A. Edificio de departamentos en el centro de la ciudad de Valdivia. Dptos de 60 a 90 m2. Datos: Ubicacin: Libertad esquina Independencia, Valdivia, Chile.

Superficie del terreno: 935 m2

1.- Anlisis FODA. 1.1.- Fortalezas: No requiere de una gran organizacin para efectos de pago. Poder de negociacin de los consumidores es nulo. 1.2.- Oportunidades Ubicacin cntrica. Cercanas con colegios y supermercados. 1.3.- Debilidades Ruido por la alta circulacin de vehculos. Gasto en seguridad o ya sea una portera para evitar el ingreso a personas que no sean residentes. 1.4.- Amenazas Peligro de incendios y difcil evacuacin. En el momento de la construccin se pueden crear congestin vehicular en las calles o reclamos de los vecinos por los ruidos de la obra. Competidores que ofrecen el mismo servicio en el centro de Valdivia.

2.- Detalle de ventajas y desventajas 2.1.- Ventajas: Los departamentos se encuentran en un lugar donde se dan todas las comodidades para realizar compras, enviar los nios al colegio, y una amplia locomocin colectiva para poder trasladarse a los distintos lugares de la ciudad. Amplio espacio de cada departamento comprendido entre 60 y 90 m 2con 3 piezas, comedor, cocina y bao adems de un balcn con vista al patio del sector. Al ser departamentos la comunidad vecinal es conocida y se pueden formar vnculos para una mayor seguridad. 2.2.- Desventajas: En caso de emergencias como incendios y/o sismos existe una difcil va de evacuacin donde se ven desfavorecidos los residentes de los pisos ms altos. Existen ruidos molestos por ser una zona centralizada y de alto trnsito vehicular. Alto costo de los departamentos lo que tardara ms la venta. Al dejar un espacio recreativo para nios disminuye el espacio para una mayor cantidad de departamentos. 3.- Anlisis de prefactibilidad y Factibilidad . La venta de departamentos en la ciudad de Valdivia consta de una alta demanda debido al poco terreno existente en la zona cercana por lo que la construccin de viviendas individuales como casas tienen un valor extremadamente alto. Adems la ubicacin central del proyecto desarrolla una mayor facilidad de venta al encontrarse cerca de Plaza de la Repblica, Bancos, Ilustre Municipalidad de Valdivia, Correos de Chile, Catedral, Sector Costanera, supermercados, liceos etc. y que mejorara el bienestar y comodidad de los usuarios, que sern principalmente de estado socioeconmico alto. Tanto en el mbito Legal como Ambiental no se encuentran influencias que impidan la ejecucin de la construcciny post-venta de los departamentos. El precio del terreno a utilizar ser de $650.000.000 esto sera la primera inversin, a esto se debe agregar el valor de la construccin de los departamentos, estos sern cuatro y de cuatro pisos cada uno, para que de esta manera se vayan construyendo por partes y una vez finalizado un edificio este se pueda comercializar inmediatamente. El uso de las viviendas variara segn la forma en que la administracin encuentre ms conveniente ya sea arriendos o venta, por un lado la primera opcin generara menos ganancia a corto plazo pero a largo plazo se recuperara la inversin y las ganancias serian constantes. Con la segunda opcin se recuperara rpidamente la inversin y habr grandes ganancias pero una vez vendida la totalidad de departamentos ya no se generara ningn tipo de ingresos

Precios Estimativos Arriendo 60 m2: $250.000 mensual Ventas Dptos. usado centro 3 habitaciones y 2 baos: $85.000.000 Precio de construccin Dptos./m2 segn MINVU: $193.698 Cantidad de departamentos segn terreno: 32 aprox. Valor Dptos. aprox. de 80 m2: $495.866.880 Valor estimativo segn referencia de otros departamentos en venta aledaos a la ubicacin del proyecto: $200.000.000 Gasto en calles y sectores de recreacin: $ 100.000.000 Costo total de obra incluyendo valor de terreno y construccin: $1.345.866.880 Ganancias de venta por el total de departamentos: $3.520.000.000 Ganancia neta: $ 2.074.133.120

4.- Viabilidad del proyecto 4.1.- Viabilidad Tcnica La construccin de la obra seria proporcionada a una empresa de calidad y prestigio por lo que no debera tener ningn tipo de error; pero por otro lado la poca cantidad de poblacin que incluye el proyecto debido a estar enfocado solo a un pequeo grupo social influira en la operatividad y en el tiempo que se demorara en recuperar ganancias o comenzar a generar ingresos. 4.2.- Viabilidad Comercial El proyecto de construccin de departamentos ya sea para arriendos o venta tiene una alta demanda, sin embargo debido al precio ya sea por ubicacin, o la comodidad que este servicio ofrece es de difcil acceso para una gran cantidad de poblacin permitindole de esta manera solo a personas de situacin socioeconmica alta y estable adquirirlos, lo cual disminuira drsticamente los interesados evitando as la venta rpida de estos, al momento de querer recuperar rpidamente la inversin y generar ganancias pretendidas. 4.3.- Viabilidad Organizacional En este mbito el proyecto contara con una administracin capacitada tanto en el momento de construccin y post venta o arriendo, estudiando el proyecto y evaluando las diferentes alternativas para hacer de el una mayor cantidad de ingresos. La obra ser llevada a cabo por una constructora especializada la que ser elegida segn sus anteriores resultados intentando de esta manera evitar errores y retrasos.

4.4.- Viabilidad Legal El proyecto cumple con todo tipo de norma legal, ya sea de construccin como los requerimientos establecidos por la ciudad de Valdivia. 4.5.- Viabilidad ambiental El proyecto cumple con las reglas ambientales segn las normas chilenas.

B. Terreno para urbanizar y adecuar parcelas de agrado (Fuera del territorio urbano). Datos Ubicacin: Sector Torobayo camino a Curianco. Superficie del terreno: 140.000 m2.

1.- Anlisis FODA. 1.1.- Fortalezas: Fcil divisin de terrenos para los potenciales compradores. Alta demanda de terrenos debido a la poca cantidad de parcelas existentes en las cercanas de Valdivia. 1.2- Oportunidades: Localizacin libre de contaminacin acstica. Ubicacin con prodigiosa vista a los diferentes paisajes. Se encuentra cercana a una antigua y prestigiosa cervecera de la regin conocida nacional e internacionalmente. 1.3.- Debilidades: Posible elevacin de costos al momento de urbanizar debido a la gran cantidad de factores como suelo difcil acceso tanto para alcantarillado como agua potable. Falta de informacin por localizacin de parcelas. Escasa vigilancia policial y debido a encontrarse lejos de alguna comisara cercana. Costo extra debido a tener que contratar alguna corredora de propiedades o persona encargada de mostrar las parcelas a los posibles compradores por la lejana a la zona urbana 1.4.- Amenazas: Localizacin alejada de servicios bsicos tales como centros de salud, educacin etc.

 Zona ssmica y con posibles peligros de tsunami al estar ubicado cercano al rio.

2.- Detalle de ventajas y desventajas. 2.1.- Ventajas: Muchas demandantes buscan tranquilidad y un lugar de admirable vegetacin cercano a la belleza de los paisajes de la regin Al comprar el terreno los demandantes encontraran un terreno limpio y con todas las necesidades suficientes como luz, agua, alcantarillado que les facilitara cualquier tipo de problema al momento de vivir en aquel lugar 2.2.- Desventajas: La ubicacin de las parcelas se encuentra muy alejada de la zona urbana dificultando el acceso a los servicios bsicos ya sea supermercados, centros de salud, educacin entre otras facilidades que se pueden encontrar al ser una zona rural. El alto costo que pueden llegar a costar las parcelas debido al alto precio de instalar los servicios bsicos, adems de esto se debe incluir el elevado precios de los terrenos que se encuentra cercanos a la cuidad de Valdivia por la escases de ellos. 3.- Anlisis de prefactibilidad y Factibilidad . El proyecto para urbanizar y adecuar parcelas de agrado tiene como objetivo una gran cantidad de terreno ubicado en las afueras de Valdivia el cual requerira una gran inversin implementando cada parcela con luz, agua potable y alcantarillado; as mismo al ser una gran cantidad de propiedad el aumento de los terrenos subira considerablemente. Adems segn datos sealados por otros terrenos en sectores aledaos a la ubicacin su valor es muy elevado y del cual se obtendran una gran cantidad de parcelas las que seran muy difciles de vender debido a su alto costo y si se llegaran a vender difcilmente seria la totalidad de ellas haciendo imposible obtener algn tipo de ganancias ya sea a corto o mediano plazo.

C. Construccin de un conjunto de viviendas clase media con subsidio de renovacin urbana. Datos Ubicacin: Esquina circunvalacin sur con Avenida Picarte. Superficie del terreno: 12.000 m2.

1.- Anlisis FODA 1.1.- Fortalezas: Ayuda social a las personas por medio de subsidio. No hay contaminacin acstica en la periferia de la ciudad como lo es en el centro de ella. 1.2.- Oportunidades: Gran cantidad de demandantes por viviendas en la ciudad de Valdivia. Poco terreno para construir en Valdivia y ello conlleva a que las casas sern ocupadas muy rpidamente. 1.3.- Debilidades: Los distintos propietarios podran tener problemas al cumplir con las fechas de pago del dividendo. Se encuentra lejos de los supermercados y del hospital. 1.4 Amenazas: Posible surgimiento de focos de delincuencia ya que se ubica en la periferia de la ciudad.

2.- Detalle de ventajas y desventajas 2.1.- Ventajas: Estar presente una ayuda social a las personas de escasos recursos o de clase media ya que estar presente un subsidio que les ayudara en el pago de la vivienda poblacional, adems que dicha poblacin estar ubicada en un lugar en donde no habr problemas de ruido por parte de vehculos como lo es en cercanas del centro de la ciudad. Adems es seguro que se ocuparan todas las casas ya que en Valdivia hay muchas personas que arriendan y que esperan por un subsidio o sea una ayuda por parte del gobierno para poder cumplir el sueo de la casa propia. 2.2.- Desventajas: Se encuentra lejos del centro de la ciudad en el mbito de poder hacer las compras de abarrotes necesarios para la alimentacin de la familia que vivir en dicho lugar ya que tendrn que tener un gasto extra ya sea en pagar un taxi o movilizacin propia. Para alguna urgencia de alguien de la familia el trayecto es muy largo para ir a algn policlnico o hospital dependiendo del caso ya que no hay ninguno de los dos cerca; en el mbito de la educacin se har bastante difcil el traslado de los estudiantes ya que no hay un centro de educacin en el lugar. 3.- Anlisis de prefactibilidad y Factibilidad . La venta de viviendas consta de una alta demanda en la localidad de Valdivia, ya que hay demasiadas personas sin casa propia y arriendan segn el Censo 2012 realizado en Chile adems la poblacin se encuentra subsidiada por el estado por lo tanto ser ms fcil la venta de dichas casas ya que las personas no tienen que tener mucho dinero para postular al sueo de la casa propia; as se recuperara el costo de la inversin en poco tiempo teniendo ganancias para los inversionistas. A continuacin se presenta una lista con los precios estimativos de la inversin y las ganancias que presentara dicha obra. Precios estimativos. El valor del terreno en donde se planea construir dicha poblacin tiene un valor de $571.200.000 que es equivalente a 24.000 UF. El valor del metro cuadrado de una vivienda de madera es de $73.332 segn el MINVU; cada vivienda tendr un rea de 50 m2 lo que arroja un valor de $3.666.600. Se construirn 200 viviendas que tendrn un valor de $733.200.000.

 El valor de m3 de hormign para la construccin de las calles bordea el valor de $52000 lo que en la construccin de las calles de la poblacin tendr un valor aproximado de $200.000.000 considerando la vereda y la mano de obra. Cada vivienda tendr un valor de $12.000.000; considerando el costo de la inversin de $1.504.400.000 las ganancias percibidas sern de $895.600.000 4.- Viabilidad 4.1.- Viabilidad tcnica Se puede apreciar que el proyecto de construccin de un conjunto de viviendas clase media con subsidio de renovacin urbana tendr una durabilidad y operatividad durante el tiempo por la gran cantidad de demanda que existe en la ciudad de Valdivia por parte de las personas que no poseen casa propia y que quieren cumplir el sueo de tener un hogar que sea de ellos; adems como las casas sern de una estructura de madera se puede inferir que tendrn durabilidad. 4.2.- Viabilidad Comercial En este punto se puede inferir que el proyecto ser viable comercialmente ya que hay muchas personas que necesitan y quieren cumplir con el sueo de la casa propia adems habr una ayuda considerable de dinero por parte del estado lo que har ms fcil la venta de las viviendas y la pronta recuperacin de la inversin y sus excedentes que esta pueda generar. 4.3.- Viabilidad Organizacional En el proyecto de la construccin de un conjunto de viviendas clase media con subsidio de renovacin urbana constara con una junta directiva que sern los inversionistas que estarn asesorados por especialistas ya sea en el tema de la construccin como en lo legal, ellos estarn a cargo el funcionamiento y construccin de la obra. 4.4.- Viabilidad legal El proyecto cumple con la normativa vigente de la legislacin Chilena y con el PLADECO (plan de desarrollo comunal) y Plan regulador de la comuna de Valdivia. 4.5.- Viabilidad Ambiental El proyecto cumple con la normativa ambiental vigente en la comuna de Valdivia.

Seleccin de la mejor alternativa de inversin La mejor alternativa de inversin es la construccin de un conjunto de viviendas clase media con subsidio de renovacin urbana. Justificacin y conclusiones Se ha elegido como mejor alternativa de inversin la construccin de un conjunto de viviendas clase media con subsidio de renovacin urbana ya que la inversin se puede recuperar en menos tiempo en comparacin con la construccin de edificio de departamentos en el centro de la ciudad de Valdivia; adems es una inversin ms segura porque cuenta con un subsidio del estado que ayudara a que ms personas puedan optar por conseguir la vivienda y as la inversin realizada se pueda recuperar en poco tiempo por la alta demanda que ella acarrea. El proyecto de construccin de edificio de departamentos en el centro de la ciudad de Valdivia tambin es viable pero a diferencia del conjunto de viviendas hay un cierto grado de incertidumbre, porque su valor para la venta sera muy elevado por lo que pocas personas podran optar a ello y se tardara mucho ms en recuperar la inversin. El proyecto sobre el terreno para urbanizar y adecuar parcelas de agrado fuera del territorio urbano especficamente en el sector de Torobayo camino a Curianco fue desechado por la gran inversin que se utilizara implementando cada parcela con luz, agua potable y alcantarillado; asimismo al ser propiedades de demasiados m2 el valor de los terrenos aumentara considerablemente, por lo que seran muy difcil venderlos, y si se llegaran a vender, difcilmente seria la totalidad de ellos haciendo imposible obtener algn tipo de ganancias ya sea a corto o mediano plazo.

Evaluacin de proyectos
Anlisis Caso 1 UACh

INTEGRANTES: Jonathan Baez Miguel Loncon Camilo Soto PROFESOR: Jorge Alvial Pantoja

AYUDANTE: Valeska Barra Salas. ASIGANTURA: Evaluacin de Proyectos. IOCC290.

FECHA DE ENTREGA CASO: 18 de Abril de 2013