Hablemos de condominios

Origen, definición y base legal.

Por José G. de la Rosa H

Ing. Civil, Asesor Inmobiliario / jgrosah@gmail.com

domingo 6 de enero de 2008, actualizado hace 11 horas, 40 minutos

La mayoría de las personas adultas, cada una en su momento, desean adquirir su

vivienda propia. Y hoy en día, una de las alternativas más buscadas, son los
denominados condominios. Principalmente por su seguridad. Esto, ya que al ser
unidades habitacionales que se encuentran dentro de un mismo terreno,
generalmente cercadas y con portones, para su ingreso o egreso, hace que las
personas se sientan mas tranquilas.
Cuando se habla de condominios, generalmente el
común de las personas tiende a asociarlo
solamente a un edificio de varios pisos. Por ello es
importante que veamos el origen y significado de
este término.

La primera forma registrada históricamente de lo

que significó la convivencia vecinal, el amor a la
propiedad conjuntamente con un ambiente de
confraternidad, tipo condominio, se remonta
exactamente al año 1720, en la ciudad de
Por José G. de la Rosa H.
Grenoble, localizada en el sureste de Francia,
aproximadamente a 100 kilómetros de Lyon,
producto de un gran incendio que dejó sin
viviendas a numerosas familias, que por decreto y
diseño de su Corte para aquel entonces fueron
reunidas para vivir juntas, compartiendo la
propiedad.

Condominio, tomado del inglés condominium,

palabra de origen latina, formada con el prefijo con
y el sustantivo dominium, dominio, la cual significa propiedad en común. El
Vocabulario Jurídico de Henri Capitant, lo define como "Derecho de propiedad
existente a favor de varias personas sobre un bien mueble o inmueble, bajo la
forma de cuotaspartes, ideales o partes ideales, es decir, fracciones. Permite a cada
propietario usar de la cosa bajo la condición de respetar los derechos concurrentes
de los otros, gozar de ella y en principio disponer del bien libremente, en la medida
de su cuotaparte."

La nueva Ley de Registro Inmobiliario, No. 108-05, define condominio de la forma

siguiente "Es el derecho de en virtud del cual distintas partes de un inmueble con
independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen
como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes.

En la Republica Dominicana, hasta el año 1958, la única regulación que existía para
las escasas construcciones multipisos era lo establecido por el artículo 664 del
Código Civil, que es una traducción fiel del Código Civil Francés. Este articulo
establece que "cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos
propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la forma en que hayan de
hacerse las reparaciones y construcciones, deben hacerse en la siguiente forma: las
paredes maestras y el techo, son de cuenta de todos los propietarios, cada uno en
proporción a la parte que tenga. El propietario de cada piso debe hacer el suelo
correspondiente al suyo. La escalera que conduce desde la planta baja al primer
piso, es de cuenta del dueño de éste: el trozo que media entre el primero y
segundo, corresponde al propietario del último, y así sucesivamente.

La experiencia evidenciaba que la citada norma no era suficiente para regular un

sistema que como el de la propiedad de casas o edificaciones con pisos y paredes
comunes había tomado cada día más auge. De esta forma fue promulgada en
nuestro país el 21 de noviembre del año 1958, siendo Presidente Héctor Bienvenido
Trujillo, la LEY DE CONDOMINIOS, No. 5038, que instituye un sistema especial para
la propiedad, por pisos, departamentos y áreas comunes.

Luego de su promulgación y hasta finales de la década 1960-1970 pasa por un

periodo de letargo en su conocimiento o aplicación, puesto que es a partir del inicio
de la década 1970-1980 que la construcción de edificios multifamiliares, públicos y
privados, complejos turísticos, etc., fue tomando mayor desarrollo e importancia
como instrumento legal al servicio de los adquirientes de unidades habitaciones en
edificios multifamiliares. En el año 1972, como complemento a esta ley, es
aprobada la ley 404, la cual viene a reglamentar las construcciones y locales de un
solo piso que contemplan el uso de servicios y facilidades comunes.
La actual Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05 y su reglamento, deroga
expresamente la ley 404 del año 1972 y los artículos 23 y 24 de la ley 5038; así
también modifica los artículos Nos. 1, 2, 3, 10, 19, 20, 24 y 33 de la referida ley de
condominios.

En todo caso, el objeto del régimen de condominio es regular el sistema de

propiedad por pisos o departamentos estableciendo los derechos y deberes de cada
propietario, evitando así los posibles conflictos que pudieran surgir. Una vez
constituido el régimen de condominio, las unidades o sub-parcelas que lo
componen, pueden ser objeto del tráfico jurídico de manera independiente, sin
otras restricciones que las previstas en la Ley de Condominio, la Ley de Registro
Inmobiliario, los reglamentos y normas complementarias; lo que constituye un
elemento de primordial importancia para promotores y adquirientes individuales,
ya que estos últimos pueden acceder a las fuentes de financiamiento de forma
exclusiva sin afectar a la parcela base.

El régimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones construidas

verticalmente o en altura, complejos residenciales y horizontales, complejos
hoteleros, complejos industriales, cementerios o cualquier otro sistema de
propiedad inmobiliaria en la que se pretenda establecer una relación inseparable
entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes. El mismo es aplicable
única y exclusivamente a parcelas debidamente registradas. No es requisito que el
condominio esté edificado, ni que las unidades de condominio que se refieran a
departamentos, locales o partes de un edificio estén en construcción.

No se permite la constitución de condominios sobre partes de inmuebles

amparados en constancias anotadas, ni sobre unidades de condominio ya
registradas. Las unidades de condominios no pueden ser objeto de refundiciones,
subdivisiones o cualquier otra modificación parcelaria.

Las parcelas e inmuebles para ser sometidos al régimen de condominios deben

cumplir con algunas condiciones y presentar al Registro de Títulos unas
documentaciones mínimas, sobre lo cual nos referiremos en una próxima entrega
de Primicias.

Periodico Primicias