47

Locales Comerciales

Informe del Mercado De Locales Comerciales

Resumen ejecutivo

Abril 2012

2012
aguirrenewman.com

22 de julio de 2008

7 INDICE DE CONTENIDO

1. 2. 3. 4.

INTRODUCCIN..........3 CONCLUSIONES............4 PERSPECTIVAS...........9

10.

Aguirre Newman realiza el presente informe segn su leal saber y entender, y en funcin de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaracin y/o garanta, expresa o implcita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relacin con la exactitud o integridad de la informacin contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproduccin parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproduccin parcial que se realice deber mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

Abril 2012 Estudio del Mercado Locales en Madrid y Barcelona

1.- Introduccin
En el presente informe sobre la coyuntura y tendencias del mercado de locales comerciales en ejes High Street, se analizan las principales variables que han afectado a este mercado en las ciudades de Madrid y Barcelona durante el ao 2011, as como las perspectivas de evolucin para el ao en curso. El objeto del presente informe es analizar las caractersticas principales de la evolucin del mercado de locales comerciales durante el ao 2011. Como ya suceda en 2010, en el perodo 2011 se ha podido observar un gran inters por la evolucin de la confianza del consumidor, por sus niveles de consumo y por las consecuencias que sobre las ventas de los operadores comerciales ello pudiera tener. Por otro lado, el incremento de la disponibilidad, que an no se ha detenido, y el ajuste en los precios de alquiler, registrados sobre todo en los ejes comerciales y secundarios, ha abierto la posibilidad para muchos operadores comerciales de encontrar localizaciones para sus negocios en ejes comerciales donde hubiese sido impensable para ellos ubicarse durante el anterior ciclo de expansin econmica. Finalmente, la generalizacin de bonificaciones y/o renegociaciones de contratos, que a lo largo de 2011 se han seguido llevando a cabo, ha afectado a la rentabilidad del mercado de inversin de locales comerciales, que ha perdido a lo largo del ltimo ejercicio la hegemonia en cuanto a volmen de inversin. El presenteb informe est organizado en 9 grupos de contenidos: conclusiones sobre la situacin del mercado en 2011 y perspectivas para el ao en curso, la coyuntura general del mercado, evolucin del mercado de locales en Madrid y Barcelona, comparativa nacional e internacional de rentas en zonas high street y analisis del mercado de invesin. Igualmente se incluye informacin cuantitativa y cualitativa que ayudar a dar respuesta a las siguientes preguntas: Qu comportamiento se espera del consumo privado para el ao en curso? Cules son los ejes que presentan mayor volumen de oferta disponible? Se mantendr la tendencia bajista experimentada por los precios de alquiler en los ltimos meses? Cules han sido los parmetros fundamentales del mercado de inversin?

Pag. 3 Departamento de Anlisis e Investigacin de Mercados

Abril 2012 Estudio del Mercado Locales en Madrid y Barcelona

2.- Conclusiones
A continuacin se enumeran las conclusiones principales de este informe: Mercado de Madrid Como ya sucedi en 2010, durante el ao 2011 se ha observado en el mercado de Madrid un comportamiento heterogneo de los precios de alquiler en las diferentes zonas analizadas. Mientras que en los ejes ms prime la tendencia ha sido de ligeros incrementos, cercanos a la estabilizacin, los ejes secundarios presentan ajustes de en torno a un 6%. En los ejes comerciales se observa un ligero ajuste, en el entorno del 2%, de los precios de alquiler. Destaca la calle Gran Va, que presenta por segundo ao consecutivo el mayor incremento de los precios unitarios, y la calle Claudio Coello, incluida por primera vez en este anlisis. La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid ha aumentado ligeramente, situndose en el 5,7% de media en todos los ejes analizados. Este aumento viene provocado por el notable incremento de la superficie comercial disponible en los ejes secundarios, que han pasado de una tasa de desocupacin de un 5,5% a un 8,1% a lo largo del periodo 2011. El resto de tipologas de ejes han experimentado un pequeo ajuste de la tasa de disponibilidad, de un 0,3% en los ejes Prime y de un 0,7% en los ejes secundarios. La calle Preciados contina siendo la nica calle del mercado High Street de Madrid que no cuenta con locales comerciales disponibles. En cuanto a los sectores de actividad ms dinmicos, se aprecia al igual que en 2010, como el sector de Hostelera ha experimentado un importante incremento en cuanto a su representatividad. En la actualidad el 40% de las peticiones de espacio registradas se corresponden con esta actividad. Destaca la reaparicin de demanda para la actividad de Artculos de Lujo. Los precios de venta (en inversin) han mantenido la misma tendencia que los precios de alquiler, comportndose de manera heterognea en las diferentes tipologas de ejes analizados.

Pag. 4 Departamento de Anlisis e Investigacin de Mercados

Abril 2012 Estudio del Mercado Locales en Madrid y Barcelona

Mercado de Barcelona Durante el ao 2011 se ha producido en el mercado de Barcelona una estabilizacin generalizada de los precios de alquiler. De las 13 vas que se analizan en el informe, 4 no han experimentado variacin alguna en los precios de alquiler y slo 3 han registrado ajustes en los mismos. Destaca la Avenida Diagonal, con una ajuste de rentas superior al 15% y la Ronda Universitat, en la que se ha registrado un incremento del precio de alquiler de ms de un 12%. El promedio de variacin de precio experimentado en las 13 calles analizadas en Barcelona se sita en torno a un 0,2%, es decir, se puede afirmar que los precios en trminos generales se han mantenido constantes. A diferencia de lo acontecido en el ao 2010, la tasa de desocupacin ha mostrado un comportamiento muy heterogneo en las diferentes vas analizadas. Mientras que en los ejes Prime se ha incrementado la tasa de disponibilidad en un 1%, en los ejes secundarios este aumento no ha alcanzado el 0,1%. Destaca el comportamiento de la calle Pelayo, donde se ha pasado de un 0% a un 5,3% de tasa de desocupacin en los ltimos 12 meses. Por el contrario, la Ronda Sant Pere, un eje secundario, ha disminuido la desocupacin un 5,78%, pasando de 6,7% a 0,9% en el ltimo ejercicio. Los sectores de actividad ms activos continan siendo Hostelera y Moda y Complementos. Casi el 65% de las demandas registradas buscaban implantar estas actividades. Como ya suceda en 2010, en aquellas vas en las que la disponibilidad es nula o muy limitada y existe una demanda activa de espacios por parte de operadores comerciales, se ha mantenido activa la figura del key money. Si bien, este formato es mucho menos representativo que hace unos aos, actualmente se utiliza principalmente como actualizacin de la renta sin modificacin de contrato. Los precios de venta se han comportado de una manera muy similar a los de alquiler. La ausencia de operaciones obliga a determinar este precio a partir de los precios de alquiler y la aplicacin de la rentabilidad de mercado exigida por los inversores.

Pag. 5 Departamento de Anlisis e Investigacin de Mercados

Abril 2012 Estudio del Mercado Locales en Madrid y Barcelona

Mercado Nacional e Internacional Ms del 26% de las areas comerciales de las principales ciudades espaolas cuentan con una renta unitaria comprendida entre 30 /m/mes y 40 /m/ mes. Slo tres ciudades en todo el territorio nacional cuentan con una va en la que la renta unitaria mensual supera los 130 /m/mes. Estas ciudades son Madrid, Barcelona y Bilbao. Las reas comerciales de los principales mercados internacionales han mostrado un mejor comportamiento que los mercados de Madrid y Barcelona. Destaca el incremento de un 30% de los precios en la calle Pitt Street, en Sidney. Los mercados de locales comerciales de Madrid y Barcelona continan entre los 20 primeros puestos del ranking de ciudades con las rentas unitarias en las vas prime ms elevadas del planeta, si bien, Madrid ha sido desbancado del TOP-10, superado por la calle Kaufingerstrasse en Munich. Nueva York continua siendo la ciudad con la renta unitaria ms elevada, registrndose un incremento de la misma de casi un 9% en 2011. La renta unitaria ms alta de Europa se registr un ao ms en la calle New Bond Street, en Londres, seguida de Campos Elseos en Pars.

Pag. 6 Departamento de Anlisis e Investigacin de Mercados

Abril 2012 Estudio del Mercado Locales en Madrid y Barcelona

Mercado de Inversin Durante 2011 se han observado los primeros sntomas de cansancio por parte del inversor privado en los procesos de Sale & Leaseback llevados a cabo por las entidades financieras. El inversor privado, ms experimentado, se muestra mucho ms selectivo en las operaciones de inversin que se le presentan. Las dificultades de financiacin han impedido el cierre de operaciones sobre grandes portfolios, en las que se haba cerrado el acuerdo por parte de comprador y vendedor. El mercado de inversin tradicional (no sale & leaseback) en High Street recupera el inters por parte de los inversores. El inversor institucional (fondos, aseguradoras,.) est mostrando inters en la adquisicin de locales comerciales en el mercado High Street, ante la escasez de oportunidades de inversin en los segmentos inmobiliarios en los que tradicionalmente estn activos.

Pag. 7 Departamento de Anlisis e Investigacin de Mercados

Abril 2012 Estudio del Mercado Locales en Madrid y Barcelona

3.- Perspectivas
En 2012, se espera que contine el incremento en el nmero de operaciones cerradas en el mercado de locales comerciales. La reactivacin de los planes de expansin de muchos operadores, junto a los importantes ajustes en los precios en prcticamente todas las zonas, facilita el acceso a locales comerciales en buenas ubicaciones. Por otro lado, las localizaciones ms exclusivas siguen mostrando una tasa de disponibilidad muy baja y no necesariamente acorde con la demanda, por lo que este tipo de operaciones seguirn cerrndose a precios muy elevados. Los ajustes de precios experimentados por muchos ejes comerciales a lo largo del ltimo ejercicio, hacen prever una disminucin de la tasa de disponibilidad. Por otro lado, las prximas fusiones que se llevarn a cabo en el sistema bancario podra liberar alrededor de 12.000 locales comerciales en todo el territorio nacional. Muchos de estos activos estarn localizados en ejes comerciales y secundarios, si bien, su presencia en zona Prime ser casi residual. Los precios de alquiler mantendrn la tendencia marcada en el ao 2011. Ello supone cadas de rentas en los ejes secundarios similares a las experimentadas en 2011, estabilidad en los ejes comerciales y aumentos moderados de las rentas en los ejes ms exclusivos. La demanda registrada seguir protagonizada por las actividades Hostelera y Moda y complementos. La figura del key Money seguir siendo necesario para determinados operadores comerciales que buscan entrar en determinadas ubicaciones situadas en zonas prime.

Pag. 8 Departamento de Anlisis e Investigacin de Mercados

Abril 2012 Estudio del Mercado Locales en Madrid y Barcelona

Mercado de Inversin Durante el ao 2012 se espera un aumento de la actividad por parte del inversor institucional y extranjero en operaciones, en el High Street, de gran volumen. La tasa de rentabilidad exigida por los inversores se ver incrementada en las localizaciones ms secundarias, si bien, en los ejes Prime se mantendrn estables. Se mantendr la actividad observada a lo largo de 2011 en operaciones de Sale & Leaseback, si bien, las ventas unitarias se resentirn notablemente debido a la previsin de liberalizacin de locales comerciales por parte de las entidades bancarias motivado por las fusiones.

Pag. 9 Departamento de Anlisis e Investigacin de Mercados

Abril 2012 Estudio del Mercado Locales en Madrid y Barcelona

Contactos
MADRID C/General Lacy, 23 28045 T +34 91 319 13 14 F +34 91 319 87 57

BARCELONA Av. Diagonal, 615 08028 T +34 93 439 54 54 F +34 93 419 23 24

MLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8-D - 29005 T +34 952 062 782 F +34 952 608 817

LISBOA Avenida da Liberdade, 190 1250-147 T (351) 21 313 90 00 F (351) 21 353 01 03

LONDRES Warnford Court29 Throgmorton StreetLondon EC2N 2AT T +44 02079479511 M +44 (0) 7702759023

MEXICO D.F. Torre Esmeralda II, Piso 10 Colonia Lomas de Chapultepec T +52 (55) 9171 1748 F +52 (55) 9171 1699

Pelayo Barroso Olazabal Director de Anlisis e Investigacin de Mercados (34) 91 319 13 14 pelayo.barroso@aguirrenewman.es

Luis Gonzlez Martino Analista Retail Senior (34) 91 319 13 14 luis.gonzalez@aguirrenewman.es

Gins Palencia Corts Director Retail (34) 91 319 13 14 gines.palencia@aguirrenewman.es

Contacto Retail
Pag. 10 Departamento de Anlisis e Investigacin de Mercados