Indicador de accesibilidad a la

vivienda propia a travs del crdito

hipotecario 2007-2014

Informe
de resultados

851

Abril de 2015

R.I. 9000-2482

R.I. 9000-2482

851

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs

del crdito hipotecario 2007-2014
Comentarios generales
XXEl Indicador de Accesibilidad al Crdito mide cuan

cerca o lejos se encuentra el ingreso de una pareja

de determinada calificacin ocupacional (profesionales,
tcnicos, etc.) de la Ciudad de Buenos Aires del
Ingreso Mnimo Necesario para acceder a un crdito
bancario con garanta hipotecaria, para la compra de
una vivienda usada de 70 m 2 en la Ciudad de Buenos
Aires.
XXA efectos de calcular el valor de mercado de la vivienda,

se tom en cuenta el valor promedio en dlares del

m 2 de los departamentos de 3 ambientes usados en
la Ciudad de Buenos Aires y se lo multiplic por la
superficie indicada. A efectos de expresar el valor en
pesos, se consider la cotizacin del tipo de cambio
no oficial al ltimo da hbil del mes en cuestin.

crdito por el 75% del valor de un departamento usado

de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires (70 m 2).
Si el indicador tiene un valor de 90, indica que el
ingreso de la pareja de asalariados es equivalente al
90% del Ingreso Mnimo Necesario para calificar a
dicho crdito.
XXDe este modo, cuanto ms lejano a 100 es el ndice

(y por debajo de 100), ms difcil le resultara a esa

pareja tipo acceder al crdito hipotecario. En este
sentido, eventuales aumentos en el valor promedio
de las propiedades y/o del dlar informal tienden a
alejar a las parejas del crdito hipotecario, al tiempo
que aumentos en los salarios y/o bajas en las tasas de
inters del mercado, las acercan.
XXProyeccin del indicador de accesibilidad a marzo

XXEl clculo del ingreso de la pareja suma el ingreso

promedio de un varn y una mujer perteneciente al segmento indicado de la calificacin ocupacional que surge
de la Encuesta Anual de Hogares (EAH) de la DGEyC
de la Ciudad de Buenos Aires y se lo actualiza para los
perodos intermedios en base al ndice de variacin
salarial del INDEC.
XXA efectos del clculo de la cuota del crdito bancario

que dicha pareja de asalariados necesitara para poder

comprar una vivienda, se consider que el prstamo a
obtener correspondera al 75% del valor de mercado de
la misma, en base al sistema de amortizacin francs y
tomndose como nico costo la tasa efectiva mensual
para crditos hipotecarios que surge de la informacin
que publica el BCRA.

de 2015: se consideraron los valores de las variables

a diciembre de 2014 pero se increment la variable
ingreso de una pareja de asalariados de calificacin
profesional un 25%.
XXEstimacin de la tasa de inters y del precio promedio

por m 2 necesarios para recuperar el valor histrico

mximo del ndice: bajo el supuesto de un aumento
en el ingreso promedio de una pareja de asalariados de calificacin profesional de 25%, se calcul,
en primer lugar, el valor de la tasa de inters para
prstamos hipotecarios necesario para recuperar el
valor mximo del ndice (fijando las otras variables
a diciembre de 2014) y, en segundo lugar, el precio
promedio por m2 de venta de departamentos necesario
para recuperar el valor mximo del ndice (fijando las
otras variables a diciembre de 2014).

XXPara calcular el Ingreso Mnimo Necesario para

acceder al crdito hipotecario, se considera que

la cuota del crdito debe ser equivalente al 30%
de dicho ingreso.
XXDe este modo, si el ndice arroja un valor de 100,

XXA los efectos metodolgicos, se tom como referencia

el Housing Affordability Index (http://www.realtor.

org/topics/housing-affordability-index) elaborado por
la National Associatons of Realtors (organizacin que
agrupa cmaras y a agentes inmobiliarios de EE.UU.).

significa que el ingreso de la pareja de asalariados

es el Ingreso Mnimo Necesario para calificar a un

Estadsticas
econmicas

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs del crdito hipotecario 2007-2014

| 21 . 04 . 2015

Indicador de accesibilidad al crdito hipotecario

XX El ndice de accesibilidad present un leve XX Las dems variables presentaron comportarepunte en el mes de diciembre de 2014
de 2,5 puntos para los profesionales y
de 1,1 para los tcnicos, con respecto a
octubre del mismo ao. Esto se le atribuye
principalmente al descenso en el valor del
dlar informal (3,9%).

mientos bastante estables.

95,0

ndice de accesibilidad

83,6
70,6

67,1
60,6 62,8 62,7 61,1
51,3 47,5

43,5 45,0 43,5 42,4

56,7
49,0

44,7

51,0
42,4

39,3
31,5

35,9

46,3
42,3

38,7

29,9 32,6 29,3

35,7

34,3
32,0
26,0

27,0

36,9 34,1
27,8
20,3

27,0 25,0

30,8 33,3
22,6 23,7

15,0
Oct. Oct. Oct. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Dic.
07 08 09 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 14

Calificacin ocupacional profesional

Calificacin ocupacional tcnica

Nota: la cotizacin del dlar corresponde al informado el ltimo da hbil del mes, en www.ambito.com
Fuente: Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011)
y Adinco (desde octubre de 2011), DGEyC (EAH), INDEC (ndice de Salarios) y Banco Central de la Repblica Argentina.

Direccin General de Estadstica y Censos GCBA

Proyeccin del indicador de accesibilidad al crdito hipotecario

XX Suponiendo que el incremento salarial
para 2015 sea de alrededor de un 25%
y manteniendo constante el resto de
las variables, se estima que el ndice
podra alcanzar hacia mediados del
ao en curso un valor de 40,4 para los
profesionales y de 29,6 para los tcnicos.

45,0
42,31

40,41

ndice de accesibilidad

38,69
35,70

34,32

36,88
34,08

32,02

30,80

29,29
27,02

25,98

27,76

32,33
29,59

27,00
24,95
22,56

23,67

20,33

15,0
Ene.
13

Abr.
13

Jul.
13

Oct.
13

Ene.
14

Abr.
14

Jul.
14

Oct.
14

Dic.
14

Mar.
15

Calificacin ocupacional profesional

Calificacin ocupacional profesional estimada

Calificacin ocupacional tcnica

Calificacin ocupacional tcnica estimada

Nota: la cotizacin del dlar corresponde al informado el ltimo da hbil del mes, en www.ambito.com
Fuente: Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011)
y Adinco (desde octubre de 2011), DGEyC (EAH), INDEC (ndice de Salarios) y Banco Central de la Repblica Argentina.

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econmicas

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs del crdito hipotecario 2007-2014

| 21 . 04 . 2015

Estimacin de la tasa de inters y del precio promedio por m2 necesarios

para recuperar el valor histrico mximo del ndice de accesibilidad
XX En octubre de 2007, el ndice para una
pareja de asalariados de calificacin profesional fue de 83,5, mximo valor histrico de
la serie.
XX Un ejercicio terico para recuperar ese valor indicara, bajo el supuesto de un aumento salarial del
25% y precio de venta de propiedades de diciembre
de 2014, que la tasa de inters nominal anual debera situarse en 5,7%. Ese valor representa un 30%
de la tasa actual de mercado.

de los departamentos, considerando un aumento

salarial de 25% y una tasa de inters para prstamos hipotecarios a valor de diciembre de 2014,
el precio promedio por m2 debera descender a
U$ 1.056. Este valor representa poco menos de la
mitad de valor actual.

2.300

18,7

Tasa de inters nominal anual

20,0

XX Si el ajuste se estima por el lado del precio de venta

2.160

1.056
5,7

0,0

300
Diciembre de 2014

Valor estimado

Diciembre de 2014

Valor estimado

Nota: la cotizacin del dlar corresponde al informado el ltimo da hbil del mes, en www.ambito.com
Fuente: Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011)
y Adinco (desde octubre de 2011), DGEyC (EAH), INDEC (ndice de Salarios) y Banco Central de la Repblica Argentina.

Direccin General de Estadstica y Censos GCBA

Anexo I
Precio promedio del m2 en dlares y tasa inters mensual promedio
para crditos hipotecarios

3.000
2.404
2.238
1.753

2.260

2.191

2.272

2.151

2.190

1.648

1.510
1.276

1.000

Oct. Oct. Oct. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Dic.
07 08 09 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 14

1,80
Tasa inters mensual

1,63

0,60

1,64

1,51
1,40
1,15

1,21

1,28

1,34

1,31

1,31

0,87

Oct. Oct. Oct. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Dic.
07 08 09 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 14

Fuente: CEDEM, Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) y
Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011) y Adinco (desde octubre de 2011).

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econmicas

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs del crdito hipotecario 2007-2014

| 21 . 04 . 2015

Anexo II
Ingresos mensuales promedio de parejas y tipo de cambio informal
29.552
28.787
27.256
22.492 24.807
21.219
20.080

Ingreso mensual promedio de una

pareja de asalariados (en $)

30.000

18.542
17.573
15.615
21.079
16.383
21.640
19.959
14.590
13.246
18.615
13.792
12.585
10.846
16.060
11.330
16.470
14.035
10.390
13.301
15.199
8.168
10.996
6.565 7.693
9.713 10.275
11.537
8.730 9.188
7.524 7.860
7.449
5.856
4.031 5.446

0
Oct. Oct. Oct. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Dic.
07 08 09 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 14

Calificacin ocupacional profesional

Calificacin ocupacional tcnica

14,33

15,00
12,30

Tipo de cambio U$/$

12,60

3,00

9,93
9,40
7,92
6,37 6,36
4,80
4,34 4,49
3,88 4,04 4,13 4,30
3,48
3,19

8,53

13,80

10,55
Descenso del
3,9%

5,09

Oct. Oct. Oct. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Ene. Abr. Jul. Oct. Dic.
07 08 09 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 14

Nota: la cotizacin del dlar corresponde al informado el ltimo da hbil del mes, en www.ambito.com
Fuente: Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos de DGEyC (EAH) e INDEC (ndice de Salarios).

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