(EJEMPLO)

INFORME DE VALUACIN
Direccin
Tipo de inmueble Error! No se encuentra el origen de la referencia.

Datos empresa/estudio tasador

INDICE

INTRODUCCIN ...........................................................................

MEMORIA DESCRIPTIVA ..............................................................

PROCEDIMIENTO DE TASACIN .................................................

14

VALOR ACTUAL .............................................................................

15

COMPARACIN DE OFERTAS .......................................................

20

VALOR LOCATIVO Y CAPITALIZACIN DE LA RENTA ................

24

CONCILIACIN DE LOS INDICADORES DE VALOR Y TASACIN.

26

COMENTARIOS FINALES ..............................................................

27

LIMITACIN DE LA RESPONSABILIDAD DEL TASADOR .............

28

INTRODUCCIN
Descripcin general del trabajo realizado indicando los datos del cliente y la ubicacin del inmueble tasado, los procedimientos y
metodologa utilizada as como toda observacin relativa a la tasacin efectuada.

MEMORIA DESCRIPTIVA
UBICACIN Y ENTORNO

El inmueble tasado se encuentra ubicado en .....................................

AGREGAR FOTOS VARIAS CON EPIGRAFE

DESCRIPCIN DEL INMUEBLE

Describir detalladamente las caractersticas y particularidades del inmueble tasado.

AGREGAR FOTOS VARIAS CON EPIGRAFE

BALANCE DE SUPERFICIES

Sector

Superficies

TERRENO

21.000 m2

CONSTRUCCIN PB

............. m2

CONSTRUCCION SS

............. m2

CONSTRUCCION 1P

............. m2

CONSTRUCCION 2P

............. m2

CONSTRUCCION 3P

............. m2

Total Superficie Cubierta

............. m2

SERVICIOS

El inmueble cuenta con los servicios bsicos urbanos y la instalacin de ........................................

ZONIFICACION URBANSTICA
(ejemplo)

R2aI Residencial de alta densidad

Zonas destinadas a uso residencial con alto grado de densificacin y consolidacin, en las cuales se admiten usos compatibles
con la vivienda.
Tipologas edilicias:
Se permiten edificios entre medianeras de permetro libre y semilibre.

Disposiciones particulares
a) Edificios entre medianeras
Altura mxima: h = d x 2,4
b) Edificios de permetro libre
Altura mxima: h = d x 3
c) Edificios de permetro semilibre
Altura mxima: h = d x 5
d) FOT bsico = 3
e) FOT mximo = bsico x Ancho de la calle
12,5
f) FOS: Segn cuadro de usos 5.2.1.

PROCEDIMIENTO DE TASACIN
La Tasacin es el proceso mediante el cual se estima el precio ms probable que obtendra un inmueble en un mercado competitivo y abierto, con todas las condiciones necesarias para llevar a cabo una transaccin adecuada, entendindose por tal a aquella
en la que:
-

Las partes estn motivadas e informadas, y acten segn lo que consideran su mejor inters.
El inmueble haya sido expuesto al mercado inmobiliario durante un tiempo razonable.
El precio representa la contraprestacin normal por el bien transado, no afectado por financiacin o concesiones de venta
especiales.

La metodologa de tasacin implementada en el presente anlisis, exige la aplicacin de una serie de normas especficas, entre
las cuales merecen destacarse:
-

Norma del Mayor y Mejor Uso (Highest and Best Use): Consiste en asumir la hiptesis ms favorable de desarrollo y de uso
que realce el valor del inmueble.

Norma del Estado en que se Encuentra (As Is): los inmuebles son tasados en funcin de las caractersticas constructivas, condiciones de uso y de mantenimiento del da en que se efecta la visita. No se toman en cuenta futuras modificaciones ni proyectos de ampliacin o mejoras.

Aproximacin al valor del inmueble mediante la utilizacin de mtodos cuyos resultados sern conciliados en una conclusin
de valor final. La aplicacin de ms de un mtodo permite efectuar una verificacin cruzada de los valores obtenidos.

VALOR ACTUAL
La hiptesis del Valor Actual se fundamenta en el principio de sustitucin que sostiene que no se justifica que una persona invierta en la compra de una propiedad una suma mayor que el costo de comprar un terreno y construir un edificio equivalente, si
ello no implica demasiada demora.
Se calcula el valor del terreno segn lo que se pueda construir sobre l y/o por comparacin de oferta de terrenos similares en la
zona. Paralelamente se calcula el costo de reproducir el inmueble en el estado en que se encuentra, partiendo del costo de reposicin a nuevo (costo de construccin) y afectando al mismo mediante la aplicacin de coeficientes formulados al efecto de
considerar todas las formas de depreciacin (fsica, funcional y econmica) que inciden sobre el valor de un edificio.
Es decir, implican bsicamente el reconocimiento y consideracin que sobre el valor determinan la antigedad y el estado general de un bien (criterios de Ross-Heidecke entre otros). El valor obtenido (valor depreciado), sumado al valor del terreno, resulta
en el Valor Actual.

VALOR DEL TERRENO

El terreno se valor por el mtodo residual que analiza la factibilidad de edificabilidad y de desarrollo de un emprendimiento
inmobiliario / comparacin de ofertas en el mercado, determinndose un precio de referencia para la valoracin del bien. (Si
corresponde ese mtodo)

10

1. ASPECTOS GENERALES

325,00 m2

1.1 Superficie tierra

1.2 Superficie de clculo (Superficie tierra - cesiones)

Zonificaccion

325,00 m2

C1

Fos

a determinar por proyecto

Fot

4,1448

Superficie edificable
Cantidad de cocheras requeridas /m2

1.347,06 m2
80

17 unidades

Total de superficies destino ppal.

1.347,06 m2

Total de superficies destinadas a cocheras

425,00 m2

Total de superficies destinadas a locales

0,00 m2

Total a edificar

1.772,06 m2

2. PARAMETROS
2.1 Superficies
Construible total (15 % de comunes)

1.612,87 m2

Superficie

1.772,06 m2

2.2 Costos de refaccin o construccin

Construccin Cocheras por m2

U$S 300,00

U$S 300,00

Construccin Sup.Principal por m2

U$S 600,00

U$S 600,00

Construccin Locales por m2

U$S 500,00

U$S 500,00

2.3 Precios
Venta Superficie
Venta Superficie Locales
Venta de cocheras por unidad
2.4 Demolicin
Costo por m2 de demolicin
Superficie a demoler
Costo de demolicin total

U$S 1.800,00 / m2
U$S 0,00 / m2
U$S 15.000,00

U$S 1.800,00
U$S 0,00
U$S 15.000,00

0
U$S 10,00 / m2
1055

U$S 10,00
1.055,00 m2
U$S 10.550,00

11

3. INGRESOS POR VENTA

3.1 Departamentos
Total Superficie Ppal.

1.347,06 m2

U$S 1.800,00 /m

0,00 m2

U$S 0,00 /m

Total Superficie locales

Cocheras

17 unidades

U$S 15.000,00 /unidad

Total Bruto

U$S 2.424.708,00
U$S 0,00
U$S 255.000,00
U$S 2.679.708,00

CALCULO PRELIMINAR

4. COSTOS
4.1 Construccin
Sup. Ppal. (propios y comunes)

1.612,87 m2

U$S 600,00 /m

0,00 m2

U$S 500,00 /m

U$S 0,00

425,00 m2

U$S 300,00 /m

U$S 127.500,00

Locales comerciales
Cocheras
Obras Generales (accesos, parquizacin, etc.)

1,5% de total

Costo de construccin

U$S 967.721,40

U$S 14.515,82
U$S 1.109.737,22

4.2 Terreno
Valor Tierra

U$S 0,00

Demolicin

U$S 10.550,00

Costo de la Tierra

U$S 10.550,00

4.4 Costos, segn costo construccin

Arquitectura

4% costo construccin

Honorarios: U$S 44.389,49

U$S 44.389,49

Ing. Estruct.

1% costo construccin

Honorarios: U$S 11.097,37

U$S 11.097,37

1% costo construccin

Honorarios: U$S 11.097,37

U$S 11.097,37

Honorarios: U$S 24.000,00

U$S 24.000,00

Especilidades
Insp. Tcn. + Gerenc.
Permisos municipales

$ 1.000 24 meses
1% costo construccin

Derechos: U$S 11.097,37

Total costos segn costos de construccin

U$S 11.097,37
U$S 101.681,61

4.5 Honorarios segn ventas

Comercializacin (incluye Marketing y Publicidad)
4.6 Total costos segn costos de construccin + honorarios segn ventas

2,0%

Honorarios: U$S 53.594,16

U$S 53.594,16
U$S 1.275.562,99

12

5. VALOR TIERRA
Ingreso Bruto

U$S 2.679.708,00

Utilidad requerida (en porcentaje)

1,45

Egreso mximo soportado por el proyecto

U$S 1.848.074,48

Costos de construccin y comercializacin

U$S 1.275.562,99

Margen disponible para costos vinculados a la tierra

5.1 Costo mximo de la tierra, siendo:

U$S 572.511,50
5,50% Gastos de compra y escrituracin

5.2 Precio unitario resultante

325,00 m2 Superficie tierra

5.3 Incidencia $/m neto superficie cubierta total

1.772,06 m2 Sup. Const. Total

U$S 541.023,36
U$S 1.664,69
U$S 305,31

6. UTILIDADES
6.1 Costo de la tierra y gastos vinculados

U$S 572.511,50

Costo construccin y comercializacin

U$S 1.275.562,99

Costo total

U$S 1.848.074,48

Ingreso por Ventas - Bruto

U$S 2.679.708,00

Diferencia Total Ingresos - Total Egresos

U$S 831.633,52

UADIT (Utilidades antes de Impuestos e Intereses)

37%

Impuestos

3,5% Ingresos Brutos

35% Ganancias

Ingreso Neto de Impuestos

U$S 93.789,78
U$S 291.071,73
U$S 2.388.636,27

Diferencia Total Ingreso neto de impuestos - Total Egresos

U$S 540.561,79

Utilidad Neta despus de Impuestos

29%

o / por el mtodo de comparacin de ofertas del mercado........... (segn corresponda)

Determinacin del valor por comparacin de ofertas

Localidad

Ubicacin

Superficie

Precio U$S

U$S / m2
U$S
U$S
U$S
U$S

m2

U$S/ m2

B / A = ej: 64 U$S

13

Para evaluar los antecedentes de ofertas de terrenos en la zona en relacin con el lote a tasar, se determinaron coeficientes especficos que se detallan a continuacin:
Coeficiente

Ponderacin

Accesos

Ej. 1,00

Ubicacin

Ej. 0,80

Superficie

Ej. 0,80

Zonificacin

Ej. 1,00

Frente sobre ro

Ej. 1,10

Coeficiente

(Ej.) 0,70

Accesos: la calidad de los accesos y la cantidad de los mismos se reflejan directamente en el valor de mercado de un lote.
Ubicacin: el entorno y los linderos de un lote determinan que este sea mas deseable al mercado inmobiliario. La calidad ambiental, las vistas atractivas, la calidad de las calles y la cantidad de medios de locomocin determinan la calidad de la ubicacin.
Zonificacin: tanto la Capital Federal como los partidos de la provincia de Buenos Aires estn regidos por un Cdigo de Planificacin Urbana que establece, entre otras cosas, una divisin en zonas determinando los diversos usos y tipos de construccin que
se pueden realizar en cada una de ellas.
Superficie: determina las posibilidades constructivas del lote y los destinos del mismo, asimismo lo inserta en determinados
mercados segn sea til como terreno residencial o con algn destino comercial o industrial.

14

Valor resultante del terreno por comparacin de ofertas

Superficie de Terreno

11.000,00 m2

Promedio

U$S 64

Coeficiente

0,70

Valor obtenido

U$S 492.800

COSTO DE REPOSICIN

Los costos de construccin estimados tienen como base la informacin obtenida de diversas fuentes, tales como publicaciones de
la industria de la construccin, firmas constructoras comerciales, corredores y tasadores de bienes races y experiencia cotidiana
en el mercado.

Determinacin del Costo de Reposicin a Nuevo y Depreciacin (superficie cubierta)

Sector

Superficies

Valor de repo- Coef de depreciasicin del m2

cin

Valor reposicin
total

Superficie Util PB

300,00 m2

U$S 600

0,70

U$S 126.000,00

Superficie Util SS

200,00 m2

U$S 400

0,70

U$S 56.000,00

Superficie Util 1P

155,00 m2

U$S 600

0,70

U$S 65.100,00

Superficie Util 2P

300,00 m2

U$S 600

0,70

U$S 126.000,00

Superficie Util 3P

100,00 m2

U$S 600

0,70

U$S 42.000,00

Superficie Total

1.055,00 m2

U$S 415.100,00

15

El Valor Actual del bien estar dado por la suma del valor de terreno mas el costo de reposicin depreciado del edificio.

- Valor del terreno

U$S 492.800

- Valor de la construccin depreciada

U$S 415.100

- Valor actual del conjunto

U$S 907.900

16

COMPARACIN DE OFERTAS
La aplicacin de este criterio permite establecer el valor de un inmueble por comparacin con inmuebles similares recientemente
ofrecidos en el mercado inmobiliario.
Los procedimientos de asimilacin utilizados para determinar el grado de compatibilidad entre los inmuebles comparables involucran un juicio respecto a su similitud en factores tales como ubicacin, caractersticas constructivas, funcionalidad, demanda
especfica, etc.
El juicio del tasador se expresa mediante el anlisis comparativo de los precios vigentes y la construccin de un ndice ponderado
que resume los elementos de valor considerados.
El precio de esas propiedades (consideradas comparables) tiende a determinar el rango en el que se ubicar el valor de la
propiedad tasada, y su relevamiento surge de consultas efectuadas sobre fuentes disponibles (bases de datos, redes informticas
especficas, publicaciones, etc.).

17

CLCULO DEL PRECIO DE REFERENCIA

Determinacin del valor por comparacin de ofertas de
Superficie
Localidad
Ubicacin
cubierta

Precio

U$S / m2
U$S
U$S
U$S

A m2

B U$S B/A= ej. 1.187 U$S/m2

CLCULO DEL COEFICIENTE DE PONDERACIN DEL INMUEBLE

Coeficiente

Ponderacin

Accesos

1,00

Ubicacin

1,10

Utilizacin del FOT

0,80

Comercializacin

1,00

Caractersticas constructivas

1,10

Distribucin de superficies en plantas

0,80

Coeficiente

0,77

18

El coeficiente de ponderacin resulta de considerar por separado cada uno de los atributos relevantes del inmueble, considerndose que el uso principal al cual est destinado el bien (residencial, comercial, industrial, etc.) determina requerimientos especficos.
El siguiente es un breve glosario de los coeficientes ms utilizados para llegar a la ponderacin final:
Accesos: Pondera calidad, cantidad, tipo y porte de los accesos que abastecen la zona de implantacin del inmueble.
Ubicacin: Pondera la relacin del entorno inmediato con reas ms amplias a escala barrial, zonal o regional.
Utilizacin del FOT: pondera la utilizacin plena o no del FOT admitido por el planeamiento urbano.
Comercializacin: Pondera la incidencia sobre el valor de factores no contemplados por los coeficientes habituales.
Caractersticas Constructivas: Compatibiliza la calidad de materiales y dispositivos constructivos implementados.
Distribucin de superficies en plantas: Considera la relacin de superficies distribuidas en distintas plantas.
Obsolescencia Funcional: Considera la adecuacin del bien a requerimientos actuales segn los destinos posibles.
Vidriera: Pondera la extensin y caractersticas de la vidriera.
Localizacin frente al rio: ...................

(O los que correspondan segn el caso. Se indican slo los factores que se consideraron en cada caso)

19

DETERMINACIN DEL VALOR POR COMPARACIN DE OFERTAS

Este valor vendr dado por el producto resultante de multiplicar la superficie del bien a considerar por el valor de referencia,
afectado por el coeficiente de ponderacin establecido.

Superficie cubierta

Promedio

Coeficiente

Totales

Superficie Util PB

300,00 m2

1187,50

0,77

U$S 275.880,0

Superficie Util SS

200,00 m2

1187,50

0,77

U$S 183.920,0

Superficie Util 1P

155,00 m2

1187,50

0,77

U$S 142.538,0

Superficie Util 2P

300,00 m2

1187,50

0,77

U$S 275.880,0

Superficie Util 3P

100,00 m2

1187,50

0,77

U$S 91.960,0

Superficie total

1.055 m2

U$S 970.178,0

20

VALOR LOCATIVO Y CAPITALIZACION DE LA RENTA

Otra tcnica para estimar el valor de la propiedad de referencia es el Clculo del Valor por Capitalizacin de la Renta. Esto requiere la capitalizacin del ingreso neto en valor. Al estimar el valor por la Renta Potencial, los primeros pronsticos del Tasador
se refieren a la capacidad de la propiedad para generar un ingreso, estableciendo un alquiler apropiado dentro del rango de los
alquileres que se practican en el mercado.

DETERMINACIN DEL PRECIO DE REFERENCIA

Determinacin del valor por comparacin de ofertas de alquileres:

Localidad

Ubicacin

Superficie
cubierta

Precio $

$ / m2
$
$
$

A m2

B$

B / A = $/m2 22,30

CLCULO DE VALOR LOCATIVO MENSUAL

El valor locativo mensual vendr dado por el producto de la superficie til multiplicada por el precio de referencia, afectado por
el mismo coeficiente de ponderacin que ya fuera establecido para calcular el valor de mercado por Comparacin de Ofertas

21

Promedio

Superficie cubierta

Coeficiente

Totales

Superficie Util PB

300,00 m2

$ 22,30

0,77

$ 5.179,93

Superficie Util SS

200,00 m2

$ 22,30

0,77

$ 3.453,29

Superficie Util 1P

155,00 m2

$ 22,30

0,77

$ 2.676,30

Superficie Util 2P

300,00 m2

$ 22,30

0,77

$ 5.179,93

Superficie Util 3P

100,00 m2

$ 22,30

0,77

$ 1.726,64

Superficie total

1.055 m2

$ 18.216,09

DETERMINACIN DEL VALOR DE MERCADO POR CAPITALIZACIN DE LA RENTA

Finalmente, se efecta la capitalizacin directa del ingreso de un ao, aplicando la tasa adecuada en funcin del tipo de propiedad que est siendo tasada.

Monto de Alquiler
Anual
$ 218.593

Tasa
/

10,50%

Total en $
=

$ 2.081.839

Total en U$S

U$S 671.561

22

CONCILIACIN DE LOS INDICADORES DE VALOR Y TASACIN

Las secciones anteriores de este informe presentan las tcnicas bsicas de valorizacin aplicadas a la propiedad de referencia.
Los resultados obtenidos deben correlacionarse, derivndose el anlisis en un indicador final del valor (Valor de Mercado) de la
propiedad de referencia.
El valor estimado como Tasacin, se define como el precio por el cual se efectuara la transaccin, estando las partes e informadas, habindose expuesto el bien al mercado durante un lapso razonable y suponiendo la ausencia de factores anormales ejerciendo presin distorsiva sobre la operacin.

INDICADORES DE VALOR

Conciliacin de los indicadores de valor y tasacin

- Valor Actual
- Valor por Comparacin de Ventas
- Capitalizacin del Valor Locativo
Promedio

U$S 907.900
U$S 970.178
U$S 671.561
U$S 849.880

23

Clculo del valor de venta:

U$S 850.000
Dolares estadounidenses OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL

Clculo del valor de alquiler mensual:

$ 18.000
PESOS MENSUALES DIECIOCHO MIL

24

COMENTARIOS FINALES
Para la determinacin de los valores que concluyen nuestro anlisis, se han considerado las caractersticas distintivas del bien
objeto del mismo.
Se indican como fortalezas del inmueble tasado:

..............................................
........................
........................

Se indican como debilidades del inmueble tasado:

..............................................
........................

25

LIMITACIN DE LA RESPONSABILIDAD DEL TASADOR

Se presume que los inmuebles estn libres de accesiones no declaradas y que su situacin frente a la Direccin de Catastro se
encuentra totalmente regularizada.

No se tom en consideracin ningn gravamen ni derecho de terceros que pudiera trabar la libre disponibilidad de los bienes
tasados y los mismos han sido valuados como si estuvieran libres de toda deuda.

El tasador no asume responsabilidad alguna por condiciones estructurales no visibles a travs de una inspeccin rutinaria y de
una revisin rpida de los planos y especificaciones.

Esta valuacin ha sido efectuada en las condiciones en que se encontraba el inmueble en la fecha y hora de la visita. Toda modificacin posterior que afecte el valor de lo tasado no es de responsabilidad del tasador. El valor o valores resultado de la tasacin tienen una validez de 180 das a partir de la fecha de tasacin.

Nada de lo contenido en este informe, en particular cualquier referencia al valor determinado, identidad del tasador o firma a la
que est vinculado, se diseminar al pblico a travs de publicidad de cualquier tipo sin el consentimiento previo por escrito del
suscripto.

26