P L U S V A L I A VA LO R I Z AC I N

PLUSVALOR
1. INTRODUCCIN
2. PARTICIPACIN EN PLUSVALIA
3. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE PP
4. CONTRIBUCIN POR VALORIZACIN
5. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE CV

P P
A S P E C T O S

R E L E V A N T E S

INTRODUCCIN
En Colombia, el concepto de plusvala se relaciona por lo general con
un nico instrumento para capturar mayores valores de suelo, a saber,
con el denominado participacin en plusvala que cre la ley 388/97
No obstante, es importante diferenciar entre conceptos, debido a que
el plusvalor inmobiliario es el aumento del valor del terreno que se
origina por alguna accin pblica y respecto del cual le corresponde
una parte al Estado, quien recauda mediante diferentes mecanismos
siendo apenas uno de ellos la participacin en plusvala.

Gravmenes Directos
Participacin

en Plusvala

Subasta de
suelo

Impuesto
Predial

Mecanismos de
Recaudo
Cargas
Exacciones

Contribucin
Valorizacin

PLUSVALOR
1. INTRODUCCIN

2. PARTICIPACIN EN PLUSVALIA
3. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE PP

4. CONTRIBUCIN POR VALORIZACIN

5. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE CV

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R E L E V A N T E S

DEFINICIN
Es el incremento en el valor del suelo producto de una accin estatal o un
cambio normativo, en relacin con el uso del suelo.

HECHOS GENERADORES

A S P E C T O S

REGLAMENTACIN

DESTINACIN DE RECURSOS

P P
R E L E V A N T E S
A S P E C T O S

ADOPCIN Y REGLAMENTACIN

Supuestos
Iniciales

Insumos

Verificacin

-Reglamentacin del esquema o plan ordenamiento

-Aprobacin instrumento en el Concejo

-Hecho generador efectivo (% terr)

-Observatorio de precios ( A.catastral)
-Estimaciones generales (espacio fiscal del instrumento)

-No exista doble tributacin.

-Utilidad del instrumento frente a otros.
-Definir excepciones y reglas aplicacin
-Definr elementos de la obligacin
-Espacio fiscal (qu alcanza a financiar)

*Principal normatividad: Ley 388 de 1997 y sus reglamentarios, artculo 73 en adelante; Decreto Nacional 019 de 2012. y la reglamentacin sobre avalos contenida en los
Decretos 1420 de 1998, 1788 de 2004, 4065 de 2008 y la Resolucin 620 de 1998

P P
R E L E V A N T E S
A S P E C T O S

ESTIMACIN

Supuestos
Iniciales

-100% norma adoptada

-Zonificacin dimensionada (evitar norma predio a predio)

Insumos

-Observatorio precios Avalo Catastral

-Avalos por zonas ( subzonas) modelos para
estimacin masiva

Verificacin

-Caracterizar mercado: %ganancia; %;costos ;%

indirectos; % suelo (zona pto)
-Verificar elasticidad precio positiva al cambio de norma

Monitoreo y
Control

-Contrastar estimaciones versus incremento real de

precios (fuentes secundarias o actualizacin catastral)

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R E L E V A N T E S
A S P E C T O S

LIQUIDACIN Y COBRO

Supuestos
Iniciales

-Inscripcin folio
-Comunicacin a terceros
-Procedimiento con curaduras

Insumos

-Estudio normativo
-Estudio de mercado
-Resultados de la estimacin

Monitoreo y
Control

-Fiscalizacin licencias
-Visibilidad de las inversiones

PLUSVALOR
1. INTRODUCCIN
2. PARTICIPACIN EN PLUSVALIA
3. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE PP
4. CONTRIBUCIN POR VALORIZACIN
5. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE CV

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D E
E J E M P L O

D E

E S T I M A C I N

VERIFICACIN DE LA ACCIN URBANISTICA EN POT, EOT O PBOT:

-Se definieron zonas y subzonas homogneas *

SI

-Existe un uso ms rentable, mayor edificabilidad o

incorporacin urbana con la nueva zonificacin.

SI

* Zona homognea es un espacio con caractersticas fsicas y econmicas

similares, en cuanto a: Topografa; Normas urbansticas; Servicios pblicos
domiciliarios; Redes de infraestructura vial; Tipologa de las construcciones;
Valor por unidad de rea de terreno; reas Morfolgicas Homogneas; La
estratificacin socioeconmica, entre otros.

P P
D E
E J E M P L O

D E

E S T I M A C I N

VERIFICACIN DE LA ACCIN URBANISTICA EN POT, EOT O PBOT:

-Se definieron zonas y subzonas homogneas *

SI

-Existe un uso ms rentable, mayor edificabilidad o

incorporacin urbana con la nueva zonificacin.

SI

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D E
E S T I M A C I N

ESTIMACIN POR MAYOR EDIFICABILIDAD:

SELECCIN DE LA MUESTRA DE PREDIOS A AVALUAR E INVESTIGACIN DE MERCADO

OFERTAS DEL SECTOR

Cdigo
290-1110
239-240
294-593

D E

106-447
NA

E J E M P L O

NA

Promedio M2
Desva
CV

Barrio
Caobos
Salazar
Caobos
Salazar
Caobos
Salazar
Caobos
Salazar
Caobos
Salazar
Caobos
Salazar

1.283.231,84
179.619,5
14%

Precio

rea tipo Estrato PRECIO M2

51.900.000 40 APTO

1.297.500

145.000.000 120 CASAS

1.208.333

160.000.000 156 CASAS

1.025.641

210.000.000 140 CASAS

1.500.000

148.470.000 101 aptos

1.470.000

115.000.000 96 aptos

1.197.917

Se deben obtener valores antes y

despues de la accin urbanstica

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D E
E S T I M A C I N
D E
E J E M P L O

ESTIMACIN POR MAYOR EDIFICABILIDAD:

MTODO RESIDUAL PARA LOS ELEMENTOS DE LA MUESTRA DE PREDIOS DE LA ZONA HOMOGNEA

T = 2013

T+1= 2014

A_cons: 4004,4 m2

A_cons: 4.954,95 m2

A_terr: 1501,5 m2

A_terr: 1501,5 m2

Ventas: $ 12.620.032.276

Ventas: $15.583.561.038

(-)

(-)

Costos: $ 7.963.233.432

Costos: $10.510.824.354,89

Directos: (42,1%)
Indirectos: (15%)
Financieros: (6%)
Cargas: (0%)

Directos: (46.4%)
Indirectos: (15%)
Financieros: (6%)
Cargas: (0%)

(-)

(-)

Utilidad: (12%)

Utilidad: (12%)

(=)

(=)

Valor Terreno (1):

2.889.994.325

Valor Terreno (2):

3.202.709.358

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E S T I M A C I N
D E
E J E M P L O

ESTIMACIN POR MAYOR EDIFICABILIDAD:

CONSTRUCCIN DE ESTADSTICAS RESUMEN DE LOS AVALOS POR MTODO RESIDUAL

$3.202.709.358

$2.889.994.325

$312.715.033

Valor Terreno
(2):

Valor Terreno
(1):

Plusvalor

PLUSVALORES ESTIMADOS EN LA MUESTRA

AREA MAYOR

PLUSVALOR

estrato

900
850
700
450

320.000
280.000
275.000
250.000

4
4
4
4

Promedio

Desva
CV

281.250,00

28.975,56
10%

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E S T I M A C I N
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E J E M P L O

ESTIMACIN POR CAMBIO DE USO:

MTODO RESIDUAL

PLUSVALOR
1. INTRODUCCIN
2. PARTICIPACIN EN PLUSVALIA
3. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE PP
4. CONTRIBUCIN POR VALORIZACIN
5. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE CV

VALORIZACIN
RELEVANTES
ASPECTOS

ADOPCIN Y REGLAMENTACIN

Supuestos
Iniciales

Insumos

Verificacin

- Plan de ejecucin POT, concordante con el PDM

- Aprobacin instrumento en el Concejo
- Costo de obra (idealmente estudios factibilidad)
- Costo adquisicin predial
- Zona de influencia, sistema y mtodo distribucin
- Estimaciones capacidad de pago
-No exista doble tributacin.
-Utilidad del instrumento frente a otros.
-Espacio fiscal (qu alcanza a financiar)
-Que el beneficio se pueda verificar (econmico , social,
movilidad.)

*Principal normatividad: Decreto 1604 DE 1966; Decreto 1333 DE 1986. Los Departamentos, el distrito Especial de Bogot y los municipios establecern los recursos
administrativos sobre las contribuciones de valorizacin, en la va gubernativa y sealarn el procedimiento para su ejercicio (art. 242 decreto Nacional 1333 DE 1986).

C V
R E L E V A N T E S
A S P E C T O S

ESTIMACIN

Insumos

- Informacin catastral vlida ( de mercado) para la

zona de influencia
- Costo de la obra y de predios
-Estudios y diseos de obra (idealmente ingeniera de
detalle)

Verificacin

-Asignacin por predio no desborde la capacidad de

pago (lmite de cobro o poltica de plazos)

C V
R E L E V A N T E S
A S P E C T O S

LIQUIDACIN Y COBRO

Supuestos
Iniciales

- Inscripcin folio
- Comunicacin a terceros
- Paz y salvo

Insumos

- Resultados de la estimacin

Monitoreo y
Control

- Fiscalizacin predio a predio

- Visibilidad de las inversiones

2.

E S T I M A C I N

D E

V A L O R I Z A C I N

1.

En trminos generales el mtodo y sistema para establecer el monto de

contribucin por predio, la forma de calcular los beneficios y de asignar
la contribucin son discrecionalidad del concejo y a iniciativa del
alcalde municipal.

El monto a
distribuir -MDdebe:

MD BENEFICIO
MD COSTO DEL PROYECTO (OBRA+
PREDIOS+ESTUDIOS+ADMINISTRATIVOS)
MD CAPACIDAD DE PAGO

3.

El Beneficio se debe cuantificar y hacer parte del sistema o del mtodo de

distribucin que definan las autoridades municipales.

4.

La capacidad de pago se debe aproximar, bien sea, a travs de:

Informacin DANE. (Encuestas hogares);Informacin de Municipios
(Encuestas calidad de vida, Catastro Municipales, Pago de predial e ICA);
Otros mtodos

PLUSVALOR
1. INTRODUCCIN
2. PARTICIPACIN EN PLUSVALIA
3. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE PP
4. CONTRIBUCIN POR VALORIZACIN
5. EJEMPLO DE ESTIMACIN DE CV

C V
D E
E S T I M A C I N
D E
E J E M P L O

MTODO DE FACTORES
Califican las caractersticas diferenciales ms sobresalientes de los predios y las
circunstancias que los relacionan con la obras.
El producto o sumatoria de los factores parciales, genera el factor de
distribucin definitivo para cada predio.
ZONA DE INFLUENCIA

MTODO DE DISTRIBUCIN

D E

C V
Distribuye el costo total de la obra en proporcin al avalo,
al tipo de suelo y al inverso de la distancia del predio a la obra

ZONA DE INFLUENCIA

E J E M P L O

D E

E S T I M A C I N

Mtodo de avalo ponderado por distancia y clasificacin de suelo

Fuente: Secretara distrital de planeacin Bogot 2010

MTODO DE DISTRIBUCIN

GRACIAS
asistenciatecnica@minvivienda.gov.co