Es nula la venta de un bien si el comprador conoca

inexactitud registral
La adquisicin del derecho de propiedad que invoca la parte actora no
goza de la presuncin de buena fe, esto en virtud del Principio de
Publicidad establecido en el artculo 2012 del CC, que indica que toda
persona conoce del contenido de las inscripciones, por ello, la tercerista
no puede negar el conocimiento de la medida de embargo que pesaba
sobre la totalidad del predio, esto es, sobre los determinados niveles
(pisos) que formaban parte de l. Por tal motivo no es amparable la
peticin de excluir las propiedades del remate judicial, ya que no se ha
actuado diligentemente en la compra de los mismos.
Casacin N 4081-2014 Junn
Lima, dos de diciembre de dos mil quince.
La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la
Repblica
Vista la causa nmero cuatro mil ochenta y uno dos mil catorce; y
producida la votacin con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.
1.- Materia de los recursos
Se trata de los recursos de casacin corrientes a fojas mil cuarenta y
dos y mil cincuenta y cuatro interpuestos por Comax Bancasa Sociedad
Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena
Zuasnabar respectivamente, contra la sentencia de vista de fojas mil
veintisis, de fecha diecisiete de octubre de dos mil catorce expedida
por la Primera Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia
de Junn, que confirmando la apelada de fojas quinientos sesenta y
cuatro, su fecha seis de diciembre de dos mil trece declara infundada la
demanda de Tercera de Propiedad incoada contra la Empresa Per
Gold Sociedad Annima y otros.
2.-Fundamentos por los cuales se han declarado procedentes los
recursos:
Mediante resoluciones supremas de fecha veintiocho de abril de dos mil
quince, se han declarado PROCEDENTES los recursos interpuestos
por los siguientes sujetos procesales y causales que a continuacin se
detallan: I.- COMAX BANCASA Sociedad Comercial de Responsabilidad

Limitada: a) La violacin de las normas que garantizan el debido

proceso, bajo cuyo cargo se ha argumentado que la Sala Superior no
utiliza una fundamentacin adecuada que permita entender el
razonamiento lgico jurdico efectuado para llegar a la conclusin de
que las Partidas Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y
111051632 estn afectadas con el embargo ordenado en el Expediente
nmero 489-96, sin citar alguna norma de derecho objetivo que
sustente tal raciocinio, limitndose a sealar que el embargo data del
dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis, cuya fecha es
anterior a la presentacin del asiento de inscripcin de las citadas
partidas independizadas; por lo tanto, stas asumen la carga de
conformidad con el artculo 2016 del Cdigo Civil. Sostiene que con la
presente accin no se pretende levantamiento de embargo alguno, sino
solo el reconocimiento excluyente del derecho de propiedad de las
partidas independizadas antes referidas, ya que sin estar afectadas con
el aludido embargo en forma de inscripcin, han sido incluidas para
rematarse; y que la Resolucin nmero doscientos veintisis emitida en
dicho proceso que concretiza la ejecucin forzada sobre el terreno y
primer piso del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez nmero
doscientos ochenta y ocho - Huancayo que aparecen inscritos en las
Partidas nmeros 11000693 y 11006119, al haber sido valoradas de
manera deficiente permiti que el remate se extienda a las partidas
materia de tercera; agrega que con lo anotado en el rubro c-1) de las
citadas partidas independizadas se acredita su adquisicin en su
condicin de tercero adquirente de buena fe, de su anterior propietario
WORK KNOW Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada sin que
contengan embargo alguno, por lo que no puede responder por una
acreencia ajena con el remate de los inmuebles sub materia. b) La
infraccin normativa del segundo prrafo del artculo 2022 del
Cdigo Civil, afirmando que se ha alegado que la acotada norma debe
ser interpretada en el sentido que ante la concurrencia de un derecho
real inscrito y otro derecho personal no inscrito, el derecho personal es
inoponible al derecho real inscrito, ello aplicado a los hechos implica
asumir que no estando embargados en el Expediente nmero 489-96 las
Partidas Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y 11051632,
stas no pueden ser sometidas a ejecucin forzada. c) La infraccin
normativa del artculo 2016 del Cdigo Civil, bajo cuya causal se ha
referido que en el presente caso se enfrentan dos derechos de distinta
naturaleza y dicho artculo es aplicable en caso se trate de los mismos
derechos, por lo que no resulta aplicable a los hechos y que cuando se

confronta un derecho real como es el de propiedad, con un derecho

personal como es el resultante de un crdito quirografario, no es
aplicable el principio de prioridad registral, pues el primero establece
una relacin directa de las personas con la cosa, y el segundo es una
relacin entre personas. d) La infraccin normativa del artculo
1135 del Cdigo Civil, bajo cuyo cargo se ha expresado que en las
partidas independizadas materia de tercera no consta inscrito el
embargo decretado en el Expediente nmero 489-96 a favor del
acreedor ejecutante; por tanto, el crdito no puede ser ejecutado sobre
la propiedad del tercerista. e) La infraccin normativa de los
artculos 949, 2012, 2013 y 2014 del Cdigo Civil, bajo cuyo cargo
se ha argido que al haberse verificado que las Partidas Independizadas
nmeros 11051630, 11051631 y 11051632 no contienen el embargo
decretado en el proceso de obligacin de dar suma de dinero signado
con el nmero 489-96, era obligacin del juzgador decretar el derecho
de propiedad del tercerista de forma excluyente a la relacin inter
partes de dicho proceso sustento del presente. En lo que concierne a
los artculos 2012 y 2013 del Cdigo Civil, seala que dado que los
bienes materia de tercera obran inscritos en las partidas
independizadas, es obligacin del Juez declarar que contienen la
presuncin iure et de iure y que los asientos se presumen exactos y
veraces produciendo todos sus efectos jurdicos. Finalmente, manifiesta
que los inmuebles materia de tercera han sido adquiridos sin los
embargos recados en el Expediente nmero 489-96, por lo que el
tercerista es ajeno a la relacin de las partes intervinientes en dicho
juicio; y adems por adquirirlo de buena fe acorde con el artculo 2014
del Cdigo Civil. II.- PERCY URBANO REQUENA ZUASNABAR. a) La
infraccin normativa del segundo prrafo del artculo 2022 del
Cdigo Civil, bajo cuyo cargo se ha sostenido que el derecho real
inscrito sobre el segundo, tercer y cuarto piso del inmueble ubicado en
la Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho - Huancayo
(bienes materia de tercera) aparece anotado en las Partidas
Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y 11051632; por lo que
resulta inoponible el derecho personal no inscrito del acreedor
ejecutante del Expediente nmero 489-96, pues precisamente no se ha
trabado embargo sobre las precitadas partidas registrales; el registro
constituye el criterio de preferencia para dirimir derechos
incompatibles sobre el mismo bien y por lo cual el primero inscrito se
opone al que no lo inscribe, consolidando su adquisicin; en el presente
caso no tiene preferencia el ttulo ms antiguo (salvo que ninguno de

los contendientes tenga registro: artculo 1135 del Cdigo Civil), sino el
ttulo primeramente inscrito, aunque pudiera ser de fecha posterior. b)
La infraccin normativa de los artculos 949, 2012 y 2013 del
Cdigo Civil, bajo cuyo cargo se ha aludido que corresponde aplicar a
los hechos los citados artculos, ya que el derecho de propiedad est
probado e inscrito y su oposicin y publicidad son erga omnes; adems
al constar anotada su inscripcin, se presume cierto y produce todos
sus efectos.
3.- Considerando
Primero: Por escrito de fojas cuatro, COMAX BANCASA Sociedad
Comercial de Responsabilidad Limitada interpone demanda de Tercera
de Propiedad solicitando el reconocimiento de su derecho de propiedad
que ostenta respecto al segundo, tercer y cuarto piso del inmueble
ubicado en la Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho Huancayo que aparecen inscritos en las partidas independizadas
nmeros 11051630, 11051631 y 11051632 del Registro de Predios de
Huancayo; y consecuentemente se disponga el levantamiento de la
orden de remate que recayendo sobre tales predios ha sido dictada en
el proceso de obligacin de dar suma de dinero seguido por Rodolfo
Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini contra la Empresa Per Gold
Sociedad Annima (representada por su Gerente General Percy Urbano
Requena Zuasnabar), signado con el nmero 489-96, argumentando
haber adquirido de buena fe dichos bienes de WORK KNOW CORP
Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada (quien a su vez
adquiri la titularidad de los predios sub litis de Per Gold Sociedad
Annima), los mismos que han sido inscritos en las partidas
independizadas en mencin y sobre los cuales no pesa orden de
embargo alguno, empero a pesar de ello, se los ha incluido en la orden
de remate en comento.
Segundo: Aade que tal como fluye de las mencionadas partidas
independizadas, stas emanan de una inmatriculacin ordenada por el
Segundo Juzgado Civil de Huancayo que dispuso por Resolucin
nmero quince de fecha veintisiete de abril de dos mil seis, que en lo
que respecta al segundo, tercero y cuarto pisos [del inmueble ubicado
en la Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho, Huancayo],
inscriba cada uno de ellos a nombre de WORK KNOW CORP Sociedad
Comercial de Responsabilidad Limitada en las partidas especiales (),
con la carga del derecho de superficie que no incluye otras precedentes

a su constitucin; esto quiere decir segn refiere la actora que

aquellas partidas solo contienen como carga el derecho de superficie
que los separa temporalmente del suelo que no le pertenece.
Tercero: El Colegiado de la Primera Sala Mixta de Huancayo de la
Corte Superior de Justicia de Junn al confirmar la apelada y declarar
infundada la demanda por sentencia de vista de fecha diecisiete de
octubre de dos mil catorce, ha establecido bajo la premisa que aun
cuando nos encontramos frente a derechos de distinta naturaleza ya
que existe por un lado el derecho real del tercerista y por otro el
personal del embargante, se hace necesario en el caso concreto la
observancia de los principios establecidos para el derecho registral;
que la medida cautelar de embargo en forma de inscripcin ordenada a
favor de los acreedores demandantes ahora demandados Rodolfo Sala
Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini data del dieciocho de junio de mil
novecientos noventa y seis (la misma que en igual modo tambin haba
sido decretada el tres de mayo de mil novecientos noventa y seis) y no
solo se refiere al primer piso y terreno sino a la totalidad del inmueble
ubicado en la Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho Huancayo, tal como se desprende del acta de medida cautelar de fecha
diecinueve de enero de mil novecientos noventa y seis que corre a fojas
dos mil doce del acompaado en donde se ha hecho referencia a que
se ha dispuesto el embargo en forma de inscripcin sobre el referido
inmueble que consta de cuatro pisos y un quinto piso que se encuentra
en construccin destinado al comercio-, en tanto que la independizacin
del inmueble en mencin ha sido realizada con fecha posterior al
embargo en comento, por lo que la parte demandante no puede alegar
que la adquisicin de los predios contenidos en las partidas sub materia
ha estado revestida de buena fe, ya que es evidente que sta conoca la
inexactitud del registro por el Principio de Publicidad, que publicitaba
el embargo en forma de inscripcin antes referido que apareca anotado
en la ficha principal de la cual deriva las independizaciones en cuestin.
Cuarto: Agreg que la buena fe tampoco puede alcanzar al tercero
coadyuvante Percy Urbano Requena Zuasnabar, pues al haber actuado
ste como representante de Per Gold Sociedad Annima en el proceso
de obligacin de dar suma de dinero signado con el nmero 489-96 era
indudable que aqul tena conocimiento de la medida cautelar que
desde el ao mil novecientos noventa y seis pesaba sobre la totalidad
del predio ubicado en la Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y
ocho Huancayo. En tal sentido, en aplicacin de los Principios de

Publicidad y Buena Fe concordante con el Principio de Prioridad

previstos en los artculos 2012, 2014 y 2016 del Cdigo Civil
respectivamente, concluy el citado rgano jurisdiccional- que al
haberse inscrito en Registros Pblicos el embargo sobre la totalidad del
referido predio con anterioridad a la adquisicin del derecho de
propiedad que se invoca en el caso de autos, en mrito a las partidas
independizadas cuya inmatriculacin se ha efectuado por mandato
judicial en atencin al ttulo presentado el quince de marzo de dos mil
seis en donde el Registrador Pblico ha dejado constancia que se est
incumpliendo el principio de tracto sucesivo debido a la falta de
inscripcin de la ampliacin de la fbrica conforme a la Partida Matriz
nmero 11124 que corre anotada en las partidas independizadas- no
resultan amparables las pretensiones propuestas por la parte actora as
como por Percy Urbano Requena Zuasnabar.
Quinto: De lo expuesto se puede establecer con meridiana claridad que
la litis gira en torno a determinar si la medida cautelar de embargo en
forma de inscripcin que aparece anotado en la Partida Matriz nmero
11124 (continuada en las Partidas nmeros 11000693 y 11006119)
alcanza a las Partidas Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y
11051632 del Registro de Predios de Huancayo donde aparece anotado
el derecho de propiedad de los recurrentes, por lo cual resulta
necesario en el caso de autos, analizar las normas que regulan la
adquisicin, publicidad y transferencia de un predio de acuerdo a
nuestro ordenamiento jurdico, lo cual ser de utilidad para el examen
de las causales declaradas procedentes de los recursos de casacin
propuestos.
Sexto: Acorde a lo dispuesto en el artculo 949 del Cdigo Civil, la sola
obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario;
esto es, que resulta suficiente la voluntad de transferir de un sujeto,
para que el otro adquiera la propiedad, transmisin que puede
expresarse a travs de una serie de actos jurdicos que prev el citado
cuerpo de leyes.
Stimo: No obstante ello, si bien el carcter consensual de la
transferencia de la propiedad inmueble a que hace alusin la norma en
mencin, reconoce al adquirente de sta como su nuevo propietario, no
menos cierto es que el ordenamiento civil vigente adopta un sistema
registral que requiere la inscripcin del derecho real de propiedad a

efecto de hacerlo oponible frente a cualquier otro derecho de la misma

o distinta naturaleza de ser el caso, conforme lo informa el artculo
2022 del Cdigo Civil.
Octavo: En efecto, el artculo 2022 del Cdigo Civil precepta como
regla que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes
tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien
se opone, y si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican
las disposiciones del derecho comn.
Noveno: El precepto legal contenido en el citado artculo 2022
armoniza con la observancia de los principios registrales de publicidad,
legitimacin y buena fe registral contenidos en los artculos 2012, 2013
y 2014 del Cdigo Civil y es que por la presuncin contenida en el
artculo 2012, una persona que inscribe su derecho publicita tal
inscripcin y a la vez descarta toda posibilidad de desconocimiento que
se pudiera alegar en torno al mismo; mientras que el artculo 2013 que
regula el principio de legitimacin contiene una presuncin juris
tantum, por lo cual el contenido de la inscripcin se presume cierto y
produce todos sus efectos, en tanto no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez; finalmente, la norma contenida en el artculo
2014 otorga proteccin al tercero adquirente de buena fe, siempre y
cuando su adquisicin sea a ttulo oneroso, estableciendo a su vez una
presuncin tambin juris tantum, ya que admite la posibilidad de que
aquella presuncin de buena fe de la que goza el tercero pueda ser
desvirtuada por medio de la acreditacin de que ste tena
conocimiento de la inexactitud del registro.
Dcimo: En el caso concreto, se ha establecido que la adquisicin de
los predios a que hace referencia la actora en el marco de las Partidas
Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y 11051632 no puede
ser ajena a la existencia del embargo decretado a favor de los
acreedores demandantes ahora demandados Rodolfo Sala Giurfa y
Rodolfo Sala Pizzini que data del dieciocho de junio de mil novecientos
noventa y seis, en atencin a que ha quedado acreditado que dicha
medida cautelar ha sido trabada sobre la totalidad de predio ubicado en
la Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho Huancayo,
conforme se ha corroborado del acta de medida cautelar de fecha
diecinueve de enero de mil novecientos noventa y seis que corre a fojas
dos mil doce del acompaado, en el que el auxiliar jurisdiccional detall

que dicho inmueble consta de cuatro pisos y un quinto piso en

construccin; es decir, que comprende los niveles o pisos anotados en
las partidas independizadas en cuestin que se han generado con
posterioridad a la inscripcin del mencionado embargo.
Dcimo primero: La conclusin a la que se ha hecho alusin en el
considerando anterior, permiti determinar que la adquisicin del
derecho de propiedad que invoca la parte actora no goza de la
presuncin de buena fe en virtud al principio de publicidad contenido
en el artculo 2012 del Cdigo Civil, por el cual sta no puede negar el
conocimiento de la medida de embargo que pesaba sobre la totalidad
del predio cuyos determinados niveles (pisos) que formaban parte de l
haban sido adquiridos por dicha parte; tanto ms, si el artculo 62 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios vigente a la data
de los hechos, seala que las cargas y gravmenes inscritos en la
partida matriz cuya cancelacin no se encuentre inscrita se trasladarn
a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios,
norma legal que resulta pertinente al caso concreto, en el que se ha
acreditado la existencia de un embargo que publicitado pesaba sobre la
totalidad del predio sub judice con antelacin a la realizacin de la
independizacin a que se hace referencia en el caso que nos ocupa.
Dcimo segundo: En tal sentido, el Colegiado Superior de manera
acertada ha descartado la tesis que propugna la demandante,
consistente en que al haber adquirido la propiedad de los predios que
aparecen en las partidas independizadas con la carga de derecho de
superficie que no incluye otras precedentes a su constitucin, que se ha
generado por mandato judicial, no corresponde incluirlos en la orden de
remate dispuesta en el Proceso de obligacin de dar suma de dinero
signado con el nmero 489-96, pues adems razonar en contrario
implicara inobservar los principios de publicidad y buena fe registral,
tornndolos en inoperantes para el trfico de inmuebles en el sistema
registral, as como obstaculizar la finalidad que se persigue alcanzar
con toda medida cautelar, cual es, asegurar la eficacia de la decisin
judicial que en definitiva se obtenga en una determinada contienda
judicial, la misma que en el caso concreto tambin armoniza con lo
previsto en la norma especial del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios antes referido, que regula el principio de traslacin
de cargas y gravmenes a las partidas independizadas, por lo
establecido en el caso concreto.

Dcimo tercero: Asimismo, en autos ha quedado acreditado que la

adquisicin de los inmuebles que corresponden a las partidas
independizadas sub litis por parte del tercero coadyuvante no goza del
principio de la buena fe que se encuentra contenido en el artculo 2014
del Cdigo Civil, ya que del proceso de obligacin de dar suma de
dinero iniciado por Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini se
desprende que aqul como representante de Per Gold Sociedad
Annima tena pleno conocimiento de la medida cautelar que pesaba
sobre la totalidad del predio ubicado en Avenida Giraldez nmero
doscientos ochenta y ocho Huancayo, desde el ao mil novecientos
noventa y seis; esto es, con anterioridad a la adquisicin de su derecho
de propiedad que invoca y con el que pretende excluir sus bienes de la
orden de remate dispuesta en el Proceso signado con el nmero 489-96.
Dcimo cuarto: Por consiguiente, el tercero coadyuvante en aplicacin
de los principios registrales contenidos en los artculos 2013 y 2014 del
Cdigo Civil no puede pretender sostener que la medida de embargo en
mencin no le alcanza, no solo por haberse desvanecido la presuncin
de buena fe en la adquisicin de su derecho sino adems porque en
atencin al principio de publicidad previsto en el artculo 2012 del
Cdigo Civil, ste no puede sostener que los predios que adquiri
resulten ajenos a la medida de embargo que data del ao mil
novecientos noventa y seis y que pesa sobre la totalidad del inmueble
ubicado en la Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho
Huancayo.
Dcimo quinto: En tales linderos de razonabilidad, es evidente que a
la luz de los principios registrales en comento, los mismos resultan de
puntual pertinencia al caso concreto, pues este Tribunal Supremo
estima que la actividad jurisdiccional debe ser orientada a dotar de
seguridad jurdica a los derechos que aparezcan inscritos en los
Registros Pblicos, a fin de que quien celebre un negocio jurdico debe
estar informado de todo aquello que publicita tal entidad, lo que a su
vez conllevar a dotar de una proteccin a quien detenta la titularidad
del mencionado derecho, protegindolo de cualquier maniobra por la
cual se busque dejar de honrar una posible acreencia que surja de tal
derecho; que la sentencia de vista se encuentra debidamente motivada,
ya que est fundamentada en los hechos expuestos por las partes, en
las pruebas aportadas al proceso y en los principios registrales en
mencin, as como implcitamente en el principio de arrastre de carga
que prev la norma especial en torno a los actos de independizacin;

por lo que no se ha acreditado la existencia de vicio procesal alguno a

que se hace referencia en el literal a) del recurso de casacin propuesto
por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada.
Dcimo sexto: De igual modo, de acuerdo a lo razonado, este Supremo
Tribunal considera que en la sentencia recurrida no se ha incurrido en
infraccin normativa de los artculos 949, 2012, 2013, 2014 y 2022
-segundo prrafo- del Cdigo Civil, a que se han hecho alusin en los
recursos de casacin interpuestos por Comax Bancasa Sociedad
Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena
Zuasnabar.
Dcimo stimo: En lo atinente a la infraccin normativa del artculo
1135 del Cdigo Civil, al estar sustentada esta denuncia en la misma
tesis impugnatoria de que el embargo decretado no aparece inscrito en
la partidas independizadas y por ende el crdito materia de autos no
puede ser ejecutado sobre inmuebles de la actora, la cual ha sido
desestimada conforme a lo esgrimido en la presente resolucin, es claro
que este cargo no merece amparo legal alguno.
Dcimo octavo: Por ltimo, en lo que concierne a la alegada infraccin
normativa del artculo 2016 del Cdigo Civil, es menester precisar que
tal como ha quedado establecido, dicha norma que regula el Principio
de Prioridad Registral no ha resultado determinante para la solucin de
la litis, pues sta se ha sustentado bsicamente en los Principios de
Publicidad y Buena Fe Registral, por lo que esta denuncia casatoria no
va a modificar en modo alguno el sentido del fallo impugnado.
4.- DECISION: Por tales consideraciones, declararon: Infundados los
recursos de casacin corrientes a fojas mil cuarenta y dos y mil
cincuenta y cuatro, interpuestos por Comax Bancasa Sociedad
Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena
Zuasnabar respectivamente, en consecuencia No casaron la sentencia
de vista de fojas mil veintisis, de fecha diecisiete de octubre de dos mil
catorce; Dispusieron la publicacin de la presente resolucin en el
Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por
Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada con
Per Gold Sociedad Annima y otros, sobre Tercera Excluyente de
Propiedad; y los devolvieron. Ponente Seora Cabello Matamala, Jueza
Suprema. S.S.

Mendoza Ramre. Huaman

Matamala, Miranda Molina

Llamas,

Valcrcel

Saldaa,

Cabello