Francisco Cruzado Coca

PER: Boom o burbuja inmobiliaria?

El auge observado en los ltimos aos en el sector inmobiliario
peruano corresponde a un boom o es ms bien una burbuja?
Si hubiera un concurso de preguntas, sin duda, la respuesta a esta interrogante tendra el
mayor premio y, es que, aunque es muy fcil saber si atravesamos una, es muy poco
probable que se tenga claro si se est en medio de un perodo de, para ponerlo en
palabras de A. Greenspan, "exuberancia irracional" en el mercado inmobiliario.
Si no lo creen, chenle un vistazo a la conclusin a la que lleg el Banco de Espaa en
junio del 2006 1, a menos de 18 meses del estallido de la burbuja inmobiliaria en ese pas:
"A pesar de su intensidad, los incrementos observados en el valor de los inmuebles en el
pasado reciente, no constituyen un episodio singular en la trayectoria histrica de nuestra
economa..."y, lo ms notable es que, a pesar de reconocer que desde finales de 1997, el
precio de los inmuebles en Espaa creci alrededor de 150% en trminos nominales y de
un 100% en trminos reales, concluye que el escenario futuro ms probable para el
mercado de vivienda, es el de una "absorcin gradual de la sobrevaloracin existente". No
est dems echarle un vistazo a este video http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8
que narra en clave cmica el origen y consecuencias de la crisis inmobiliaria espaola.
Pero; qu es realmente una burbuja? La manera ms sencilla de definirla, sera decir
que es el incremento sostenido en el precio de un bien que excede, largamente, su valor
intrnseco. El precio se eleva por un fuerte aumento en la demanda que, a su vez, es
alimentado por la proliferacin de crditos y la aparicin de expectativas alcistas, en otras
palabras, especulacin pura y dura
A nivel local, el BCRP reconoce2 que el precio del m2 de departamentos ubicados en La
Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco, se han elevado, en los ltimos 15 aos,
en 168% en dlares nominales. Para departamentos ubicados en Jess Mara, Lince,
Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel, el incremento observado fue muy similar (159%);
pero, en un perodo ms corto de tiempo (seis aos). Para el primer grupo, se observa a
partir del ao 2008, una clara aceleracin de la apreciacin del precio. Lo anterior, se
refleja claramente en el grfico siguiente:

Fuente BCRP

Francisco Cruzado Coca

Entonces, el Per atraviesa un boom o una burbuja inmobiliaria?

La respuesta categrica, no la encontrarn en este artculo; pero s, se darn ciertos
alcances que ayudarn a tener una mejor comprensin de lo que sucede en el sector
inmobiliario local. El perodo temporal analizado, comprende desde el 1er. trimestre del
2011 al primer trimestre del 2013, pues, es en ese perodo que se tiene data trimestral
detallada del precio por m2, de venta y alquiler de departamentos.
Empecemos por lo obvio. Veamos cul ha sido la evolucin del precio por m2 y la del
salario promedio para los ltimos 8 trimestres. El ingreso promedio, se ha estimado a
partir de los aportes y nmero de cotizantes al sistema privado de pensiones, datos que
se encuentran en el portal web de la SBS. El grfico resultante, muestra que las tasas de
crecimiento, han sido divergentes. Mientras el precio por m2 se increment en 36%,
pasando de S/.2 843.26 en marzo del 2011, a S/.3 867.97 en marzo del 2013, los ingresos
lo hicieron en un magro 2.69%, de S/.2 442.36 a S/.2 508.04. Se puede, claramente,
concluir que el salario no ha sido un driver para el crecimiento de la demanda.

Elaboracin propia. Fuente: Portal web SBS

En base a lo anterior, se puede elaborar una versin modificada del denominado ratio de
asequibilidad, el mismo que es el resultado de dividir el precio de un inmueble de 100 m2
entre el ingreso promedio anual. En trminos simples, este ndice, arroja el nmero de
aos que un asalariado promedio necesita para adquirir un departamento de 100 m2.

Elaboracin propia

Francisco Cruzado Coca

Lo que el grfico muestra, es que en slo 24 meses, el ingreso anual necesario para
adquirir una vivienda, pas de 8.32 a 11.02 aos, es decir, un incremento de casi 33%,
observndose, adems, que este indicador se incrementa trimestre a trimestre, reflejando
las diversas tasas de crecimiento de los salarios y del precio de la vivienda.
Asimismo, BCRP dixit3, "segn este indicador, habra indicios de burbuja inmobiliaria, si
los precios aumentan ms rpido que los ingresos, es decir, si el ratio se eleva por
perodos prolongados". Como ya mencionamos anteriormente, los ingresos han crecido
en 2.69% en los ltimos dos aos, frente al 36% de los precios de los departamentos, as
que, al parecer, enfrentamos la situacin descrita. Pero; el BCR tambin observa que "el
incremento del ratio...no es una condicin determinante...ya que en algunos casos el
aumento de los precios...se puede explicar por...menores costos de financiamiento,
relajamiento de condiciones crediticias, factores demogrficos entre otros...". Si esto es
as, procedamos, como en una pesquisa policial, a investigar uno a uno a estos
sospechosos.
Empecemos con los costos del financiamiento, el cuadro siguiente, muestra la evolucin
de la tasa de inters promedio en moneda nacional y moneda extranjera para crditos
hipotecarios:

Elaboracin propia. Fuente: Portal web SBS

Tal como se observa, la tasa de inters para los crditos en M.N., se ha movido entre
9.41% y 9.22%, con un mnimo de 8.76% en diciembre del 2012. Para ponerlo en un
contexto de fcil comprensin, la disminucin de un punto en la tasa de inters, trae una
reduccin de slo S/.138 en la cuota mensual4. Convendr conmigo, que esto es
difcilmente un game changer en la preferencia por obtener financiamientos hipotecarios,
no?
Pasemos ahora a revisar si existen seales de relajamiento crediticio. Para tal efecto,
revisemos el grfico siguiente que muestra el ratio de morosidad en los crditos
hipotecarios frente a la mora del total del sistema financiero para el perodo en estudio:
Se observa que la morosidad del sistema, se ha venido incrementando lenta pero
sostenidamente hasta llegar a 2.46% a marzo del 2013, empero, el mismo indicador para
los crditos hipotecarios, se ha reducido ligeramente.
3

Francisco Cruzado Coca

Elaboracin propia. Fuente: Portal web SBS

Tampoco, por el momento5, hay que buscar responsables por este lado. No obstante, es
motivo de preocupacin, el porcentaje del valor de la vivienda que es financiado por los
bancos (el ratio "loan to value") que, en nuestro pas, ronda entre 80 a 90%. Se suma a lo
anterior, la dolarizacin de los crditos hipotecarios. A marzo del 2013, el 44% de los
prstamos otorgados, se ha desembolsado en dlares, exponiendo a los deudores a un
creciente riesgo cambiario al devaluarse, en lo que va del ao, en casi 10% el nuevo sol.
Otro factor al que hay que prestar especial atencin, es la creciente carga financiera que
estn afrontando las familias peruanas. Segn estimados del BCR a marzo del 2012, el
nivel de apalancamiento6 era de 5.8 veces y, el porcentaje del ingreso destinado a pagar
deuda, era de 39.8%.
Revisemos ahora, si estn presentes los dos elementos que caracterizan a las burbujas:
la proliferacin del crdito y la existencia de expectativas.
A juzgar por la tasa de crecimiento de los crditos hipotecarios, ha sido relativamente fcil
acceder a un prstamo para vivienda. Ms an, la diferencia en las tasas de crecimiento
del perodo en estudio (50% en los hipotecarios frente a 30% en el total de colocaciones),
ha hecho que la participacin de este tipo de financiamientos aumente, sostenidamente,
pasando de 13% en marzo del 2011, a casi 15% a marzo del 2013. La diferencia en las
tasas de crecimiento puede observarse, claramente, en el grfico siguiente:

Elaboracin propia. Fuente: Portal web SBS

Francisco Cruzado Coca

Por otro lado; pero, abonando en la misma direccin, el nmero de deudores, tambin, ha
aumentado de manera sostenida, pasando de 152 442 a 192 894 en el mismo perodo; lo
que representa 27% de crecimiento. El ticket promedio, tambin, se ha incrementado en
19%, pasando de S/.112 300 a S/.132 980; lo que refleja, el creciente precio de los
inmuebles en el Per.
Por su parte, las expectativas hacen su aparicin, cuando las personas creen que el
precio de las viviendas seguir aumentando; por lo que, adquirirlas -en su gran mayora,
con prstamos, para posteriormente revenderlas a un valor apreciado- se convertira en
un gran negocio. Existe, actualmente, este tipo de comportamiento en el mercado
inmobiliario local? Pues, es difcil negar su existencia, cuando el propio representante de
un banco reconoce que "3 de cada 10 hipotecas, son para adquirir una segunda
vivienda...y probablemente, est pasando lo mismo en otros bancos" 7 y, paralelamente,
ser testigos de los esfuerzos que la SBS, est realizando para frenar la aparicin de este
tipo de conductas, al imponer mayores cuotas iniciales para la adquisicin de una
segunda vivienda, desincentivar las hipotecas a ms de 20 aos y parametrando el
significado de lo que significa "primera vivienda". A lo anterior, hay que agregar la
exigencia de mayores factores de ponderacin en el clculo de los activos ponderados
por riesgo para este tipo de crditos.
En resumen, existe o no una burbuja inmobiliaria a nivel local? Con los datos
presentados en este artculo, le pido estimado estudiante, que saque sus propias
conclusiones. Por favor, por razones obvias, no trate de encontrar la respuesta
preguntando a banqueros y constructores; slo tenga en cuenta, que si se parece gato,
camina como gato y malla como un gato, entonces Qu ser?
_______________________
Notas:
1.
2.
3.
4.

Banco de Espaa - Boletn econmico - junio 2006.

BCRP- Notas de Estudios del BCRP N 29 - 22.05.2013.
BCRP- Notas de Estudios del BCRP N 71 - 29.12.2011.
Para un prstamo de S/.280 000 a 10 aos, la cuota mensual al 9% es de S/3 494 mientras la
correspondiente a una tasa de 8% es S/.3 356.
5. Aunque existen seales ominosas. Segn la Central de Riesgo Sentinel, al mes de julio, 26% de los
deudores hipotecarios registran atrasos en el pago de otras obligaciones (servicios, arbitrios). Diario
Gestin 22.07.13
6. Definido como deuda promedio/ingreso promedio.
7. Diario Gestin 14.05.2013

Francisco Cruzado Coca

CUESTIONES
1) Usted recomendara vender su terreno hoy a alguien que lo tenga en uno de los distritos
mencionados o que espere?
2) De qu factores econmicos depende el hecho que bajen los precios de los inmuebles en
el Per? Cuntos aos ms seguir la racha alcista? Qu situaciones provocaran que
reviente la supuesta burbuja inmobiliaria? Si el valor de las propiedades cae se
incrementar la tasa de inters de los bancos? Ser ms difcil obtener un crdito
hipotecario?
3) Un experto opina lo siguiente: Si bien todo da a entender q podra generarse una burbuja,
creo que ese camino es ms difcil en Per porque? Simplemente tenemos una economa
muy informal, y los bancos estn prestando a los que pueden demostrar que pueden
pagar, por eso el nivel de ventas inmobiliarias ya no es como antes, porque los
demandantes que s podran pagar son pocos. El resto no puede ni podr comprar
viviendas en el futuro. Cralo amigo, y es ms aqu la SBS ha exigido que para una
segunda vivienda la cuota inicial sea de 20%. La nica forma de burbuja se dara si los
bancos dan a mas plazos 25 0 30 aos (en gran proporcin) como se dio en Espaa y
donde te financiaban hasta 110%. Aqu la banca es ms estricta, por tanto, la construccin
tendr un crecimiento moderado en los prximos aos, con mayor sesgo en el nicho
empresarial (oficinas, malls,), porque las hipotecas para los trabajadores no sern
aceptadas en los bancos por no llegar a ese 1/3 de sueldo exigido para pagar su cuota
mensual.
Usted est de acuerdo con el experto? Argumente su respuesta
4) sugerira usted utilizar ampliar el periodo de estudio en el primer grfico del paper, hasta
el ao 1998? considerara el PBI y algn indicador de riqueza? dado que la compra de
una segunda vivienda bajo las circunstancias escritas, puede considerarse como inversin,
especulativa como muchas otras categoras por cierto. Argumente.
5) Una persona que recin desea adquirir un inmueble cunto tendra que esperar para
recuperar su inversin?