LEY 5038 SOBRE CONDOMINIOS. Art. 1.

La propiedad de los edificios de dos u ms pisos podr dividirse por pisos o por departamentos,viviendasolocalesindependientessiemprequeelolospropietarioshaganregistrar sus derechos de conformidad con el rgimen establecido por esta Ley. De lo contrario regir el derechocomn. Art. 2.Paradisfrutardelrgimenespecialqueestableceestaley,losdepartamentosviviendaso ocalesenqueestndivididoslospisosdeberntenerunasalidadirectaalavapblica,unpatio, unaescaleraopasillocomn,queloshagaaprovechablesdemaneraindependientes. Art. 3.Cadapropietarioesdueodesupiso,departamento,viviendaolocal,y,afaltademencin contrariaenelttulo,todossoncodueosdelterrenoydetodaslaspartesdeledificioquenoestn afectadasalusoexclusivodealgunodeellos,talescomopatios,muros,techosyobragruesadelos pisos, escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio comn exceptuandolasqueseencuentrenenelinteriordecadadepartamento. Los propietarios podrn extender o restringir el nmero de las cosas comunes y an limitar la copropiedaddealgunasdeellasentrelaspersonasquelasusanoquedebantenerasucargoel cuidadoymantenimientodelasmismasporlaposicindesusrespectivoslocales. Art. 4.Salvoconvencincontraria,cadapropietario,paraelgocedesupropiedadexclusiva,podr usarlibrementedelascosascomunesconformeasudestino,sinperjuiciodelderechodelosotros propietarios.Estarobligadoacontribuirproporcionalmentealascargasrelativasalaconservacin, mantenimiento,reparacinyadministracindelascosascomunes.Afaltadeconvencincontraria, esa contribucin ser proporcional al valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuentasuextensinysusituacin.Elporcentajequesefijeenelreglamentoquedeberregistrarse alsometerselapropiedadalrgimendeestaley,solopodrmodificarseporelacuerdounnimede todoslosinteresados. Art. 5. Losderechosdecadapropietariodelascosascomunessoninseparablesdelapropiedadde susrespectivospisos,departamentosolocales.Sinnecesidaddemencinespecial,estosderechos pasanaladquirientede underechoreal,principaloaccesorio,sobrelapartedivididadelinmueble. Art. 6. Cada propietario puede enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del consentimientodelosdems. Art. 7. Cada propietario atender, a su costa, a la conservacin y reparacin de su propio piso, departamentoviviendaolocal.Nopodrhacerinnovacionesomodificacionesquepuedanafectarla seguridadoesttica deledificioolosservicioscomunesnidestinarloafinesdistintosalosprevistos

enelreglamentodeledificio,yencasodeduda,aaquellosquedebanpresumirseporlanaturaleza deledificioysuubicacinniperturbarlatranquilidaddelosvecinosoejerceractividadescontrarias alamoralyalasbuenascostumbresoquecomprometanlaseguridaddelinmueble. Art. 8. Se necesitar el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizarobrasoinstalacionesnuevasqueafecteneledificioosusdependencias,salvodisposicin contrariaenelreglamento. Senecesitarelconsentimientodetodoslospropietariosparamodificarlosacuerdosquedeclaren, extiendanorestrinjanelnmerodelascosascomunesoquelimiten lacopropiedad. Art. 9.Alosfinesdelabuenaadministracinygocedelascosascomunesyporelsolohechode quedar organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de los pisos,departamentos,viviendasylocalesdelinmuebleforman,obligatoriamenteydeplenoderecho, unconsorcio,conpersonalidadjurdica,quefrentealostercerosyalosmismospropietariosactuar comorepresentantelegaldetodoslospropietariosporintermediodeunadministrador.Lospoderes del consorcio de propietarios, an aldictar o modificar el reglamento,se limitana las medidas de aplicacincolectivasqueconciernenexclusivamentealgoceyadministracindelascosascomunes. Art. 10.Elconsorciodepropietariospodrsustituirelreglamentoexistenteohacerleadicioneso modificaciones, que sern obligatorios para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo,elreglamentoosusmodificaciones,ascomolosconvencionesexcepcionalesaquese refierenlosartculos3,4y8nosonobligatoriosrespectodeloscausahabientesattuloparticularni oponibles a los terceros sino despus de haber sido depositados en copia en la oficina del RegistradordeTtuloscorrespondiente,ydehabersidoanotadosaldorsodelCertificadoOriginalde Ttuloydelosduplicadosexistentes. Art. 11. Lospropietariosestnobligadosacontribuiralpagodelasprimasdelosseguroscolectivos sobrelosriesgosqueamenazanelinmuebleoaloscopropietariosensuconjunto,cuandoaslo dispongaelconsorciodepropietariosoelreglamento. Art 12.Lasresolucionesdelconsorciodepropietariossernobligatoriassiemprequehayansido tomadas por mayoradevotosde todos los interesados, enasambleasdebidamente convocadas. Cadapropietariotendrderechoaunnmerodevotosproporcionaalaimportanciadesusderechos enelinmueble,quesefijarconvencionalmentealregistrarselapropiedaddeacuerdoconestaley. Estaparticipacinenlosvotossolopodrmodificarseporelconsentimientounnimedetodoslos propietarios. Se requerir una mayora de las tres partes de los votos de los propietarios y una mayoraordinariadelosmismosparadictar,modificarosustituirdisposicionesdelreglamentopara lascualesestaleyoelreglamentooriginalnoexijanelconsentimientounnimedelospropietarios. Art. 13.Afaltadeunadministradordesignadoporelconsorciodepropietarios,cualquieradeellos podrdirigirsealJuezdePazdelajurisdiccinenqueestubicadoeledificioparaladesignacin deunadministradorjudicial,citandoatodoslosinteresados. Art. 14.Salvodisposicionescontrariasenelreglamentoeladministrador,yaseanombradoporel consorciodelpropietariooporeljuezdepaz,tendrasucargolaejecucindelasdecisionesdela asambleadelconsorcio,y,sifuerenecesario,atenderporpropiainiciativaalaguardadelascosas

comunesyasuconservacinymantenimientoenbuenestadodeuso,ypodrconstreiracada unodelosinteresadosalcumplimientodesusobligaciones. Lospoderesdeladministradorsernrevocadosdelamismamaneraenquestosfueronotorgados, por el consorcio de propietarios o por el juez de paz, citando el ms diligente a los dems interesados,quienespodrndaraconocersusopiniones.Ladesignacindeunadministradorporel consorcio de propietarios produce de pleno derecho la revocacin del administrado judicial. La remuneracindeladministradorjudicialserdeterminadaporlamismaordenanzaquelodesignay eseremuneracinseajustaralasbasesestablecidasenelreglamento. Art. 15.Eladministrador,cualquieraquefuerelaformadesudesignacin,representaalconsorcio depropietariosdelinmueble,biencomodemandanteocomodemandadoyancontralosmismos propietarios individualmente. Necesitar la autorizacin previa de la asamblea de los propietarios paraactuarcomodemandanteocomorecurrente.Eladministradoractuaranombredelconsorcio depropietariosdelinmueble,sintenerquemencionarelnombredecadaunodelospropietarios. Art. 16. Cualquierpropietariopuede,enausenciadeladministradorynomediandooposicindelos dems,quienessernadvertidospreviamente,hacerlosgastosnecesariosparalaconservacino reparacindelascosascomunes,acargodereembolso. Art. 17.Lasaccionesquepudierensurgirentrelospropietariosenrelacinconlaadministraciny elgocedelaspartescomunesdelinmueble,oconlainterpretacinoejecucindelreglamento,son delacompetenciadelTribunaldeTierras.IgualmenteelTribunaldetierrassercompetentepara conocerdelasdemsaccionesquepuedansurgirconmotivodelaaplicacindeestaley. Art. 18. El pago de la cuota con que debe contribuir cada propietario a las cargas comunes de conformidadconelartculo4,estgarantizadoconunprivilegiosobrelapartedivididadeaquelen cuyofavorelconsorciodepropietariohayahechoelavance.Esteprivilegiotendrpreferenciasobre todoslosdemsyseextiendealapartealcuotaindivisadelascosascomunesdelinmueble,en virtuddelprincipioestablecidoenelartculo5. Art. 19. La persona o personas que deseen dividir la propiedad de un edificio, existente o por construir, en pisos o en departamentos, viviendas o locales independientes, conforme al rgimen queestableceestaley,debernregistrardeacuerdoconlaLeyderegistrodeTierrassusderechos enrelacinconelterrenoysusmejoras. Art. 20. La solicitud de registro contendr una descripcin tan completa como fuere posible del edificoydelospisosdepartamentos,viviendasolocalesindependientesenqueestadividido,yse anexarnalamismalosplanosarquitectnicos,estructuralesydeinstalaciones. Art. 21. No se registrar ningn edificio conforme a esta ley, si el o los propietarios no hacen registraralmismotiempounreglamentoquecontengaporlomenoslosiguiente: 1Especificacindecadaunadelaypartesdepropiedadexclusivaenqueestdivididoeledificio, conindicacindelnumerooletraocualquierotradesignacinquesirvaparaidentificarlas. 2 Nmero de votos que corresponder, en las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios,alduetodecadapodedeledificiodepropiedadexclusiva 3 Porcentajeconquedebercontribuircadapropietarioalosgastosycargascomunes

4Basesparalaremuneracinquesedeberpagaraladministrador. 5Destinodelasdiferentes partesdelinmueble. Art. 22.Lapropiedaddelospisos,departamentos,viviendasolocalesindependientesenqueesta dividido un inmueble, puede registrarse a nombre de una sola persona, fsica o moral, o an a nombredeunasucesinindivisa,ynopierdesucarcterporelsolohechodequetodaslaspartes depropiedad,exclusivapertenezcanaunsolodueo. Art. 23. La propiedad dividida por pisos o por departamentos viviendas o locales independientes podrregistrarseamesdelaconstruccindeledificio,siemprequelosplanoshayansidoaprobados porlasautoridadesadministrativasquelaleyrequiereparaquepuedacomenzarselaconstruccin. EnelCertificadodeTtuloseharconstarestacircunstancia,ascomolaobligacinqueasumenlos propietarios de practicar y justificar oportunamente al Registrador de Ttulos la habilitacin del edificioparaserocupado. Prrafo.Siporcualquiercircunstancianoserealizalaconstruccin,lospropietarios,medianteacto firmado por todos y legalizadas las firmas por un Notario, ordenarn al Registrador de Ttulos la cancelacindelCertificadodeTtuloysusustitucindeacuerdoconlaley. Art 24.SeexpedirunDuplicadodeCertificadodeTtuloacadadueodeunapartedeledificiode propiedadexclusivayencadaunodedichosduplicadosseharconstar elprivilegioquegravadicha parte dividida deconformidad con el artculo 18de esta ley yen la proporcin determinada enel reglamento. Seindicartambinsieledificioestconstruidooenconstruccin. Art. 25. A falta de disposicin expresa en el reglamento o cuando ste guarde silencio, las asambleas del consorcio de propietarios podrn convocarse con tres das de anticipacin , por cualquiera de s propietarios, mediante aviso de un peridico de circulacin nacional y por carta certificada dirigida a cada propietario en su domicilio real o de eleccin. Se mencionar sumariamente en el aviso el objeto de la convocatoria. La reunin se efectuar en el lugar que indiqueelreglamento,ysinosehaconvenidoninguno,eneldomiciliodelquehacela convocatoria odesurepresentante,siemprequeestedomicilioseaeldellugardelinmuebleobienenellocaldel JuzgadodePazdelajurisdiccin,loqueseindicarenlaconvocatoria. Art. 26. No obstante disposicin contraria del reglamento, cualquier propietario puede hacerse representarenlasasambleasporotropropietariooporuntercero. Art. 27. Lospropietariosproindivisodeunapartedivididadelapropiedaddeberndesignarunsolo representante. Art. 28. Todo propietario deber hacer eleccin de domicilio en el lugar en que est situado el inmueble,sinotieneenlsudomicilioreal. EstaeleccindedomiciliodeberhacerseenlosactosquesesometanalRegistradordeTtuloso enlasactasdelaasambleageneraldelconsorciodepropietarios.Afaltadeeleccindedomicilio, lascitacionesynotificacionesseharnvlidamenteenlaSecretaradelJuzgadodePaz,quienla comunicarsindemoraalinteresadoporcorreocertificado.

Art. 29. El administrador tendr la iniciativa y direccin de los trabajos, elegir y revocar al encargadodeledificioyledarlasrdenesqueestimeconvenientes,todobajolaautoridaddela asambleageneralysujetndosealoqueellatengaabiendisponer.Podrordenarlasreparaciones menudas,sinpreviaautorizacindelaasambleageneralylasotrasreparaciones,soloencasode urgencia y avisando inmediatamente a los propietarios. Los registros de actas del consorcio, los libros de contabilidad y los documentos y comprobantes de los gastos estn a cargo del administrador. Art. 30.Eladministradorconvocaralospropietariosporcircularporcanascertificadasoporaviso publicado en un peridico de circulacin nacional con un plazo de tres das por lo menos de antelacin,cuantas vecesfuerenecesario. Presidirlapersonaquesedesigneencadaasamblea,yeladministradorejercerlasfuncionesde Secretarioamenosquesedispongaotracosaenelreglamento. Lascopiasycertificacionesfirmadasporeladministradorsalvodisposicincontrariadelreglamento, hacen fe respecto de los propietarios y de los terceros, siempre que estn visadas por el que presidi la asamblea o a falta de ste por unode los propietarios que estuvieron presentes en la asamblea. Art. 31.Encasodeventadeunapartedivididadeledificio,elpropietariocomunicarsupropsito previamentealadministradoryconsignarantesdelaventasucuotadecontribucinenlosgastos comunes,sinperjuiciodelrecursoaquepudierahaberlugarcontraeladquiriente. Art. 32.Losgastosordinariosseharndeacuerdoconelpresupuestoqueapruebenanualmente lospropietarios.Lacuotaquecorrespondaacadapropietario,enesoscomoenlosotrosgastos,se harenelactadelaasambleaquelosautoriceo apruebe. Art. 33.Lacomprobacindelosavancesgarantizadosporelprivilegioestablecidoenelartculo18 y la fijacin de las cuotas contributivas no pagadas, sern hechas por la asamblea de los propietarios,mediantedeclaracinpreparadaporeladministrador,conlosdetallesycomprobantes correspondientes. Eladministradorlocomunicarporcanacertificadaaloalospropietariosdeudores.Lacopiadel acta,certificadoporeladministradorylegalizadaporunnotario,construirttulosuficienteparafines de inscripcin del privilegio en el Registro de Ttulos. El propietario deudor podr impugnar la decisindelaasambleaypedirlacancelacindelainscripcindelprivilegiodentrodelos15das delafechaenquesehayasidonotificadaporalguacillaresolucindelaasamblea. Transcurrido ese plazo sin haber sido impugnada la resolucin ser inatacable y tendr fuerza ejecutoria.Igualfuerzatendrlaliquidacinqueeldeudorhayaaprobadoporescrito. Art. 34.Elprivilegioestablecidoenelartculo18deberinscribirsedentrodelostresmesesdela fecha de la reunin de la asamblea a que se refiere el artculo 33, y cada inscripcin, slo conservarelprivilegiosobrelosavanceshechosparacubrirgastoscausadosdentro delaodeesa fecha. Las inscripciones que se hicieren despus de ese plazo o por avances relativos a gastos hechosantesdelltimoaosloproducirnefectoapartirdelafechadelainscripcin. Art. 35.Cualquierpropietariopuedesolicitar,encualquiermomento,quelesealiquidadasucuota contributiva en los gastos comunes. Si el administrador no hace la convocatoria dentro de las

cuarentayochohorasdelasolicitudelpropietariopodrconvocarlaasambleaenlaformaprescrita porelartculo25. Art. 36. Las hipotecas consentidas por el o los propietarios antes de construirse el edificio para garantizarprstamosdestinadosainvertirseenlaconstruccin,seregularndeplenoderechopor estaleysielacreedordieresuconsentimientoenelactodehipotecaoposteriormente,ytantoel crditocomolahipotecasedividirnautomticamenteentrelosdepartamentosindependientestan prontocomoseterminelaconstruccinenlamismaproporcinenquelospropietarioscontribuirna los gastos y cargas comunes de acuerdo con el reglamento de la propiedad, salvo convencin contrariayporescritoquedeberanotarseenel CERTIFICADO DE TITULO. Art. 37. Los propietarios de una propiedad registrada en la forma prescrita por esta ley pueden renunciarasusbeneficios,medianteactoconlasfirmasdetodoslospropietarioslegalizadasporun notario siempre que todos los departamentos estn libres de gravamen y no existan deudas de cualquier naturaleza a cargo del consorcio. Del mismo modo proceder el propietario nico del inmueblequedeseerenunciaralbeneficiodeestaley.EstosactossernsometidosalRegistrador deTtulosparaqueprocedaacancelarelCertificadodeTtuloyasustituirlodeconformidadconla ley. Art. 38. Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte, por incendio o por otra causa cualquieradelospropietariospodrpedirlaparticindelterrenoyde losmaterialesconarregloalasdisposicionesgeneralessobrebienesindivisos. Dichademandaserregistradaenconformidadconelartculo208delaLeydeRegistrodeTierras. Laindemnizacindelseguronopodrserpagadasinoalapersonadesignadaporacuerdounnime de los propietarios o segn los resultados de la particin. El rgimen de la propiedad dividida no podrmantenersesinomedianteacuerdounnimedelospropietariosquedeterminelascondiciones delareconstruccin. Art. 39. En caso de ruina o vetustez del edificio la reconstruccin no podr hacerse sino por el acuerdounnimedelospropietarios. Art. 40. Entodosloscasosdereconstruccin,losdocumentos,yplanosdelamismasesometern alTribunalSuperiordeTierrasparaqueesteordenealRegistradordeTtuloshacerlosregistrosy anotacionesdelugar. Art. 41.Sepodrnconstituirvlidamente,enlasformasreconocidasporlaley,aunquenotengan porobjetoladistribucindebeneficios,lassociedadesqueseorganizarenconelfindeconstruiro deadquiririnmueblesdivididosporpisosopordepartamentos,viviendasolocalesindependientesy destinadosaseratribuidosalossociosyaseaenpropiedadoengoceobienparalaconservacin, mantenimientoyadministracindelosinmueblesasdivididos. Art. 42.Ningnsociopodrpretenderqueseleatribuyaenformaexclusiva,porparticipacinen naturaleza, la parte del inmueble a que tiene vocacin, ni tampoco a que se le mantenga en posesin de dicha parte, si no ha cumplido sus obligaciones y suscrito la participacin que le correspondaen los fondos suplementarios que se necesiten para larealizacin efectivadel fondo social.

Si el socio no suscribe la participacin que le corresponde en esos fondos en proporcin a sus compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos. sus derechos en el activo social, comprendiendolosrelativosalgocedesuparteenelinmueble,podrnvenderseenpblicasubasta antenotario,arequerimientodelosrepresentantesdelasociedadpordecisindelossociosque representenlamayoraordinariadelcapitalsocial. Laventaserpublicadaenunperidicodecirculacinnacional,unmesdespusdeunaintimacin depagaryejecutarhechaalsocioenfaltayquenohayasidoatendida. Entrelafechadelapublicacinyladichaventadeberhaberporlomenosunplazodequincedas. Art. 43. A la disolucin de la sociedad la asamblea general podr designar unos o varios liquidadores encargados de proceder a la particin en naturaleza y a la atribucin del o de los departamentosindependientesqueacadasociocorrespondade acuerdoconlosestatutosoconsu vocacin. El proyecto de particin y atribucin que redacten el o los liquidadores cuando los estatutos no hayanprevistounaformaespecialdeatribucin,deberseraprobadoporlaasambleageneralcon elvotodeunamayorademsdelamitaddelossociosquerepresentenmsdelasdosterceras partesdelcapitalsocial. EstadecisinesoponiblealosnoPresentesonorepresentadosenlaasambleageneral,yafueren sociosobeneficiariosocausahabientesdepromesadeatribucin. Los derechos y cargas de un socio fallecido cuya sucesin no est liquidad, sern atribuidos indivisiblemente a nombre de su sucesin sin perjuicio de los derechos de los herederos o causahabientes y sin que la presencia de ellos en los procedimientos implique de su parte aceptacindelasucesindellegadoodeladonacin. Dentrodelmesdelaaprobacinporlaasambleageneraldelproyectodeparticinyatribucin,el liquidadorounodeelseintimarporactodealguacilolossociosquenohayanfirmadoelactadela asambleaparaquelahaganeneltrminodeunmes. Sielactanofuerefirmadaporlatotalidaddelossociosenesteltimoplazo.elliquidadorounode ellospedirlahomologacindelaparticinyatribucinalTribunalSuperiordeTierras,queestatuir en instancia nica y comunicar su decisin al Registrador de Ttulos para que proceda a su ejecucin. Art. 44. Lasdisposicionescontenidasenelartculo664delCdigoCivilcontinuarnrigiendoparala propiedad no registrada catastralmente y para la que, an registrada catastralmente, no est sometidaalsistemaqueestableceestaley. PROMULGADA el21denoviembrede1958.