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Cuaderno de Materia Costos

Cuaderno de Materia Costos

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  • INTRODUCCIÓN
  • ANALISIS DE PROPUESTAS
  • ENTES PARTICIPANTES
  • 2.Privadas
  • ETAPAS DE UNA PROPUESTA
  • 1.Selección de Participantes
  • 2.Llamado o Invitación
  • 3.Confirmación o Rechazo
  • 4.Compra de Documentos
  • 5.Revisión por parte del Departamento de Estudios
  • 6.Copia de planos para solicitar subcontratos y para el desarrollo del estudio
  • 7.Comienzo de Cubicaciones, cotizaciones especiales y A.P.U
  • 8.Visita a Terreno
  • 9.Envío de Consultas
  • 10.Recepción de Aclaraciones
  • 11.Finalización Cubicaciones y A.P.U
  • 12.Programación de la Obra
  • 13.Cálculo del C.D. del proyecto
  • 14.Análisis de Gastos Generales
  • 15.Envío a Gerencia
  • 16.Revisión Final
  • 17.Preparación de la Oferta (Sobres)
  • 18.Recepción de Ofertas
  • 19.Revisión de los Sobres
  • 20.Estudio de las Ofertas
  • 21.Adjudicación de la Propuesta
  • 22.Estudio del Contrato
  • 23.Firma del Contrato
  • 24.Devolución de Boleta por Seriedad de la Oferta
  • BASES ADMINISTRATIVAS
  • 1.Bases Administrativas Generales
  • 2.Bases Administrativas Particulares
  • VISITA A TERRENO
  • 1.Medios de Transporte
  • 2.Caminos
  • 3.Antecedentes Meteorológicos
  • 4.Agua
  • 5.Servicios de Infraestructuras
  • 6.Mecánica de Suelos
  • CONTRATOS
  • MODALIDADES
  • 1.Suma Alzada
  • 2.Administración Delegada
  • 3.Serie de Precios Unitarios
  • 4.Llave en Mano
  • CLÁUSULAS MÍNIMAS QUE DEBE CONTENER UN CONTRATO
  • 1.Individualización de las partes
  • 2.Naturaleza del contrato
  • 4.Antecedentes del Proyecto
  • 5.Precio y Moneda
  • 6.Forma de Pago
  • 7.Existencia de Reajuste
  • 8.Plazo
  • 9.Anticipos
  • 11.Multas
  • 12.Premios
  • 13.Responsabilidad
  • 14.Seguridad
  • GARANTÍAS
  • TIPOS DE GARANTÍAS
  • 1.Seriedad de la Oferta
  • 2.Fiel Cumplimiento del Contrato
  • 3.Anticipo
  • 4.Retenciones
  • 5.Mantención
  • PRESUPUESTOS
  • PRESUPUESTO DE VENTA
  • PRESUPUESTO RESUMIDO
  • PRESUPUESTO DETALLADO
  • CUBICACIONES
  • RELLENOS
  • HORMIGÓN DE FUNDACIÓN (CON 25% BOLÓN)
  • ENFIERRADURAS
  • VIGAS Y CADENAS
  • 1.Enfierraduras V/C
  • DiámetroKg
  • 2.Consideraciones para Muros
  • 3.Consideraciones en Vigas
  • CONSIDERACIONES NORMATIVAS
  • MOLDAJES
  • ESTRUCTURA DE TECHUMBRE
  • OTROS PARAMENTOS
  • Paramento Unidad
  • COSTOS FINANCIEROS
  • GASTOS GENERALES
  • G.G. DIRECTOS
  • G.G. INDIRECTOS
  • TASACIONES DE BIENES INMUEBLES
  • CONSIDERACIONES GENERALES
  • 1.Terreno
  • 2.Edificación
  • CÓMO SE DESARROLLA UNA TASACIÓN
  • 1.Uso de suelo y destino
  • 2.Dirección municipal y ROL de avalúo
  • 3.Terreno:
  • 4.Edificación:
  • 6.Información del Mercado:
  • MÉTODOS DE VALORACIÓN
  • 1.Método de Comparación
  • 2.Método de Costos de Reposición
  • 3.Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad
  • Tipo de InmuebleTasa (%)
  • 4.Método Residual (dinámico y estático)

ANÁLISIS DE COSTOS

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INTRODUCCIÓN

El costo de la realización de una obra para una Empresa Constructora, es igual a la suma del Costo Directo que genera dicha obra más los Gastos Generales que de ella se desprenden.
Costo Empresa Constructo ra = Costo Directo + Gastos Generales

Por otra parte, el Costo del Mandante, está relacionado con el costo que asume la Empresa Constructora al realizar el proyecto que se le encargó más las Utilidades u Honorarios que la Empresa Constructora cobre por dicho proyecto.
Costo Mandante = Costo E.C. + Utilidades

Las utilidades dependen de la política de la empresa, y generalmente son expresados en porcentajes. En tiempos de prosperidad económica, rodean el 15% mientras que en tiempos de escasez productiva y económica, rodean el 0%, es decir, las empresas solo tratan de sobrevivir el mal tiempo. El Costo Directo (C.D.) está dado por la cantidad de estructuras que contempla el proyecto, y por el precio unitario de cada una de esas estructuras.
C.D. = Cantidad ⋅ Precio Unitario

Para obtener los precios unitarios de cada paramento, es necesario realizar el Análisis de Precios Unitarios (A.P.U.), lo que implica saber construir y conocer los rendimientos, tanto de la Mano de Obra, como de los Materiales, para así después, poder obtener las Pérdidas y las Leyes Sociales (asociados a un %).

Para obtener la cantidad por otro lado, es necesario cubicar. Los Gastos Generales (G.G.), que varían entre el 15 – 30% del C.D. del proyecto, se dividen en G.G. Directos y G.G. Indirectos.

2

En el presente ramo, estudiaremos en profundidad, cada una de las partes que constituyen los costos que tiene el realizar un proyecto para una Empresa Constructora.

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ANALISIS DE PROPUESTAS

Una propuesta, es un sistema a través del cual, podemos adjudicar la ejecución de un proyecto de construcción específico a un responsable, en función del costo, plazo y calidad que éste ofrece para llevar a cabo dicha obra. ENTES PARTICIPANTES Podemos distinguir dos participantes fundamentales en una propuesta: 1. Mandante 2. Contratista El mandante, puede ser una empresa o persona jurídica, o bien, alguna institución pública. De lo anterior, se desprende que existen dos tipos de propuestas: 1. Públicas (Ministerios o Empresas que hacen un llamado a licitación del proyecto que quieren realizar) 2. Privadas Dentro de los participantes de una propuesta, también encontramos los Consultores, Subcontratistas, los ITO, etc. ETAPAS DE UNA PROPUESTA Entendemos por Etapas de una Propuesta, a la metodología básica para realizar el llamado, estudio y adjudicación de proyecto de construcción. Estas etapas, ordenadas cronológicamente, son las siguientes:

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5 .

i. Calendarización de la propuesta: fija los hitos para planificar y programar la obra y el proyecto.). Registro de Contratistas: en el caso particular del MINVU. Día. vii. 2. Clasificación c. Generales ii. Preclasificación b. Etc. urbanización.T. hora y lugar de visita a terreno iii. E. se compran los documentos al mandante. Fecha de aclaraciones hechas v. Revisión por parte del Departamento de Estudios En esta etapa. existen contratistas para distintos rubros (edificación. Memoria de Cálculo iii. se subdivide en tres partes: a. ii. Fecha de firma del contrato viii. existen sanciones a las constructoras que no avisan su retiro de la licitación.1. lo importante es: a. 5. Antecedentes del Proyecto i. Fecha estimada de inicio de la obra b. Estos documentos son de tres tipos: a. Específicas c. una constructora desiste de participar en una licitación. Bases Administrativas: regulan lo que respecta a lo administrativo de la obra. Informe de Mecánica de Suelos iv. etc. 4. Es el rayado de cancha administrativo. Compra de Documentos Una vez que se decide participar. B. Fecha últimas consultas iv. i. debe hacerse por escrito al mandante (darle aviso).A. Selección de Participantes Esta etapa. Ver que no hallan vacíos entre los distintos documentos del proyecto 6 . Fecha y lugar de entrega de las ofertas vi. Llamado o Invitación 3. dependiendo de la experiencia y el capital de la empresa. ya que en general. Confirmación o Rechazo Cualquier motivo por el cual. B.A. Fecha de visita a terreno ii. Fecha tope de información de la adjudicación de la propuesta.

que por instalar 100 m2 (en cuyo caso.000 el día). etc. cotizaciones especiales y A. para saber cuánto va a demorar la obra y luego. 8. Copia de planos para solicitar subcontratos y para el desarrollo del estudio Con la copia de los planos del proyecto y todos los antecedentes que éste incluya. etc). lugar de emplazamiento de la obra. transporte. hacer los A. etc. es para conocer las economías de escala. es fijar el día.T.P. se empieza a programar. Ver que estén todas las láminas del proyecto y coincidan con las E. No es lo mismo comprar 10 m3 de hormigón que 1000 m3 (ventas por mayor).).P. dimensiones.U. obtener los G.U. y así. Necesito conocer los volúmenes de obra para definir la tecnología a utilizar. Comienzo de Cubicaciones. 6.b. Se busca que las obras vean todas las externalidades que el lugar proporciona y cómo se resolverán (si hay carpinteros de primera cerca del predio. Con los rendimientos considerados. Visita a Terreno Lo importante. podrán hacer su calendarización en función de los plazos definidos por el mandante. tanto el departamento de estudios de la constructora como las empresas subcontratistas que trabajen en el proyecto. tamaño. 7 .G. 7. como también no va a cobrar lo mismo un ceramista por instalar 4 m2 ($10. cobra por m2). (en materialidad. teniendo así los plazos respectivos para cada una de las funciones a satisfacer. Otro de los objetivos de cubicar primeramente.

Análisis de Gastos Generales 15.G.9.. Luego de recepcionar las aclaraciones hechas. Recepción de Aclaraciones 11.P. Si el plazo que se da no es el correcto. Por ello. 8 . Envío de Consultas Luego de la visita a terreno.U. 12.P. cuestiona el costo que tiene el realizar el proyecto. del proyecto 14. 10. Programación de la Obra Es el ítem al que menos importancia se le da en el estudio de una propuesta del proyecto. se hacen las consultas respectivas al mandante y su equipo técnico. se finalizan las cubicaciones y los A. 13. No es recomendable ajustar el plazo a los G. Envío a Gerencia La Gerencia.D. se aplican multas.U. Finalización Cubicaciones y A. dando paso a programar la obra. para la Empresa Constructora. Cálculo del C. es necesario un estudio previo de los documentos del proyecto.

fecha. Boleta por Seriedad de la Oferta d.P.La distancia de la Obra a la Oficina Central. Revisión de los Sobres La revisión de los sobres se realiza: a. saben quienes participan y los presupuestos y plazos entregados en las propuestas. Volúmenes de Obra c. lugar especificado. es decir. Primero se revisa el sobre 2 (oferta técnica) para ver si están todos los papeles y se firma un acta. Análisis de G. En presencia de todas las E. Recepción de Ofertas El día y el proceso.C. Riesgo de realizar el proyecto para la E. Toda la información.C. de la propuesta de la empresa constructora al mandante. b. ya que incide en los G.U. Presupuesto detallado (A. también se abre el sobre 1 y todas las E.U. Preparación de la Oferta (Sobres) Se refiere a la entrega. debe estar en las bases administrativas. Las utilidades se calculan referente a: a. 19. Plazo / Calidad c.C.G. es de suma importancia. 16. Presupuesto de Venta b. En procesos transparentes. y contienen Sobre 1: a. e.G. 9 . A.P.C. Revisión Final 17. debe ir con firma y timbre de la E. hora. 18. y el mandante. Carta Gantt c. Carta de Presentación Sobre 2: a.) b. Los sobres generalmente son dos. Lo que mande el mercado b.

y la cambia por la boleta de Fiel Cumplimiento de Contrato. Firma del Contrato 24. 10 . ya que el tiempo entre estudiar y firmar el contrato. debe ser previo a la fecha de vencimiento de la boleta de Seriedad de la Oferta. Estudio del Contrato 23. Estudio de las Ofertas 21.20. Adjudicación de la Propuesta El mandante tiene que tener cuidado en esta etapa con su calendarización. Devolución de Boleta por Seriedad de la Oferta El mandante devuelve la boleta por Seriedad de la Oferta. 22. Nunca el mandante se queda sin una boleta.

si es la recepción municipal. y de los materiales. constructora. yo soy responsable del Precio Unitario que se fija en la partida.A. Ejemplo: Si como constructora. Forman parte del contrato que se firmará y forman parte de los documentos contractuales.Seguros . diciendo que el aumento y disminución de obra. no se consideró la M. Impuestos y Derechos: pago de derechos. h. En los $4000/unid. las multas por retraso (no la cantidad). Documentos del Contrato: alcance de cada documento. d. Bases Administrativas Generales a. cómo se cobran y cancelan las multas. etc. se nos entrega las B. cual prima. Ejemplos: . b. como mandante. c. 1. etc. se entrega una propuesta con: Pavimento Cerámico: 1000 m2 a $4000/unid Pavimento Fléxit: 500 m2 a $3800/unid. También se define cómo se da término a la obra. se definen y determinan los procedimientos administrativos para ellas.O. para mantener los 11 . función de los documentos. Obligaciones: de las distintas partes. etc. Plazos y Retrasos: plazos de obra como inicio y fin de obra. Adiciones u Omisiones: aumento o disminución de obra. se agrega una cláusula a las bases generales. contratista. e. está dentro de un rango (10-20%). etc.Vales a la Vista f.BASES ADMINISTRATIVAS Son documentos escritos que definen condiciones bajo las cuales se realizará un proyecto. obras extraordinarias. Por ello. Cuando uno se inscribe en una institución como contratista (registro de contratistas). Garantías y Seguros: tipos de documentos para usar garantías. Si el contrato es por Suma Alzada. etc. Generales.O. qué se entiende por fin de obra. Definiciones e Interpretaciones: mandante. la definitiva. Mano de Obra y Materiales: responsabilidad de la M.Boleta Garantía Bancaria . cómo depositar residuos en botaderos. etc. g.

En general. l. Nombre y ubicación del proyecto b. Las cláusulas de forma de pago. 2. Identificación del arquitecto o ingeniero responsable del diseño d. en general. Identificación del administrador del proyecto e. m. La intervención de un árbitro. Seguros exigibles al contratista. servicios sanitarios. etc. árbitro suplente. la paga la parte que pierde el arbitraje. Subcontratos: se especifica que el contratista y el mandante. j. etc. los árbitros son: abogados de la bolsa de comercio o personas de bien (como el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. que no existe en el presupuesto. quién lo firma.). k. Formas de pago: qué se entiende por estado de pago. 12 . es decir. como cambio de subcontratistas. Obra Extraordinaria: obra solicitada por el mandante. Garantías: tipo. Descripción del proyecto f. como sala de reuniones. es otro presupuesto. El flujo de caja. se pueden reestudiar los precios y cambiarlos: el mandante decidirá si acepta o no (en el diferencial). reglamentación. Instalación de Faenas: requerimientos para obra e ITO. características y monto h. forma de cubicar.precios. i. calidad de obra. Bases Administrativas Particulares a. es el resultado de los movimientos mensuales de ingresos y egresos de dinero. Identificación del propietario c. etc. etc. Determinación de cantidades de obra: cubicación. Alcance de los servicios g. En el MOP o MINVU. períodos de ingresos y egresos. se contratan sólo subcontratos que estén en el Registro. plazos para el pago. Si se pide un porcentaje fuera de este rango. Arbitraje: atribuciones del árbitro. son responsables de la relación con los subcontratistas. influyen en la caja (flujos de caja).

provisión de elementos de seguridad. tramitación de permisos.VISITA A TERRENO En la visita a terreno. debemos obtener información acerca del lugar donde se implementará el proyecto. proveer alimentación. son las siguientes: .Planificación cuidadosa . Las características de una visita a terreno.Programación detallada: permitirá planificar medios de transporte.Inscripción de participantes: es muy importante que el mandante tenga una buena impresión de los proponentes. lugares de reunión. 13 . . extender planos y dar explicaciones.

calor. humedad (influyen en los rendimientos. 4. Observación por medio de calicatas.). organizaciones y autoridades en el lugar. 2. etc. Antecedentes de obras cercanas. Energía eléctrica b. Cursos de agua c. posibilidad de interrumpir el servicio. Servicios de Infraestructuras a. tendidos bajo tierra. cantidad y calificación. Observación de cortes o excavaciones cercanas c. Caminos a. Viento. 3. Radio mínimo de curvas g. Comunicación 6. Presencia y altura de nieve e. es decir en los plazos y en los A. sondajes y toma de muestras. Pasos bajo nivel e.) 2. Para la M. Obstrucciones aéreas o subterráneas: líneas de alta tensión. Condiciones para personal foráneo: oficios y especialidades no disponibles en el lugar. Efecto del clima f. ubicación. Lugar de desembarco de maquinarias (ver accesibilidad.P. Agua potable c. Mecánica de Suelos a. Mano de Obra: disponibilidad. Clases y características c. 14 . Medios de Transporte a.O. Limitaciones de carga y tamaños 3. Red Existente b. Puentes d. (arriendo de furgones de acercamiento. empréstitos. visualizar las instalaciones necesarias. Inundaciones b. 5. Otros antecedentes a recoger. características y volumen.U. Fuentes de Material: áridos para hormigón. Antecedentes Meteorológicos a. debemos recoger antecedentes de: 1. etc. Agua 5. alojamiento) b. b. Botaderos: existencia y capacidad 4.En la visita a terreno. son: 1. Nivel de agua d. transporte y remuneraciones usuales.

abastecimiento de materiales y comida. características específicas. componentes. 7. maestranzas. 15 . industria local. correo. restricciones de tránsito. Instalación de faenas: ubicación.6. contratistas. tamaño. teléfonos. simultaneidad con otras obras. transporte. cercos o cierros. Recursos y restricciones locales: bancos. maquinarias. asistencia médica.

CONTRATOS Definiremos contrato. la dirección. y confianza entre el mandante y la empresa contratista. ejecución y administración de una obra. derechos y obligaciones para la ejecución de un proyecto. además de los G. global y total. el mandante es el responsable por el proyecto que ha entregado para ser estudiado. Es el más usado. es una solución cuando necesitamos partir pronto con las obras. y el proyecto aún no está terminado. suscrito entre un propietario (o mandante) y un contratista. indirectos y los honorarios del mismo. 16 .Contratista debe asumir responsablemente su oferta .Requiere un estudio riguroso . Las cubicaciones. Administración Delegada El contratista toma a cargo.P:U.Llave en Mano 1. Este tipo de contrato. Suma Alzada Se fija la ejecución del proyecto por un monto fijo. A.El proyecto debe estar terminado . y cotizaciones. por cuenta del propietario quién reembolsa al contratista. son: .Suma Alzada .Administración Delegada . como un documento elaborado en conformidad con las leyes chilenas. Las características de un contrato a suma alzada.G. mediante el cual se establecen responsabilidades.Puede existir solo por mano de obra. 2.Generalmente se dispone de un anticipo . son de exclusiva responsabilidad del contratista.Se suele pagar en forma parcial (estados de pago) .Serie de Precios Unitarios . MODALIDADES Existen 4 categorías de contratos: ..Pueden ser reajustables . Aquí. único. Es necesario que la constructora tenga una caja chica para partir.

.G. 3. Dichos precios unitarios. son: .. .Puede existir reajustabilidad. Llave en Mano Para este tipo de contratos. ya que resulta fundamental la confiabilidad que muestre el contratista. contratar las instalaciones eléctricas de manera individual.G. y las unidades de medida de cada partida. Las características de un contrato con llave en mano. cumpla con las especificaciones del proyecto. de cuánto dinero dispone para el proyecto.Su característica principal es que no se hace un llamado a propuesta.Costo Directo . incluyen: .El contratista no es responsable de las cubicaciones . construcción.U. . para que los contratistas puedan definirlo y proyectarlo.Los hay sólo por mano de obra.Utilidades Las características de un contrato de serie de precios unitarios. .G. G. . en sus etapas de diseño. estudio y ejecución). por lo que deben existir cláusulas acerca de los aumentos o disminuciones de obra. 17 .Puede incluir cláusulas de reajustabilidad . . y utilidades. para los que no ganan la propuestas por razones de costo de estudio. Existen variantes para este tipo de contrato.Pagos según avance o sólo al finalizar la obra (empresas deben tener la liquidez suficiente para realizar el proyecto.El mandante tiene que decir aproximadamente.Se paga según los avances efectivos . se establece un precio de venta o costo final.Incentivo para las empresas: premio en dinero. que incluye el proyecto completo: suministros.El propietario exigirá que el producto final. Serie de Precios Unitarios Se fija sólo el valor de los precios unitarios. sino que se realiza un concurso de antecedentes. estableceremos los A. costos del proyecto.Con las cubicaciones. 4. son: .P. Por ejemplo.

Modalidad 18 . Individualización de las partes.CLÁUSULAS MÍNIMAS QUE DEBE CONTENER UN CONTRATO Las cláusulas mínimas que debe tener un contrato de construcción. son: 1. Naturaleza del contrato 3. 2.

recepción final. Precio y Moneda Es un ítem muy importante. le indicará a la constructora que le envíe la factura. Se debe indicar monto. por devaluación de la moneda. se devuelve a la constructora. Este punto. la cual revisará el estado de pago en un período. etc. 7. El peor mandante es un ente público. la cual debe arreglar su estado de pago y mandarlo nuevamente a la ITO.V. La ITO es la parte que más respeta los plazos. la empresa entregará el pago a la ITO. si se aplicará o no reajustabilidad al monto. moneda.A. desde qué hito (firma de contrato. comienzo de obras.). Plazo Desde qué momento empieza el plazo. la cual manda la ITO al mandante. tiene un impacto directo en el flujo de caja proyectado. si está o no con I.4. sobre todo en tiempos malos. Por ejemplo: 180 días desde la entrega del terreno. Mandantes Privados  10 a 15 días de plazo Mandantes Públicos  depende. recepción provisoria con observaciones. ya que define lo que vale el proyecto: es el valor total y único. Existencia de Reajuste 8. Todo lo anterior. y si está bueno. Antecedentes del Proyecto 5.. hasta la recepción provisoria sin observaciones. Forma de Pago Se debe indicar el período en el cuál. etc. 19 . quién también tiene un plazo para pagar.) y en qué hito finaliza (recepción sin ITO. está en las Bases Administrativas. 6. Si se rechaza.

Anticipos Un anticipo. Si hay algún desperfecto. Un año después de la recepción sin observaciones. es la fecha de fin de obra. y normalmente equivale a un 20 o 30%. se hace una recepción definitiva (el mandante tiene la Boleta de Garantía). la fecha en la cual fue emitida la carta. Si se hacen observaciones. Garantías y Retenciones 20 . se levanta un listado de observaciones por una comisión de cuatro integrantes mínimo (representantes del mandante. paros de micros. ya que va con fecha y sólo cuando el 100% de la obra esté finalizada. para dar partida al proyecto. huelga de trabajadores.Normalmente. 9. 10. debe estar estipulado en el contrato. ITO y constructora). Es un % del monto del contrato. Lo anterior. El tipo de atraso que acepta. se presiona con la Boleta de Garantía para que la Empresa Constructora arregle las observaciones. etc. el mandante no acepta atrasos por lluvias. La recepción provisoria se solicita mediante carta certificada al mandante. son de situaciones de fuerza mayor (terremotos). es una cantidad de dinero que se da por adelantado. Si no hubiera ningún tipo de observaciones.

Responsabilidad Dejar por escrito. 14. Van asociados al valor de los gastos generales de la empresa (duplico lo que la constructora se ahorra).Retenciones: dinero que se guarda por garantía de no cumplimiento. Seguridad La constructora debe velar por ella. son: . Las garantías más usualmente utilizadas. Multas Se debe pagar. 13. .Garantía por Anticipo: dura mientras siga el plazo de la obra. Éstas. deben caucionar frente al dinero pagado al contratista. ya que el contratista trata de terminar lo antes posible la obra. al no cumplir una cláusula. Premios Son incentivos para el contratista y seguridades para el mandante. 11. Multas por plazo.Garantía por Mantención: un año después de finalizado el contrato. .Seriedad de la Oferta (monto cerrado) .Garantía de Correcta Ejecución: 120 días después del fin del contrato. y se descuentan de las utilidades. van desde el 1 – 3%. 12. 21 . si ésta no lo hace de alguna manera. aquello de lo cual el contratista se debe hacer cargo (cada una de las partes).Para que los contratos sean cumplidos por ambas partes. se utilizan las garantías y las retenciones. . deben asegurar que se utilicen todos los fondos en el proyecto acordado y no se deriven hacia otros motivos. le recae el mandante. como también. Se deja explícito en los contratos.

Sus características son: .GARANTÍAS Constituyen un compromiso del proponente. frente a la inversión que realizará el mandante. si se le garantiza al mandante que se comienza la obra el lunes. pólizas. Seriedad de la Oferta Es un monto fijo para todos los participantes de la propuesta. Como contratistas. vales a la vista o boletas de garantía bancarias (las más comunes). no endosables e irrevocables . 2. .Pueden ser reajustables . se pagan por una razón específica (denominada Glosa). que garantizará: El cumplimiento de todas las obligaciones que el contratista contrae para con el mandante en este contrato. hay que demostrar: . o por las excavaciones.Idoneidad técnica (es decir. ser capaces técnicamente del estudio y de la ejecución. TIPOS DE GARANTÍAS 1. el contratista quiere demostrar que estudió a cabalidad el proyecto y que no se arrepentirá de lo ofertado. Las Boletas de Garantía Bancaria. a su exclusivo costo.Compromiso en dinero del proponente. tienen las siguientes características .Pagaderas a la vista o a plazo.Su vencimiento se establece siempre para después de la fecha de adjudicación .Se pueden emitir en cualquier moneda . . 22 . una boleta bancaria de garantía. por la suma equivalente al 10% del total del contrato. el mandante no puede cobrarla si la obra se empieza el domingo.Con ella. el mandante puede cobrar esta garantía.Responsabilidad Las garantías pueden ser cheques. Las Boletas de Garantía Bancaria. frente al desafío del estudio de la propuesta. en favor de XXXX. por ejemplo. durante toda la vigencia del contrato y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta.Solvencia económica .En caso de resultar favorecido con la adjudicación de la propuesta. Fiel Cumplimiento del Contrato “El contratista deberá mantener. y la constructora se abstiene de asumir la designación.Son nominativas. .

“Esta garantía será devuelta al Contratista después de efectuada y aceptada la Recepción Provisoria. Mantención “Si después de efectuada la Recepción Provisoria. El pago de las multas establecidas por atraso en la entrega. durante toda la vigencia de la obra y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta.El pago de todos los compromisos con subcontratistas y trabajadores que no hayan sido completamente enterados. Anticipo “Adicionalmente. especificaciones técnicas y Reglas de la Técnica. el contratista deberá mantener.” Existen algunas modalidades que permiten acotar los costos de estas boletas de garantías. leyes sociales. debiendo el Contratista 23 .” 3. se devolverán al Contratista las retenciones efectuadas. que no hayan sido deducidas administrativamente de algún estado de pago”. circunstancia que el Contratista declara conocer y aceptar. para cobrar esta garantía si llegado el día de su vencimiento no se ha logrado la Recepción Provisional de las Obras a satisfacción del Mandante o si la Boleta de Garantía no se hubiere reemplazado por otra en iguales términos. Ejemplo: Anticipo del 25% ∆ 1 ∆2 ∆3 EP1: EP2: EP3: 15% 60% 25% 100% - 100% de Pago 25% 75% 4. resultare que la obra ha sido ejecutada sin defecto alguno y en conformidad a los planos. a su exclusivo costo. queda expresamente facultado. que garantizará la correcta inversión y utilización de éste hasta la total restitución del mismo. Retenciones “Para garantizar la Correcta Ejecución de la Obra. ya sean pagos pendientes. una o más boleta bancaria de garantía en favor de XXXX por la suma equivalente al porcentaje del total del contrato que haya solicitado como Anticipo. de cada Estado de Pago se retendrá un 10% del valor total de cada uno hasta completar el 5% del valor total del contrato. El Mandante.” 5. con una vigencia tal que cubra el periodo restante para este evento. etc.

IVA incluido expresada en Unidades de Fomento y válida hasta transcurridos 12 meses. contados desde la fecha del Acta de la Recepción Provisoria” 24 . equivalente al 2% del valor actualizado del contrato.entregar a cambio una Boleta Bancaria de Garantía. incondicional e irrevocable. a la orden de XXXX.

(%) UTILIDADES (%) TOTAL NETO IVA (%) TOTAL BRUTO = = = = = = = = = = = A B C D E 1 F G 2 3 4 (<5%) (30 . III. PRESUPUESTO DE VENTA Indica un total neto con IVA. es el Total del Costo de Construcción. de acuerdo a los capítulos en que subdivimos el C. varía según: . del proyecto. Si no lo hace. II.60%) % del C. va en el sobre n°1 (oferta económica).D.D.Viviendas Clase Alta: 60% .Grandes fundaciones y estructuras pesadas: 45% 25 . G. El porcentaje para Obra Gruesa.45%) (30 . lo que da el total bruto. I.G.Obra Social: 30 – 35% .D. debemos entregar nosotros todas las formas y niveles. OBRAS PREVIAS OBRA GRUESA TERMINACIONES OBRAS EXTERIORES INSTALACIONES TOTAL C. PRESUPUESTO RESUMIDO Es un desgloce de los costos. y va en el sobre n°2. El presupuesto de venta.PRESUPUESTOS El mandante debe pedir las formas y niveles de presupuestos que quiere. % del C. IV. V. y contempla: TOTAL NETO IVA (%) TOTAL BRUTO = = = 2 3 4 El Total Bruto.D.

dependen de las políticas de la empresa. y en el transcurso se define.P. Lo que queda congelado el día del contrato o propuesta. La constructora se hace cargo de la gestión integral del subcontrato.F. y se puede encontrar generalmente en contratos a suma alzada. Se hace cuando el mandante no ha definido una partida y necesita llamar a la licitación. la constructora debe indicar el tiempo necesario en el que se debe establecer la partida con sus especificaciones. y el mandante puede elegir una de ellas o buscar alternativas más económicas. 26 .F. y varían entre 0 y 15%. y Utilidades. es parte de la ruta crítica.). PRESUPUESTO DETALLADO Hay una modalidad de entregar el presupuesto.P. Los G. que es un cálculo estimado máximo al cual puede llegar una partida.P. Si el V. El V.F.Las utilidades. queda así hasta el final y queda plasmado en anexos y cartas de obra. normalmente quedan fijos.F. independiente del valor real que salga el V.P. llamada Valor Pro Forma (V. Antes de la partida (ejecución). se hace para que el mandante pueda pedir el préstamo bancario.G. la constructora debe presentar 3 presupuestos.

pueden certificar calidad. Las instituciones como DECON. los paga el mandante. pero tampoco a cuesta de la constructora. Si la constructora no sigue las instrucciones de la ITO. pero no certifica calidad. dando el total neto del estado de pago. 27 . estructurales. y no está dispuesto a correr riesgos. La ITO responde por los procedimientos usados en la ejecución del proyecto. se le asigna un valor en % de avance. que los G. se aplican los %. ya que el mandante gasta más en obtener un proyecto bien diseñado (arquitectos. salgan buenos o malos. se consideran como un %. Por ejemplo: Testigos de Hormigón Si salen buenos.D. total y sobre éste. Es por esto. hay riesgo para la constructora. los que se suman para los estados de pago.G. paga la constructora más las reparaciones. ya que la suma de avances nos dará un C. etc. paga los ensayos.En Suma Alzada. La ITO cuida que no se abuse del mandante. y las utilidades. DICTUC. Si salen malos. A cada partida.).

2 28 . VGEOM RELLENO = ARELLENO ⋅ hRELLENO 2.CUBICACIONES RELLENOS El volumen geométrico a rellenar.5 ⋅ 2 ⋅ 0 .5 m3 RELLENO V REAL = 2 .5 = 2 .5 = 3 . usamos las siguientes expresiones: 1. con x: % de compactación 1− x Lo que se necesita rellenar. es un lugar con las siguientes características: .Tipo de material .Grado de compactación Para cubicar rellenos.h = 0.13 m3 1 − 0 . depende de: .Compactación del 20% VGEOM = 2 . V REAL = Ejemplo: VGEOM RELLENO .5 m .

el volumen a botadero es: V BOTADERO = V EXC ESPONJADO ESPONJADO = 3 .La excavación de fundaciones. ENFIERRADURAS 29 .25 ⋅ 3 . −VGEOM = 5 .92 = 0 .92 m3 Para un esponjamiento del 30%: V EXC Así.97 m3.75 ⋅ 3 .94 m3 V BOLON = 0 .1 m3.7 ) = 9 .13 = 1. tiene estas características: L = 2 ⋅ ( 2 .92 ⋅ (1 + e ) = 5 .98 m3.8 m VGEOM = 9 .8 ⋅ 0 .5 ⋅ 0 .1 − 3 . utilizamos: V HGON +V BOLON = V FUNDACIÓN En el ejemplo anterior: V HGON = 0 .92 = 2 .2 + 2 .8 = 3 . HORMIGÓN DE FUNDACIÓN (CON 25% BOLÓN) Para cubicar hormigones de fundación con bolón desplazador.

38 = 69 m = 28 kg 0 .40 0.7 + 0 .64 0.89 1.6φ ≤16 mm 2 . usamos los siguientes factores: Diámetro 6 8 10 12 16 18 Kg 0. para las patas y los dobleces usamos el siguiente criterio: .8 m  9 . 30 .22 0.1 φ para 18 – 25 mm Para los estribos.2 + 0 .Para transformar de metros a kilos.8) = 1.2 m = 34 kg.2   Para las barras longitudinales Para 16 mm: LTOTAL = ( 2 .38 m LSOBRECIMIE NTO = 9. tenemos: LPIEZA   N ESTRIBOS =  + 1  Dis tan ciamiento  LTOTAL = N ESTRIBOS ⋅ LESTRIBO LESTRIBO = 2 ⋅ ( 47 + 17 ) + 2 ⋅ ( 6 ⋅ 0 .1 ⋅ 2) ⋅ 4 = 21.6 2 Por otro lado.8  LTOTAL =  + 1 ⋅1.1 ⋅ 2) ⋅ 4 + ( 2 .

Consideraciones en Vigas La norma que rige las cubicaciones.Para 12 mm: LTOTAL = ( 2 . VIGAS Y CADENAS 1.6 0. Consideraciones para Muros Kg 0.88 m = 18.1 3.6 kg.3 0.08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 = 20 . 31 .7 + 0 . Enfierraduras V/C Diámetro 12 10 8 2.08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 + ( 2 . es la NCh 363.2 + 0 .

se cubican y se corrigen en los A. En el caso de vanos mayores o iguales a 1 m2.15 ⋅ 2 ⋅ 2 ) = 1.2 ⋅ 2 ⋅ 2 ) + ( 0 .35 + 0 .P.Si los canes son parte de la proyección de los tijerales o cerchas. Según norma: S = 0 . Los encofrados generalmente se encargan en empresas. se descuentan todas las superficies mayores a 0. es cuando el alero es adicional a las cerchas. Altura: 2 m.15 + 0 . 4.15 ⋅ 2 ⋅ 4 = 1. . OTROS PARAMENTOS Paramento Tabiques Cielos y Cielos Rasos Unidad m 2 (por norma.15 ⋅ 2 = 0 . Consideraciones: . pero se debe cubicar la superficie efectiva de contacto (por norma). En el caso de albañilerías armadas y semiarmadas. se consideran en la proyección en planta.La cubierta se cubica en m2 de proyección en su propio plano (en forma normal).4 m2. se descuenta el 50% de la superficie del vano. .4 m2. 3. La albañilería se cubica por superficie efectiva. en ml x h) m2 32 .20 ) ⋅ 2 = 1. MOLDAJES Ejemplo 1: Pilar aislado de 15 x 15 cm. Real: S = ( 0 .30 m2. se descuenta el 100% de la superficie del vano.U.05 m2.CONSIDERACIONES NORMATIVAS 1. ESTRUCTURA DE TECHUMBRE Se cubica por m2 de proyección en planta. 5. Según norma: S = 0 . Ejemplo 2: Pilar encuentro de 15 x 15 cm y altura 2 m. En el caso de vanos menores a 1 m2. Real: S = ( 0 . 2. Para efectos de hormigón. de albañilería. tensores verticales y horizontales. 6.2 m2.Can falso.

) Pisos falsos Puertas y Ventanas Revestimientos y Pavimentos (cerámica. vigas falsas. alfombra) Molduras Artefactos Quincallería y Grifería Accesorios (enchufes.Cielos falsos (shaft. llaves de paso. etc. etc.) ml m2 Unidad m2 m2 Unidad (por tipo) Unidad (por tipo) Unidad (por tipo) 33 . pinturas.

COSTOS FINANCIEROS 34 .

aunque se calculan para cada obra. ya que: 1. Todo Riesgo c. después de su programación y del cálculo de los C. No se relacionan con ninguna actividad en particular (almuerzo). enfierraduras.D. es decir. del proyecto. Por ejemplo: . Garantías: en general.. Resulta complejo determinar el rendimiento unitario (o no es posible calcularlo a priori) 3. o Directos: Son aquellos que se producen por efecto de ejecutar un proyecto (monto.Teléfonos . Daños a Terceros d. de cada partida. Se pueden distinguir dos clases de gastos generales: . Los G. DIRECTOS Dentro de los G.D. Por Anticipo 2. Fiel Cumplimiento del Contrato c. de la empresa o Indirtectos: son aquellos gastos de Oficina Central.G. siempre se expresan como un % del C.G. Directos. etc. etc.G. De Vehículos 35 . Seriedad de la Oferta b. etc. No se pueden cargar en una partida determinada.G.) 2.GASTOS GENERALES Entenderemos como Gastos Generales.Instalación de Faenas. etc. como a.) .G. al costo de aquellos insumos que no cargamos directamente como un costo dentro de una partida. plazo.G. de la obra. Seguros: son primas por efectos de a. las boletas bancarias. como el arriendo de oficina. Intervienen en varias actividades (los andamios para faenas de hormigonado. podemos encontrar los siguientes ítems: 1.Almuerzos . Se calculan en función del plazo de la obra. G.G. personal permanente. Incendio b.

Interés a las retenciones 4.Personal Permanente . etc. los paga la empresa constructora. como a. encontramos a. 8. como a. Entre ellos. Honorarios abogados por contrato compraventa b.Papelería.Cuentas (electricidad. como grúas. 6. de una partida. Comunicaciones d. Sueldos Fijos de Obra: sueldos del personal de dirección. administración y apoyo que no ejecutan directamente la obra. Gastos Legales y de Comercialización: atribuidos sólo a las constructoras que trabajan como inmobiliarias a la vez. incluyen: .G.. etc) .P. A. camiones. 36 . Interés de capital de giro b. Como monto. Bodegueros.G. 5. topógrafo. equipos y vehículos que no se incluyeron en el C.D. andamios. guardia c.Arriendo de Oficinas . conexiones. elevadores. Permisos Municipales: en general. Insumos de Oficina 7. Gastos de promoción (publicidad). Energía b. INDIRECTOS Los gastos de la Oficina Central. 3. Uso de veredas para andamios b. Insumos: está referido a los consumos de a. Costos Financieros: son los activos de la empresa. junior. Agua Potable c. Laboratorista. Estos G. jefe de obra. Por ejemplo a. Maquinarias: máquinas. capataces b. administrativos. etc.Los seguros se pagan a través del mandante. se calcula sobre la base de los gastos y rentas del año anterior. etc). etc. son pagados por el conjunto de todas las obras que se estén ejecutando en un tiempo determinado. G. Constructor civil. Utilización de calzada (para camiones. Indirectos.

Viviendas (casas.Predios agrícolas . etc. .Fondos de Inversión .Edificios .Terrenos .Valoración de activos empresariales 37 .Costo de reemplazo . significa la reposición del bien.Cualidad que poseen los bienes que los hace deseable para satisfacer una necesidad. Por otro lado. será el mercado de adquisiciones quien fija: .El precio (P*) . es lo que se está dispuesto a pagar o recibir en una transacción Así. Por último.Actuaciones Judiciales (Remates) . el concepto costo.Naves industriales .Locales comerciales .Regularización de Activos .Análisis de Inversión .Cantidad a transar (Q*) .TASACIONES DE BIENES INMUEBLES En tasaciones.Establecer Garantías .Herencias . tales como: .Determinar el valor de mercado de un inmueble (objetivo). producir ingresos y posesión.Industrias .Valor de seguro.Velocidad de venta. podemos encontrar diferentes tipos de inmuebles. intereses o inversiones.Oficinas .Loteos industriales .Compraventas .Parcelas de agrado. En el mercado. Finalidades: . .Créditos Hipotecarios . el concepto valor tiene las siguientes acepciones: . el precio.Señalar o medir el valor económico de un bien . departamentos) .

Entorno y accesibilidad g. Edificación a. Depreciación física y funcional d. y servidumbres) 2. Entorno y accesibilidad g. Plusvalías i. Antigüedad: nuevo o usado b.Mediante un proceso de amortización lineal. Plan regulador y aprovechamiento c. Uso de suelo y destino d. Edificios Residenciales Edificios de Oficinas Edificios Comerciales 100 años 75 años 50 años 38 . Plusvalías Depreciación Física . instalaciones) c.Se considera que la vida útil total y residual es limitada.Tasación o Valoración. Flexibilidad funcional (polivalente) e. Orientación y vistas f. Superficie y deslindes b. . Expropiaciones (cesiones o ensanches. Terreno a. se establece un cuociente entre Antigüedad / Vida Útil. Morfología y orientación e. CONSIDERACIONES GENERALES 1. Urbanización f. Calidad constructiva (estructura. terminaciones. Riesgos naturales h. es el proceso de valorar un bien inmueble en función de sus características cualitativas (atributos) y cuantitativas (m2).

Expropiaciones (Ensanches. Urbanización f. 7. Cesiones y Servidumbres) 4.B. 6. Definición del bien a valorar Definición del método a utilizar Finalidad de la tasación Requisitos del informe de tasación: Antecedentes e información municipal (plan regulador y ordenanzas) Dirección Municipal. Programa (recintos) g. Recopilación y Levantamiento de Datos Testigos y referencias CONSIDERACIONES GENERALES 1. Superficie (regularizada o no) b. Terreno: a. Dirección municipal y ROL de avalúo 3. Edificación: a. Deslindes c. Obras Complementarias: 39 .I. Calidad constructiva d. Terminaciones e.R. 4. Ej: Edificios Santiago Centro CÓMO SE DESARROLLA UNA TASACIÓN 1. C.. Morfología e. Escrituras y R. Uso de suelo y destino 2.O. Instalaciones f. 3.I. Antigüedad y vida útil 5. Tipo de edificación c. Orientación h. Superficie b.Edificios Industriales 35 años Depreciación Funcional Se calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia. S. 2. Orientación d. 5. 8..L.

Estacionamientos Terrazas Piscinas Espacios deportivos Quinchos Áreas verdes Bodegas Lockers Cierres 6. c.Características o atributos propios del inmueble. Análisis de la información disponible b. c.Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad . los cuales son: . prensa e internet.Respalda el valor comercial frente a una eventual liquidación. d. f. Información del Mercado: a.Analizar el segmento del mercado de inmuebles similares. 40 . Boletines estadísticos. selección e interpretación de la información).Método de Costos de Reposición . . .Método de Comparación . Procedimiento de Tasación: . Método de Comparación Permite establecer.Seleccionar muestra representativa.) . responde a la pregunta ¿cuánto paga el mercado por propiedades como la que se está tasando?. es decir. es determinar qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto a tasar. a partir de la comparación de ciertos parámetros.Es el método usado para respaldar valores frente a Instituciones Financieras.a.Permite definir valor de garantía (créditos. e. b. el valor de un inmueble en función del Mercado. Características: . valoración de activos. MÉTODOS DE VALORACIÓN Existen 4 métodos básicos de valoración o tasación de un bien inmueble. Búsqueda y recopilación de valores (elección. . Lo importante en el procedimiento de tasación por comparación. i. hipotecas.Método Residual (dinámico y estático) 1. etc. g. h.

El valor calculado puede ser bruto (nuevo) o neto (depreciado) Procedimiento para Valor Bruto Se deberán sumar las siguientes inversiones 1.Fecha .Análisis de la Propiedad: . administración. No se considerarán como gastos necesarios: .Normativas y dotación de Servicios Públicos Lo que interesa es la localización. construcción o rehabilitación. normativa.Análisis del mercado inmobiliario .Precio .Fuentes 2. entorno. Método de Costos de Reposición El método de los Costos de Reposición: . servicios públicos y construcción de la propiedad Análisis del Mercado: .Inspección física de la propiedad y el sector . 2.Documentación legal y técnica .Es aplicable a toda clase de edificios. etc. Valor del terreno: se define a través del método de comparación o residual. Costo de la Edificación: se obtiene a partir del valor del contrato o presupuesto.Permite calcular un valor técnico o de reemplazo (de reposición). Gastos necesarios: impuestos no recuperables.Análisis de la propiedad en relación a su mercado objetivo Evaluación: Tasación del inmueble tipo: . honorarios por proyectos. . seguros.Elementos de Comparación . terreno. .Gastos financieros . estudios. sea en proyecto. .Costos de comercialización 41 .Beneficios ni comisiones del promotor.Captura de Información .Ubicación .Superficies . 3.Tipología .

. probabilidad de ocupación futura. Cálculo de pagos (gastos necesarios actuales o previsibles). Bodegas y Estacionamientos. c.Altamente recomendable para Locales. Es importante: a. Una vez definido el valor. Ratios medios de ingresos y gastos (localización. perspectivas económicas del sector). Depreciación física del inmueble 2. Elegir tipo de actualización (tasa porcentual representativa). Procedimiento para Valor Neto Se restarán del valor de reposición bruto: 1. Si son arriendos: ocupación actual. Criterio de prudencia.Es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas. según sus flujos de caja de ingresos y gastos. 2. particularidad. d. Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago imputables al inmueble hasta el final de su vida útil. b. los precios pueden corregirse o ajustarse según la evolución del mercado. mobiliario ni maquinaria usada en las obras. capitalizados a una tasa previsible.En la determinación del valor de reposición bruto. Estimar el valor de reversión del inmueble (valor medio previsible del inmueble hasta el final de su vida útil) 3. Oficinas. Su aplicación requiere: 1. morosidad – evolución del mercado. Capitalización de las Rentas Esperadas Permite obtener el valor de tasación en función de la explotación económica del inmueble. Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad Basado en el principio de anticipación. Depreciación funcional del inmueble CRN = CRB − ( Depreciaci ón Física + Depreciaci ón Funcional ) 3. hipótesis más probable. no se consideran acopios de materiales. plazos. para la hipótesis del edificio terminado. Características: . Capitalización de la Renta Actual 42 . condiciones legales o pactadas – rentas. revisiones. permite obtener el valor de tasación de un inmueble en función de las rentas que genera o generará dicho inmueble.

según el tipo de inmueble y su uso. Se debe considerar también la Tasa de Capitalización. Los gastos. que obtendría un promotor medio. considerando también la tasa de capitalización (actualizada). financieros y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. Tasa (%) 7. Tipo de Inmueble Vivienda 1° residencia Vivienda 2° residencia Oficinas Locales Comerciales Naves Industriales Estacionamientos Predios Agrícolas 4.Determinar el proyecto inmobiliario más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar según el principio de mayor y mejor uso.Fijar un tipo de actualización. los gastos necesarios de promoción. Este método permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar. se determinarán los flujos de caja previsible durante la promoción.Permite obtener el valor de tasación en función de la Renta Neta Anual. RNA = ( Re nta Mensual ⋅ Meses Arriendo ) − Gastos Meses de arriendo al año consideran lucro cesante en función de un contrato a 3 años.5 10 12 9 7 43 .5 9.Estimar el valor del mercado inmueble a promover para la hipótesis del edificio terminado. corresponden al monto de las contribuciones.Estimar los costos de construcción. . . . Método Residual (dinámico y estático) Basado en el principio del Valor Residual y del mayor y mejor uso. .Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores.Estimar las fechas y los plazos de la construcción o rehabilitación y de la comercialización del inmueble terminado. Método Residual Dinámico Su aplicación requiere: .5 9. referido a las fechas previstas de comercialización. siendo el más representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios. .

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