Gua para la compra de una segunda vivienda

(Y OTROS CONSEJOS PARA LA COMPRA DE VIVIENDA HABITUAL)

CARLOS FE RNNDEZ DE LA REGUERA

17/11/2013

Contenido
Introduccin

Primer paso La eleccin

Segundo paso El contrato de arras Tercer paso El banco

Cuarto paso La tasacin

Quinto paso La previsin de gastos

Sexto paso Documentacin prenotara

Sptimo paso Notara y firma Octavo paso Antes de celebrar

Resumen de lecciones aprendidas

Introduccin
Este documento surge tras el cierre de una operacin de compra-venta de una segunda vivienda en Espaa en el ao 2013. La situacin econmica del pas hace que los bancos y sus empresas limiten los crditos, y slo quieran soltar aquellas viviendas que tienen como activos los propios del banco. La persona que compr la vivienda tiene trabajo fijo y unos ingresos estables por trabajar en sector pblico y la compra no supona ms del 25% de sus ingresos mensuales. El ejemplo que aqu se expone corresponde a una segunda vivienda en Dnia, Alicante. Importante por un tema de impuestos que ms adelante explicar.

Primer paso La eleccin

- QU DEBERA OCURRIR? La cuestin es clara, tienes ganas de comprar una segunda vivienda, crees que haces tus nmeros, tienes un trabajo fijo, no tienes ninguna deuda con ningn banco y empiezas la bsqueda de esa vivienda que siempre soaste.
La encuentras, y negocias el precio con los compradores, pensando en lo mximo que te gustara pagar a un banco. Tienes en cuenta que un porcentaje del valor de la vivienda la necesitars para asumir gastos tpicos de gestora, notara, impuestos... (calculas un 15%) La realidad como vers ms adelante dice que debes prepararte para un efectivo de mnimo un 30% sobre el valor de compra-venta.

- ERRORES TPICOS La casa que te gusta obviamente no pertenece a ningn banco, sino a un particular Lstimas, ve preparando el bolsillo.
Haz un sondeo de las casas de la zona e intenta negociar con cada uno de ellos para hacer ver al vendedor que tienes una idea clara de qu debe costar su vivienda. No te aventures a comprometer un precio sin haber solicitado una serie de documentacin en regla. Te ilusiona tanto que pasas a cerrar un contrato de arras, sin saber antes qu banco ser capaz de cerrar las condiciones en funcin de tus condiciones

Recomendacin: Pide a una empresa de tasacin clsica (por ejemplo TINSA comnmente aceptada por diversos bancos), para conocer la valoracin que tomar el banco para haceros el prstamo correspondiente antes de iniciar el proceso, ya que el valor de compra-venta puede ser muy distinto al valor de tasacin.

Segundo paso El contrato de arras

- QU DEBERA OCURRIR?
Cierras fecha para firmar un contrato de arras (o contrato de reserva), obviamente el vendedor te propondr un modelo y una cantidad en euros para comprometer la reserva. Nosotros no lo hicimos, pero despus de lo pasado recomendara exigir al vendedor en ese momento la siguiente documentacin:
Copia simple de la escritura Te dar informacin sobre la vivienda y de las notas simples que estn unidas a la vivienda. Notas simples vigentes Con stas se puede verificar si la vivienda dispone o no de cargas. (Hipotecas, cargas registrales, etc) Cdula de habitabilidad Te ahorrar muchos problemas, sobre todo con los suministros. Certificado de eficiencia energtica.

- ERRORES TPICOS Recomiendo que el contrato de arras tenga una fecha de vencimiento de aproximadamente 6 meses. Si lo pones antes probablemente no llegues a firmar y tendrs problemas.
Revisa bien el modelo que propone el vendedor y sobre todo asegrate de que haya una clusula donde se vea penalizado en caso de que no te la venda a ti. (Normalmente te deber pagar el doble de lo que has comprometido para la reserva). No pongas demasiado dinero como pre-reserva porque puede pasar que no tengas suficiente capital para firmar hipoteca con el banco.

En este momento pide que NO CORTEN LOS SUMINISTROS en caso que estn activos en el momento actual. Si los cortan te acarrear muchos problemas en el futuro.

Si la casa viene amueblada, haz un inventario y adjntalo como anexo al contrato de arras para advertir de todo lo que incluye la casa y que debera estar tras la firma del contrato de compraventa.

Tercer paso El Banco

- QU DEBERA OCURRIR?
Primer paso en el banco, llegas con cara de no haber roto un plato y preguntas por alguna persona (a ser posible eficaz) que te pueda llevar en la gran aventura que te acompaar el resto de tu vida. Vas de buenas intenciones esperando que te informen debidamente de todo. Te suelen solicitar la siguiente documentacin:
DNI Tres ltimas nminas Movimientos bancarios de los dos ltimos meses Declaracin de hacienda ao anterior

- ERRORES TPICOS
Te preguntarn si es vivienda habitual o si es segunda vivienda ya que el porcentaje de financiacin es totalmente distinto. La segunda vivienda es la que ellos creen que primero dejars de pagar y por eso te financian menos. (Entre un 70% y un 75% habitualmente).
El diferencial tambin cambia, te das cuenta que los diferenciales que anuncian es en caso de que sea vivienda habitual y contrates todos los seguros. Por ser segunda vivienda y contratando todos los seguros estaramos hablando desde un 2,3% a un 5% (ms EURIBOR) dependiendo de cada banco. En cuanto al tiempo del proceso, NO TE FIES NUNCA DEL BANCO. Nos dijeron que en un mes lo tendramos solucionado. Tardamos casi cuatro meses. La ineptitud de algunos empleados del banco hizo que hasta el ltimo da que nos venca el contrato de arras nos marearan sin cerrarnos absolutamente ninguna condicin. Tuvimos que estar llamando y amenazando TODOS los das para que avanzaran en la gestin de nuestra hipoteca. Consejo: sintate con ellos, pdete una maana en el trabajo, que te pasen TODAS las condiciones por escrito, que te hagan un simulacro de nmeros de amortizacin, y empieza a exigir cuanto antes una OFERTA VINCULANTE POR ESCRITO. (No te la darn hasta el da de la notara pero al menos vern que sabes lo que ests exigiendo) EXIGE, EXIGE, EXIGE, EXIGE, eres su cliente. Tienen un producto y lo quieres. EXIGELO. No vayas de pardillo o te engaarn y perders lo que comprometiste en contrato de arras.

Luego lo pondr, pero lete la letra pequea de tu producto hipoteca ya que es importantsimo que quede claro todo tipo de:
Comisiones (apertura, cierre, cancelacin parcial, total, etc.) Condiciones de contratacin de seguros (vida, hogar), si son obligatorios, su periodicidad (anual o durante la vida de la hipoteca), etc.

Cuarto paso La Tasacin

- QU DEBERA OCURRIR?
El banco necesita una tasacin de tu vivienda, que por supuesto no le vale una cualquiera necesita una de las que estn compinchadas con ellas para indicarles si quieren firmar contigo y qu nivel de riesgo quieren asumir.
Algunos bancos te dan a elegir entre 4 5 empresas de tasacin distintas para que puedas elegir. Recomend TINSA al principio porque hemos visto que es la aceptada en muchos bancos. (Nosotros tuvimos que usar dos distintas) Aqu llega tu primer desembolso a fondo perdido, unos 350 para que un seor mida tu casa y multiplique el n de metros cuadrados por el precio medio de la zona. (LITERAL). Ten en cuenta que harn la medicin (y te cobrarn) por cada nota simple, por lo que si tu vivienda est en dos notas simples necesitarn ambas. (Caso nuestro, vivienda en una y garaje y trastero en otra). Del resultado de la tasacin depende en mucha parte el lquido que tienes que tener para esa compra de vivienda. Recuerdas que al principio pensbamos en un 10-15% para gastos? Ya empiezas a ver que al menos necesitas un 30% en lquido sobre el valor de compra-venta para poder adquirirla.

- ERRORES TPICOS
Recuerdas las notas simples? Ahora son fundamentales ya que la tasadora te hace una tasacin por nota simple. Nuestro caso pensamos que era una para toda la vivienda pero el garaje y el trastero estaba en otra, por lo que tuvimos que solicitar una segunda tasacin. (Con el correspondiente desembolso)

El resultado de tasacin actualmente suele ser muy bajo, y adems muy distintas entre unas tasaciones y otras. (No lo llego a entender). En nuestro caso la primera un 14% ms abajo y la segunda un 24% ms abajo que el valor de compraventa pactado con los vendedores.
En 2006 las tasaciones te valoraban en un 110% 120% del valor de tasacin para que el banco te arruinara y pensaras que te podas comprar un Cayenne Empiezan los sustos. El banco te financia ese 60% 75% del valor de tasacin que ya es bajo de por s de la casa que ests enamorado

Es por eso que recomiendo encarecidamente realizar una tasacin previa a la firma del contrato de arras para que puedas hacer los nmeros adecuados para la concesin de tu hipoteca.

Quinto paso La provisin de gastos

- QU DEBERA OCURRIR? Ya tienes hechos los nmeros y ves si tienes que desistir tu contrato de arras o sigues adelante con la compra porque te salen los nmeros despus del rejn de la tasacin. El banco te ha hecho un estudio y te preaprueba el crdito. El banco ahora te dice que necesita la famosa provisin de gastos, que desde el principio contabas con ella y siempre (hasta el propio banco) nos dijeron que rondaba entorno al 10% (como mximo!). - ERRORES TPICOS Bueno, parece que estamos viendo la luz al final del tnel Pero agarraos que vienen curvas. Al fin llega una cifra que habas previsto desde el principio, el famoso 10% adicional de gastos para gestora, notara, etc. El desglose real se divide en dos, uno por escritura (una escritura es la compraventa y otra escritura es la hipoteca). Se valora una por el valor de compraventa y la otra por el valor de financiacin solicitado. Pues bien, aqu hay que asegurarse desde el principio sobretodo, cul es el porcentaje de impuestos de ITP porque es el que marca la diferencia. En nuestro caso NADIE nos lo avis y por supuesto nos llevamos el susto. Si os compris una casa en Alicante (Dnia), el impuesto est en el 10% sobre el valor de compra-venta. Bien, os podis imaginar la sorpresa de pensar que del 10% mximo que todo el mundo nos prometi realmente los gastos nos salan entorno al 14%... Suma y sigue al lquido a tener en cuenta corriente

Esos gastos incluyen:

Gastos de Tasacin (que ya te lo habrn pedido previamente ya que ellos no adelantan ni un euro) Gastos de Gestora Gastos de Notara ITP (Impuesto de Transmisin Patrimonial)

Sexto paso Documentacin prenotara

- QU DEBERA OCURRIR?
El banco te habr escrito un mail con tus condiciones preaprobadas y con el desglose de los gastos, junto con un detalle de la documentacin a aportar el da de notara. Una gestora se pone en contacto contigo y te dice qu documentacin deberas llevar y pedir que lleve el vendedor el da de la notara. Y como no poda ser de otra manera, NO coincide con la documentacin que te indicaba el banco. (?).

- ERRORES TPICOS
Muy bien, piensas que ya te puedes relajar? Piensas que tienes toda la documentacin que te exigen? PUES NO! Hay mucho ms!
El banco y la gestora te pide tener preparada una documentacin que tiene poco que ver con la que debes llevar preparada a notara. Y como no, nadie te ha avisado antes. (Para eso este documento) Por un lado lo que debes saber ya es si tu futura vivienda est libre de cargas o no. Ten cuidado porque aqu nadie se va a mojar y el lenguaje de notas simples es incomprensible. Aqu una buena ayuda de un gestor externo es muy bienvenida salvo que quieras arriesgarte de un parece que no tiene cargas y te arrepientas de pagar costes ocultos el resto de tus das.

Esta documentacin suele ser:

- DNIs, estado civil, separacin de bienes y profesin de todos. - Recibo del ltimo IBI y Tasa de recogida de basuras al corriente de pago. (Vendedores)

Por otro lado, quin avisa de que el vendedor debe presentar la cdula de habitabilidad? Este documento es FUNDAMENTAL y si la vivienda no tiene suministros de agua, luz o gas va a ser lo primero que te van a exigir. Te aconsejo preguntar qu relacin tiene el seguro de hogar con esa cdula de habitabilidad y preguntar entonces por qu no te la han exigido ya Muchas veces se da por hecho que existe y est al vigente.
ltimo recibo de IBI / IRB? No, por favor, en notara te pedirn los de los ltimos 5 aos, y si no los presentas darn fe de que hacienda podr ir a por ti porque los vendedores no los pagaron. As ocurri en alguna vivienda en Marbella Asegrate de que los suministros de agua, luz y gas (en la siguiente hablaremos de ellos), si estn dados de alta se est al corriente de pago. Tambin podras llevarte una buena sorpresa en este punto. Por ltimo habla con los administradores de la finca ya que el certificado de que se est al corriente de pago podra estar amaado y el notario no se va a mojar nunca por ti.

- Escrituras actuales de la vivienda. (Vendedores)

- Certificado de corriente de pago de la comunidad de propietarios, firmado y sellado. - Certificado de eficiencia energtica (Recuerdas que lo debimos exigir el da del contrato de arras?)

Sptimo paso Notara y firma

- QU DEBERA OCURRIR?
Ya est, es el da, todo lo que ha venido pasando dar su fruto y si sale todo bien saldrs con las flamantes llaves de tu nuevo apartamento. El notario convoca a las tres partes (vendedora, compradora y banco) a escriturar la compraventa y la hipoteca. Tienes derecho a elegir el notario y tambin tienes derecho a recibir un borrador de las escrituras al menos tres das antes de la fecha de firma. Lelo detenidamente en esos tres das, pide a notara aquellos cambios que veas necesarios e injustos. (Tanto de erratas como de contenido). El notario simplemente da fe de lo escrito.

- ERRORES TPICOS Estimado lector, ests a punto de firmar uno de los documentos ms importantes de tu vida, as que mi recomendacin es que te leas todos los puntos y las comas del borrador.
Corrijas toda errata que exista (que las suele haber y muchas), ya que todo lo que all ponga podr ser utilizado en tu contra. Todo aquello que veas injusto o que creas que se le debe asignar al vendedor (por ejemplo pagos ocultos de aos anteriores a tu fecha de compra), indica que se les impute a ellos, ya que en caso contrario se va a quedar por escrito que se te imputarn a ti. Ten los nmeros bien claros sobre el porcentaje de financiacin, Euribor, plazos, etc, y comprueba que son correctos. Ah te darn LA OFERTA VINCULANTE, comprueba que los datos son correctos ya que marcarn la vida de tus pagos al banco. Si llevas toda la documentacin de la diapositiva anterior, irs con bastante seguridad a la firma, hazte una carpeta con toda esa documentacin bien organizada.

Para el momento de firma lete todo con especial cuidado, no tengas prisa, de nuevo pdete el da libre para ir con la cabeza despejada. Pide ayuda o informacin de todo aquello que dudes. Es tu da, es tu tiempo y cuanto ms tranquilo ests en el momento de la firma mejor.
Si ves que hay algo turbio, que no entiendes, o no ests seguro y no te lo explican o la parte vendedora no entrega determinada documentacin, NO FIRMES.

Octavo paso Antes de celebrar

- QU DEBERA OCURRIR? Ya tienes las llaves de tu flamante y soada vivienda, pero est todo en regla? Comprobad que: - ERRORES TIPICOS Esto es un caso particular, nos ocurri a nosotros por no haber solicitado en su da la cdula de habitabilidad. El caso es que dieron de baja la luz y nosotros no supimos qu supona.

- Los suministros pueden pasar a vuestro nombre sin mayor problema. - Todos los muebles del inventariado hecho en su da estn en la vivienda.

Pues bien, un corte de suministro hace que los proveedores exijan una cdula de habitabilidad activa (duran 10 aos), y aparte costes para dar de nuevo de alta el suministro. Pues bien, el consejo, pedid en algn momento a los propietarios que no la den de baja, que os encargaris de hacer un cambio de titularidad.
Nuestro problema fue mayor cuando resulta que no existe una primera cdula de habitabilidad para una construccin del 2006 por problemas judiciales entre la constructora y el propio ayuntamiento

Resumen de lecciones aprendidas

Bueno, creo que he hecho un buen repaso a todos los pasos que se deben dar antes de comprar una segunda vivienda. Nuestra experiencia fue dura pero te ayuda a ser fuerte a la hora de exigir lo que como cliente merecemos.
Como resumen de cosas ms importantes a tener en cuenta dira que: - Sed claros desde el principio con el banco, que no os mareen, realmente pueden haceros un estudio de vuestra solicitud en cuestin de una semana si les metes la presin adecuada. - El capital efectivo antes de la adquisicin de una vivienda debe rondar entorno del 35%-45% antes de plantearse el adquirirla. Tened en cuenta la bajada de la tasacin, el pobre porcentaje de financiacin sobre la tasacin que actualmente dan los bancos, y los gastos de gestora, ITP, etc. que en nuestro caso fueron del 14%. - No os fiis de nadie ni de nada, tened todo por escrito. Inventario de la casa, condiciones bancarias, gastos, fechas, suministros, IBIs, cargas todo tiene demasiado riesgo como para dejarlo al azar. Haced todas las llamadas oportunas para comprobar que lo que os dicen es verdad. Nosotros hubisemos perdido bastante dinero por no comprobar lo que los vendedores nos decan acerca de los suministros o los pagos de comunidad - De nuevo, exigid, exigid y exigid, sed serios en todo lo que decs y cumplirlo para que en todo momento exista una seriedad en cuanto al proceso tanto con el banco como con los vendedores. Espero que este documento pueda servir de ayuda a aqullos que estn soando con una segunda residencia ya que nosotros tras buscar informacin en muchos portales no encontramos la informacin adecuada para enfrentarnos a este importante proceso. Un saludo a todos, Carlos 17/11/2013