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PARTE CUARTA
DE LA ESTRUCTURA URBANA Y LA ZONIFICACION DE LOS USOS DE LOS SUELOS

TITULO PRIMERO OBJETIVO Y ALCANCES

VER Art. IV.1 VER Art. IV.2 Objetivo Alcances

TITULO SEGUNDO DE LA ESTRUCTURA URBANA

CAPITULO I DEFINICIN DE LA ESTRUCTURA URBANA VER Art. IV.3 VER Art. IV.4 El Sistema de Estructura Urbana Bsico Composicin de la Estructura del AMSS

TITULO TERCERO DE LOS USOS DEL SUELO

CAPITULO I GENERALIDADES VER Art. IV.5 VER Art. IV.6 Requerimientos de Localizacin Instrumentos de Regulacin
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VER Art. IV.7 VER Art. IV.8 VER Art. IV.9

Requisito Previo Publicaciones Actualizacin de los instrumentos

CAPITULO II DE LOS USOS DEL SUELO VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. IV.10 IV.11 IV.12 IV.13 IV.14 IV.15 IV.16 IV.17 IV.18 IV.19 IV.20 IV.21 IV.22 IV.23 IV.24 IV.25 IV.26 IV.27 IV.28 IV.29 IV.30 Clasificacin por Zonas .Plano de Zonificacin Zonas Habitacionales Zonas de Comercio y Servicios Zonas de Equipamiento Zona Verde Zonas Industriales Zonas de Explotacin Rural Zona de Reserva Ecolgica Usos Permitidos Usos Condicionados Usos Prohibidos Usos Secundarios Usos No Conformes Cambio de Uso Matriz de los Usos de Suelo reas de Desarrollo Prioritario y de Desarrollo Restringido reas de Desarrollo Prioritario reas de Desarrollo Restringido Apelaciones Variaciones del Plano de Zonificacin y Reglamento

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PARTE CUARTA DE LA ESTRUCTURA URBANA Y LA ZONIFICACIN DE LOS USOS DEL SUELO TITULO PRIMERO OBJETIVO Y ALCANCES
Art. IV.1 Objetivos

La parte Cuarta de este Reglamento tiene por objeto el regular el desarrollo urbano, mediante el establecimiento de una estructura urbana definida y el uso propio del suelo para el buen desenvolvimiento de las actividades urbanas.
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Art. IV.2

Alcances

Se regirn por esta parte, todas las actividades relacionadas con el uso del suelo en los municipios comprendidos en el rea Metropolitana de San Salvador (AMSS).
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TITULO SEGUNDO DE LA ESTRUCTURA URBANA

CAPITULO I DEFINICION DE LA ESTRUCTURA URBANA

Art. IV.3

El Sistema de estructura Urbana Bsico

La definicin de la estructura Urbana posee Cuatro jerarquas Bsicas, a saber: JERARQUA 1 2 CONCEPTO SISTEMA SUB-SISTEMA ESPACIO URBANO A.M.S.S. ZONAS
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COMPONENTES SUB-COMPONENTES

MUNICIPIOS DISTRITOS

Cada uno de los conceptos mencionados, comprende los conceptos de menor jerarquas formando una unidad urbana integral. 1) El Sistema: Esta conformado por todos los suelos urbanos y rurales urbanizables y rurales no urbanizables del rea Metropolitana de San Salvador y esta divido en Zonas, municipios y distritos. 2) Los Sub-sistemas: estn conformados por los suelos urbanos y urbanizables de los municipios comprendidos en una zona determinada. 3) Los Componentes: son las Unidades geogrficas ms importantes del Sistema y estn conformados por los suelos urbanos y urbanizables de cada uno de los municipios que conforman el rea Metropolitana de San Salvador. 4) Los sub-componentes: Son unidades geogrficas con una funcin especifica dentro del sistema urbano, los cuales se denominan distritos. Cada municipio comprende un determinado numero de distritos.
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Art. IV.4

Composicin de la Estructura del AMSS

El rea metropolitana de San Salvador se conforman de la siguiente manera:

ESTRUCTURA URBANA DEL A.M.S.S.

Z-1 ZONA CENTRAL

SS SAN SALVADOR Z1SS1 Z1SS2 Z1SS3 Z1SS4 Z1SS5 Z1SS6 Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Comercial Central Centro de Gobierno La Tiendona Lourdes San Jacinto La Bermeja
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Z1SS7 Z1SS8 Z1SS9 Z1SS10 Z1SS11 Z1SS12 Z1SS13 Z1SS14 Z1SS15 Z1SS16

Distrito Metrocentro Distrito Cuidad Satlite Distrito Jardines del Recuerdo Distrito Estadio Cuscatln Distrito Antel Roma Distrito San Jos de Montaa Distrito Miralvalle Distrito San Benito Distrito Escaln Distrito Del Mirador

MJ

MEJICANOS Z1MJ1 Z1MJ2 Z1MJ3 Z1MJ4 Z1MJ5 DELGADO Z1CD1 Z1CD2 Z1CD3 Z1CD4

Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito

Universitaria Norte Zacamil Mejicanos San Ramn Escalante Mejicanos

CD

Distrito Distrito Distrito Distrito

La Garita Ciudad Delgado Milingo Colinas del Norte

CT

CUSCATANCINGO Z1CT1 Z1CT2 Distrito Cuscatancingo Distrito Mariona

AY

AYUTUXTEPEQUE Z1AY1 Distrito Scandia

SM

SAN MARCOS
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Z1SM1

Distrito San Marcos

Z-2 ZONA OCCIDENTAL

ST NVA. SAN SALVADOR Z2ST1 Z2ST2 Z2ST3 Z2ST4 Z2ST5 Z2ST6 Z2ST7 Z2ST8 AC Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Utila Santa Cecilia Jardines de la Sabana Jardines de la Libertad Las Delicias Quezaltepec Las Piletas Los Chorros

ANT. CUSCATLAN Z2AC1 Z2AC2 Z2AC3 Z2AC4 Distrito Distrito Distrito Distrito Ceiba de Guadalupe Plan de La Laguna El Espino La Reforma

Z 3 ZONA ORIENTAL
SY SOYAPANGO Z3SY1 Z3SY2 Z3SY3 Z3SY4 Z3SY5 Z3SY6 Z3SY7 Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Prados de Venecia Amatapec Montecarmelo Bosques del Matazano Los Santos Unicentro San Jos
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Z3SY8 IL ILOPANGO Z3IL1 Z3IL2

Distrito Bosques del Ro

Distrito Aeropuerto de Ilopango Distrito San Bartolo

SMT SAN MARTN Z3SMT1 Z3SMT2 Distrito San Martn Distrito Las Palmas

Z-4 ZONA NORTE

AP APOPA Z4AP1 Z4AP2 Z4AP3 Z4AP4 Distrito Distrito Distrito Distrito La Ermita Madre Tierra Popotlan Jardines del Norte

NJ

NEJAPA Z4NJ1 Distrito Nejapa

TN

TONACATEPEQUE Z4TN1 Z4TN2 Z4TN3 Distrito Centro Distrito Italia Distrito Alta vista

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TITULO TERCERO DE LOS USOS DEL SUELO

CAPITULO I GENERALIDADES

Art. IV.5

Requerimientos de Localizacin

Toda inversin publica o privada que se realice en el suelo urbano o urbanizable comprendido en los municipios que conforman el rea metropolitana de San Salvador (AMSS), deber hacerse de conformidad con los requerimientos de localizacin que para tal efecto dictara la Oficina de Planificacin del rea Metropolitana de San Salvador (OPAMSS).
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Art. IV.6

Instrumentos de Regulacin

La regulacin de los usos de suelo del AMSS la realizara la OPAMSS con los siguientes instrumentos: a) Los artculos comprendidos en el presente reglamento. b) El plano General de Zonificacin del Esquema Director del AMSS. c) Los planos de Zonificacin Municipal y/o Distrital
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Art. IV.7

Requisito Previo

Para realizar toda inversin publica o privada que afecte el suelo urbano o urbanizable en el AMSS, el interesado, deber sujetarse a lo dispuesto en el Plano General de Zonificacin del AMSS y el presente reglamento, debiendo solicitar calificacin de lugar a la OPAMSS, en los casos siguientes:

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1) Cuando se desee solicitar un uso identificado como condicionado en la matriz de usos del suelo del Plano General de Zonificacin del AMSS. En el caso del uso habitacional, cuyas condicionantes estn claramente definidas en este reglamento, podrn obviar este tramite bajo la responsabilidad del profesional que har el tramite de la revisin vial y zonificacin. 2) Cuando se desee realizar un proyecto de desarrollo progresivo en parcelaciones habitacionales populares o de inters social. 3) Cuando la parcela afectada se ubique en un rea identificada como de desarrollo restringido, y/o de reserva ecolgica, debiendo acompaar la solicitud, con un estudio de impacto ambiental que indique los efectos del proyecto en el medio ambiente natural de la zona. Dicho estudio deber cumplir con lo establecido en el Art. III.37 del presente reglamento.
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Art. IV.8

Publicaciones

La OPAMSS deber publicar los instrumentos de Regulacin definidos en el Art. IV.6 para el uso y conocimiento publico.
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Art. IV.9

Actualizacin de los Instrumentos

La OPAMSS actualizara los Instrumentos de Regulacin definidos en Art. IV.6 de conformidad a lo establecido en el Art. II.65 del presente reglamento.
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CAPITULO II DE LOS USOS DEL SUELO

Art. IV.10

Clasificacin por Zonas

El suelo Urbano y urbanizable para fines reglamentarios se divide en zonas segn la funcin que desempean en la estructura de la ciudad. Dicha funcin es determinada por los usos prioritarios en cada una de las zonas y puede a su vez especializarse segn la escala urbana a que sirve, o caracterizarse segn las peculiaridades del
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sitio, por lo que dichas zonas pueden sub-dividirse en tipos segn se describe a continuacin:
ZONA Zona Habitacional TIPO Residencial D400 Residencial D200 Residencial D100 Residencial D50 Zona de Comercio y Servicios Centro Urbano Sub Centro Urbano Corredor Urbano /Servicios CLAVE Hr 40 Hr 20 Hr 10 Hr 05 CU SU CS

Corredor Urbano / Industria / Servicios CI Centro de Barrio Zona Equipamiento Zona Verde CB

Institucional Administracin y Servicios ES rea Verde y Espacio Abierto reas de Proteccin AV AP IV IA

Zona Industrial

Vecina Aislada

El rea Rural no urbanizable para fines Reglamentarios se divide en zonas segn la funcin que desempean en la estructura Municipal.
ZONA Zona de Explotacin Rural Zona de Reserva Ecolgica Zona de Desarrollo Restringido REGRESAR AL INDICE CLAVE RR RE DR

Art. IV.11

Plano de Zonificacin

La localizacin de las zonas descritas anteriormente, es la indicada en el mapa adjunto, llamado Plano General de Zonificacin del AMSS, el cual solamente puede ser modificado por el CODEMET, previo informe del COPLAMSS, a travs de su comisin especifica de Usos del Suelo, mientras no existan estos organismos ser el Consejo de Alcaldes del rea Metropolitana de San Salvador, a propuesta de la OPAMSS.
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Art. IV.12

Zonas Habitacionales

Son aquellas cuyo uso prioritario es el Residencial, las cuales se dividen en 4 tipos segn su densidad neta: Zona Zona Zona Zona Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Residencial Residencial Residencial Residencial D D D D 400 200 100 50 : : 400 Hab /Ha. (Hr-40) : 200 Hab /Ha. (Hr-20) : 100 Hab /Ha. (Hr-10) 50 Hab /Ha. ( Hr-05)

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Art. IV.13

Zonas de Comercio y Servicios

Son aquellas en la cuales la actividad predominante es el intercambio de bienes y servicios. Se distinguen cinco tipos: Centro Urbano (CU): Son aquellas concentraciones de comercios y servicios, cuyo radio de influencia es uno o ms municipios. Sub-Centro Urbano (SU): Son aquellas concentraciones de comercios y servicios, cuyo radio de influencia es uno o ms Distritos Urbanos. Corredor Urbano / Servicios (CS): son aquellas concentraciones de comercios y servicios a lo largo de las principales Vas de Transporte Vehicular de la ciudad. Corredor Urbano / Industria / Servicios (CI): Son aquellas concentraciones de comercio y servicios mezclada con industria Ligera, no molesta, a lo largo de las principales Vas de Transporte Vehicular de la ciudad. Centro de Barrio (CB): Son aquellas concentraciones de comercio y servicios, cuyo radio de influencia es una o ms parcelaciones habitacionales.
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Art. IV.14

Zonas de Equipamiento

Son aquellas zonas donde predominan las actividades destinadas al apoyo de las dems zonas de
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la ciudad. * Zonas de Equipamiento Institucional, Administracin y Servicios: Son aquellas donde predominan los establecimientos de administracin publica, dotacin de servicios y actividades necesarias para garantizar el desarrollo integral y la seguridad de la comunidad.
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Art. IV.15

Zona Verde

* reas Verdes y Espacio Abierto: Son aquellas destinadas a la recreacin pasiva y al Equilibrio Ecolgico de la ciudad. * reas de Proteccin: Son aquellas reas verdes destinadas a la proteccin de ros y quebradas, parcelas urbanas y otros recursos naturales dentro del AMSS.
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Art. IV.16

Zonas Industriales

Son aquellas en la que predomina la actividad destinada a la transformacin y produccin de bienes. Se distinguen dos tipos: * Zona de Industria Vecina: Son aquellas cuyos medios y procedimientos de transformacin no generan desechos, fluidos, etc., que por su contaminacin pueden causar molestias a los usos vecinos. * Zona de Industria Aislada: Son aquellas en las que predominan las actividades industriales, cuyos medios y procedimientos de transformacin producen desechos, ruidos, etc., causando molestias a los usos vecinos.
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Art. IV.17

Zonas de Explotacin Rural

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Son aquellas dentro del rea Rural, destinadas a la produccin de bienes de tipo: silvcola, agrcola y pecuaria.
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Art. IV.18

Zona de Reserva Ecolgica

Es aquella que se ubica en el rea Rural y esta destinada a su preservacin natural, con la finalidad de conservar el Equilibrio Ecolgico y de preservar los mantos acuferos.
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Art. IV.19

Usos Permitidos

Son aquellos usos que podrn ubicarse dentro de las zonas indicadas, sin ms limitacin que las establecidas por el Plano General de Zonificacin del AMSS.
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Art. IV.20

Usos Condicionados

Son aquellos usos cuya compatibilidad con los usos permitidos en cada zona, esta condicionada a algn tipo de obras de proteccin o de normas especiales de equipamiento urbano y/o arquitectnico. Para otorgar estos permisos deber cumplirse con las condiciones o limitaciones que se requieran, las cuales debern constar en forma escrita, ya que invalidaran el permiso otorgado si no se le da cumplimiento. Se consideraran tambin usos condicionados los usos residenciales de diferente densidad a la indicada en Plano General de Zonificacin del AMSS, a excepcin de los Asentamientos Populares en la Zonas Habitaciones Hr- 40, los que se consideraran como Uso Permitido. En proyectos multifamiliares se podr permitir la densidad solicitada, bajo las condiciones sealadas en Art. VI.32 Los Complejos comerciales e institucionales aunque se ubicaran en una zona identificada como tal, comercial o institucional segn el caso, sern considerados usos condicionados, los cuales se podrn permitir dependiendo de las condiciones de accesibilidad del sector y del proyecto mismo.
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Art. IV.21

Usos Prohibidos

Son aquellos usos que por ninguna circunstancia pueden obtener permiso para ubicarse en una zona determinada por su incompatibilidad con los usos permitidos en ella.
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Art. IV.22

Usos Secundarios

Cuando en un lote o parcela existen dos o ms usos del suelo, ser considerado como Uso Principal, aquel que ocupa la parte mayor de la totalidad del terreno. El o los dems usos existentes sern considerados secundarios. Para obtener el permiso para el uso principal, se seguir el procedimiento normal, como si fuera un solo uso. Para el o los Usos Secundarios, se exigir que sean compatibles con el uso principal y los usos vecinos. La vivienda permitida en los centros de Equipamiento o Comercio, se considerara siempre como Uso Secundario y no se permitir en el primer nivel.
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Art. IV.23

Usos No Conformes

El presente Reglamento no tiene efectos retroactivos, por tanto, cualquier uso de terreno no conforme a sus disposiciones, que exista legalmente a la fecha de entrar en vigencia, podr contemplarse dentro de las siguientes limitaciones: 1) Los edificios o estructuras destinadas a un uso no conforme calificado como condicionado en el Plano General de Zonificacin del AMSS, podrn mejorarse o ampliarse, siempre y cuando se cumpla con las condicionantes sealadas previamente en una calificacin de lugar otorgada por la OPAMSS. 2) Los edificios o estructuras destinadas a un uso no conforme considerado prohibido en el plano General de Zonificacin del AMSS no podr mejorarse o ampliarse, a menos que se cambien por uso conformes, o que se demuestre que no existen incompatibilidades con los usos vecinos.
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Art. IV.24

Cambio de Uso

Ningn propietario podr cambiar los usos de su parcela sin la autorizacin correspondiente, para lo
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cual deber solicitar Calificacin de Lugar.

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Art. IV.25

Matriz de los Usos del Suelo

Los Usos permitidos, condicionados y prohibidos se especifican en la matriz de usos del suelo que acompaa al Plano General de Zonificacin del AMSS. Los usos prohibidos marcados en la Matriz debern ser evaluados peridicamente por la OPAMSS, analizando cada uno de los casos particularmente, debiendo convertir en usos condicionados todos aquellos marcados como prohibidos y que la experiencia demuestre que pueden eliminarse las incompatibilidades con obras de proteccin o aislamiento.
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Art. IV.26

reas de Desarrollo Prioritario y de Desarrollo Restringido

Las municipalidades del AMSS a propuesta de la OPAMSS podrn declarar reas de Desarrollo Prioritario y reas de Desarrollo Restringido las cuales se identificaran en Plano General de Zonificacin del AMSS y se incluirn en lo establecido en los Artculos IV.27 y IV.28 respectivamente del presente Capitulo.
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Art. IV.27

reas de Desarrollo Prioritario

Son los suelos urbanos o urbanizables que presentan las mejores condiciones para la dotacin de servicios pblicos y de Equipamiento Social y/o que presentan las mejores condiciones para el desarrollo de una actividad urbana especifica (vivienda, industria, etc.). Estas reas estarn sujetas a una reglamentacin especial.
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Art. IV.28

reas de desarrollo Restringido

Son los suelos urbanos y/o urbanizables que contienen o representan un patrimonio nacional de tipo cultural o natural en los cuales debern dictarse medidas especiales para su proteccin. Estas reas estarn sujetas a una reglamentacin especial.
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Art. IV.29

Apelaciones
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En caso de denegarse la aprobacin de determinado uso de suelo, el interesado podr solicitar a la OPAMSS una reconsideracin, con exposicin de motivos. En caso de obtener una resolucin negativa, podr apelar ante el Concejo Municipal de la localidad correspondiente dentro de los quince das subsiguientes a la negativa, el cual oir apelaciones y consultara a la OPAMSS y resolver lo que convenga en un termino no mayo de 30 das, nicamente en vista de autos y conforme a la Ordenanza del Control del Desarrollo Urbano y de la Construccin, a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS, al Plano General de Zonificacin del AMSS y al presente Reglamento. La sentencia que se pronuncie causara ejecutoria, y no permitir ms recurso que de responsabilidad.
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Art. IV.30

Variaciones del Plano de Zonificacin y Reglamento

La comisin de Usos del Suelo del Comit de Planeacin del AMSS, COPLAMSS podr plantear variaciones tanto al Plano General de Zonificacin del AMSS como a este Reglamento, cuando lo consideren conveniente, pero las alteraciones debern ser aprobadas por la OPAMSS, quien deber emitir sus conclusiones y recomendaciones, pudindose oponer solamente en el caso que estas modificaciones alteren o contravengan la estructura bsica del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial de rea Metropolitana de San Salvador. En tal caso, esta Oficina deber efectuar los estudios necesarios para armonizar las reformas requeridas con el referido Plano.
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