Unidad 7

Tasaciones

Sesin 26-27 Cubicacin y Anlisis de Costos

 Tasar es sealar el valor o justo precio de una cosa

ya sea para el solo objeto de determinados efectos
de un inventario o balance, ya para una enajenacin
temporal (arrendamiento) o definitiva (venta) de
dicha cosa, ya sea para la expropiacin de la misma
o para servir de base en subasta, una contienda o
reclamacin o slo para fines tributarios

Definicin
Contenido:
Factores que determinan el valor de un inmueble
Tasaciones de bienes inmuebles

Tasaciones de terrenos

 Bien Inmueble: es un bien econmico cuya

caracterstica ms importante es su inamovilidad;
representa el opuesto a un bien mueble, que es
posible moverlo.

Algunos
Conceptos

Accesibilidad: se define como el acceso o llegada al

predio, adems la cercana o colindancia a las
principales vas de acceso del sector o zona.
Valor: Cualidad de los bienes, algunas de stas no
pueden ser traducidas en precios, otras las que
representan la utilidad de las cosas pueden ser ms
fcilmente expresadas en precios.
Precio: expresin en dinero de un inmueble.

Factores que
determinan
el precio de
un inmueble

Caractersticas Perifricas o Exteriores

Caractersticas Propias o Intrnsecas

 Ubicacin geogrfica
Proximidad a fuentes laborales

Disponibilidad de servicios

Caractersticas
Perifricas o
Exteriores

Proximidad y tipo de comercio

Densidad y cantidad de poblacin

Mercado de oferta y demanda

Vocacin de uso del sector
Calidad de la accesibilidad

Atributos del paisaje

 Elementos de Urbanizacin

Caractersticas
Propias o
Intrnsecas

Cabida del terreno

Topografa

Clase de suelo
Calidad y antigedad de la construccin

 Tasacin por Mercado

Mtodos de
tasacin

Tasacin por Renta

Tasacin por Valor Potencial
Tasacin por Costo de Reposicin

 Tasacin por Mercado

Mtodos de
tasacin

La Tasacin por Mercado significa conocer los

valores que los interesados estn dispuestos a
pagar por un bien inmueble. Estos valores se
obtienen a travs de los medios de informacin,
Conservador de Bienes Races, Corredores de
Propiedades, Servicio de Impuestos Internos, etc.
Tasacin por Renta

La Tasacin por Renta es la que nos permite llegar

a establecer una aproximacin del valor de un
inmueble a travs del valor de arrendamiento,
puesto que existe una relacin entre el capital o
inmueble y su rentabilidad.

 Tasacin por Valor Potencial

Mtodos de
tasacin

La metodologa para tasar un inmueble por Valor

Potencial, significa plantear la tasacin como un
proyecto de inversin, en donde el inmueble tiene
participacin en un negocio cuyo valor presente es
el reflejo de los flujos futuros.

Tasacin por Costo de Reposicin

Tasacin por Costo de Reposicin, se aplica
principalmente a construcciones. En este mtodo
se reemplaza el inmueble construido por uno
nuevo, al que luego se le aplican los coeficientes
por uso, deterioro, mantenimiento, etc.

Tasacin de Terrenos Rurales

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Externas

Vocacin de Uso del Sector

Clima
Altitud

Accesibilidad
Clase de Camino
Conectividad a Centros Poblados

Servicios Bsicos
Oferta y Demanda

 Vocacin de Uso del Sector

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Externas

 Accesibilidad

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Externas

Distancia entre la propiedad y la capital regional: Indica la

distancia total del camino entre el predio y la capital regional. Si
fuese necesario, se debe dividir este camino, en sus diferentes
tipos indicando la longitud de cada uno de los tramos.
Tipo de acceso y distancia entre la propiedad y la capital
comunal: Se debe indicar longitud del camino que une el predio
con la capital comunal. En forma similar al punto anterior, se debe
describir casa uno de los diferentes tramos si los hubiese.
Tipo de acceso y distancia entre la propiedad y el centro
poblado de servicio ms cercano: Aqu se indica la distancia
entre el predio y el centro poblado con servicios ms cercano.
Medio de acceso martimo, lacustre o fluvial. Se debe indicar si
el acceso es mediante una empresa de navegacin o por medios
propios, indicando la distancia que separa el predio con el puerto
ms cercano y su distancia a la capital comunal.

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Externas

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Externas

 Clase de Camino

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Externas

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Externas

 Servicios Bsicos

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Externas

 Oferta y Demanda

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Externas

 Clase de Suelo

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Internas

Pendiente
Drenaje
Inundabilidad

Relacin frente/fondo
Presencia de recurso hdrico
Riego

Productividad
Paisaje
Infraestructura interna

 Clase de Suelo

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Internas

Suelos con riego

No tienen riego o pocas posibilidades de riego

 Pendiente

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Internas

Drenaje

Inundabilidad

 Relacin Frente/Fondo

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Internas

Presencia recurso hdrico y riego

 Presencia recurso hdrico y riego - Superficial

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Internas

Presencia recurso hdrico y riego - Subterrnea

 Productividad

Factores a
considerar en
tasacin de
Terrenos
rurales
Variables
Internas

Antecedentes generales

Completa descripcin de la propiedad.

Fuentes confiables de informacin.
Exhaustivo anlisis de mercado: referido a oferta,
demanda, mercado objetivo, etc.

Adecuadas referencias en valores y descripcin

Metodologa
de la
tasacin rural

Asertividad en el valor de tasacin de la propiedad

Antecedentes Legales
Propietario del predio
Nombre del Predio y Ubicacin

Rol SII
Ttulo de Propiedad
Ubicacin

Antecedentes prediales

Superficie
Cercos
Tipos de suelos

Construcciones

Metodologa
de la
tasacin rural

Antecedentes de Mercado

Precios de mercado

Metodologa
de la
tasacin rural

Metodologa
de la
tasacin rural

Metodologa
de la
tasacin rural

Metodologa
de la
tasacin rural

Metodologa
de la
tasacin rural

Metodologa
de la
tasacin rural

Metodologa
de la
tasacin rural

Tasacin de Bienes
Inmuebles

 a) Urbanizacin
b) Equipamiento
c) Accesibilidad
d) Desarrollo sectorial

Factores
Externos del
inmueble

e) Oferta y demanda
f) Densidad de construccin
g) Categoras sociales

 a) Topografa
b) Geometra
c) Inundabilidad
d) Drenaje o capacidad de percolacin

Factores
Internos del
inmueble

e) Aptitud de suelo de fundaciones

 1 IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE

2 CLASIFICACIN DE FACTORES

3 CLCULO DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO

Metodologa
de la
tasacin
inmueble
urbano

4 CLCULO DELVALOR COMERCIAL DE LA

CONSTRUCCIN

 1 IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE

Los antecedentes generales del bien raz nos permiten su

identificacin, stos se detallan a continuacin:
Direccin del Inmueble
Comuna
Provincia
Regin

Identificacin
del inmueble

Inscripcin en el Conservador de Bienes Races respectivo.

Rol de Avalo del S.I.I. (desglosado)
Plano de subdivisin/loteo
Plano Fiscal
Superficie total de terreno
Superficie de la construccin
Expropiaciones visibles o reales
Fecha del informe
Valor U.F.
Ubicacin (ejemplo un croquis)

Clasificacin
de factores
externos e
internos

Factores Externos
Factores Internos

 Factores Externos
a) Urbanizacin

Factores
externos

 Factores Externos
b) Equipamiento

Factores
externos

Educacin
Comercio
Abastecimiento alimenticio
Movilizacin
Salud
Esparcimiento
Culto
Cultura

 Factores Externos
c) Accesibilidad

Factores
externos

Tiempo de viaje Origen Destino

Costo de oportunidad

Estratos bajos Costo de Viaje

Estratos Altos Tiempo de Viaje

 Factores Externos
D) Desarrollo Sectorial

Factores
externos

Polticas pblicas o externalidades

generadas en ciertas zonas, sea por la
intervencin del gobierno o privados.
Generan Plusvala

 Factores Externos
e) Oferta y Demanda

Factores
externos

Este factor est relacionado con la oferta, cantidad de

inmuebles que ofrece el mercado y la demanda,
interesados en adquirir un inmueble. Cuando existe
una alta demanda revelada en un sector, el valor de
mercado sube, siempre que la oferta no logre
satisfacer dicha demanda.

 Factores Externos
f) Densidad de Construccin

Factores
externos

La densidad de construccin es un factor definido por

un instrumento de planificacin municipal, tenemos
densidad alta, media, o baja.
Cabe sealar que en el nivel socioeconmico alto, la
densidad de construccin baja significa un plus, por lo
tanto se debe tener muy en cuenta el nivel
socioeconmico del sector donde se encuentra la
propiedad a tasar.

 Factores Externos
g) Categoras Sociales

Factores
externos

Este factor tiene relacin con el nivel socioeconmico

de los habitantes del sector, que incide
significativamente en el valor de un inmueble. Los
grupos socioeconmicos se clasifican de la siguiente
manera:

 Factores Internos
a) Topografa

Factores
Internos

Un terreno puede ser topogrficamente adecuado

o inadecuado, con morfologa de suelo regular o
irregular. Un terreno es topogrficamente
adecuado, cuando sus pendientes no inciden
negativamente
en
su
aprovechamiento,
planificacin y costos de construccin

 Factores Internos
b) Geometra
Factor que considera la forma del terreno en su relacin
frente/fondo. Esta proporcin incide en la mejor utilizacin
del terreno

Factores
Internos

Un sitio regular en cuanto a forma es aquel que puede ser

asociado a ortogonales, cuadrado, rectngulo.
Sitio irregular es aquel cuya forma incide negativamente en
el adecuado aprovechamiento del terreno, o dificulta una
planificacin racional del edificio a construir en el sitio.
Un sitio de adecuada proporcin frente/fondo es aquel cuya
relacin frente/fondo permite un aprovechamiento
razonable considerando la superficie, la forma y su
potencialidad de uso, de acuerdo a la normativa local que la
regula.

 Factores Internos
c) Inundabilidad
La inundabilidad se refiere a la posibilidad que el terreno
sufra anegaciones por ser parte de alguna depresin
topogrfica del sector

Factores
Internos

 Factores Internos
d) Drenaje o capacidad de percolacin

Factores
Internos

Es la capacidad del suelo de permitir el paso del agua

hacia capas interiores. Un rpido drenaje disminuye la
inundabilidad. Por el contrario un drenaje lento aumenta
la posibilidad de inundacin.

 Factores Internos
e) Aptitud de suelos de fundacin

Factores
Internos

Este factor se refiere al comportamiento mecnico del

suelo del inmueble, tiene una incidencia en el valor del
terreno, pues las excavaciones en las construcciones
tienen mayor o menor costo, dependiendo de la dureza
del terreno.

Clculo del
valor
comercial del
terreno

Por importancia de las vas o calles de acceso

Por ubicacin respecto de la esquina

El terreno es ms es mejor tasado si se encuentra ms

cercano a una esquina

Clculo del
valor
comercial de
la
construccin

Costo de Reposicin

Valor Estructura

Correccin por instalaciones y terminaciones

Correccin por antigedad

Metodologa
Tasacin