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FIDUCIARIOS FINANCIEROS
PILAY S.A.
BuenosAires,
17deSeptiembrede2015
FiduciarioFinanciero
INFORMECOMPLETO
TRIMESTRAL
PILAYS.A.
SanMartn1878
SantaFe
Analistaresponsable:
JulietaPicorelli
jpicorelli@evaluadora.com.ar
ConsejodeCalificacin:
JulietaPicorelli
HernnArguiz
MatasRebozov
ManualdeCalificacin:
ManualdeProcedimientosy
MetodologadeCalificacin
deFiduciariosFinancieros
ltimoEstadoContable:
Estadoscontablesanualesal
30dejuniode2015
Calificacin
F2
Nota:Ladefinicindelacalificacinseencuentraalfinaldeldictamen.
Fundamentosprincipalesdelacalificacin:
o
Lascaractersticasdeadministracinypropiedadsonadecuadas.
Lacompaapresentaunabuenaposicinrelativaensuindustria.
Laevaluacindelapolticadecontrolesesadecuada.
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ANTECEDENTESDELACOMPAA
Desdeentonceshasta1985,bajoelsistemadelconsorciotradicional,Pilaylevantseis
edificios en propiedad horizontal, cumpliendo estrictamente las condiciones de obra
pactadas.
En 1988, consolidada la plaza de Santa Fe, el Sistema Pilay fue lanzado en Rosario
mediante una alianza estratgica con Bauen Arquitectura S.R.L., una empresa
constructoralocaldereconocidoprestigio.
ElSistemaPilaycontinuconstruyendodemaneracrecienteyconstante,anenmedio
delasgravescrisishiperinflacionariassufridasporelpasydelosefectoslocalesdecrisis
econmicasinternacionales.
En noviembre de 2006 Pilay S.A. celebr con Grif S.A, empresa integrante del GRUPO
REGAM, una unin transitoria de empresas para el desarrollo del producto en la
provincia de Crdoba, logrando de tal forma tener una fuerte presencia en la regin
centrodelpasyconvertirseenunaalternativaciertaparainvertirlosahorrosenforma
segura.
Enseptiembrede2009losaccionistasdePilayS.A.dieronunpasotrascendenteparala
proyeccin internacional del Sistema Pilay, promovindolo en la Repblica Oriental del
UruguayenuninconCampigliaConstrucciones,grupoconstructorlderdeesepas.
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comovehculounfideicomisofinanciero,conemisindevaloresdedeudaycertificados
departicipacin.ElBancoCentraldelaRepblicaOrientaldelUruguayautorizlaoferta
pblicadetalesvalores,actuandoPilayUruguayAdministradoradeFondosdeInversin
S.A.comofiduciaria.
Hastaelmesdemayode2012,momentoenquePilayS.Aadoptladecisinestratgica
de transformar su producto en un fideicomiso financiero, se haban incorporado al
SISTEMAPILAYmsde27.000inversores.
Confecha3deAbrilde2014elDirectoriodePILAYautorizlaparticipacindePILAYSA
comoFiduciariaenelFideicomisoFinancieroPILAYIIyIII,previndosecadaunodelos
contratos suplementarios de Fideicomisos la suscripcin de valores negociables por un
totaldeV/N $12.000.000,distribuidosdelsiguientemodo:ValoresdeDeudaFiduciaria
V/N $2.000.000 y Certificados de Participacin V/N $10.000.000. Hasta la fecha la
sociedadseencuentrahaciendolasgestionescorrespondienteantelaCNV,tendientesa
obtenerlaautorizacindeofertapblicadichosvaloresnegociables.
PROCEDIMIENTOSGENERALESDECALIFICACION
Evaluacindelosestndaresdeprofesionalidadydesempeo
Elobjetivodeestaetapaesevaluarlosestndaresdeprofesionalidadydesempeodela
compaaenlaconduccindesusresponsabilidadescomofiduciario.Paraelloserealizar
unanlisisdelossiguientesaspectos:
1. Caractersticasdelaadministracinypropiedad.
2. Posicinrelativadelacompaaensuindustria.
3. Evaluacindelapolticadecontroles.
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4. Evaluacindelosprincipalesindicadorescuantitativos.
5. Anlisisdesensibilidad.
1.Caractersticasdelaadministracinypropiedad.
i)
Preparacin profesional y experiencia en la industria y en la compaa de
losdirectoresyprincipalesejecutivosyrotacindelaplanaejecutiva:0
ComposicindelDirectorio:
Presidente:Dr.LuisOscarTRENTO(Fechafinalizacin:092015)
Vicepresidente:Dr.JavierVIGO(Fechafinalizacin:092015)
DirectoresTitulares:
Arq.MaraGabrielaAON(Fechafinalizacin:092015)
Esc.MarioGonzaloVIGOLAMAS(Fechafinalizacin:092015)
Srta.MaradelosngelesDICHINO(Fechafinalizacin:092015)
DirectoresSuplentes:
Lic.MaraEstelaTRENTO(Fechafinalizacin:092016)
Lic.FernandoVOROBIOF(*)(Fechafinalizacin:092016)
Dra.ConsueloBeatrizVIGO(Fechafinalizacin:092016)
Dr.MarianoSalvadorDICHINO(Fechafinalizacin:092016)
Dr.GerardoMximoACHLEITNER(Fechafinalizacin:092016)
Esc.MarioFlorencioVIGO(Fechafinalizacin:092016)
(*) En ejercicio como Director Titular por licencia del CPN Marcelo Hctor VOROBIOF hasta 09
2015.
ii)
Relacionesdelaempresaconentesvinculadosasupropiedadogestin:0
En todas las Unidades de Negocios de Pilay S.A. Santa Fe, Rosario y Crdoba la
Sociedadmantieneunaalianzaestratgicaconun sociolocal,constituidabajolafigura
jurdica de Unin Transitoria de Empresas (UTE). De esta manera, en Octubre de 1988
PilayS.A.celebrconBauenArquitecturaS.R.LyconPilaresS.A.unaunintransitoriade
empresas que le permiti lanzar el Sistema Pilay en Rosario, y en noviembre de 2006,
Pilay S.A. celebr con Grif S.A, empresa integrante del GRUPO REGAM, una unin
transitoriadeempresasparaeldesarrollodelproductoenlaprovinciadeCrdoba.
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constructorlderdeesepas.
Porotrolado,CapitelS.A.esunaempresaconstructoravinculadaaPilayS.A.atravsde
sus accionistas; ms precisamente, los accionistas que poseen en conjunto el 84% del
CapitalSocialdePilayS.A.conformanel80%delCapitalSocialdeCapitelS.A.
SeconsideraadecuadoelmanejofinancierodelaSociedadenrelacinasusvinculados.
iii)
Actituddelaadministracinenrelacinalfiscalizadoryalasnormas:0
Los Estados Contables del Fiduciario no presentan salvedades, cumpliendo con las
normascontablesvigentes.
Confecha02deJuliode2015laComisinNacionaldeValoresinstruyunsumarioala
Sociedadfundamentandoelnocumplimientodeciertosdeberesinformativosdemanera
completa y oportuna en relacin a las nuevas normas del Mercado de Capitales (N.T.
2013 y mod.). A la fecha Pilay S.A. ha dado respuesta en tiempo y forma a los cargos
formulados,exponiendolasrazonesporlacualinterpretaquenohavioladoeldeberde
informacin.
iv)
Solvenciadelgrupopropietarioogrupospropietarios:0
Composicinaccionaria:
Dr.LuisOscarTrento
Dr.MarianoSalvadorDichino
MaraLuisaLamasdeVigo
CPNMarceloHctorVorobiof
Dr.JavierVigoLeguizamn
Ing.GuillermoAgustnAn
Arq.MaraGabrielaAn
22%
20%
6%
10%
22%
19,6%
0,4%
v)
Estructuraorganizacional:0
Pilay S.A. presenta una estructura organizativa interna que le facilita el control de sus
tareas y la gestin de los fideicomisos. Cada unidad de negocio Santa Fe, Rosario y
Crdobatambinpresentaunaestructuraorganizacionalencabezadaporungerenteo
jefecomercial,queseencuentraacargodelequipocomercialylaatencinalcliente,un
reademarketingydelogsticayunreacontable.
Enlasiguientehojasepresentaelorganigramadelaempresa:
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vi)
PolticasdeGobiernoCorporativo:0
PorloestablecidoenelTituloXIICaptuloIISeccinIIIdelTO2013resultaobligatorio
paratodaslaspersonasfsicasy/ojurdicasregistradasenlaCNVcontarconunCdigo
de Proteccin al Inversor o Cdigo de Conducta. Pilay S.A cuenta con su Cdigo de
ProteccinalInversorvigenteysucorrespondienteinformeexplicativo,incorporandolas
mejoresprcticasdelaactividad.LaltimaversinfuepresentadaanteCNVconfecha
04deJuniode2015.
2.Posicinrelativadelacompaaensuindustria
i)
Capacidad relativa de la compaa para mantener e incrementar su
volumendenegocios:0
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ii)
Eficienciarelativadelacompaaenlageneracindeservicios:1
LarentabilidaddelltimoejercicioanualaJuniode2015fuedel16%delosactivosydel
62%delpatrimonio.
Asimismo,laempresacuentaconunaeficazadministracindesucarterayunaadecuada
y eficiente estructura organizacional que le permite en la actualidad administrar y
gestionardemanerasimultnealaconstruccinde60edificiosdistribuidosenSantaFe,
Rosario,CrdobayParan.
iii)
Existencia de mercados cautivos y grado de dependencia de la compaa
respectoaellos:1
SibienlosclientesdePilayS.A.seencuentrandiversificados,suactividadcomoFiduciaria
seconcentraenelmercadoinmobiliario.Alafecha,laSociedadadministranicamente
losFideicomisosFinancierosInmobiliariosquedesarrolla.
iv)
Participacindemercado:1
v)
De acuerdo con la informacin disponible a la fecha de calificacin, se
analizalatendenciadelaparticipacindemercadodelacompaa:0.
PilayseinscribienelRegistrodeFiduciariosFinancierosdeCNVenMarzode2013.Sin
embargo, Pilay S.A. ya ha desempeado esa funcin en el Fideicomiso Terrazas del
Libertador y sus directores y accionistas tienen una vasta experiencia en la
administracinypromocindelfideicomisofinancieroCampigliaPilayenUruguay.
vi)
Riesgo de la compaa ante eventuales modificaciones legales que
restrinjanelnmero,naturalezaycoberturadelosproductosqueofrece:0
3.EvaluacindelaPolticadecontroles
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LaCalificadoraanalizlossiguientesaspectosenlaevaluacindelapolticadecontroles
delainstitucin:
i)
Existenciademanualesoprocedimientosoperativos.
PilayS.A.disponedeManualesdeProcedimientosyCursogramasanalizados,diseados
eimplementadosconjuntamenteentrelasreasdeControldeGestinyAdministracin,
paralosprocesosdeventasycobranzas.
LasactividadesdelControldelaGestindeNegocioenPilayS.A.presentanlassiguientes
caractersticas:
La herramienta informtica que se aplica es el Tablero de Control (de cada
UnidaddeNegociosyConsolidado)ysusinformescomplementarios.ElTablero
de Control es actualizado y los informes complementarios son preparados, en
amboscasosconperiodicidadmensual,porelreadeControldeGestin.
ElTablerodeControlseactualizaapartirdelosdatoscontenidosenelsistema
degestinadministrativacontable(vnculoalasbasesdedatosdelossistemas
informticos) y de otros reportes suministrados por el rea contable, as como
fuentesdedatosexternas(CmaraArgentinadelaConstruccin).
ElTablerodeControlcontieneunconjuntodeindicadoresdelosaspectosclaves
del negocio, con lmites superiores e inferiores de control, que determinan el
niveldealertadelindicador(verde,amarilloorojo).Estosindicadoresresponden
acadaunodelosprocesosdenegociosfundamentalesdePilayS.A.:
Estado de la cartera y desempeo comercial: crecimiento de contratos
activosy totales,cada esperada de contratos,morosidad,evolucin de
lasventas.
Solvencia econmica: relacin entre cuotas cobradas a devolver en el
hipottico caso de interrumpir la operacin y los recursos disponibles
para hacerlo (saldos financieros disponibles, obras en curso y cuotas a
cobrar de aquellos clientes que tienen tenencia de las unidades
terminadas).
Gradodecumplimientodelasobligacionescontractuales:asignacinde
losingresosoperativos,comparacinentrelasadjudicacionesrealmente
realizadasylasestablecidasporcontrato.
Evolucin de Gastos, costo de los departamentos, evolucin de gastos
delnegocio,evolucindelvalordelascuotas.
El Tablero de Control y sus informes complementarios son monitoreados
permanentemente por la Gerencia General y la Gerencia de cada una de las
UnidadesdeNegocios:
La Gerencia General al detectar desviaciones o tendencias significativas
enlosindicadoreselevasuanlisisalDirectorio.
La Gerencia de cada Unidad de Negocios implementa acciones
correctivasdentrodesumbitoconbaseenlosdesvosdetectadosenel
TablerodeControl.
El Tablero de Control est implementado informticamente de manera tal que
cada indicador se puede desagregar, con lo que es posible analizar los desvos
hasta el nivel operativo e involucrar a cada Jefatura de rea en la definicin e
implementacindeaccionescorrectivas.
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ii)
iii)
Mecanismosdeseguimientodelosfideicomisosadministrados
Pilay S.A. acta como Fiduciario en los Fideicomisos Financieros Inmobiliarios del
ProgramaGlobalPILAY.ElFideicomisoFinancieroPILAYIfueautorizadoporCNVel
da30deEnerode2014ysucolocacininicialserealizenMayode2014.Alafechade
cierredelosestadoscontablesal30deJunio2015sehabancolocadountotalde1.640
Certificados de Participacin (CP), representado un 16% del monto total a colocar,
restando algo menos de 4 aos para culminar el plazo mximo para la colocacin por
oferta pblica. El grfico a continuacin presenta las emisiones mensuales de CP del
FideicomisoFinancieroPILAYIdesdesufechainicialdecolocacin:
Alafecha,lasociedadseencuentrahaciendolasgestionescorrespondientesantelaCNV
para obtener la autorizacin de oferta pblica de los valores negociables de los otros
FideicomisosFinancierosInmobiliariosdelPrograma(PILAYIIyPILAYIII).
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especficos,yadicionalesalosimplementadosparamonitorearelnegocio.
Dadoquelaadministracinprecisadelosflujosdefondosesunatareaprimordial,como
Fiduciario en los Fideicomisos Financieros Inmobiliarios, Pilay S.A. examina
peridicamente el estado de las recaudaciones y el grado de avance de las obras,
poniendofocoenelseguimientosdeloscostosconstructivosysusvariaciones,todoellos
conelfinltimodelograrelcumplimientodeloscompromisosasumidosyconelobjeto
demonitorearlaaplicacinderecursosdelosfideicomisosalarealizacindesuobjeto.
iv)
Respuestasaobservacionesdelasautoridadesdecontrol
PilayS.A.alolargodesuhistoriaharecibidodiferentesrequerimientosdeentesoficiales
vinculadosconelgirodesuactividad.Todoelloshansidocontestadosfavorablemente,
paralocualseconstituyeronequiposmultidisciplinariosdetrabajoconformadosporsus
asesoresexternosypersonalclaveconlaparticipacinconjuntadelosDirectores.
En su actual relacin con la Comisin Nacional de Valores, Pilay S.A. utiliza el mismo
esquema de trabajo, centralizando los requerimientos y la informacin generada en la
GerenciaGeneralyespecficamenteenelreadeFideicomisosFinancieros.Talcomose
mencion previamente, en Julio de 2015 Pilay S.A. ha recibido una instruccin de
sumario por parte del CNV y ha dado respuesta en tiempo y forma a los cargos
formuladosenelmismo,exponiendolasrazonesporlacualinterpretaquenohaviolado
eldeberdeinformacin.
4.Evaluacindelosprincipalesindicadorescuantitativosdelacompaa.
LaCalificadorahaotorgadounacalificacinenNivel1alaEvaluacindelosprincipales
indicadores cuantitativos de la compaa de acuerdo a la calificacin conjunta de las
variablesconsideradas.
i)
Indicadoresderesultados
Durante el ltimo ejercicio anual, el resultado operativo aument un 14%. Si bien los
ingresosporventaspresentaronunfuertecrecimiento(delordendel70%),elaumento
delosgastosasociadosporcomercializacinyadministracinfuesuperior.Lacompaa
mantiene indicadores de resultados en niveles favorables; a continuacin se presentan
losindicadoresparalosejerciciosanuales:
Resultadodelejercicio/Activos
Resultadodelejercicio/Patrimonioneto
ii)
Indicadoresdeendeudamiento
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10
Junio12
18,4%
66,6%
SEPTIEMBRE2015
Pasivos/Patrimonioneto
CuentaConsorcios/Patrimonioneto
Junio12
262,7%
120,0%
LamayorproporcindelospasivosseconcentraenlacuentaConsorcios,cuyosaldo
surgedelospasivosporcuotascobradasalossuscriptoresypasivosbancarioscontrados
paracompradeterrenos,netodelasinversionesenobraygastosefectuadosporcuenta
desistemayactivosdelmismosistema,consistentesencrditosydisponibilidades.Esta
cuenta represent a Junio de 2015 el 44% de los pasivos corrientes y el 47% de los
pasivosnocorrientes.
iii)
Indicadoresdecapitalizacin
Excedentedecapitalmnimo(sobre$3millones)
PatrimonioNeto/ActivosPropios
Junio15
641,1%
26,6%
Junio14
360,1%
30,2%
Junio13
264,8%
42,1%
Junio12
144,2%
27,6%
La cada del ratio de capitalizacin que se observa en los ltimos ejercicios anuales se
debe a un fuerte crecimiento de los activos propios, que supera el crecimiento del
patrimonioneto(PN),locualengranparteseexplicaporlaadquisicindenuevosbienes
deuso.DetodasmanerasPilayS.A.presentunimportantecrecimientoanualdelPNa
Junio de 2015 (61% versus 83% de crecimiento de activos) y mantiene un favorable
excedentedecapitalesmnimosyadecuadosnivelesdecapitalizacin.
iv)
Indicadoresdecrecimiento
CrecimientoenPatrimonioneto/Crecimientoenpasivos:0,84aJunio2015.
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5.AnlisisdeSensibilidad
Esta parte del anlisis tiene por objeto determinar el impacto que podra tener la
eventualocurrenciadeeventosdesfavorablesparalacompaaolaindustria.ElAnlisis
deSensibilidadsecalificenNivel1.
Seconsiderunescenariobasequesuponeuncrecimientodeingresosporventassimilar
al promedio de crecimiento de los ltimos aos y una participacin del resultado
operativo del 30% sobre ventas. Y se consider el siguiente escenario adverso, en
relacinalescenariobase:
- Cadadelaactividadproyectadaen5puntosporcentuales.
- Incremento de los gastos de administracin y comercializacin, dos puntos
porcentualessuperioresenrelacinalasventas.
Ao1
Ao2
Ao3
Resultado/PatrimonioNeto
31,6%
35,5%
20,4%
Enelescenarioadversoseproyectaunmenorresultadofinal,enrelacinaloobservado
en los ltimos ejercicios, debido a los gastos financieros asociados a los prstamos
recientemente suscriptos por la Sociedad. Aun as, bajo el escenario considerado, Pilay
S.A. mantiene un flujo final positivo y creciente, acompaado de crecimiento en su
patrimonio y de indicadores en niveles favorables. Bajo un escenario negativo de
mayorescostosymenoractividad,laSociedadnosufriradeteriorospatrimoniales.
Calificacinfinal
Puntaje
2
2
2
1
1
8
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CALIFICACIONOTORGADA:
Categora F2: El Fiduciario Financiero calificado en esta categora presenta estndares altos de
profesionalidadydesempeoenlamayoradelosaspectosevaluados.
INFORMACINUTILIZADA:
EstadosContablesanualesal30deJuniode2012,2013,2014y2015
OtrainformacinrelevantepublicadaenlaComisinNacionaldeValoreswww.cnv.gob.ar
Manual de Normas y Procedimientos y otra informacin cualitativa y cuantitativa relevante
proporcionadaporPilayS.A.
A la fecha, la Calificadora no ha tomado conocimiento de hechos que impliquen una alteracin significativa de la situacin
econmicafinancieradePilayS.A.yque,porlotanto,generenunaumentodelriesgoparalostenedoresactualesofuturosdelos
ttulos.
La informacin suministrada por Pilay S.A. se ha tomado como verdadera, no responsabilizndose la Calificadora de los errores
posiblesqueestainformacinpudieracontener.
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