Consultorio / El dilema inmobiliario

El dilema de muchas personas comprar o vivir en arriendo?

El dilema de muchas personas comprar o vivir en arriendo?
Luego de realizar seis escenarios en donde se varan las condiciones
de adquirir una propiedad o tomarla en renta, se detect que solo en
dos posibilidades comprar una vivienda es menos costoso.
En este artculo analizamos el mercado inmobiliario en Colombia,
comparando el costo de comprar una vivienda con el de tomarla en
arriendo.
Para hacerlo fue necesario establecer:
i)
el precio de venta y el canon de arrendamiento de la misma
vivienda;
ii)
los costos recurrentes de cada alternativa;
iii)
los costos e ingresos no recurrentes y
iv)
el valor presente neto en cada caso.
De esta forma, la alternativa menos costosa ser aquella que tenga
el valor presente neto ms bajo en trminos absolutos.
Para el precio y el valor del arriendo de una vivienda, nos basamos en
los resultados de nuestros anlisis previos, segn los cuales el
rendimiento representativo de un inmueble en Colombia, esto es el
arriendo anual como proporcin del precio, era cercano a 5 % en el
tercer trimestre del 2013.
As, para una vivienda de 300 millones de pesos, que bien podra ser
un apartamento usado de 75 a 80 metros cuadrados, estrato 4 en
Bogot (3,8 a 4 millones de pesos por metro cuadrado), un
rendimiento inicial de 5 % equivale a un arriendo mensual de 1,25
millones de pesos.
Supuestos y sensibilidad de los resultados
En primer lugar, asumimos que el periodo de uso de la vivienda es de
7 aos, al final del cual se vende el inmueble y se paga la deuda
remanente.
Manteniendo lo dems constante, un aumento del periodo de uso
hace menos costoso comprar que tomar en arriendo.
El siguiente supuesto es un punto clave del anlisis: la valorizacin de
la vivienda durante el periodo de uso. Nuestra expectativa es que
durante los prximos aos tenga lugar una nueva fase del ciclo
inmobiliario, caracterizada por un aumento de precios menor al de los

ltimos aos, sin que esto implique una correccin de precios reales
como la del periodo 1997-2004.
En particular, suponemos una valorizacin nominal de la vivienda de
5,7 % (2,7 % real) por cada ao del periodo de uso, casi la mitad del
promedio de 10,8 % anual entre el 2005 y el 2013. Manteniendo lo
dems constante, una mayor valorizacin de la vivienda hace menos
costoso comprar que tomar en arriendo.
Para la alternativa de compra, suponemos que se adquiere un
prstamo hipotecario a 10 aos por el 70 % del precio de la vivienda
(mximo regulatorio).
Manteniendo lo dems constante, un aumento de la tasa hipotecaria
hace ms costoso comprar que tomar en arriendo.
Para la alternativa de compra tambin incorporamos el pago anual del
impuesto predial, el costo de aseguramiento y el relacionado con
mantenimiento y administracin. Para la alternativa de tomar en
arriendo, los costos recurrentes son el pago mensual del arriendo, que
aumenta 3 % cada ao (meta de inflacin), y el pago de
administracin. Manteniendo lo dems constante, un aumento del
rendimiento inicial hace ms costoso tomar en arriendo que comprar.
Cuando se compra, los costos e ingresos de una sola vez son: i) el
pago de una cuota inicial del 30 % del precio del inmueble; ii) el pago
de costos de transaccin por comprar (gastos notariales, de registro,
etc.), iii) el ingreso por la venta de la vivienda al final del periodo de
uso; iv) el pago de la deuda hipotecaria remanente al final del periodo
y v) el pago de costos de transaccin por vender.
Para la alternativa de tomar en arriendo, solo hay un costo recurrente:
los derechos inmobiliarios (estudio de papeles, seguros, depsito para
servicios pblicos, entre otros).
EL DILEMA INMOBILIARIO: COMPRAR O NO COMPRAR
Calculamos el valor presente neto de cada alternativa bajo tres
escenarios de tasa de descuento (costo de oportunidad del dinero
destinado a comprar o tomar en arriendo).
El primero, y el ms adecuado en nuestra opinin, supone una tasa
de descuento de 7 %, que es aproximadamente la tasa de
negociacin que registraron en el 2013 los TES en pesos a 7 aos y
sirve como medida local de tasa libre de riesgo.
En el segundo escenario asumimos una tasa de descuento de 5 %,
que es aproximadamente el rendimiento de invertir en un CDT a 12
meses y reinvertirlo cada ao hasta durante el periodo de uso de la
vivienda.

Este escenario incorpora nuestra expectativa de que la DTF

aumentar de 4 % (DTF actual) a 5 % a finales del 2014 y se
estabilizar alrededor de 5,2 % posteriormente. En el tercer escenario
suponemos una tasa de descuento de 11 %, que es aproximadamente
el costo de oportunidad del capital (equity) de un proyecto.
Los resultados de este ejercicio varan entre estratos y ciudades, ya
que dependen del rendimiento de la vivienda en cada zona, de la
evolucin de los precios en un estrato particular y de aspectos
regulatorios locales.
Dado que no contamos actualmente con esa informacin, evaluamos
los escenarios que consideramos ms relevantes para entender qu
implicaciones tienen las condiciones actuales del mercado
inmobiliario sobre las decisiones de comprar vivienda.
En cada escenario de tasa de descuento contemplamos dos
alternativas de tasa hipotecaria: 7 % con subsidio del Gobierno, que
aplica solo para viviendas de entre 80 y 200 millones de pesos; y 12
% sin subsidio (valor cercano a la tasa actual).
Bajo el contexto definido anteriormente, comprar una vivienda es
menos costoso que tomarla en arriendo en 2 de 6 escenarios: el de
tasa de descuento y tasa hipotecaria en 7 %; y de tasa de descuento
en 5 % y tasa hipotecaria en 7 %.
Lo anterior sugiere que en las condiciones actuales, el subsidio a la
tasa de inters es determinante para que sea preferible comprar.
En el escenario que consideramos ms adecuado (7 % de tasa de
descuento y 12% de tasa hipotecaria), los precios de la vivienda
deberan aumentar ms de 7,1 % anual durante un periodo de 7 aos,
para que comprar sea menos costoso que tomar en arriendo.
Creemos que esta situacin es menos probable actualmente, luego
del auge de precios de la vivienda de los ltimos aos.
Julio Csar Romero
Analista Macroeconmico de Corficolombiana.
a. Mencione que conceptos vistos en el mdulo encuentra
aplicados ene l artculo
b. Qu opinin tiene sobre el tema inmobiliario y la aplicacin de
las herramientas financieras como el VPN?
Deje su opinin y comente la opinin de uno de sus compaeros.
3108149650 Madeleine