La Compraventa. SEGUNDA PARTE PDF

El Contrato de Compraventa
Fernando Fernndez Acevedo

SEGUNDA PARTE
2013. Fernando Fernndez Acevedo. Algunos derechos reservados. Esta obra est bajo una licencia de Creative Commons
Reconocimiento-NoComercial-SinObraDerivada 3.0 Chile.
1
Estructura de la clase
2013 - Fernando Fernndez Acevedo.
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(7) Modalidades de la Compraventa
(8) Efectos de la Compraventa
(9) Pactos accesorios a la
Compraventa
(10) De la Lesin Enorme
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Compraventa
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Art. 1807. La venta puede ser pura y simple, o bajo condicin suspensiva o
resolutoria.
Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio.
Puede tener por objeto dos o ms cosas alternativas.
Bajo todos estos respectos se rige por las reglas generales de los contratos,
en lo que no fueren modificadas por las de este ttulo.
resolutoria.
resolutoria.
resolutoria.
Ttulo IV de las Obligaciones Condicionales y Modales (Arts. 1473 - 1493 C.C.)
Ttulo V de las Obligaciones a Plazo (Arts. 1494 - 1498 C.C.)
Ttulo VI de las Obligaciones Alternativas (Arts. 1499 - 1504)
Libro IV
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(7.1.) Modalidades especiales de la compraventa
(a) Venta al peso, cuenta o medida (Art. 1821 y 1822 C.C.)
La venta ser a peso, cuenta o medida cada vez que sea necesario pesar, contar o medir
para determinar la cosa o el precio.
El Art. 1821 a la distribucin de los riesgos y el 1822 C.C. establece las consecuencias de que
una de las partes no ha comparecido al lugar/fecha donde se hace el se hace esta operacin
(VER Anexo con un detalle de esto y leer las lecturas obligatorias)
(b) Venta a prueba o a gusto.
En este tipo de venta, suele existir la costumbre de venderse las cosas a prueba o las partes
acuerdan que el comprador podr probar la cosa comprada.
En tales casos, la cosa se perfecciona slo una vez que el comprador expresa su conformidad.
El Art. 1823 se reere a los riesgos mientras el comprador no ha declarado que le agrada la
cosa.
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Compraventa
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Efectos de la
Compraventa
Obligaciones
del Vendedor
Obligaciones
del Comprador
(1) Entregar la
cosa
(2) Obl. de
Saneamiento
(2.1.) Saneamiento
de la Eviccin
(2.2.) Saneamiento
V. Rehidibitorios
(1) Recibir la
cosa comprada
(2) Pagar el
precio
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Obligaciones
del Vendedor
(1) Entregar la
cosa
(2) Obl. de
Saneamiento
(2.1.) Saneamiento
de la Eviccin
(2.2.) Saneamiento
V. Rehidibitorios
(1.1.) Cul es el alcance de esta obligacin?: Transferir el dominio o procurar la posesin pacca
y til?
(1.2.) Forma, poca y lugar en que debe efectuarse la entrega.
(1.3.) Gastos de la entrega.
(1.4.) Qu comprende la entrega. (a) Frutos de la cosa vendida.
(b) Accesorios de la cosa vendida.
(a) Venta con la relacin a la cabida. (1.5.) La entrega en predios rsticos.
(b) Venta de un predio ad corpus.
(1.6.) Consecuencias de la falta de entrega.
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Obligaciones
del Vendedor
(1) Entregar la
cosa
(2) Obl. de
Saneamiento
(2.1.) Saneamiento
de la Eviccin
(2.2.) Saneamiento
V. Rehidibitorios
(a) Objeto de la obligacin de saneamiento de la eviccin.
(b) Naturaleza de la obligacin de saneamiento.
(c) Requisitos para exigir de la obligacin de saneamiento.
(d) Concepto y elementos (i) Privacin total/parcial.
(ii) Necesidad de una sentencia judicial.
(iii) Tener una causa anterior a la venta.
(e) Citacin de eviccin.
(f) Desarrollo de la obligacin del vendedor citado de eviccin.
(g) Indemnizaciones (i) Eviccin total.
(ii) Eviccin parcial.
(h) Extincin de la accin de saneamiento.
(i) Renuncia de la accin de saneamiento.
(j) Prescripcin de la accin de saneamiento.
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Obligaciones
del Vendedor
(1) Entregar la
cosa
(2) Obl. de
Saneamiento
(2.1.) Saneamiento
de la Eviccin
(2.2.) Saneamiento
V. Rehidibitorios
(a) Objeto de la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios.
(b) Concepto de los vicios redhibitorios. (i) Contemporneo a la venta.
(ii) Graves.
(iii) Ocultos.
(c) Efectos de los vicios redhibitorios. (i) Accin redhibitoria.
(ii) Accin quanti minoris.
(d) Extincin de la accin de saneamiento. (i) Renuncia.
(ii) Prescripcin.
(iii) Ventas forzadas.
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(8.1.) Obligaciones del Vendedor:
Entrega de la cosa
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Obligaciones
del Vendedor
(1) Entregar la
cosa
(2) Obl. de
Saneamiento
(2.1.) Saneamiento
de la Eviccin
(2.2.) Saneamiento
V. Rehidibitorios
(1.1.) Cul es el alcance de esta obligacin?: Transferir el dominio o procurar la posesin
pacca y til?
(1.2.) Forma, poca y lugar en que debe efectuarse la entrega.
(1.3.) Gastos de la entrega.
(1.4.) Qu comprende la entrega. (a) Frutos de la cosa vendida.
(b) Accesorios de la cosa vendida.
(a) Venta con la relacin a la cabida. (1.5.) La entrega en predios rsticos.
(b) Venta de un predio ad corpus.
(1.6.) Consecuencias de la falta de entrega.
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(8.1.) Obligaciones del Vendedor
(8.1.1.) Entrega de la cosa
(8.1.1.1.) Cul es el alcance de esta obligacin?: Transferir el dominio o procurar la
posesin pacfica y til?
Para que haya transferencia del dominio es preciso que el vendedor sea dueo. Pero el Cdigo
permite la venta de la cosa ajena.
Luego, se asume que en realidad, con la obligacin de la entrega de la cosa bsicamente se
pretende proporcionar al comprador la posesin legal y material de la cosa de forma tranquila
y til.
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(8.1.1.2.) Forma, poca y lugar en que debe efectuarse la entrega.
Forma de la entrega: Depende de si se trata de una cosa mueble o inmueble.
Art. 1824, inc. 2.- La tradicin se sujetar a las reglas dadas en el
Ttulo VI del Libro II.
! Ver en Meza Barros (pp. 58-59) la tradicin de una servidumbres (art. 698) y tradicin de las minas (*).
En el caso de los bienes races, la entrega material tambin es necesaria (ver jurisprudencia citada
por Meza Barros, en pp. 58-59)
(*) Nota: Al nal de esta presentacin se deja a disposicin los extractos relevantes de Meza Barros.
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poca de la entrega:
Art. 1826. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida
inmediatamente despus del contrato o a la poca prefijada en l.
Derecho de retencin del vendedor:
(a) Cuando el comprador no ha pagado o no est dispuesto a pagarlo (Art. 1826, inc. 3).
(b) Aunque se haya convenido un plazo para pagar el precio, cuando se vea en peligro de perderlo como
consecuencia de una disminucin considerable en la fortuna del comprador (Art. 1826, inc. 4).
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Lugar de la entrega: Se aplican las reglas generales del pago establecidas en los artculos 1587,
1588 y 1589 C.C.
Art. 1587. El pago debe hacerse en el lugar designado por la convencin.
Art. 1588. Si no se ha estipulado lugar para el pago y se trata de un cuerpo
cierto, se har el pago en el lugar en que dicho cuerpo exista al tiempo de
constituirse la obligacin.
Pero si se trata de otra cosa se har el pago en el domicilio del deudor.
Art. 1589. Si hubiere mudado de domicilio el acreedor o el deudor entre la
celebracin del contrato y el pago, se har siempre ste en el lugar en que sin
esa mudanza correspondera, salvo que las partes dispongan de comn acuerdo otra
cosa.
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(8.1.1.3.) Gastos de la entrega.
Art. 1571. Los gastos que ocasionare el pago sern de cuenta del deudor...
Art. 1825. Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner
la cosa en disposicin de entregarla, y al comprador los que se hicieren para
transportarla despus de entregada.
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(8.1.1.4.) Qu comprende la entrega.
Art. 1569. El pago se har bajo todos respectos en conformidad al tenor de la
obligacin...
Art. 1828. El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato.
La cosa vendida debe ser entregada con sus accesorios y con sus frutos.
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Respecto de los frutos naturales: estos aun se encuentran adheridos a la cosa fructuaria ! Ver Art.
645 y 1829 del C.C.
(a) Frutos (Art. 1816 inc. 2 C.C.)
Los frutos naturales y civiles percibidos despus de la compraventa, son del comprador !
Contrastar esto con lo dispuesto en los artculos 646 y 648 del C.C.
Excepciones del art. 1816 C.C:
(a) Cuando las partes han sealado un plazo para la entrega.
(b) Cuando la cosa debe entregarse cumplida una condicin.
(c) Cuando las partes han estipulado clusulas especiales.
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El cdigo slo se reere a esto en el caso de las ncas (Art. 1830 C.C.), pero se entiende tener una
aplicacin general.
(b) Accesorios.
(c) De los riesgos de la cosa vendida.
El tema de los riesgos apunta a quin asume el costo de la prdida de una cosa por caso fortuito.
El artculo 1550 del C.C.
Art. 1550. El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo
del acreedor; salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se
haya comprometido a entregar una misma cosa a dos o ms personas por obligaciones
distintas; en cualquiera de estos casos, ser a cargo del deudor el riesgo de la
cosa, hasta su entrega.
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El artculo 1820 del C.C.
Art. 1820. La prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se
vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato,
aunque no se haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condicin suspensiva,
y que se cumpla la condicin, pues entonces, pereciendo totalmente la especie
mientras pende la condicin la prdida ser del vendedor, y la mejora o deterioro
pertenecer al comprador.
En trminos generales, la prdida de la cosa por caso fortuito extingue la obligacin del vendedor de
entregarla; pero el comprador, en cambio, deber pagar el precio.
Como contrapartida, las mejoras sern del comprador.
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Excepciones a la regla general de los riesgos:
(a) La compraventa subordinada a condicin suspensiva y haya una prdida total: el vendedor.
(b) Venta al peso, cuenta o medida de ciertas cosas para determinar la cosa de la compraventa
(Art. 1821, inc. 2)
(c) Venta al gusto (Art. 1823).
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(8.1.1.5.) La entrega en predios rsticos.
La venta de un predio rstico se puede hacer de dos maneras:
(a) En relacin con su cabida o supercie (i.e., si se vende un nmero XXX de hectreas, MM2, etc.)
(b) Venta ad corpus: esto es, cuando se prescinde de la supercie.
Lo importante en esta distincin es que se si se vende en su cabida puede haber discrepancia con
la supercie vendida con la supercie real del mismo. Ver arts. 1831 y 1832 del C.C.
Dado que la venta en relacin con su cabida puede generar tanto problema, el Cdigo tiende a
privilegiar la venta ad corpus.
! Ver en Meza Barros en esta materia (pp. 61-63) (*).
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(8.1.1.6.) Consecuencias de la falta de entrega.
! Se aplica el Art. 1489 y 1826 inc. 2.
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(8.1.) Obligaciones del Vendedor:
Obligacin de Saneamiento
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Obligaciones
del Vendedor
(1) Entregar la
cosa
(2) Obl. de
Saneamiento
(2.1.) Saneamiento
de la Eviccin
(2.2.) Saneamiento
V. Rehidibitorios
(h) Extincin de la accin de saneamiento. (i) Reuncia
(ii) Prescripcin
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(8.1.2.) Obligacin de Saneamiento.
(8.1.2.1.) Saneamiento de la Eviccin
Objeto: [A]mparar al comprador en el dominio y posesin pacca de la cosa vendida (Art. 1837
del C.C.)
Esta obligacin se desarrolla en dos etapas:
(a) Defender al comprador contra terceros que reclaman derechos sobre la cosa;
(b) Indemizar al comprador si la eviccin se produce.
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Esto depende bsicamente de la obligacin especca que estamos hablando:
(a) Defender ! De hacer e indivisible (Art. 1840 C.C.)
(b) Indemizar ! De dar y divisible (Art. 1840 C.C.)
Estos son:
(a) Que el comprador se vea expuesto a sufrir una eviccin
(b) Que el vendedor sea citado de eviccin.
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(d) Concepto y elementos de la eviccin
Concepto: Es la privacin que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa comprada, en
virtud de una sentencia judicial, por causas anteriores a la venta (Art. 1838 y 1839 C.C.)
Elementos: (i) Privacin total o parcial de la cosa vendida.
(ii) Que esta privacin tenga lugar por una sentencia judicial.
(iii) Que la causa provenga de una causa anterior a la compraventa.
Requisitos para exigir de la obligacin de saneamiento:
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(d) Concepto y elementos de la eviccin
(i) Primer requisito: Privacin total o parcial de la cosa vendida.
(ii) Segundo requisito: Que esta privacin tenga lugar por una sentencia judicial.
(iii) Tercer requisito: Que la causa provenga de una causa anterior a la compraventa.
Cundo es total y cundo es parcial?
El abandono voluntario que haga el comprador al tercero, no obliga al vendedor al saneamiento.
Ver Art. 1856, inc. 2do ! Se alude al caso en que vendedor y comprador se allanan a la
demanda del tercero.
Qu pasa con las turbaciones de hecho y reclamos extrajudiciales?
Ver Art. 1839 del C.C.
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Obligaciones
del Vendedor
(1) Entregar la
cosa
(2) Obl. de
Saneamiento
(2.1.) Saneamiento
de la Eviccin
(2.2.) Saneamiento
V. Rehidibitorios
(h) Extincin de la accin de saneamiento. (i) Reuncia
(ii) Prescripcin
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Requisitos para exigir de la obligacin de saneamiento:
Ver art. 1843 C.C.
El Cdigo de Procedimiento Civil la regula en el Ttulo V del Libro III ! Ver Meza Barros (pp.
67-69) (*). Como sea, OJO, esto se debe hacer antes de contestar la demanda.
Se puede citar al vendedor pero tambin a sus antecesores ! Leer Art. 1841 C.C.
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Citacin Vendedor NO comparece Contina el procedimiento (Art. 587 CPC)
Art. 1843 C.C.
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Art. 1843 C.C.
Art. 1843, inc. final.
[...] si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa
vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el comprador
haya dejado de oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello
fuere evicta la cosa.
Qu caso conoce en donde podra darse lo destacado en verde?
Art. 1843 C.C.
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Art. 1843 C.C.
Comparece Art. 1844 C.C.
Art. 1844. Si el vendedor comparece, se seguir contra l solo la
demanda; pero el comprador podr siempre intervenir en el juicio para
la conservacin de sus derechos.
OJO: El comprador debe intervenir cuando hay defensas /excepciones que slo l puede llevar
adelante.
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Art. 1843 C.C.
Comparece Asumir la defensa
Allanarse Art. 1845 C.C.
Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se
allana al saneamiento, podr con todo el comprador sostener por s
mismo la defensa; y si es vencido, no tendr derecho para exigir del
vendedor el reembolso de las costas en que hubiere incurrido
defendindose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y
satisfechos al dueo.
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(g) Indemnizaciones
Resultado Favorable al comprador y adversa al tercero Art. 1855
Art. 1855. Si la sentencia negare la eviccin, el vendedor no ser
obligado a la indemnizacin de los perjuicios que la demanda hubiere
causado al comprador, sino en cuanto la demanda fuere imputable a
hecho o culpa del vendedor.
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(g) Indemnizaciones
Favorable al tercero y
adversa al comprador
Si es total Art. 1847
1. La restitucin del precio, aunque la cosa al
tiempo de la eviccin valga menos;
2. La de las costas legales del contrato de
venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador;
3. La del valor de los frutos, que el comprador
hubiere sido obligado a restituir al dueo; sin
perjuicio de lo dispuesto en el artculo 1845;
4. La de las costas derivadas del proceso;
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya
tomado en poder del comprador, aun por
causas naturales o por el mero transcurso del
tiempo.
" OJO con las ventas forzadas: Art. 1851
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(g) Indemnizaciones
1. La restitucin del precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga menos.
Excepcin: Si el menor valor de la cosa proviene de deterioros que el comprador ha sacado
provecho, se hace el debido descuento (art. 1848 C.C.)
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(g) Indemnizaciones
2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador.
Slo las legales y que fueron pagadas por el comprador.
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(g) Indemnizaciones
3. La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo; sin
perjuicio de lo dispuesto en el artculo 1845;
Se aplica el artculo 907 del C.C.
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(g) Indemnizaciones
4. La de las costas derivadas del proceso;
No se incluyen las costas que el comprador haya incurrido defendindose, despus que el
vendedor se allan el saneamiento.
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(g) Indemnizaciones
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por
causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
Ac hay dos hiptesis:
(a) Aumentos que provienen de causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
(b) Aumentos de valor que provengan de mejoras.
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(g) Indemnizaciones
Art. 1850. El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo,
no se abonar en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la
venta; a menos de probarse en el vendedor mala fe, en cuyo caso ser
obligado a pagar todo el aumento de valor, de cualesquiera causas que
provenga.
Por ejemplo: Si la cosa vali $1.000, el vendedor de buena fe slo pagar, como mximo, $250
por concepto de aumentos.
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(g) Indemnizaciones
Mejoras necesarias: Aquellas invertidas en la conservacin de la cosa (Art. 908)
Mejoras ltiles: Aquellas que hayan aumentado el valor venal de la cosa (Art. 909)
Art. 1849. El vendedor ser obligado a reembolsar al comprador el
aumento de valor, que provenga de las mejoras necesarias o tiles,
hechas por el comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la eviccin
haya sido condenado a abonarlas.
El vendedor de mala fe ser obligado aun al reembolso de lo que
importen las mejoras voluptuarias.
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(g) Indemnizaciones
Mejoras voluptuarias: las que slo consisten en objetos de lujo y recreo y generalmente aquellas que
no aumentan el valor venal de la cosa o slo lo aumentan en una proporcin insignicante (Art. 911)
Art. 1849. El vendedor ser obligado a reembolsar al comprador el
aumento de valor, que provenga de las mejoras necesarias o tiles,
hechas por el comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la eviccin
haya sido condenado a abonarlas.
El vendedor de mala fe ser obligado aun al reembolso de lo que
importen las mejoras voluptuarias.
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(h) Extincin de la accin de saneamiento ! (i) Renuncia de la accin de
saneamiento.
La obligacin es de naturaleza ! Leer Art. 1839 y 1841 C.C.
Es vlida la renuncia en la medida que el vendedor est de buena fe.
No obstante, el alcance de la renuncia es slo parcial.
Art. 1852. La estipulacin que exime al vendedor de la obligacin
de sanear la eviccin, no le exime de la obligacin de restituir el
precio recibido.
Y estar obligado a restituir el precio ntegro, aunque se haya
deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aun por
hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto ste haya sacado
provecho del deterioro.
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(g) Indemnizaciones
Si es parcial Si es de mucha entidad: (1) Saneamiento (2) Rescisin
Art. 1852, inc, 4 y 1853 C.C.
Si es de poca entidad: Saneamiento (Art. 1853 C.C.).
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(h) Extincin de la accin de saneamiento ! (i) Renuncia de la accin de
saneamiento.
Por excepcin, el alcance de la renuncia puede ser total (Art. 1852, inc. 3 C.C.):
(i) Si el que compr lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa.
(ii) Si expresamente tom sobre s el peligro de la eviccin, especicndolo.
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(h) Extincin de la accin de saneamiento ! (ii) Prescripcin de la accin de
saneamiento.
Esto depende bsicamente de la obligacin especca que estamos hablando:
(a) Defender ! Es imprescriptible.
(b) Indemizar ! Prescribe de conformidad a lo dispuesto en el art. 1856 C.C.
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Obligaciones
del Vendedor
(1) Entregar la
cosa
(2) Obl. de
Saneamiento
(2.1.) Saneamiento
de la Eviccin
(2.2.) Saneamiento
V. Rehidibitorios
(b) Concepto de los vicios redhibitorios. (i) Contemporneo a la venta.
(ii) Graves.
(iii) Ocultos.
(c) Efectos de los vicios redhibitorios. (i) Accin redhibitoria.
(ii) Accin quanti minoris.
(d) Extincin de la accin de saneamiento. (i) Renuncia.
(ii) Prescripcin.
(iii) Ventas forzadas.
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(8.1.2.) Obligacin de Saneamiento.
(8.1.2.2.) Saneamiento de los Vicios Rehidibitorios
Responder por los vicios ocultos que adolece la cosa.
El vendedor debe procurar al comprador la posesin til de la cosa.
Art. 1857. Se llama accin redhibitoria la que
tiene el comprador para que se rescinda la venta o se
rebaje proporcionalmente el precio por los vicios
ocultos de la cosa vendida, raz o mueble, llamados
redhibitorios.
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(b) Concepto de los vicios redhibitorios.
El art. 1858 establece los elementos que debe contener un vicio de esta naturaleza. Tales son:
1. Los vicios deben ser contemporneos a la venta.
2. Deben ser graves.
3. Deben ser ocultos.
OJO: las partes pueden convenir que otros vicios revistan el carcter de redhibitorio aunque
naturalmente no lo sean (Art. 1863 C.C.)
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Basta que el germen del vicio exista al momento de la venta.
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Esto lo regula el art. 1858, No. 2 C.C.: La gravedad puede resultar de tres circunstancias:
(a) Que la cosa no sirva para su uso natural.
(b) Que sirva, pero imperfectamente.
(c) Que conocidos los defectos por el comprador, sea presumible que el comprador no los habra
comprado o hubiera pagado un precio mucho menor.
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Esto es: ignorados por el comprador.
Si el comprador los conoca, se presume que esto se tuvo en cuenta en la determinacin del
precio.
Ahora, el comprador tiene la obligacin de examinar la cosa: si no lo hace, hay una obligacin
grave de su parte, cuestin que le impide pedir el saneamiento.
Qu pasa con el caso de que el comprador, en razn de su profesin u ocio, pudo
percatarse fcilmente de la existencia del vicio?: Respecto de ellos, el vicio no es oculto.
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En suma: el vicio NO es oculto cuando:
1. Cuando el vendedor lo inform.
2. Cuando el comprador lo ingnor por negligencia grave suya.
3. En el caso del comprador experto: cuando este pudo conocerlo fcilmente en razn a su
profesin u ocio.
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(c) Efectos de los vicios redhibitorios.
Nacen dos derechos
que el comprador puede
ejercer alternativamente:
Ejercer la accin redhibitoria
propiamente tal (rescisin del
contrato)
Ejercer la accin quanti minoris
(pedir la rebaja)
Regla general:
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El Cdigo establece casos de excepcin a lo anterior:
(i) Si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que seala la ley, solamente el comprador
tiene derecho a pedir la rebaja del precio (Art. 1868 C.C.)
- Si los conoca (mala fe): se pueden ejercer ambas acciones ms la indemnizacin de perjuicios
- Si los no los conoca (buena fe): slo se pueden ejercer las acciones redhibitoria o quanti minoris.
(iii) Si la cosa perece despus del contrato. El Art. 1862 C.C. distingue:
- Si los conoca (mala fe): se pueden ejercer ambas acciones ms la indemnizacin de perjuicios
(ii) Dependiendo de si el vendedor conoca o debi conocer (en razn de su profesin/ocio) los
vicios ocultos de la cosa o no, el Art. 1861 C.C. distingue:
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(iii) Si la cosa perece despus del contrato. El Art. 1862 C.C. distingue:
- Si perece por un vicio inherente a la cosa: se pueden ejercer ambas acciones (ms la
indemnizacin de perjuicios contra el vendedor de mala fe)
- Si perece por otra razn: Aunque haya perecido por culpa del comprador, podr este pedir la
rebaja del precio.
Ver el artculo 1864 para efectos de que el objeto vendido se componga de varias cosas y algunas e
ellas adolezcan de vicios.
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(d) Extincin de la accin de saneamiento.
i. Renuncia del Saneamiento del Vicio Redhibitorio.
Slo producen efectos respecto del vendedor que estaba de buena fe (Art. 1859 C.C.)
ii. Vicio Redhibitorio y ventas forzadas.
En principio, este saneamiento no tiene lugar en las ventas forzadas (Art. 1865 C.C.)
Con todo, eso no exonera al vendedor de informar los vicios si los conoca. Y si no lo hace, habr
lugar a la accin redhibitoria ms indemnizacin de perjuicios.
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iii. Prescripcin de las acciones.
De acuerdo a los artculos 1866 y 1869, hay que distinguir segn el tipo de accin y cosa:
Tipo de accin Accin redhibitoria
Accin quanti minoris
Mueble
Inmueble
Mueble
Inmueble
6 meses
1 ao
1 ao
18 meses
Por favor NOTAR que:
(i) El plazo se cuenta desde la entrega de la cosa. No obstante ver Art. 1870 C.C. respecto de la accin
quanti minoris respecto de un bien mueble que se remite a un lugar distante.
(ii) Las partes pueden ampliar o restringir el plazo.
(iii) La accin de indemnizacin de perjuicios prescribe de conformidad a las reglas especiales.
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iii. Prescripcin de las acciones.
Situacin especial de la Ley General de Urbanismo y Construccin (Art. 18).
El propietario primer vendedor de la construccin ser responsable de todos los daos y perjuicios que
provengan de fallas y defectos de la propiedad hasta por un plazo de:
- 10 aos, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble.
- 5 aos, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones.
- 3 aos, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras.
Los plazos indicados se cuentan desde la recepcin denitiva de la obra por parte de la Direccin de
Obras Municipales.
66
Efectos de la
Compraventa
Obligaciones
del Vendedor
Obligaciones
del Comprador
(1) Entregar la
cosa
(2) Obl. de
Saneamiento
(2.1.) Saneamiento
de la Eviccin
(2.2.) Saneamiento
V. Rehidibitorios
(1) Recibir la
cosa comprada
(2) Pagar el
precio
67
Obligaciones
del Comprador
(1) Recibir la
cosa comprada
(2) Pagar el
precio
(a) Lugar y poca del pago.
(b) Derecho del comprador para suspender el pago del precio.
(c) Efectos de la resolucin del contrato por falta de pago del precio.
(d) Declaracin en la escritura de haberse pagado el precio.
(e) Clusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio.
68
(8.2.) Obligaciones del Comprador:
69
(8.2.) Obligaciones del Comprador
(8.2.1.) Recibir la cosa comprada
Esto implica hacerse cargo de la cosa, tomando posesin de ella.
Mora en recibir la cosa (Art. 1827 C.C.)
Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir,
abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o
vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedar
descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y slo
ser ya responsable del dolo o de la culpa grave.
La mora produce dos efectos:
(a) El comprador debe abonar al vendedor los perjuicios que sean consecuencia de la mora.
(b) El vendedor queda descargado del cuidado ordinario de la cosa y solo responde de los estragos que sufra la cosa
por su culpa lata o dolo.
OJO, lo anterior no excluye que el vendedor puede pedir el cumplimiento forzado o la resolucin del contrato
en virtud del artculo 1489 C.C.
70
(8.2.2.) Pagar el precio
El artculo 1871 del C.C. seala que La principal obligacin del comprador es la de pagar el precio
convenido
El precio es de la esencia de la compraventa.
71
(a) Lugar y poca del pago.
Esto est regulado en el artculo 1872:
Art. 1872. El precio deber pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el
tiempo de la entrega, no habiendo estipulacin en contrario.
Se establecen dos reglas:
(a) Prima la voluntad: Lo que diga el contrato.
(b) Si las partes nada dicen, el pago debe hacerse en el lugar y tiempo de entrega ! Esto importa una
modicacin ligera de las reglas generales del pago puesto que no debe hacerse de inmediato y en el
domicilio del deudor.
72
Hiptesis:
(a) El comprador fuere turbado en la posesin de la cosa ! Qu tipo de turbacin es?
(b) El comprador probare que existe contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado
noticia antes de perfeccionarse el contrato
! La lgica es que el comprador se ve expuesto a perder total o parcialmente la compra antes de pagar el
precio.
Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa o probare que existe
contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse
el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar el depsito hasta
que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio.
73
Consecuencia: En tal caso, el comprador debe de depositar el precio en virtud de una autorizacin judicial.
Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa o probare que existe
contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse
el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar el depsito hasta
que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio.
Cesasin de la suspensin:
(a) Por cesacin de la turbacin.
(b) Por otorgamiento de caucin que asegure las resultas del juicio.
74
i. Entre las partes.
Resuelto el contrato, las partes tienen derecho a que se las restituya al estado anterior de su celebracin.
El Artculo 1873 se reere a la situacin en donde el comrpador no paga el precio (es una aplicacin del
artculo 1489):
Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y
tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la resolucin de la venta,
con resarcimiento de perjuicios.
75
Luego, el comprador debe al vendedor determinadas prestaciones:
(i) La restitucin de la cosa (Art. 1487 CC)
(ii) Que se le restituyan los frutos que el comprador hubiere percibido mientras tuvo la cosa en su poder
(Art. 1875 CC)
(iii) Si hubo arras dar derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas (Art. 1875 CC)
(iv) Le indemnice los deterioros que haya experimentado la cosa (Art. 1875 CC) ! para efecto de dicho
abono se considerar al primero como poseedor de mala fe (Ver Art. 906), a menos que pruebe haber
sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible
cumplir lo pactado.
(v) El pago de las indemnizaciones de perjuicios derivados del incumplimiento del contrato (Art. 1873 CC).
76
Por su parte, el vendedor debe al comprador determinadas prestaciones:
(i) La restitucin de la parte pagada del precio (si es que lo hizo, claro est) ! Art. 1873 CC
(ii) Si el comprador le hizo mejoras a la cosa, ste puede exigir el pago de dichas mejoras. Ahora se le reputa
como poseedor de mala fe para estos efectos por lo que slo se le debe restituir las mejores
necesarias (i.e., aquellas invertidas en la conservacin de la cosa) ! a menos que pruebe haber sufrido
en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo
pactado.
77
ii. Respecto de terceros (Art. 1876 CC)
La resolucin del contrato no afecta a terceros de buena fe. Luego: no da derecho al vendedor para
reivindicarla respecto de dichos terceros poseedores.
Excepciones:
(i) Si el tercero estaba en conocimiento de que el comprador estaba en conocimiento del hecho de que se
adeudaba el precio respecto de las cosas muebles.
(ii) Si la cosa era inmueble, el saldo del precio constaba en el ttulo respectivo, inscrito u otorgado por
escritura pblica.
78
(d) Declaracin en la escritura de haberse pagado el precio (1876, inc. 2 CC)
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en
contrario sino la de nulidad o falsicacin de la escritura, y slo en virtud de esta prueba habr accin contra
terceros poseedores.
Ahora, esta disposcin es slo respecto de terceros: luego, por ms que la escritura exprese haberse
hecho el pago, si el comprador no lo hizo, el vendedor aun puede demandar la entrega del precio (sin
perjuicio del tema probatorio envuelto ac)
79
(e) Clusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio (A. 1874 C.C).
No producir otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artculo 1873 (pedir el
cumplimiento o resolucin ms perjuicios)
80
Compraventa
81
Compraventa
82
(9) Pactos accesorios a la Compraventa
(9.1.) Pacto Comisiorio.
(9.2.) Pacto de Retroventa.
(9.3.) Pacto de Retracto.
Compraventa
83
84
Es la condicin resolutoria de no cumplirse lo pactado, expresamente estipulada.
(i) Pacto Comisorio Simple:
Es aquel en que se estipula, lisa y llanamente, que se resolver el contrato si no se cumple lo pactado. Se
requiere igualmente una declaracin judicial.
OJO: De acuerdo al artculo 1878, por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la eleccin de
acciones que le concede el artculo 1873 (cumplimiento forzado o resolucin ms indemnizaciones) !
Meza Barros sostiene que esto se extiende al comprador.
(a) Concepto
(b) Tipos
85
(ii) Con clusula de resolucin ipso facto o calificado:
Es aquel en que se estipula que el contrato se resolver, en el acto, sin ms trmite.
Como sea, el comprador podr, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo ms tarde, en las
veinticuatro horas subsiguientes a la noticacin judicial de la demanda.
El nico efecto del pacto comisorio calicado es que se reduce el plazo en donde se puede ejercer la
excepcin de pago.
! Se aplica el Pacto Comisorio a otros contratos?
! Qu pasa si las partes acuerdan que la resolucin ipso facto no requiere de resolucin judicial alguna?
86
(9.2.) Pacto de Retroventa.
87
(9.2.) Pacto de Retroventa (Art. 1881 y ss CC)
Es decir, el vendedor vende la cosa, pero se reserva la opcion de volver a comprarla por una suma
determinada. En este sentido, el pacto importa una condicin resolutoria para la compraventa.
Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al
comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya
costado la compra. (Art. 1881 C.C.)
En qu contexto se aplica este pacto?
(a) Concepto
88
(i) Que el vendedor se reserve la facultad de comprar la cosa vendida en el mismo contrato.
(ii) El vendedor debe reembolsar al comprador el monto que se estipulare y, a falta de estipulacin, el
mismo precio de la venta (Art. 1881 C.C.).
(iii) Debe ejercitarse dentro un plazo, el que no puede pasar de 4 aos contados desde la fecha del
contrato (Art. 1885 C.C.)
(b) Requisitos para su procedencia
! OJO: Para ejercitar este derecho, el vendedor debe avisar al comprador con la debida anticipacin. Esta
no puede bajar de 6 meses para los bienes races ni 15 das para los bienes muebles.
Con todo, si la cosa fuere fructfera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de
trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la restitucin demandada sino despus de la
prxima percepcin de frutos.
89
(i) El vendedor tendr derecho a que se le restituya la cosa con sus accesorios naturales.
(ii) El comprador debe indemnizar al vendedor por los deterioros que haya sufrido la cosa y que le sean
imputables por negligencia o dolo.
(iii) El vendedor debe pagar al comprador las mejoras necesarias introducidas en la cosa. NO se pagan las
mejoras tiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.
(c) Efectos del pacto de retroventa
Depende si el vendedor ejerce oportunamente su derecho.
Ahora, si se ejerce oportunamente, la condicin resolutoria que conlleva el pacto resuelve el contrato y las
cosas volvern al estado en que se encontrarn si no se hubiera contratado, de conformidad a lo que se
detalla ms abajo.
90
(c) Efectos del pacto de retroventa
ii. Respecto de terceros (Art. 1882 C.C.).
La resolucin del contrato no afecta a terceros de buena fe. Luego: no da derecho al vendedor para
reivindicarla respecto de dichos terceros poseedores.
Excepciones:
(i) Si el tercero estaba en conocimiento del hecho de que exista este pacto.
(ii) Si la cosa era inmueble, el saldo del precio constaba en el ttulo respectivo, inscrito u otorgado por
escritura pblica.
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(d) Intransferibilidad del derecho del vendedor respecto del pacto de retroventa
Art. 1884. El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.
92
(9.3.) Pacto de Retracto.
93
(9.3.) Pacto de Retracto (Art. 1886 CC)
Es aquel en que las partes convienen que se resolver la venta si, en un plazo determinado, se presenta un
nuevo comprador que ofrezca al vendedor condiciones ms ventajosas que el comprador primitivo.
Entre las partes y respecto de tercero se produce los mismos efectos que el pacto de retroventa.
(a) Concepto
(b) Efectos
Art. 1886. Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que
no podr pasar de un ao), persona que mejore la compra se resuelva
el contrato, se cumplir lo pactado; a menos que el comprador o la
persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar
en los mismos trminos la compra.
94
Compraventa
95
(10.1.) Concepto y fundamento.
(a) Concepto.
La Lesin es el perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la falta de
equivalencia de las prestaciones recprocas de un contrato conmutativo.
El legislador solo regula esta situacin en la compraventa respecto de determinados bienes y slo
en determinadas situaciones.
96
(10.2.) Requisitos.
(a) Venta rescindible por causa de lesin.
El artculo 1891 del Cdigo seala que no habr lugar a la accin rescisoria por lesin enorme en
las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia.
Tampoco cabe esta rescisin en las Minas (Art. 170 C. de Minera) y en los contratos mercantiles
(Art. 126 del C. de Comercio)
97
(10.2.) Requisitos.
(b) Que la lesin sea enorme (Art. 1889 C.C.)
La lesin es enorme para el vendedor cuando recibe un precio inferior a la mitad del justo precio
de la cosa.
Ejemplo: si el justo precio era 1000 y recibe 450.
La lesin es enorme para el comprador cuando paga un precio superior al doble del justo precio
de la cosa.
Ejemplo: si el justo precio era 1000 y el comprador paga 2100.
98
(10.2.) Requisitos.
(b) Que la lesin sea enorme (Art. 1889 C.C.)
Esto se hace sobre la base del justo precio, el que debe ser el que sea al momento de la
compraventa.
El parmetro de referencia es el valor de mercado.
El justo precio debe ser probado por quien alega la lesin.
99
(10.2.) Requisitos.
(c) Que la cosa comprada no haya perecido (Art. 1893 C.C.)
Art. 1893. Perdida la cosa en poder del comprador no habr derecho
por una ni por otra parte para la rescisin del contrato.
100
(10.2.) Requisitos.
(d) Que la cosa comprada no haya sido enajenada (Art. 1893, inc. 2 C.C.)
Art. 1893. Perdida la cosa en poder del comprador no habr derecho
por una ni por otra parte para la rescisin del contrato.
Lo mismo ser si el comprador hubiere enajenado la cosa; salvo
que la haya vendido por ms de lo que haba pagado por ella; pues en
tal caso podr el primer vendedor reclamar este exceso, pero slo
hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deduccin de una
dcima parte.
101
Ejemplo
Primera compraventa
A
B C
Segunda compraventa
- Valor de la venta: $1.000
- Justo precio: $2.200
- Valor de la venta: $4.500
En este caso, A no tiene el derecho a reclamar todo el exceso ($2300) pues esto tiene como lmite
el justo precio con deduccin de una dcima parte.
$2200 (Justo precio) x 0,9 = $1.980
Luego, A slo puede reclamar hasta los $1.980, menos de los que ya recibi = $980
102
(10.2.) Requisitos.
(e) Que la accin se entable en tiempo oportuno.
Bsicamente esto quiere decir que la accin no se encuentre prescrita.
Plazo: 4 aos contados desde la fecha del contrato.
(10.3.) Irrenunciabilidad de la accin.
El artculo 1892 del Cdigo Civil establece la irrenunciabilidad de la accin.
103
(10.4.) Efectos.
El objeto de esta accin es invalidar la compraventa. Luego, sus efectos son propios de la nulidad.
En otras palabras, el vendedor recuperar la cosa y el comprador lo pagado por ella.
Art. 1890. El comprador contra quien se pronuncia la rescisin,
podr a su arbitrio consentir en ella, o completar el justo precio
con deduccin de una dcima parte; y el vendedor en el mismo caso,
podr a su arbitrio consentir en la rescisin, o restituir el exceso
del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una dcima
parte.
OJO: no estn obligados a pagar el justo precio completamente.
104
(10.4.) Efectos.
Lesion enorme que afecta al vendedor: Si el justo precio es de $1.000 y el vendedor recibe $400,
el comprador puede completar el justo precio pagando $500 (lo que hace $900 en total)
Ejemplo
Lesion enorme que afecta al comprador: Si el justo precio es de $1.000 y el comprador ha
pagado $2.500, el vendedor no debe restituir $1500.
El justo precio debe aumentarse un 10% ($1.100), por lo que debe restituirse $1.400.
105
(10.4.) Efectos.
(a) El vendedor debe restituir la cosa y el comprador el precio, con intereses y frutos, pero slo
desde la demanda (Art. 1890 C.C.)
(b) Las partes no estn obligadas a pagar las expensas del contrato.
(c) El vendedor no podr pedir cosa alguna en razn de los deterioros que haya sufrido la cosa;
excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos.
(d) La rescisin no afecta los derechos de terceros adquirientes ni respecto de quienes se habra
constituido de un derecho real (Art. 1895 C.C.)
Efectos si se invalida la compraventa:
106
ANEXO N1
(7.1.) (A) Venta al peso, cuenta o medida (Art. 1821 y 1822 C.C.)
107
(i) Peso, cuenta o medida de ciertas cosas para determinar el precio de la compraventa
Ejemplo: XXX vende a YYY todo el trigo que tiene en su bodega, a razn de $1.000 el quintal.
En este caso, la Compraventa se encuentra perfecta.
Las partes convinieron la cosa (todo el trigo que est la bodega) y la forma de jar el precio
que consistir en pesar, contar o medir las cosas vendidas.
En tal caso, la prdida, deterioro o mejora pertenecer al comprador, aunque no se hayan
pesado, contados o medidos (Art. 1821, inc. 1). Ello puesto que la cosa ya se encuentra jada.
108
(ii) Peso, cuenta o medida de ciertas cosas para determinar la cosa de la compraventa
Ejemplo: XXX vende a YYY 100 de las 500 toneladas de trigo que tiene en su bodega, al precio
de $10.000 la tonelada.
En este caso:
(a) se conoce el precio ($1.000.000).
(b) a operacin de pesaje va encaminado a determinar la cosa vendida. La venta no recae
sobre todo el trigo de la bodegam cuestin que hace necesario el pesar lo comprado.
Luego, la prdida, deterioro o mejora pertenecer al comprador, slo despus de haberse
ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte (Art. 1822, inc. 2)
109
Qu pasa si jada la fecha para el peso, cuenta o medida una de las partes no viene? (Art.
1822 C.C.)
(a) Quien falta debe resarcir perjuicios.
(b) Quien viene: podr desistirse del contrato.
110
ANEXO N2
Extractos de texto de Meza Barros
111

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Fernando Fernndez Acevedo

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