Pasos para comprar terreno Esta gua da a conocer a los interesados en la compra de terrenos para uso habitacional, los

pasos mnimos a seguir para cumplir en buena forma dicho objetivo. De este modo se lograr la adquisicin de terrenos aptos para el desarrollo de programas habitacionales, tanto de los grupos organizados como de los postulantes individuales. Para decidir correctamente, existe una serie de aspectos tcnicos, legales y financieros, que hacen indispensable contar con la asistencia de profesionales especializados. Cuando un grupo organizado quiere comprar un terreno para la edificacin de sus casas, debe tomar las precauciones que se indican, porque compromete el dinero de todos los miembros del grupo. Las EGIS (Fondo Solidario de Vivienda) o PSAT (Subsidio Rural) pueden ser una oficina de profesionales especializados (arquitectos, abogados, ingenieros civiles, constructores civiles, etc.), las oficinas de asistencia tcnica de los colegios profesionales, algunas "organizaciones no gubernamentales" (ONG), cooperativas e incluso empresas constructoras, que guiarn al grupo desde las consultas preliminares. Los SERVIU disponen de informacin sobre estas entidades, por lo que se sugiere que la gente acuda a este Servicio para elegir una entidad, o requerir informacin de alguna que ya se haya acercado al grupo. Es conveniente que las EGIS o PSAT que se elijan, a efecto de desarrollar un trabajo de asistencia tcnica y social hacia la gente, hayan firmado con este fin un Convenio Marco con el MINVU, pudiendo igualmente encontrarse inscritos en el "Registro de Consultores" del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, lo cual puede ser averiguado en la correspondiente Secretara Regional Ministerial (SEREMI). Una vez elegidos el o los profesionales que prestarn asistencia tcnica al grupo, es conveniente seguir sus consejos y hacerlo todo basado en esa orientacin. Cuando un grupo organizado tiene como objetivo postular al subsidio habitacional para un programa privado de vivienda (Fondo Solidario de Vivienda o Subsidio Rural) y cuenta con la posibilidad de comprar un terreno donde construir sus casas, lo primero que debe hacer es buscar profesionales competentes que presten asesora al grupo en esta compra. La asesora, adems, podra ser de utilidad para guiar al grupo en completar los antecedentes necesarios para una correcta y exitosa postulacin al respectivo programa de vivienda, considerando los requisitos especficos que exige cada uno. El propsito de esta asesora ser efectuar los estudios de factibilidad tcnica, econmica y legal necesarios para la seleccin y adquisicin del terreno, incluido el estudio de ttulos de la propiedad, la regularizacin de problemas legales que pudieren existir y la revisin del contrato respectivo. La asesora, adems, podra ser de utilidad para guiar al grupo en completar los antecedentes necesarios para una correcta y exitosa postulacin al respectivo programa de vivienda, considerando los requisitos especficos que exige cada uno.

La superficie total de terreno por comprar deber estar de acuerdo, como mnimo, con el nmero de sitios unifamiliares que necesite el grupo y con espacios para circulacin, reas verdes y equipamiento. Al escoger un terreno y antes de comprarlo, el profesional de la asistencia tcnica (arquitecto) puede hacer un anteproyecto de loteo y determinar si el predio es adecuado. Ejemplo: Un grupo de 80 familias que construir viviendas de 1 piso, en el sector urbano, necesitar aproximadamente las siguientes superficies:

80 sitios de 100 metros cuadrados c/u. Calles y Pasajes. reas Verdes. Equipamiento Cesin Municipal.

Equipamiento Pobladores. Superficie Total:

8.000 m2 2.400 m2 (superficie variable) 500 m2 (superficie variable) 500 m2 (superficie variable) 600 m2 (superficie variable) 12.000 m2

Dividiendo 12.000 m2: 80) resultan 150 m2 por familia, aproximadamente. En el rea rural, las necesidades son diferentes y las exigencias respecto a superficies mnimas deben ser consultadas en la respectiva Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI). En la Direccin de Obras de la Municipalidad que corresponda, comprobar en primer lugar, el rea en que se encuentra ubicado el terreno o terrenos que interesan al grupo:

Dentro del Lmite Urbano. En el rea Rural. En el rea de expansin urbana, solamente en los casos en que est exista.

Se advierte que en el rea rural no se podrn ejecutar loteos de viviendas, excepto en los casos en que se cuente con la aprobacin de las secretaras regionales - SEREMI- del Ministerio de Agricultura y del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Art. 3.1.7. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones).

Cundo el Terreno est en el Sector Urbano? En la Direccin de Obras se deber consultar el plano regulador y averiguar los siguientes puntos principales:

Si se permite desarrollar proyectos de viviendas sociales en el terreno, de acuerdo a la superficie mnima predial exigida en la zona. Las expropiaciones a las que pudiera estar afecto el terreno. La vialidad obligatoria que habra que considerar. Las reas de restriccin o de riesgos que afectan al terreno.

Adems, para mayor seguridad, se debe solicitar en la Direccin de Obras, el "Certificado de Informaciones Previas"(*1), que contiene todas las exigencias que la municipalidad puede hacer respecto al terreno, (ver anexo), las que deben ser analizadas por el profesional de la asistencia tcnica (arquitecto). (*1) Se hace presente que para postular con sitio propio, es obligatorio presentar al SERVIU el Certificado de Informaciones Previas. Si el grupo interesado pretende realizar un loteo en el rea rural, se recomienda para su tranquilidad, comprobar primero si el predio rene condiciones de habitabilidad, mediante un pre-estudio de riesgo que puede ser efectuado por el profesional de asistencia tcnica. Una vez comprobadas las buenas condiciones del terreno, con la asesora del profesional (arquitecto), se podr presentar una solicitud de subdivisin del suelo rural para fines habitacionales y un proyecto de loteo, en la secretara regional (SEREMI) del Ministerio de Agricultura. Solamente si la documentacin mencionada es aprobada, el arquitecto podr presentar, a continuacin, el proyecto de loteo en la Direccin de Obras de la municipalidad que corresponde. Es fundamental comprobar que el predio o los predios que interesan no se encuentren en zonas de riesgos, expuestos a derrumbes, inundaciones, etc., verificando que no estn junto a laderas o quebradas, ni en zonas bajas vecinas a ros o grandes canales de regado. Es conveniente que el prestador de asistencia tcnica elabore un informe cuyo objetivo sea constatar y advertir posible riesgos yacentes sobre o bajo el terreno o provenientes de reas colindantes. Asimismo, puede sealar medidas de prevencin y proteccin cuando corresponda y su posible costo. El Profesional que presta asistencia tcnica deber consultar si es posible instalar en el predio servicios de electricidad, agua potable, alcantarillado de aguas servidas y alcantarillado de aguas lluvias, en las oficinas de las empresas respectivas, pidiendo los "Certificados de factibilidad" en cada una de estas empresas.

Con dichos certificados, la asistencia tcnica podr calcular y analizar el costo que significa dotar al terreno con los servicios ya sealados e informar al grupo sobre la forma en que estos costos influyen en el precio del terreno que se les est vendiendo. Se debe tener presente que, entre otras causas, la urbanizacin se encarece por grandes distancias a las redes existentes, por falta de capacidad de stas o por dificultades topogrficas, etc La asistencia tcnica podr definir el verdadero valor comercial del predio o de los predios que interesan al grupo, evaluando cada uno de los aspectos indicados en las pginas anteriores, con el objeto que se pueda negociar informadamente la compra. El profesional de la asistencia tcnica que sea tasador (arquitecto, ingeniero civil o constructor), preparar un informe detallado con su estimacin del valor que tienen los terrenos ofertados. Si en el predio existen cursos de agua de regado, se deber consultar en la respectiva "Asociacin de Canalistas" las exigencias que se harn si se necesita modificar o eliminar el curso del canal, o entubarlo, reforzarlo etc., y conocer especialmente cuanto costara la solucin tcnica que se debe adoptar, incluyendo las posibles obras de proteccin que pudiesen ser necesarias. El profesional que presta asistencia al grupo una vez analizados los antecedentes, informar si la solucin tcnica evita cualquier peligro para la salud y seguridad de los pobladores y qu incidencia tiene su costo sobre el precio del terreno, entregando su opinin al respecto. El profesional de la asistencia tcnica debe investigar sobre la calidad del terreno, para prevenir cualquier problema que pudiera afectar a la construccin de las futuras viviendas. Dicho profesional, personalmente o con el apoyo de un ingeniero especialista en mecnica de suelos, deber efectuar un reconocimiento previo para determinar la naturaleza del terreno y proponer el tipo de fundaciones que conviene ejecutar y la mejor profundidad que debern tener. La asistencia tcnica informar sobre las caractersticas del suelo y si el costo de las fundaciones est dentro de lo normal. Asimismo comunicar posibles anormalidades y cmo influyen stas en el precio de venta del predio El abogado que presta asistencia legal al grupo revisar los ttulos del terreno de los ltimos 30 aos, para conocer la situacin legal en que se encuentra, y podr informar si no existen problemas para su compra y uso inmediato. El dibujo muestra los diversos tipos de problemas que podran presentarse, el abogado sealar la gravedad que tienen, su posible solucin y si alguno de estos casos impiden o hacen inconveniente la compra del terreno.

Se debe tener en cuenta que la superficie indicada en la escritura de compra-venta es solo aproximada, por lo cual lo compradores deben asegurarse que la cantidad de metros cuadrados que les estn vendiendo corresponda con la superficie que verdaderamente tiene el predio. Con la supervisin del profesional que se encuentra prestando asistencia tcnica (arquitecto, ingeniero civil o constructor), es necesario ver cuntos metros cuadrados tiene realmente el terreno, midindolo de la manera ms exacta que sea posible. Junto con esto, se deber comprobar adems los deslindes con las otras propiedades y la lnea oficial. Una vez que ha sido reunida la totalidad de los datos indicados en las fichas anteriores, todo el grupo podr decidir, en conjunto con su directiva y con los profesionales que le han prestado asistencia tcnica, si conviene o no la compra de un terreno u otro, comparando precios y viendo las ventajas y desventajas que pudieran presentar para el futuro loteo.