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MEMORIA DESCRIPTIVA
01.
PROPIETARIO
Cementos Lima S.A.
Mediante Partida Registral N 47524121 del Registro de la
Propiedad Inmueble de Lima; el inmueble fue adquirido por
Escritura Pblica de fecha 28 de Diciembre de 1967 en la que
Cementos Lima S.A. adquiere el dominio del inmueble por
haberlo aportado a su constitucin la Compaa Peruana de
Cementos Portland S.A.
02.
SOLICITANTE
Cementos Lima S.A.
03.
OBJETO DE LA VALUACION
Determinar el Valor Arancelario y el Valor Comercial del
Inmueble, con fines de compra-venta.
04.
METODOLOGIA EMPLEADA
La determinacin de la Valuacin Arancelaria y Comercial del
inmueble, se establece en cumplimiento a lo dispuesto en los
Artculos II.A.01 al II.E.36 de los Captulos A, B, C, D y E del Ttulo II
(Valuacin de Predios Urbanos) del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per, aprobado por Resolucin Ministerial N 1262007 de fecha 07 de mayo del 2007, vigente a partir del 13 de
mayo del 2007.
As mismo, la valuacin del predio se efecta por el Mtodo de
Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin
del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin
ocular y toma de muestras fotogrficas.
05.
06.
LOCALIZACION
De acuerdo a lo consignado en el Registro de la Propiedad
Inmueble, Mercantil y de la Prenda Agrcola, el inmueble materia
de valuacin se encuentra ubicado en los suburbios de Lima e
inscrito a fojas 301, asiento N 9 del Tomo 95 del Registro de la
Propiedad Inmueble (Presentado bajo el N 4421 de fecha 22 de
Octubre de 1925). De acuerdo a lo indicado en la Partida
Registral N 47524121 el inmueble se encuentra ubicado en el
Distrito del Cercado, colindando con el pie del terrapln del
ferrocarril Central Lima Chilca (hoy Pasaje Santa Rosa N 205-221241) y con frente a una calle sin nombre que conduce de la
Plazuela de Santo Cristo al Ro Huatica (hoy Jr. Sebastian Lorente
N 205), Jurisdiccin del Distrito de Cercado, Provincia y
Departamento de Lima.
07.
ANTECEDENTES
En el ao 1916, la Compaa Peruana de Cemento Portland inicia
la fabricacin de cemento como empresa predecesora de
Cementos Lima S.A; es as que la primera planta de produccin
denominada Maravillas, se ubica en las proximidades del
Cementerio Presbtero Maestro, en los suburbios de Lima.
En 1937 se inicia la fabricacin del clnker (producto intermedio
entre la materia prima -piedra caliza- y el cemento) por lo que el
proceso productivo es trasladado hacia Atocongo.
En los siguientes aos, la compaa fue ampliando sus
instalaciones incorporndose en 1959 la planta de Cementos
Chilca S.A., fundada en 1955.
En 1964 la planta Maravillas fue cerrada, para que el 28 de
diciembre de 1967 en la que cambia de razn social de
Compaa Peruana de Cemento Portland S.A. a Cementos Lima
S.A.
08.
Zonificacin
Denominacin
3
Tratamiento Normativo
Uso Actual
09.
:
:
ZT3
Zona de Tratamiento Especial
:
:
Centro Histrico
Industrial sin operatividad
10.
11.
PERIMETROS
La lnea poligonal que delimita el permetro del inmueble mide
646.60 metros lineales.
12.
13.
26
27
28
29
30
31
32
33
33A
34
34A
35
36
36A
37
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39
40
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45
46
46A
47
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50
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70
71
72
73
74
75
14.
AREAS CONSTRUIDAS
Tomando en consideracin las caractersticas de las
edificaciones y los materiales que la conforman, as como las
caractersticas y/o usos especiales de las obras complementarias,
e instalaciones fijas y permanentes existentes en el terreno
materia de valuacin, se tiene las siguientes reas construidas:
Oficinas Administrativas y Ambientes
Calzadas y veredas de concreto
Muros y Cercos Perimtricos
Zapatas y Bases de Concreto
Instalaciones Fijas y Permanentes
15.
:
:
:
:
:
2,343.00 m2.
10,802.58 ml.
1,281.89 m2
734.34 m3
1,120.16
EDIFICACION
Considerando que la Planta Maravillas fue cerrada en el ao
1964 y que a la fecha no se utiliza para el objeto al que fue
destinado, podemos agrupar las edificaciones y/o construcciones
como:
A. De material noble con muros y techos aligerados, con puertas
y ventanas y baos de servicio.
B. De material noble con muros y techos de calamina o caa
(quincha), con puertas y ventanas.
C. De madera con base de concreto y techo de Eternit.
ESTADO GENERAL
Existen edificaciones cuyo estado general de conservacin es
REGULAR, principalmente las edificaciones de concreto y
material noble; y edificaciones en estado general de
conservacin MALO por las caractersticas constructivas (quincha
y madera) y por su antigedad y falta de mantenimiento, segn
se pudo apreciar en la inspeccin ocular.
17.
ANTIGEDAD DE LA EDIFICACION
El inmueble en valuacin tiene una antigedad de 67 aos,
correspondindole una depreciacin variable entre 60% y 90%
segn la tabla N 01, Art. II.D.34, capitulo D, Titulo II del
Reglamento General de Tasaciones del Per, equivalente al
factor por depreciacin igual a 0.60 y 0.90.
18.
SERVIDUMBRES
Adems de las propias inherentes al Predio: No tiene
19.
16,285.51 m2
6,188.49 m2
781.70 m2
9,315.32 m2
OBSERVACIONES
De acuerdo a lo dispuesto en la Ordenanza N 975 de fecha 18
de Septiembre del 2006, la Municipalidad Metropolitana de Lima
aprueba el trazo y derecho de va de la Lnea 1 del Tren Urbano
en el tramo Av. Aviacin Av. Grau Av. Prceres de la
Independencia propuesto por la Autoridad Autnoma del
Proyecto Especial Sistema Elctrico de Transporte Masivo de Lima
y Callao, el mismo que afecta al terreno materia de valuacin en
el frente correspondiente al Pasaje Santa Rosa, tal como se
aprecia en la Lmina P-1 Trazo Vial correspondiente a el derecho
de Va del Tren Urbano elaborado por el Instituto Metropolitano
de Planificacin IMP.
II.-
VALORIZACION
A.
VALORIZACION ARANCELARIA:
1. Valor del Terreno: VT
Procediendo de acuerdo al artculos II.A.01 al II.E.36 de los
Captulos A, B, C, D y E del Ttulo II (Valuacin de predios urbanos)
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobado por
Resolucin Ministerial N 126-2007 de fecha 07 de mayo del 2007,
vigente a partir del 13 de mayo del 2007, se tiene:
V.A.U. =
VT
16,285.51 m2.
S/. 651,420.40
Nuevos Soles
S/. 728,391.51
Nuevos Soles
VTP
VT
VE
S/.
S/.
651,420.40
728,391.51
S/.
1,379,811.91
10
VT
VT
VT
16,285.51 m2
US $ 120.00
US $ 1,954,261.20
2. VALOR DE LA EDIFICACION: VE
Considerando el material de construccin predominante y su
estado de conservacin en que se encuentran las edificaciones
descritas en los grupos A, B, C, D, E y F tan solo vamos a valorizar
las construcciones correspondientes al Grupo F (Bases de
concreto semidestruidas, enterradas y con acumulacin de
desmonte). Determinndose un valor total de US $ 250,416.78
Por lo Tanto:
VE
US $ 250,416.78
Dlares Americanos
VTP
VTP
VTP
VT
$ 1,954,261.00
VE
+
$ 250,416.78
US $ 2,204,677.78
Dlares Americanos
S/. 2.785
Lima, 17 de Enero de 2011
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