OTU1-1

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Ordenacin del territorio
y urbanismo. Aspectos
urbansticos a tener en
cuenta en el diseo del
edificio
Parte I
OTU1-33
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ENTORNO LEGAL
ESPAOL: SITUACIN
ACTUAL
N
OTU1-35
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A partir de 1998 (con la ley
6/1998 de Rgimen del Suelo y
Valoraciones) son las
comunidades autnomas las
que pueden desarrollar sus
propias leyes, reglamentos,
figuras o instrumentos de
ordenacin territorial y de
urbanismo, que deben estar
de acuerdo con la legislacin
estatal.
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
N
OTU1-36
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Con la excepcin de
Extremadura, todas las CCAA
han aprobado sus propias leyes
de suelo; en Galicia: Lei
9/2002 de Ordenacin
Urbanstica, modificada por la
Lei 15/2004 (antes hubo la Lei
10/95 de OT de Galicia).
Desde 1998 (con la ley
6/1998) no existe figura
alguna que recoja el concepto
de Plan Nacional (OT para
toda Espaa); histricamente
existi el concepto, pero nunca
lleg a haber un Plan Nacional.
Actualmente la legislacin
bsica estatal en materia de
suelo es la ley de suelo
8/2007, de 28 de mayo, que a
su vez derog la ley 6/1998.
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
N
OTU1-37
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La Ley 8/2007 no regula los
tipos de planes o las clases de
suelo (ver ms adelante),
aspectos a regular por las leyes
autonmicas.
Solo habla de situacin (o
estado) y actividad (o proceso, o
actuacin, para transformar suelo
rural a suelo urbano, o suelo
urbano de un tipo a otro).
Situacin:
Un suelo puede tener dos
situaciones: que sea rural o
que sea urbano (o urbanizado).
La situacin es independiente
de las clases y categoras
urbansticas de suelo (ver ms
adelante).
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
N
OTU1-38
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Suelo rural:
Es aqul que no est funcional
y completamente integrado en
la trama urbana.
Como mnimo, debe ser rural el
suelo dedicado a proteccin de
la naturaleza, del patrimonio
cultural, o de otros valores
como los ecolgicos, agrcolas,
ganaderos, forestales y
paisajsticos, y tambin el
afectado por riesgos naturales
o tecnolgicos (como los
inundables).
Un suelo rural que se ha
planificado urbanizar sigue
siendo rural hasta que
complete su urbanizacin.
El suelo rural no puede
urbanizarse ni edificarse,
salvo en lo necesario para su
uso o destino.
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
N
OTU1-39
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Suelo urbanizado:
El que ha sido transformado
mediante una urbanizacin
completa, estando integrado
de forma legal y efectiva en
los servicios municipales
(acceso vial, agua,
alcantarillado, ...).
Para ello se necesita que el
suelo, est o no edificado,
cuente con los servicios
requeridos por la legislacin
(viales, agua, ...; ver ms
adelante), o pueda llegar a
contar con ellos mediante una
simple conexin.
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
N
OTU1-45
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La legislacin autonmica puede
clasificar el suelo (clasificacin).
Por ejemplo, podran establecer
que el suelo rural sea de dos
clases diferentes:
urbanizable
y no urbanizable
Las Comunidades Autnomas
(CCAA) pueden establecer otras
clasificaciones de suelo.
A su vez, una determinada clase
de suelo podra tener diferentes
categoras como, por ejemplo
dentro del urbanizable (*):
Urbanizable programado, y
Urbanizable no programado.
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
(*) Esto era as en la ley del suelo de 1992 y
desapareci con la ley de 1998, que slo tena
en cuenta la posibilidad de que hubiera clases.
La ley de 2007 establece de nuevo la posibilidad
de que haya clases y categoras. Cabe la
posibilidad de que las CCAA no vuelvan a usar
este concepto.
N
OTU1-46
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Instrumentos de OTU de
segundo y tercer nivel
(comarcal, municipal):
Las CCAA tienen tambin la
facultad de legislar estas
figuras, desde 1998.
Quiz porque en este mbito
exista importante tradicin,
a diferencia de la OT nacional
(nunca existi un Plan
Nacional), las CCAA
mantuvieron marcos legales
similares a los previamente
existentes, si bien con
pequeas modificaciones
sobre las figuras de OTU de
siempre.
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
OTU1-47
A
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A partir de ahora se va a
explicar el esquema bsico del
proceso para generar suelo
con objeto de poder construir
en l.
Puede haber algunas
diferencias con respecto a este
esquema, a veces solo de
denominacin, segn la CCAA de
que se trate.
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
OTU1-48
A
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urbanizable no urbanizable
Situacin actual: ejemplo de posible esquema
bsico sin categoras de suelo
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
No existe
No existe
No existe
Plan Director Territorial de Coordinacin
Plan General de Ordenacin Urbana
(Normas Subsidiarias; Doc. Delimit. SU)
e. detalle PERI
clasificacin del suelo
PP
e.
detalle
proyecto
reparcelacin
proyecto de urbanizacin
obras de urbanizacin
Calificacin del suelo: usos residencial,
servicios/terciario, industrial, mixto
municipal
mbito:
comarcal
nacional
O
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suelo urbano apto para edificacin
N
urbano rural
situacin del suelo
OTU1-49
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
Este esquema es parecido al de la ley
de 1998 (respetando la ley de 2007),
pero las CCAA podran establecer
leyes con ms o menos nmero de
figuras urbansticas (por ejemplo, que
estudio de detalle y PERI se fundiesen
en una sola figura para reformar suelo
urbano), o con ms o menos clases de
suelo, o incluyendo el concepto de
categoras de suelo.
mbito nacional: la ley del suelo no
prev figuras de OT en este mbito.
mbito comarcal:
La figura de ordenacin del
territorio en este mbito es el Plan
Director Territorial de
Coordinacin (PDTC) o figura
equivalente (con otra denominacin)
que establezca cada CCAA.
Los PDTC son figuras globales de
ordenamiento (incluyen todos los
aspectos de la ordenacin).
Establecen directrices de desarrollo
para la comarca.
N
OTU1-50
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
mbito municipal:
El Plan General de Ordenacin
Urbana (PGOU; o figura equivalente
con otra denominacin que
establezca cada CCAA) es la figura
urbanstica base que sirve al
propsito de ordenar todo un
municipio al completo, en todas las
reas (residencial, comercial,
industrial, ...).
En caso de que el Ayuntamiento no
haya desarrollado todava un PGOU,
la figura urbanstica denominada
Normas Subsidiarias (NS) (o
equivalente) hace las funciones del
PGOU hasta su existencia, con menor
detalle en la planificacin (y, por
tanto, menor coste, esfuerzo y
plazo).
Puede darse el caso de que un
municipio tampoco tenga NS,
existiendo en este caso simplemente
un documento de delimitacin del
suelo urbano (o equivalente).
OTU1-51
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
mbito municipal:
El PGOU o las NS establecen, para
cada zona del municipio (*):
Qu zonas son suelo urbano
Qu zonas son suelo rural
urbanizable
Qu zonas son de suelo rural no
urbanizable
Tambin establecen la calificacin
del suelo, que es el uso que se
permite para ese suelo, que puede
ser:
Residencial (vivienda)
Servicios / terciario
Industrial
Mixto (de los anteriores)
No debe confundirse calificacin
con clasificacin.
N
(*) En caso de que sean estas las clases de suelo
previstas por la CCAA.
OTU1-52
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
mbito municipal:
El suelo rural urbanizable:
No dispone todava de las
infraestructuras necesarias para
ser considerado suelo urbano.
Pero el Ayuntamiento ha
detectado la necesidad de que
sean urbanizadas dentro del
horizonte temporal del PGOU o
de las NS.
Los propietarios de este tipo de
suelo, o una representacin
mayoritaria de dichos
propietarios, pueden tomar la
iniciativa de urbanizarlos (ver ms
adelante), aunque se necesita la
aprobacin del Ayuntamiento al
diseo realizado.
N
OTU1-53
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
mbito municipal:
El suelo rural no urbanizable:
El Ayuntamiento ha decidido no
urbanizarlo, por lo menos mientras
est en vigor el presente PGOU o
NS, sea por razones de
proteccin o riesgo (ya vistas),
sea por falta de necesidad.
N
OTU1-54
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
mbito municipal:
Plan parcial (PP) (o figura
equivalente):
Es la figura urbanstica que sirve
para definir la parcelacin y las
infraestructuras necesarias para
convertir una zona de suelo rural
urbanizable en suelo urbano.
Pero no es un proyecto de
detalle, sino una figura anloga al
proyecto bsico.
Proyecto de reparcelacin (PR; o
figura equivalente):
A veces las necesidades de los
potenciales compradores de suelo
pueden variar con el tiempo.
Si, una vez aprobado un PP, y
antes de ejecutarse las obras
del mismo, surgiese la necesidad
de hacer cambios que afectasen
a la parcelacin establecida en
el PP, esos cambios quedarn
reflejados en un PR.
OTU1-55
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
mbito municipal:
Estudio de detalle (ED o figura
equivalente):
Es una figura anloga al PR, pero
cuando los cambios son de mayor
importancia y afectan al PP de
manera general.
El ED tiene el mismo nivel de
detalle que el PP.
Tambin se denomina ED a la
figura que sirve para modificar
suelo urbano.
Plan Especial de Reforma Interior
(PERI; o equivalente): cuando se
desea reformar una zona de suelo
urbano, se necesitar un PERI, o un
estudio de detalle, dependiendo del
alcance de las reformas.
OTU1-56
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
mbito municipal:
Proyecto de urbanizacin (PU):
Una vez que se tiene un PP, o un PP
y un ED, o un PP y un PR, hay que
urbanizar la zona (obras).
Una vez que se ha realizado un
PERI o un ED de una zona de suelo
urbano, hay que ejecutar las
correspondientes obras.
El PU es el proyecto constructivo
que sirve para poder pedir
ofertas a contratistas y ejecutar
las obras de urbanizacin de una
zona de suelo rural urbanizable
(PP, ED, PR) con objeto de
convertirla en suelo urbano, o de
una zona de suelo urbano, para su
modificacin (PERI, ED).
Tiene el mismo alcance que
cualquier proyecto de detalle de
edificacin, fbrica o planta
industrial.
OTU1-57
A
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
mbito municipal:
Toda figura urbanstica tiene un
proceso de aprobacin por, al
menos, un organismo de la
Administracin
Es preciso tener muy claro quin
puede promover y quien aprueba
una figura urbanstica. Por ejemplo:
Un PGOU no lo puede promover
ms que el Ayuntamiento, y suele
requerir un perodo de exposicin
pblica, reclamaciones del pblico,
y aprobacin por el Ayuntamiento
y por la CCAA.
Un PP puede ser promovido por los
propietarios de suelo, o por una
representacin mayoritaria de los
mismos.
Concepto de planificacin en
cadena: toda figura urbanstica
tiene que cumplir los requisitos
impuestos por una figura urbanstica
de rango superior; puede ser ms
exigente, pero no menos.
OTU1-58
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
mbito municipal:
Concepto de ordenanza
Toda figura urbanstica de rango
superior al proyecto de
urbanizacin tiene un documento
(adems de memoria o planos,
entre otros), denominado
ordenanza.
Recoge las obligaciones que se
deben cumplir por las figuras
urbansticas de rango inferior.
Ms adelante se ver qu tipo de
obligaciones puede incluir una
ordenanza.
N
OTU1-59
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Situacin actual: aclaraciones al esquema bsico
OTU
Generacin de suelo: tipos de suelo y
figuras urbansticas
proyecto constructivo (edificacin)
Una vez que se tiene suelo urbano
listo para edificar, hay :
Que realizar, si ha lugar, un
anteproyecto o proyecto bsico de
dicha edificacin.
Y, en todo caso, un proyecto
constructivo o de detalle.
Que solicitar las oportunas licencias
y permisos de construccin (como
mnimo, al Ayuntamiento).
Y, tras obtenerlas, ejecutar las
obras de la nueva edificacin, fbrica,
etc.
La figura de abajo lo resume.
obras
Edificio o complejo construido
suelo urbano apto para edificacin
proyecto bsico (edificacin)
licencias
N
1
OTU2-1
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Ordenacin del territorio y
urbanismo. Aspectos urbansticos a
tener en cuenta en el diseo del
edificio
Parte II
OTU2-15
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Urbanismo empresarial:
del polgono industrial al
parque de ciencia
2
OTU2-17
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Urbanismo empresarial
Polgono industrial
Polgono industrial El Prat, Barcelona.
OTU2-18
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Urbanismo empresarial
Polgono industrial
Polgono industrial El Prat, Barcelona.
3
OTU2-20
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Urbanismo empresarial
Polgono industrial
Polgono industrial O Burgo (Corua)
OTU2-21
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Urbanismo empresarial
Polgono industrial:
Recinto donde se alojan distintas actividades,
mayoritariamente industriales,
con valores de ocupacin y edificabilidad (ver ms
adelante) normalmente altos
y con ordenanzas poco exigentes, que muchas veces
permiten la ubicacin indiscriminada de cualquier tipo de
edificacin e instalacin industrial,
convirtindose en muchas ocasiones en zonas degradadas
e intransitables,
aunque, en su origen, la idea era de mayor calidad;
realmente, existen algunos polgonos industriales de
calidad.
4
OTU2-22
A
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Urbanismo empresarial
Parque industrial
Industrial Parks Flanders Foreign Investment
Office Belgium (1998, AMAGroup)
Industrial Parks United
Microelectronics Co Taiwan
(1997, AMAGroup)
OTU2-23
A
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Urbanismo empresarial
Parque industrial
Parque industrial Valmaseda (Bilbao)
5
OTU2-24
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Urbanismo empresarial
Parque industrial:
Espacio abierto
con baja ocupacin,
con zonas ajardinadas entre edificaciones,
con ordenanzas exigentes en cuanto a:
esttica,
servicios
y ordenacin de tamaos y usos (de las industrias)
a veces tambin se limita el tipo de actividad industrial
que lo convierten en un espacio ordenado con mayor
calidad de vida en el trabajo.
Suelen contar tambin con:
una administracin unitaria de los servicios (vigilancia,
mantenimiento, )
y equipamientos y servicios complementarios de la
actividad industrial.
OTU2-25
A
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Urbanismo empresarial
Parque tecnolgico
Parque Tecnolgico Asturias
6
OTU2-26
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Urbanismo empresarial
Parque tecnolgico
Parque Tecnolgico Zamudio (Vizcaya)
OTU2-27
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Urbanismo empresarial
Parque tecnolgico
Parque Tecnolgico Zamudio (Vizcaya)
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OTU2-28
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Parque tecnolgico:
equivalente al parque industrial en su concepcin,
si bien suele ser algo ms exigente en cuanto a ocupacin,
edificabilidad y otras imposiciones por ordenanza,
que aseguran mayor calidad ambiental y una cierta
imagen de representacin de las empresas que se ubiquen
en l;
slo se permiten actividades industriales de alta
tecnologa, con restricciones normalmente severas en
cuanto a que sean tecnologas limpias.
Normalmente incluyen una cierta componente de I+D,
y su localizacin es en ciudades de importancia que cuenten
con Universidad, y cerca de nudos de transporte de
entidad.
Urbanismo empresarial
OTU2-29
A
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Urbanismo empresarial
Parque empresarial
8
OTU2-30
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Parque empresarial:
esencialmente anlogo en su concepto al parque
tecnolgico,
pero en el que las actividades permitidas son las de
servicios (terciario; se excluye el uso industrial),
siendo el uso fundamental el de oficinas.
Al no ser de uso industrial, a veces los niveles de ocupacin
y edificabilidad son mayores, similares a los de las zonas
residenciales.
Urbanismo empresarial
OTU2-31
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Urbanismo empresarial
Parque de ciencia
Cambridge Science Park UK
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OTU2-32
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Urbanismo empresarial
Parque de ciencia
Cambridge Science Park UK
OTU2-33
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Parque de ciencia:
concebido para alojar actividades de autntica
investigacin y relacionados con ambientes universitarios en
forma de eslabn intermedio entre las actividades
industrial y universitaria;
Cumple tambin normalmente una misin de criadero de
nuevas empresas creadas por profesionales del mundo
acadmico.
No siempre ha sido una experiencia muy positiva dada la
escasa demanda de este tipo de suelo,
habiendo acabado muchas veces como parques tecnolgicos.
Urbanismo empresarial
10
OTU2-34
A
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Urbanismo empresarial
Centro de transporte
Centro de transporte de Benavente (Zamora)
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Urbanismo empresarial
Centro de transporte
Centro de transporte de Benavente (Zamora)
11
OTU2-37
A
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Centro de transporte:
son reas destinadas a actividades de
distribucin,
almacenamiento temporal
o intercambio modal de mercancas (por ejemplo, de
FFCC a camin, o de avin a camin),
establecidas en torno a la actividad ferroviaria, portuaria,
aeroportuaria y de transporte por carretera.
sus caractersticas pueden ser similares a las de los
polgonos o parques industriales
Urbanismo empresarial
N
OTU2-41
A
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A causa de la posibilidad de usos mixtos, es posible
encontrarse con denominaciones que pueden conducir a la
confusin; en estos casos hay que tratar de indagar para
aclarar exactamente de qu se trata, y la mejor manera de
aclararlo es conociendo las ordenanzas urbansticas del
polgono o parque.
Urbanismo empresarial
Por ejemplo, hemos encontrado informacin relativa al denominado parque
empresarial Carballio (figura), resultando ser una zona de uso mixto
industrial, comercial y de oficinas.
12
OTU2-42
A
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Diseo de actuaciones
empresariales
OTU2-43
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Diseo de actuaciones empresariales
Existen unas infraestructuras mnimas que deben incluirse
en el diseo de una actuacin urbanstica:
Sistema viario (accesos, viales y aparcamientos)
Evacuacin de aguas pluviales y residuales
Mediante sistema unitario (nico para ambas).
O sistema separativo (pluviales y residuales en redes
independientes)
Abastecimiento de agua potable, industrial y riego, y de
proteccin contra incendios (PCI):
Mediante red nica
Mediante redes separadas (dos o tres); por ejemplo,
independizando la red de PCI, para mayor fiabilidad, o
independizando la red de agua potable, cuando sta debe
potabilizarse en instalaciones del propio parque.
...
13
OTU2-44
A
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Diseo de actuaciones empresariales
Existen unas infraestructuras mnimas que deben incluirse
en el diseo de una actuacin urbanstica:
...
Energa elctrica
Como mnimo, suministrando en baja tensin (BT) a
todas las parcelas.
Normalmente, para parcelas mayores de un
determinado tamao, se suministra en alta (AT), para
una mayor economa del usuario, que debe incluir su
propio centro de transformacin en la nueva
construccin.
Alumbrado pblico
Infraestructura de telefona
La legislacin establece normalmente la obligatoriedad
de unas infraestructuras mnimas.
OTU2-45
A
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Diseo de actuaciones empresariales
Existen unas infraestructuras mnimas que deben incluirse
en el diseo de una actuacin urbanstica:
Ejemplo de seccin
de vial simple con
instalaciones
N
14
OTU2-46
A
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Diseo de actuaciones empresariales
Existen unas infraestructuras mnimas que deben incluirse
en el diseo de una actuacin urbanstica:
Ejemplo de
seccin de vial
doble con
mediana, con
instalaciones
N
OTU2-47
A
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Diseo de actuaciones empresariales
Cualquier actuacin urbanstica empresarial puede incluir
otras infraestructuras, como por ejemplo:
Accesos especiales (apartadero de FFCC, helipuerto)
Comunicaciones avanzadas
Gas
Potabilizacin / depuracin, en este caso, por estricta
necesidad, si el polgono o parque est fuera del casco
municipal, y no se pueden usar las redes municipales de
abastecimiento y evacuacin de aguas.
En dichas circunstancias, puede ser rentable separar la
red de agua potable, para potabilizar solo el agua de
estricto uso como potable.
Y, tambin, establecer un sistema separativo de
evacuacin de aguas, para no depurar nada ms que las
aguas residuales.
15
OTU2-48
A
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Diseo de actuaciones empresariales
Con respecto al uso de cada una de las zonas de una
misma actuacin, la legislacin suele establecer unos
porcentajes mnimos de superficie dedicados diferentes
usos, con respecto al total de superficie de la actuacin.
Por ejemplo, en reas industriales (polgonos, parques):
Que haya un % mnimo de zonas verdes
Que haya un % mnimo de suelo en la forma de parcelas
para uso comercial y de servicios
Que haya un % mnimo de suelo en la forma de parcelas
para uso social
Que haya un % mnimo de suelo para uso deportivo y
recreativo
Y tambin unas restricciones (mnimos, mximos) sobre
tamao y nmero de plazas de aparcamiento dentro y
fuera de las parcelas.
OTU2-49
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Diseo de actuaciones empresariales
Parque empresarial Carballio
En lo relativo al diseo conceptual de actuaciones
empresariales, este puede hacerse de diferentes maneras,
desde el diseo de viales y parcelas en redes con una
fuerte componente de ortogonalidad, en una forma muy
ordenada y cartesiana, ...
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OTU2-50
A
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Diseo de actuaciones empresariales
(otros ejemplos de diseo con gran ortogonalidad)
(
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y

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,

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Diseo de actuaciones empresariales
(otros ejemplos de diseo con gran ortogonalidad)
(
A
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b
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r
n
y

G
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m
a
n
y
,

1
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)
N
17
OTU2-57
A
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Diseo de actuaciones empresariales
Cambridge Science Park UK
... hasta el diseo de reas abiertas, ms cercanas al
concepto de parque, en las que se juega con lneas curvas e,
incluso, con un aparente desorden que puede aportar una
mayor esttica y originalidad y, normalmente, un peor
aprovechamiento de cada parcela (salvo en el caso de
actuaciones de gran calidad, con baja ocupacin).
OTU2-58
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Diseo de actuaciones empresariales
Obviamente, tambin se pueden mezclar ambas ideas.
(
A
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,

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Restricciones relativas a
parmetros urbansticos y
otras obligaciones a tener
en cuenta en el diseo del
edificio
NOTA: esta parte se ve en la asignatura
Proyectos, y por ello slo se incluye aqu por si
fuese necesario usarla en el trabajo de curso.
OTU2-60
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
La ordenanza urbanstica de las figuras
urbansticas de menor rango (PP, PERI) recogen
una serie de obligaciones a cumplir por el
propietario de terreno a la hora de construir en
su solar o parcela.
Todas ellas deben ser tenidas en cuenta por el
proyectista a la hora de realizar el proyecto de la
nueva instalacin ya que, de lo contrario, el
Ayuntamiento no conceder licencia de obra.
A continuacin se explican las restricciones ms
importantes que suelen recogerse en las
ordenanzas urbansticas.
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OTU2-61
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Ocupacin en planta:
Concepto: % en planta de la parcela que se puede ocupar,
como mximo, con edificaciones.
Limitaciones: se suelen establecer mximos, que no tienen
que ser iguales para cada parcela.
Por ejemplo:
Parcela de S
tot
= 10.000 m2 (S
tot
= superficie total)
Segn ordenanza, la ocupacin (mxima) es del 60%
Esto quiere decir que, en planta, no se pueden edificar
en planta ms de (m2): 10.000 x 0,6 = 6.000
Dependiendo de otras restricciones diferentes a sta
(retranqueos), puede que no lleguemos a poder
aprovechar este mximo en algunas ocasiones.
Este parmetro no indica cul es el mximo total (en
diferentes plantas) que se puede edificar.
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Edificabilidad:
Concepto: superficie mxima que se puede construir en las
diversas plantas de los diferentes edificios que se
incluirn en la parcela
Limitaciones: normalmente se define de forma directa,
como mximo de m
2
construidos por cada m
2
de parcela
(m
2
/m
2
).
Por ejemplo:
Parcela de S
tot
= 10.000 m2
Segn ordenanza, la edificabilidad (mxima) es 1 m2/m2
Esto significa que, en total (en diferentes plantas), si no
hubiese otras restricciones, no se pueden edificar ms
de (m2): 10.000 x 1 = 10.000
Dependiendo de otras restricciones (altura mxima), puede
que no lleguemos a poder aprovechar este mximo
Este parmetro no indica cul es el mximo que se puede
edificar en planta.
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OTU2-63
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Edificabilidad:
La edificabilidad tambin se puede definir de manera
indirecta; por ejemplo con los tres parmetros de m
3
/m
2
,
ocupacin y altura mxima (h
max
) de las edificaciones.
Dicho parmetro (m
3
/m
2
) puede referirse a la superficie
total de la parcela o a otras superficies (por ejemplo, la
ocupada en planta).
Por ejemplo:
Parcela de S
tot
= 10.000 m2
Segn ordenanza, edificabilidad = 8 m3/m2 de la S
tot
de
la parcela, h
max
= 15 m y ocupacin = 80%
Se pretende construir un edificio industrial mixto para
almacenaje ligero y oficinas que va a tener unos 4 m
entre forjados
Esto quiere decir que, en total (en diferentes plantas),
no se pueden edificar ms de (m2): ?
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Edificabilidad:
Resolucin del ejemplo anterior:
Datos: S
tot
= 10.000 m2; edif. = 8 m3/m2 de S
tot
; h
max
=
15 m; ocup. = 80%; edificio con 4 m entre forjados
S
tot
x ocup. = 8.000 m2 mx. en planta
S
tot
x edif. = 80.000 m3 mx. de volumen edificado
Si aprovechamos toda la ocupacin (8.000 m2 / planta):
1 planta
h = 4m < h
max
Vol = 8.000 m2 x 4 m = 32.000 m3 < 80.000 m3
2 plantas (h = 8 m < h
max
), Vol = 64.000 m3 < 80.000
3 plantas (h = 12 m < h
max
), Vol = 96.000 m3 > 80.000
Por lo tanto podemos edificar tres plantas, pero en la
tercera planta slo podemos construir (80.000 64.000)
16.000 m3; es decir (16.000 / 4) 4.000 m2, lo que supone
un total de 20.000 m2 construidos en la 3 plantas.
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OTU2-66
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Retranqueos:
Concepto: son las distancias que deben dejar libres entre
los diversos linderos de la parcela y las edificaciones.
Limitaciones: las ordenanzas suelen establecer unos
retranqueos mnimos que hay que respetar
Ojo!: puede ser ms o menos exigente que la ocupacin (ver
ms adelante en los ejemplos)
Parcela colindante
Parcela colindante
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Retranqueo lateral o a colindantes
Retranqueo lateral o a colindantes
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Zona que se puede edificar, a
efectos de retranqueos (sin
tener en cuenta la ocupacin)
N
OTU2-67
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Por ejemplo:
Parcela rectangular segn figura (125 x 80 m)
Segn ordenanza, ocupacin = 60% y retranqueos
mnimos de 10 m a frontal y 5 m a colindantes y trasera
Esto quiere decir que, en planta (teniendo en cuenta
tanto retranqueos y ocupacin), no se pueden edificar
ms de (m2): ?
Retranqueos:
125 m
8
0

m
S
tot
= 125 x 80 = 10.000 m2
22
OTU2-68
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Resolucin del ejemplo anterior:
Datos: ocup. = 60%; medidas y retranqueos segn figura
S
tot
x ocup. = 10.000 x 0,6 = 6.000 m2
Sup. libre sin retranqueos = 110 x 70 = 7.700 m2 > 6.000
Por tanto, en planta (teniendo en cuenta tanto
retranqueos y ocupacin), no se pueden edificar ms de
6.000 m2 (es ms exigente la ocupacin que los
retranqueos)
Retranqueos:
125 m
8
0

m
110 m
7
0

m
5

m
5 m 10 m
S
tot
= 125 x 80 =
10.000 m2
OTU2-79
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Ocupacin, edificabilidad, retranqueos:
Normalmente, adems de las superficies de edificacin que
permitan dichos parmetros, podremos construir tambin,
sin entrar en dichos cmputos:
Viales y aparcamientos interiores a la parcela
Instalaciones temporales
Instalaciones enterradas
Stanos (no siempre)
Aunque no entren en los cmputos aludidos, dichos viales y
aparcamientos, as como las instalaciones en superficie,
ocupan un espacio, y pueden llevar a que no se pueda
aprovechar toda la superficie que ocupacin, edificacin y
retranqueos permiten.
N
23
OTU2-80
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Ocupacin, edificabilidad, retranqueos, altura mxima:
La altura mxima, como ya se ha introducido, es otra de
las restricciones que impone toda ordenanza si bien, en el
caso de la industria (en el que dicha altura mxima suele
limitarse bastante 10 a 15 m-), normalmente las
ordenanzas establecen la posibilidad de excepciones por
exigencias del proceso (por ejemplo, una fbrica de
ascensores que necesita tener una torre de pruebas, o una
torre de craqueo en una refinera).
Altura mxima es la limitacin de altura de la parte ms
alta de la edificacin, que se suele expresar en metros, o
en metros y nmero mximo de plantas del edificio.
N
OTU2-81
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Otras posibles exigencias por ordenanza:
Cuantitativas:
Distancia mxima entre forjados (no es frecuente)
Nmero mnimo de plazas de aparcamiento de
coches o camiones en interior de parcela, con
dimensiones mnimas de dichas plazas
Cualitativas:
Obligatoriedad de que las fachadas principales de
edificios de oficinas den a los viales, y a los viales
principales, en el caso de que sea una parcela con ms
de un lindero a viales.
Esttica: restricciones con respecto a acabados en
fachadas, rtulos publicitarios e, incluso, geometra
de las edificaciones, entre otras.
...
N
24
OTU2-82
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Parmetros urbansticos a tener en cuenta
Otras posibles exigencias por ordenanza:
Cualitativas:
...
Vallados perimetrales: obligatoriedad de que sean
iguales los de todas las parcelas, o de que no existan.
Obligatoriedad de redes separativas de alcantarillado
Obligatoriedad de ms de una red de abastecimiento
de agua,