral- el proyecto de la futura lotizacién y por lo tanto no existen propiamente iotes de terreno urbanos sino "futuros lotes urbanos’, es que el articulo 31P del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que para inscribir la transferencia de propiedad y demés actos de disposicién de los lotes que Plgina ? de 14RESOLUCION N° 306 -2013-SUNARP-TR-A integran la habilitacién urbana, previamente .debe inscribirse fa recepcién de obras, salvo que en fa resolucién que aprueba dicha habilitacién se establezca fa libre disponibilidad sin requerirse la recepcién de obras conforme a ila normativa vigente. . El literal b) del articulo 32 del Reglamento General de los Registros Publicos prescribe que la calificacién registral comprende la verificacién de la existencia de titulos pendientes relatives a la misma partida que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripcion.. Es asi, que revisada la partida N’ 05050060 del Registro de Predios se advierte que sobre la misma existe el titulo pendiente N° 2013-3371 presentado con fecha 31.01.2013, sobre modificacién de habilitacién, urbana, el cual se encuentra en estado de apelacién, modificacion que se solicita en mérito a la Resolucién de Alcaidia N° 024-2013-MPAVA de fecha 28.01.2013 de cuya parte considerativa se aprecia que se acogen a los requisitos del procedimiento de habilitacién urbana regulados en la Ley N° 29090, En consecuencia, al haberse acogido a lo establecido en la Ley N° 29090, es que -tal como se sefiala en el numeral precedente- para la libre disponibilidad de los lotes se requiere que previamente se inscriba ta recepcidn de obras 0 se establezca su fibre disponibilidad. En el presente caso, la habilitacién urbana sub materia, no ha culminado su proceso de habilitacién urbana, habiendo quedado solamente en la etapa de aprobacién de estudios definitivos de habilitacién urbana, la cual segtin el titulo archivado que dio lugar a la extensién de este asiento de inscripcién, se efectud en mérito a Resolucién Municipal N° 067-97- MPA/R.MPT de fecha 18.07.1997, la cual en la parte resolutiva seflala que “Articulo Unico.- APROBAR los planos del proyecto de urbanizacién “San Juan de Dios” con un area de 55 Hectareas con 3,370 metros cuadrados para la habilitacién urbana.” Consecuentemente, s6lo se inscribié la primera etapa del procedimiento de habilitacion urbana, esto es la Etapa de Aprobacién de fa Habilitacion Urbana, por tanto no consta que se haya inscrito la recepcidn de obras, con fa que se autoriza la transferencia de lotes de manera definitiva. Pagina 8 de 11RESOLUCION N° 306 -2013-SUNARP-TR-A En consecuencia, no habiéndose atin inscrito en fa partida N° 05050060 de! Registro de Predios de la Oficina Registral de Juliaca la recepcién de obras de la habilitacién urbana de la Urbanizacién “San Juan de Dios”, no resulta procedente la inscripcién de la compra-venta conforme a lo solicitado. 10. Adicionaimante, se indica que de lo expuesto en el numeral precedente, la rogatoria de inscripcién comprende la transferencia de un lote que integra fia habilitacion urbana que se encuentra en la etapa de aprobaciin de la ““plabiltacion urbana; es decir, la solicitud de inscripcién se refiere a la fransferencia de propiedad de un lote que en el ambito registral se encuentra solamente “en proyecto" Sin embargo, dentro de la escritura pliblica N° 0083 de! 30.01.2013, se indica que se transfiere el lote N° 25 de la manzana “G-I" de la Urbanizacion San Juan de Dios — | Etapa; siendo que ésta circunstancia no puede tener acceso al registro debido a que el referido lote aun no existe y ademas revisada la resolucién que aprueba {a habilitacin urbana antes aludida, se advierte que en la misma no existe ninguna disposicién en la que se establezca la libre disponibilidad del lote que es materia de transferencia. Por consiguiente, de conformidad a lo establecido en et articulo 31P del RIRP norma que constituye una limitacién legal a la transferencia, con la finalidad de inscribir la presente compraventa de lote determinado resulta exigible que previamente se inscriba la recepcion de obras de la citada habilitacién Por lo que corresponde confirmar el numeral 2.2 de la observaci6n. Cabe sefialar que en el momento de la inscripcién de la recepcién de obras, se efectuaré la correspondiente independizacion de jos lotes, por 1o que resultaria innecesario adjuntar planos perimétricos y memoria descriptiva. Siendo ello asi, corresponde revocar el numeral 2.3 de ta observacién. 11, Respecto a la afirmacién de la registradora, de que se debe tener en cuenta que constituye defecto insubsanable, la inexistencia del titulo material al momento de generar el asiento de presentacidn que constituye la causa directa e inmediata de la inscripcion. Pagina 9 de 11RESOLUCION N? 306 -2013-SUNARP-TR-A Debemos indicar que si bien en el asiento B 1 de la partida N° 05050060 del Registro de Predios de Juliaca, no consta el niimero de legajo donde se inscribié la resoluci6n de alcaldia referente a la aprobacién del proyecto de habilitacion urbana, este N° de legajo es el 10847-1997 ubicado en la “Oficina Registra! de Juliaca, segtin las coordinaciones e informes emitidos por el Area de catastro para resolver el titulo en apetacion N° 2013-3371 del 1.2013, referente a la modificaci6n de la habilitacién urbana. ‘or ultimo, de acuerdo a la observacién de {a ragistradora existe un titulo pendiente 2012-33081, de acuerdo a la busqueda efectuada en el sistema, el mencionado titulo se encuentra tachado por caducidad del plazo de vigencia el asiento de presentacion. En consecuencia, corresponde revocar el numeral 2.4 de la observacion formulada. Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervencién de la vocal Pedro Alamo Hidalgo designado mediante Resolucién N° 170-2013- SUNARPIPT del 18 de junio de 2013. | VIL RESOLUCION CONFIRMAR el numeral 2.2 de observacion formulada y REVOGAR los numerales 2.3 y 2.4 conforme a los fundamentos vertidos en el andlisis de la presente resolucién, Registrese y comuniquese. Pagina 10 de 1tRESOLUCION N° 306 -2013-SUNARP-TR-A JORGE LUIS TAPIA PALACIOS s ‘Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registra Ri DELGADO NIETO Vocal de fa Quinta Sala del Tribunal Registral Paging 11 de 11