UPC 711.4 GUAN 2009 214 David PR 1

ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII
2008
GESTION INMOBILIARIA RESIDENCIAL EL MIRADOR
PROYECTO FINAL DE DIPLOMADO - UPC
Gestin inmobiliaria del Proyecto Residencial El Mirador, edificio ubicado en el Distrito de San Miguel y que consta de 48 departamentos que varan entre los 82 y 105 m2. de rea; este edificio tiene tres torres de 6, 12 y 14 pisos. Destinado al Crdito Hipotecario.
GESTION INMOBILIARIA DEL PROYECTO RESIDENCIAL EL MIRADOR
Integrantes: Cesar Guanilo Llerena, Javier Silva Delgado, Noel Granados Nez, Erick Yana Beltrn, Jimmy Gmez Jorge
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DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII - UPC 25/03/2008
ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII INDICE 1. RESUMEN EJECUTIVO 2. INTRODUCCION 3. OBJETIVOS 4. DESARROLLO DEL PROYECTO 4.1 ANALISIS DEL MERCADO 5. ANALISIS DE PRE INVERSION 6. DEFINICION DEL PERFIL DEL PRODUCTO 6.1 SUPUESTOS Y RESTRICCIONES 6.2 ANALISIS FODA 7. PLAN DE MARKETING 8. ANALISIS ECONOMICO DEL PROYECTO 9. GESTION DEL PROYECTO 10. GESTION DE CALIDAD DEL PROYECTO 11. ESQUEMA LEGAL 12. CONCLUSIONES 13. ANEXOS 14. BIBLIOGRAFIA
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII 1.- RESUMEN EJECUTIVO Nombre del proyecto RESIDENCIAL EL MIRADOR Descripcin del proyecto El edificio consta de: o 48 departamentos distribuidos en 14 niveles en 3 torres perfectamente diferenciadas. o 26 estacionamientos distribuidos en los estacionamientos ubicados
en el los retiros y 1 semistano, o o 31 Depsitos distribuidos en el semistano reas de Servicios Comunes ( SUM, Mini Gym, rea de Juego de Nios, SSHHs) ubicados todos en el primer nivel para garantizar su rpida evacuacin, evitar molestias a los condminos y darle un uso comn a las reas libres. o Servicios Comunes como (Cisterna, Cto. De Maquinas, Cto. De Basura, Ascensores, Tanque elevado, Gas Centralizado), todo esta
ubicado en la torre de ascensores en los niveles mas altos y en el semistano, o enterrado. Los Accesos: Existen 2 accesos peatonales, uno hacia la Av. Rafael Escardo, por all ingresamos si nos dirigimos a las torres cuya fachada es la de esta avenida. El otro es hacia la calle Isidoro Surez. Desde ambos ingresos podemos llegar al lobby, a la torre de ascensores o a las reas comunes. Tenemos 1 solo acceso vehicular y se ubica en la Av. Rafael Escardo.
Ubicacin El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 914.13 m2 ubicado en la Av. Escardo S/N, Distrito de San Miguel Urbanizacin Maranga.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Duracin del proyecto El proyecto tiene una duracin total de 16 meses, los cuales se sub dividen de la siguiente manera. Planificacin y preventas Ejecucin de obras civiles Post ventas 6 meses 8 meses 02 meses
Monto de inversin de socios Aportes de inversionistas Inversin de capital Total Inversin Terreno ($154,500) $ 100,000.00 $ 254,500.00
rea Neta El rea techada de este tipo de departamento es de 90 m aproximadamente. Costo Precio del departamento: $ 50,000 en promedio, incluido el IGV Estacionamiento y Depositos Costos: $4,500 y $ 2,000 en promedio respectivamente. Financiamiento Al contado Perfil del Cliente Social Preferencias: El predio debe estar ubicado en zona residencial, que sea
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segura, tranquila y que cuenta con paquetes y de fcil acceso. Nivel socioeconmico Cultural: Profesionales dependientes e independientes Mercado potencial Sector B+, con edades fluctuantes entre 25-45 aos. Econmico Ingreso promedio mensual : $ 2000
Familiar
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Composicin familiar: Como mximo de 4 personas Descripcin de unidad inmobiliaria Departamento Tpico Se ingresa desde el puente circulacin a la sala comedor, por la derecha y al lado del rea de comedor se ingresa a la cocina que tiene el espacio para una cocina, lavadero y refrigeradora, al fondo tiene un rea para servicio de lavandera.
Por el lado izquierdo tenemos un pasaje
que ingresa a los dormitorios, el
primer dormitorio simple (una cama), el segundo dormitorio es doble (dos camas) y el tercer dormitorio, el principal, cuenta con bao propio, tenemos adems un adicional para los otros dos dormitorios. bao
CUADRO DE ACABADOS DE LOS DEPARTAMENTOS PISOS SALA-COMEDOR y DORMITORIOS PISO: Parquet, cepillado Zcalo y
rodn de madera. COCINA PISO : cermico nacional de color s/diseo
30x30 cm. BAOS : Cermico nacional, serie Nrdica color
s/diseo 30x30cm. PAREDES Y TECHOS
SALA COMEDOR Y DORMITORIOS
Pintura
ltex
lavable
en
dos
manos, cielo raso imprimado y pintado
COCINA
Pintura
ltex
lavable
en
dos
manos,
cielo raso imprimado y pintado
CONTRAZOCALO: cermico nacional, color
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII s/diseo 30x30 cm., en 60 cm. de alto a partir 0.90 m del piso en dos paredes.
BAOS
Cermico nacional, de color 30x30 cm. hasta 1.20m de altura, en la zona de ducha ir hasta 2.10m.
INODORO
Losa vitrificada Trbol o
similar, modelo
Sifn Jet de color s/diseo en bao dorm. princip, y blanco en 2do bao.
LAVATORIO
Losa vitrificada Trbol o similar, modelo Manantial de color s/diseo en bao dorm. princip, y blanco en 2do bao.
ACCESORIOS
losa vitrificada, Toallero de gancho, jabonera con asa, papelera s/diseo en bao dorm. princip, y blanco en 2do bao.
LAVADEROS COCINA Lavadero de acero inoxidable de una poza + escurridor L=90cm.
LAVANDERIA
Lavadero losa vitrificada Modelo Amazonas.
GRIFERIA
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII BAOS Llaves mezcladoras de ducha 8, llave de lavatorio agua fra, ambas griferas Marca Vainsa.
COCINA
Llave para cocina a la pared, agua fra.
LAVANDERIA
Llave simple modelo institucional, agua fra, puntos de salida de agua y desage para lavadora.
CARPINTERA PUERTA PRINCIPAL Contraplacada, tablero de madera cedro con marco de 2x 4, barnizada color natural.
PUERTAS INTERIORES
Contraplacadas, con marco de 1 1/2 x 3 1/2, pintadas al duco.
PUERTA DE COCINA
Contraplacadas, con marco de 1 1/2 x 3 1/2, pintadas al duco.
CERRAJERA PUERTA PRINCIPAL Chapa de 3 golpes Forte y bisagras tipo capuchina aluminizada 3 x 3
PUERTAS INTERIORES
Cerraduras de perilla aceradas, tipo de puerta principal, de dormitorios y de bao.
PUERTA DE COCINA VENTANAS
Bisagra vaivn a piso Carpintera de aluminio. Vidrio incoloro de 6 mm., felpa y porta felpa.
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INSTALACIONES SANITARIAS
Conexin
independiente
de
agua
para
colocacin de medidor. Instalaciones de agua fra en cocina Instalaciones de agua fra y caliente en baos. Sumideros en cocina, patio y bao. Agua fra Con tubera empotrada PVC clase 10 Agua caliente con tubera CPVC
INSTALACIONES ELECTRICAS Corriente elctrica Monofsica. Tablero General con interruptores Termo magnticos. Un circuito para alumbrado Un circuito para tomacorrientes con puesta a tierra. Un circuito para timbre desde la puerta principal del departamento. Un circuito para cocina elctrica. Un circuito para lavadora y secadora en lavandera. Placas de bakelita, Marca Ticino, para interruptores y tomacorrientes
Alambre 14
de
cobre
Marca
Indeco, 12
No para
para alumbrado, No.
tomacorrientes y No. 10 para el circuito de cocina monofsica.
OTRAS INSTALACIONES
Un circuito para instalacin de Cable, con 04 salidas, en sala, dormitorio principal y 2 dormitorios (sin cablear)
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Un circuito en (sin para sala telfono y con 02
salidas, principal
dormitorio
cablear)
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII 2. INTRODUCCION El presente trabajo aplicado consisten en la gestin y desarrollo integral de un proyecto inmobiliario, para lo cual se ha realizado el anlisis de pre- inversin e inversin a nivel de factibilidad; considerando para este proyecto inmobiliario un edificio residencial ubicado en el distrito de San Miguel sobre un terreno de 914.13m2. Dicho edificio residencial consisten en la construccin de 01 torre de 14 pisos con 04 departamentos por piso, teniendo un total de 48 departamentos orientados hacia un nivel socioeconmico B+ para familias de jvenes de no ms de 02 hijos que deseen mejorar su calidad de vida o a su vez para personas mayores que desean vivir en espacios ms
pequeos y confortables. Para el desarrollo integral del proyecto inmobiliario, se considero los siguientes aspectos que fueron impartidos durante el desarrollo del presente diplomado, estos son: Gerencia de proyectos y calidad en la construccin : Abarcar la mayor cantidad de reas del conocimiento que especifica el PMI para proyectarnos hacia los indicadores econmicos que nos determinaran la viabilidad del proyecto, as como su desarrollo integral Productividad y planteamiento : Herramientas que nos harn ms manejable y rentable el proyecto Legislacin y control de contratos : realizacin de contratos que nos favorezcan y seas claros Gestin integral de empresas inmobiliarias: Para el desarrollo integral del proyecto inmobiliario, dividindose el proyecto en tres grandes reas: tcnicas, comercial y administrativa. La viabilidad del proyecto de la correcta estimacin econmica y la eleccin del perfil de inversin adecuado que nos permita el desarrollo del proyecto. Bajo estas premisas se analizo un escenario econmico, se presento este como el ms adecuado en cuanto a su viabilidad para su desarrollo, objetivando la mayor rentabilidad posible para los inversionistas. Este desarrollo ha sido posible debido a la colaboracin y al asesoramiento adecuado de nuestros profesores que a lo largo del presente diplomado nos han transmitido sus conocimientos y experiencia adquirida dentro del sector constructivo e inmobiliario.
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3. OBJETIVOS Analizar la naturaleza del problema. La necesidad insatisfecha de vivienda, analizando las necesidades de demanda, la oferta del mercado y el nicho de mercado que se pretende ingresar con el proyecto inmobiliario. Desarrollo del producto. Se busca desarrollar un producto que satisfaga al comprador dentro del nivel en el cual se est ingresando a un precio competitivo, que permita ser la mejor alternativa a un mejor precio que la competencia. Se presenta un levantamiento de informacin de la competencia, indicando sus niveles de acabados y sus precios de venta. Elaboracin de un esquema de pre- inversin, que involucra todos los costos y gastos que se incurrirn en el desarrollo del proyecto, como tambin los ingresos de ventas. Este esquema es el anlisis preliminar en el cual se podr decidir acerca sobre la viabilidad de un proyecto y el posible retorno sobre la inversin. Elaboracin de un esquema de inversin a nivel de factibilidad ya con el producto a ofrecer definido y con un anlisis de todos los posibles costos y gastos, ingresos de ventas, velocidad de ventas, flujos econmicos y financieros. Desarrollo de la estrategia de marketing a emplear, debido a que fuerza de ventas en determinante dentro del xito y cumplimiento de objetivos. Se tiene que presentar este producto de la mejor manera posible, llegando de manera directa al comprador.
4. DESARROLLO DEL PROYECTO 4.1 ANALISIS DEL MERCADO 4.1.1 Anlisis de la Oferta El anlisis de la actividad edificadora y oferta de edificaciones actual en Lima
Metropolitana y el Callao, se apoya en la recoleccin de informacin captada mediante el censo de obras en proceso de construccin realizado a nivel del rea geogrfica del estudio en julio de 2006.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Dicha informacin ha sido tomada del Estudio ESTUDIO XII - EL MERCADO DE
EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO 2007 de la Cmara Peruana de Construccin CAPEPO. Segn dicho estudio, la actividad edificadora viene presentando un crecimiento aproximado de un 6% anual, considerando que la economa del pas y el PBI presentan estabilidad con un crecimiento sostenido. La Tabla 1 resume la confrontacin de los resultados
obtenidos en los censos de los aos 2004, 2005 y 2006.
De los resultados y analizando los resultados de la Tabla 1 se observa lo siguiente: la variacin entre los aos 2005 y 2006 representa un incremento del orden del 6,24% comparando la variacin registrada entre 2004 y 2005 que fue de 6,53%. Esto obedece en buena media el incremento registrado principalmente en la oferta de edificaciones
(13,54%). Asimismo, la oferta inmediata en el ao 2006 aumento en 17,65% mientras que la oferta futura se contrajo en 30,19%. En el ao 2006, la vivienda contina siendo el componente ms dinmico de la actividad edificadora. Segn su posicin frente al mercado, la oferta representa el 94,13% del total de la actividad correspondiente a este destino y una participacin en trminos absolutos de
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII 1292 460m2 superior a los 1 127 871 m2 registrados en el ao 2005 cuya participacin de la vivienda ascenda a 93.27%. En forma similar al total de la actividad edificadora, la oferta de vivienda presenta predominio de viviendas multifamiliares sobre unifamiliares tanto en unidades como en metros cuadrados construidos. En cuanto al primer caso, es decir, en trminos de unidades, la relacin que se establece entre los dos tipos de vivienda es de 7,79 unidades de departamentos por unidad de casa construida, es decir 12 479 unidades que integran el 88,45% del rea registrada, y el segundo con 1 601 unidades., y la proporcin complementaria del rea equivalente a 11,55% del total. (Ao 2005: 11 852 departamentos y 579 casas) A julio de 2006, las viviendas en construccin cuya ejecucin se produce en el mbito del mercado inmobiliario de la ciudad se encontraron en su mayora disponibles para la venta, registrando un metraje en oferta inmediata diecisiete veces la oferta futura, es decir, de las unidades de vivienda que ingresaran al mercado con posterioridad a la misma fecha de referencia (1 222 769 m2 en el primer caso contra 69 691 m 2 en el segundo) Se tiene que dentro de la actividad edificadora de viviendas, esta se divide de la siguiente manera de acuerdo a los precios de la vivienda:
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OFERTA TOTAL DE DEPARTAMENTOS SEGN PRECIO DE VENTA, DISTRITO Y GRUPO JULIO DE 2006 CUADRO 3.2
LOCALIZACION
UNIDADES OFRECIDAS PRECIO DEL DEPARTAMENTO EN US DLARES TOTAL
SEC.
DIST. GRUPO Hasta 4 001 - 8 001 - 10 001 - 15 001 - 20 001 - 25 001 - 30 001 - 40 001 - 50 001 - 60 001 - 70 001 - 80 001 4 000 8 000 10 000 15 000 20 000 A 25 000 30 000 5 3 14 27 164 40 000 50 000 141 86 109 74 9 75 60 000 70 000 7 1 2 2 80 000 100 000 1 231 110 379
SAN MIGUEL
B C
FUENTE: CAPECO. Censo de edificaciones en proceso de construccin.
Av. La Marina, Av. Universitaria, Av. Parque de las Leyendas
B Maranga
Plaza San Miguel
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EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO ESTRUCTURA DE LA OFERTA TOTAL DE DEPARTAMENTOS SEGN DISTRITO Y GRUPO JULIO DE 2006 CUADRO 3.23 -A
LOCALIZACIN UNIDADES SEC. DIST. GRUPO
PRECIO MEDIO (US DLARES) 40 155 35 341 33 401
REA PRECIO POR PROMEDIO M2 (US M2 DLARES) 79.1 80.0 75.8 511 448 440
SAN MIGUEL
A B C
231 110 379
FUENTE: CAPECO. Censo de edificaciones en proceso de construccin.
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Segn este estudio, se tiene que la zona de inters del proyecto que se van desarrollar para el presente trabajo, corresponde a un nivel socioeconmico B+ o un mercado medio alto, en donde los precios de las viviendas (departamentos) varan de US$ 40,0000 a 50,000 y se presenta una oferta de 1934 departamentos.
4.1.2 Anlisis de la Demanda Demanda Potencial Se define a la Demanda Potencial como aquella conformada por la totalidad de los hogares residentes en el rea urbana de Lima Metropolitana y el Callao independientemente de su actitud frente al mercado, sus condiciones de tenencia de la vivienda y sus caractersticas socioeconmicas. Del grafico anterior, podemos apreciar que nuestro proyecto inmobiliario, que se sita dentro del sector medio alto, esta ubicado dentro de un 11.77% de toda la demanda potencial.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Sin embargo que la demanda sea potencial no es determinante, debido a que se debe considerar adems a la demanda efectiva, que se desarrolla a continuacin. Demanda Efectiva Se define a la demanda efectiva como aquella que realmente es adquirida por el mercado en un tiempo determinado y a un precio dado. Dentro del marco inmobiliario, esta referido a la cantidad de unidades inmobiliarias que se adquirido o que tienen la capacidad de pago para adquirir una vivienda en un tiempo determinado. Segn los estudios de mercado inmobiliario, se consideran las unidades vecinales durante un ao. Se presenta un cuadro de demanda efectiva segn el ingreso del hogar.
4.1.3 Mercado Objetivo Analizando la Oferta y la Demanda del mercado, situamos a nuestro producto, dentro de un nivel medio alto (nivel socioeconmico B+), destinado a familias jvenes con 01 a 02 hijos con edades entre 0 y 15 aos con un ingreso familiar promedio de US$ 2,000.00 a mas, que desean adquirir un departamento confortable, cmodo, seguro, con espacios de recreacin, entretenimiento y con una excelente ubicacin.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Esta demanda objetiva representa un 6.5% del total de demanda efectiva de vivienda segn el ingreso del hogar del ultimo estudio de Mercado de Edificaciones de CAPECO 2006.
EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO DISTRIBUCIN DE LOS DISTRITOS DE PREFERENCIA PARA COMPRA SEGN PRECIO DE LA VIVIENDA JULIO 2006 CUADRO 4.44
DISTRITO
PRECIO DE LA VIVIENDA EN US$ HASTA 4 000 4 001 - 8 000 8 001 - 10 000 10 001 - 20 000 20 001 - 25 000 25 001 - 30 000 30 001 - 40 000 40 001 - 50 000 50 001 - 60 000 60 001 - 70 000 70 001 - 80 000 80 001 - 100 00 00 001 - 120 00 20 001 - 150 00 50 001 - 200 00 00 001 - 250 00 50 001 - 300 00 00 001 - 500 00 S DE 500 00 TOTAL
SAN JUAN DE LURIGANCHO LOCALIZACIN 2 3
N.I.
SAN MIGUEL LOCALIZACIN 2 3
N.I.
% 3.06 8.11 2.22 1.16
% 4.55 3.06 5.41 1.11
% 1.02 2.70 2.22
% 4.55 1.02 2.70 3.33 2.78
% 4.55 2.70 1.11
2.22 3.49 5.56 2.27 14.29 7.14
1.11 1.16
4.55
2.06
1.70
0.89
1.59
1.71
0.32
0.43
1.12
FUENTE: CAPECO. Encue s ta de Hogare s
Distrito San Juan de Lurigancho
Localiz acin Distrito 1 Urb. Zrate San Miguel 2 Urb. San Silvestre, San Hilarin, Cam poy 3 Canto Grande
Loca lizacin 1 Av. La Marina, Av. Universitaria, Av. Parque de las Leyendas 2 Maranga 3 Plaza San Miguel
5. ANALISIS DE PRE INVERSION 5.1 Caractersticas Generales del proyecto. Ubicacin del terreno: EDIFICIO MULTIFAMILIAR RESIDENCIAL EL MIRADOR- Ubicado en la Av. Rafael Escardo cuadra 5, a 2 cuadras de la Av. La Marina, El terreno donde se ubica tiene dos frentes, el principal, hacia la Av. Escardo, nos ofrece la cercana a los centros comerciales, y a las Av. Principales del distrito, el frente secundario hacia la calle Isidoro Surez, colinda con el parque De la ex Hacienda Maranga, en el cual existe equipamiento deportivo y recreacional.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII El edificio cuenta con 14 pisos en su frente hacia la avenida, y 6 pisos hacia el parque. Hay un total de 48 Departamentos de 85 m2 en promedio. El edificio cuenta con 3 ascensores de 06 pasajeros, 02 escaleras de emergencia, reas comunes equipadas, como son el Mini GYM, sala de recepciones, rea de juegos de nios. Adems en el nivel del semistano y primer piso con existen 27 estacionamientos y 28 depsitos para ser adquiridos por los propietarios de los departamentos. Los departamentos cuentan con Sala-comedor, 3 dormitorios con closet, 2 baos
completos, cocina con rea de lavandera; en los primeros pisos se agrega un rea de jardn.
Zonificacin De acuerdo al plano de zonificacin vigente le corresponde la zonificacin CE, (Comercio Especializado). Esta denominacin determina que es equivalente a la zonificacin Residencial R5, la cual por estar ubicados frente a Avenida se transforma en R6. Esta zonificacin permite la viabilidad del proyecto.
Parmetros Normativos Segn el Certificado de Parmetros Normativos otorgado por la Municipalidad de San Miguel, el terreno se encuentra en el rea de Estructuracin III, con una zonificacin CE (Comercio Especializado), donde se pueden edificios multifamiliares. Adems estos parmetros permiten un coeficiente de edificacin de 4.00 y 35% mnimo de rea libre. Todos estos aspectos han sido tomados en cuenta en el proceso de diseo de nuestro proyecto. Seguidamente presentamos un cuadro resumen, donde se comparan los Parmetros Normativos y los utilizados en el EDIFICIO RESIDENCIAL EL MIRADOR
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PARAMETROS rea de Estructuracin Usos Densidad Normativa rea del Lote normativo Coeficiente de edificacin rea Libre Altura mxima Retiro mnimo frontal
REGLAMENTO III R5-R6 Usos Especiales No especifica 450 m2 4 35% (1.5ar+r) 5.00/3.00 ml.
PROYECTO III Edificio Multifamiliar 2,231 hab./ha (D.S. 0122004) 914.3 6.00-R6 (D.S. 012-2004) 42.43% 43.35 ml -Av. Escardo 46.30 Tanque elevado 5.00/3.00 ml.
Estacionamientos
1 por cada 3 unid. De vivienda
27 estacionamientos
5.2 Esquemas de Factibilidad de Pre inversin En el cuadro siguiente se muestra un esquema inicial de factibilidad para el proyecto inmobiliario a desarrollar, en el cual se han considerado un supuesto de egresos e ingresos; teniendo como base para el calculo de los egresos ratios de costos del producto que se va a ofrecer dentro del mercado inmobiliario de Lima y para los ingresos se han considerado un precio de venta segn la oferta de la competencia, para un producto similar al que se va a ofrecer. En el cuadro de anlisis de factibilidad se tiene que el Total de Ingresos Netos es de $3117,623.00 y el total de Egresos netos es de $2'453,179.00 obteniendo un retorno sobre las inversiones despus de gastos financieros e impuestos de $ 644,359.00, y para un horizonte de inversin de 14 meses.
5.3 Anlisis de Riesgos Preliminares 1. Riesgos externos predecibles (No controlables) Cambios polticos Cambio en leyes ambientales Cambio de leyes tributarias Cambio de leyes sociales
Problemas sociales
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Oposicin de vecinos Presencia de sindicatos y poblaciones
Situacin econmica del pas Aumento de inflamacin
2. Riegos Internos (No tcnicos y no contables) Problemas internos de la organizacin, desacuerdos en directorio Financiamiento Abastecimiento de materiales , equipos 3. Riesgos tcnicos de la calidad en la ejecucin (controlables) Ejecucin de Obra Acabados 4.- Riesgos de la gestin del proyecto Requerimientos legales
Estos riesgos pueden afectar nuestro proyecto tanto en costo, tiempo, alcance y calidad, directamente o indirectamente ya sea sobre la mano de obra, materiales, la administracin, gerencia, etc.
6.- DEFINICION DEL PERFIL DEL PROYECTO 6.1 Supuestos y restricciones: Supuestos : Existen terrenos en distritos de alta demanda, donde se pueden realizar proyectos de poca inversin y de alta rentabilidad La demanda vista en el anlisis de competencia no variara drsticamente durante el tiempo prximo a realizarse nuestro proyecto que tiene una duracin de 1 ao y dos meses. Restricciones Poca participacin en la inversin por parte de los participantes en el proyecto Grandes restricciones y burocracia por parte de la municipalidad
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Problemas con el financiamiento en la primera etapa debido a un buen desembolso en los primeros meses que es la compra del terreno.
6.2 Anlisis FODA: a) Fortalezas Excelente distribucin, iluminacin y ventilacin en el diseo arquitectnico por tener un terreno amplio. Excelente ubicacin, de fcil accesibilidad por la avenida principal y comodidades a solo minutos. Buen diseo de estrategia de ventas Buena capacidad profesional al servicio del proyecto Pre- diseo muy bueno que cuanta con un piloto equipado para mostrar las bondades de los departamentos.
b) Oportunidades Mercado todava insatisfecho de personas de clase B+ hacia A en etapa de transicin como matrimonio jvenes Existen proyectos exitosos dentro del circulo de influencia del proyecto pero que no cuentan con las bondades y acabados del nuestro c) Debilidades No cortar con algn proyecto inmobiliario realizado anteriormente Entrar al mercado con un proyecto de envergadura como es el presentado en este diplomado. d) Amenazas Puede existir un tipo de sabotaje por la competencia a raz de ser nuevos en este negocio Los proyectos inmobiliarios de la competencia pueden mejorar su acabados y sin variar los precios.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII 7. PLAN DE MARKETING En nuestro proyecto vamos a desarrollar una estrategia de marketing, El cual buscara oportunidades para vender nuestro producto y llegar de un modo ms eficaz a los clientes Paso 1 Situamos nuestro Producto Para empezar el Plan vamos a tener en cuenta las cuatro P del Marketing Producto Precio, Promocin y Punto de venta
Producto Edificio residencial de 01 torre con tres niveles marcados de 6, 12 y 14 pisos con 04 departamentos por piso, teniendo un total de 48 departamentos orientados hacia un nivel socioeconmico B+ para familias de jvenes de no mas de 02 hijos que deseen mejorar su calidad de vida o a su vez para personas mayores que deseen vivir en espacios mas pequeos. Ubicado en el distrito de San Miguel sobre un terreno de 914.43 m2 rea neta: El rea tachada es este tipo de departamento es de 90 m2 aproximadamente. Precio: Descripcin del Precio: Este viene a ser el monto de dinero que se paga a cambio por un bien o servicio y/o es la suma de los valores que los compradores intercambian por los beneficios de tener y usar un producto. Este precio puede variar de acuerdo a las condiciones de la oferta y la demanda, de la estructura del mercado donde la capacidad de negociacin, entre otros. Aplicando este significado a la construccin y al sector inmobiliario, lo importante es mantener siempre una relacin precio-producto par que el comprador justifique el gran desembolso o inversin y se sienta a gusto Cunto estn dispuesto a pagar? A su vez, tiene que estar directamente relacionado con la situacin econmica del momento
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII y de las condiciones que se presenten por otros factores, quedando claro, que el precio para un cliente no necesariamente es igual al precio para otro cliente que adquiere el mismo producto. Precio del departamento: $50,000 en promedio
Promocin: Objetivos de Promocin de la Empresa: La empresa tiene como objetivo no solo publicar las ventas del proyecto a desarrollar, sino publicitarse a si mismo de manera que la empresa se haga mas conocida. Consideramos que es importante que detrs de un buen proyecto haya una buena empresa, que garantice seriedad en todos los trabajos y profesionalismo, para que el cliente se sienta con la tranquilidad de que esta poniendo su dinero en buenas manos y adquiriendo un bien con las mejores calidades.
Punto de venta Oficina de Ventas: Se constituir una oficina de ventas, en la misma obra.
RESUMEN DEL MERCADO: A quien dirigimos las ventas? MERCADO OBJETIVO: Analizando la oferta y la Demanda del mercado, situamos a nuestro producto, dentro de un nivel medio, destinado a familias jvenes con 01 a 02 hijos con edades con un ingreso familiar promedio de US$ 2,000.00 a ms. Esta demanda objetiva representa un 6.5% del total de demanda efectiva de vivienda segn el ingreso del hogar del ultimo estudio de Mercado de Edificaciones de CAPECO 2006.
Perfil del Cliente Luego de hacer el estudio de mercado correspondiente a la zona y al proyecto a desarrollar, hemos podido concluir con un perfil del cliente al cual esta dirigido este proyecto. Social
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Preferencias : El predio debe estar ubicado en zona residencial, que sea segura, tranquila y que cuenta con parques y de fcil acceso Nivel socioeconmico Cultura: profesionales dependientes e
independientes Mercado potencia : Sector B+, con edades fluctuantes entre 25-45 aos
Econmico Ingreso promedio mensual : $2000
Familiar Composicin familiar: Como mximo de 4 personas
Profesin: Un gran porcentaje perteneciente a este nivel socio econmico cuenta con educacin profesional y a su vez, un gran porcentaje dentro de este cuenta con estudios de maestra o doctorado y ase adentro o fuera del pas En que se distingue nuestro producto de los que ofrece la competencia? La Empresa Inmobiliaria tiene la ventaja de ser mediana sin grandes gastos generales y costos iniciales menores. Lo cual hace que el costo por m2, sea menor. FACTORES QUE DETERMINAN LA OPCION DE COMPRA: Para este publico objetivo lo principal para obtener una vivienda es la ubicacin (seguridad y tranquilidad); la distribucin interior (grandes ambientes, iluminacin natural y privacidad) y sus acabados que el Precio sea justificable de acuerdo a la percepcin; que se mantenga un buen status y se mejore la calidad de vida. PANORAMA DE LA COMPETENCIA Se realizo el levantamiento de informacin de la oferta en la zona. A continuacin se presenta un cuadro resumen. De las unidades inmobiliarias ofertadas en lugares aledaos a la construccin del proyecto y adems comprendidas entre US$ 40,000- US$ 50,000 se tiene, que el rea promedio de los departamentos es de 90 m2 con un precio de venta de US$ 512 por m2 COMPARACION DE PRODUCTOS: En nuestro caso, luego de analizar el cuadro de precio de nuestro proyecto vs. El cuadro de precio de la competencia, se puede concluir que nuestros precios por m estn por debajo de
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII los precios de la competencia. Esto obviamente nos beneficia, ya que estamos ofreciendo un producto similar pero por menos dinero.
MARKETING MIX Este plan de Markentig se puede utilizar por los vendedores como herramientas para ayudar a definir la estrategia de comercializacin. Su funcin es ayuda a desarrollar un paquete que no solo satisfaga las necesidades del cliente dentro de los mercados objetivos, sino tambin maximice simultneamente al desempeo de la organizacin.
Plaza : En este caso se define donde comercializar el producto o el servicio que se le ofrece.
Considera el manejo efectivo de los Canales logsticos y de venta debiendo lograrse que el producto llegue al lugar adecuado, en el momento adecuado y en las condiciones adecuadas. Aqu nos tenemos que hacer la pregunta Estas disponible nuestro proyecto en el lugar correcto en el tiempo correcto y en las cantidades correctas? No. Es lo mismo comercializar un producto para San Miguel que para Independencia.
ESTRATEGIAS DE COMUNICACIN Alcances Publicitarios Gigantografias Se colocara una gigantografia en el frente del lote proporcionando toda la informacin
correspondiente al proyecto, perspectiva, reas, caractersticas del proyecto, nombres del arquitecto, constructora y promotora, telfonos de informes. Esta se colocara desde el momento en que se firma el acuerdo con el inversionista y se dejara hasta que concluya la obra. Publicidad Directa Publicidad en Obra: Se contara con un cerco de obra, un cartel sobre el producto y brochure del producto en obras, counters.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Brochure : este medio se plasmara la informacin de todas las caractersticas que ofrece el proyecto, resaltando la configuracin arquitectnica del edificio, las reas comunes, los accesos, la ubicacin estrategia del inmueble, los servicios adicionales con que contamos. El brochure descrito ser elaborado en papel couche y proyectara un trabajo profesional de alta calidad, en el que se tratara de no sobrecargas los colores y vistas arquitectnicas en el documento. Counters: los cuales estarn ubicados estratgicamente para la pre-venta en lugares de informacin exclusivos como: eventos nacionales e internacionales y centros comerciales. Lanzamientos de producto: Se realizara 04 lanzamientos de productos; invitando a los posibles clientes con mayor calificacin interesados en el producto.
Anuncios Publicitarios Se publicara un anuncian semanal durante los meses de mayor absorcin del mercado Anuncios televisivos Este medio se empleara una vez que se logre el anteproyecto y se instalen las maquetas del proyecto para mostrar sus bondades Estos spots publicitarios creados serian anunciados exclusivamente en los espacios de corte econmico, culturas y negocios en horarios al tipo de segmento potencia que se pretende captar, esto debido a que no se pretende poner en riesgo la seriedad y calidad del proyecto inmobiliario, no tratar de hacer excesiva publicidad televisiva.
8.- ANALISIS ECONOMICO DEL PROYECTO Dentro del anlisis financiero del proyecto, hay supuestos que son necesarios mencionarlos: Terreno: el propietario del terreno debe ser parte del grupo de inversin, aportando el terreno a cambio de una rentabilidad Gerencia del proyecto: ser la encargada del manejo del proyecto, desde el inicio de las negociaciones con el propietario del terreno, hasta el cierre de ventas y post construccin Proyectista, Supervisores, Constructor; ser materia de concurso privado de precios entre las mejores firmas del medio, a fin de hallar la mejor propuesta tcnica y econmica Impuestos: se pagaran los impuestos de ley, por estar fuera del rgimen de MI VIVIENDA
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Preventa: se considera que debe venderse construccin el 30% de los departamentos para iniciar la
MEMORIA DE CLCULO Hoja Informacin General del Proyecto Se presenta de manera general la informacin del proyecto, indicando parmetros
urbansticos, redimensionamiento, y departamento tpico
Cuadro N 01-Cuadros de reas: Se presenta las reas que comprenden el proyecto integral, departamentos, reas libres, estacionamientos, jardines y otros. Cuadro N 02-Cronograma General del Proyecto de Inversin: Se muestra la programacin de actividades principales del proyecto, Elaboracin del
Anteproyecto, Proyecto, Revisin, Licitacin, Seleccin del Contratista, preventas, ventas, construccin y post ejecucin.
Cuadro N03 - Cronograma Valorizado de Avance de Obra: Se representa el flujo de desembolsos que ocasionara la construccin de la obra. La duracin de la Ejecucin de la Obra es de 14 meses.
Cuadro N 04 Supuesto de Precios de venta de Departamentos: Se establece un rpido anlisis del precio de venta del producto, considerando algunos principios como los de su ubicacin y visibilidad del entorno.
Cuadro N 05 Supuesto de Egresos Se han considerado todos los pagos que deben efectuarse para desarrollar el proyecto, dentro de los cuales destacamos terreno, proyecto, construccin, supervicio y acondicionamiento servicios publicitarios, permisos y aspectos legales, gastos de gestin, gastos de ventas, gastos bancarios, impuestos y servicios municipales, impuestos (IGV) y renta.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Cuadro N 06, 07, 08- Velocidad de venta de Departamentos y Estacionamientos: Se muestra el flujo de las ventas a travs del tiempo, lo cual repercute dinero por concepto en los ingresos de
de ventas y dndole sostenibilidad a la caja del proyecto. Se ha
determinado este flujo en base a la experiencia a los resultados de ventas del entorno competencia. Se plantea una cuota inicial del 20% y el saldo a 3 meses a travs de una Entidad Financiera bajo la modalidad de crdito Hipotecario.
Cuadro N 09- Velocidad de ventas de depositos: Se muestra el flujo de las ventas de los estacionamientos a travs del tiempo, lo cual
repercute en los ingresos de dinero por concepto de ventas y dndole sostenibilidad a la caja del proyecto. Se ha determinado ventas al contado.
Cuadro N 10- Flujo de caja econmico: Se muestra el cronograma de ingresos y de desembolsos, que generan finalmente el flujo de caja del proyecto, dando pide al posterior anlisis del financiamiento requerido. Se ha estructurado este cuadro en base al cronograma General de Proyecto de Inversin, donde tenemos como principales egresos los desembolsos al inversionista del terreno, el pago de las valorizaciones de la Construccin, el de la supervisin , as tambin se ha considerado el pago de impuestos (IGV y Renta) , considerando el manejo del crdito fiscal.
Cuadro N 11- Estado de Ganancias y Prdidas Se ha considerado que la empresa encargada del manejo del proyecto es una empresa inmobiliaria, entonces para fines del pago de impuesto a la Renta la empresa se acoge al IRmtodo C- Construccin por lo tanto el pago del impuesto a la Renta se realizara al fin del periodo del proyecto en el mes 36.
Cuadro N 12- Flujo de Caja Financiero En este cuadro se han considerado los aportes del inversionista del Capital de Trabajo, as tambin el pago de los interese del inversionista del terreno y del Capital de trabajo, obteniendo finalmente flujo de caja Financiero y el flujo de caja de Inversionista del capital de Trabajo.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Cuadro N 13- VAN y TIR Con los resultados obtenidos en los Cuadro N 10,12 y 14 se calcula el VAN Econmico y Financiero considerando un Costo de Oportunidad anual de 15% y 12.5% respectivamente, as tambin se obtiene el TIR anual Econmico y Financiero. Se calcula tambin el VAN de Inversionista del Capilar y el Terreno, considerando un costo de Oportunidad anual de 20% y 8.63% as tambin se obtiene el TIR anual para cada uno de ellos. Cuadro N 15 - Resumen General En este cuadro se muestran un resumen general del proyecto en cuento a ingresos, Egresos Financiamiento e Indicadores de Rentabilidad.
9.- GESTION DEL PROYECTO
ACTA DE CONSTITUCION DEL PROYECTO (PROJECT CHARTER) Acta de Constitucin del Proyecto (Project Charter) Informacin General
Nombre del Proyecto
Gestin Proyecto Mirador
Inmobiliaria Residencial
del El
Fecha de Preparacin
Marzo 2008
Patrocinador:
Erick Yana Gerente de Operaciones
Fecha de Modificacin:
Marzo 2008
Preparado por:
Cesar Guanilo Ll. Gerente de Proyecto
Autorizado por:
Descripcin del producto o servicio del Proyecto Descripcin narrativa de los productos y servicios que deben ser suministrados por el proyecto
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Implementacin de una oficina tcnica Interno para la Institucin. La oficina tcnica se encargar de realizar los estudios arquitectnicos respectivos, los tramites administrativos y las evaluaciones econmicos-financieros del proyecto. Se espera que con la implementacin de esta oficina se logre agilizar los trmites administrativos y lograr que el proyecto logre los objetivos de produccin, calidad y financieros esperados. La oficina tcnica debe de estar operando a partir del 15 de marzo del 2008. El requerimiento de la Gerencia General es contar con una oficina tcnica que cuente con 5 mdulos de trabajo, cada puesto contar con un mueble de cmputo, monitor y CPU, conectados entre si por un servidor de soporte de red a la central de comunicaciones de la empresa. Adems de la oficina de la jefatura, una sala de reuniones y servicios higinicos para damas y caballeros; en adicin es parte del proyecto liberar el modelo del proceso, el organigrama, los procedimientos y normas del mismo. La oficina operar 6 das a la semana, las 8 horas del da para poder gestionar los requerimientos y las coordinaciones internas y externas que se puedan generar. Alineamiento del Proyecto Objetivos de la Organizacin Financiero: Generar Rentabilidad Propsitos del Proyecto Financiero: Reducir costos relacionados a la
construccin, a travs del buen control productivo y de calidad. Clientes: Optimizar procesos de ventas Generar y capturar valor de mercado Procesos: Contar con procesos ptimos Clientes: Establecer un eficiente canal de ventas. Optimizar el servicio de atencin al cliente.
Procesos: Implementar procedimientos para la buena gestin tcnico financiero. Aprendizaje: estrategias con soporte Proveer tecnologa que soporte el proceso de gestin
maximizando recursos. Aprendizaje: Apoyar
informtico ptimo
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Objetivos del Proyecto Objetivos del Proyecto Costo: El costo del proyecto no debe exceder el presupuesto asignado de $. 2280,051.00
Plazo: Realizar el proyecto en un plazo mximo de 8 meses, a partir de Julio del 2008
Calidad: Implementar las mejoras continuas en el proyecto, el cual ser medido a travs del indicador de no conformidades.
Otros: Implementar la oficina tcnica de la institucin, soportado por tecnologa de ultima generacin.
Alcance y Extensin del Proyecto Principales Entregables del Proyecto. 1. Infraestructura Fsica: Construccin de Edificio: Edificio de 48 departamentos, 26 cocheras y 28 depsitos, reas de descanso, gimnasio, 3 ascensores y reas comunes. 2. Modelo del Proceso de Ventas Modelo del proceso: Diagrama de modelo del proceso, especificaciones de procesos. Modelo de la Organizacin: Organigrama, manual de organizacin y funciones, perfil del personal de la institucin, documentacin de capacitacin. Principales Fases del Proyecto. 1. Modelo del proceso de ventas 2. Infraestructura fsica de la edificacin 3. Gestin del proyecto Stakeholders claves. Gerencia General Gerencia de Proyectos Gerencia de Operaciones
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Gerencia de Ventas Gerencia Legal Gerencia de Administracin y Finanzas Clientes y consumidores rea de Imagen y Relaciones Institucionales rea de Sistemas rea de Logstica (Compras y abastecimiento) rea de RRHH Proveedores Contratistas Equipo del proyecto
Restricciones Los costos del proyecto no debe exceder en monto de $. 2280,051.62 La Edificacin debe ser entregada el 30 de Febrero del 2009. La oficina tcnica debe cumplir los objetivos para lo cual fue implementada.
Asunciones Se utilizar la infraestructura tecnolgica existente para el despliegue del software. El personal de sistemas necesario para la instalacin de servidores, equipos y dispositivos ser parte del equipo del proyecto. La central telefnica con la que actualmente cuenta la Empresa ser usada para el presente proyecto. La construccin de software ser supervisada por el rea de Sistemas de la empresa la cual es parte del equipo del proyecto. Lmites del proyecto El proyecto termina con la entrega de la edificacin. No es parte del proyecto el contratar al personal necesario para que laboren en el edificio una vez entregado este a los propietarios. No es parte del proyecto arrancar la operatividad del mismo.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Factores Crticos de xito del Proyecto Apoyo de la Alta Direccin. Participacin activa de los Stakeholders claves, clientes internos, proveedores y contratistas, los cuales estn supeditados a las duraciones de las actividades. Organizacin y experiencia del grupo de trabajo, el equipo de trabajo debe de poseer los conocimientos requeridos para este tipo de rubro de la empresa y adems poseer conocimientos en tecnologas de la informacin, estadsticas y analticas, as como tambin la experiencia suficiente para poder interpretar los requerimientos funcionales y poder traducirlos en aplicaciones.
ENUNCIADO DEL ALCANCE DEL PROYECTO Enunciado Del Alcance Nombre del Proyecto: Preparado por: Fecha: Justificacin del Proyecto: Gestin Inmobiliaria del Proyecto Residencial El Mirador Cesar Guanilo Llerena - Gerente de Proyectos Enero 2008 Se tiene la necesidad de reducir los costos relacionados a la construccin, adems de proporcionar soporte al rea de ventas para dar cumplimiento a los objetivos trazados por la empresa. Descripcin del producto: Construccin de una Edificacin de 14 pisos, con uso de departamentos desde 85 a 105 m2. de rea con zonas comunes, ascensores y escaleras; cumpliendo as con las polticas de la empresa como es la de entregar un producto de calidad. Entregables del Proyecto: Modelo del proceso de ventas Infraestructura fsica
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Modelo del proceso de Ventas Entregable que est compuesto por: Modelo del proceso: Diagrama de modelo de negocio, especificacin de procesos. Modelo de la Organizacin: Manual de Organizacin y funciones, Perfil del personal de la institucin, Documentacin de capacitacin. Infraestructura fsica Entregable que est compuesto por: Construccin de Edificio: Edificio de 48 departamentos, 24 cocheras y 20 depsitos, reas de descanso, gimnasio, 3 ores y reas comunes.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII WBS - Hitos Del Proyecto
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GESTION DEL ALCANCE DEL PROYECTO PLAN DE GESTION DE ALCANCE Nombre del Proyecto: Preparado por: Fecha: Gestin Inmobiliaria del Proyecto Residencial El Mirador Cesar Guanilo Gerente de Proyectos Enero 2008 1. Describir cmo ser administrado el alcance del Proyecto: La administracin del alcance ser realizada por el Gerente de Proyecto. El Gerente de Proyecto controlar el alcance del proyecto mediante la verificacin de los entregables culminados respetando la lnea base del proyecto. Para llevar el control y seguimiento de los cronogramas de entregables se llevara un control de informes y reportes semanales y quincenales, elaborados segn los modelos. Adems, se llevarn a cabo reuniones de coordinacin cada semana con el equipo del proyecto y los responsables segn cada entregable .El contenido de la reunin y agenda ser proporcionado por el Gerente del Proyecto. Para la definicin del alcance, las iniciativas y/o observaciones podrn ser emitidas por: la Gerencia General, Gerente de Marketing, Gerente de ventas, Gerente de Operaciones y Gerente de Administracin y Finanzas. 2. Evaluar la estabilidad del alcance del proyecto (cmo manejar los cambios, la frecuencia e impacto de los mismos): Los requerimientos de cambios y/o sugerencias de cualquier miembro del equipo, se harn llegar al Gerente de Proyecto, el cual, si es necesario lo coordinar con el experto del rea. El Gerente de Proyecto, podr solicitar cambios en el alcance, previo estudio de impacto del mismo sobre el alcance. Estos cambios y/o sugerencias se harn mediante los formatos Requerimiento de Cambio de acuerdo a modelos propuestos. El Gerente de Proyecto y el equipo tiene 5 das tiles para aceptar y/o rechazar la propuesta, entendindose la falta de pronunciamiento como silencio administrativo positivo.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Todas las propuestas de cambio (iniciativas u observaciones) sern revisados y evaluados por el Gerente del Proyecto cuantificando el tiempo, costo, calidad y el impacto en la configuracin del proyecto Si se formularan alternativas de cambio al alcance, estas deben pasar para la aprobacin del Ejecutivo del Proyecto Se realizar reuniones cada quince das para informar del estado de los cambios, sin embargo en caso se presente algn cambio urgente; dentro de los cinco das tiles posteriores se convocar a una reunin extraordinaria. 3. Cmo los cambios al alcance, sern identificados y clasificados? Para la identificacin de cambios al alcance, el Gerente de Proyecto revisar si los cambios corresponden a algn elemento del Enunciado del alcance (Justificacin del Proyecto, Descripcin del producto, Entregables del Proyecto, Objetivos del Proyecto), es decir si modifican la lnea base del proyecto. Considerando que en este proyecto es clave el factor tiempo, los cambios se clasificarn de la siguiente manera: o o o Grave: Si el tiempo del proyecto aumenta en 1 mes Moderado: Si el tiempo del proyecto aumenta en 15 das Leve: Si el tiempo del proyecto aumenta en 1 semana
4. Describir cmo los cambios del alcance sern integrados al proyecto: Si el cambio modifica la lnea base del proyecto en una magnitud mayor al 5% del costo total del proyecto, ser necesario contar con las aprobaciones indicadas en el punto 2 de este documento y luego se deber actualizar el Enunciado del Alcance, el EDT y el diccionario del EDT, caso contrario bastar con las aprobaciones. Se tomar en cuenta si es necesario reformular en ms del 20% los enunciados del Project Charter se necesitar obligatoriamente tener la aprobacin del sponsor del proyecto. 5. Comentarios adicionales: Para la elaboracin del EDT se har uso de plantillas de proyectos similares anteriormente realizados Los cambios al EDT se realizarn previa aprobacin del Gerente de Proyecto Los entregables sern remitidos al responsable de su aprobacin segn corresponda y este
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII deber proporcionar el documento o acta de aceptacin firmada en el plazo establecido segn cronograma para el entregable respectivo
DICCIONARIO DEL EDT ( WBS) GESTION Nombre del Proyecto: MIRADOR Preparado por: Fecha: Versin: ING. CESAR GUANILO LLERENA-GERENTE DE PROYECTOS 15-01-2008 Primera Versin INMOBILIARIA DEL PROYECTO RESIDENCIAL EL
DICCIONARIO DE EDT (WBS) Cuenta de control: Identificador del Entregable: Nombre de entregable(s): Alcance del Trabajo: DIAGRAMA DE MODELO DE PROCEDIMIENTOS Elaborar el modelo de Procedimientos para la implementacin de la oficina tcnica encargada de desarrollar el proyecto el mirador. En el modelo de procedimientos puede apreciarse con facilidad las interrelaciones existentes entre distintas actividades, analizar cada actividad, definir los puntos de contacto con otros procedimientos, as como identificar los subprocedimientos comprendidos. Al mismo tiempo, los problemas existentes pueden ponerse de manifiesto claramente dando la oportunidad al inicio de acciones de mejora entre cada rea de la oficina. Responsable: Duracin estimada: Requisitos de calidad: 1 das Gerente del Proyecto Fecha Inicio: de Ener 15/01/07 Fecha Trmino de Ene 30/01/08 MODELO DE PROCEDIMIENTOS
El modelo debe ser redactado en un lenguaje entendible a todas las reas de la oficina, ser detallado y explicado, entregado tanto en un
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII libro empastado (3 copias) y en CD en formato PDF. Otras referencias: Se alineara en sus formas al Modelo de procedimientos y polticas de la empresa. Hitos del cronograma: -Inicio de investigacin en el rea de recursos humanos -Entrega del primer borrador -Aprobacin del modelo DICCIONARIO DE EDT (WBS) Cuenta de control: Identificador del Entregable: Nombre de entregable(s): Alcance del Trabajo: ESTRUCTURA ORGANICA Elaboracin de su organizacin en base al criterio de racionalidad, de acuerdo a la naturaleza de sus actividades y volumen de operaciones. Se denomina organizacin a la estructura formalizada mediante la cual se identifican y grafican actividades y funciones, se determinan los cargos y las correspondientes lneas de autoridad, responsabilidad y coordinacin. Responsable: Duracin estimada: 3 das Gerente de Proyectos Fecha Inicio: de 15/01/08 Fecha Trmino de 18/01/08 MANUAL DE ORGANIZACION Y FUNCIONES
Requisitos de calidad: Otras referencias:
Presentacin en formato ppt. Se alineara en sus formas a la Estructura Orgnica de la Empresa incorporando esta oficina como nexo a las reas de Marketing y Ventas
Hitos del cronograma:
-Inicio de investigacin en el rea de recursos humanos -Entrega del primer borrador -Aprobacin del modelo
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DICCIONARIO DE EDT (WBS) Cuenta de control: Identificador del Entregable: Nombre de entregable(s): Alcance del Trabajo: DESCRIPCION DE FUNCIONES Elaborar el Manual de Organizacin y Funciones, que es un documento normativo donde se describe las funciones especficas a nivel de cargo o puesto de trabajo desarrollndolas a partir de la estructura orgnica y funciones generales establecidas en el Reglamento de Organizacin y Funciones, as como en base a los requerimientos de cargos considerados en el Cuadro de Asignacin de Personal. Responsable: Duracin esimada: 3 das Gerente Administrativo Fecha Inicio: de 20/01/08 Fecha Trmino de 23/01/08 MANUAL DE ORGANIZACION Y FUNCIONES
Requisitos de calidad:
Debe ser redactado en un lenguaje entendible a todas las reas de la oficina, ser detallado y explicado, entregado tanto en un libro empastado (3 copias) y en CD en formato PDF.
Otras referencias:
Se alineara en sus formas al Manual de organizacin y funciones de la Empresa.
-Inicio de investigacin en el rea de recursos humanos -Entrega del primer borrador -Aprobacin del modelo
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DICCIONARIO DE EDT (WBS) Cuenta de control: Identificador del Entregable: Nombre de entregable(s): Alcance del Trabajo: PROYECTO DEFINITIVO Se elaborara un juego de planos, maqueta u otros medios de representacin que explicaran, de manera definitiva cmo estar diseado el edificio. Su propsito ser definitivo, de manera que un facultativo distinto del autor pueda dirigir y valorar la ejecucin de la misma segn dicho Proyecto. Responsable: Duracin estimada: 14 das Arquitecto Especialista Fecha Inicio: de Lun 19/02/08 Fecha Trmino de Lun 04/03/08 DISEO DE ARQUITECTURA
Los trminos debe ser redactado en un lenguaje entendible a los proveedores, ser detallado y explicado, entregado en documento impreso y medio magntico
Otras referencias:
Se alineara en sus formas al Modelo de Trminos de Referencia de la Empresa.
-Investigacin en el rea de Proyectos -Entrega de los trminos -Aprobacin
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII DICCIONARIO DE EDT (WBS) Cuenta de control: Identificador del Entregable: Nombre de entregable(s): Alcance del Trabajo: SUPERVISION DE CONSTRUCCION Se elaborara un informe de Supervisin de la ejecucin del Proyecto Definitivo de la Construccin, en el cual se contemplara a detalle todo el proceso de ejecucin de dicha obra, as como sus niveles de cronograma y costos en los momentos que se acuerde segn factores ambientales de la empresa o en cuanto el Project Manager lo considere necesario. Responsable: Duracin estimada: 31 das Gerencia General Fecha Inicio: de 05/03/08 Fecha Trmino de 05/04/08 SEGUMIENTO A CONSTRUCCION DE EDIFICIO
Otras referencias:
-Investigacin en el rea de Operaciones -Entrega de los trminos -Aprobacin
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII DICCIONARIO DE EDT (WBS) Cuenta de control: Identificador del Entregable: Nombre de entregable(s): Alcance del Trabajo: ACTA DE ACEPTACION DE DEPARTAMENTO Se redactara un Acta De Conformidad en el cual conste la culminacin satisfactoria de cada uno de los departamentos por entregar de acuerdo a los Trminos de Referencia del contrato establecido, as como su correcta disposicin y buen uso dentro del espacio designado en el edificio. Responsable: Duracin estimada: 3 das rea Administracin Fecha Inicio: de 10/04/08 Fecha Trmino de 12/04/08 SEGUIMIENTO DE CONSTRUCCION Y ENTREGA DE EDIFICIO
Otras referencias:
-Investigacin en el rea de Administracin. -Entrega de los trminos -Aprobacin
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII DICCIONARIO DE EDT (WBS) Cuenta de control: Identificador del Entregable: Nombre de entregable(s): Alcance del Trabajo: ACTAS DE RECEPCION DE DEPARTAMENTOS Se implementara el rea de post venta para el apoyo del rea de Ingeniera en obra. Adems de colaborar con la calidad del entregable y velar por la entera satisfaccin del consumidor final (usuario) Responsable: Duracin estimada: 1 da rea de Marketing Fecha Inicio: de 01/07/08 Fecha Trmino de 30/02/09 SEGUIMIENTO DE POST VENTA
Los trminos debe ser redactado en un lenguaje entendible, ser detallado y explicado, entregado en documento impreso y medio magntico
Otras referencias:
-Investigacin del rea de Marketing -Formulacin de los trminos
10.- GESTION DE CALIDAD DEL PROYECTO PLAN DE GESTION DE LA CALIDAD Nombre del Proyecto: Preparado por: Fecha: Descripcin del Sistema de Calidad del Proyecto: Describir en cada una de las siguientes reas cmo ser administrada la calidad en este proyecto: Gestin Inmobiliaria del Proyecto Residencial El Mirador Cesar Guanilo Llerena
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Estructura Organizacional Roles y Responsabilidades . Gerente del Proyecto: Aprobacin del Plan de Gestin de Calidad. Presenta informes a comit de validacin. Responsable de la calidad del proyecto. Responsable de la elaboracin del Plan de Gestin de Calidad. Aprobacin de las actividades de Aseguramiento y control de calidad. Aprobacin de actividades relacionadas al mejoramiento de calidad. Definir equipo de calidad, roles y funciones. Revisar estndares, liberar acciones correctivas. . Supervisor de calidad: Define actividades a realizar para aseguramiento y control de calidad. Define actividades a realizar para mejoramiento de calidad. . Analista de Calidad: Realiza las actividades definidas para aseguramiento y control de calidad. Realiza las actividades definidas para mejoramiento de calidad. Libera informes de las actividades realizadas relacionadas a calidad. . Equipo del proyecto: Cada uno de los miembros del equipo tomar el rol de supervisor y/o analista de calidad con El fin de asegurar de que sus entregables observen los requisitos establecidos. Guardar las normas de calidad para los procesos del proyecto y la liberacin de sus entregables. Procedimientos
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII . Para aseguramiento de calidad: De solicitudes de cambio Constitucin de los roles que controlen la calidad Flujo de aceptacin de entregables. Del uso de las herramientas tecnolgicas establecidas como soporte de las actividades de documentacin. Protocolos de procedimientos Acciones preventivas y correctivas Auditorias internas de calidad Aprobacin y enmienda de los documentos de calidad . Para control de calidad: Reuniones de control de avance Reuniones de cambios De las actas de reunin De los requerimientos para el desarrollo del proyecto. Protocolos de pruebas Planes de inspeccin y ensayo Control de registros de calidad Control del equipo de inspeccin, revisin y ensayo Control de procesos
Procesos Se aplicaran procesos especficos por cada entregable importante del proyecto, segn la naturaleza de cada uno: Anlisis de informes sobre performance de la calidad del proyecto. Realizar auditorias de calidad durante el desarrollo de cada uno de los entregables. Propuesta de mejora de procesos durante desarrollo del proyecto. Inspecciones detallada de cada entregable del proyecto. Foco en identificacin de problemas y solucin de los mismos.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Solicitud y aprobacin de cambios. Acciones preventivas y correctivas Aplicacin de tcnicas de control de calidad. Recursos . Gerente de Proyecto . Supervisor de calidad . Analista de calidad . Equipo del proyecto Describir cmo cada uno de los siguientes aspectos de la Gerencia de la Calidad ser manejado en este proyecto Control de Calidad . Establecimiento de estndares para implementacin: o o o o o De infraestructuras fsicas (Reglamento Nacional de Edificaciones) De infraestructura tecnolgica Metodologa del ciclo de vida del desarrollo. (Norma Tcnica Peruana 17799). De documentacin de entregables. De estudio y establecimiento de procesos. . Laboratorio de Pruebas . Pcs para efectuar pruebas
Verificacin de cumplimiento de estndares de calidad de los entregables. Revisin de reportes de eficiencia del trabajo realizado. Manejo de versionamiento de documentos y entregables. Revisin de reparacin de defectos. Liberacin de actividades preventivas y correctivas.
Aseguramiento de la Calidad Realizacin de auditorias de calidad en cada fase del proyecto. Realizacin de anlisis de procesos involucrados en el desarrollo del proyecto. Identificacin de problemas, actividades que no aaden valor. Anlisis de causas raz. Reparacin de defectos encontrados. Uso de un sistema que permite manejar el versionamiento de versiones de la documentacin. El aseguramiento comprender el asesoramiento, seguimiento y monitoreo de la actividad por
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII parte del Gerente del Proyecto lo cual estar acorde a un manual de convenciones y buenas prcticas, as como a los lineamientos de la empresa y del proyecto. Mejoramiento de la Calidad 1. Analizar y esquematizar informacin recogida. 2. Identificacin de oportunidades de mejora. 3. Liberacin de acciones correctivas para mejora del proceso. 4. Verificacin de efectividad de acciones correctivas. 5. Incorporar mejoras logradas al flujo normal de proceso 6. Despus de haber realizado el proceso de control y haber aceptado el entregable, se buscarn oportunidades de mejoras de la actividad en cualquier aspecto que pueda contribuir al desarrollo de futuros proyectos, tal mejora tendr que ser corregida y aprobada antes de de ser archivada como tal.
Nombre del Entregable:
Formulacin de Trminos de Referencia de la Construccin
Descripcin del Sistema de Calidad del Proyecto: El sistema comprende la verificacin check list de los aspectos fundamentales que tienen que tener los Trminos de Referencia. Control de Calidad Se realizar a travs de la lista de verificacin, el cual contendr los siguientes criterios a verificar: 1.- Nombre de Proyecto. 2.- Antecedentes. 3.- Objetivo. 4.- Ubicacin. 5.- Memoria descriptiva. 6.- rea techada. 7.- Costo asignado para la obra. 8.- Caractersticas de la edificacin 9.- Etapas del estudio 10.- Plazo de ejecucin y pagos
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII 11.- Responsabilidades 12.- Contenido y presentacin del expediente tcnico. 13.- Planos Aseguramiento de la Calidad La documentacin elaborada por el Arquitecto ser evaluada por el comit de validacin, el coordinador del proyecto y los usuarios directos del proyecto, en una reunin extraordinaria a fin de dar por aprobado los criterios presentes en los trminos de referencia. Mejoramiento de la Calidad El mejoramiento de la calidad se da al tener en cuenta aspectos especializados tales como: 1.1 Archivo
Se analizar toda la documentacin grfica y escrita existente que la empresa proporcione. 1.2 Visita al rea del Proyecto
Como una manera de complementar la informacin integral y visualizar especfica y espacialmente el proyecto, se visitar el rea donde se ubicara el proyecto. 1.3 Visitas a Proyectos Similares
De estas visitas se desprendern conclusiones por anlisis comparativos entre las previsiones y los resultados de los proyectos similares ya realizados, lo que permitir tener nuevos puntos de referencia en los criterios de diseo del proyecto a realizar. Adems, a travs de informacin general, consultas y entrevistas a los asesores en la especialidad, se pude recopilar valiosas experiencias y determinar necesidades no consideradas en la programacin.
LISTA DE NORMAS DE CALIDAD Normas De Calidad El Plan de Gestin de la Calidad del Proyecto aplica o usa como marco de referencia las siguientes normas segn la naturaleza de los entregables. En la fase Infraestructura Fsica, se aplicar las siguiente normatividad: El Reglamento Nacional de Edificaciones Tiene por objeto normar los criterios y requisitos mnimos para el Diseo y ejecucin de las Habilitaciones Urbanas y las Edificaciones, permitiendo de esta manera una mejor ejecucin de los Planes Urbanos.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Norma Tcnica De Edificacin NTE A. 060 Adecuacin Arquitectnica Para Personas Con Discapacidad Cuyo objeto es establecer las condiciones y especificaciones tcnicas mnimas de diseo para la elaboracin de proyectos arquitectnicos y ejecucin de cualquier tipo de obra de edificacin, y para la adecuacin de las existentes, en los tipos de locales sealados en el Captulo III, con el fin de hacerlos accesibles a las personas con discapacidad, evitando y eliminando toda barrera que impida su uso. El Texto nico de Procedimientos Administrativos (TUPA) de la Municipalidad de San Miguel NTE E.120 Seguridad durante la Construccin Esta norma especfica las consideraciones mnimas indispensables de seguridad a tener en cuenta en las actividades de construccin civil; asimismo, en los trabajos de montaje y desmontaje, incluido cualquier proceso de demolicin, refaccin o remodelacin. Norma GE.030 Calidad en la Construccin El concepto de calidad de la construccin identifica las caractersticas de diseo y ejecucin que son crticas para el cumplimiento del nivel requerido para cada una de las etapas del proyecto de construccin y para su vida til, as como los puntos de control y los criterios de aceptacin aplicables a la ejecucin de las obras
ACCIONES PREVENTIVAS Y CORRECTIVAS Las acciones correctivas sern liberadas durante toda la ejecucin del proyecto, como
respuesta a riesgos, desviaciones y errores durante el mismo. Podemos mencionar las siguientes acciones correctivas: Contratacin de un buen sistema de gestin de control y seguimiento de proyectos, logrando as proyectos exitosos. Elaboracin de formatos para una comunicacin horizontal fluida. Las acciones preventivas a llevar a cabo sern: Aplicacin de estndares relacionados a la construccin y seguridad preventiva.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Capacitacin a los miembros del equipo del proyecto en los estndares, metodologas e informacin necesaria en el momento apropiado para la correcta realizacin de sus actividades. Proporcionar a cada miembro del equipo el detalle necesario al inicio de cada entregable. Los archivos de la documentacin y entregables del proyecto sern publicados ya dados a conocer a todos los involucrados. Cada miembro del equipo del proyecto tendr acceso a dicha informacin. Se tendr la poltica de backups diario de la informacin almacenada en el sistema de control de redes. Se deber informar en las Reuniones de Avance del Proyecto: el avance, los atrasos y observaciones encontradas durante el desarrollo de sus actividades.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII 11.- ESQUEMA LEGAL. En el presente trabajo presentamos modelos de contratos y minutas de compra venta.
11.1.- MINUTA DE COMPRA VENTA DE BIEN FUTURO SEOR NOTARIO: SIRVASE EXTENDER EN SU REGISTRO DE ESCRITURAS PUBLICAS UN CONTRATO DE COMPRA VENTA QUE CON CELEBRAN RUC NO. DE UNA PARTE EN LA LA EMPRESA PARTIDA
XXXXXXXXXXXXXXXXX,
XXXXX,
INSCRITA
ELECTRONICA No. XXXXXXXXX, DOMICILIADO EN XXXXXXXXXXXXXXXX NO. XXX URB. XXXXXXXXX REPRESENTADA LEGALMENTE POR DON XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX IDENTIFICADO CON DNI No.XXXXXXXXXX COMO GERENTE GENERAL Y DON XXXXXXXXXXXXXXXXXX IDENTIFICADO CON DNI No. XXXXXXXX COMO DIRECTOR, A QUIEN EN ADELANTE SE LES DENOMINAR LOS VENDEDORES Y DE OTRA PARTE: ..IDENTIFICADO CON DNI No .. Y SU CONYUGE --------- IDENTIFICADA CON DNI No XXXXXXXX DOCMICILIADOS EN --------------- DISTRITO DE XXXXXXXXX PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA, AMBOS DE NACIONALIDAD PERUANA Y DE OCUPACION EMPLEADO, QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINAR LOS COMPRADORES, EN LOS TRMINOS Y CONDICIONES SIGUIENTES: OBJETO DE CONTRATO PRIMERA.- LOS VENDEDORES SE DECLARAN PROPIETARIOS DE LA UNIDAD INMOBILIARIA QUE SE CONSTRUIRA A FUTURO SITUADO EN LA AV.
XXXXXXXXXXXXXXX, EDIFICIO DEPARTAMENTO DISTRITO DE XXXXXXXX, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA CUYAS CARACTERISTICAS, MEDIDAS PERIMETRICAS, PRE INDEPENDIZACION, PRE FABRICA Y PRE-REGLAMENTO INTERNO, SE ENCUENTRAN INSCRITAS EN LA PARTIDA ELECTRONICA No. DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DEL REGISTRO PUBLICO DE LIMA. ANTECEDENTES. SEGUNDO.- EL CONDOMINIO EN LA QUE SE ENCUENTRA LA UNIDAD INMOBILIARIA MOTIVO DEL PRESENTE CONTRATO, SE DENOMINA XXXXXXXXXXXXXXXXXX Y CONSTA DE XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, CUENTA, ADEMAS, CON XX
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII ESTACIONAMIENTOS DISTRIBUIDOS EN EL AREA PERIMETRAL DEL CONDOMINIO, ADEMAS, CADA TORRE CUENTA CON UN ASCENSOR, AREAS DE SEGURIDAD CONTRA INCENDIO, INTERCOMUNICADORES DESDE LA REJA PRINCIPAL A CADA UNO DE LOS DEPARTAMENTOS COMO MEDIDA DE SEGURIDAD; CISTERNA SUBTERRANEA,
DISTRIBUCION DE AGUA POR PRESION CONSTANTE, AMPLIAS ZONAS DE RECREO, JARDINES Y AREA COMERCIAL. PROYECTO QUE LOS COMPRADORES DECLARAN CONOCER A SATISFACCIN EXPRESANDO SU TOTAL CONFORMIDAD CON LA FIRMA DEL PRESENTE CONTRATO. LA CUAL SE ESTA CONSTRUYENDO AL AMPARO DE LA LICENCIA DE OBRA No. XXXXXXXXXXXXX DE FECHA XXXXXXX DE LA MUNICIPALIDAD DE
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, DEL DICTAMEN APROBADO DE HABILITACION URBANA NUEVO DE LOTE UNICO OTORGADA POR LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE XXXXXXXXXXXXXXXXX RESOLUCION DE ALCALDIA No. XXXXXXXXXXXXXXXXXX Y CUENTA CON FACTIBILIDAD DE LOS SERVICIOS DE AGUA LUZ Y DESAGUE. TERCERO.- EL TERRENO SOBRE EL CUAL SE CONSTRUYE EL CITADO CONDOMINIO, LOS VENDEDORES LO HAN ADQUIRIDO DE SU ANTERIOR PROPIETARIO XXXXXXXXX, Y CONSTA DE XXXXX M2 UBICADO EN XXXXXXX, CUYO DOMINIO, AREAS Y MEDIDAS PERIMETRICAS CORREN DEBIDAMENTE INSCRITAS EN LA PARTIDA ELECTRONICA No. XXXXXX DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LIMA. CUARTA.- CON FECHA XXXXXXXXXXX HA QUEDADO REGISTRADA EN LA PARTIDA ELECTRONICA N XXXXXXX, ASIENTO XXXXXXXX DEL REGISTRO DE PROPIEDAD DE LIMA DE LOS REGISTROS PUBLICOS LA HABILITACION URBANA, DONDE TAMBIEN HAN SIDO REGISTRADOS LOS SIGUIENTES ACTOS: PREDECLARATORIA DE FABRICA, PRE NUMERACION, PRE REGLAMENTO INTERNO DE LOS EDIFICIOS DE LA LETRA A LA LETRA O, LA PRE JUNTA DE PROPIETARIOS, LA PRE MODIFICACION DE AREA Y LAS PRE INDEPENDIZACIONES DE LOS XXXXX ESTACIONAMIENTOS, LOS XXX
DEPARTAMENTOS Y EL AREA COMERCIAL EN SUS RESPECTIVAS PARTIDAS ELECTRNICAS. OBJETIVO DEL CONTRATO
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII QUINTA- POR EL PRESENTE CONTRATO LOS VENDEDORES DAN EN VENTA REAL Y ENAJENACION PERPETUA AD CORPUS A FAVOR DE LOS COMPRADORES LA UNIDAD INMOBILIARIA (DEPARTAMENTO) DE EXISTENCIA FUTURA DETALLADO EN LA CLAUSULA PRIMERA. COMPRENDIENDOSE EN LA VENTA QUE SE EFECTUA, SUS USOS, COSTUMBRES, SERVIDUMBRES, ENTRADAS, SALIDAS Y TODO CUANTO DE HECHO O POR DERECHO LE CORRESPONDA SIN RESERVAS NI LIMITACION ALGUNA. DEL PRECIO Y FORMA DE PAGO SEXTA.-- EL PRECIO DE VENTA PACTADO DE COMUN ACUERDO ES DE US $ (. CON 00/100 DOLARES AMERICANOS), PAGADOS DE LA SIGUIENTE MANERA: US$......... (. CON 00/100 DOLARES AMERICANOS) COMO CUOTA INICIAL DECLARANDO LA CONFORMIDAD DE RECEPCION CON LA FIRMA DE LA PRESENTE MINUTA. US$.............. ( CON 00/100 DOLARES AMERICANOS) CANCELADOS A LA FIRMA DE LA ESCRITURA PUBLICA
EQUIVALENCIA DE PRESTACIONES SETIMA.-AMBAS PARTES CONTRATANTES DECLARAN QUE, ENTRE EL PRECIO QUE SE PAGA Y EL OBJETO DE LA ENAJENACION EXISTE LA MAS PERFECTA Y JUSTA EQUIVALENCIA Y SI ALGUNA DIFERENCIA HUBIERE DE MAS O DE MENOS, QUE EN EL PRESENTE NO LO ADVIERTEN, SE HACEN DE ELLA MUTUA GRACIA Y RECIPROCA DONACION, RENUNCIANDO EXPRESAMENTE A TODA ACCION O EXCEPCION Y PLAZOS PARA INTERPONERLOS CON LOS QUE PUEDA INVALIDAR EL PRESENTE CONTRATO. PLAZO DEL CONTRATO OCTAVA.- EL PLAZO ESTABLECIDO PARA QUE EL BIEN MATERIA DE ESTE CONTRATO LLEGUE A TENER EXISTENCIA QUEDA CIRCUNSCRITO ESPECIFICAMENTE AL CRONOGRAMA DE EJECUCION DE OBRA QUE DETERMINARA EL INICIO Y EL FINAL DE LA CONSTRUCCION DEL EDIFICIO DONDE SE ENCUENTRA EL INMUEBLE. EN ESTE CASO ESPECIFICO, LOS VENDEDORES, ENTREGARAN EL INMUEBLE MATERIA DEL PRESENTE CONTRATO EL DIA .. , SIENDO PRORROGABLE DE COMUN ACUERDO
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII POR LAS PARTES POR CAUSAS ADMINISTRATIVAS DE FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO AJENAS A LA RESPONSABILIDAD DE LOS VENDEDORES. ADEMAS, Y POSTERIOR A LA FECHA DE ENTREGA FISICA Y TOMA DE POSESION DEL DEPARTAMENTO MATERIA DEL PRESENTE CONTRATO LA INSCRIPCION DE LA DECLARATORIA DE FABRICA, INDEPENDIZACION Y REGLAMENTO INTERNO SERA EL .. PRORROGANDOSE DE COMUN ACUERDO POR LAS PARTES POR CAUSAS
ADMINISTRATIVAS FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO AJENAS A LA RESPONSABILIAD DE LOS VENDEDORES CONDICION SUSPENSIVA NOVENA- LAS PARTES ACUERDAN QUE TRATNDOSE DE UNA VENTA DE BIEN FUTURO, EL PRESENTE CONTRATO QUEDA SUJETO A LA CONDICIN SUSPENSIVA DE QUE EL BIEN LLEGUE A TENER EXISTENCIA EN APLICACIN DEL ARTCULO 1534 DEL CODIGO CIVIL. DECIMA.- LOS VENDEDORES SE OBLIGAN A REALIZAR TODOS LOS ACTOS Y A SUSCRIBIR TODOS LOS DOCUMENTOS QUE SEAN NECESARIOS, A FIN DE FORMALIZAR LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE LA UNIDAD INMOBILIARIA MATERIA DEL PRESENTE CONTRATO, A FAVOR DE LOS COMPRADORES UNA VEZ QUE EL BIEN LLEGUE A TENER EXISTENCIA, SE HAYA CANCELADO EL PRECIO PACTADO Y SE HAYAN INSCRITO LAS INDEPENDIZACIONES Y DECLARACIONES DE FABRICA CORRESPONDIENTES. PENALIDADES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS PARTES DECIMA PRIMERA.- SE ESTABLECEN PENALIDADES RECIPROCAS DE TAL MANERA QUE: ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE LOS VENDEDORES, LOS COMPRADORES PODRAN RECLAMAR LA DEVOLUCIN DEL INTEGRO DE LA SUMA ENTREGADA HASTA EL MOMENTO EN QUE SE RESUELVE EL CONTRATO, ADEMAS DE LOS INTERESES LEGALES CORRESPONDIENTES, COMO DAOS Y PERJUICIOS, COSTOS Y COSTAS. ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE LOS COMPRADORES, LOS VENDEDORES PODRAN DISPONER DEL DEPARTAMENTO MATERIA DEL PRESENTE
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII CONTRATO, TRANSFIRIENDOLO A OTRO COMPRADOR Y DESPUES DEVOLVER LA SUMA ENTREGADA POR LOS COMPRADORES, PREVIO DESCUENTO DE LOS INTERESES LEGALES QUE LE CORRESPONDERIAN, ADEMAS DE LOS GASTOS ADMINISTRATIVOS, COSTAS Y COSTOS INCURRIDOS. EN ESTE CASO, LOS COMPRADORES A LA SOLA FIRMA DEL PRESENTE CONTRATO AUTORIZAN A LOS VENDEDORES A TRASLADAR LA PROPIEDAD DE LA UNIDAD INMOBILIARIA DESCRITA EN LA CLAUSULA CUARTA DE ESTE CONTRATO A TRAVES DE LA CESIN DE POSICIN CONTRACTUAL A FAVOR DE UN TERCERO. DECLARACION DE LOS VENDEDORES DECIMA SEGUNDA-.- LOS VENDEDORES, DECLARAN QUE EL TERRENO DONDE SE CONSTRUIR EL PROYECTO DE VIVIENDAS DENOMINADO CONDOMINIO LOS RUISEORES DE SANTA ANITA, SE ENCUENTRA, A LA FECHA DE SUSCRIPCIN DEL PRESENTE CONTRATO, LIBRE DE TODA CARGA Y GRAVAMEN QUE AFECTEN SU LIBRE DISPONIBILIDAD, CONFORME APARECE DE LA PARTIDA ELECTRONICA N11056112 NO OBSTANTE ELLO, LOS VENDEDORES DECLARAN QUE, DADA LA ENVERGADURA DEL PROYECTO, SE HA GRAVADO EL INMUEBLE SOBRE EL QUE SE DESARROLLA EL PROYECTO DE VIVIENDAS DENOMINADO CONDOMINIO LOS RUISEORES DE SANTA ANITA,Y QUE SE ESPECIFICA EN EL ARTICULO SEGUNDO DEL PRESENTE CONTRATO, CON LA HIPOTECA CONSTITUIDA POR LOS VENDEDORES A FAVOR DEL BANCO CONTINENTAL, SEGN CONSTA EN LA ESCRITURA PBLICA DE FECHA 07 DE AGOSTO DEL 2006, OTORGADA ANTE NOTARIO DE LIMA, DR. FRANCISCO BANDA GONZLEZ, LA MISMA QUE CORRE INSCRITA EN EL RUBRO D ASIENTO 00003 DE LA PARTIDA ELECTRNICA N 11056112 DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LA ZONA REGISTRAL N IX SEDE LIMA. EN TAL SENTIDO, UNA VEZ CANCELADO EL PRECIO DE LA UNIDAD INMOBILIARIA DESCRITA EN LA CLUSULA SEXTA DEL PRESENTE CONTRATO E INSCRITA LA DECLARATORIA DE FBRICA, E INDEPENDIZACIN CORRESPONDIENTE DICHA HIPOTECA SER LEVANTADA. SOLUCION DE CONTROVERSIAS DECIMO TERCERA.-PARA LA SOLUCION DE CUALQUIER CONTROVERSIA REFERIDA AL PRESENTE CONTRATO ASI COMO A SUS EFECTOS, LAS PARTES RENUNCIAN AL
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII FUERO DE SUS DOMICILIOS Y SE SOMETEN A LA JURISDICCION Y COMPETENCIA DE LOS JUECES Y TRIBUNALES DEL DISTRITO JUDICIAL DE LIMA. INSERTE USTED SEOR NOTARIO LO QUE CORRESPONDA A LEY. FIRMADO POR TRIPLICADO A LOS .. DIAS DEL MES DE . DEL DOS MIL OCHO. LOS VENDEDORES ---------------------------------------------------------------------
LOS COMPRADORES ----------------------------------------------------------------------------
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII 11.2.- MODELO DE MINUTA
SEOR NOTARIO: Srvase extender en su Registro de Escrituras Pblicas una de Compra-Venta que celebran de una parte, don ..................... con L.E. N ............. y su cnyuge doa .......................... con L.E. N .......... (Si es soltero, indicar expresamente el estado civil), ambos con domicilio en .................................................... a quienes en adelante se les denominar simplemente EL VENDEDOR , y de la otra parte, don ................ con L.E. N ............ y su cnyuge ............. ........... con L.E. N ................. (indicar estado civil si fuese soltero) ambos con domicilio en .................................... a quienes se en adelante se denominar simplemente EL
COMPRADOR en los trminos y condiciones siguientes: PRIMERO: EL VENDEDOR es propietario del ..............ubicado en........................... Distrito de ....................... segn consta en la ficha ........................ del Registro Propiedad Inmueble de Lima, en donde aparecen sus caractersticas, reas, linderos y medidas perimtricas. SEGUNDO: Por el presente contrato EL VENDEDOR da en venta real y enajenacin perpetua a EL COMPRADOR y ste adquiere para s el inmueble referido en la clusula anterior. La venta se efecta ad-corpus y comprende todo lo que de hecho o por derecho corresponda al inmueble, sin reserva ni limitacin alguna. TERCERO: El precio de venta es de US$ ............ (................. mil y 00/100 dlares
americanos), los mismos que se pagarn de la siguiente manera: - US$ ........... ( .......... mil y 00/100 dlares americanos) a la firma de la (*) ................ sin ms constancia de su entrega y recepcin que las firmas de las partes al pie de este documento. - US$ ............ ( .......... mil y 00/100 dlares americanos) con un prstamo que gestionar EL COMPRADOR y que se entregar al VENDEDOR a la firma de la Escritura Pblica que esta minuta origine, bajo fe notarial. (*) Indicar minuta o Escritura Pblica, segn acuerdo entre vendedor y comprador. CUARTO: Ambas partes declaran que entre el bien que se vende y el precio pactado existe la justa equivalencia por lo que de haber alguna diferencia, que se hacen de ella mutua y recproca donacin.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII QUINTO: EL VENDEDOR deja expresa constancia que sobre el inmueble no pesa carga o gravamen alguno, obligndose sin embargo al saneamiento conforme a ley. SEXTO: Ambas partes se obligan solidariamente, por los impuestos y arbitrios, especialmente por el Impuesto Predial, dejndose a salvo el derecho de cada parte para repetir contra la otra parte por cualquier desembolso que hubiera que hacer por estos conceptos. En la relacin interna, es de cargo del VENDEDOR el pago de los tributos y cualquier deuda tributaria pendiente de pago hasta la fecha de la Escritura Pblica. Ser de cargo del COMPRADOR, los tributos que se generen a partir de dicha fecha. SETIMO: Todos los gastos que ocasione el otorgamiento de la Escritura Pblica, as como el Impuesto de Alcabala y los derechos de inscripcin en los Registros Pblicos sern de cuenta de EL COMPRADOR. OCTAVO: Para todo lo relacionado con el fiel cumplimiento de las clusulas de esta minuta, las partes acuerdan, someterse a la jurisdiccin de los jueces y tribunales de lima, renunciando al fuero de sus domicilios y sealando como tales, los consignados en la introduccin del presente documento. Agregue Usted Seor Notario, lo que fuera de ley y pase los partes respectivos al Registro de Propiedad Inmueble para su inscripcin. Lima, ................. de ................. del 2008 ______________________ EL VENDEDOR ____________________ EL COMPRADOR ______________________ ___________________
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII 12.- CONCLUSIONES Como conclusin final de trabajo del proyecto de diplomado se pueden anotar que se han desarrollado y entiendo los cursos dictados en el presente Diplomado. Gerencia de proyectos y calidad en la construccin que nos ha permitido determinar la viabilidad del proyecto Productividad y planeamiento: que nos permite un mejor entendimiento de los procesos y su mejoramiento con fines de optimizar rendimientos y procedimientos. Legislacin y control de contratos establecer las clusulas contractuales que permitan dar seguridad a nuestra inversin y a la vez brindar las herramientas legales que permitan la dar solucin a las posibles controversias que pudieran presentarse en el desarrollo del proyecto . Se plantean clusulas claras y precisas. Gestin integral de empresas inmobiliarias una visin general del proyecto inmobiliario que ayuda a plantear estrategias de adquisicin, conocimientos del mercado presente y futuro. Herramientas Contables y Financieras, que nos ayuda a tener una visin clara sobre el igv y impuestos a la renta que tenemos que cumplir. Luego de la evaluacin del proyecto inmobiliario planteado, se llega a la conclusin de que el proyecto es viable, teniendo como premisa la participacin activa del propietario del terreno en el proyecto El anlisis del mercado potencial y objetivo, nos lleva a la conclusin que el grado de absorcin a compra efectiva del mercado seleccionado, es el correcto . Asimismo, analizada la oferta dentro la zona aledaa al proyecto, tiene un grado de ventas efectivas que refuerzan el negociacin marketing,
anlisis efectuado en base a la informacin de los entidades pblicos y privados relacionados con el mbito inmobiliario. El producto ofrecido tiene una gran similitud al de la competencia en cuanto a calidad de acabados distribucin y ofreciendo adems zonas de uso comn como rea de recreacin piscina, sala de juegos saunas, patios internos de recreo. El costo de la unidad inmobiliaria esta por debajo del que ofrece la competencia directa, lo cual hace aun ms atractivo el proyecto tanto para el cliente como para el inversionista.
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII Se ha establecido un nivel de marketing o propaganda similar al de la competencia directa, la cual esta muy cerca del terreno donde se encuentra el proyecto, adems de ser esta una de las empresas lder en el negocio inmobiliario . en consecuencia, aun invirtiendo en marketing al mismo nivel de esta empresa, el proyecto sigue siendo atractivo econmicamente. Analizando el flujo econmico del proyecto, se puede apreciar que el monto de inversin, sin tener en cuenta el aporte del terreno, es atractivo para cualquier inversionista mediano, pues la cifra a desembolsar es manejable y adems se aporta en diferentes periodos de tiempo.Es un proyecto que tal como se muestra en los anexos adjuntos, se presenta atractivo ya que da mrgenes de rentabilidad, atractivos para los inversionista interesados en el ramo inmobiliario.
13.- ANEXOS Analisis Economico Financiero Publicidad de la Competencia
14.- BIBLIOGRAFIA El mercado de Edificaciones Urbanas en Lima CAPECO 2006 PAGINA WEB DE CAPECO: www.capecp.prg REVISTA COSTOS, 2006-2007 MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO pagina Web : www.vivienda.gob.pe FONDO MI VIVIENDA , pagina web : www.mivivienda.gob.pe INFORMACION INTERNA DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA. Metropolitana y el Callao- 2006
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Anexo 1 Datos Item 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0
EDIFICIO DE 14 PISOS Areas Area de Terreno Nmero de departamentos Area Construida por dpto. para Venta Areas Comunes por dpto. techada Area de Estacionamiento por vehculo Area de Deposito (Area de Patio + Jardin) del 1 piso Area Libre % Area Libre Total Area Techada Construida (No Inc/Estacionamientos) M2 914.3 48 48 48 26 28 3 1 Und M2
90.0 8.0 12.0 10.0 17.0 388.0 42.44%
4,320.0 384.0 312.0 280.0 51.0 388.0 4,704.0
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PARAMETROS URBANISTICOS (SAN MIGUEL) DETALLES Area de estructuracin urbana Zonificacin Usos permisibles y compatibles REGLAMENTO III R-5, R-6 USOS ESPECIALES R-5, R-6 USOS ESPECIALES DEL PROYECTO III EDIFICIO MULTIF. EDIFICIO MULTIF.
Densidad neta (hab./Ha) rea de lote normativo (m2) Coeficiente mximo de edificacin Porcentaje mximo de rea libre
NO ESPECIFICA 450 m2 4 35%
2,231 Hab./Ha(DS 012-2004) 914.30 m2 6.00-R-6(DS 012-2004) 42.44%
Altura mxima permisible 1.5 (ancho va + retiros) 43.35 ml - Av. Escardo 46.30 Tanque elevado
Retiro frontal Retiro lateral Indice de espacio para estacionamientos
5.00 /3.00 mt 3 mt 01/03 Est/Viv
5.00 /3.00 mt 3 mt 27 Estacionamientos
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Anexo 2 Cronograma General ESCENARIO OPTIMISTA
2008 - Ao 1
Item
Actividad
Ene 1
Feb 2
Mar 3
Abr 4
May 5
CUOTA 2
Jun 6
Jul 7
CUOTA 3
Ago 8
Sep 9
CUOTA 4
Oct 10
Nov 11
Dic 12
Total
Acum.
1.0 2.0 3.0 4.0
Compra del Terreno Ejecucin del Expediente Tcnico Construccin de 48 Dptos Ventas
CUOTA 1 ANTEPROYECTO
ETAPA DE CONSTRUCCION
4.1 Mensuales 4.2 Acumulado
5 5
5 10
5 15
2 17
4 21
6 27
6 33
6 39
2 41
41
41
5.0
Porcentaje Inversin Construido
10.2% 10.2% 17.3% 17.3% 17.3%
9.1%
81.4%
6.0
Unidades Vendidas al 31 Dic
41
preventa del 30% pedido por banco
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ESCENARIO EN CASO SE PROLONGE LA VENTA POR UN AO MAS 2009 - Ao 2 Jul Ago 19 20
Item
Actividad
Ene 13
Feb 14
Mar 15
Abr 16
May 17
Jun 18
Sep 21
Oct 22
Nov 23
Dic 24
Total Acum.
1.0 Compra del Terreno 2.0 Ejecucin del Expediente Tcnico 3.0 Construccin de 48 Dptos 4.0 Ventas 4.1 Mes 4.2 Acumulado 5.0 Porcentaje Inversin Construido 6.0 Unidades Vendidas al 31 Dic
ETAPA DE CONST.
4 45
3 48
48
48
48
48
48
48
48
48
48
48
48
9.29% 9.29%
18.6% 100.0% 48
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2008 - Ao 1
Item
Actividad
Ene 1
Feb 2
Mar 3
Abr 4
May 5
Jun 6
Jul 7
Ago 8
Sep 9
Oct 10
Nov 11
Dic 12
Total
Acum.
1.0 2.0
Construccin Estacion. y Depositos Ventas 6 6
ETAPA DE CONSTRUCCION
2.1 Mensuales 2.2 Acumulado
6 12
6 18
6 24
7 31
7 38
38
38
5.0
10.2% 10.2% 17.3% 17.3% 17.3%
9.1%
81.4%
6.0
38
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ESCENARIO EN CASO SE PROLONGE LA VENTA POR UN AO MAS
2009 - Ao 2 Item Actividad Ene 13 Feb 14 Mar 15 Abr 16 May 17 Jun 18 Jul 19 Ago 20 Sep 21 Oct 22 Nov 23 Dic 24 Total Acum.
3.0 4.0
Construccin Estacion. y Depositos Ventas
ETAPA DE CONST.
4.1 Mes 4.2 Acumulado
8 46
8 54
54
54
54
54
54
54
54
54
54
54
16
54
5.0
9.29% 9.29%
18.6% 100.0%
6.0
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Anexo 3 Cronograma Valorizado de Obra
(ETAPA DE CONSTRUCCION) Duracion (Mes) 5 6 8 8 2 Parcial (Area x PU) P.U. mes 1
Descripcin Estructuras Arquitectura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Obras Exteriores
Area
mes 2
mes 3 95,961.60 83,104.00 11,172.00 11,172.00
mes 4 95,961.60 83,104.00 11,172.00 11,172.00
mes 5
mes 6
mes 7
mes 8
Total 479,808.00 498,624.00 89,376.00 89,376.00 5,044.00 1,162,228.00 331,234.98 1,493,462.98 198,630.58 1,692,093.56 100.00%
4,704.00 102.00 479,808.00 95,961.60 95,961.60 4,704.00 106.00 498,624.00 4,704.00 19.00 89,376.00 11,172.00 11,172.00 4,704.00 19.00 89,376.00 11,172.00 11,172.00 388.00 13.00 5,044.00
95,961.60 83,104.00 83,104.00 83,104.00 83,104.00 11,172.00 11,172.00 11,172.00 11,172.00 11,172.00 11,172.00 11,172.00 11,172.00 2,522.00 2,522.00
Costo Directo Gastos Generales (% C.D.) 28.5% SubTotal IGV Materiales + Subcont. IGV Mano de Obra Total Presupuesto Porcentaje de Avance 13.3% 5.7% 70.0% 30.0%
259.00 1,162,228.00 118,305.60 118,305.60 201,409.60 201,409.60 201,409.60 105,448.00 107,970.00 107,970.00 331,234.98 33,717.10 33,717.10 57,401.74 57,401.74 57,401.74 30,052.68 30,771.45 30,771.45 1,493,462.98 152,022.70 152,022.70 258,811.34 258,811.34 258,811.34 135,500.68 138,741.45 138,741.45 198,630.58 20,219.02 20,219.02 34,421.91 34,421.91 34,421.91 18,021.59 18,452.61 18,452.61 1,692,093.56 172,241.71 172,241.71 293,233.24 293,233.24 293,233.24 153,522.27 157,194.06 157,194.06 100.0% 10.18% 10.18% 17.33% 17.33% 17.33% 9.07% 9.29% 9.29%
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Anexo 4 Supuestos de Precios por Vivienda 48 Departamentos IGV mi vivienda Piso Area (m2)} m2 Tech. m2 m2 Factor m2 Patio Ingreso de Tech. Jardin dpto Altura m2 Patio Jardin Sin IGV m2 Factor Ingreso de dpto Altura Total x Dpto US$ Total x Piso US$
8.67% Cant. Total(m2)
Total Por m2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00
3 5 5 5 5 3 3 3 3 3 3 3 2 2
270.00 450.00 450.00 450.00 450.00 270.00 270.00 270.00 270.00 270.00 270.00 270.00 180.00 180.00
90.00 17.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 -
5.50 5.50 5.50 5.50 5.50 5.50 5.50 5.50 5.50 5.50 5.50 5.50 5.50 5.50
1.00 1.00 2.00 2.00 2.00 2.00 3.00 3.00 3.00 4.00 4.00 4.00 5.00 5.00
$ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500 $ 500
precios propuestos $ 100 $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100 $ - $ 100
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
450 450 550 550 550 550 650 650 650 750 750 750 800 800
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
47,700 46,000 46,650 46,650 46,650 46,650 47,500 47,500 47,500 48,550 48,550 48,550 49,550 49,550
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
143,100 230,000 233,250 233,250 233,250 139,950 142,500 142,500 142,500 145,650 145,650 145,650 99,100 99,100
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
530 511 518 518 518 518 528 528 528 539 539 539 551 551
el Factor de Altura de ste modelo considera que el DEL PRO YECTO RESIDENCIAL precio de la vivienda del primer piso debe ser mayor que los dems, debido a que no hay ascensor en este caso,
EL
MIRADO R
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Area Total de Viviendas = Area promedio (m2) = Precio Estacionamiento = Precio Deposito =
4,320.0 90.0 4,500.0 2000.0 m2 Tech.
Ventas Totales (sin IGV) Precio x Vivienda Promedio (sin IGV) Precio x m2 Promedio (sin IGV) Con IGV m2 Factor Ingreso de dpto Altura $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 489 489 598 598 598 598 706 706 706 815 815 815 869 869 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
$ 2,275,450 $ 47,405 $ 530
el Factor de Altura de ste modelo considera que el precio de la vivienda del primer piso debe ser mayor que los dems, debido a que no hay ascensor en este caso, si lo hubiera posiblemente se deberia considerar un mayor precio al ultimo piso. Es un valor adicional que tiene la vivienda por sus caracteristicas principales.
m2 Patio Jardin $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 109 -
Total x Dpto US$ 51,836 49,988 50,695 50,695 50,695 50,695 51,618 51,618 51,618 52,759 52,759 52,759 53,846 53,846 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Total x Piso US$ 155,507 249,941 253,473 253,473 253,473 152,084 154,855 154,855 154,855 158,278 158,278 158,278 107,692 107,692
Total Por m2 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 576 555 563 563 563 563 574 574 574 586 586 586 598 598
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
543 543 543 543 543 543 543 543 543 543 543 543 543 543
Ventas Totales (con IGV) Precio x Vivienda Promedio (con IGV) Precio x m2 Promedio (con IGV) IGV
$ 2,472,732 $ 51,515 $ 575.74 $ 197,282
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Anexo 5 Poltica de Descuentos Tasa Efectiva Anual = 7.50% 0.604%
Tasa efectiva anual de descuento dada por la inmobiliaria, varia en promedio desde 5 hasta 10%. Es un criterio personal. 48 Viviendas Etapa Descuento 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 Sumatoria Promedio $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Precio de Entrega Inc/ IGV 51,836 49,988 50,695 50,695 50,695 50,695 51,618 51,618 51,618 52,759 52,759 52,759 53,846 53,846 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
TASA DE DESCUENTO Julio M-8 5 3.06% 50,250 48,459 49,144 49,144 49,144 49,144 50,039 50,039 50,039 51,145 51,145 51,145 52,199 52,199 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Agosto M-7 5 3.06% 50,250 48,459 49,144 49,144 49,144 49,144 50,039 50,039 50,039 51,145 51,145 51,145 52,199 52,199 Septiembre M-6 4 2.44% $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 50,571 48,768 49,458 49,458 49,458 49,458 50,359 50,359 50,359 51,472 51,472 51,472 52,532 52,532 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Octubre M-5 4 2.44% 50,571 48,768 49,458 49,458 49,458 49,458 50,359 50,359 50,359 51,472 51,472 51,472 52,532 52,532 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Noviembre M-4 3 1.82% 50,890 49,076 49,770 49,770 49,770 49,770 50,676 50,676 50,676 51,797 51,797 51,797 52,864 52,864 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Diciembre M-3 2 1.21% 51,207 49,382 50,080 50,080 50,080 50,080 50,992 50,992 50,992 52,120 52,120 52,120 53,193 53,193 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Enero M-2 1 0.60% 51,522 49,686 50,388 50,388 50,388 50,388 51,306 51,306 51,306 52,440 52,440 52,440 53,520 53,520 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Febrero M-1 1 0.60% 51,522 49,686 50,388 50,388 50,388 50,388 51,306 51,306 51,306 52,440 52,440 52,440 53,520 53,520 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
M 0 0.00% 51,836 49,988 50,695 50,695 50,695 50,695 51,618 51,618 51,618 52,759 52,759 52,759 53,846 53,846
0.00% 0.00% $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ -
725,427 $ 51,816 $
703,234 $ 50,231 $
703,234 $ 50,231 $
707,726 $ 50,552 $
707,726 $ 50,552 $
712,191 $ 50,871 $
716,630 $ 51,188 $
721,041 $ 51,503 $
721,041 $ 51,503 $
725,427 $ 51,816 $
- $ - $
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Anexo 6 Supuestos de Ingresos Velocidad de Ventas de Unidades por Mes 2008 - Ao 1, Set Oct 9 10 Ejecucin de Obra 5 5 5 10 5 15 2 17 M-5 4 21 M-5 M-4 6 27 6 33 M-4 M-3 6 39 M-2 2 41 41 -
Ene 1 VIVIENDAS Venta Mensual Venta Acumulada Precio Vivienda - (Dscto)
Feb 2
Mar 3
Abr 4
May 5
Jun 6
Jul 7
Ago 8
Nov 11
Dic 12
Total
Acum.
Ene 13 VIVIENDAS Venta Mensual Venta Acumulada Precio Vivienda - (Dscto) Forma de Pago
Feb 14
Mar 15
Abr 16
May 17
Jun 18
Jul 19
Ago 20
2009 - Ao 2 Sep Oct 21 22
Nov 23
Dic 24
Total
Acum.
Ejecucin de Obra 4 3 45 3 M-1 M-1
(Unidades Equivalentes de acuerdo con la forma de pago) Inicial 20% Saldo 80% Mediante Crdito Hipotecario Pagadero a los 90 das
DEL PRO YECTO RESIDENCIAL EL MIRADO R
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Anexo 7 Supuestos de Ingresos Velocidad de Ventas de Unidades Efectivas por Mes 2008 - Ao 1 Set Oct 9 10 1.20 4.00 5.20 1.20 1.60 2.80
Ene 1 VENTAS INICIAL SALDO TOTAL UNIDADES -
Feb 2 -
Mar 3 -
Abr 4 1.00 1.00
May 5 1.00 1.00
Jun 6 1.00 1.00
Jul 7 0.40 4.00 4.40
Ago 8 0.80 4.00 4.80
Nov 11 1.20 3.20 4.40
Dic 12 0.40 4.80 5.20 -
Total
Acum.
29.8
29.8
Ene 13 VENTAS INICIAL SALDO TOTAL UNIDADES

Feb 14 0.60 4.80 5.40
Mar 15 1.60 1.60
Abr 16 3.20 3.20
May 17 2.40 2.40
Jun 18 EL
Jul 19 -
Ago 20 -
2009 - Ao 2 Sep Oct 21 22 -
Nov 23 -
Dic 24 -
Total
Acum.
0.80 4.80 5.60

DEL
18.2
48.0
PRO YECTO
RESIDENCIAL
MIRADO R
Pgina 75
Anexo 8 Supuestos de Ingresos Velocidad de Ventas - Ingreso de Dinero Efectivo por Mes 2008 - Ao 1 Set Oct 9 10 M-4 60,662 202,208 M-4 60,662 80,883
Ene 1 VENTAS INGRESOS -> INICIAL INGRESOS -> SALDO TOTAL INGRESOS % VENTAS %ACUMULADO -
Feb 2 -
Mar 3 0.00% 0.00%
Abr 4 50,231 50,231 2.05% 2.05%
May 5 50,231 50,231 2.05% 4.11%
Jun 6 -
Jul 7 M-5
Ago 8 M-5
Nov 11 M-3 61,045 162,787
Dic 12 M-2 20,475 245,702
Total
Acum.
50,231 20,092 40,185 - 200,924 200,924
####### 1,507,242 61.60% 61.60%
50,231 221,016 241,109 262,870 141,545 223,832 266,177 2.05% 9.03% 9.85% 10.74% 5.78% 9.15% 10.88% 0.00% 0.00% 0.00% 6.16% 15.19% 25.05% 35.79% 41.57% 50.72% 61.60% 61.60% 61.60% 61.60%
Ene 13 VENTAS INICIAL SALDO TOTAL INGRESOS % VENTAS %ACUMULADO M-1 41,202 247,214
Feb 14 M-1 30,902 247,214
Mar 15
Abr 16
May 17
Jun 18
Jul 19
Ago 20
2009 - Ao 2 Sep Oct 21 22
Nov 23
Dic 24
Total
Acum.
82,906
165,812
124,359
0.00%
939,609 2,446,851 38.40% 100.00%
288,417 278,116 82,906 165,812 124,359 11.79% 11.37% 3.39% 6.78% 5.08% 0.00% 73.39% 84.75% 88.14% 94.92% 100.00% 100.00% El 100% de las Ventas se Realiza con Crdito Hipotecario Precio de la Vivienda Promedio $ M = Mes de Entregada la Unidad
51,515
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Anexo 9 Supuestos de Ingresos Velocidad de Ventas de Estacionamientos 2008 - Ao 1 Sep Oct 9 10 Ejecucin de Obra 2 2 2 4 2 6 4 10 4 14 4 18 18 18
Ene 1 ESTACIONAMIENTOS Venta Mensual Venta Acumulada
Feb 2
Mar 3
Abr 4
May 5
Jun 6
Jul 7
Ago 8
Nov 11
Dic 12
Total
Acum.
Ene 13 ESTACIONAMIENTOS Venta Mensual Venta Acumulada 4 22
Feb 14
Mar 15
Abr 16
May 17
Jun 18
Jul 19
Ago 20
2009 - Ao 2 Sep Oct 21 22
Nov 23
Dic 24
Total
Acum.
4 26
26
Forma de Pago Inicial Costo Saldo

Contado 100% 4500 promedio 0%
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Anexo 10 Supuestos de Ingresos Velocidad de Ventas de Estacionamientos Efectivas por Mes 2008 - Ao 1 Set Oct 9 10
Ene 1 ESTACIONAMIENTOS CONTADO -
Feb 2
Mar 3
Abr 4
May 5
Jun 6
Jul 7
Ago 8
Nov 11
Dic 12
Total
Acum.
2.00 2.00
2.00 2.00
2.00 2.00
4.00 4.00
4.00 4.00
4.00 4.00 18.0 18.0
TOTAL UNIDADES
Ene 13 ESTACIONAMIENTOS CONTADO 4.00
Feb 14
Mar 15
Abr 16
May 17
Jun 18
Jul 19
Ago 20
2009 - Ao 2 Sep Oct 21 22
Nov 23
Dic 24
Total
Acum.
4.00
TOTAL UNIDADES
4.00
DEL
4.00
PRO YECTO
EL
MIRADO R
8.0
26.0
RESIDENCIAL
Pgina 78
Anexo 11 Supuestos de Ingresos Velocidad de Ventas - Ingreso de Dinero Efectivo por Mes 2008 - Ao 1 Set Oct 9 10 9,000 9,000 7.69% 15.38% 9,000 18,000 -
Feb 2 -
Mar 3 -
Abr 4 -
May 5 -
Jun 6 0.00% 0.00%
Jul 7 9,000 9,000 7.69% 7.69%
Ago 8
Nov 11 18,000 18,000 15.38% 53.85%
Dic 12 18,000 -
Total
Acum.
81,000 69.23% 81,000 69.23%
0.00% 0.00%
0.00% 0.00%
0.00% 0.00%
9,000 18,000 7.69% 15.38% 23.08% 38.46%
18,000 15.38% 0.00% 0.00% 0.00% 69.23% 69.23% 69.23% 69.23%
Ene 13 VIVIENDAS Contado
Feb 14
Mar 15
Abr 16
May 17
Jun 18
Jul 19
Ago 20
2009 - Ao 2 Sep Oct 21 22
Nov 23
Dic 24
Total
Acum.
INICIAL SALDO TOTAL INGRESOS % VENTAS %ACUMULADO
18,000 18,000 15.38% 84.62%
18,000 18,000 15.38% 100.00%
36,000 30.77%
117,000 100.00%
El 100% de las Ventas se Realiza con Crdito Hipotecario Precio del Estacionamiento $
4,500
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Anexo 12 Supuestos de Ingresos Velocidad de Ventas de Depositos 2008 - Ao 1 Sep Oct 9 10 Ejecucin de Obra 2 2 2 4 4 8 4 12 4 16 4 20 20 20
Ene 1 DEPOSITOS Venta Mensual Venta Acumulada
Feb 2
Mar 3
Abr 4
May 5
Jun 6
Jul 7
Ago 8
Nov 11
Dic 12
Total
Acum.
Ene 13 DEPOSITOS Venta Mensual Venta Acumulada 4 24
Feb 14
Mar 15
Abr 16
May 17
Jun 18
Jul 19
Ago 20
2009 - Ao 2 Sep Oct 21 22
Nov 23
Dic 24
Total
Acum.
4 28
28
Forma de Pago Inicial Costo Saldo

Contado 100% 2000 promedio 0%

DEL PRO YECTO RESIDENCIAL EL MIRADO R
Pgina 80
Anexo 13 Supuestos de Ingresos Velocidad de Ventas de depositos Efectivas por Mes 2008 - Ao 1 Set Oct 9 10
Ene 1 DEPOSITOS CONTADO -
Feb 2
Mar 3
Abr 4
May 5
Jun 6
Jul 7
Ago 8
Nov 11
Dic 12
Total
Acum.
2.00 2.00
2.00 2.00
4.00 4.00
4.00 4.00
4.00 4.00
4.00 4.00 20.0 20.0
TOTAL UNIDADES
Ene 13 DEPOSITOS CONTADO 4.00
Feb 14
Mar 15
Abr 16
May 17
Jun 18
Jul 19
Ago 20
2009 - Ao 2 Sep Oct 21 22
Nov 23
Dic 24
Total
Acum.
4.00
TOTAL UNIDADES
4.00
DEL
4.00
PRO YECTO
EL
MIRADO R
8.0
28.0
RESIDENCIAL
Pgina 81
Anexo 14 Supuestos de Ingresos Velocidad de Ventas - Ingreso de Dinero Efectivo por Mes 2008 - Ao 1 Set Oct 9 10 4,000 4,000 7.14% 14.29% 8,000 8,000 -
Feb 2 -
Mar 3 -
Abr 4 -
May 5 -
Jun 6 0.00% 0.00%
Jul 7 4,000 4,000 7.14% 7.14%
Ago 8
Nov 11 8,000 8,000 14.29% 57.14%
Dic 12 8,000 -
Total
Acum.
40,000 71.43% 40,000 71.43%
0.00% 0.00%
0.00% 0.00%
0.00% 0.00%
8,000 8,000 14.29% 14.29% 28.57% 42.86%
8,000 14.29% 0.00% 0.00% 0.00% 71.43% 71.43% 71.43% 71.43%
Ene 13 VIVIENDAS Contado
Feb 14
Mar 15
Abr 16
May 17
Jun 18
Jul 19
Ago 20
2009 - Ao 2 Sep Oct 21 22
Nov 23
Dic 24
Total
Acum.
INICIAL SALDO TOTAL INGRESOS % VENTAS %ACUMULADO
8,000 8,000 14.29% 85.71%
8,000 8,000 14.29% 100.00%
16,000 28.57%
56,000 100.00%
El 100% de las Ventas se Realiza con Crdito Hipotecario Precio del Deposito $
2,000
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Anexo 10 Supuestos Egresos Terreno Costo del Terreno Estudio de Ttulos Impuesto de Alcabala Autovaluo Gastos Notariales Gastos Registrales Total Valor US$ 1 914 914 4,320 4,320 4,320 4,320 4,320 0.30 1.20 3.50 1.25 0.50 0.50 0.50 Und m2 hh 3.0% 0.5% 0.5% Cant 914.30 1 del autovaluo 12,877 del autovaluo del autovaluo Valor US$ 168.98 120.00 Total US$ 154,500 120 386 64 64 155,135 Total US$ 274 1,097 15,120 5,400 2,160 2,160 2,160 28,371 Valor US$ 4,704 4,704 4,704 4,704 388 28.5% 13.3% 2.0% 1 1 3,000.00 102 106 19 19 13.00 1,162,228 1,493,463 1,493,463 4,000.00 6,000.00 Total US$ 479,808 498,624 89,376 89,376 5,044 331,235 198,631 29,869 4,000 6,000 1,731,963 81.7% 1.3% 7.3%
Proyecto Estudio de Mercado Levantamiento Topogrfico Estudio de Suelos Proyecto de Arquitectura Proyecto de Estructuras Proyecto de Inst. Elctricas Proyecto de Inst. Sanitarias Proyecto de Inst. Mecnicas Total
Und Gbl m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
Cant
Construccin Demolicin Movimiento de Tierras Habilitacin Urbana Edificacin Estructuras Arquitectura Inst. Elctricas Inst. Sanitarias Obras Exteriores Contrato Obras Exteriores Adicionales Obras Exter. Gastos Generales IGV Adicionales Equipos Planta de Tratamiento Sub Estacin Pozo de Agua Sist. Seguridad - Alarmas Sist. Seguridad - Puertas Total
Und Gbl m3 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 % % % Gbl Gbl Gbl Gbl Gbl
Cant
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Anexo 10 Supuestos Egresos Supervisin y Acondicionamiento Supervisin Tcnica Acondicionamiento Instalaciones Deportivas Iluminacin Paisajismo Amoblamiento Servicio Post Venta Preparacin para Entrega Atencin a Reclamos Modif. Clientes Supervisin Modificaciones Total Valor US$ 48 48 1 48 1 50.00 100.00 150.00 17,000.00 Und % Gbl Und Und Cant 2.00% 48 48 Valor US$ 1,731,962.82 100.00 150.00 Total US$ 34,639 4,800 7,200 46,639 Total US$ 2,400 4,800 7,200 17,000 31,400 0.9% 1.4%
Und Und Und Und
Servicios Pblicos Suministro de Agua y Desage Ampliacin de Redes Conexin Domiciliaria Medidores Suministro de Energa Elctrica Ampliacin de Carga Medidores Instalaciones de Gas Instalaciones de Comunicaciones Total Anexo 11 Supuestos Egresos Supervisin y Acondicionamiento Supervisin Tcnica Acondicionamiento Instalaciones Deportivas Iluminacin Paisajismo Amoblamiento Servicio Post Venta Preparacin para Entrega Atencin a Reclamos Modif. Clientes Supervisin Modificaciones Total
Und Gbl Und Und Gbl Und Gbl Gbl
Cant
Und % Gbl Und Und
Cant 102.00% 48 48 -
Valor US$ 64.58 71.25 77.92 84.58 91.25 97.92 104.58 111.25 117.92
Total US$ 4,700 5,020 9,720 0.3%
Und Und Und Und
Servicios Pblicos Suministro de Agua y Desage Ampliacin de Redes Conexin Domiciliaria Medidores Suministro de Energa Elctrica Ampliacin de Carga Medidores Instalaciones de Gas Instalaciones de Comunicaciones Total Anexo 12 Egresos Supuestos
Und
Cant
Valor US$
Total US$
Gbl Und Und Gbl Und Gbl Gbl
48 48 1 48 (1) (2)
6,846.92 7,834.93 8,822.95 9,810.96 10,798.97 11,786.99 12,775.00 13,763.01
376,077 423,501 10,799 565,775 (12,775) (27,526) 1,335,851 38.9%
Valor
Total
G ESTION
GE IN MO BILIARIA
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Anexo 10 Supuestos Egresos Gastos de Gestin Gerencia de Proyecto Honorarios Asesoria Legal Asesoria en Contratos Contingencias Legales Personal Administrativo Contabilidad Finanzas Secretaria Mensajeria y Movilidad Artculos y Servicios Utiles de Oficina Utiles de Limpieza Copias de Planos Auditoria Licencias Sistemas Seguros Gastos de Representacin Gastos Generales Edificacin Seguro Edificacin Mantenimiento de Edificacin Limpieza Manten. Desocup. Gastos Comunes Edificacin Consumo de Energia Total Anexo 10 Supuestos Egresos Gastos de Ventas Personal Movilidad Comisiones Vendedores CTS y Gratificaciones Aportes Patronales Capacitacin Vendedores Comisin Corredores Oficina de Ventas Construccin Mobiliario y Equipo Utiles y Materiales de Oficina Telfonos Lnea Telefnica Consumo Publicidad Avisos en Diarios Avisos en Revistas Paneles y Letreros Informacin Maqueta Perspectivas Folletos Planos para Ventas Material Promocional Copias Eventos Auspicio de Eventos Marketing Directo Atencin a Clientes Unidad Modelo Mobiliario Artculos de Decoracin Total Und Mes % % % Gbl % Mes Mes Mes Und Mes Mes Mes Und Und Und Und Und Und Und Gbl Gbl Und Gbl Gbl Cant 13 1.50% 1 13 13 13 1 13 15 1 1 2 1,000 1,000 100 2,000 1 60 Valor US$ 150 2,275,450 500 100 80 50 100 150 150 800 250 150 0.25 0.10 1.00 0.05 500 5 150 100 Total US$ 1,950 34,132 500 1,300 1,040 650 100 1,950 2,250 800 250 300 250 100 100 100 500 300 46,572 1.4% Und Gbl Und Und Und Mes Mes Mes Mes Mes Mes Und Ao % Ao Mes Ao Mes Mes Mes Mes Cant 0.5% 48 48 5 13 13 13 13 13 13 480 25.0% 1 13 1 1 1 1 Valor US$ 1,731,963 45 35 10 150 150 100 50 50 50 2 2,000 1,200 100 2,000 50 100 100 Total US$ 8,660 2,160 1,680 50 1,950 1,950 1,300 650 650 650 960 500 1,200 1,300 2,000 50 100 100 25,910 0.8%
G ESTION
GE IN MO BILIARIA
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Gastos Bancarios Tasaciones Gastos Bancarios - Mant y Portes Finanzas Inscripcin Hipoteca Gastos Notariales Gastos Registrales Total Anexo 10 Supuestos Egresos Impuestos-Servicios Municipales Impuesto Predial Terreno Construccin Masiva Unidades en Venta Tributos Municipales Limpieza Pblica Parques y Jardines Relleno Sanitario Serenazgo Total
Und Gbl Mes Und Und Und
Cant 3 13 -
Valor US$ 300 200 -
Total US$ 900 2,600 3,500 0.1%
Und Gbl m2 Und Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre
Cant 0.10 4,704.00 48.00 3 3 3 3
Valor US$ 12,877 0.80 180 100 100 100 200
Total US$ 1,288 3,763 8,640 300 300 300 600 15,191 0.4%
Impuestos Impuesto General a las Ventas
Und
Cant
Valor US$
Total US$
Impuesto a la Renta Total
19% Las partidas de egresos incluyen el IGV ya que para el caso de proyectos financiados por el Programa Mivivienda, el IGV es costo. No se considera IGV para las ventas. 30% Segn mdulo de Impuesto a la Renta 0.0% Egresos Totales 3,430,253
G ESTION
GE IN MO BILIARIA
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
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Anexo 11 Impuesto a la Renta 2006 - Ao 1 Jun Jul 6 7 50,231 234,016
Ene 1 INGRESOS Ventas totales EGRESOS Pago a cuenta IR
Feb 2
Mar 3 -
Abr 4 50,231
May 5 50,231
Ago 8 254,109
Sep 9 279,870
Oct 10 167,545
Nov 11 249,832
Dic 12 292,177
139,964 Anexo 11 Impuesto a la Renta 2007 - Ao 2 Jun Jul 18 19 -
Ene 13 INGRESOS Ventas totales EGRESOS Pago a cuenta IR 314,417
Feb 14 304,116
Mar 15 82,906
Abr 16 165,812
May 17 124,359
Ago 20 -
Sep 21 -
Oct 22 -
Nov 23 -
Dic 24 -
23,068
La empresa tiene como poltica el cumplir con el pago de los impuestos segn es su obligacin y segn lo indiquen las normas vigentes.
G E S TTributaria ION INMOBILIARIA Planificacin DEL PROYECTO RESIDENCIAL EL MIRADOR
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Anexo 12 Flujo de Caja Econmico Sup. Egr. INGRESOS Ventas de departamentos Ventas de estacionamientos Ventas de depositos
IGV VENTAS DEPARTAMENTOS, ESTACIONAM. Y DEPOS.
Total
Ene 1
Feb 2
Mar 3
Abr 4
2008 - Ao 1, 2009 - Ao 2 May Jun Jul 5 6 7
Ago 8
Sep 9
Oct 10
Nov 11
Dic 12
Ene 13
Feb 14
Mar 15
Abr 16
May 17
2008 - Ao 1 Jun 18
Jul 19
Ago 20
Sep 21
Oct 22
Nov 23
Dic 24
TOTAL DE INGRESOS SIN IGV TOTAL DE INGRESOS INC. IGV EGRESOS Terreno Costo del Terreno Estudio de Ttulos Impuesto de Alcabala Gastos Notariales Gastos Registrales Subtotal de terreno IGV COSTO DEL TERRENO Gastos de Proyecto IGV Gastos de Proyecto Construccin Demolicin Movimiento de Tierras Habilitacin Urbana Edificicin Estructuras Arquitectura Inst. Elctricas Inst. Sanitarias Obras Exteriores Contrato Obras Exteriores Adicionales Obras Exter. Gastos Generales Adicionales IGV Equipos Planta de Tratamiento Sub Estacin Pozo de Agua Sist. Seguridad - Alarmas Sist. Seguridad - Puertas Subtotal de construccin IGV de construccin Supervisin y Acondicionamiento IGV Supervisin Servicios Pblicos IGV Servicios Pblicos Permisos municipales y Aspectos Legales Gastos de Gestin Gastos de Ventas IGV Gastos de Ventas Gastos Bancarios Impuestos-Servicios Municipales IGV TOTAL EGRESOS TOTAL DE EGRESOS SIN IGV TOTAL DE EGRESOS INC. IGV
2,446,851 117,000 56,000 497,772 2,619,851 3,117,623
50,231 9,544 50,231 59,775
50,231 9,544 50,231 59,775
50,231 9,544 50,231 59,775
221,016 9,000 4,000 44,463 234,016 278,480
241,109 9,000 4,000 48,281 254,109 302,390
262,870 9,000 8,000 53,175 279,870 333,045
141,545 18,000 8,000 31,834 167,545 199,379
223,832 18,000 8,000 47,468 249,832 297,300
266,177 18,000 8,000 55,514 292,177 347,690
288,417 18,000 8,000 59,739 314,417 374,156
278,116 18,000 8,000 57,782 304,116 361,898
82,906 15,752 82,906 98,658
165,812 31,504 165,812 197,316
124,359 23,628 124,359 147,987
155,135 28,371
154,500 120 386 64 64 155,135 7436.63 28,371 5390.58 479,808 498,624 89,376 89,376 5,044 329,797 27,936 185,778 1,705,739 324090.49 46,639 8861.46 31,400 5966.00 15,191 25,910 46,572 8848.63 3,500 15,191 360593.79 2,073,649 2,434,243
38,625 120 38,745 3,405 646.87 1,993 3,582 680.66 269 1327.53 47,994 49,322
24,967 4743.71 1,993 3,582 680.66 269 3,798 5424.37 34,609 40,034
38,625 386 64 64 39,140 7436.63 -
38,625 38,625 -
38,625 38,625 -
1,731,963 46,639 31,400 Total 25,910 46,572 3,500 15,191
9,115 1,993 3,582 680.66 269 680.66 14,959 15,640
1,993 3,582 680.66 269 680.66 5,845 6,525
1,993 3,582 680.66 269 8117.29 44,985 53,102
1,993 3,582 680.66 269 3,798 680.66 9,642 10,323
95,962 11,172 11,172 33,717 3,040 20,219 175,282 33,304 9,328 1,772 -
95,962 11,172 11,172 33,717 3,040 20,219 175,282 33,304 9,328 1,772 1,519
95,962 83,104 11,172 11,172 57,402 5,176 34,422 298,409 56,698 9,328 1,772 1,993 3,582 680.66 269 3,798 59150.76 356,005 415,156
95,962 83,104 11,172 11,172 57,402 5,176 34,422 298,409 56,698 9,328 1,772 1,993 3,582 680.66 269 59150.76 313,582 372,733
95,962 83,104 11,172 11,172 57,402 5,176 34,422 298,409 56,698 4,664 886 15,700 2,983 4,557 1,993 3,582 680.66 269 61247.61 329,175 390,423
83,104 11,172 11,172 30,053 2,109 14,025 151,634 28,811 4,664 886 15,700 2,983 1,993 3,582 680.66 269 3,798 33360.31 181,641 215,001
83,104 11,172 11,172 2,522 30,053 2,109 14,025 154,156 29,290 1,993 3,582 680.66 269 29970.35 160,001 189,971
83,104 11,172 11,172 2,522 30,053 2,109 14,025 154,156 29,290 29289.68 154,156 183,446
0.00 -
0.00 -
0.00 -
0.00 -
0.00 -
0.00 -
0.00 -
1,993 3,582 680.66 269 35756.57 229,080 264,836
1,993 3,582 680.66 269 35756.57 191,974 227,730
0.00 -
0.00 -
DEL
PRO YECTO
RESIDENCIAL
EL
MIRADO R
Pgina 88
IGV VENTAS IGV COSTOS TOTAL CREDITO FISCAL IGV X PAGAR IMPUESTOS Impuesto Renta - IR TOTAL EGRESOS INC/ Imp. Renta TOTAL DE INGRESOS INC IGV TOTAL DE EGRESOS INC IGV IMPUESTO A LA RENTA 30% IGV X PAGAR FLUJO DE CAJA ECONOMICO 158,180 2,231,829
(9,544) (9,544) (9,544) 1,327.53 680.66 5,424.37 680.66 8,117.29 680.66 1,327.53 680.66 5,424.37 (8,863.23) (1,426.60) (8,863.23) 1,327.53 2,008.20 7,432.57 (1,430.66) (1,426.60) (8,863.23)
(44,463) (48,281) (53,175) 35,756.57 35,756.57 59,150.76 (8,706.56) (12,524.12) 5,975.50 5,975.50 (8,706.56) (12,524.12)
(31,834) 59,150.76 27,317.16 33,292.65
(47,468) 61,247.61 13,779.60 47,072.26
(55,514) 33,360.31 (22,153.28) 24,918.98
(59,739) (57,782) 29,970.35 29,289.68 (29,768.80) (28,492.35) (4,849.82) (28,492.35) (4,849.82) (28,492.35)
(15,752) (15,752.12) (15,752.12) (15,752.12)
(31,504) (23,628) (31,504.24) (23,628.18) (31,504.24) (23,628.18) (31,504.24) (23,628.18)
- - - - - 135,112 - 47,994 14,959 34,609 5,845 44,985 9,642 229,080 191,974 356,005 313,582 329,175 316,753 160,001 154,156 59,775 59,775 59,775 (6,525.40) ######## ######## - - (1,430.66) (1,426.60) (8,863.23) 51,818.84 5,246.12 40,588.54 278,480 ######### (8,706.56) 4,936.64
- 23,068.00 - 23,068.00
3,117,623 (2,434,243) (49,321.90) (15,639.97) (40,033.72) - - (49,321.90) (15,639.97) (40,033.72)
302,390 333,045 199,379 297,300 347,690 374,156 361,898 98,658 197,316 147,987 ######### ######### (372,732.81) ######### (215,000.93) ######### ######### - (12,524.12) - (4,849.82) (28,492.35) (15,752.12) (31,504.24) (23,628.18) 62,135.01 (82,110.58) (173,353.95) (93,123.42) 132,689.43 179,334.60 ######### 82,905.90 165,811.79 124,358.84
- (23,068.00) - (23,068.00)
RESUMEN FLUJO CAJA ECONOMICO FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM. (49,321.90) (15,639.97) (40,033.72) 51,818.84 5,246.12 40,588.54 4,936.64 62,135.01 (82,110.58) (173,353.95) (93,123.42) 132,689.43 179,334.60 ######### 82,905.90 165,811.79 124,358.84 - (23,068.00)
(49,321.90) (64,961.87) ######### (53,176.75) ######## (7,342.09) (2,405.45) 59,729.56 (22,381.02) (195,734.97) ######### (156,168.95) 23,165.65 ######### 256,031.30 421,843.09 546,201.94 546,201.94 546,201.94 546,201.94 546,201.94 546,201.94 546,201.94 523,133.94
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Anexo 13 Estado de Ganancias y Perdidas Supuesto que el Proyecto se inicia en el mes de enero del 2008 Unidades vendidas y entregadas al 31 de diciembre de 2008 41 al 31 de diciembre de 2009 7
TOTAL 48
Datos Iniciales para el Clculo del Estado de Ganancias y Prdidas Ingreso Gasto Terreno Proyecto Construccin Supervisin y acondicionamiento Servicios Pblicos Permisos y Aspectos Legales Gastos de Gestin Gastos de Ventas Gastos Bancarios Impuestos-Servicios Municipales Impuestos Ingreso promedio Gasto promedio (incluido IGV) 2,619,851 2,073,649 4.5% 0.8% 50.5% 1.4% 0.9% 0.0% 0.8% 1.4% 0.1% 0.4% 0.0% 155,135 28,371 1,731,963 46,639 31,400 Total 25,910 46,572 3,500 15,191 54,580 43,201
Estado de Ganancias y Perdidas Ventas Costo de ventas Resultado operativo A cuenta IR Pago regularizacin Total de IR Resultado despus de impuestos
Del 1 de enero al 31 de diciembre de 2008 2,237,789 1,771,242 466,547 139,964 139,964 326,583
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Del 1 de enero al 31 de diciembre de 2009 382,062 302,407 79,654 23,068 828 23,896 55,758 TOTAL DEL PROYECTO 2,619,851 2,073,649 546,202 163,861 163,861 382,341
G E S T I O N GE INMO BILIARIA DEL PRO YECTO RESIDENCIAL EL MIRADO R
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Anexo 14 Flujo de Caja Financiero FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/Pago a cuenta IR FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO FINANCIAMIENTO INGRESOS FINANCIEROS Prestamo bancario Prestamo Acumulado EGRESOS FINANCIEROS Amortizacin del prstamo Intereses Escudo fiscal RESULTADO FINANCIERO RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO FLUJO DEL INVERSIONISTA APORTES DEL INVERSIONISTA RESULTADO DESPUES DE APORTES RESULTADO ACUMULADO DEVOLUCION DE APORTES Y UTILIDADES RESULTADO DESPUES DE DEVOL. DE APORTES Y UTIL. SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA
Ene 1 (49,322) (49,322)
Feb 2 (15,640) (64,962)
Mar 3 (40,034) (104,996)
Abr 4 51,819 (53,177)
May 5 5,246 (47,931)
2008 - Ao 1 Jun Jul 6 7 40,589 (7,342) 4,937 (2,405)
Ago 8 62,135 59,730
Sep 9 (82,111) (22,381)
Oct 10 (173,354) (195,735)
Nov 11 (93,123) (288,858)
Dic 12 132,689 (156,169)
(49,322) (49,322)
(15,640) (64,962)
(40,034) (104,996)
5,246 (47,931)
40,589 (7,342)
4,937 (2,405)
62,135 59,730
(82,111) (22,381)
(173,354) (195,735)
(93,123) (288,858)
132,689 (156,169)
51,819 (53,177)
50,000 678 678 678 678 (50,000)
50,000 34,360 35,038 34,360 35,038 (50,000)
50,000 9,966 45,004 9,966 45,004 (50,000)
51,819 96,823 (50,000) 1,819 46,823 50,000
5,246 102,069 (50,000) (44,754) 2,069 50,000
40,589 142,658 (50,000) (9,411) (7,342) 50,000
4,937 147,595 4,937 (2,405) -
62,135 209,730 62,135 59,730 -
100,000 17,889 227,619 17,889 77,619 (100,000)
100,000 (73,354) 154,265 (73,354) 4,265 (100,000)
100,000 6,877 161,142 6,877 11,142 (100,000)
132,689 293,831 (100,000) 32,689 43,831 100,000
SUPUESTOS DEL PRESTAMO Tasa de interes anual Tasa de interes mensual

13.00% 1.02%
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Ene 13 179,335 23,166
Feb 14 149,960 173,125
Mar 15 82,906 256,031
Abr 16 165,812 421,843
May 17
2009 - Ao 2 Jun 18 546,202
Jul 19 546,202
Ago 20 546,202
Sep 21 546,202
Oct 22 546,202
Nov 23 546,202
Dic 24 (23,068) 523,134
124,359 546,202
(20,085) 159,250 3,081
149,960 153,040
82,906 235,946
165,812 401,758
124,359 526,117
526,117
526,117
526,117
526,117
526,117
526,117
(23,068) 503,049
159,250 453,081 (100,000) 59,250 103,081 100,000
149,960 603,040 (100,000) 49,960 153,040 100,000
82,906 685,946 82,906 235,946 -
165,812 851,758 165,812 401,758 -
124,359 976,117 124,359 526,117 -
976,117 526,117 -
976,117 526,117 -
976,117 526,117 -
976,117 526,117 -
976,117 526,117 -
976,117 526,117 -
(23,068) 953,049 (23,068) 503,049 -
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Anexo 15 VAN y TIR Econom. Financ. 15.00% 12.50% 1.17% 0.99% $429,298.57 $425,296.26 17.57% 17.15% 597.72% 568.35% Invers. 20.00% 1.53% ($17,967.91) 0.00% 0.00% 2006 - Ao 1 May Jun 5 6 5,246 5,246 50,000 40,589 40,589 50,000
COK anual COK mensual VAN TIR mensual TIR anual
Ene 1 FLUJO CAJA ECONOMICO RESULTADO FINANCIERO FLUJO DEL INVERSIONISTA (49,322) (49,322) (50,000)
Feb 2
Mar 3
Abr 4
Jul 7 4,937 4,937 -
Ago 8 62,135 62,135 -
Sep 9
Oct 10
Nov 11
Dic 12
(15,640) (40,034) 51,819 (15,640) (40,034) 51,819 (50,000) (50,000) 50,000
(82,111) (173,354) (82,111) (173,354)
(93,123) 132,689 (93,123) 132,689
(100,000) (100,000) (100,000) 100,000
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Ene 13 179,335 159,250 100,000
Feb 14 149,960 149,960 100,000
Mar 15 82,906 82,906 -
Abr 16 165,812 165,812 -
2007 - Ao 2 May Jun 17 18 124,359 124,359 -
Jul 19 -
Ago 20 -
Sep 21 -
Oct 22 -
Nov 23 -
Dic 24 (23,068) (23,068) -
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Anexo 16 Resumen AREAS Areas de Terreno Area Total Construida Area neta Vendible Area de Estacionamiento Areas Comunes PRODUCTO Departamentos Depositos Estacionamientos INGRESOS Precio Promedio por Vivienda Precio Promedio por m2 Precio por Estacionamiento Precio por Deposito Ingresos Totales (Considero Dsctos) EGRESOS Costo Promedio de Vivienda Costo Promedio por m2 - Vivienda 70m2 Costo Promedio por Estacionamiento Costo Promedio por Deposito Terreno Proyecto Construccin Supervisin y Acondicionamiento Servicions Pblicos Permisos y Aspectos Legales Gastos de Gestin Gastos de Ventas Gastos Bancarios Impuestos y Servicios Municipales Impuestos al Estado Egresos Totales 47,671 681.01 4,500 2,000 155,135 28,371 1,731,963 46,639 31,400 Total 25,910 46,572 3,500 15,191 163,861 2,434,243 U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. 47,405 576 4,500 2,000 3,117,623 U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. 48 Und 28 Und 26 Und 914 4,704 4,320 312 384 M2 M2 M2 M2 M2
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FINANCIAMIENTO Total de Inversin Capital Propio Prestamo Bancario Intereses por Pagar Tasa de Interes Anual del Prestamo INDICADORES DE RENTABILIDAD Margen neto sobre ingresos Retorno sobre la inversin COK Anual Inversionista VAN Econmico TIR Econmico Anual VAN Financiero TIR Financiero Anual VAN del Inversionista TIR del Inversionista Anual 663,295 31.99% 20.0% 429,299 597.7% 425,296 568.4% (17,968) 0.0% 28.07% 2,073,649 450,000 (20,085) 13.00% U.S. U.S. U.S. U.S.
G ESTION
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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII

GESTION INMOBILIARIA RESIDENCIAL EL MIRADOR

PROYECTO FINAL DE DIPLOMADO - UPC

GESTION INMOBILIARIA DEL PROYECTO RESIDENCIAL EL MIRADOR

DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII - UPC 25/03/2008

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Por el lado izquierdo tenemos un pasaje

que ingresa a los dormitorios, el

rodn de madera. COCINA PISO : cermico nacional de color s/diseo

30x30 cm. BAOS : Cermico nacional, serie Nrdica color

s/diseo 30x30cm. PAREDES Y TECHOS

SALA COMEDOR Y DORMITORIOS

manos, cielo raso imprimado y pintado

cielo raso imprimado y pintado

CONTRAZOCALO: cermico nacional, color

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Losa vitrificada Trbol o

LAVADEROS COCINA Lavadero de acero inoxidable de una poza + escurridor L=90cm.

Lavadero losa vitrificada Modelo Amazonas.

GESTION INMOBILIARIA RESIDENCIAL EL MIRADOR

Llave para cocina a la pared, agua fra.

Contraplacadas, con marco de 1 1/2 x 3 1/2, pintadas al duco.

Contraplacadas, con marco de 1 1/2 x 3 1/2, pintadas al duco.

Cerraduras de perilla aceradas, tipo de puerta principal, de dormitorios y de bao.

PUERTA DE COCINA VENTANAS

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para alumbrado, No.

tomacorrientes y No. 10 para el circuito de cocina monofsica.

GESTION INMOBILIARIA RESIDENCIAL EL MIRADOR

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ESCUELA DE POST GRADO DE LA UPC DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION VII

GESTION INMOBILIARIA RESIDENCIAL EL MIRADOR

obtenidos en los censos de los aos 2004, 2005 y 2006.

GESTION INMOBILIARIA RESIDENCIAL EL MIRADOR

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UNIDADES OFRECIDAS PRECIO DEL DEPARTAMENTO EN US DLARES TOTAL

FUENTE: CAPECO. Censo de edificaciones en proceso de construccin.

Av. La Marina, Av. Universitaria, Av. Parque de las Leyendas

Plaza San Miguel

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LOCALIZACIN UNIDADES SEC. DIST. GRUPO

PRECIO MEDIO (US DLARES) 40 155 35 341 33 401

231 110 379

FUENTE: CAPECO. Censo de edificaciones en proceso de construccin.

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SAN JUAN DE LURIGANCHO LOCALIZACIN 2 3

SAN MIGUEL LOCALIZACIN 2 3

% 3.06 8.11 2.22 1.16

% 4.55 3.06 5.41 1.11

% 1.02 2.70 2.22

% 4.55 1.02 2.70 3.33 2.78

% 4.55 2.70 1.11

2.22 3.49 5.56 2.27 14.29 7.14

FUENTE: CAPECO. Encue s ta de Hogare s