LA DECLARACION DE RUINA (Jurisprudencia reciente) Por Ico YANEZ VELASCO SUMARIO 1, INTRODUCCION, 2, EL CARACTER DE LA DECLARACION DE. RUINA: LA DECLARACION bE KUINA COMO CONSTATACION DE UNA SITUACION DE HECHO: SU (CARACTER REGLADO. 3, LOS SUPUESTOS LEGALES QUE SIRVEN DE BASE PARA LA DECLA- RACION DE. RUINA: A). La RUINA TEextea, B) La RuINa Econowtca. 4. OBRAS DE SEGURIDAD DURANTE LA TRAMITACION DEL EXPEDIEN- TE DE RUINA 5, RESPONSABILIDAD DE LA ADMINISTRACION POR RUINA. 6. INCIDENCIA DE LA RUINA EN LOS DERECHOS EXPROPIATORIOS. 1. INTRODUCCION En el ndmero 157, de noviembre de 1997, de esta revista, se analiz6 la declaracién de ruina, mediante un excelente trabajo de JULIA ORTEGA BERNARDO, De entonces a esta fecha, han recaido al- gunas sentencias de interés en la materia, El presente trabajo tie- ne como pretensin fundamental actualizar Ia jurisprudencia que ha aparecido desde entonces. 7278 2. BL CARACTER DE LA DECLARACION DE RUINA LA DECLARACION DE RUINA COMO CONSTATACION DE UNA SITUACION DE HECHO: SU CARACTER REGLADO La STS de 16 de febrero de 1999 (RJ 1621) sefialé en su FJ. 3° que: «.. esta Sala tiene reiteradamente declarado que el expediente de ruina tiene por objeto constatar una situacién de hecho con independencia de la causa 0 motivos que pudieran haberla originado (Sentencias, entre otras, de 3 de octubre de 1989 RY 7567— y 20 de marzo de 1986 —RI 1841—), lo gue im- pide que pueda analizarse la conducta del propietario en rela- cién con su deber de conservacién del inmnueble de que se trate (Sentencia de 22 de noviembre de 1989 —RJ 8351—). Se in- fiere de esta doctrina que la declaracion de ruina es por st insuficiente para acreditar las causas que la han producido, y particularmente para calibrar si se trata de causas objetivas 0 ligadas al incumplimiento de obligaciones por parte del pro- pietario o de la Administracién, de tal suerte que no puede exeluirse, como dice la sentencia recurrida, la concurrencia de unas 0 de otras si no se ha acreditado la causa del deterio- 10 irreversible del inmueblew 3. LOS SUPUESTOS LEGALES QUE SIRVEN DE BASE PARA LA DECLARACION DE RUINA A) La RUINA TEeNICA La STSJ de Madrid de 6 de noviembre de 1997 (RICA 2364) entendié que el criterio establecido en la Ordenanza de Conserva- cion y Estado Ruinoso de las Edificaciones de Madrid a efectos de determinar cudndo un edificio esta en situacién de ruina es apli- cable: «El art, 247.2.° de la Ley del Suelo y Ordenacién Urbana, Texto Refinndido, Real Decreto Legislative 1/1992, de 26 ju- nnio, establece de forma taxativa los supuestos en que debe de declararse el estado ruinoso de las construcciones, siendo los ‘siguientes: a) Cuando el coste de las obras necesarias sea 78279 superior al 50 % del valor actual del edificio 0 plantes afec- tadas, excluido el valor del suelo (ruina econémica); y 5b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalisado de sus elementos estructurales o fuundamentales (ruina técnica), estableciendo en relacién a esta tiltima el art. 3.3.3 del PGOUM que “se considerarin darios no reparabies técnica- mente por los medios normales, aquellos cuya reperacion implique la construccion de elementos estructurales de exten- sién superior a 1/3 de la totalidad de los mismos”. En dicho expediente consta informe y dictamen del Arqui- tecto Daniel Maria C. M., realizado a instancia de la propie- dad recurrente que concluye que el inmueble se halla en si- tuacién de ruina técnica y ruina econdmica; informe de la Arquitecto dona Ana Isabel G. de Q., prestado a instancias de un inguilino del inmueble personado en el expediente ad- ministrativo que concluye lo contrario, ambos informes fue- ron prestados sin contradiccion e informe del Arquitecto-Jefe del Departamento de Proteccién de la Edificacién don Fernan- do M. H.-S. con la colaboracién del Aparejador don Manuel S. R. que concluyen que no existe ruina técnica en el inmue- bile, toda ver que pese a existir davis que afectan a la estruc- tura del inmueble y que es necesario sustituir 0 reconstruir para devolver el edificio a las condiciones iniciales de seguri- dad, su reconstruccién es inferior a un tercio del totai de los mismos (en concreto de un 15,89 %) y tampoco ruina eco- némica al ser el coste de las obras de’reparacién inferior al 50% del valor del inmueble. En tal situacién, en aplicacién de la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, tenien- do en cuenta la disparidad de los informes prestados a ins- tancia de parte, tanto por lo que se refiere al valor dal edifi- cio (14,965,000 ptas. el perito de la propiedad y 81.651.704 la perito designada por el inquilino) como al coste nezesario de reparacién como la cuantificacién de los datos que afec- tan a la estructura del inmueble, debe de concederse valor prevalente y preferencial al informe realizado por el Arguitec- to-Jefe del Departamento de Protecci6n de la Edificaciin con 1a colaboracién del Aparejador Municipal, siendo conocida su especializacin en el tema y su —«a priorix— mayor objeti- vidad ¢ imparcialidad y en consecuencia desestimarse el re- curso interpuestos 9280 B) La RUINA EcoNOMICA La ruina econémica, se produce, segtin sefiala la STSJ de Castilla-La Mancha de 19 de noviembre de 1998 (RICA 4348), «Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50% del valor del solar actual del edificio o plantas afectadas, ex- cluido el valor del terreno, debiendo significarse que para cal- cular el coste de las obras habré que valorar las que necesite el inmueble para obtener unas normales condiciones de se- guridad, salubridad y habitabilidad, incluyendo, igualmente los costes del beneficio industrial y las cargas fiscales, pero no asi, partidas propias de obras de ornato y embellecimien- to (SSTS de 22 de marzo de 1994, RI 1816; 18 de abril de 1994, RJ 2813 0 19 de abril de 1994, RJ 2818)». Que reitera una doctrina consolidada, tanto en el Tribunal Su- premo como en los Tribunales Superiores de Justicia! En cuanto al valor del edificio, a los efectos de determinar si las reparaciones necesarias alcanzan el 50 por 100 del valor del mismo, la jurisprudencia hace algunas aclaraciones: jente de depreciacién por , Granada, de 2 de junio Por un lado, es de aplicacién el coefi edad, segin seftala la STSJ de Andaluci de 1997 (RICA 1454) Por otro lado, segtin la STSJ de La Rioja de fecha 14 de mayo de 1997 (RICA 1017) el coste de reparacién ha de calcularse con referencia al edificio tal y como esta configurado en la actualidad, no en relacién a cémo podria quedar: «.. en el cmputo global de costos de reposicidn las galerias, por el hecho de estar totalmente cerradas, representan unos vollimenes habitables de las viviendas y, consecuentemente, del edificio en conjunto, por lo que deben ser computables en el volumen 0 superficie construidos totales. De tal manera que la situacion debe quedar referida a la corstruccién ac- tualmente existente y no a otra posterior, y distinta, resultan- ' Recopilada por ORTEGA BERNARDO, JULIA, en «La declarscién de ruin: RDU, mim. 157, nov, 1997, pags. 60 y ss. 80281 te de obras de recomposicion de su configuracién arquitects- nica. Y, finalmente, porque, si en virtud del derribo de todo el entramado de galerias evidentemente se disminuyen el v lumen de la edificacin y los metros superficiales ttiles cons- truidos, se quiebran tamibién los parémetros determinantes del valor actual de ta edificacién, con lo que los costes de recons- truccién considerados en el tinico informe favorable 2 la de- manda deben quedar igualmente distorsionados» Es de gran interés la STSJ de la Comunidad Valenciana de fe- cha 16 de diciembre de 1998 (RICA 4963), que aplica un crite- rio distinto al tradicional respecto al cémputo del 50 por 100, se~ xin lo dispuesto en la peculiar legislacién valenciana, Sefa'6 lo si- guiente: «PRIMERO.—Que constituye el objeto del presente recurso a impugnacién que, por la parte actora se realiza, de la re- solucién de 18-4-1995, del Ayuntamiento de Valencia, en cuanto en la misma se deniega su solicitud de declaracion de ruina del inmueble sito en la C/ Poeta Liern nim. '4, al respecto, apareciendo como, en el dictamen pericial emitido en Autos, tras apreciar, después de la visita de reconocimien- to del edificio, que los forjados tienen carcoma, muy exten da en planta baja, y termita, en las plantas altas, grietas con- siderables en fachada posterior, grietas y deformaciones en los ssuelos de las plantas altas, hundimiento del suelo en la es- quina interior al sur, debiendo reforzarse la cimentacion y consiruir nueva solera en planta baja, realizando nucvos de sagiies entubados, encontrandose los muros de la planta baja descarnados y agrietados de modo que, el colapso de cual- quiera de estos tramos de muro implicaria el derrumbamien- to de la estructura y caertan las crujéas, edificio éste, que por su tipo constructivo, edad y conservacién, se encuentra en su tiltimo periodo de vida, indicando sus darios un agotemiento del conjunto construido, ante lo que, lega el perito a la con- clusion de que, la reparacién del edificio es complicada y mds cara a la preferible solucién de demolicion y reconstruccién del mismo, y, con tales antecedentes, razonadamente termina resumiendo el presupuesto de reparacién del edificio, que lo cifra en 28.000.906 ptas., atribuyendo como valor actual del edificio el de 10.624.829 ptas., y como valor de la construe- cidnt nueva, el de 32.691.780 pias., y por tanto, conforme el art. 90 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de Reguladora de la Actividad Urbantstica, limitado el deber normal de re- paracién a 16,345.890 ptas., ante lo cual, en base & lo ex- 81282 puesto, a tenor tanto del citado art. 90, come de los arts 247.2 del TRLS 1/1992 y 183.2 de la LS 76 y concordantes, procede declarar el edificio en situacion de ruina y en tal sen tido estimar la demandav. Lo mas interesante de esta sentencia es la aplicacién de los ar- ticulos 88 y 90 de la LRAU, que en lugar de establecer el Ifmite de la ruina en el 50 por 100 del valor actual del edificio, lo establece en el 50 por 100 del valor del edificio construido de nueva planta. Esto es, en el supuesto enjuiciado por la Sentencia, aplicando el TRLS 76 0 del 92, el edificio estaria en ruina siempre que las obras costasen més de 5.312.414,5 pesetas, mientras que en el sistema valenciano habria de sobrepasar 16.345.890 pesetas, segtin ha se- fralado el Tribunal 4. OBRAS DE SEGURIDAD DURANTE LA TRAMITACION DEL EXPEDIENTE DE RUINA Una de las cuestiones mas recurrentes en los procedimientos de ruina es el hecho de que sea necesario realizar obras de seguridad en la construccién durante la tramitacién del expediente de ruina, Dicha cuestién es abordada por la STSJ del Pais Vasco de fecha 21 de abril de 1998 (RICA 3633) que expuso la siguiente doctrina: «La alegacién de la parte recurrente anuda de forma au- tomética que la incoacién del expediente de ruina supone la cesaciin del deber urbanistico impuesto en el art. 245 LS en relacién con el art. 21.1 LS. La incompatibilidad entre el de- ber de conservacién y la situacién de ruina, como situacién de hecho, se enlaza con la consecuencia derivada de la de- claracién’ de ruina, la demolicién del edificio y subsistien- do, en todo caso, la obligacién de realizar las obras es- trictamente imprescindibles para asegurar la seguridad de personas y bienes. Por tanto, no podria consluirse, como pretende el recurrente, que la simple incoacién del expediente conlleve la consecuencia de que el Acuerdo de 21 noviembre 1994 no fue ajustado a derecho, entendiendo que de la in- coacién del expediente resulta acreditada la existencia de la situacién de hecho de ruina, y porque, en el caso concreto, tampoco consta que las obras impuestas por el Ayurta- miento de Zarautz excedieran de las imprescindibles para garantizar la seguridad de las personas y de los bienes, 82283 ‘sin que tampoco pudiera afirmarse en el caso concreto que de la situacion de ruina vaya a seguirse el deber de demoli- cidn del edificiow 5, RESPONSABILIDAD DE LA ADMINISTRACION POR RUINA Analizar convenientemente esta cuesti6n requeriria mas espacio del que objetivamente corresponde a las pretensiones de este tra- bajo, ya que entronca con el dificil problema de la conceptuacién de la responsabilidad administrativa en el Derecho espaol, con base en la causalidad, y, te6ricamente, sin tener en cuenta la cul- pa. Pero la sentencia que agu{ se transcribe parcialmente es im- portante, porque aunque desestima la pretensién de resarcimien- to, la doctrina en ella contenida abre la via para efectuar dicha reclamacién, siempre que se acredite que la Administracién por su. actuacién 0 inaccién, ha sido cocausante de la ruina del edificio, En la STS de 16 de febrero de 1999 (RI 1621), un particalar re- clamaba responsabilidad de la Administracién por la pasividad administrativa demostrada en la tramitacién de los expedientes de orden de ejecucién (reparacién del inmueble), que al no ejecutar se convirtié en ruina, El Tribunal de instancia (TSI de Cataluria, sentencia de 25 de mayo de 1994) desestimé el recurso, seftalando que lo que se debatia era la posible existencia de responsabilidad por el Ayuntamiento por el inejercicio de las postestades adminis- trativas configuradas en los articulos 181.1 y 2 de la Ley del Suelo y 24.2 del RGU. El asunto era que se habfa pedido la declaracion de ruina por el antiguo propietario del Palau Berenguer, dene- gandose la misma el 12 de enero de 1979, ordendndose determi- nadas obras de reparacién del inmueble (resolucién firme por sen- tencia de 12 de marzo de 1982), el Ayuntamiento formulé diversos requerimientos en los afios 1980 y 1982, imponigndosele sancién en 1987, pero a peticién del nuevo propietario, se declaré la ruina el 5 de octubre de 1989. La pretensién se fundaba en que al no concurrir objetivamente los requisitos para la ruina cuando se pro- dujo la primera resolucién, el deterioro del edificio, que dio lugar finalmente a la declaracién de ruina es imputable a la pesividad administrativa, pues el Ayuntamiento se limité a diversos reque- rimientos sin proceder a la ejecucién subsidiaria. La sala de ins- tancia denegé la indemnizacién por considerar que no se habia acreditado que la causa eficiente fuera la actuacién de le Admi- 83284 nistraci6n, pues como habfa sefalado la STS de 5 de enero de 1990 (RJ 329), las potestades de vigilancia y ejecucién administrativas no empecen la obligacién del propietario de conservar el inmue- ble, de tal suerte que la actividad de aquella puede ser condicio- ante, pero no la causa eficiente proxima y verdadera de Ia ruina La objetivacién del daiio no demuestra que éste deba imputarse a la Administracién, pues no resulta disparatado pensar en la con- currencia de acciones de terceros o factores climatolsgicos El Tribunal Supremo dijo: «SEGUNDO.—En el motivo tinico de casacién, que se am- para en el articulo 95.1.4 de la Ley de la Jurisdiccion, se ale- 43a, en primer lugar, la infraccién del articulo 24.2 del Regla- ‘mento de Diseiplina Urbanistica y de los articulas 181.1 y 2 y 183 de la Ley del Suelo, pues, en la tesis de los recurren- tes, la sentencia recurrida, al estimar que no concurre nexo de causalidad entre la ruina del inmueble y la actitud pasiva del Ayuntamiento de Girona, habria infringido estos preceptos, los cuales imponen a la Administracién el deber de ejecutar las obras cuando el obligado a ello no lo hiciere, mientras que en el caso enjuiciado el Ayun- tamiento dejé transcurrir el tiempo sin obligar al propie- tario a ejecutar las obras de conservacién que habia acordado, hasta que el inmueble cambio de propietario » se declard, previo un nuevo procedimiento, la ruina del Es cierto que esta Sala tiene declarado (vgr., Sentencias de 6 de octubre de 1998 —RJ 7813— y 13 de octubre de 1998 —RI 7822—) que, aun cuando ta jurisprudencia ha veni- do refiriéndose de modo general a un cardcter directo, inmediato y exclusive para particularizar el nexo causal entre la actividad administrativa y el dano o lesion que debe concurrir para que pueda apreciarse responsabili- dad patrimonial de las Administraciones Piiblicas, no queda excluido que la expresada relacién causal —espe- cialmente en los supuestos de responsabilidad por fun- cionamiento anormal de los servicios piiblicos— pueda aparecer bajo formas mediatas, indirectas y concu- rrentes, circunstancia que puede dar lugar 0 no a una moderacién de la responsabilidad (Sentencias de 8 de enero de 1967, 27 de mayo de 1984, 11 de abril de 1986 RI 2633—, 22 de julio de 1988 —RY 6095—, 25 de enero 84285 de 1997 y 26 de abril de 1997 —RI 266 y RI 4307—, entre otras) y que entre las diversas concepciones con arreglo a las cuales la causalidad puede concebirse, se imponen, en mate- ria de responsabilidad patrimonial de la Administracion, aquellas que explican el daiio por la concurrencia objetiva de factores cuya inexistencia, en hipdtesis, hubiera evitado aquél (Sentencia de 25 de enero de 1997), por lo que no son ad- misibles, en consecuencia, concepciones restrictivas que irian en contra del cardcter objetivo de la responsabili dad patrimonial de las Administraciones Piiblicas (Sen- tencia de 5 de junio de 1997 —RI 5945—) No obstante, hemos declarado también que el concepto de relaciGn causal se resiste a ser definido aprioristicame:te con carécter general, y se reduce a fijar qué hecho 0 condicién puede ser considerado como relevante por si mismo pera pro- ducir el resultado final como presupuesto 0 “conditio sine qua non” esto es, como acto o un hecho sin el cual es in- concebible que otro hecho o evento se considere consecuen- cia 0 efecto de otro anterior, aungue es necesario ademas que resulte normalmente idéneo para determinar aquel evento 0 resultado teniendo en consideracién todas las circunstancias del caso (Sentencia de 5 de diciembre de 1995 —RI 9961—). TerceRo.—Aplicando la anterior doctrina a los heckos que la Sala de instancia, en el ejercicio de su facultad exclusiva de valoracion del material factico aportado, considera proba- dos, se advierte que no se ha acreditado que la conducta de ia Administracién haya operado como factor verdade- ramente indispensable, idéneo 0 relevante por su impor- tancia y cardcter determinante, en atencién a las circuns- tancias concurrentes, de la ruina del edificio. En efecto, la sentencia impugnada pone de manifiesto que los recurrenies no han promovido activided probatoria algu- na especifica encaminada a probar la relacién de causalidad cuestionada, sino que la han deducido por una inflexion [6- gica partiendo de la existencia de una primera resolucion por la que se ordenaba realizar obras de conservacién y de una segunda, dictada afios después, por la que se declaraba a ruina del edificio sin que aguellas obras se hubieran reali- zado. Sin embargo, esta Sala tiene reiteradamente declarado que el expediente de ruina tiene por objeto constatar una situa~ cién de hecho con independencia de la causa 0 motivos gue 85286 pudieran haberla originado (Sentencias, entre otras, de 3 de octubre de 1989 —RI 7567— y 20 de marzo de 1986 RI 1841—), lo que impide que pueda analizarse la conduc ta del propietario en relacién con su deber de conservacién del inmueble de que se trate (Sentencia de 22 de noviembre de 1989 —RI 8351). Se infiere de esta doctrina que la de- claracién de ruina es por si insuficiente para acreditar las causas que la han producido, y particularmente para calibrar si se trata de causas objetivas 0 ligadas al in- cumplimiento de obligaciones por parte del propietario 0 de la Administracién, de tal suerte que no puede excluirse, como dice la sentencia recurrida, la concurrensia de unas 0 de otras si no se ha acreditado la causa del deterioro irrever- sible del inmueble. Cuato.—Los recurrentes suponen que la ruina produci- da tras resoluciones administrativas que orderaban realizar obras de conservacién no llevadas a cabo por el propietario sin que la Administracion procediera a su ejecucién subsidia- ria no puede explicarse causalmente sino en relacién con la pasividad de esta tiltima. No obstante, tampoco desde esta perspective las alegacio- nes de los recurrentes son dignas de consideracién, pues esta simple sucesion de acontecimientos no demuestra que la no ejecucién subsidiaria por la Administracién tuviera la relevan- cia causal que la jurisprudencia exige, en relacion con otros posibles acontecimientos 0 concausas objetivas 0 subjetivas que pudieran tener mayor relevancia, entre las que figura el incumplimiento del deber del propietario de conservar el in- mueble. Como dice la Sentencia de 5 de enero de 1990, reite- radamente invocada en el proceso por la parte demandada, ciertamente los preceptos citados como injringidos imponen @ los ayuntamientos como funcién de policfa urbana para velar por la seguridad de personas y cosas el obligar a los propietarios de edificaciones a la realizacion de las obras ne- cesarias para que conserven sus condiciones de seguridad, ‘mas también son concluyentes en asignar a los propietarios el deber de mantener los edificios en las debidas condiciones de seguridad. Se contraponen, ast, dos distintos deberes, el de vigilancia y prevencidn, a cargo de los Ayuntamientos, y el de conservacién de los edificios, de cuenta de sus propieta- rios. La omision 0 defectuoso cumplimiento del primero en modo alguno puede exonerar a los propietarios del suyo y de las consecuencias derivadas de su incumplimiento, ya que 86287 ello supondria legitimar la omisién de una obligacién por la simple excusa de no haber sido compelido a cumpliria Por su parte, la Sentencia de 26 de octubre de 1988 (RF 8231), en un supuesto que guarda semejanza con el caso examinado en estos autos, deniega el reconocimiento de una indemnizacién por traslado de un negocio a consecuencia de la declaracién de ruina del inmueble, afirmando que no pue- de tener valor causal determinante por parte del Ayuntamien- to la conducta consistente en "no haber realizado las obras v reparaciones necesarias en el inmueble antecitado para su reparacién conservatoria tras denegar la declaracién de ruina del mismo, en ejecucién sustitutoria de tal obligacién de la propietaria requerida en su dia a ello”. Para apreciar suficiente relevancia causal en la actuacién del Ayuntamiento hubiera sido menester, en resolucién, una prueba especifica que segtin la Sala de instancia no se ha producido acerca de: a) el cardcter determinante de la no eje- cucién por parte de la Administracion de las obras de con- servacién, frente a la inexistencia de otras causas objetivas de mayor relevancia que pudieran haber comportado 0 acele- rado el deterioro del inmueble; y b) La mayor relevancia del incumplimiento por parte de la Administracién del deber de ejecutar las Srdenes de realizacién de obras de conservacién frente al incumplimiento por parte del propietaro deta bli gacidn de conservar el inmueble. Quinru.—En el mismo motivo de cusacién alegan los re currentes, asimismo, que la sentencia no considera le alega- da desviaci6n de poder, pues el Ayuntamiento perseguia con la incoacién del expediente de ruina, la inactividad y la pos- terior declaracién de ruina no servir con objetividad los inte- reses generals sino permit la construcion de un hotel de cuatro estrellas. Basta, para desestimar esta argumentacién, con poner de manifiesto que la desviacién de poder, de existir, constituiria un vicio que, en la forma que exponen los recurrenies, hu- bieva afectado a la declaracin de ruina, determinando su anulabilidad con arreglo a lo dispuesto en el articulo 83 de la Ley de la Jurisdiccion derogada, aplicable a este proceso Por razones temporales, el cual, ademds de definir en su apar- tado 3 que constituird desviacién de poder el ejercicio de po- testades administrativas para fines distintos de los fijados por el ordenamiento juridico, establece en el apartado 2 que ta 87288 sentencia estimard el recurso contencioso-administrativo cuando el acto o la disposicion incurriera en cualquier for- ‘ma de infraccién del ordenamiento juridico, incluso ta des- viacién de poder. Sin embargo, los recurrentes desistieron del recurso contencioso-administrativo entablado en su dia con- tra dicha declaracién, la cual quedé firme, por lo que no pueden ahora con el designio de que se aprecie la existen- cia de un nexo de causalidad entre la actuacién municipal y el dario que entienden indebidamente padecido— hacer valer un motivo de anulabilidad del acto administrativo que con- sintieron, permitiendo que ganara firmeza Siendo el nexo de causalidad elemento indispensable para la apreciacién de responsabilidad patrimonial de la Adminis- tracién, puede concluirse ya sobre la necesidad de rechazar el motivo tinico de casacién formulado, sin necesidad de exa- minar los restantes argumentos en que pretende apoyarse, ten- dentes a demostrar la concurrencia de los demds elementos necesarios, entre ellos el de la existencia de un dario o per- juicio evaluable econdmicamente», En el presente supuesto, da la impresién de que para que la ‘Administraci6n hubiera podido asumir responsabilidad (parte, dado que en todo caso se trataria de una concausa), era necesario que el interesado acreditase que si la Administracién hubiera actuado, no se habrfa producido la ruina. Lo que en coneurrencia, bien con la responsabilidad del propietario del edificio, bien con otros ele- mentos (como la climatologia), ha dado lugar a que se haya pro- ducido la situacién de ruina. Lo trascendente, no es tanto la d estimacién del recurso, que se hace por ausencia de prueba, sino Ja doctrina sentada en el sentido de admitir la posibilidad de res- ponsabilidad administrativa, siempre que se acredite que su accion 0, més bien, inaccién, ha sido un factor cocausante del dafio. 6, INCIDENCIA DE LA RUINA EN LOS DERECEOS EXPRO- PIATORIOS En cuanto a la indemnizacién a arrendatarios por expropiacién de edificios arruinados, la STS de 6 de mayo de 1997 (RJ 4310) dispuso lo siguiente: «SEXTO—Opinamos, por el contrario, que xo es correcta la interpretaci6n que hace el Tribunal “a quo” del contenido 88289 de los articulos 156.2, 157.3 y 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Sueto de 1976, en relacién con lo dispuesto en los articulos 183 del mismo Texto Refundido, 114.10 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, i8 a 28 del Reglamento de Disciplina Urbanistica, aprobedo por Real Decreto 2187/1978, y 20 del Reglamento de Edijicacién Forzosa y Registro Municipal de Solares ( RCL 1968690 y NDL 28562). Ni fa mera declaracién de ruina del edificio ni la inclu- sidn de ta finca en el Registro Municipal de Solares de Edi- ficacién Forzosa determinan la extincion de los arrenda- mientos existentes, sino que, una vez declarada ta ruina del edificio, conforme a lo dispuesto concordadamente por los ar- ticulos 183.1 y 2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y 18 a 24 del Reglamento de Disciplina Urbanistica, los propieta- rios pueden hacer uso de la facultad de resolver los arrenda- mientos segtin lo dispuesto por el articulo 114.10 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso los arrendararios tendrén derecho a las indemnizaciones que la legislacién arrendaticia les reconoce y que han de ser dirimidos, en caso de conflicto, ante la jurisdiccién civil. Si el edificio se hubiese declarado en situacién de rina inminente, lo que determina la adopeidn de las correspondien- tes medidas de seguridad y su demolicion con el desalojo de los ocupanies, segiin lo establecido por los articulos 133.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, 26 y 27 del Reglamento de Disciplina Urbanistica, se habra producido la extincién de los arrendamientos conforme disponen con- cordadamente los articulos 1182 y 1568 del Cédigo Civil 118 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Ur- anos, en cuyo caso procederdn las indemnizaciones en fa- vor de los arrendatarios que establezca la legislacion civil, y que, en su caso, habré de exigirse ante la jurisdiccién de tal clase. Finalmente, la inclusion de la finca en el Registro Muni- cipal de Solares de Edificacion Forzosa, en la forma prevista por los articulos 156.2 y 157 del mentado Texto Refiundido de la Ley del Suelo de 1976, 25 del Reglamento de Diseiplina Urbanistica y preceptos concordantes del Reglamento citado de Edificacién Forzosa y Registro Municipal de Solares, no determina por st sola la extincién de los arrendamientos, ‘aunque sea preciso incoar el correspondiente expediente de valoracion en cumplimiento de lo ordenado por los referidos 89290 articulos 157 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y 20 del mentado Reglamento de Edificacion Forzosa y Registro Municipal de Solares, aprobado por Decreto 635/1964. La extinci6n de tos arrendamientos, una vez inscrita la finca en el Registro Municipal de Solares, se produce en vir- tud de su enajenacién o del otorgamiento de la licencia para edificar, segiin preven los nimeros primero » segundo del tantas veces citado articulo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, y solo en estos supuestos es obligacién del propie- tario indemnizar a los arrendatarios en ta forma dispuesta por el niimero tercero del mismo articulo 161 Si la extincién de los arrendamientos se ha producido por ‘cualquier otra causa con anterioridad a la enaienacion de ta finca 0 al otorgamiento de la licencia de edificacién, no es ‘aplicable lo dispuesto por el tan repetido articulo 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo en cuanto a los derechos de tos arrendatarios a ser indemnizados con cargo al propie- tario, sin perjuicio de las indemnizaciones que puedan corres- ponderles con arreglo a ta legislacion civil comtin o especial de arrendamientos urbanos. SepriMo.—En el caso que enjuiciamos, la extincion de los arrendamientos se produjo por ta declaracién de ruina inmi- nente del edificio y el consiguiente desalojo de los ocupantes del mismo conforme a la aplicacién concordada de los artt- culos 183.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, 26 y 27 del Reglamento de Disciplina Urbanistica, 118 del Texto Re- fundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 1182 y 1568 del Codigo Civil, y, por consiguiente, no se llege a los supues- tos de la extincién de los arrendamientos por las causas pre- vistas en los mimeros primero y segundo del articulo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (enajenacién de la finca u otorgamiento de la licencia de edificacién), por lo que no procede reconocer a los arrendatarios las indemnizaciones contempladas en el ntimero tercero de este mismo precepto, ya que sus derechos se habian extinguido previamente, sin perjuicio, como hemos apuntado, de las indemnizaciones que puedan corresponderles segtin la legislacisn civil comin 0 es- pecial de arrendamientos urban. El hecho de que, conforme a lo establecido por el articu- lo 157 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 v por el articulo 20 del Reglamento de Edificacion Forzosa y Re- gistro Municipal de Solares, se hubiese iniciado el correspon- 90291 diente expediente de valoracién, no implica que necesariamen- te hayan de fijarse las indemnizaciones en favor de los arren- datarios, pues ello sélo seré procedente cuando los arrenda- mientos se extingan por la enajenacién de la finca o el otor- gamiento de la licencia de edificacién, y de aqui que los aludidos preceptos de ta Ley del Suelo y del Reglamentos de Edificacién Forzosa obliguen a tenerlas en cuenta "en su aso", es decir cuando proceda segtin lo dispuesto en el artt- culo 161 del Texto Refundido de ta Ley del Suelo, cuyos su- puestos, como hemos dicho, no concurren ahora al ha- berse extinguido previamente los arrendamientos con la declaracién de ruina inminente del edificio y el desalojo de sus ocupantes, por mds que los propietarios no hubiesen ejercitado la facultad que les confiere el articulo 114.10 det Texto Refundido de ta Ley de Arrendamientos Urbanos para resolver los contratos de arrendamiento una vez firme la de- claracién de ruina del edificio, ya que la ruina inminente y la demolicion de la edificacién (aunque debiesen conservarse las fachadas por razones historico-artisticas) extinguié los contratos de arrendamiento, segtin acabamos de expresar». Esta sentencia aclara que ¢l articulo 161 del TRLS 76 no es aplicable a Jos supuestos de ruina, porque para que sea aplicable dicho precepto han de estar vigentes los arrendamientos, y seguin €l Tribunal no estan vigentes los arrendamientos por desaparicién del objeto del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artt- culo 1568 del Cédigo civil, en relacién con al articulo 1182 del mismo texto, La consecuencia es que no es posible indemnizar tal derecho en una expropiacién, o detraer la cuantfa de tal derecho del del propietario en una expropiacién, porque tal derecho no existe al haber desaparecido el objeto del mismo. 1