LA FUNCION REGISTRAL Y EL

REGISTRO DE PREDIOS: BASE

OBJETIVA
MODULO N1

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Resumen:
La presente investigacin pretendido analizar los dispositivos legales que
originaron la unificacin de los registros inmobiliarios; es decir, el problema
jurdico est constituido por la necesidad de determinar si la creacin del
Registro de Predios, resultado de la unificacin del Registro de la Propiedad
Inmueble, Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales,
presenta aspectos favorables y desfavorables, los mismos que deben ser
considerados por sus implicancias en la seguridad jurdica
Es necesario que el Estado cree las garantas que permitan institucionalizar
el derecho. Es la inscripcin del derecho de propiedad en un registro pblico
el medio el medio a travs del cual el derecho trasciende su condicin de tal
y se convierte en una garanta institucional para la creacin de riqueza y por
ende, para el desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel
individual como a nivel colectivo.
El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles
en general. Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la
institucin jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan
todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad
(instrumento notarial Escritura pblica) establecida por la ley o la
naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la
ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros.
El Registro de Predios naci oficialmente en el Per con la promulgacin de
la Ley 27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en El Peruano, ley que
precisa que el Registro de Predios estar integrado por el Registro de la
Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de
Predios Rurales. La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos SUNARP, integrar progresivamente, en un solo registro, bajo un solo
sistema y tcnica registral, al Registro de la Propiedad Inmueble, Registro
Predial Urbano y a la Seccin Especial de Predios Rurales.
El registro oficial es el procedimiento jurdico por el cual los derechos a la
propiedad llevan a la tenencia legal. En forma particular, el registro formal
establece vnculos entre la legalizacin de suelo y propiedades y el acceso a
hipotecas a travs de la banca privada; la Ley 27755 o Ley que Unifica los
Registros Inmobiliarios; debe establecer un procedimiento mas simplificado
y de bajo costo, para el acceso de la poblacin de escasos recursos a los
Registros Pblicos a fin de regularizar sus declaratorias de fbrica. El
impacto econmico de la unificacin de los registros inmobiliarios en el
Departamento de Lambayeque, Distrito y Provincia de Chiclayo no ha sido
positivo, por lo tanto, y sobre la base de ello, recomendamos un tratamiento
diferenciado para la poblacin de escasos recursos, sin vulnerar el derecho
al trato igualitario en cuanto a la seguridad jurdica. Todo esto denot la
existencia de empirismos aplicativos y empirismos normativos en la la Ley
27755 o Ley que Unifica los Registros Inmobiliarios.

I. INTRODUCCIN

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Nuestro pas habiendo adoptado una economa de mercado, es exigencia

del sistema una fluidez en el trfico patrimonial, particularmente de bienes
inmuebles, el cual no debe llevarse a cabo de manera desordenada o
catica, sino dentro de un marco normativo que haga efectiva una plena
seguridad jurdica a todos los ciudadanos y que a su vez facilite el acceso a
la formalizacin de la propiedad lo cual redundar en un aumento de las
inversiones nacionales y extranjeras en nuestra recesada economa.
La propiedad informal para Snchez Jimnez seala que, en la gran
mayora del llamado tercer mundo, se han desarrollado formas de tenencia
de tierra que no se ajustan a la legalidad existente en cada pas. As con el
crecimiento demogrfico, sumado a los procesos de industrializacin, las
expectativas de un mejor nivel de vida, y el deterioro de los trminos de
intercambio entre las ciudades y el campo, ocasionaron un importante
movimiento migratorio del campo a la ciudad que desbordaron a estas
ltimas. Se puede citar como referencia a los asentamientos informales
que rodean las ciudades, en el Per se les llama Pueblos Jvenes.
Hernando De Soto sostiene en El Misterio del Capital que los habitantes
pobres de estos pases (tercer mundo Per), la gran mayora si tiene
casas, pero la mayora de ellos no cuenta con los medios de representar su
propiedad y crear capital. Tienen casas pero no ttulos, cosechas pero no
certificados de propiedad, negocios pero no escrituras de constitucin ni
acciones que permitan a sus activos llevar una vida paralela en el mundo
del capital. La falta de estas representaciones esenciales explica por que
personas que se han adaptado a todo otro invento occidental, desde el
bolgrafo hasta el reactor nuclear, no han podido producir capital suficiente
para hacer funcionar su capitalismo local. Este es el misterio del capital.
As mismo, Hernando De Soto, seala que, la propiedad formal proporciona
el proceso, las formas, y las reglas que fijan activos en condiciones que nos
permiten realizarlas como capital activo. El sistema de propiedad formal es
la planta hidroelctrica del capital. Es el lugar donde nace el capital. El
potencial econmico que existe en la propiedad no formal en nuestro pas es
tremenda y no se debera escatimar esfuerzos a efectos de conseguir en el
futuro no muy lejano la formalizacin de la propiedad establecindola como
sistema. El proceso de adquisicin de la propiedad informal que se origina
en los as llamados Pueblos Jvenes es inverso al que se desarrolla en la
propiedad formal. Esto implica la necesidad de modificar el procedimiento
tradicional de reconocimiento y registro de derechos, creando nuevas
instituciones y procedimientos pero con las mismas garantas que la
propiedad formal ofrece. Por lo expuesto, y tomando en consideracin que la
certeza de la propiedad y la legitimidad reconocida a su titular son dos
pilares fundamentales en que descansan el trafico patrimonial.
II. LA SEGURIDAD JURDICA:
La seguridad constituye uno de los fines generales del Derecho. La relacin
existente entre seguridad, justicia y Derecho ha sido enfocada desde
diversas perspectivas. Cuenca Anaya, citado por Gonzles Loli, al respecto
seala que, el Derecho no ha nacido en la vida humana por virtud del deseo
de rendir culto u homenaje a la idea de justicia, sino para colmar la
ineludible necesidad de seguridad y de certeza en la vida social. En este
contexto, surge la seguridad jurdica. Para Alzamora Valdez, constituye
sentido de estabilidad que ofrece al individuo la sociedad al apreciar su

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conducta Por su parte, Diez-Picazo define la seguridad jurdica como la

asequibilidad, conocimiento y certidumbre del sistema normativo aplicable a
un caso o a una situacin determinada, de tal manera que se puedan
predecir o pronosticar, con algn fundamentos, los resultados o las
consecuencias que de la situacin puedan derivar. Balarezo Forttini define la
seguridad jurdica como el conocimiento que cada uno tiene sobre las
consecuencias de cualquier acto realizado, los efectos de una norma o los
lmites de su esfera de actuacin. Por nuestra parte, definimos la seguridad
jurdica como la certeza que deben tener los miembros de una sociedad de
que el sistema jurdico que regula sus relaciones va a proteger eficazmente
sus derechos, o que su conflicto de intereses o incertidumbre jurdica
pueden resolverse con cierto grado de predictibilidad.
2.1. ELEMENTOS DE LA SEGURIDAD JURDICA.
La seguridad jurdica no surge mgicamente o de modo espontneo a partir
de que se ha expedido oficialmente por el rgano legislativo una declaracin
escrita (por ms que sta, al igual que el Estado, sea una precondicin); su
existencia real emana de la conjugacin de diversos elementos que se
traducen objetivamente en una situacin o circunstancia concreta. La
seguridad jurdica, grosso modo, es bsicamente producto de la existencia e
interrelacin de tres factores:
a)
disposiciones
obligaciones;

Una
norma
sustantiva,
compuesta
por
vigentes que reconozcan derechos o establezcan

b)

Una
norma
adjetiva,
representada
por
procedimientos y reglas que hacen posible la instrumentacin y
aplicacin de la norma sustantiva, y
c)
rganos estatales encargados de la aplicacin de
las mismas en lo que se conoce como el proceso de imparticin de
justicia.
El orden y la paz pblica en el campo dependen de la eficacia intrnseca de
cada uno de estos factores y del grado de armona con que funcionalmente
se entrelacen. No es aventurado aseverar que, al igual que las
circunstancias econmicas, en ellos descansa en mucho la gobernabilidad
de una nacin. En ese sentido, para que en un mbito cualquiera predomine
una atmsfera de seguridad es menester que dichos factores se acerquen lo
ms posible a su paradigma ideal, el cual sostiene que la norma sustantiva
debe ser general, abstracta e impersonal pero, esencialmente, justa; la
norma adjetiva debe establecer reglas instrumentales y procedimientos
sencillos, expeditos y transparentes, y el rgano estatal debe ser
responsable, especializado e imparcial, lo que significa, ante todo, honesto.
La ms mnima desviacin de dicho modelo normativo desemboca en
estados o circunstancias concretas de inseguridad jurdica, en sus sentidos
objetivo y subjetivo, propiciando injusticias que en un descuido pueden
conducir a desrdenes sociales Cabe comentar que cuando las normas
sustantivas son esencialmente injustas, por mucho que los procedimientos
sean eficaces y el aparato pblico encargado de aplicar el derecho positivo
sea lo ms honesto y especializado posible, o a la inversa, de poco sirve una
norma sustantiva justa y reglas instrumentales giles en manos de un

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rgano estatal corrupto. La diferenciacin de estos tres factores es tan clara

que cada uno de ellos es competencia de diferente disciplina.
2.2. CLASES DE SEGURIDAD JURDICA.
La seguridad jurdica presenta dos aspectos complementarios entre s, uno
objetivo y otro subjetivo
A. Seguridad Jurdica Objetiva.
Segn Delos es La garanta dada al individuo de que su persona, sus bienes
y sus derechos no sern objeto de ataques violentos o que, si stos llegan a
producirse, le sern asegurados por la sociedad, proteccin y reparacin. En
otros trminos, est en seguridad aqul que tiene la garanta de que su
situacin no ser modificada sino por procedimientos societarios y por
consecuencia regulares. La seguridad jurdica desde la perspectiva objetiva
configura un estado de cosas en un orden social dado, es decir, lleva
implcita la existencia de una organizacin de hecho, la cual pretende
concretar otra situacin real: la integridad de las personas y de los bienes
de los individuos. Asimismo, para Pina Rafael y Larraaga Jos La
concepcin objetiva, que es la ms generalizada, ha sido denominada por la
doctrina como Seguridad por medio de Derecho, habiendo obtenido tal
aceptacin que algunos diccionarios jurdicos definen la seguridad jurdica
bajo tal ptica como La garanta que representa la
organizacin estatal en orden al mantenimiento del derecho y a la
consiguiente proteccin del individuo. La definicin objetiva parte de la
existencia previa de condiciones materiales dadas, es decir, la prevalencia
de un determinado orden jurdico y de un aparato pblico al que se le confa
su aplicacin.
B. Seguridad Jurdica Subjetiva
Para Delos es aquella en que la seguridad por medio del derecho conduce a
la cristalizacin de un hecho psicolgico cierto, impulsor de una sensacin
colectiva, de un sentimiento de la sociedad, que propicia el mejor desarrollo
del hombre. La conviccin que tengo de que la situacin de que gozo no
ser modificada por la violencia, por una accin contraria a las reglas y los
principios que rigen la vida social. La seguridad jurdica desde la
perspectiva subjetiva debe entenderse como una certidumbre del Derecho;
es decir, como la certeza de que cualquier eventual atentado contra el
patrimonio o la vida sern efectivamente conjurados por la sociedad y la
organizacin estatal. Esto implica, desde luego, la confrontacin del
individuo con el entorno social objetivo que lo envuelve. Esto es, se requiere
la perceptibilidad cierta del Derecho, de la norma jurdica y de su aplicacin
al caso concreto. De otra suerte, tal certidumbre no pasara de ser un mero
dogma o una simple creencia. Briseo Sierra al respecto seala que La
certeza permite, en los sistemas de derecho escrito, constatar o confrontar
documentalmente la existencia de la norma. Tener certeza es conocer la
existencia de una norma jurdica, pero tener la seguridad es saber
probadamente su sentido positivo. En innumerables ocasiones el mismo
precepto es aplicado en sentidos diferentes, lo que produce certeza de su
ser e inseguridad de su significado.

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Por otra parte, Theodor Geiger clasifica la seguridad jurdica en dos

dimensiones diferentes: a)Como seguridad de orientacin o certeza del
ordenamiento, y, b)Como seguridad de realizacin o confianza en el
ordenamiento.
a) Como seguridad de orientacin o certeza del ordenamiento.
Se puede decir que sta existe cuando se conoce cabalmente el significado
del contenido y sentido de lo que se establece en una norma, lo que
equivale a un saber a que atenerse; segn sus palabras: Yo s qu tipo
de accin esperan o no esperan de m los otros, y s tambin qu conducta
he de esperar o no de los dems. S con claridad qu tipos de acciones y en
qu situaciones por mi parte y por parte de los otros, estn libres de riesgo
en un sentido absolutamente definido, a saber, libres de riesgo de arrastrar
tras de s los inconvenientes sociales del tipo denominado reaccin
pblica. En resumen y dicho popularmente: conozco mis deberes y mis
derechos. No obstante, si las leyes son imprecisas, complicadas,
rpidamente cambiantes; si las competencias de los rganos de la
administracin no estn claramente circunscritas y la prctica de los
tribunales es variable, me encuentro en la inseguridad de orientacin: no s
con qu conducta caigo en la zona de riesgo social.
b) Como seguridad de realizacin o confianza en el ordenamiento.
La seguridad de realizacin o confianza en el ordenamiento existe cuando
se tiene la certidumbre de que lo dispuesto en la proposicin normativa
habr de aplicarse en caso de que alguien incurra en la hiptesis prevista
por la misma. En consecuencia, se dice que existe falta de seguridad
jurdica cuando la legislacin: Deja al criterio de los rganos de la
administracin un margen de libertad demasiado grande, de tal manera que
nadie sabe de antemano qu clase de decisin prefiere tomar la autoridad
en un caso particular. Pero la inseguridad jurdica surge tambin si se
acumulan demasiadas y complicadas disposiciones legales respecto de un
hecho, de modo que nadie las conoce ya a fondo, o si las disposiciones
referidas a un hecho son modificadas rpidamente varias veces, de tal
forma que los ciudadanos no tienen tiempo de acostumbrarse a una
situacin jurdica y de ser versados ella
III. REGISTROS PBLICOS.
La Sunarp, es un organismo descentralizado autnomo de Sector Justicia y
ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y tiene entre sus
principales funciones y atribuciones el de dictar las polticas y normas
tcnico - registrales de los registros pblicos que integran el Sistema
Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripcin y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman
el Sistema. Suele tambin definirse que, es una institucin establecida
para dar seguridad al trfico jurdico tanto en las relaciones entre
particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si. Esa
seguridad es el valor aadido que da a la inscripcin o anotacin
preventiva de todos aquellos actos y contratos, los cuales constituyen
asientos de carcter principal, los accesorios son las cancelaciones y las
notas marginales, que pueden afectar tanto a las inscripciones como a las
anotaciones preventivas, y adems los asientos de presentacin. Entonces
podemos definir a los Registros Pblicos, como una oficina pblica en que un

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funcionario, debidamente autorizado y de acuerdo a ley, da fe de

determinados actos en relacin con sus atribuciones. En especial, Registros
Pblicos es una institucin Tcnico - Jurdico autnoma destinada a contener
la publicidad de las inscripciones, de los actos, resoluciones judiciales,
administrativas y dems que determina la ley, con el objeto de garantizar el
derecho de los usuarios y terceros.
Objeto de los Registros Pblicos.
El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles
en general. Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la
institucin jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan
todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad
(instrumento notarial Escritura pblica) establecida por la ley o la
naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la
ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros. De lo expuesto se
colige que el efecto fundamental de la inscripcin consiste en amparar los
derechos de quienes adquieren apoyndose en los asientos del Registro, y
de sus antecedentes y precedentes registrales acogindose a l contra
todos erga omnes. Por otro lado, permite conocer haciendo uso de la
publicidad registral ya sea mediante las bsquedas o certificaciones que
emiten los registradores de quin es el propietario de una propiedad
inmobiliaria determinada, as como si sta se halla o no libre de cargas
(hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una informacin fundamental
si se tiene inters en comprarla o realizar cualquier operacin con la misma.
Facilita el crdito tanto al propietario del inmueble, que obtendr sin
grandes dificultades, como al que presta, quien tendr con la hipoteca la
plena seguridad de recobrar lo que prest. Colabora, en definitiva, de forma
decisiva en la circulacin de la riqueza del pas, dotando de seguridad a las
transmisiones de propiedades y dems operaciones inmobiliarias en
general.
3.1. PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios que se
emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de
determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a
todos, de modo que tales situaciones o acontecimientos, en cuanto objeto
de publicidad, adquirirn la calidad o estado de pblicas, esto es, sern
notorias, manifiestas y patentes para todos. En este contexto, la publicidad
se opone a la clandestinidad; en tanto que la primera supone la
divulgacin y conocimiento, y la segunda implica ocultacin y
desconocimiento. La publicidad en sentido general puede tener por objeto
cualquier clase un conocimiento efectivo entre las personas hacia quienes
va dirigida. La publicidad en sentido jurdico, en cambio, tiene por objeto un
conjunto de situaciones ms reducidas. La publicidad registral, segn
Delgado Scheelje constituye la exteriorizacin sostenida e interrumpida de
determinadas situaciones jurdicas, que organiza e instrumenta el Estado a
travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad general
respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad
jurdica en el trafico de los mismos. Para Aliaga Huaripata define la
publicidad registral como (...) la exteriorizacin continuada y organizada de

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situaciones jurdicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad

general erga omnes y con ciertos efectos jurdicos sustantivos sobre la
situacin publicada. Asimismo, Balarezo Forttini define a la publicidad
registral como (...) una exteriorizacin continuada y organizada de
determinadas situaciones jurdicamente relevantes, con el fin de producir
cognoscibilidad general y efectos jurdicos sustantivos, usando, en este
propsito, un organismos pblico oficial. Por nuestra parte, definimos la
publicidad registral como aquella forma de publicidad jurdica que tiene por
objeto divulgar con carcter general (erga omnes) y permanente,
determinadas situaciones jurdicas a travs de un rgano estatal: Registros
Pblicos.
3.2. CREACIN DEL REGISTRO DE PREDIOS: LEY 27755.
Con la promulgacin de la Ley N 27755, Ley de Creacin del Registro de
Predios, a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos,
el gobierno promueve el desarrollo y fortalece la propiedad privada en
beneficio de miles de ciudadanos. Nuestra Constitucin Poltica consagra
para el pas una economa social de mercado en la que la iniciativa privada
es libre, siendo deber del Estado estimular la creacin de la riqueza y
garantizar la libertad de trabajo, de empresa, comercio e industria.
Para Aliaga Huaripata, seala que, El Reglamento de inscripciones del
Registro de Predios forma parte del proceso de unificacin de los registros
inmobiliarios que formalmente se inici en nuestro pas con la dacin de la
Ley Nmero 27755, mediante la cual se cre el Registro de Predios a cargo
de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. De acuerdo al
artculo 2 de la referida Ley, el Registro de Predios es de mbito nacional y
comprende al Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la
Seccin Especial de Predios Rurales; registros que en su momento fueron
creados, administrados y sujetos a procedimientos registrales distintos,
peses a su misma naturaleza inmobiliaria que aconsejaba un tratamiento
comn.
En ese marco, el Gobierno ha creado el Registro de Predios, como parte del
Registro de la Propiedad Inmueble de cada Oficina Registral de la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP), el cual
integr en un slo registro, bajo un solo sistema y tcnica registral, el
Registro Predial Urbano, el Registro de la Propiedad Inmueble, y la Seccin
Especial de Predios Rurales.
Sin embargo, para el xito de la Ley 27755 o Ley que unifica los registros
inmobiliarios, debe superarse una serie de obstculos, materiales y
normativos que iremos desarrollando en la presente tesis; pues de no ser
as, la solucin simplemente ser peor que el problema que pretende
solucionar.

IV. COFOPRI Y EL REGISTRO PREDIAL URBANO ANTES DE LA LEY

27755 Y SIMPLIFICACIN ADMINISTRATIVA.

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La propiedad informal en el Per es un tema que durante muchos aos fue

incluso desdeado, Martnez Coco y Garca Montfar sealan que, fue un
tema que por ms de quince o veinte aos estuvo en manos de los
Municipios Provinciales, regres en algn momento a algunas instituciones
del Poder Ejecutivo, para nuevamente asignarse esta responsabilidad a los
Municipios. Sin embargo, lo nico que se constat a lo largo de los ltimos
treinta aos es que el crecimiento de la propiedad informal se produca
permanentemente sin que hubiera una solucin especfica para hacer que
cada uno de los pobladores de los asentamientos humanos y de las
cooperativas y asociaciones de vivienda pudieran contar con un ttulo de
propiedad vlido. Esto obligaba a los pobladores a seguir largos, costosos y
complicados procedimientos, y que oblig a crear la figura de la inscripcin
de la posesin.
Se cre as la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI,
como organismo rector mximo encargado de disear y ejecutar de
manera integral, comprensiva y rpida un programa de formalizacin de la
propiedad predial y su mantenimiento dentro de la formalidad, a nivel
nacional, centralizando las competencias y atribuciones al respecto. Se
dot a la COFOPRI de un pliego presupuestal propio con autonoma tcnica,
funcional, administrativa, econmica y financiera, y se estableci que su
alta direccin reporte directamente al Presidente de la repblica. Se busco
as que la entidad gozara de la estructura necesaria para implementar un
Programa Nacional de Formalizacin de la Propiedad que se ejecut en el
pas con buenos resultados. El procedimiento de formalizacin a cargo de
COFOPRI ha simplificado el proceso de saneamiento fsico legal, lo que
permite otorgar un ttulo de propiedad en un tiempo muchsimo menor al
del derogado proceso municipal.

V. REGISTRO PREDIAL URBANO: DESREGULACIN Y SIMPLIFICACIN

ADMINISTRATIVA.
Para Jimnez Saavedra seala que, a partir de la dcada de los 80 estudios
de organizaciones privadas han generado en nuestro pas la creacin de
instituciones dedicadas exclusivamente a la tarea de formalizacin o
saneamiento de la propiedad en nuestro pas. As, desde 1988 se crea lo
que actualmente se conoce como el Registro Predial que comprende tanto el
registro de pueblos jvenes, urbanizaciones populares y el registro de
predios rurales (D. Leg. 495 y 496). La formalizacin de la propiedad , tanto
urbana como rural, se viene realizando a travs de organizaciones pblicas
como COFOPRI ( propiedad urbana) y PETT (propiedad rural) quienes se
encargan del saneamiento documental de la propiedad para su posterior
inscripcin en el registro pblico correspondiente, concluyendo de esta
manera lo que se llama formalizacin de la propiedad.
El Registro Predial Urbano fue creado mediante Decreto Legislativo N. 495,
como un registro especializado para conocer las inscripciones de pueblos
jvenes y urbanizaciones populares. Adems, este registro se cre bajo
principios de simplificacin administrativa; es decir, la desregulacin y la
simplificacin de procesos. As tenemos, por ejemplo, muchas actividades
que venan siendo cumplidas por municipalidades se desregulan y se les

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dan facultades a profesionales privados para ir cumpliendo determinadas

funciones que anteriormente amarraban los procesos de inscripcin a
procedimientos administrativos que se tenan que cumplir para
determinados actos o procedimientos como por ejemplo, la declaratoria de
fbrica. En este contexto, el Decreto Legislativo N. 495 empieza a regular
todo el tratamiento para la inscripcin de propiedades en pueblos jvenes y
en urbanizaciones populares.
La metodologa que se usa para calificar las inscripciones de predios
urbanos se basa mucho en el marco legal de su creacin, que los crean
como un registro que para sus inscripciones, basndose en el folio real, que
es la identificacin de un predio grficamente, relacionada a un derecho de
un titular o de un posesionario. En el Registro Predial Urbano se encuentran
capacitados para trabajar volmenes. Estn trabajando slo para hacer una
referencia en el mbito nacional con Cofopri, por lo tanto, tienen todo un
know how para trabajar expedientes masivamente. Tienen programas que
les permiten simplificar los procedimientos, pero que igual que Registros
Pblicos, guardan las mismas garantas, tienen el mismo marco legal, las
mismas seguridades que la ley les ha ido dando.
Para el Gerente General del Registro Predial Urbano, Dr. Vega castro nos
seala que, el Registro Predial Urbano, si bien se fund antes que COFOPRI,
pues tom relevancia de sus actividades desde que esta institucin fue
fundada el ao 95, una prueba de ello es que la cantidad de predios que se
formalizaron en seis aos. Antes de la llegada de COFOPRI fueron alrededor
de 40 mil y despus de la llegada de COFOPRI hasta la fecha, estn en el
orden de 300 mil en algo ms de dos aos y medio. Entonces ha habido una
gran actividad en los ltimos aos para agilizar el proceso de formalizacin
y de inscripcin de propiedades. Una caracterstica fundamental del Registro
Predial Urbano es la simplificacin, con los formularios que son bastantes
sencillos y simples, no requieren necesariamente el aval notarial y son de
fcil acceso a cualquier usuario.
Una caracterstica tambin especial o fundamental son los costos, las tarifas
se han diseado para que puedan tener acceso las poblaciones de los
pueblos de asentamientos humanos, pueblos jvenes y asentamientos
humanos, de manera que, evidentemente hay un subsidio de parte del
gobierno para poder llegar a los pobladores con tarifas razonables. Hay un
esfuerzo del gobierno y del registro para poder atender ms ciudades que
seguramente se van a llevar a cabo con el Programa de Formalizacin y
Apoyo del Proyecto del Banco Mundial, que pretende llegar a algo ms de un
milln de predios a nivel nacional.

5.1. CRTICA A LA LEY 27755 QUE CREA EL REGISTRO DE PREDIOS.

Con la promulgacin de la Ley N 27755, Ley de Creacin del Registro de
Predios, a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos,
el gobierno promueve el desarrollo y fortalece la propiedad privada en
beneficio de miles de ciudadanos. Sin embargo, para el xito de la Ley

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27755 o Ley que unifica los registros inmobiliarios, debe superarse una serie
de obstculos, materiales y normativos que desarrollaremos a continuacin.
Uno de los fundamentos que motivaron la creacin de la Ley N 27755, se
debi a la coexistencia del Registro de la Propiedad Inmueble y el Registro
Predial Urbano, lo cual segn los legisladores, originaba una dualidad en el
registro inmobiliario de nuestro pas, situacin que origino una
diferenciacin injusta e insegura de tener dos sistemas de registro de la
propiedad inmobiliaria, uno para la poblacin de escasos recursos (Registro
Predial Urbano) y otro para los sectores A, B y C (Registro de la Propiedad
Inmueble), que no slo atenta contra el fortalecimiento del Sistema
Registral, sino, fundamentalmente contra el principio de trato igualitario en
cuanto a la seguridad jurdica, todo lo cual motivo una corriente dirigida
precisamente a superar tal rgimen, que se reflejo en un primer momento
en el Proyecto de

Ley N 2605, y que ha culminado con la dacin de la Ley N 27755. En la

actualidad el registro de la propiedad inmobiliaria se encuentra a cargo de
dos instituciones, principalmente, el Registro de Propiedad Inmueble y el
Registro Predial Urbano, las mismas que en si cumplen una misma finalidad:
la inscripcin de determinadas situaciones jurdicas vinculadas con la
propiedad inmueble, para otorgar publicidad jurdica respecto a las mismas.
5.2. ASPECTO FAVORABLE DE LA LEY 27755
Empero, un aspecto favorable que se presenta en la Ley 27755 o Ley que
unifica los Registros Inmobiliarios es su importancia econmica; es decir, los
primeros resultados favorables de la citada Ley son los siguientes:

La incorporacin social de los excluidos parte del reconocimiento de

su dignidad y de facilitarles el acceso y proteccin de su propiedad
por parte del Estado, brindndoles mayor seguridad jurdica.
El Registro de Predios propicia el acceso al crdito y el ingreso al
sistema financiero de 3023'674 predios.
La unificacin de los registros inmobiliarios, elimina la percepcin de
la existencia de propietarios de dos categoras distintas en funcin del
tipo de registro al que podan acceder.
Al crearse este Registro de Predios, se unifica en un slo sistema, la
informacin registral sobre los derechos de propiedad, actos y
contratos inscribibles relacionados a los predios urbanos y rurales de
todo el Per, sin diferencias segn el lugar de ubicacin del bien, lo
que otorgar al usuario mayor certeza y ahorro de tiempo en la
obtencin de los servicios de inscripcin y publicidad, reduciendo sus
costos de transaccin. As, se potenciar la oferta de servicios y se
podr brindar una ms rpida y segura informacin a todos los
agentes econmicos, dinamizando la economa.
La formalizacin de la propiedad, al propiciar su ordenamiento,
constituye un elemento fundamental en el proceso de modernizacin
del Estado, beneficia a los ciudadanos y, a la vez, favorece el
incremento de la base impositiva y la recaudacin tributaria.

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El desarrollo del proyecto dar mayores facilidades para la inscripcin

de 700,000 nuevos predios rurales, incorporndolos al catastro y
hacindolos pasibles de crdito agrario.
Asimismo, permitir potencializar los efectos del proceso de
interconexin nacional que viene llevando a cabo la SUNARP, por un
valor de cinco millones y medio de dlares, en beneficio de los
sectores ms necesitados del pas que pueden acceder al registro.

5.3. ASPECTOS DESFAVORABLES DE LA LEY 27755

Un aspecto desfavorable, que se ha encontrado en la Ley 27755 o Ley que
unifica los registros inmobiliarios, es respecto a los procedimientos que
realizaran en el futuro los pobladores de escasos recursos ante el actual
Registro de Predios, el acceso a una sola organizacin para la inscripcin de
aspectos vinculados a la propiedad inmueble; esto es, el reducido nmero
de actos posteriores a la primera de dominio distintos de la compraventa,
como las declaratorias de fbrica que nos ocupa en este caso. As pues
presentamos a continuacin los aspectos desfavorables de la presente ley:

El problema se centra pues, en que, si bien es cierto se unifico el

Registro Predial Urbano y el Registro Predial Urbano y la Seccin
Especial de Predios Rurales, en un solo Registro que viene a ser lo que
actualmente se denomina el Registro de Predios, con mayores fines
de incorporacin social de los excluidos parte del reconocimiento de
su dignidad y de facilitarles el acceso y proteccin de su propiedad
por parte del Estado, brindndoles mayor seguridad jurdica; por otro
lado, el procedimiento que deber seguir la poblacin de escasos
recursos (anteriormente Registro Predial Urbano) a partir de la fecha
en que se implement el actual registro, ser el procedimiento que se
diseo para el Registro de la Propiedad Inmueble, es decir, el
procedimiento que debern seguir en adelante, ser un
procedimiento ms complicado y ms complejo; las estadsticas as lo
demuestran; a Diciembre del ao 2005, se calcula que el Registro de
Predios contaba con alrededor de 6150,000 partidas registrales,
mientras que, a esa misma fecha, el INEI registraba alrededor de 7
400,000 viviendas censadas. Por tanto, en un anlisis a priori, es
evidente que existe una cantidad importante de unidades
inmobiliarias no registradas.

Si tenemos en cuenta que el Registro Predial Urbano se creo especialmente

para la poblacin de escasos recursos, sobre los predios ubicados en los
Pueblos Jvenes, Urbanizaciones Populares, Cooperativas y Asociaciones de
vivienda a nivel nacional; estos procedimientos eran muchos ms
simplificados y se encontraban desregulados de muchos requisitos, en
comparacin con el Registro de la Propiedad Inmueble diseado para la
poblacin de los sectores A, B y C con un procedimiento de formalizacin
ms complejo; contando para ello con la creacin de la Comisin de
Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI, siendo que esta institucin
ha simplificado el proceso de saneamiento fsico legal, lo que permite
otorgar un ttulo de propiedad en un menor tiempo.

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VI. CONCLUSIN.
-

El derecho no es un simple agregado de normas colocadas las unas al

lado de las otras, sino que es un conjunto organizado de normas, es
decir, es un ordenamiento jurdico con eficacia garantizada por medio
de la fuerza que monopoliza el Estado.

El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los

inmuebles en general. Es, as, de suma importancia para todos, toda
vez que: Es la institucin jurdica creada por el estado, en el cual se
inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo
cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura pblica)
establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o
instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus
derechos frente a terceros.

Es necesario que el Estado cree las garantas que permitan

institucionalizar el derecho. Es la inscripcin del derecho de propiedad
en un registro pblico el medio el medio a travs del cual el derecho
trasciende su condicin de tal y se convierte en una garanta
institucional para la creacin de riqueza y por ende, para el desarrollo
econmico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel
colectivo.

El impacto econmico de la unificacin de los registros inmobiliarios

en el Departamento de Lambayeque, Distrito y Provincia de Chiclayo
no ha sido positivo, por lo tanto, y sobre la base de ello,
recomendamos un tratamiento diferenciado para la poblacin de
escasos recursos, sin vulnerar el derecho al trato igualitario en cuanto
a la seguridad jurdica. Todo esto denot la existencia de empirismos
aplicativos y empirismos normativos en la la Ley 27755 o Ley que
Unifica los Registros Inmobiliarios.

Resulta de imperiosa necesidad que se modifique la estructura de las

tasas registrales que vienen cobrando los Registros Pblicos, mxime
si el monto de estas tasas excede largamente el costo real del
servicio, constituyndose en un importante sobrecosto que impide a
los agentes econmicos acceder a los beneficios de la publicidad
registral, ya que se entraba innecesariamente la contratacin, y se
impide la formalizacin de las titularidades que gozan los peruanos.

El registro oficial es el procedimiento jurdico por el cual los derechos

a la propiedad llevan a la tenencia legal. En forma particular, el
registro formal establece vnculos entre la legalizacin de suelo y
propiedades y el acceso a hipotecas a travs de la banca privada. Tal
como lo establece la Asociacin Path to Property (una organizacin
dedicada a promover estas polticas a nivel mundial), detrs del
proceso de registro formal se esconde la filosofa de que la

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prosperidad de los pases con economas de mercado se debe

principalmente a sus adecuados sistemas de propiedad, que permiten
operar
sus
mercados
mediante
derechos
de
propiedad
intercambiables en un mercado amplio.

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