1. La empresa constructora HORMEC S.A.

recibe una notificacin de la

Municipalidad Distrital de San Isidro en la que se le ordena detener la
construccin de su planta central, la cual vena construyendo en una cntrica
calle de dicho distrito. Al momento de averiguar sobre el motivo de la
notificacin, HORMEC descubre que sta se funda en el hecho que el terreno
sobre el cual se levantara la planta tiene una zonificacin R2 (Zona Residencial
de Baja Densidad), la cual no es compatible con la edificacin a realizar (una
planta industrial).
Enterado del problema el abogado de la empresa presenta un recurso a la
Municipalidad de San Isidro en el cual seala que la limitacin al derecho de
propiedad que se pretende imponer arbitrariamente a su cliente no estaba
inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, por lo que mal se le podra
oponer a HORMEC. Adems, seala que el Cdigo Civil vigente ya no
contempla una norma como aqulla del Art. 866 del C.C. de 1936 que sealaba
Las restricciones de la propiedad territorial que resulten de las disposiciones
legales tienen efecto para todos aunque no estn inscritas en el Registro. En
consecuencia, se entiende que el Cdigo Civil de 1984 establece como requisito
para que las restricciones legales surtan efecto su inscripcin en el registro
correspondiente. Por consiguiente, al no estar inscrita la restriccin, ella no tiene
efecto alguno para terceros.
Usted es el abogado de la Municipalidad. Qu argumentos utilizara para refutar
la tesis de su colega?
2. Jorge Crdenas, propietario del fundo agrcola La Encalada ubicado dentro del
rea de expansin urbana de Lima, con una extensin de 35 Has. ha decidido
aceptar la oferta que le ha hecho la Urbanizadora El Farol S.A. para comprarle
17 Has. del referido predio matriz, las mismas que sern destinadas por dicha
urbanizadora para implementar un futuro programa de viviendas populares, las
cuales sern vendidas a los mltiples clientes de la Urbanizadora. Sin embargo,
el Gerente de la Urbanizadora le ha manifestado que de acuerdo con el consejo
de su abogado, nicamente cerrarn la operacin de compra si el Sr. Crdenas
obtiene a su costo la autorizacin administrativa que permita constituir a las 17
Has. en una unidad inmobiliaria diferenciada respecto al saldo del predio matriz.
El Sr. Crdenas, interesado en vender, le consulta Cul es el procedimiento que
l debe seguir y en el que se expedir la autorizacin referida? Ante que tipo de
autoridad debe seguirlo? y Qu debe hacer despus de emitido el
pronunciamiento de dicha autoridad?
3. La Compaa Inmobiliaria Alborada S.A. compra de los esposos Julca un terreno
ubicado en el distrito de Lurn, para urbanizarlo y dedicarse a la venta de lotes de

terreno con fines de vivienda. En atencin al buen precio en que se le ofert el

predio y a las inspecciones que se hicieron en el lugar verificando que se trataba
de un terreno totalmente desocupado, se tom la decisin de comprar, se firm la
minuta y la escritura pblica de compraventa, se mand a efectuar los estudios
tcnicos del terreno para la elaboracin del correspondiente proyecto de
lotizacin y se iniciaron las obras de cercado del permetro respectivo. En el
proceso de ejecucin de estas obras, surge el reclamo de los representantes de
Constructora Los Nogales S.A., quienes acuden al terreno invocando ser los
legtimos propietarios, para lo cual exhiben sus ttulos debidamente inscritos en
el Registro de la Propiedad Inmueble frente a lo cual los representantes de la
Compaa Alborada, contestan que si bien no pudieron verificar que el derecho
de los esposos Julca estuviera inscrito, ellos constataron que se trataba inclusive
de un terreno que haba estado en abandono y que inmediatamente procederan a
presentar su ttulo de propiedad a los Registros Pblicos.
Quin tiene el mejor derecho sobre los terrenos, o el mismo corresponde a
ambos propietarios?
El no ejercicio de las facultades concedidas a todo titular de un derecho de
propiedad afecta a Constructora Los Nogales en su pretensin de recuperar el
terreno?
La inscripcin de un derecho real tiene algn efecto de proteccin para el
respectivo titular?
4. Juan Martnez es un reconocido escritor de novelas. Tiene inscrito en Registros
Pblicos el derecho de propiedad sobre dos inmuebles contiguos ubicados en la
Avenida Los Cndores Nos. 401 (inmueble A) y 402 (inmueble B). En vista de
que su situacion econmica se ha visto afectada como consecuencia de la
proliferacin de la piratera, decide vender el inmueble B (valorizado en US$
300,000.00.) y mantener bajo su dominio el inmueble A. Para ello publicita la
oferta en el diario El Comerio, pero sin establecer un precio de referencia.
Al da siguiente de publicada la oferta, Miguel Blonds, conocido rockero, se
apersona al domicilio de Juan y le ofrece pagarle por el bien la suma de US$
400,500.00. Sin embargo, Juan es consciente que si le vende el inmueble a l, en
el futuro tendr como vecino a un rockero, lo cual probablemente perturbara su
tranquilidad como literato, toda vez que Miguel podra decidir en alguna
oportunidad practicar con su banda de rock. En vista de este futuro poco
alentador, Juan le dice a Miguel que no venda la casa en menos de US$
600,000.00. Ante lo elevado de la cifra, Miguel desiste de la compra.
Luego de ello, un segundo postor se presenta: se trata de Carlos Tapia, mdico de
60 aos que lleva una vida apacible y tranquila. Juan ve en l a un vecino
excelente, por lo que decide venderle el bien en la suma de US$ 320,000.00. No
obstante, Juan se da cuenta que probablemente, una vez que Carlos haya
adquirido la propiedad del inmueble, podra vendrselo a una persona como

Miguel, que no le conviene como vecino. Para preveer que esto no suceda, Juan
le propone a Carlos incluir en el contrato de compraventa la siguiente clusula:
El comprador no podr transferir a favor de cualquier interesado, el
inmueble objeto del presente contrato, si es que antes no cuenta con la
autorizacin del vendedor. Ambas partes muestran su absoluta y plena
conformidad con lo dispuesto en la presente clusula, y reconocen y
declaran que la misma no ha sido introducida por coaccin ni amenaza,
siendo plenamente voluntaria
Como contraprestacin por esta obligacin de no hacer a la que se compromete
Carlos, ste le exige a Juan una reduccin del precio de venta. A Juan esto le
parece justo, as que deciden reducir el precio final por la venta de US$
320,000.00 a 310,000.00.
Cul es su opinin respecto de esta clusula? Responde a los intereses de las
partes contratantes? Vincula al comprador?
5. La empresa Repsol S.A. est interesada en poner un nuevo grifo en el distrito de
Surco. Para ello, el gerente de dicha empresa se pone en contacto con Inmobiliari
S.A., propietaria de un vasto terreno de 800 m2. (en adelante el Inmueble) el cual
constituye un lugar ideal para la instalacin del grifo. Antes de la celebracin del
contrato, el rea legal de Repsol S.A. constata que la zonificacin donde se ubica
el Inmueble es compatible con el uso para grifos. En vista de ello, las partes
deciden celebrar el contrato de compraventa, cuya clusula primera fue redactada
de la siguiente forma:

Por medio del presente documento, Inmobiliari S.A. transfiere a

favor de Repsol S.A., de forma plena, absoluta y perpetua, el derecho
de propiedad sobre el Inmueble,

en el cual la compradora

implementar un grifo, siempre que se cumplan con todas las

disposiciones y exigencias legales que la Municipalidad y dems
instancias admnistrativas exijan.
Una vez elevado a escritura pblica la minuta, e inscrito el derecho de propiedad
sobre el Inmueble a favor de Repsol S.A., sta inicia la construccin del grifo.
Sin embargo, al tercer mes de iniciada la obra, la Municipalidad de Surco
notifica a la empresa exigindole la paralizacin inmediata de las obras, toda vez
que la nueva zonificacin nicamente permita el uso residencial de los
inmuebles ubicados en dicha zona.
Ante ello, el rea legal de Repsol se defiende y alega que cuando se adquiri el
Inmueble, la zonificacin s permita la construccin de un grifo, y el haberse
cambiado dicha zonificacin implica una expropiacin en contra de la empresa.
Es cierto lo alegado por Repsol? De no proceder la accin de amparo
interpuesta por la empresa, cuenta con algn otro mecanismo de tutela, ya sea
contra la Municipalidad o contra Inmobiliari S.A.?