UNIVERSIDAD TCNICA DE AMBATO FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES CARRERA DE DERECHO CDIGO CIVIL BIENES DOCTOR PATRICIO POAQUIZA

Propiedad Horizontal Jenny Carolina Pazmio Fernndez Cuarto C

ARGUMENTO
La Propiedad Horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La complejidad de la figura radica precisamente en la divisin por planos horizontales que se reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios. En ella confluyen varias relaciones jurdicas, la primera y no ms importante la constituye la propiedad exclusiva del titular sobre el piso o apartamento, la otra que complementa la primera es la comunidad que se ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, los cuales tienen como funcin el mejor y ms adecuado uso y disfrute de esos elementos con carcter indispensable. Como institucin la Propiedad Horizontal ha sido objeto de distintos polmicas en cuanto a su denominacin y a la determinacin de su naturaleza jurdica dado a sus caractersticas sui generis que posee, en ella se conjugan elementos de naturaleza privativa de un piso o apartamento en un edificio de una o ms plantas, y elementos de uso comn indispensables para el normal uso de la propiedad privativa. Con independencia del fenmeno jurdico, ha aumentado la necesidad social de construir viviendas o locales de esta forma por la limitante de espacios en las zonas urbanas y la densidad de poblacin, pues resulta ms beneficioso econmicamente este tipo de edificaciones, lo que ha generado conflicto entre los titulares de los elementos privativos de los inmuebles sometidos a la Propiedad Horizontal. Si bien existe confusin y polmicas en relacin con el trmino jurdico de esta institucin y con su regulacin, pues se utilizan acepciones populares, la historia jurdica muestra avances a tener en cuenta, desde el ao 1952, se cuenta con una regulacin jurdica de esta importante institucin: Ley de Propiedad Horizontal, que qued en desuso en la poca revolucionaria, pero que ha sido retomada, en parte, en la actualidad, por la inaplicabilidad del Reglamento de los Edificios Multifamiliares vigente, existen marcadas

diferencias entre uno y otro rgimen, pues en este ltimo el Estado es el encargado de solucionar los problemas de mantenimiento y reparaciones capitales. Los edificios de apartamentos estn sometidos a un rgimen imperativo y administrativo, por lo que no se constituyen mediante escritura pblica, no existe inscripcin en el Registro de la Propiedad, es un estado de hecho donde las cuotas son iguales, no es posible derecho de tanteo ni retracto entre comuneros, pues este lo posee de forma preferente el Estado, ni hay junta de dueos sino de titulares. Por el concepto y la situacin en que de hecho se encuentran los inmuebles sometidos a este rgimen, el trmino de Edificios Multifamiliares puede ser asimilado al concepto de Propiedad Horizontal, siendo esta la denominacin dada por la legislacin revolucionaria a esta institucin. La institucin de la propiedad horizontal Antecedentes histricos de la institucin de la Propiedad Horizontal La Propiedad Horizontal comenz a desarrollarse con ms fuerza en el siglo XIX, teniendo antecedentes histricos como institucin desde pocas remotas. Es aceptado en la doctrina por los estudios y los tratadistas del tema que en la antigua Roma, Grecia, Egipto y en el derecho babilnico, ya se conoca este tipo de propiedad de casas por pisos, aunque de modo naciente, mantenindose vigentes. Bastara revisar unos fragmentos del Digesto, atribuidos al gran Papiano, para encontrar la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, principio vigente en la conocida propiedad por pisos, por apartamentos o llamada tambin Propiedad Horizontal. Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma cuando a travs de la Ley de Sicilia en el ao 298 de la fundacin de Roma, se autoriz a los plebeyos para habilitar el Monte Aventino, por lo que muchas familias que no

tenan recursos suficientes para construir sus propias viviendas, se unieron para construir casas en comn, dividindose luego los pisos. La evolucin de la institucin recorre tres perodos, segn se va transformando el concepto del dominio. Primeramente surgi la concepcin absoluta, conforme a la cual las facultades dominicas del propietario llegaban hasta el cielo por arriba y hasta el infierno por debajo. Ms adelante aparece la divisin de casas por pisos o planos, que estableci ciertas limitaciones al concepto anterior, y despus se alcanz el concepto Propiedad Horizontal, con mayor fraccionamiento del dominio y la conjugacin de los derechos sobre la vivienda y sobre las reas comunes pertenecientes a ms de un propietario. La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en Pars en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando un edificio es posedo por dos propietarios distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca en la porcin suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio. Ya el Cdigo de Napolen en 1804, en su artculo 604, admiti la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorpor a su texto el concepto de las reas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporcin al valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los ttulos de propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las paredes maestras y el tejado estn a cargo de todos los propietarios, en proporcin al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a l le conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que le conduce a su casa, y as sucesivamente". La primera ley que regul esta institucin con sus caractersticas actuales se promulg en Blgica en el ao 1924, y en el continente americano, el pas a la vanguardia fue Brasil el que promulg su Ley especial del 25 de junio de 1928,

la que contiene una de las regulaciones ms completas sobre la Propiedad Horizontal. En Cuba surge el primer intento de regulacin a travs del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglament la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a ms de un titular, haciendo nfasis en la inscripcin de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinndolo a la copropiedad de los elementos comunes. En el ao 1951, la Asociacin Interamericana de abogados celebr en Montevideo una conferencia a la que fue invitada la Asociacin Nacional de Registradores, cuya tarea a desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordndose en dicha conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal. Conceptualizacin Mucho se ha discutido sobre el tema concerniente a la denominacin de la institucin que estamos estudiando y la literatura jurdica ha empleado trminos como "parcelacin cbica de inmuebles", "propiedad de casas por pisos o divididas por pisos", "propiedad sobre pisos o habitaciones", "propiedad por apartamentos o por departamentos", "condominio de casas divididas", "horizontalidad", entre otros, sin embargo, sigue prevaleciendo el trmino Propiedad Horizontal, que es el que titula las leyes especiales sobre esta materia en el mundo. Es conveniente definir, conceptos bsicos que se manifiestan en la investigacin: edificio, que segn el Diccionario de la Lengua Espaola, es toda obra o fbrica construida por habitacin para usos anlogos; como casa, templo, teatro, etc. El que est compuesto por dos elementos: la construccin y el suelo en que descansa, de la unin de ambos elemento aparece lo que jurdicamente se denomina edificio.

Tambin se ha definido al edificio como cualquier construccin con materiales duros, de varias plantas, divididos en pisos, con cuartos destinados al alojamiento de una familia, o a trabajos artesanales o profesionales. En su acepcin vulgar equivale a toda obra arquitectnica que se alza sobre el suelo, cuyo destino puede ser o no la vivienda, pero s lo es siempre la utilizacin por el hombre para su beneficio. Puede estar construido sobre suelo urbano y/o rstico. A los efectos de la Propiedad Horizontal, la idea de edificio presupone siempre una unidad, no necesariamente fsica ni arquitectnica, sino orgnica, o sea, una unidad orgnica de edificacin, con la existencia de pisos o locales o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente y elementos comunes en conjuncin de servicio para dicho aprovechamiento. Segn el diccionario Encarta 2007 la propiedad es un derecho o facultad de poseer alguien algo y poder disponer de ello dentro de los lmites legales, Cosa que es objeto del dominio, sobre todo si es inmueble o raz, as define como horizontal, la que recae sobre uno o varios pisos, viviendas o locales de un edificio, adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos y obligaciones comunes. La Propiedad Horizontal o copropiedad inmobiliaria es un concepto jurdico que hace alusin a un tipo de propiedad caracterizado por extenderse de manera privativa sobre un piso o local de una edificacin, y adems, sobre una cuota de propiedad de los elementos comunes de todo el edificio. Para algunos autores, se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de divisin de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio comn. Cada autor definir al instituto su postura o filiacin a una u otra de las teoras que han existido a lo largo de la historia para comprender la Propiedad

Horizontal, por ejemplo Manresa define la Propiedad Horizontal como el inmueble que en su totalidad pertenece de forma singular a diversos propietarios y aun habiendo, por la divisin, terminado la copropiedad y cesado el condominio sobre una parte que fue abstracta e ideal durante el pro-indiviso, continan siendo comunes ciertas cosas indispensables al derecho de usar y disfrutar de la finca, como los tejados, las escaleras, los patios, entre otros. Este estado de comunidad especial slo habr de determinarse jurdicamente por la reincorporacin del dominio del inmueble en un solo y exclusivo propietario. Casado Pallares considera que en esta figura la propiedad separada es lo principal y lo accesorio es la comunidad, pues todo el valor directo y utilidad de una cosa depende de los pisos o de las habitaciones, esto es, de los espacios habitables y todo lo dems est respecto de ello, en relacin tanto de medio a fin como de accesorio a principal. Batlle refiere que en la propiedad por pisos hay una comunidad de ciertos elementos; pero sobre la cosa entera no hay comunidad, sino una simple concurrencia de propietarios que no es lo mismo. Reffino manifiesta que "la Propiedad Horizontal de los inmuebles edificados consiste simplemente en que el propietario de un piso o departamento, lo es exclusivamente de l, con independencia de los propietarios vecinos, y es condominio, a la vez, del terreno donde se asienta el edificio y dems bienes comunes". Planiol y Ripert piensan que la Propiedad Horizontal "consiste en una superposicin de propiedades distintas y separadas, complicadas con la existencia de una copropiedad que se refiere a las partes afectadas al uso comn de los diferentes pisos". Snchez Roca la define como: "jurdicamente, la Propiedad Horizontal es una comunidad voluntaria y permanente, integrada por los adquirientes titulares de cada uno de los pisos o apartamentos de un inmueble, sometidos en el ejercicio de sus derechos a normas legales o paccionadas.

Aguirre considera que "la concurrencia de la propiedad singular y exclusiva de una parcela cbica, delimitada por dos o ms planos horizontales y el dominio anejo, indivisible e inseparable de los elementos comunes del edificio". Manuel Albaladejo Garca plantea que "es una propiedad especial que, constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, adems de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble". Siendo est a la que afiliamos nuestro criterio. Este concepto debe ser desglosado y explicado del siguiente modo: el carcter especial de la Propiedad Horizontal est dado por ser una institucin de carcter complejo, cuyo gnero es el derecho de propiedad, destacando las peculiaridades siguientes:

En ella se combinan un derecho esencial el de propiedad singular e independiente y otro accesorio, el de copropiedad o condominio sobre los elementos y servicios comunes, cosa que no acontece con la propiedad ordinaria.

A diferencia de lo que acontece con la propiedad ordinaria o comn, sta viene limitada por los planos horizontales de cada piso o local.

Como consecuencia de esta pluralidad de propiedades singulares e independientes en un mismo edificio, los derechos y obligaciones de cada propietario de un piso o local son de dos clases: los que les corresponden como propietarios privativos de su espacio limitado y aquellos otros que se derivan del uso y disfrute de los elementos comunes.

Incluso los derechos como propietarios singulares tienen sobre su piso o local estn sujetos a una serie de limitaciones que no se dan en la propiedad ordinaria, limitaciones que se derivan, bien de los derechos de los dems titulares sobre sus pisos o locales, bien de los que ostentan sobre los elementos comunes.

La propiedad de pisos o apartamentos, llamada tambin Propiedad Horizontal, es una institucin jurdica que en los momentos actuales adquiere vitalidad y tiene gran importancia; lo cual est dado por la intervencin de diferentes factores, de orden sociolgico, econmico o cultural y de psicologa individual. Uno de los factores econmicos que influye es el deseo de evitar la aplicacin del instituto de arrendamiento como instrumento o mecanismo de explotacin de las edificaciones. Los constructores buscan una pronta recuperacin del capital invertido en lugar de su mantenimiento inmovilizado del que obtener unas rentas siempre sometidas a bloqueo o a las normales o anormales fluctuaciones del mercado monetario, buscan el logro de una ganancia ms o menos limitada, pero rpida. El Estado ha orientado su poltica de viviendas en un sentido favorable a la Propiedad Horizontal en detrimento del arriendo. Son innumerables los edificios que han sido construidos con ayudas, colaboraciones y crditos del Estado para acogerse al sistema de venta de casas por pisos. Los pisos y locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente, se han convertido en estos das en un bien de consumo, considerando como bienes de consumo las parcelas y edificaciones unifamiliares en lugares alejados de las poblaciones, amplindose su mercado a travs de la publicidad. En cuanto a este tema ha existido la polmica sobre la vida del condominio o de propiedad separada sobre los pisos o de la aproximacin de uno u otro elemento, pero en estos tiempos an cuando esta cuestin no ha sido agotada, el objeto real de discusiones se sita en otro terreno, y es en torno al desarrollo normativo del instituto que abordamos, en cuanto a la validez, al alcance y al contenido de los estatutos y reglas de gobierno y a la institucionalizacin y distribucin de competencias de los diferentes rganos de la comunidad. La evolucin no se ha detenido, los temas ms sobresalientes se concentran en la primera constitucin de las comunidades como comunidades de construccin para un posterior establecimiento del rgimen de Propiedad

Horizontal entre los comuneros, con todos los problemas de todo orden que ello suscita no slo en las relaciones internas entre ellos sino en el orden de cumplimiento y ejecucin de los contratos de obra, el desenvolvimiento de las relaciones de vecindad y la aparicin de nuevas formas que van al molde legal de unidad de edificio. Hoy es comn la construccin de bloques de edificaciones con servicios nicos para todas ellas. Se han propagado, las urbanizaciones privadas o como han sido llamadas grficamente como una Propiedad Horizontal superficial extendida; por lo que se requiere de una especial consideracin legislativa para tratar estos fenmenos, pues la Ley de Propiedad Horizontal no se atempera a la realidad existente. Naturaleza jurdica de la propiedad Horizontal Desde los primeros albores de la Propiedad Horizontal ha sido complejo definir su naturaleza jurdica dado a los derechos que convergen en ella y a los criterios tericos que se han manifestado sobre ella. Existen teoras relacionadas con este instituto, pero como refiere Soto Nieto que no han ofrecido respuesta a la interrogante surgida en relacin a su definicin y sntesis, entre las que se encuentran:

Las que las consideraron un derecho de superficie.

Se ha planteado que esta teora realmente constituye una curiosidad histrica. Su gnesis se encuentra en el hecho de que el propietario del terreno no coincida con el de los apartamentos edificados encima de ese terreno. Estas dos instituciones tienen grandes diferencias, en el Derecho de Superficie convergen varias relaciones jurdicas, la propiedad de suelo es a priori, lo cual no sucede en la Propiedad Horizontal, puesto que los propietarios de cada apartamento o de cada piso, son propietarios tambin del terreno donde se asienta el edificio, en correspondencia con la cuota de participacin que ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, y la propiedad de lo construido siempre es perpetua no se necesita la autorizacin del dueo del

terreno para edificar. Por tanto no se pueden plantear dificultades de naturaleza jurdica entre ambas instituciones ya que estn perfectamente delimitadas y no son excluyentes, se pueden verificar simultneamente.

Las que la entendieron como una comunidad.

Esta teora tambin ha sido bastante discutida, en la Propiedad Horizontal se verifican muchas caractersticas entrelazadas y difciles de desligar tanto de la copropiedad por cuotas como por la de mano comn. Esta no se puede encuadrar con facilidad en ninguna de las figuras conocidas aunque se ha tratado de analizar as por la doctrina. La Propiedad Horizontal surgi sin que existiera una regulacin legal al respecto para dar respuesta a una situacin de hecho, algunos pases se ubicaron en el esquema establecido por los cdigos civiles para regular la comunidad.

Las que la asimilaron a un derecho de usufructo, de uso de habitacin.

Esta disposicin resulta desacertada teniendo en cuenta que estos derechos reales de aprovechamiento conceden al titular el derecho de usar y disfrutar del bien, el derecho de recibir los frutos y el derecho a ocupar la casa para satisfacer las necesidades del titular y de su familia. Estos derechos no son excluyentes a la institucin, el propietario de un piso o apartamento puede perfectamente conceder estos derechos sobre titularidad.

Los que la equiparan a las servidumbres.

Esta teora parte de que en la Propiedad Horizontal confluyen complicadas relaciones de servidumbre entre los diferentes pisos o apartamentos de un edificio, de manera tal que uno de ellos tiene sobre el otro una servidumbre y soporta una servidumbre sobre su propiedad, ejemplo de ello lo es, que los dueos de los ltimos pisos son los dueos de la escalera por lo que se constituye una servidumbre a favor de los dems. Si hay propiedad, no hay servidumbre. Los dueos de los pisos o apartamentos se sirven de las escaleras y de los dems elementos comunes en su calidad de dueos que son de conjunto de dichos elementos.

Las que las consideraron una institucin de naturaleza sui generis. Las que le confirieron carcter independiente.

Se ha considerado tambin la Propiedad Horizontal como una institucin de naturaleza sui generis, una propiedad especial o una figura independiente, autnoma, exclusiva, plena, perpetua, transmisible y con caracteres propios. Esencialmente, luego de destacar las principales teoras que giran en torno a la naturaleza jurdica de la Propiedad Horizontal, se sealan fundamentalmente dos: las monistas y dualistas. La primera, ha guiado su definicin a considerar la Propiedad Horizontal como una copropiedad sobre todo el edificio con distribucin pro indiviso del uso o aprovechamiento del inmueble, esta es respetuosa en cuanto a la unidad del edificio, pero no precis la naturaleza que corresponde al derecho de cada titular sobre su piso; criticndosele el carcter unilateral de su anlisis; y la segunda, considera que la Propiedad Horizontal est compuesta por dos derechos, una titularidad dominical ordinaria sobre el piso o apartamento de que se trate y un derecho accesorio de copropiedad sobre elementos comunes del inmueble, criticndose esta tambin, que fracciona innecesariamente la titularidad de cada copropietario en dos titularidades aproximadas, ambas integran un solo todo y la titularidad de cada propietario no puede considerarse como una titularidad dominical

completamente autnoma, ordinaria e independiente de las dems. Constitucin de la Propiedad Horizontal. El ttulo constitutivo Los modos ms utilizados que pueden citarse son:

1. El negocio jurdico unilateral: en virtual del cual el propietario de un inmueble lo divide por pisos y locales;

2. La divisin de un inmueble en situacin de copropiedad; 3. La construccin de un inmueble por una comunidad de propiedad de solar, con posterior divisin y consiguiente adjudicacin de piso o locales a los comuneros.

En estos casos ha existido lo que las diferentes legislaciones que regulan la Propiedad Horizontal llaman con reiteracin el ttulo constitutivo de la propiedad

por piso o locales cuyo otorgamiento es un negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la necesaria para disponer) por el que se somete un edificio al rgimen de Propiedad Horizontal con su consiguiente divisin por pisos y locales y fijacin de los elementos comunes a unos y otros. El otorgamiento ha de hacerse por el propietario o propietarios del edificio, o por todos los titulares de cada uno de los pisos o locales susceptibles de propiedad privativa. El propietario nico del edificio no puede otorgarlo por s solo, si ha vendido ya aunque sea en documento privado, algn piso o local, salvo que est expresamente autorizado al efecto por el comprador o compradores, aqu hay que tener presente que ninguna disposicin legal exige el otorgamiento del ttulo constitutivo antes de la enajenacin del inmueble, que ser plenamente vlida y eficaz. Aunque lo correcto sera que el ttulo constitutivo sea otorgado estando el edificio ya acabado, existen algunos supuestos que se deben enumerar y que permiten la inscripcin del edificio en el registro:

Edificio completamente terminado: cuando su construccin est completamente acabada, lo que se debe certificar por el arquitecto director de la obra.

Si la construccin est comenzada o en construccin: se permite la inscripcin registral de edificios en rgimen de propiedad por pisos y para que existe ese rgimen de iure es necesario el otorgamiento del ttulo constitutivo.

Edificio en proyecto: si el edificio con sus pisos y locales, est en esta fase, se permite tambin la inscripcin registral, denominndosele a esta prehorizontalidad, que viene siendo un estadio preparatorio de la Propiedad Horizontal que surgir definitivamente cuando la construccin est terminada, existiendo la condicin de que la edificacin concluya tal y como se proyect

El ttulo constitutivo deber contener la descripcin de un inmueble en su conjunto, con las circunstancias exigidas por la legislacin hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuenta; la descripcin de cada uno de los

pisos o locales a los que se le asignar nmero correlativo, expresando su extensin, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garajes, buhardilla o stano y la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local, para cuya fijacin se tomar como base la superficie til de cada piso o local con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. La cuota se define en centsimas. Para el otorgamiento del ttulo constitutivo no se impone ninguna forma, se utiliza el instrumento pblico como necesidad de su publicidad mediante la inscripcin en el Registro de la Propiedad, que es lo que siempre se pretende en la realidad diaria. Junto al ttulo constitutivo tiene una esencial importancia los estatutos, los cuales deben estar contenidos en dicho ttulo, como sucede en la prctica. Los estatutos deben contener las reglas de constitucin, el ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en cuanto al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administracin y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones. Los estatutos, en la prctica, son repeticiones de los preceptos legales o adaptaciones de estos a las particularidades del caso, ejemplo grupos de edificios. Hay que aclarar que el otorgamiento de los estatutos no es obligatorio, y de existir acuerdo entre los propietarios para algo, debe ser expreso y ello constituira un estatuto de la Propiedad Horizontal. Los estatutos pueden ser obra del propietario del edificio, que lo somete al rgimen de Propiedad Horizontal mediante el otorgamiento del ttulo constitutivo, o de los diferentes titulares de los pisos o locales, lo que requiriendo la unanimidad para esto o para su modificacin, poseen eficacia frente a terceros si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad. Los estatutos no inscritos deben ser oponibles al tercero si los conoca al adquirir (debe ser aportada la prueba por quien la alegue).

Existen adems los Reglamentos de rgimen interior que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes, todo ello dentro de los lmites fijados en la Ley y los estatutos, ejemplo el uso de ascensores por menores de edad, meses en que la calefaccin debe estar encendida, etc. Los Reglamentos se equiparan a los acuerdos comunitarios sobre la administracin y son obligatorios para los titulares. Estructura de la Propiedad Horizontal La Propiedad Horizontal es un derecho subjetivo y como derecho tiene una estructura. Albaladejo habla en trminos generales, de que hay que distinguir en primer lugar las personas como sujetos; en segundo lugar el objeto como el bien de que se trate; y en tercer lugar, el contenido de dicha relacin que est constituida por la masa de poderes y facultades. La mayor dificultad que existe es aceptar que puede ser sujeto de Propiedad Horizontal tanto la persona natural como la persona jurdica colectiva titular del derecho de propiedad sobre el piso o local de que se trate. Ambas pueden ser perfectamente titulares de un piso o de un apartamento o pueden ser los que hayan construido el inmueble que se vincul al rgimen de Propiedad Horizontal. El objeto es aquella materia sobre la que recaen los derechos y deberes de los sujetos de la relacin jurdica, es sin lugar a dudas, un inmueble edificado que constructivamente tenga determinadas caractersticas. En especial en la Propiedad Horizontal, convergen relaciones jurdicas sobre un inmueble dividido en planos horizontales y se pueden distinguir diversos elementos dentro del objeto: los privativos y los comunes:

Los elementos privativos son los diferentes pisos o locales de un edificio o partes de ellos, que son susceptible de aprovechamiento

independiente, por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica, suficientemente delimitados, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que

estn comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente al propietario, y los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo, aunque se encuentren situados fuera del espacio delimitado. La delimitacin no es necesario que se efecte mediante tabiques, puede bastar el trazado de lneas en el suelo, como sucede en los edificios destinados a plantas de garaje o en los stanos dedicados al mismo fin.

Los elementos comunes son aquellos pisos o locales en el edificio que son necesarios para su adecuado uso y disfrute de los propietarios en comn, en relacin con sus respectivos apartamentos.

Dentro de estos elementos comunes se encuentran el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, escaleras, porteras, ascensores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres. Sin embargo, la realidad demuestra que algunos de estos elementos pueden no ser comunes como el suelo, (pues puede pertenecer en propiedad exclusiva a un propietario que ha constituido a favor del constructor del edificio un derecho de superficie, o sea un gravamen real que autoriza a su titular a realizar construcciones sobre suelo ajeno, haciendo suyas tales construcciones, nunca el suelo); el vuelo (el propietario de un edificio vende sus pisos o locales, se reserva su vuelo del mismo, facultndolo para construir sobre l, adquiriendo la propiedad de lo construido) y stanos (tienen la misma situacin, ejemplo el vendedor de los pisos o locales del edificio que se reserva la propiedad de los stanos, cuya extensin va vendiendo para garajes). Dentro de los comunes a su vez se incluyen, los comunes por naturaleza y los comunes por destino. En el primer caso, son comunes de una manera objetiva, por exigencias del uso y aprovechamiento del piso o local que se ubica en el edificio y los segundos, son aquellos que siendo susceptibles de propiedad privativa, no se expresan as en el ttulo constitutivo de la Propiedad Horizontal, estando destinadas al servicio comn, ejemplo las zonas del suelo en que no est asentado el edificio y que se utilizan como aparcamiento de vehculos. Los elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unnime de los propietarios quedan desafectados de l, convirtindose en elemento privativo.

El elemento procomunal, tambin llamado apartamento procomunal sern aquellos en que la accin de divisin, propia de la comunidad de bienes, no proceder para cesar la situacin de Propiedad Horizontal, sino slo para el supuesto de que un piso o local determinado se halle en proindivisin.

Derechos y obligaciones del propietario en cuanto a la parte privativa El propietario del piso o local podr modificar los elementos arquitectnicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando no se perjudique o perturbe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o estado exterior. Si perjudica los derechos de otro propietario, debe dar cuenta de tales obras a quien represente a la comunidad, generalmente al presidente. Si la modificacin que se realiza afecta al edificio o elementos comunes, el propietario sufre una limitacin en su facultad de goce, pues necesitar el consentimiento unnime de la Junta de Propietarios y si perjudica el consentimiento de otro propietario individual, tendr que contar con el consentimiento de ste. Los propietarios de pisos o locales tienen la facultad de dividir materialmente los mismos y sus anejos para formar otros ms reducidos o independientes y podrn aumentarlos por agregacin de otros colindantes del mismo edificio o disminuirlos por segregacin de alguna parte, para ello se requiere de la aprobacin de la Junta de Propietarios y el consentimiento de los propietarios afectados. Al propietario del piso o local o la ocupante del mismo les est prohibido desarrollar en el actividades no permitidas por los estatutos, daosas para la finca, inmorales, peligrosas, incmodas o insalubres, correspondindole a la Junta de Propietarios hacer el apercibimiento de tal infraccin, de no hacer caso el propietario ocupante y sus convivientes, la Junta podr instar y obtener judicialmente la privacin del uso o local a ese propietario.

La Junta tendr la accin para en caso de un arrendatario, la resolucin del contrato, aunque las actividades que se realicen no sean inmorales, peligrosas, etc., sino simplemente no permitidas en los estatutos. La Junta juega un papel muy importante, siempre los acuerdos que se tomen en esta materia se regirn por el principio de la mayora. Derechos y obligaciones en cuanto a elementos comunes El propietario del piso o local est facultado para el uso y goce de tales elementos comunes y como obligaciones ms esenciales podemos sealar:

Consentir en su piso o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble.

Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su piso o local.

Observar la diligencia debida en el uso del inmueble, respondiendo de las infracciones cometidas por el ocupe el piso o local.

No realizar en el resto del inmueble alteracin alguna, si tuviere la necesidad de reparaciones urgentes, comunicarlo de inmediato al administrador.

Contribuir con el pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y

responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin.

Se prohbe hacer obras sin autorizacin de todos los dems propietarios

Para garantizar la disposicin y administracin de los elementos comunes, en la Propiedad Horizontal, por los propietarios del edificio y los titulares, es necesario ordenar y organizar la actuacin de estos, con vistas a desarrollar los fines que le son propios y permitan el desenvolvimiento de la institucin, creando una estructura orgnica para la comunidad de Propietarios consistente: en el presidente, el administrador, el secretario y la Junta de Propietarios.

El Presidente: representa en juicio y fuera de l a la comunidad en los asuntos que la afectan, es elegido por los propietarios, su nombramiento

se hace por un ao, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, prorrogable por el mismo trmino, puede ser removido por la Junta extraordinaria de propietarios convocada al efecto. En sentido general acta como un autntico rgano del ente comunitario al que personifica en sus relaciones externas, sustituyendo con su voluntad la voluntad social o comn, convirtindose en un instrumento fsico a travs del cual acta la comunidad.

El administrador: Puede ser nombrado por la Junta si se acuerda por los propietarios o los estatutos as lo determinan, pero puede recaer en el mismo presidente. El administrador no necesariamente tiene que ser un propietario puede no pertenecer a la comunidad. Su cargo tambin es por un ao, prorrogable por perodos iguales y puede ser removido por la Junta extraordinaria de propietarios convocada al efecto.

El secretario: Para este rigen las mismas normas que se requeran para nombrar al administrador, pero puede recaer en la misma persona de este; dentro de sus funciones se encuentran levantar actas de las reuniones de la Junta, expedir certificados con el visto bueno del presidente y custodiar los libros y la documentacin de la comunidad.

La Junta de Propietarios: es la asamblea de propietarios donde se toman las decisiones de la vida de la comunidad, se renen como mnimo una vez al ao, y en las dems ocasiones cuando lo considere necesario el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un nmero de stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participacin.

La convocatoria la hace el Presidente y en su defecto los promotores de la reunin, con la indicacin de los asuntos a tratar, hora, da y lugar de la Junta, las citaciones se entregarn por escrito, en el domicilio de cada propietario o el piso a l perteneciente, pero puede efectuarse tambin sin convocatoria del Presidente, siempre que se decida por la totalidad de los propietarios, la participacin a la Junta ser personal o por representacin legal.

Extincin de la Propiedad Horizontal El rgimen de Propiedad Horizontal se extingue:

Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50 por 100 del valor de la Finca al ocurrir el siniestro, a menos que el exceso del coste sea cubierto por un seguro.

Existe omisin normativa en cuanto a la destruccin parcial, que ser aquella que no exceda del tope legal, debiendo los propietarios acordar por unanimidad lo procedente a la reconstruccin, ya que puede afectar el ttulo constitutivo.

Por la conversin en propiedad o copropiedad ordinaria, que puede ocurrir porque uno o varios adquieran pro indiviso cada uno de los pisos o locales del edificio, requiriendo la declaracin de voluntad en este sentido del propietario o todos los propietarios o copropietarios, que desde entonces sern del edificio

RESUMEN
Se trata del rgimen a que estn sujetos los diferentes pisos o locales de un edificio, o las partes de ellos, susceptibles de tener aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aquel ( el edificio) o a la va pblica, que lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, as como las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza resulten indivisibles. Esta propiedad surge necesariamente siempre que concurran una pluralidad de propietarios sobre los pisos o locales de un inmueble, con independencia de que se haya llevado a cabo la constitucin de este rgimen de manera formal. Es decir, que existe siempre que se d la situacin de hecho aunque no tenga reflejada esta situacin de derecho. De esta definicin surge la nota caracterstica de este rgimen, cual es la conjugacin de un derecho de propiedad individualizada sobre los elementos privativos de cada piso o local susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento comn del edificio o a la va pblica, con la copropiedad (propiedad compartida) de los elementos comunes de ese edificio (materiales o jurdicos) que sean necesarios para su adecuado uso y disfrute y que resulten indivisibles. Este concepto no slo se aplica al rgimen de las edificaciones individuales de pisos o viviendas, sino que es igualmente aplicable a los complejos inmobiliarios privados compuestos por distintos edificios que gozan de elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios, de uso comn para todos ellos. Lo que pueda llevar a que este rgimen se constituya se puede distinguir dos situaciones, segn exista voluntad o no de constituir formalmente la comunidad de propietarios: En la primera de las situaciones, cuanto realmente se quiere constituir la comunidad, puede hacerlo el constructor al comenzar la venta de la finca por

pisos o, en un momento posterior, los distintos propietarios de los pisos o locales por acuerdo de todos ellos. Ahora bien, si no existe acuerdo entre los distintos propietarios, el ttulo constitutivo puede otorgarse igualmente por resolucin judicial o por laudo arbitral. Respecto al contenido del ttulo constitutivo, y a ttulo meramente enunciativo, sealar que el mismo debe recoger: 1.- La descripcin del inmueble en su conjunto: La naturaleza de la finca, si es rstica o urbana, su situacin en un trmino municipal, la calle, nmero, nombre del edificio si lo tuviera, los linderos y su referencia catastral. 2.- La descripcin de cada piso o local: Su extensin, linderos, planta, los anejos que lo componen, el nmero de letra asignado, la cuota de participacin... 3.- La fijacin de cuotas de participacin. Este elemento merece una mayor atencin respecto al anterior puesto que de la naturaleza del mismo se deducen posteriormente cuestiones que suelen ser conflictivas tales como el pago de los gastos de comunidad y los derechos que ello otorga: La fijacin de cuotas es la expresin del valor proporcional que tiene cada piso o local sobre el conjunto del inmueble y se halla tomando como base la superficie til de cada piso o local en relacin con el resto del inmueble, si su emplazamiento es interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma de los elementos del inmueble. La fijacin de estas cuotas se realiza expresada en centsimas del total del edificio. La determinacin de cuales son elementos comunes es importante a la hora de establecer los derechos de los propietarios, tanto respecto a los elementos comunes como a los privativos. En principio, todos los copropietarios tienen su participacin en los elementos comunes, participacin que se refleja en los porcentajes de cuotas de propiedad otorgadas a cada uno de ellos, con su reflejo material en las cuotas a pagar por los gastos de la comunidad.

Sentadas estas bases, sealar que sern elementos comunes aquellos espacios o derechos indivisibles (derecho de servidumbre, por ejemplo), bien por su propia naturaleza o por el destino comn que la Comunidad vaya a darles. En cualquier caso la naturaleza comn o privativa de un bien ha de estar reflejada en el ttulo constitutivo de la comunidad, el cual ha de hacer constar qu espacios son comunes y cules privativos y ello con la adecuada descripcin de los mismos. Si en el ttulo constitutivo no se hace la descripcin exacta de los espacios comunes, se considera que son comunes los que no estn sealados como privativos.

En cuanto a los derechos de cada propietario sobre los espacios comunes, ste tiene derecho a su uso libremente siempre que respete debidamente las instalaciones, las use conforme a su destino y no contravenga las normas de rgimen interno acordadas por la comunidad. En cuanto a las obligaciones, stas vienen a ser la contrapartida de los derechos de los propietarios, esto es, que vienen determinadas por los lmites impuestos por la ley a la hora de usar los elementos comunes el hacer un uso adecuado de las instalaciones y dems elementos comunes, evitando daos o desperfectos. Por uso adecuado debe entenderse una utilizacin que rena los requisitos de ser: cuidadosa y diligente, procurando no slo evitar daos en las cosas comunes, sino tambin que su desgaste sea el mnimo posible; conforme a las caractersticas y funcin que, por naturaleza o destino, cumpla cada elemento comn. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble. Como toda constitucin el rgimen de Propiedad Horizontal se extingue: Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50 por 100 del valor de la Finca al ocurrir el siniestro, a menos que el exceso del coste sea cubierto por un seguro.

Existe omisin normativa en cuanto a la destruccin parcial, que ser aquella que no exceda del tope legal, debiendo los propietarios acordar por unanimidad lo procedente a la reconstruccin, ya que puede afectar el ttulo constitutivo. Por la conversin en propiedad o copropiedad ordinaria, que puede ocurrir porque uno o varios adquieran pro indiviso cada uno de los pisos o locales del edificio, requiriendo la declaracin de voluntad en este sentido del propietario o todos los propietarios o copropietarios, que desde entonces sern del edificio

ENSAYO
Debido al paso del tiempo, que consigo trae innumerables cambios en cada aspecto de la vida misma, cambios, evoluciones, del hombre, y por ende de la sociedad, que han hecho que el ser humano se acoplado ritmo cambiante, desde las cosas ms pequeas, a las ms complejas, desde las personalidades, atuendos, creencias, e incluso, las viviendas, se han tenido que adaptar a la sociedad y la forma de vida que exige, es as, como, para ir de acorde a la misma, se han creado edificaciones, no solo de un piso sino de varios, para la mejor comodidad de una familia, pero en muchos de los casos estas viviendas, no pertenecen al misma dueo, sino que cada uno de los pisos que la conforman, como en el caso de un edificio, es una unidad que se divide en partes que son los pisos, para que la gente pueda vivir, a ello se le denomina Propiedad Horizontal, creadas por el alto nivel de urbanidad. La Propiedad Horizontal es una figura complicada, su complejidad radica precisamente en la divisin por planos horizontales que se aprecia en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios. En ella concurren varias relaciones jurdicas la primera y no ms importante la constituye la propiedad exclusiva del titular sobre el piso o apartamento, la otra que complementa la primera es la comunidad que se ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, los cuales tienen como funcin el mejor y ms adecuado uso y disfrute de esos elementos con carcter indispensable. El derecho de propiedad ya no es hoy da concebido como un derecho abstracto, elstico, pudiendo tener existencia distinta e independiente de sus facultades e incluso ampliaciones o reducciones en su extensin sin perder su naturaleza. En s la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un rgimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relacin entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio.

La propiedad horizontal permite la organizacin de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes, todo a travs de la ley de propiedad horizontal Se trata por lo tanto de la forma de divisin de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio comn. Podemos decir que la propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. Hay que entender que no por ello es una empresa, una sociedad, una entidad. Existe la fijacin de cuotas que es el valor proporcional que tiene cada piso o local sobre el conjunto del inmueble La fijacin se efecta expresada en centsimas del total del edificio. Los elementos comunes son importantes a la hora de establecer los derechos de los propietarios, tanto respecto a los elementos comunes como a los privativos, todos los copropietarios tienen su participacin en los elementos comunes. Los derechos de cada propietario sobre los espacios comunes, ste tiene derecho a su uso libremente siempre que respete debidamente las instalaciones, y no contravenga las normas de rgimen interno que se acord en comunidad y las obligaciones, son lmites impuestos por la ley a la hora de usar los elementos comunes el hacer un uso adecuado de las instalaciones La Propiedad Horizontal se extingue por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario y por la conversin en propiedad o copropiedad ordinaria, que puede ocurrir porque uno o varios adquieran pro indiviso cada uno de los pisos o locales del edificio, requiriendo la declaracin de voluntad en este sentido del propietario o todos los propietarios o copropietarios, que desde entonces sern del edificio

La propiedad horizontal

forma de propiedad en la que, siendo su objeto los diferentes pisos o locales de un edificio o partes del mismo susceptibles de aprovechamiento independiente

La jurisprudencia, en torno a la naturaleza jurdica de esta figura, establece que la propiedad horizontal es una institucin de carcter complejo, ya que los propietarios lo son, a la vez, en exclusiva de su piso o local, y conjuntamente, por cuotas, de los elementos comunes

la comunidad de casas por pisos no tiene personalidad jurdica propia, por lo que, no puede ser por si misma sujeto de derechos y obligaciones.

Segn la situacin jurdica en la que se encuentre el edificio/s que va a ser su objeto, as sern las circunstancias necesarias para constituir el ttulo correspondiente

Llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los dems elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute

Constitucin

A travs del ttulo, que constituye el negocio jurdico

Con la divisin del inmueble o inmuebles en pisos o locales independientes entre s

Son los diferentes pisos o locales de un edificio o partes de ellos, que son susceptible de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento comn

Los Elementos Privativos

ELEMENTOS

Los Elementos Comunes

son aquellos pisos o locales en el edificio que son necesarios para su adecuado uso y disfrute de los propietarios en comn, en relacin con sus respectivos apartamentos

Extincin
La destruccin del edificio, salvo que se hubiere pactado otra cosa
Se estimar producida la destruccin cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro

La conversin en propiedad o copropiedad ordinarias

Es una forma de extincin de la que suele observarse lo difcil de su produccin, pero la verdad es que hay mecanismos jurdicos para llevarla a cabo, y situaciones

A menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.

En que pueden ser una solucin para los problemas que pueden haberse planteado.

CONCLUSIONES
1. La propiedad horizontal, es un acoplamiento a la actualidad, pese a que esta figura se viene presentando desde pocas muy antiguas, pero que en nuestra sociedad actual se hace indispensable por la modernidad urbana2. La Propiedad Horizontal, es una forma de propiedad, ajora comn, en la cual las edificaciones son tomadas en cuenta para su dominio, nicamente por el piso de cada persona mas no por el predio. 3. Para el mejor funcionamiento, siempre ser necesario que se cumplan con las condiciones que establece la constitucin de este rgimen ya que al ser una unidad inmobiliaria, pese a la independencia de cada propietario, se podrn presentar desacuerdos que sern arreglados con anterioridad por el establecimiento de las obligaciones y derechos de cada uno. 4. Es indispensable que en este rgimen, los propietarios tengan una junta en donde puedan ponerse de acuerdo en todos los aspectos que afecten positiva y negativamente a esta unidad, ya que al ser todos responsables, son de igual forma beneficiarios, por eso deben participar todos.

VOCABULARIO
1. Rgimen m. Modo de gobernarse o regirse en algo: no me gusta su rgimen de vida. pol. Forma o gobierno de un Estado: rgimen monrquico 2. Conjugacin f. Unin, armona. GRAM. Serie ordenada de las distintas formas flexivas y no flexivas de un mismo verbo con las cuales se denotan sus diferentes modos, tiempos, nmeros y personas: ese verbo pertenece a la primera conjugacin. 3. Laudo m. der. Decisin o fallo que dictan los rbitros en un conflicto: todos acataron el laudo arbitral. 4. Emplazamiento m. Situacin, colocacin en un lugar: no termina de convencerme el emplazamiento del garaje. Determinacin de un plazo para la realizacin de algo.. Citacin para que una persona d razn de algo o comparezca en un juicio. 5. Copropiedad Inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio comn y las casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes. 6. Prrroga f. Alargamiento de un plazo o de la duracin de alguna cosa: he solicitado una prrroga para terminar la tesis. DEP. Tiempo suplementario que se aade a un partido para deshacer un empate en el resultado. Aplazamiento temporal en la incorporacin al servicio militar que se concede a los llamados a filas. 7. Unanimidad f. Cualidad de unnime. por unanimidad loc. adv. Sin discrepancias, unnimemente: la propuesta se aprob por unanimidad. 8. Copropietario, ria adj. y s. Que tiene propiedad sobre una cosa junto con otro u otros. 9. Sui gneris loc. adj. lat. Singular, excepcional o extrao en su gnero: esa expresin es un tanto sui gneris para describirle.

BIBLIOGRAFIA Y LINKOGRAFIA
Manual Elemental de Derecho Civil Del Ecuador (Larrea Holgun) CODIGO CIVIL ECUATORIANO Manual de derecho civil ecuatoriano (Luis Parraguez Ruiz) http://www.wordreference.com/definicion/sui%20generis http://www.derechoecuador.com/index.php?option=com_content&task=view&id=40 62
http://www.arqbook.org/index.php?option=com_content&view=article&id=58&Itemid=61 http://www.elblogsalmon.com/conceptos-de-economia/que-es-la-propiedad-horizontal