TEMA 18: EL DERECHO DE PROPIEDAD. FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD.

LIMITACIONES
DE UTILIDAD PBLICA Y UTILIDAD PRIVADA. ACCIONES QUE PROTEGEN EL DOMINIO. LA
ACCIN REIVINDICATORIA. LAS RELACIONES DE VECINDAD.
EL DERECHO DE PROPIEDAD
Los autores anCguos tomaban por base para la denicin del Derecho de propiedad el contenido del
mismo, consCtuido por las facultades que lo integran y las limitaciones que le afectan: El derecho de usar,
disfrutar, abusar, vindicar y disponer de una cosa corporal, sin ms limitaciones que las impuestas por la ley
o la voluntad del transmitente. Actualmente propiedad=centro unitario y autnomo de todas las que
pueden recaer sobre la cosa; el propietario puede ser privado de facultades sin perder propiedad.
Pandec=stas alemanes: oposicin doctrina facultades propietario. Propiedad=Abstracto seoro del hombre
sobre la cosa o una relacin de pertenencia ideal de sta a aqul. Wol [El ms amplio derecho de seoro que
puede tenerse sobre una cosa].
Roca Sastre Derecho real que atribuye a su Ctular el poder o seoro ms amplio posible sobre una cosa
corporal, dentro de los lmites insCtucionales, con carcter plenamente autnomo, perpetuo (en ppio)
elsCco y de contenido discrimnable.
Albaladejo Poder jco pleno sobre una cosa en virtud del cual sta queda someCda directa y totalmente a
nuestro seoro exclusivo.
Mayora doctrina moderna propiedad=dominio.
Facultades dominio.
Autores an+guos> ius utendi, fruendi, abutendi, disponendi, vindicandi.
Autores modernos > goce o aprovechamiento, disposicin y exclusin.
Alemanes > prescinden enumeracin. Poderes propietario ilimitados. Propiedad d unitario y abstracto,
disCnto de sus facultades que pueden ser sustradas en mayor o menor medida (elasCcidad de la
propiedad).
Facultades libre disposicin: Comprende no slo las facultades de enajenar o transmiCr a otros el derecho,
sino tambin las de gravar.
Facultades de libre aprovechamiento: Posibilidad de emplear la cosa para saCsfacer las necesidades del
propietario bajo las siguientes formas: uso, disfruto y abuso o consumo.
Facultades de exclusin: Tiene por misin impedir la intromisin o perturbacin causada por personas
extraas en el goce y uClizacin de la cosa.Dos manifestaciones: d cercar y deslindar la cosa y el de
reivindicarla.
LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
En la evolucin del d propiedad se han enfrentado fundamentalmente dos corrientes: individualista que
reclama la propiedad para el individuo y las concepciones socialistas que reclaman la propiedad para la
Sociedad. Modernamente: teora social de la propiedad que deende la funcin social de la misma.
Tfuncin social de la propiedad: la misma no es en s misma una funcin social sino que Cene que cumplir
una funcin social.
No hace mencin alguna el CC. Fuera de eso, algunos textos recogen esa teora. Ley Expropiacin Forzosa
1954, Ley suelo 1956, Ley 12 enero 1973 de Reforma y Desarrollo agrario.
Art 33 CE: Se reconoce el d a la propiedad privada y a la herencia. La funcin social de estos d delimitar
su contenido, de acuerdo con las leyes.
Funcin social delimitar contenido: Sern las leyes concretando la funcin social, las que determinarn las
facultades insitas en el dominio o establecern los lmites de su extensin o intensidad, o las cargas,
deberes y obligaciones que el propietario ha de cumplir por razn de su Ctularidad y en aras del bien
comn.
La propiedad en otras normas CE: art 128 Toda la riqueza del pas en sus disCntas formas y sea cual fuere
su Ctularidad est subordinada al inters general.
Funcin social y ecolgica: funcin ecolgica como complemento funcin social. Necesidad proteccin
recursos naturales, nalidad amparar a la persona considerada en abstracto, como integrante del gnero
humano. art 45 Todos Cenen el d a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la

persona, as como el deber de conservarlo. Los poderes pblicos velarn por la uClizacin racional de todos
los recursos naturales, con el n de proteger y mejorar la calidad de la vida y defender y restaurar el medio
ambiente, apoyndose en la indispensable solidaria colecCva.
Conclusin: Funcin social como medio combaCr nocin propiedad privada. Correccin concepto propiedad
como dabsoluto. Propiedad hoy en da, dsubjeCvo, no se desconoce funcin social, sino se traduce en
lmites y limitaciones.
LIMITACIONES DE UTILIDAD PBLICA Y UTILIDAD PRIVADA
art 348 CC: La propiedad es el d de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las establecidas
en la Ley.
Limitaciones u=lidad pblica.
CC: Inters defensa nacional (art. 589); inters seguridad personas y cosas (art 389 y 390); inters
navegacin, otacin, pesca y salvamento (art 553)
Leyes Administra+vas: Ley de Montes 21 noviembre 2003; Ley de Costas de 28 junio 1988; Texto Refundido
ley de Suelo 20 junio 2008; legislacin urbansCca CCAA.
Limitaciones u=lidad privada
Se incluyen aqu d tanteo y retracto.
Prohibiciones de disponer: Restriccin impuesta a la facultad disposiCva de un d subjeCvo. Afectan a las
facultades de disposicin. Se puede entender, en general, toda restriccin a la libre enajenacin, gravamen,
o celebracin de negocios obligacionales que recaiga sobre la cosa, reduciendo el rgimen normal de
libertad que normalmente corresponde al propietario. Doble aspecto: 1Restringe una de las muchas
facultades que integran el d subjeCvo, fundamentalmente el d dominio. 2ConsCtuyen para el beneciario
por ella una situacin jca secundaria, no atribuyen propiamente un d subjeCvo, permiten al beneciado
por ellas destruir las situaciones jcas nacidas en caso de disposicin del d.
El origen lCmo de las prohibiciones de disponer es siempre la Ley. Afectan por tanto, al contenido del d
subjeCvo y no cabe confundirlas ni con la falta de capacidad del Ctular ni con la legislacin disposiCva, en la
medida que la persona Ctular de un d subjeCvo afectado por una prohibicin de disponer Cene capacidad
jca y de obrar, y presupone que de no exisCr aquella ostentara legiCmacin para disponer.
Clases: Por su origen, art 26 LH legales, judiciales o administraCvas y voluntarias.
Legales: Establecidas por la Ley. Plena ecacia aunque no estn inscritas en el Registro de la Propiedad. Ej
1320 CC.
Judiciales o administra=vas: Origen en resolucin judicial o administraCva. Slo ecacia a travs de
anotacin prevenCva en el Registro de la Propiedad.
Voluntarias: Origen autonoma de la voluntad. Pueden ser impuestas en actos a ttulo gratuito o a ttulo
oneroso. No se admite su inscripcin, aunque se pueda garanCzar su cumplimiento con hipoteca u otra
forma de garanta real. No Cenen ecacia real ni inter partes, su contavencin tan slo tendr como
consecuencia la indemnizacin de los daos y perjuicios causados a quien impuso la prohibicin.
Caracteres: 1Justa causa: Segn la tradicin histrica la prohibicin de disponer slo es ecaz si responde a
una razn lcita o al designio de beneciar o tutelar a alguien. 2Temporalidad: Son nulas las prohibiciones
perpetuas y an las temporales que impliquen una vinculacin de los bienes ms all del segundo grado. La
doctrina esCma como nulas las que contravengan esa limitaciones. 3Accesoriedad: La prohibicin de
disponer es siempre complementaria de otra gura jca. No cabe imponerla sobre los propios bienes.
4Reconocimiento legal: El origen lCmo de las prohibiciones de disponer es siempre la Ley, el Ordenamiento
jco que las impone o que autoriza los parCculares para su formulacin.
Efectos: 1Restringen el poder de disposicin sin privarlo totalmente. Excluyen la realizacin de actos
disposiCvos pero no los actos de mera administracin. 2Implican la creacin de una situacin jca protegida,
supone el reconocimiento por el Ordenamiento jco de un mbito de poder en favor del beneciado por ella
que, sin embargo, no es un verdadero dreal ni una esCpulacin en favor de tercero. Tampoco es dreal, no
atribuye ningn dsubjeCvo o facultad disposiCva al beneciado por ella. El favorecido no puede
transmiCrla ni gravarla. 3La sancin por incumplimiento es la nulidad absoluta como regla general pero no
exclusiva. Nada impide al donante o al causante que impone una prohibicin un rgimen de sancin
diferente, como la anulabilidad. La Ley opta por ste rgimen en ocasiones. 4No impiden la realizacin de
actos disposiCvos forzosos sino tan slo los actos voluntarios de transmisin intervivos. El efecto
caractersCco de la prohibicin de disponer es excluir los actos disposiCvos voluntarios, pero no los forzosos.
As un bien gravado con una prohibicin de disponer es suscepCble de ser transmiCdo morCscausa.

LAS RELACIONES DE VECINDAD

Base: La conCgidad o proximidad de los inmuebles y an su mera localizacin en el rea de inuencia de
los usos o acCvidades que en ellos se desarrollan han consCtuido histricamente y sigue siendo en la
actualidad germen de conCnuos conictos entre quienes, como propietarios o por cualquier otro ttulo, los
poseen y disfrutan.
Se traducen en un conjunto de lmites o limitaciones al contenido de la propiedad inmobiliaria que, por
exigencias de una ordenada convivencia, se establecen en inters de las propiedades conCguas o prximas,
y de cuantos por cualquier ttulo disfrutan de ellas, y que, en su generalidad, denen el estatuto normal u
ordinario del dominio y el mbito de facultades que lo integran.
No normas especcas en CC. Doctrina establece analoga con arts 590, 1908 y 7.2 CC.
Art 590: prohibe construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos,
fraguas, chimeneas, establos, depsitos de materias corrosivas, artefactos, [] o fbricas que por s mismas
o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y
usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujecin, en el modo, a las condiciones
que de los mismos reglamentos prescriban.
Art 1908: hace a los propietarios responsables de los daos causados por humos excesivos que sean
nocivos a las personas o a la propiedad [] y por las emanaciones de cloacas o depsitos de materias
infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.
Con carcter general, puede armarse que si no hay una regulacin especca, que el perjudicado Cene d a
ser indemnizado en el dao que se le cause y la autoridad judicial est facultada para ordenar la adopcin
de medidas conducentes a evitar en el futuro los perjuicios. El CC dentro de la regulacin de las
servidumbres legales conCene una serie de preceptos que no integran una verdadera servidumbre, sino
limitaciones al derecho de propiedad como consecuencia de relaciones de vecindad. Pueden citarse la
servidumbre natural de aguas (552) paso forzoso para construir o reparar un edicio (569) medianera
(571-579) normas sobre luces y vistas entre los precios con=guos (580-585) los preceptos sobre desage
de los edicios (586) y las distancias que deben guardarse entre construcciones y plantaciones (589-593)
Derecho Civil de Navarra: Dentro de las limitaciones de la propiedad inmobiliaria, establece en el prrafo
primero de la Ley 367 como principio general que: los propietarios u otros usuarios de inmuebles no
pueden causar riesgo a sus vecinos ni ms incomodidad que la pueda resultar del uso razonable de su d,
habida cuenta de las necesidades de cada nca, el uso del lugar y la equidad.
ACCIONES QUE PROTEGEN EL DOMINIO. LA ACCIN REIVINDICATORIA
Art 348: El propietario +ene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
Fuera de este precepto no existe ninguna otra referencia dentro de nuestro CC. La doctrina y la
jurisprudencia del TS han precisado el alcance, extensin y requisitos de esta accin.
El TS la dene como aquella que se ejercita por el propietario no poseedor contra el poseedor no
propietario. La doctrina accin real que compete al dueo de la cosa contra el poseedor de la misma para
que se le resCtuya con sus frutos, accesiones y abono de menoscabos.
Se trata de una accin de naturaleza real que puede ejercitarse erga omnes, contra cualquiera persona que
posea la cosa indebidamente. Es una accin declaraCva de condena por la que se pretende que se declara
que el demandante es el propietario de la cosa y se condene al demandado a la resCtucin de la misma con
sus frutos, accesiones y abono de menoscabos.
Requisitos rela=vos al actor:
La accin reivindicatoria se interpone por quien alega ser dueo de la cosa. No es preciso ser dueo pleno
y nico: puede reivindicara un nudo propietario, y tambin un comunero si acta en benecio de la
comunidad, o un Ctular bajo condicin resolutoria o a trmino.
Prueba de dominio: Si la adquisicin ha sido originaria, bastar demostrar la existencia del hecho
originador; mas si es derivaCva ser preciso exhibir no slo el ttulo por virtud del cual el adquirente haya
adquirido la cosa, sino jusCcar el d del causante que se la transmiC, y el de la serie, ms o menos larga,
de transmitentes anteriores. Los anCguos la denominaban como probaCo diabolica. Con la prescripcin se
facilita, slo se requiere probar la posesin durante el Cempo de prescripcin adquisiCva. El TS ha
declarado que para el xito de la accin es preciso jusCcar la propiedad de los bienes reclamados, ya
fundndolo en un ttulo legCmo de dominio o en la posesin constante durante el plazo marcado para la

prescripcin ordinaria o extraordinaria.El ttulo adquisiCvo de dominio no Cene que ser un ttulo escrito
necesariamente. Es posible demostrar aqul por cualquiera de los medios de prueba admiCdos en D.
Segn art 38 LH A todos los efectos legales se presumir que los dreales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su Ctular en la forma determinada por el asiento respecCvo. Al ppio la jurisprudencia neg
virtualidad a la inscripcin como prueba del dominio en la accin reivindicatoria, ya la ms actual se inclina
por admiCrla. En la prcCca el art 38 lleva a una inversin de la carga de la prueba: al actor le basta probar
su dominio mediante la inscripcin, y habr de ser el demandado quien tenga que combaCr la legiCmidad
de su ttulo para destruir la presuncin en que aqul se ampara.
A la inversa, si se reivindica una cosa inmueble y el ttulo del demandado est inscrito en el Registro de la
Propiedad, el mismo art 38 dispone que no podr ejercitarse ninguna accin contradictoria del dominio de
inmuebles o dreales inscritos a nombre de una persona o enCdad determinada sin que, previamente o a la
vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin correspondiente.
La jurisprudencia enCende que se cumple el requisito de entablar demanda implcitamente al demandar la
Ctular registrar. El TS ha declarado que el hecho de haber ejercitado el actor una accin contradictoria del
dominio que gure inscrito en nombre de otro en el Registro de la Propiedad, lleva claramente mplicita la
peCcin de nulidad y cancelacin del asiento contradictorio. Parte de la doctrina criCca que la
jurisprudencia no puede dejar sin valor la Ley, aunque se ha consagrado legislaCvamente en la Ley de 13
julio 1998 de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
Condiciones rela=vas al demandado: La posesin del demandado debe ser actual e indebida.
Condiciones rela=vas a la cosa
La reivindicacin no procede ms que respecto de cosas corporales, concretas y determinadas; si bien se
ha admiCdo que tambin pueda ser aplicada a las universalidades de hecho, como la consCtuida por el
establecimiento mercanCl.
Es requisito indispensable para el ejercicio de la accin determinar o idenCcar la cosa objeto de ello,
jando con precisin la situacin, cabida y linderos de la nca, de tal modo que no pueda dudarse de
cules sean y pueda demostrarse durante el juicio que el predio reclamado es aqul a que se reeren los
documentos y dems medios de prueba en que el actor funde su pretensin. Corresponde al Tribunal
apreciar si la idenCdad se ha probado o no, teniendo en cuenta todos los elementos de prueba aportados
al pleito.
Efectos: Si prosperase la accin reivindicatoria, se declarar el d de propiedad del reivindicante y se
condenar al demandado a la resCtucin de la cosa, que deber ser entregada con sus frutos y accesiones y,
en su caso, con las indemnizaciones que procedan. El Cdigo regula esta materia dentro de Ttulo V del
Libro II arts 451-458.
Los bienes muebles presentan caracteres poco propicios para el ejercicio de la accin reivindicatoria. Son
de diycil idenCcacin. El propietario no suele tener ttulo de adquisicin. Aunque no se prohbe la
reivindicacin de la propiedad mueble, se limita en trminos muy considerables. Se regula en los art 464 y
ss
Accin declara=va: Sus requisitos son los mismos que los de la accin reivindicatoria, pero su nalidad no
es recuperar la cosa -de la cual el propietario no ha sido todava desposedo- sino obtener la declaracin de
que el actor es propietario, acallando a la parte contraria que discute o se atribuye ese d. El propietario
que adems posee, acta en juicio contra el que, sin haberle despojado, le perturba u obstaculiza el libre
ejercicio de su d para que, simplemente se declare su d y cese la perturbacin.
Exige la prueba de del dominio por el actor y la idenCcacin de la cosa en iguales trminos que la accin
reivindicatoria, pero no que el demandado se halle en su posesin. La legiCmacin pasiva corresponde a los
que se nieguen o contesten simplemente el derecho de aquel.
Accin negatoria: No est regulada en el CC ni en ningn otro cuerpo legal. Se trata de un mecanismo
procesal creado por los jurisconsultos romanos para que el propietario pudiera negar la existencia de
pretendidas servidumbres sobre sus fundos.
Sanchez Roman Accin real que compete al dueo de una nca libre, sobre la cual se pretende por otro
disfrutar de una servidumbre, para que se declare la libertad del predio, se condene al perturbador a la
indemnizacin de daos y perjuicios causados y se le aperciba de que en lo sucesivo se abstenga de
perturbar el derecho del dueo con el uso de servidumbres que no existen.
Albaladejo La accin negatoria la puede ejercer no slo el propietario, sino tambin los +tulares de otros
derechos reales por perturbaciones consistentes en el ejercicio de un derecho real por el demandado pero
tambin para defenderse de perturbaciones meramente de hecho.

Requisitos: 1Que el actor jusCque su derecho de propiedad. 2Que pruebe la perturbacin que el
demandado le haya causado en el goce de su propiedad. No siendo necesario que pruebe la ilegiCmidad de
la perturbacin puesto que es principio general que la propiedad se presuma libre.
Efectos: 1Cese de la perturbacin o de la inmisin indebida. 2Posible adopcin de medidas precautorias que
eviten la reaparicin recurrente de perturbaciones o inmisiones indebidas realizadas por terceras personas.
3En su caso, responsabilidad civil por el hecho ilcito de la inmisin o perturbacin sufrida por el propietario,
con la consiguiente obligacin de indemnizar los daos irrogados.