II EL DERECHO DE SUPERFICIE

2.1 CONCEPTO
Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y mantener
una construccin sobre el suelo o el subsuelo de otros.
La superficie siguiendo a Messineo no se refiere al estrato necesariamente sutilsimo y
en rigor sin espesor de la corteza terrestre, esto es, el suelo o la facies de la tierra que est
en contacto con el inicio del espacio atmosfrico, sino a lo que estando incorporado al suelo
construccin o en su caso plantacin o forestacin emerge del suelo; esto es, el
sobresuelo (superfaciem).
El Cdigo Italiano de 1942, (artculo 952), regula magnficamente el derecho real de
superficie en dos planos por un lado el derecho real de construir y por el otro
la propiedad superficiaria.
El derecho de construir no es slo eso sino que tambin conlleva la potencia de hacer propia
la obra emprendida, que es lo que interesa al titular del derecho. Es la concesin ad
aedificandum. sta, explica Messineo, no es propiedad superficiaria; es un poder autnomo
y actual, en el cual reside tambin una propiedad superficiaria in fieri, el germen de una
futura propiedad superficiaria y de hecho, al terminar la construccin, aquella potestad se
trocar en este derecho, manteniendo latente la facultad de reconstruir. La segunda
vertiente contempla la posibilidad de adquirir la construccin independiente del inmueble
de emplazamiento. En suma, bajo la denominacin genrica de derecho real de superficie se
engloban el ius aedificandi y la propiedad superficiaria.
Ahora bien, definamos al derecho de superficie. Para Arias-Schreiber y Crdenas: "[el
derecho de superficie es] un derecho real, enajenable y transmisible por sucesin, que
confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al mximo fijado
por ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno
sobre o bajo la superficie del suelo, una edificacin en propiedad separada, obtenida
mediante el ejercicio del derecho anexo de edificacin... o por medio de un acto adquisitivo
de la edificacin preexistentes o por contrato accesorio al dearrendamiento de un terreno."
[Arias-Schereiber Pezet, Max y Crdenas Quirs, Carlos, Exgesis, t. V, "Derechos Reales",
Gaceta Jurdica, Lima, 2001]
En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo o dominus soli constituye sobre
ste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre
la misma o por debajo de ella. Al respecto, los autores antes citados, opinan que "el derecho
de superficie constituye propiamente una derogacin del principio de accesin. En su virtud
existe, de un lado, el dominus soli o dueo del suelo y del otro, se encuentra el superficiario,
titular del derecho de superficie y propietario de lo que se edifique".
Segn el artculo 938 del Cdigo Civil (CC), el propietario de un bien adquiere por accesin
lo que se une o adhiere materialmente a l. En cuanto a la edificacin en terreno ajeno,
existen dos regmenes teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya sea del propietario del
suelo o del invasor. Cuando ste edifica de buena fe en terreno ajeno, el propietario del
suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado y pagar por ello; u obligar al invasor a que le
pague el terreno (artculo 941 del CC). Cuando el invasor edifica de mala fe en terreno
ajeno, el propietario del suelo tiene dos alternativas: exigir la demolicin de lo edificado, si
le causa perjuicio, y el pago de una indemnizacin; o hacer suyo lo edificado sin obligacin
de pagar su valor (artculo 943 del CC). Si el propietario del suelo obra de mala fe, el invasor

de buena fe puede optar entre hacer suyo lo edificado, pagando el suelo; u obligar al
propietario del suelo a que le pague el valor de lo edificado (artculo 942 del CC).
Ntese que la buena fe del invasor no es ms que el desconocimiento que ste tiene sobre la
propiedad del terreno; sin embargo, dicho argumento ser insostenible cuando la
propiedad se encuentre inscrita (vase el artculo 2012 del CC). En el caso del propietario,
su mala fe implica el conocimiento de que el invasor construa en su terreno, para hacer
suyo lo edificado.
Como se ha visto, en la accesin que es una forma de adquirir la propiedad, cuando se
edifica en terreno ajeno no existe consentimiento, vale decir, no se presenta la comunin de
voluntades entre las partes; por tanto, en la accesin estamos ante la ausencia de un acto
jurdico (artculo 140 del CC) y, por eso, sus consecuencias jurdicas estn determinadas por
las normas antes citadas; sin embargo, ello no ocurre en el derecho de superficie, pues tiene
como origen a un acto jurdico, instituido conforme a la libre determinacin de las partes,
siendo vlido siempre que rena los requisitos exigidos por el artculo 140 del CC y que no
contravenga las normas de orden pblico o a las buenas costumbres (artculos V y 1354 del
CC).
En ese sentido, hay que sealar que para algunos autores, el derecho de superficie pondra
en suspenso el principio de accesin, toda vez que, concluido el plazo establecido para el
mencionado derecho, lo edificado finalmente pasara a propiedad del dueo del terreno,
previo pago de su valor; aunque, segn lo dispuesto por el segundo prrafo del artculo
1030 del CC, esto no ocurre necesariamente, pues esta disposicin admite pacto en
contrario.
Por otra parte, hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de
una edificacin; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en
terreno ajeno. A propsito, Avendao Arana explica que, "hay entre los dos una relacin de
dependencia, de forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya
derecho de superficie. Si se extingue el derecho de superficie, desaparece la propiedad
superficiaria." [AA. VV., Cdigo Civil comentado, 1ra. ed., Gaceta Jurdica, Lima, 2003]
Respecto a la utilidad econmica del derecho de superficie, Albaladejo seala lo siguiente:
"En teora todo se arregla con el derecho de superficie, por el que ni uno paga la edificacin
ni el otro el suelo. Pero en la prctica, nos parece que hay otros muchos caminos para llegar
a resultados equivalentes o aun preferibles. Razn por la que mucho es de temer que la
figura prospere poco en la realidad." [Albaladejo, Manuel, Derecho Civil, t. III, v. 2,
"Derecho de bienes", 8va. Ed., Bosch, Barcelona, 1994]
Sin embargo, Arias-Schreiber y Crdenas Quiroz, tienen una opinin discrepante; ellos
manifiestan, "[estar] convencidos de que el derecho de superficie resulta uno de
los medios ms idneos y relevantes para resolver, y no tan slo para paliar, el grave
problema que les significa a las personas coneconoma limitada la falta de vivienda y, en
general, lo que constituye el dficit habitacional."
Teniendo en cuenta que el valor beneficio nace de las diferentes condiciones en el modo
de produccin que hoy, con la globalizacin, se conjugan con la movilidad de capitales; sin
duda, un inmueble sometido al derecho de superficie establece un nuevo modo de
produccin destinado a generar utilidad, favoreciendo al capital, ya que mediante
una inversin menor en relacin con la compra del inmueble puede generar un beneficio
mayor. De esta forma, el derecho de superficie al colocarlo en el mercado se transforma en
un valor de renta autnomo, como nuevo modelo de produccin.

El artculo 1030 del Cdigo Civil seala lo siguiente: "Puede constituirse el derecho de
superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una
construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo.
Este derecho no puede durar ms de noventinueve aos. A su vencimiento, el propietario
del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto
distinto."
Respecto al objeto del derecho de superficie, Vsquez Ros hace el siguiente comentario:
"Discrepamos de quienes sostiene que el derecho de superficie pueda regular las
plantaciones, es decir predios rsticos.
La posicin actual es no admitir la propiedad superficiaria respecto a las plantaciones, por
los graves inconvenientes que, a juicio de los tcnicos, se seguiran de ello para el
incremento de la agricultura." [Vsquez Ros, Alberto, Los derechos reales, t. II, 3ra. ed.,
San Marcos, Lima, 2003]
Sin embargo, opino que la regulacin de la superficie sobre plantaciones (forestaciones,
como en Argentina) revela la preocupacin de las sociedadesmodernas por contar con
instrumentos aptos para promover la actividad forestal, no slo por la importancia
econmica, sino tambin por la incidencia ecolgica de la misma.
2.2 NATURALEZA JURDICA
A) CONCEPCIN UNITARIA SOBRE LA RELACIN SUPERFICIARIA.
MATICES
Bajo este concepto estn reunidas aquellas teoras que asimilan al derecho de superficie con
otras instituciones. As tenemos:
- El derecho de superficie como arrendamiento.
- El derecho de superficie como enfiteusis.
- La superficie como manifestacin del dominio dividido.
- El derecho de superficie como usufructo.
- La superficie como propiedad del espacio areo.
- La superficie como derecho de propiedad de la edificacin con facultad de utilizar el suelo.
B) CONCEPCIONES QUE SEALAN LA DUPLICIDAD DE RELACIONES
ALREDEDOR DEL DERECHO DE SUPERFICIE. VARIANTES
Las siguientes teoras consideran a la propiedad superficiaria como una de las partes en que
puede dividirse horizontalmente el fenmeno superficiario en toda su amplitud:
- Equiparacin del derecho de superficie a la servidumbre.
- El superficiario como propietario del suelo.
- El derecho de superficie como usufructo o enfiteusis.
- La relacin superficiaria como limitacin legal.
C) EL DERECHO DE SUPERFICIE COMO DERECHO REAL AUTNOMO Y
SUSTANTIVO
Se considera como un autntico derecho de superficie dndole la caracterstica definitoria
del mismo: la disociacin entre la propiedad del suelo y la fbrica. As el superficiario tiene
un autntico dominio sobre lo edificado separadamente del dominio del suelo.

2.3 TIEMPO DE DURACIN

El segundo prrafo del artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que el derecho de superficie
no puede durar ms de noventinueve aos. Al respecto Arias-Schereiber y Crdenas hacen
el siguiente comentario: "Consideramos que el plazo previsto por el cdigo para la duracin
del derecho de superficie es muy dilatado. No es preciso un plazo tan extenso para favorecer
su constitucin. Estimamos que el plazo de treinta aos es un lapso suficiente para que el
superficiario y sus familiares gocen ampliamente de la edificacin levantada."
La duracin a perpetuidad es ampliamente conocida en el derecho real de superficie. As el
Cdigo Portugus, en su artculo 1.524, establece que el mismo puede ser perpetuo o
temporal, al igual que el artculo 953 del Cdigo Civil italiano. Otros, como el Cdigo Suizo
(Artculo 779 l), le sealan un mximo de cien aos.
A favor de la perpetuidad del derecho de superficie se ha sealado que en algunos supuestos
la perennidad, sin afectar la funcin del dominio ni obstar a su racional ejercicio, puede
resultar conveniente, como en el caso de una construccin subterrnea que no obste al
aprovechamiento del suelo. Sin embargo, parece preferible, por razones econmicas, la
solucin normativa que le fija un plazo de duracin, impidiendo un desmembramiento
permanente del derecho de dominio.
Respecto a la posibilidad de renovar el plazo, existen dos posiciones. La primera, segn la
cual, la renovacin puede efectuarse siempre que en total no se excedan los noventa y nueve
aos contado desde la constitucin originaria, pues de lo contrario la posibilidad de
renovacin puede llegar a convertirse en una clusula de estilo en el contrato originario con
lo que el derecho pasara a extenderse por el trmino de cien aos o aun llegara a ser
perpetuo. Empero si vencido el plazo mximo convenido y recuperado el dominio
su carcter pleno, el propietario quisiera constituir un nuevo derecho de superficie,
inclusive a favor del mismo superficiario, no parece que exista algn inconveniente.
Para la segunda posicin, las partes pueden pactar la renovacin del derecho de superficie,
aun excediendo el total de los noventa y nueve aos, y an antes del vencimiento del plazo,
pero siempre cuidando que a partir de la renovacin no haya por delante un plazo mayor a
noventa y nueve aos; segn esta posicin, el cual comparto, con ello queda
suficientemente abastecido el propsito de la ley de evitar una derogacin del principio de
accesin por mayores trminos, pero se debe tener en cuenta que la prrroga no puede
perjudicar a terceros que tengan inscriptos derechos que se consolidaran al extinguirse la
superficie.
2.4 EXTENSIN DEL DERECHO DE SUPERFICIE
De acuerdo con el artculo 1302 del Cdigo Civil, el derecho de superficie puede extenderse
al aprovechamiento de una parte del suelo, no necesaria para la construccin, si dicha parte
ofrece ventaja para su mejor utilizacin.
En ese sentido, para Guilarte, citado por Arias-Schereiber y Crdenas, "se sanciona la
posibilidad siempre y cuando el edificio represente mayor entidad econmica que el resto
del terreno. El goce del mismo ser considerado como accesorio, pero integrante del propio
contenido del derecho de superficie."
Muro Rojo hace el siguiente comentario: "La referida extensin a favor del superficiario no
se da automticamente, es decir, con la sola celebracin del acto constitutivo del derecho de
superficie, habida cuenta que la norma... no dice que el mencionado derecho se extiende,
sino que puede extenderse, lo que supone que esta suerte de beneficio debe ser concedido
expresa o tcitamente por el propietario del suelo." [AA. VV., Cdigo Civil comentado, 1ra.
ed., Gaceta Jurdica, Lima, 2003]

Para mayor abundamiento, Maisch Von Humbold, citada por Muro Rojo, afirma que "el
mbito del derecho de superficie no tiene que ser necesariamente el mismo que el del
terreno sobre el cual se constituye, dado que puede ser igual, mayor o menor, dependiendo
de lo que se establezca en el acto constitutivo."
2.5 CONSTITUCIN Y TRANSMISIN DEL DERECHO
De acuerdo con el artculo 1031 del Cdigo Civil, el derecho de superficie puede constituirse
por acto entre vivos o por testamento; asimismo, este derecho es trasmisible, salvo
prohibicin expresa.
Se distinguen tres modalidades de constitucin del derecho de superficie;
a) Por efecto de la concesin ad aedificandum o derecho de construir.
b) En razn de la enajenacin de una edificacin preexistente; y,
c) Como resultado del contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.
Respecto a la posibilidad de transmitir el derecho de superficie, Arias-Schereiber y
Crdenas sostienen que, "nada impedir... que las partes acuerden lo contrario,
en atencin al principio de la autonoma de la voluntad, puesto que la norma no es de orden
pblico." Sin embargo, Muro Rojo, con el que coincido, tiene una opinin distinta: "La
norma no dice salvo pacto en contrario, sino salvo prohibicin expresa; debindose
entender que tal prohibicin (a la transmisibilidad) debe fundarse en la ley, esto es, en
cualquier norma del ordenamiento que as lo disponga, y solo eventualmente en pacto
privado cuando, a su turno, la ley permite estos pactos limitativos."
Teniendo en cuenta que dicha relacin jurdica se constituye por acto o negocio jurdico en
nuestra legislacin, es indiferente, de acuerdo a su naturaleza, el signo de
recognoscibilidad llamado a generar la oponibilidad es el registro. Por tanto, si las partes
contratantes pretendieran ampliar la oponibilidad de la relacin fuera de la esfera
contractual, deberan inscribir la constitucin de este derecho.
No obstante, lo anterior no podra aplicarse al caso de predios no registrados, pues en
aplicacin del artculo 912 del Cdigo Civil, la presuncin de propiedad basada en la
posesin favorecera al superficiario, en perjuicio del propietario. En ese sentido, para
Bullard, "slo existen dos posiblessoluciones: o se prohbe la constitucin del derecho de
superficie en el caso de predios no inscritos, o se crea un registro especial a fin de inscribir
en el mismo la constitucin del derecho de superficie sobre predios no inscritos." [Bullard
G., Alfredo, La relacin jurdico patrimonial, Ara, Lima, 1990]

III CONTENIDO
3.1 ELEMENTOS PERSONALES
El concedente y el superficiario para poder vincularse, en virtud del contrato
correspondiente, deben tener la capacidad necesaria para hacerlo.
Siendo la constitucin del derecho de superficie un negocio de tipo dispositivo, el
concedente deber ser propietario del terreno sobre o bajo la cual se constituir dicho
derecho, tener poder de disposicin sobre la misma, y plena capacidad de ejercicio.
En cuanto al superficiario, bastar que disponga de capacidad suficiente para contratar,
para que se complete el crculo contractual y surja vlidamente el derecho de superficie.
3.2 ELEMENTOS REALES
Entre los elementos reales se encuentran el suelo y la edificacin.

El objeto bsico del derecho de superficie es tener y mantener una edificacin de propiedad
del superficiario (propiedad superficiaria) en terreno ajeno, sobre o bajo la superficie del
mismo, de manera temporal.
En cuanto a la edificacin, la doctrina coincide en exigir que tenga permanencia; entonces,
por ejemplo, no se consideran los casos de quioscos de revistas y peridicos, casetas de
baos o de feria, etc.

IV CONSECUENCIAS DEL NACIMIENTO DE LA RELACIN

SUPERFICIARIA
4.1 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DOMINUS SOLI
Dentro de sus derechos tenemos que el dominus soli es libre de constituir un derecho
debajo del suelo cuando haya dispuesto el sobresuelo y siempre que ambas concesiones no
se perturban u obstruyan mutuamente. Es el caso, por ejemplo, en que el derecho de
superficie es dedicado a la edificacin de bodegas, stanos, etc.
Por otra parte, dentro de sus obligaciones tenemos que el propietario del terreno debe
inhibirse de todo acto que presuponga perturbacin u obstaculizacin del derecho del
superficiario, como por ejemplo, la de impedirle realizar la construccin.
4.2 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO
El derecho de superficie supone para su titular la posibilidad de tener y mantener por
encima del suelo ajeno, o por debajo de l, una edificacin.
Siendo el derecho de superficie un derecho de naturaleza real, el superficiario se encuentra
en aptitud de enajenar y gravar libremente su derecho. Sobre el particular, el artculo 882
del CC establece que no se puede establecer contractualmente la prohibicin de enajenar o
gravar, salvo que la ley lo permita; asimismo, segn el artculo 1031 del mismo cdigo, el
derecho de superficie es trasmisible, salvo prohibicin expresa; en consecuencia,
contractualmente no se podr prohibir enajenar o gravar la edificacin, a menos que exista
una norma que lo autorice.
El ejercicio del derecho de superficie deber encuadrarse dentro de los trminos del ttulo
en virtud del cual ha sido constituido. Al respecto, De los Mozos, citado por AriasSchereiber y Crdenas, afirma lo siguiente: "[si el derecho de superficie] ha sido constituido
para edificar viviendas no puede destinarse para instalaciones industriales y, como en ello
va implcita la denegacin del principio de accesin, toda extralimitacin del superficiario o
de sus causahabientes supone una infraccin de los trminos de la concesin."
Por otra parte, el canon superficiario o solarium, cualquiera que sea el modo como se
manifieste, es un aspecto que no forma parte del contenido comn del derecho de
superficie, desde que cabe que exista o no. Al respecto, Arias-Schereiber y Crdenas
afirman que "la obligacin de pagar el canon superficiario implica una obligacin de
carcter propter rem."
Para Vsquez Ros, en virtud del derecho al canon se atribuye el dominus soli un derecho
de crdito, de vencimientos peridicos, que el superficiario podr garantizar su pago
mediante prenda o hipoteca.
La posibilidad de constituir gravmenes reales, en particular la hipoteca, sobre el derecho
de superficie ostenta la mxima importancia, si se desea dotar a este derecho de la
financiacin correspondiente para realizar grandes negocios.
No existe una prohibicin expresa sobre la constitucin de los derechos reales de garanta;
sin embargo, es conveniente hacer una distincin. Por supuesto es concebible la prohibicin

de la anticresis, dado que no se ve cmo el acreedor podra obtener los frutos del predio;
pero es inadecuado impedir que el propietario del suelo pueda hipotecarlo, toda vez que ello
no perjudicara los derechos del superficiario. Dicha prohibicin implicara quitar toda
posibilidad de recurrir al crdito, siendo incongruente que no pueda hipotecar y s pueda
vender. Una prohibicin de este tipo seguramente redundara en que el propietario del
suelo, que ve vedado su acceso al crdito mediante la hipoteca, exija un mayor canon a la
hora de la constitucin del derecho de superficie.
En diciembre del 2005 se reunieron magistrados de todas las instancias de las sedes de
Arequipa, Moquegua, Tacna y Puno, con el objeto de llevar a cabo el Pleno Jurisdiccional
Regional del ao 2005. Se someti a consideracin del Pleno, algunos problemas derivados
de la existencia de Jurisprudenciacontradictoria tratndose de dilucidar la prevalencia
entre el derecho de Hipoteca y el derecho de Superficie constituido con posterioridad a la
hipoteca. El Pleno consider que en tanto la hipoteca se constituye con la inscripcin
registral, de acuerdo al contenido normativo del artculo 2022 del Cdigo Civil, sta
siempre va a ser oponible a cualquier otro derecho real inscrito con posterioridad. Por
unanimidad el Pleno acord que la hipoteca es oponible a cualquier otro derecho real
inscrito con posterioridad; por tanto, lo es tambin al derecho de superficie.
Por otra parte, Muro Rojo hace el siguiente comentario: "El hecho de no exigirse al
superficiario un plazo razonable y mximo para construir sobre o bajo el suelo, podra
afectar la explotacin y utilidad econmica del bien, toda vez que el derecho del
superficiario existira inclume por la sola celebracin del acto constitutivo, mas podra no
llegar a existir nunca la edificacin." Por mi parte, opino que este tema podra solucionarse
por el principio de la libertad contractual (artculo 1354 del CC), pues en el contrato, que da
origen al derecho de superficie, puede establecerse una clusula que le de al superficiario un
plazo mximo para construir; en este supuesto, el incumplimiento puede servir de
fundamento para la resolucin del contrato, ya sea judicial o extrajudicialmente (vase los
artculos 1428 y ss. del CC)

V EXTINCIN
5.1 CAUSALES
Conforme al artculo 1034 del CC, la extincin del derecho de superficie importa la
terminacin de los derechos concedidos por el superficiario en favor de tercero.
Las causas de extincin del derecho de superficie son las siguientes:
- Por transcurso del plazo.
- Por resolucin del ttulo constitutivo.
- Por abandono o renuncia del superficiario.
- Por otras causas (consolidacin, mutuo disenso, expropiacin forzosa, etc.)
Segn el artculo 1033 del Cdigo Civil, el derecho de superficie no se extingue por la
destruccin de lo construido. Comnmente la destruccin de la propiedad superficiaria
debera traer aparejada la extincin del derecho real de superficie, ms en el derecho
comparado se suele contemplar el derecho de reconstruccin. En estos casos puede decirse
que de alguna manera nace o recobra virtualidad el ius aedificandi y el derecho no se
extingue, si el superficiario construye nuevamente. Dicha solucin se fundamenta en que lo
que se extingue realmente por la falta de objeto es la propiedad superficiaria, pero no el
derecho de superficie, siempre que se edifique en los plazos previstos. En ltima instancia,
el objeto del derecho de superficie es el suelo ajeno, de modo que mientras ste exista,
subsistir el objeto del derecho de superficie.

En ese orden de ideas, Muro Rojo, respecto al numeral 1033, hace el siguiente comentario:
"La norma no es sino una expresin de la diferencia que existe entre el derecho de
superficie y la propiedad superficiaria, en el sentido de que una cosa es la relacin jurdica,
por la cual el superficiario se hace titular del derecho de tener y mantener una construccin
sobre o bajo suelo ajeno, y otra cosa es el derecho de propiedad sobre la construccin."
Por mi parte, opino que el supuesto de la destruccin de la propiedad superficiaria puede
solucionarse siguiendo el principio de la libertad contractual, antes aludido. No obstante,
en caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carcter
supletorio de las normas respecto de la voluntad de las partes, se deber seguir lo dispuesto
para el caso de la resolucin del contrato por imposibilidad de la prestacin, parcial o total,
sin culpa o con culpa de alguna de las partes; segn corresponda (vase los artculos 1431 y
ss. del CC)
5.2 LA REVERSIN
El segundo prrafo del artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que al vencimiento del
derecho de superficie, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido
reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
Para Arias-Schereiber y Crdenas, "La reversin constituye el efecto propio y natural de la
extincin del derecho de superficie. Suelo y edificio formaran, a partir de ese instante una
sola cosa cuyo nico titular ser el antiguo dominus soli."
Sin embargo, los mismos autores antes citados notan un error legislativo: "El numeral, tal
como est redactado, permite interpretar que nunca procede el pago de la indemnizacin,
admitiendo as, en la prctica, un perjuicio para el superficiario y un enriquecimiento
injusto en beneficio del dominus soli.
La redaccin es sumamente defectuosa. Se ha querido expresar que la reversin opera
automticamente, de pleno derecho, sin ser necesario pagar indemnizacin alguna
previamente. La intencin ha sido no hacer depender la reversin del pago de la
indemnizacin."
Producida la extincin del derecho de superficie el principio de accesin recupera toda su
virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del suelo. La adquisicin del
dominus soli, dicen Diez Picazo y Gulln, es automtica, no hace falta hacer tradicin de la
cosa al propietario sino que es una derivacin del renacimiento en toda su virtualidad del
principio de accesin. El dueo extiende su dominio a lo construido o plantado. Lo
principal, el suelo, queda unido a lo accesorio, es decir, lo edificado, atrayendo al mismo.
[Diez Picazo, Luis y Gulln, Antonio, Sistema de Derecho Civil, v. III, Derecho de Cosas y
Derecho Inmobiliario y Registral, sexta edicin, Tecnos, Madrid, 1998]
La esclavitud en la Antigua Roma constitua una de las caractersticas de la
sociedad romana. A lo largo de toda la historia del Imperio romano y su dominio sobre
el Mediterrneo, Europa, frica y Asia, la sociedad romana fue esencialmente esclavista, y
tanto su economa como su estructura social se basaba en un sistema de clases donde
el esclavo constitua el escaln ms bajo de la sociedad.
CONDICION SOCIAL Y JURIDICA DE LOS ESCLAVOS Y LOS LIBERTOS.En el derecho romano, los esclavos eran tratados como cosas mas que como personas.
Segn el senador romano Varrn, los esclavos agrcolas eran herramientas articuladas a
diferencia de las herramientas semiarticuladas como los bueyes, o las herramientas

mudas como los carros. Estas definiciones son otros tantos sntomas de la impotencia y
del sufrimiento de muchos esclavos en la Italia romana. Sin embargo, la dureza misma de
la definicin legal es muy expresiva: en realidad, su objetivo es que pensemos que los
esclavos constituyen sin duda alguna el estrato mas bajo de la pirmide social romana.
Pero haba una considerable minora de esclavos que tenan prestigio, poder e influencia
social nada despreciables. Su condicin social entraba en conflicto con su condicin legal
de esclavos. Lo mismo que en Brasil o en Estados Unidos, sus privilegios constituan una
falla en el sistema de estratificacin, pero una deferente dependencia de sus amos les
mantena en su lugar. Sin embargo, haba otros esclavos cuyo valor para el amo, consista
en que tenan capacidades para asumir responsabilidades como personas pensantes y no
como cosas. Estos eran los esclavos mdicos, maestros, escritores, contables, agentes,
alguaciles, capataces, secretarios y capitanes navales. Por qu asignaban los romanos
tales tareas a esclavos?.
Parte de la respuesta se apoya en las implicaciones culturales y administrativas anexas a
la conquista de un imperio. Pero la imitacin requera una educacin refinada y el ejercicio
de habilidades para las que carecan de experiencia. Para llenar el vaso se llevaron a
Roma filsofos, maestros y mdicos de habla griega. La esclavitud constituy uno de los
mtodos mas importantes de reclutamiento de individuos de gran cultura para llevarlos a
trabajar a la Italia romana. La riqueza de Roma, como capital cultural del imperio dependa
en gran parte de esclavos extranjeros educados. Anlogamente, la administracin de un
inmenso imperio por un solo gobierno estable haca necesario el establecimiento de la
burocracia y, como hemos visto, a los ciudadanos romanos libres por nacimiento les
disgustaba, ya por tradicin, la idea de trabajar por mucho tiempo en dependencias de
otros hombres libres, excepto en el Ejrcito. Est claro que los hombres libres sentan que
un empleo permanente limitaba su capacidad de eleccin, que les estrea como a
esclavos. Ante este perjuicio, los gobernadores provinciales de la Repblica y luego los
emperadores ocupaban los cargo de administracin sobre todo con esclavos y libertos, y
no con ciudadanos libres por nacimiento.
Los esclavos y los libertos del emperador formaban un grupo especialmente privilegiado y
poderoso. Era inevitable que a ellos se transmitiera algo de la situacin social y el poder de
sus amos. A diferencia de los nobles, la ocupacin de cargos por esclavos no se limitaba a
un periodo breve. Tenan tiempo para acumular poder. Algunos esclavos y libertos tenan
acceso privilegiado al emperador, le llevaban informacin o se la cercenaban, eran sus
confidentes. Pero su condicin legal de inferioridad segua siendo importante, estaban a
merced del emperador mas aun que los senadores, y debido a que eran esclavos, o lo
haban sido, podan ser castigados con facilidad o no eran rivales para el poder imperial.
En muchas otras monarquas tambin se utilizaron sirvientes de clase inferior para
posiciones de poder.
En la casa imperial y tambin en casas privadas, la concesin de la libertad fue a menudo
la manera de resolver la incongruencia entre la condicin legal de los esclavos cultos y su
efectivo poder y responsabilidad. Pero solo se trataba de una solucin parcial. En primer
lugar, ni siquiera los signos de elevado rango social, a la medida de su poder real, podan
borrar el estigma de la anterior esclavitud. En segundo lugar, la emancipacin de los
esclavos nunca lleg a ser lo suficientemente atractiva.

A la hora de liberar a los esclavos, haba veces que el amo renunciaba al control total de
su propiedad y le daba libertad de decisin y otras veces limitaba su responsabilidad al
patrimonio privado del esclavo.
Despus lleg la institucin del peculium con la que los esclavos podan tener un capital
activo que les dejaban sus dueos. El poder utilizar esto, les daba una clara ventaja sobre
los libres pobres.
El hecho de que este grupo pudiera controlar su propia propiedad y sus propios esclavos,
empezaba a suponer una independencia. De hecho, hay pruebas de que algunos amos
pagaban un sueldo mensual a los que estaban a sus servicio, y cuando tenan suficiente
dinero ahorrado, podan llegar a comprar su libertad.
Entre los libertos de propiedades privadas fueron liberados antes de los 30 aos, tres
quintas partes. De los pertenecientes al emperador, a la mayora les fue concedida antes
de los 40 aos. Por qu los liberaban cuando todava estaban en edad de ser tiles? La
mayora de los amos los manumitieron por afecto, e incluso a veces un amo poda casarse
con una de sus antiguas esclavas. Inclusive haba veces que al morir el seor, le dejaba el
legado a alguno de sus esclavos, al que le tuviera ms cario, y cuando era el esclavo el
muerto, a veces, se le permita ser enterrado en la tumba familiar.

ndice

[ocultar]

1Orgenes

2Condicin de esclavos, derecho y manumisin

3Vase tambin

4Referencias

5Bibliografa

6Enlaces

Orgenes[editar]
La mayora de los esclavos en la antigua Roma se adquiran a travs de las guerras, los
ejrcitos romanos llevan los prisioneros de vuelta como parte de la recompensa de la
guerra.
Delante del templo de Pietas, estaba la columna lactaria, donde eran depositados,
expuestos, es decir ius exponendi, los bebs abandonados, es decir, los que el pater
familias se negaba a reconocer, para que alguien los adoptara. Esto casi nunca ocurra,
sino que los recogan personas que los convertan en esclavos si eran hombres, y en

prostitutas si eran mujeres. Los nios intiles, deformes o dbiles eran eliminados. El nio
adoptado tomaba el apellido del nuevo padre. Cuando una esclava tena un hijo, era
responsabilidad de su amo aceptarlo en la familia. Que lo matara si no era aceptado no
estaba mal visto, aunque ms tarde pudo llegar a tener un tipo de reprobacin moral.

Condicin de esclavos, derecho y manumisin[editar]

Dentro del imperio, los esclavos eran vendidos en subasta pblica o, a veces en las
tiendas, o por venta privada para los esclavos ms valiosos. La trata de esclavos fue
supervisada por los funcionarios fiscales romanos llamados Cuestores.
A veces los esclavos estaban expuestos en soportes rotativos, para ser mejor observados
y junto a cada esclavo iba colgado para la venta un tipo de placa que describe su origen, la
salud, carcter, inteligencia, educacin, y otra informacin pertinente para los
compradores. Para poder apreciar mejor sus cualidades y defectos siempre eran
expuestos desnudos. Los precios variaban con la edad y la calidad, as los nios esclavos
eran ms baratos que los adultos, y entre estos ltimos los ms valiosos alcanzaban
precios equivalentes a miles de dlares de hoy da. A modo de garanta, el concesionario
estaba obligado a reemplazar con un esclavo nuevo dentro de los seis meses tras la
compra, si el esclavo tena defectos ocultos que no se manifestaron en la venta. Los
esclavos puestos a la venta sin periodo de garanta estaban obligados a llevar una gorra
en la subasta, y eran ms baratos.
La vida como esclavo dependa en gran medida del tipo general de trabajo que se le
asignaba, del que haba una gran variedad. Para los esclavos, la asignacin de las minas
era a menudo una sentencia de muerte lenta. A los esclavos agrcolas generalmente les
iba mejor, mientras que los esclavos domsticos de las familias ricas de Roma (familia
urbana) probablemente disfrutaban del ms alto nivel de vida de los esclavos romanos,
junto a los esclavos de propiedad pblica (servus publicus) que no estaban sujetos a los
caprichos de un solo amo. A pesar de que su alojamiento y comida eran de una calidad
notoriamente inferior a la de los miembros libres de la familia, puede haber sido
comparable a la de muchos romanos libres, pero pobres. Esclavos domsticos se podan
encontrar trabajando como peluqueros, mayordomos, cocineros, empleadas domsticas,
enfermeros, maestros, secretarios y costureras. Esclavos con ms educacin e inteligencia
podan trabajar en profesiones tales como la contabilidad, la educacin y la medicina.
Los esclavos de ciudad solan tener familia y una gran autonoma. Podan lograr la libertad
o manumisin de diferentes formas:

Bastante irnicamente, con su propia muerte, cuando lo liberaban para que tuviera
un entierro de persona libre.

Con la muerte de su amo, en cuyo testamento solan liberar a sus esclavos como
muestra de generosidad. Cuando eran liberados de este modo, se les dejaba alguna
propiedad o dinero.

Comprando su libertad, ya que despus de haber pasado aos de intermediario de

su amo en los negocios, podan ganar un peculio.

Por declaracin ante un magistrado. Amo y esclavo defendan su libertad ante un

magistrado. Si era aceptada, se le pona un bastn en la cabeza como seal de su
libertad.

Muchos emancipados permanecan en sus casas haciendo las mismas labores, aunque
con mayor dignidad.
Los esclavos eran propiedad absoluta de su dueo. Carecan de personalidad jurdica, de
bienes, y hasta de familia propia. El esclavo romano no tena derecho al matrimonio,
al parentesco - no poda ejercer la paternidad ni la maternidad - ni a la propiedad. Los hijos
eran vendidos y separados de sus madres. Sin embargo, mediante la potestas, poda
adquirir, para su amo, toda clase de propiedades e incluso solicitar un crdito, aunque no
estaba facultado para obligarlo a asumir deudas en su nombre. 1
Recin despus del siglo II, los esclavos tuvieron permitido casarse.
Ayudaban al amo a ponerse la toga, pues era una labor de gran complicacin. Eran los
encargados de recibir a los invitados, recogerles la toga y los zapatos y ofrecerles un bao
caliente o un lavado de pies. Los ms guapos y de mejores modales servan la comida
vestidos de colores vivos, que contrastaban con sus cabelleras, con las que a veces sus
amos se secaban. Los ms agraciados servan el vino y cortaban los manjares mientras
que los que limpiaban los platos y recogan las mesas iban peor vestidos. A cada invitado
se le adjudicaba un esclavo servus ad pedes que permaneca a sus pies. Los que nacan
como esclavos y eran educados, formaban una clase privilegiada entre la servidumbre. No
se les permita entrar a representaciones teatrales. A los esclavos se les adjudicaban las
tareas de acuerdo a su nivel cultural.
A los esclavos se les poda poner un collar con una placa en la que se leera tenemene
fucia et revo cameadomnum et viventium in aracallisti, traducido como "detenedme si
escapo y devolvedme a mi dueo".
El precio de un esclavo nos llega a travs de Catn, y sabemos que era de promedio unos
mil quinientos denarios, precio que subi a lo largo del siglo II a. C. hasta alcanzar los
veinticuatro mil sestercios.
Algunos esclavos tenan la consideracin de personas libres, bien por la humanidad de sus
amos o por el trabajo intelectual que desarrollaban. Esto pas con los esclavos
procedentes de la Antigua Grecia, que en cierto modo el amo consideraba de mayor
educacin que la suya. Estos eran los que servan como secretarios, administradores o

educadores. En el siglo III se redujeron las masas de esclavos y estos empezaron a

valorarse casi como personas libres. El emperador Diocleciano era hijo de un esclavo que
haba comprado su libertad.
Los libertos fueron a partir del siglo VI segn el emperador Justiniano I ciudadanos sin
distincin alguna, procedentes de la esclavitud. Si no conservaban los lazos de fidelidad a
sus casas eran llamados libertos ingratos. Ejercan mayoritariamente la labor de
comerciantes o artesanos, y en menor medida de maestros romanos (ludi magister),
gramticos (encargados de la enseanza secundaria), banqueros o mdicos, que no
tenan la remuneracin.
La economa romana, como su sociedad, dependan del trabajo de esclavos, que eran
fundamentales en los latifundios, minas e industrias. Esta economa aument a partir del
siglo II gracias a las victorias de Julio Csar, que puso en subasta a aproximadamente un
milln de esclavos durante la Guerra de las Galias (58-51 a. C.) En Delos, llegaron a
subastarse hasta diez mil esclavos en un solo da.