Letra de cambio y proteccin del comprador de una vivienda

La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2014 se ocupa de un caso tpico:

Carlos compra una vivienda a Viviendas SA y, para pagar el precio, acepta unas letras
de cambio. Viviendas SA endosa las letras a Entidad Financiera SA a cambio de que E
le adelante el valor de las letras. V incumple el contrato de compraventa y no entrega la
vivienda. E, sin embargo, presenta la letra al cobro a C a su vencimiento. C rechaza el
pago y alega el incumplimiento de V.
El Tribunal Supremo da la razn a E pero la sentencia tiene un voto particular firmado
por dos magistrados que consideran que la decisin de la mayora deja sin efecto
prctico las normas legales que protegen a los compradores de vivienda.
Quin tiene razn? Creemos que la mayora. La aplicacin de la Ley Cambiaria no
deja otra. C est oponiendo una excepcin causal (basada en su relacin de
compraventa con V) que, de acuerdo con el art. 67 LC no es oponible a terceros de
buena fe en virtud del principio de abstraccin (no en virtud del principio de
apariencia). E puede abstraerse de las vicisitudes en la relacin de provisin (la
relacin entre V y C) que dio lugar a la emisin de la letra.
El caso parece fcil a primera vista. No lo es porque se plantea un conflicto entre la Ley
Cambiaria y las normas que protegen al comprador de una vivienda. De acuerdo con
estas ltimas, los promotores los que venden viviendas sobre plano tienen que
depositar en una cuenta o proporcionar un aval por la cantidad correspondiente, las
cantidades adelantadas por los compradores y esas cantidades depositadas slo pueden
utilizarse para subvenir los costes de construccin. De ese modo, si C no recibe la
vivienda, podr recuperar las cantidades adelantadas fcilmente. Esta proteccin podra
completarse prohibiendo el uso de letras de cambio para documentar la entrega de
cantidades a cuenta. De este modo, como sucede en Alemania en relacin con los
consumidores, se lograra garantizar que la proteccin del consumidor no se ve
debilitada por la aplicacin de las normas de la Ley Cambiaria y la proteccin de los
terceros adquirentes de la letra. Sin embargo, la propia previsin de la disposicin
adicional primera de la Ley de Ordenacin de la Edificacin al prever que las
cantidades anticipadas puedan abonarse no solo en efectivo sino tambin mediante el
libramiento de efectos cambiarios, est admitiendo la posibilidad de que exista un
tenedor cambiario frente a quien el aceptante
Pues bien, creemos que la mayora tiene razn porque E es de buena fe. Cuando E
adquiere la letra por descuento que es el momento relevante para apreciar la buena fe
la excepcin de incumplimiento no se haba producido, por lo tanto, E no poda ni
siquiera conocer la existencia de la excepcin. S que saba o poda haber sabido que las
letras que se le endosan son letras emitidas para documentar el pago de cantidades
adelantadas por parte del comprador de la vivienda. Es decir, E saba o debera haber
sabido que la relacin causal entre C y V era una compraventa de una vivienda. Pero E
no tena ningn elemento de juicio para concluir que el incumplimiento por parte de V
era probable (que V no entregara la vivienda a C) ni siquiera para concluir que, en tal
caso, C quedara desprotegido. E poda pensar, razonablemente, que V cumplira con
sus obligaciones derivadas del contrato de compraventa y que, si no lo haca, C siempre
estara protegido por la obligacin de V de depositar el dinero adelantado en una cuenta
o, en su caso, por la obligacin de prestar fiador.

El voto particular y la sentencia de 1 Instancia estimaron la oposicin de C sobre la

base de que las cantidades adelantadas slo podan utilizarse de acuerdo con la Ley
a los gastos de construccin
solo podan destinarse a satisfacer los gastos derivados de dicha construccin por
estar as establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepcin de
cantidades anticipadas en la construccin y venta de viviendas.
Sin embargo, como dijo la Audiencia,
La Ley 57/1968 ya haba sido tenida en cuenta en el contrato de compraventa, hasta el
punto de que la vendedora provey a la compradora de un certificado de seguro de
caucin en el que la propia ALIMENTACIN VERNEDA figuraba como asegurada,
de tal modo que un eventual incumplimiento de la obligacin de entrega del piso por
parte de MARTINSA FADESA legitimaba a la compradora para reclamar frente al
asegurador de caucin la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta con los
intereses.

Y, como dice el Supremo, si el comprador entrega letras de cambio, no est entregando

dinero, de manera que la nica forma de que el vendedor pueda destinar los fondos
adelantados a la construccin de la vivienda es descontando las letras
no tendra sentido que las cantidades anticipadas por los adquirentes en efectivo
puedan ser dispuestas para las atenciones derivadas de la construccin, tal como reza
el precepto reproducido ( art. primero, Condicin Primera de la Ley 57/1968 ), y la
entrega de las cambiales aceptadas por los adquirentes no pudieran ser descontadas.
El voto particular no es tan ingenuo (no en vano lo firman Saraz y Sancho Gargallo) y
entienden que la Ley 57/1968 establece, en realidad, una prohibicin de circulacin de
las letras emitidas para entregar pagos adelantados en la compra de viviendas:
Aunque la terminologa empleada pueda resultar equvoca, por el especfico
significado que en la Ley Cambiaria tiene la expresin "domiciliacin de pago",
cuando la disposicin adicional primera de la LOE precisa que la garanta que se
establece en la citada Ley 57/1968 se extender a las cantidades entregadas en
efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliar en la cuenta
especial prevista en la referida Ley , est previendo que el pago de la letra de cambio
deba hacerse en la cuenta especial que, conforme al art. 1 de la Ley 57/1968 , el
promotor debe abrir para el cobro de las cantidades a cuenta, cuya restitucin en
caso de no entregarse la vivienda en el plazo pactado se garantiza por el aval o el
seguro. Si el promotor no entrega la vivienda comprada sobre plano, pero las letras de
cambio han sido transmitidas mediante un descuento cambiario, la circulacin
cambiaria de las letras impide que el comprador pueda reclamar la devolucin de las
letras aceptadas, pues no estn a disposicin del vendedor. Llegado el vencimiento, el
tenedor de las letras podra reclamar su pago, siendo inmune a la excepcin basada en
el incumplimiento del contrato causal, mientras no se demuestre que, al adquirir la
letra, haba procedido a sabiendas en perjuicio del deudor.
La tesis de la sentencia deja en la prctica sin efecto la proteccin al comprador
prevista en la normativa especial para la adquisicin de viviendas en construccin. En
atencin al especial carcter tuitivo de la norma, para no dejar sin amparo a los
compradores que aceptan letras para pago adelantado de las viviendas en
construccin, debemos interpretar la disposicin adicional primera de la LOE en el
sentido de que el pago de los efectos cambiarios entregados por el comprador para
pago de los anticipos del precio de la vivienda en construccin, deben necesariamente

satisfacerse en la "cuenta especial", sobre la que se constituyen las medidas de

garanta para su devolucin. Lo anterior determina que estos ttulos cambiarios no
puedan circular de modo que pueda surgir un tercero cambiario, o, cuando menos,
que frente al tenedor o endosatario, el deudor cambiario pueda oponer las
excepciones basadas en el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda
sobre plano.
Es discutible que tal interpretacin quepa en el tenor literal de la norma, puesto que la
norma establece expresamente que pueden entregarse letras de cambio y si lo prevn
as, es deducible lgicamente que el legislador se estaba refiriendo a letras de cambio en
las que hay proteccin de los terceros adquirentes de la letra a ttulo oneroso y de buena
fe. Una interpretacin como la propuesta por el voto particular slo la podra hacer, a
nuestro juicio, el legislador. Obsrvese que el comprador no queda desprotegido si,
como era el caso, el vendedor ha constituido el seguro de caucin o la fianza y que
puede protegerse convirtiendo la letra en un ttulo no a la orden.
Pero el recurrente no habra ganado en ningn caso, porque no se trataba de un
consumidor que compra su vivienda habitual y, por tanto.
la Ley 57/1968 no es aplicable al caso en que el comprador de la vivienda en
construccin no la ha adquirido como morada individual o familiar, bien permanente o
circunstancial, sino como inversin
Ver, semejante, la STS 14 de noviembre de 2014
ALIMENTACIN VERNEDA, S.L., actualmente denominada ALIVER BCN, S.L, firma un
contrato con la constructora Martinsa Fadesa con el fin de adquirir un inmueble y
una plaza de garaje. La compradora firma una serie de letras como pagos a cuenta
y la constructora se compromete a construir la vivienda y entregarla en un plazo de
18 meses.
Hay que tener en cuenta que cuando se firma y entrega una letra de cambio esta
entra a formar parte de otro negocio jurdico distinto al de la compraventa por lo
que se debe aplicar la Ley Cambiaria y del cheque y no otras normas. Por lo tanto,
debemos encajar en este caso la LCCH y LOE.
La LOE establece en la Disposicin Adicional Primera, que las cantidades entregadas
a cuenta pueden entregarse en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario y
que estas cantidades deben ser destinadas a la edificacin y ser depositas en una
cuenta especfica para tal fin.
La LCCH nos permite que los efectos puedan ser transmitidos y por ser un negocio
jurdico distinto a la compraventa, no se pueden alegar excepciones que no sean
propias del negocio cambiario.
Enjugando todo esto, entendemos que los efectos pueden ser descontados y
transmitidos pero las cantidades descontadas deberan formar parte de esas
cantidades destinadas a la edificacin.

El tomador del efecto es ajeno del incumplimiento de la constructora con la parte

compradora, por lo que puede solicitar al vencimiento el pago de la letra y la parte
compradora debe hacer frente a ello. Tras esto debe dirigirse la parte compradora a
la vendedora (constructora) por incumplimiento del contrato y solicitar todas las
cantidades entregadas a cuenta mediante la firma de los efectos.
Disposicin Adicional Primera LOE. Percepcin de cantidades a cuenta del
precio durante la construccin
La percepcin de cantidades anticipadas en la edificacin por los promotores o
gestores se cubrir mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del
contrato en forma anloga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio (RCL
1968, 1335) , sobre percepcin de cantidades anticipadas en la construccin y
venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarn
en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa ser de aplicacin a la promocin de toda
clase de viviendas, incluso a las que se realicen en rgimen de
comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b) La garanta que se establece en la citada Ley 57/1968 se extender
a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto
cambiario, cuyo pago se domiciliar en la cuenta especial prevista en
la referida Ley.
c) La devolucin garantizada comprender las cantidades entregadas
ms los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en
que se haga efectiva la devolucin.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el prrafo primero
del artculo 6 de la citada Ley, se impondrn por las Comunidades
Autnomas, en cuanta, por cada infraccin, de hasta el 25 por 100 de
las cantidades cuya devolucin deba ser asegurada o por lo dispuesto
en la normativa propia de las Comunidades Autnomas.