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rea Tributaria
Contenido
Algunos apuntes sobre la primera venta de los inmuebles y su afectacin
I-1
al IGV
I-8
El impuesto a los juegos de casino y mquinas tragamonedas (Parte final)
I-12
Qu es lo que se debe saber sobre la renta de cuarta categora?
I-16
Implicancias tributarias de la capitalizacin de deudas
Convenio para evitar la doble imposicin con Chile: aspectos relevantes
I-19
(Parte final)
Informe Tributario
actualidad y
aplicacin prctica
Nos preguntan y
contestamos
Jurisprudencia al da
GLOSARIO TRIBUTARIO
INDICADORES TRIBUTARIOS
1. Introduccin
Una de las operaciones que se encuentra gravada con el impuesto general a
las ventas es la primera venta de los
inmuebles efectuada por los constructores de los mismos. Esta actividad tuvo
un elevado crecimiento en la ltima
dcada, ya que muchas personas tanto
naturales como jurdicas ejecutaron esta
operacin para obtener ganancias, pues
aprovecharon que el mercado inmobiliario se encontraba en alza sabiendo
que existe un dficit de viviendas por
cubrir frente a la demanda insatisfecha
de los consumidores.
En la actualidad, tanto la construccin de
viviendas como la venta de las mismas se
han visto reducidas por la desaceleracin
de la economa peruana en los ltimos
dos aos, y por ello existe incluso edificaciones terminadas pero no vendidas
en el mercado.
El motivo del presente informe es realizar
un anlisis de la primera venta de los
inmuebles efectuada por el constructor
y su afectacin con el impuesto general
a las ventas, considerando inclusive las
operaciones en las cuales se produzca la
posterior venta luego de haberse producido la nulidad, anulacin, resolucin y
rescisin de la venta gravada.
N. 332
Actualidad Empresarial
I-1
Informe Tributario
Anlisis Jurisprudencial
Informe Tributario
I-2
Instituto Pacfico
Operacin no
gravada con el IGV
rea Tributaria
Operacin
gravada con el IGV
Con respecto a la habitualidad en la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor, la Administracin tributaria
emiti el Informe N. 092-2009-SUNAT, a travs del cual se ha
considerado lo siguiente:
En el supuesto que una empresa no dedicada a la venta
de inmuebles, ha mandado a construir un inmueble que lo
vena ocupando como activo fijo durante 3 aos, y despus
lo vende, entonces sucede que la LIGV nicamente grava con
dicho impuesto la primera venta de inmueble efectuada por
el constructor, y dado que en el presente caso el vendedor
no califica como constructor, estamos ante un concepto no
afecto al IGV, que adems no debe formar parte del clculo
de la prorrata del crdito fiscal del numeral 6.2) del artculo
6 del Reglamento de la LIGV9.
2.3. Qu entendemos por inmueble?
En la Ley del IGV no existe una definicin de bien inmueble,
solo se hace referencia al inmueble construido partiendo de una
referencia de los contratos de construccin, que es otra operacin
gravada con el IGV. De este modo, coincidimos con lo sealado
por VILLANUEVA cuando precisa que la primera venta
de inmuebles es una operacin gravada en directa conexin
con los contratos de construccin. Se trata de gravar no
solo el valor agregado de la actividad de construccin, sino
tambin el valor agregado de la actividad de construccin,
sino tambin el valor agregado de la actividad inmobiliaria,
esto es, la derivada de la venta de los inmuebles y no solo
de su construccin10.
Es interesante revisar la opinin de LUQUE BUSTAMANTE cuando precisa que En este supuesto se exigen dos condiciones
para considerar la operacin como gravada:
(i) que la venta realizada sea la primera que el inmueble
haya tenido, y
(ii) que la venta la realice el constructor del mismo inmueble.
Respecto a la primera condicin, debe tenerse en cuenta
que dicha operacin debe calificar en estricto como primera
venta del inmueble, entendindose esta como la primera
venta que el inmueble ha tenido y que es realizada por
el constructor del mismo, razn por la cual, si este mismo
inmueble es vendido posteriormente por quien lo adquiri
del constructor, dicha venta no se encontrara gravada
por el IGV, puesto que constituira la segunda venta del
inmueble11.
9 Se puede consultar el texto completo del Informe ingresando a la siguiente direccin web: <http://www.
sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2009/oficios/i092-2009.htm>.
10 VILLANUEVA GUTIRREZ, Walker. Op. Cit. p. 170.
11 LUQUE BUSTAMANTE, Javier. El aspecto temporal en las diferentes hiptesis de incidencia del Impuesto
General a las Ventas.
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Actualidad Empresarial
I-3
Informe Tributario
general a las ventas, toda vez que se trata de un territorio distinto al peruano17.
La naturaleza propia del impuesto general a las ventas es que
se trata de un impuesto de tipo territorial, por lo que las operaciones que se realicen fuera del territorio no se encuentran
gravadas con el IGV. Siendo de este modo operaciones inafectas
del pago del IGV en el territorio peruano.
Existe tambin indicacin en el Reglamento de la Ley del IGV
lo mencionado en lneas anteriores. As, el primer prrafo del
literal d) del numeral 1 del artculo 2 del Reglamento de la
Ley del IGV precisa que se considera como operacin gravada
con el IGV La primera venta de inmuebles ubicados en el
territorio nacional que realicen los constructores de los
mismos.
2.5. Si el que vende el inmueble encarga la construccin
a un tercero, la primera venta del inmueble se encuentra gravada con el iGV?
Al revisar el literal d) del artculo 1 de la Ley del impuesto general
a las ventas, se aprecia que se considera una operacin gravada
con el IGV la primera venta efectuada por el constructor del
inmueble efectuada por el mismo.
Sin embargo, a partir del 24 de abril de 1996 se modific la
legislacin del impuesto general a las ventas para poder incorporar una modificacin al referido literal, considerndose
adems que se afecta tambin la venta del inmueble si el
vendedor del mismo contrat a un tercero para que este sea
el que edifique el mismo.
En este orden de ideas, pueden presentarse las siguientes figuras,
de acuerdo con la operacin realizada. Es as que si un inmueble
que se mand a construir por un tercero y se vende antes del
24 de abril de 1996, no se encuentra gravado con el IGV. En
cambio, si se realiza la venta de un inmueble mandado a edificar
por un tercero a partir del 24 de abril de 1996, la operacin de
venta s se encuentra gravada con el IGV18.
Aqu es conveniente citar una norma de precisin. Nos referimos
al texto del Decreto Supremo N. 088-96-EF, el cual indica lo
siguiente:
PRECISA ALCANCES DEL DECRETO LEGISLATIVO N. 821,
REFERIDO AL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS QUE GRAVA
LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N. 088-96-EF
(Publicado el 12-09-96, vigente desde el 13-09-96)
()
Artculo 1.- Precisase que el impuesto general a las ventas que
grava la primera venta de inmuebles, es aplicable respecto de
aquellos bienes cuya construccin se haya iniciado a partir del 10
de agosto de 1991.
Artculo 2.- Las transferencias que realicen las empresas vinculadas con
el constructor o quienes vendan inmuebles construidos totalmente por
un tercero para ellos, estarn gravadas con el impuesto general a las
ventas, solo tratndose de inmuebles cuya construccin se haya iniciado
a partir del 24 de abril de 1996.
Para determinar el inicio de la construccin, se considerar la fecha de
otorgamiento de la Licencia de Construccin, salvo que el contribuyente
acredite fehacientemente fecha distinta, mediante acto o documentos
en forma conjunta puedan demostrar que la construccin se inici antes
del 24 de abril de 1996, entre otros, la de autorizacin de Libro de
Planillas o la del otorgamiento de la Licencia de Demolicin.
17 Faltara investigar si la operacin de transferencia de bienes inmuebles se encontrara gravado o no con el
Impuesto al Valor Agregado IVA de Uruguay afecta o no la transferencia de bienes inmuebles en dicho
territorio.
18 Recordemos que la operacin gravada con el IGV por la primera venta de inmuebles efectuada por el
constructor recin se afecta con dicho tributo a partir del 10 de agosto de 1991, conforme lo precisa el
Decreto Supremo N. 088-96-EF. Ello determina que si una empresa constructora que es propietaria de
inmuebles los edific antes del 10 de agosto de 1991 y los vende actualmente, no se encuentra gravada
con el IGV al estar fuera del mbito de aplicacin del IGV. En este sentido, calificara como una operacin
inafecta del IGV pero gravada con el impuesto a la renta.
I-4
Instituto Pacfico
Vendedor
23-11-14
Comprador
Inmobiliaria El
Progreso SAC Venta de un departamento valorizado
en S/. 150,000
Transferencia parcial
de S/. 75,000
19 VILLANUEVA GUTIRREZ, Walker. Tratado del IGV. Regmenes General y Especiales. Doctrina y Jurisprudencia. Pacfico Editores. Primera edicin. Lima, 2014. Pginas 164 y 165.
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rea Tributaria
Segundo evento. Al mes de enero de 2015, se venci el
plazo para que el comprador cumpla con la cancelacin del
saldo y la empresa inmobiliaria le exige el pago del monto
restante. Ante la incapacidad y negativa de asumir dicho
pago por parte del comprador, la empresa decide resolver el
contrato de transferencia y exige la restitucin de la propiedad
del comprador.
Para tal efecto, la empresa indica que devolver el monto pagado por el comprador con un descuento del 4% por concepto
de penalidad.
En este caso, para dejar sin efecto la operacin ser necesaria
la emisin de una nota de crdito, la cual deber ser entregada
al comprador.
Vendedor
Inmobiliaria El
Progreso SAC recupera
el departamento
valorizado en
S/. 150,000
Enero 2015
Devuelve el monto
cobrado menos el 4%
por penalidad
Comprador
Pedro Gonzlez
Carranza recibe
S/. 72,000
Devuelve el
bien inmueble
(departamento)
Tercer evento. Al mes de marzo de 2015, la empresa inmobiliaria decidi realizar la venta del departamento que logr
recuperar del comprador que no cancel el precio total de
venta. En esta oportunidad la adquisicin se est realizando a
una empresa inmobiliaria que ya ha vendido el mismo inmueble a otra persona solo que el bien retorn a su dominio por la
resolucin del contrato.
En este sentido, al haberse vendido nuevamente se considera
como una nueva venta y no se toma en cuenta la anterior.
Vendedor
Inmobiliaria El
Progreso SAC
Venta de un
departamento
valorizado en
S/. 150,000
Marzo
2015
Nuevo
comprador
Familia Rodrguez
efecta el pago parcial
de S/. 150,000, justificando la cancelacin
del total del precio de
venta.
Transferencia total
de S/. 150,000
2.6.1. La resolucin
El artculo 1371 del Cdigo civil menciona que La resolucin
deja sin efecto un contrato vlido por causal sobreviniente
a su celebracin.
TORRES VSQUEZ precisa que La palabra resolucin (del
latn resolutio) significa deshacer, destruir, desatar, disolver,
extinguir un contrato.
La resolucin deja sin efecto, judicial o extrajudicialmente,
un contrato vlido por causal sobreviniente a su celebracin
que impide que cumpla su finalidad econmica.
OSTERLING PARODI indica que La resolucin contractual se
presenta como el principal remedio frente al incumplimiento
o al retardo en la ejecucin de las prestaciones20.
La resolucin del contrato de compraventa de un inmueble
puede deberse a diferentes situaciones. Por ejemplo, si las
partes deciden dejar sin efecto la transaccin, ello calificara
como mutuo disenso21. Otra situacin sera de tipo unilateral
como podra ser el caso del incumplimiento de una obligacin
principal como es el pago del precio pactado22. Inclusive la
venta de un inmueble puede dejarse sin efecto cuando sucede
por causas ajenas a las partes como puede ser un caso fortuito
(un terremoto) o fuerza mayor (como una huelga).
Los efectos de la resolucin del contrato se concretan desde
el momento en el cual se declara la misma. Ello en doctrina
tiene efectos ex tunc y no es retroactiva como s sucede con
la rescisin.
El segundo prrafo del artculo 1372 del Cdigo civil indica
que La resolucin se invoca judicial o extrajudicialmente.
En ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al
momento en que se produce la causa que la motiva.
El tercer prrafo del artculo 1372 del Cdigo civil menciona
que Por razn de la resolucin, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al
momento indicado en el prrafo anterior, y si ello no fuera
posible deben reembolsarse en dinero el valor que tenan
en dicho momento.
2.6.2. La rescisin
Conforme lo indica el texto del artculo 1370 del Cdigo civil
peruano de 1984, se precisa que a travs de la rescisin se
deja sin efecto un contrato por casual existente al momento
de celebrarlo.
20 OSTERLING PARODI, Felipe. Resolucin por incumplimiento, penas obligacionales y fraude a la ley. Esta
informacin puede consultarse ingresando a la siguiente pgina web: <http://www.osterlingfirm.com/
Documentos/articulos/Resoluci%C3%B3n%20por%20incumplimiento.pdf>.
21 Implicara que ambos contratantes se encuentren de acuerdo con la decisin adoptada.
22 Cuyo caso se analiz en puntos anteriores del presente informe.
Actualidad Empresarial
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Informe Tributario
Ello equivale a decir que al momento de la celebracin el contrato era vlido, por lo que mal podra indicarse que corresponde
una ineficacia estructural. Ms bien, el contenido del contrato
contiene algn mecanismo de lesividad23 para una de las partes
contratantes, lo cual no puede ser amparado por el Derecho.
Ello permite a la parte afectada acceder al Poder Judicial para
accionar y lograr posteriormente que un juez determine la lesividad de la operacin para dejar sin efecto el contrato desde la
misma fecha de celebracin. Ello determina lo que se configura
como ineficacia funcional.
Es pertinente precisar que la ineficacia funcional se decreta
desde la misma fecha de celebracin del acuerdo, por lo que
sus efectos son ex tunc (es una expresin latina que significa
ms o menos desde siempre) y procura retrotraer los efectos
a la fecha de celebracin del contrato, para efectos de declarar
la ineficacia funcional del acuerdo celebrado. Lo antes indicado
se puede observar en el primer prrafo del artculo 1372 del
Cdigo civil, cuando precisa que La rescisin se declara judicialmente, pero los efectos de la sentencia se retrotraen
al momento de la celebracin del contrato.
TORRES VQUEZ indica con respecto al tema que La rescisin
es el acto por el cual, mediante sentencia judicial, se deja sin
efecto un contrato vlido por causal existente al momento
de su celebracin24.
ORTEGA PIANA indica que La rescisin, por consiguiente,
para el legislador nacional no demanda de un contrato perfecto, se trata de un acuerdo viciado pero que no adolece
de nulidad o de anulabilidad, siendo que ese vicio (existente
con ocasin de su celebracin) deriva en que se le niegue
legislativamente el reconocimiento como contrato vlido,
pero sin que se le defina (como en todo caso correspondera)
como un contrato invlido (porque no se genera nulidad o
anulabilidad)25.
2.6.3. La nulidad
En la nulidad se observa que se presenta una ineficacia estructural del contrato. Con respecto a la nulidad, debemos precisar
que esta se encuentra regulada en el texto del artculo 219 del
Cdigo civil, cuando consigna que el acto jurdico es nulo al
presentarse alguno de los siguientes supuestos:
1. Cuando falta la manifestacin de voluntad del agente.
2. Cuando se haya practicado por persona absolutamente
incapaz, salvo lo dispuesto en el artculo 135826.
3. Cuando su objeto es fsica o jurdicamente imposible o
cuando sea indeterminable.
4. Cuando su fin sea ilcito.
5. Cuando adolezca de simulacin absoluta.
6. Cuando no revista la forma prescrita bajo sancin de nulidad.
7. Cuando la ley lo declara nulo.
8. En el caso del artculo V del Ttulo Preliminar27, salvo que
la ley establezca sancin diversa.
23 Se refiere a la accin por lesin indicada en el texto del artculo 1447 del Cdigo civil, que indica lo siguiente:
La accin rescisoria por lesin solo puede ejercitarse cuando la desproporcin entre las prestaciones al
momento de celebrarse el contrato es mayor de las dos quintas partes y siempre que tal desproporcin
resulte del aprovechamiento por uno de los contratantes de la necesidad apremiante del otro.
Procede tambin en los contratos aleatorios, cuando se produzca la desproporcin por causas extraas al
riesgo propio de ellos.
24 TORRES VSQUEZ, Anbal. Rescisin y Resolucin de Contrato. Esta informacin puede consultarse ingresando
a la siguiente direccin web: <http://www.etorresvasquez.com.pe/pdf/RESCISION-Y-RESOLUCION.pdf>.
25 ORTEGA PIANA, Marco Antonio. Rescisin: Compartiendo algunas inquietudes a propsito de su actual
regulacin legislativa. Pgina 8. Esta informacin puede consultarse ingresando a la siguiente direccin web:
<http://www.estudiograu.com:8080/web/publicaciones/GACETA_CIVIL_PROCESAL_CIVIL-Rescisi%C3%B3n.
pdf>.
26 El texto del artculo 1358 del Cdigo civil indica que Los incapaces no privados de discernimiento pueden
celebrar contratos relacionados con las necesidades ordinarias de su vida diaria.
27 El texto del Artculo V del Ttulo Preliminar del Cdigo tributario precisa que Es nulo el acto jurdico contrario
a las leyes que interesan al orden pblico o a las buenas costumbres.
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Instituto Pacfico
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