EL PROGRAMA

El programa "Paso a Paso" (Desco) se propone facilitar la ampliacin

y mejoramiento de sus viviendas a familias de bajos recursos. Lo
hace a travs de una lnea de financiamiento innovadora, que se
adapta al modo como se produce la vivienda en los barrios populares de nuestras ciudades.

Componentes del programa

desco

Produccin:
Programa Urbano - desco
Investigacin y
redaccin:
Arq. Juan Tokeshi
Arq. Carlos Noriega
Arq. Jaime Miyashiro
Colaboracin:
Soc. Mario Zolezzi
Diseo, diagramacin
e ilustraciones:
Teresa Serpa
Rosa Segura
Lima, abril 2005

A travs de su larga experiencia en el tema de la vivienda progresiva urbana, Desco ha desarrollado un programa que se estructura
en tres lneas de trabajo:
1) El crdito,
2) La asistencia tcnica,
3) El marco institucional
En esta cartilla vamos a desarrollar el tema de la asistencia tcnica, en la especialidad de arquitectura.

La asistencia tcnica (arquitectura)

El programa Paso a Paso busca crear conciencia en la poblacin
en general, sobre la necesidad de tener el apoyo tcnico de profesionales (arquitectos e ingenieros) en el momento de ampliar o densificar sus viviendas. Las consecuencias de construir una vivienda sin
asistencia tcnica profesional, trae como resultado, en la mayora
de los casos, problemas en la calidad de vida de la familia y seguridad estructural de la vivienda.
Esta cartilla tiene como objetivo informar a las familias de los problemas ocasionados por el mal diseo arquitectnico (espacios, funciones internas e imagen de la vivienda) y algunas recomendaciones
a tener en cuenta en el momento de disear la vivienda progresiva,
de manera participativa, con los profesionales de la construccin.

La vivienda progresiva en el Per

La poblacin peruana se estima en un total de 27`947,000 habitantes en el ao 2005 (INEI). Y se estima que el 73% de la poblacin
del pas es urbana.
Lamentablemente el ritmo de construccin de viviendas en el sector
formal no ha acompaado al crecimiento de la poblacin, sobre todo
en el mbito urbano. Es por eso que la poblacin de bajos recursos ha
desarrollado su propio sistema de construccin de vivienda, denominado de "auto-construccin progresiva". Pero el grave problema de esta modalidad de produccin de vivienda es la falta de asistencia tcnica profesional, lo que ha provocado que el 75% del dficit nacional
de vivienda, sea de tipo cualitativo. Es decir, la vivienda existe, pero
no tiene las condiciones necesarias de calidad para considerarse habitable y segura.
Las familias en su afn por construir la vivienda y en consideracin a
que los recursos con que cuenta son espordicos, construye progresivamente ("paso a paso") y por partes (pared a pared, columna a columna, etc). Esta situacin econmica de las familias hace que el pago a profesionales (para la supervisin de sus construcciones) no sea
considerado. Por eso, casi todas las familias trabajan con los nicos
artfices presentes de la edificacin de viviendas en los sectores populares: los maestros de obra. Aunque muchos de los maestros son
personas de experiencia en el campo de la construccin, sin una adecuada supervisin tcnica pueden realizar construcciones deficientes. Esto ocurre muchas veces cuando ellos tienden a generalizar las
pautas de las construcciones sin tomar en cuenta que cada vivienda
tiene sus propias particularidades al momento de construir: "Cada
casa es un caso".

DENSIFICACIN HABITACIONAL
Propuesta de crecimiento urbano
En el proceso de crecimiento de la ciudad, se distinguen dos procesos:

Crecimiento horizontal, de baja densidad y extensiva, con frmulas de vivienda unifamiliar. Con el transcurrir de los aos esta forma de crecimiento de la vivienda se ha tornado explosivo e irregular, constatndose una tendencia a la tugurizacin, o la ocupacin de
terrenos que no renen las condiciones mnimas para ser urbanizados (en zonas de riesgo). La vivienda construida muchas veces es un producto de una categora sub-estandar,
es decir sin servicios ni equipamiento bsico adecuado.
Crecimiento por densificacin habitacional, ampliando o creciendo la vivienda unifamiliar existente, para convertirla en multifamiliar. Crea nuevas viviendas en los techos o
fondos de lote de viviendas ya existentes. Este proceso ser integral cuando a travs de
una asistencia tcnica profesional, se repotencie no solo la vivienda, si no tambin el
equipamiento, los servicios y el espacio pblico. Adems deber implementarse una nueva reglamentacin urbana apropiada para esta manera de crecimiento de la ciudad.

Lima y otras ciudades del Per

necesitan equilibrar la ocupacin extensiva de dcadas
pasadas; promoviendo la consolidacin de las edificaciones
existentes.

Es ms difcil encontrar nuevo

suelo para urbanizar y los costos ambientales son altos para
las ciudades.

UNA VIVIENDA PROGRESIVA,

densificable y flexible
La vivienda auto-construida progresivamente es como la vida, se encuentra limitada por las
condiciones socio-econmicas de la familia que la habita y vemos que siempre est en constante actividad de construccin.
Es por ello que el diseo de esta vivienda debe considerar:

Un crecimiento
progresivo:
Es decir por etapas o por
mdulos constructivos.

2
3

Un vivienda
densificable:
Que permita la construccin de una o ms viviendas en el mismo lote.

Espacios flexibles y
adaptables:
Que permitan adaptar
nuevos usos (comercio,
taller u otros).

UNA VIVIENDA SALUDABLE

Deficiencias de la vivienda
auto-construida y su entorno

Posibles efectos en la salud

Mala ubicacin de la vivienda. En zonas de alto riesgo: quebradas, terrenos con pendientes pronunciadas, terrenos con suelos deficientes, etc.
Deficiencia en el diseo y proceso
constructivo de la vivienda.

Calidad de los materiales inadecuada para la proteccin de temperaturas extremas, ruido, polvo, lluvia, insectos y roedores.
Abastecimiento, calidad del agua y
sistema de desage inadecuado.

Disposicin inadecuada de residuos

slidos (basura).

Ventilacin inadecuada y hacinamiento.

Iluminacin inadecuada.

Falta de privacidad, seguridad y falta de recreacin en el vecindario.

Ausencia de lugares adecuados para guardar, lavar, y cocinar los alimentos.
Ruidos.

Riesgo en movimientos ssmicos o fenmenos naturales: terremotos, deslizamientos, asentamientos de la vivienda, etc.
Riesgo en movimientos ssmicos o fenmenos naturales: terremotos, deslizamientos, filtraciones, lluvias, etc.
Riesgo de incendios, riesgos de enfermedades respiratorias, alergias,
etc.
Riesgo de enfermedades: tifoidea,
clera, hepatitis, polio, disentera, y
otras afecciones intestinales.
Contaminacin del aire debido a
quemas, proliferacin de ratas, moscas y caros que pueden propagar
enfermedades.
Riesgo de resfriados, tuberculosis, meningitis, infecciones respiratorias. Proliferacin de hongos, pulgas y caros.
Desgaste de la vista.
Problemas psicolgicos y de adaptacin social.
Infecciones y contaminacin a travs de los alimentos.
Enfermedades del sistema nervioso,
agresividad.

Preocupacin
mundial
Una vivienda
saludable es aquella
que brinda proteccin
contra lesiones
evitables,
envenenamientos y
exposiciones trmicas
y de otro tipo que
pueden contribuir
a generar
enfermedades crnicas.

Fuente: Barcel, Carlos. Epidemiologa y Promocin de la Salud. Ponencia en el Primer Encuentro sobre Vivienda, Ambiente y Salud.
CEPIS, Lima 25-26 de agosto de 1999.
Aportes DESCO.

UNA VIVIENDA BIEN LEGAL

La gestin de una vivienda comprende adems de los aspectos de diseo, financiamiento y
construccin, las condiciones legales de este bien familiar.
Para poder lograr el objetivo de la formalizacin legal del bien se debe seguir la tramitacin
de estos cuatro documentos:
El Ttulo de Propiedad.
Es el documento que permite comprobar la
propiedad de un predio. En l se registra la
propiedad del terreno.
La licencia de Construccin.
Es la autorizacin para construir una vivienda, y su trmite debe realizarse ante la Municipalidad del Distrito. Nos garantiza que el
proyecto presentado rene satisfactoriamente los requisitos para ser construido.
La Declaratoria de Fbrica.
Es una declaracin del propietario, y acreditada por un profesional, quienes aseguran
haber llevado a cabo la construccin de la
vivienda conforme a las buenas prcticas
constructivas, y que sta rene las caractersticas necesarias para ser considerada "habitable y segura".

La Inscripcin en los Registros Pblicos.

Es el ltimo paso y se lleva a cabo a partir de
la declaratoria de fbrica presentada a la Municipalidad y aceptada por ella. Luego de estar inscrita la vivienda es posible reconocer el
valor de cambio de la vivienda.
Una vivienda inscrita en los Registros Pblicos, permitir a las familias aumentar el valor
econmico de la propiedad: convierte en valor comercial los aires (techos) de las viviendas, facilita la independizacin por pisos y
permite el acceso a crditos.

LA LABOR DEL ARQUITECTO

El arquitecto es el profesional que disea y participa
en la construccin de las edificaciones.
Ellos han sido formados en el oficio y profesin de organizar los espacios, los ambientes y edificaciones para que brinden comodidad y seguridad a los habitantes y sus familias. Para ello es importante abrir el dilogo, generando una comunicacin permanente entre
el profesional y la familia usuaria. Sobre todo esto debe ocurrir en los barrios populares, asentamientos humanos y pueblos jvenes, donde el rol del diseador
es suplido por el conocimiento prctico o experiencia
de un maestro de obra.
Una buena estrategia en el proceso de diseo de los
barrios populares, consiste en lograr el equilibrio en
la relacin entre familias participantes (clientes, beneficiarios), maestros de obra (constructor) y arquitectos-ingenieros (planificadores y supervisores).
El maestro de obra es el que construye la vivienda y
su trabajo debe ser complementado con la asistencia
tcnica de los profesionales.
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Una asistencia tcnica profesional permanente podr

aclarar las dudas que aparecen en obra, debido a que
todos los proyectos necesitan siempre un reajuste.

LOS ERRORES MAS FRECUENTES

Por falta de asistencia tcnica
Falta de iluminacin natural. Encontramos lo que llamamos "cuartos ciegos", que son los espacios
oscuros, que requieren de iluminacin artificial como lmparas.

Es necesario que todos los ambientes tengan ventanas y que

abran a patios sin techo o jardines para que ingrese la luz. Especialmente debe tenerse cuidado en los ambientes donde forzamos ms la vista, como por ejemplo: espacios donde estudiamos, leemos, cocinamos o preparamos los alimentos, etc.

Observamos ambientes sin

ventanas. Lo cual genera graves
problemas de ventilacin (falta
de aire limpio, sensacin de estar encerrado, entre otros).

Tambin es necesario que todos los ambientes tengan ventanas

que abran a patios sin techo para una ventilacin adecuada.
Sobre todo los espacios destinados a dormitorios, pues una buena ventilacin evita la presencia de hongos en el ambiente.

La mala organizacin interna

debido a circulaciones poco estudiadas, crean espacios no
aprovechables, desperdiciando
rea.

Para disminuir los problemas de circulacin debemos diferenciar primero los espacios privados (dormitorios, baos, etc.)
de los espacios comunes (sala, comedor). stos ltimos no
presentan problemas cuando son transitados para llegar a otro
ambiente, pero en el caso de los dormitorios stos no
deberan ser utilizados como espacios de circulacin entre
una habitacin y otra.

Falta de retiros frontales en la

distribucin de la casa en el terreno que ocupa.

Mal diseo de las escaleras exteriores. Las pendientes pronunciadas son causa de graves accidentes.

Es importante disponer en la planificacin de la vivienda del

retiro frontal. Pues entre sus funciones est la de proteger los
ambientes de los pisos superiores de su proximidad a los cables elctricos. Adems permitir a la vivienda crecer en el
futuro a una segunda vivienda en los aires a travs de una escalera exterior independiente.
Considerar en el diseo de una escalera que la huella (paso)
de una escalera deben medir como mnimo 25 cm. y de altura
(contrapaso) debe tener como mximo 17.5 cm.

ASISTENCIA TCNICA
para la vivienda progresiva
La construccin de edificios en uno o ms lotes por
parte de pequeas iniciativas, est a la orden del
da en todas nuestras ciudades y muchas veces est originando procesos de hacinamiento y tugurizacin que atentan contra la calidad de la vida de
las familias.
De all la importancia de considerar la labor de arquitectos e ingenieros en las obras de construccin ya que son ellos quienes vern la mejor manera de proceder en el desarrollo de la vivienda
buscando el mayor beneficio de la obra (economa
de materiales y calidad constructiva) y aprovechan el conocimiento constructivo de los maestros
de obra.
Lejos de ser un problema, la produccin y mejoramiento de viviendas en urbanizaciones populares
ya consolidadas se presenta como la mejor oportunidad para crear nuevas unidades habitacionales
para las familias de bajos y muy bajos ingresos.
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Esta oportunidad slo brindar soluciones al problema de la vivienda en el Per en la medida que
se pueda contar con un servicio de asistencia tcnica para la vivienda progresiva.

Misin del servicio de

asistencia tcnica

Proporcionar toda la asistencia profesional en el diseo y ejecucin de obra

necesaria para que las familias cuenten con una nueva vivienda adecuada
arriba o al lado de la ya existente.
Apoyar a las familias en todas sus gestiones financieras y legales que le posibiliten obtener los recursos y la seguridad en la tenencia de la vivienda.
Promover un cambio cultural respecto a los procesos de produccin de vivienda en uno o varios lotes a la vez.
Proveer de informacin sistemtica a
quienes toman decisiones sobre las
polticas de mejoramiento y densificacin de vivienda.

DISEANDO CON EL ARQUITECTO

PROGRAMANDO LA AGENDA
Previo al proceso de diseo necesitaremos dar un paso importante: establecer la programacin.

Consultando a la familia podremos definir la lista de ambientes

que necesitaremos disear y construir y tener adems una aproximacin bastante cercana de las reas que necesitar cada uno
de sus integrantes (padres, hijos, etc.).

EL DISEO PARTICIPATIVO
La experiencia que brinda el trabajo de promocin nos permite
afirmar que el diseo participativo es el mejor mtodo.
Es importante que la familia participe en todas las decisiones del
diseo y del proceso constructivo de la vivienda.
Al ser consultada y considerada la opinin de la familia, logramos
un mayor compromiso y la satisfaccin con la vivienda producida.

El diseo es una actividad creativa, a travs

de la cual describimos,
anotamos y dibujamos
nuestras ideas sobre la
futura vivienda o su ampliacin, con la finalidad de obtener un mejor resultado.
Se ejecuta en forma grfica: en planos
El conocimiento directo
y el diseo personalizado permitir mejorar la
calidad del resultado final. Es decir, optimizar y
racionalizar el uso de los
espacios, materiales, sistemas constructivos e inversin econmica.

EL PROCESO
I
CONOCIMIENTO
Primeras Visiones

II
DIAGNSTICO
Lmites / Posibilidades

III
PROPUESTA
Espacial y Social

IV
SNTESIS

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ENTREVISTAS
Con la familia

SESIONES DE DISEO
PARTICIPATIVO

SISTEMATIZACIN
DE LA VISIN

Encuentro

CRITERIOS
para densificar una vivienda
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Antes de empezar a disear una ampliacin o densificar una
vivienda, es necesario que el profesional encargado de prestar
la asistencia tcnica pueda conocer un poco sobre la historia
de la casa.
Para conocer la historia, ser necesario responder a tres preguntas importantes:
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En cuantas etapas se construy la vivienda?,

Como se dise la vivienda?,
Quines participaron en la construccin?

Luego le corresponde hacer una evaluacin para conocer los

problemas y/o posibilidades en la distribucin, la estructura,
as como las instalaciones de energa elctrica, agua y desage, con la finalidad de plantear una solucin arquitectnica
y estructural, econmica y eficiente.
3

Verificaremos la posibilidad de una ampliacin teniendo en cuenta:

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El funcionamiento de la vivienda existente, comprendiendo las

necesidades de la ampliacin y sus posibilidades de independizacin si as se requiere. Respetar las circulaciones, fuentes de
luz y aire de los ambientes existentes, as como las reas libres
y los aires.
La relacin con las viviendas colindantes, alturas, o estructuras compartidas.
La relacin con el exterior y los retiros con respecto a la calle.

ELEMENTOS ORGANIZADORES
del diseo densificable
Los principales elementos organizadores a considerar en el diseo de
la vivienda densificable son:

Acceso independiente: Permite, en

el mismo lote, la autonoma de la
vivienda existente de las nuevas.
Escalera: su ubicacin define el
modelo tipolgico y el grado de independencia de los departamentos.
Patio y jardn interior: su disposicin y nmero pueden resolver problemas vinculados al asoleamiento,
iluminacin y ventilacin de los ambientes interiores.
Cocina y baos: Los ambientes con
instalaciones hmedas, exigen rigurosas condiciones sanitarias.

Cuatro secretos para crear

un buen clima interior:
1. La orientacin y disposicin de la vivienda en el
terreno.
2. La proporcin de las ventanas y puertas.
3. El tamao y proporcin de los espacios interiores abiertos (patios y jardines).
4. El tamao y la altura de los ambientes interiores cerrados.

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COMO LEER LOS PLANOS

Los planos son la representacin grfica de una edificacin.
Indican dimensiones, ambientes, ubicacin de puertas, ventanas y especificaciones
tcnicas.
Para ejecutar una construccin son necesarios los planos de: Arquitectura, estructuras e instalaciones (sanitarias y elctricas).

Para interpretar los planos que el arquitecto te entregar usaremos el siguiente ejemplo:

12

Mu
e

bl

es de come

a
Vent nas

Puertas

r
do

bles de sal
ue

as se representan:

s
men iones
Di

3.50

JARDN
SALA

DORMITORIO

COMEDOR

DORMITORIO

COCINA

GARAJE

S.H.

DORMITORIO

PATIO

LAVANDERA

13

Esca ras
le

Muros

Patios

TIPOLOGAS
de densificacin de vivienda

A partir de las experiencias, que se dan cotidianamente en las ciudades peruanas, podemos establecer la siguiente tipologa de produccin de vivienda nueva por densificacin habitacional.
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Es importante tener en consideracin que existen variables urbanas y arquitectnicas como:

tamao de lote, dimensin del frente de lote, porcentaje de rea libre, retiros, escaleras, estructuras, etc.. Adems de considerarse la localizacin de la vivienda en el territorio nacional
que determina los factores clmtaticos de la zona y las costumbres y formas de hacer vivienda. Todo esto debe tomarse en cuenta en una propuesta tcnica de densificacin asistida.

Divisin en aires
Esta tipologa se determina por el criterio de
ubicacin de las nuevas unidades de vivienda
en los aires de la vivienda pre-existente y su
relacin de dependencia por el tipo de acceso
y circulacin vertical (escaleras).

V1
V2

Divisin de lote
L2

L1

Esta tipologa esta determinada por la produccin de una o ms viviendas en un mismo lote,
a partir de tres modos bsicos de subdivisin
planimtrica del lote matriz. Produciendo sublotes en su interior.

Divisin de vivienda existente

Esta tipologa poco comn, pues implica la
produccin de una o ms viviendas a partir de
la sub-divisin y remodelacin de la arquitectura y estructuras de la vivienda unifamiliar
pre-existente en el lote.

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VA1

VA2

NORMAS
para el buen diseo de la vivienda
El Reglamento Nacional de Construcciones (RNC) es la gua institucional para una buena
prctica de diseo:
Se ha seleccionado los ndices bsicos a tener en cuenta para un buen diseo de vivienda.
Ubicacin: Demarcados en los planes reguladores y estudios de zonificacin urbana (documentos que norman el desarrollo de las ciudades) como de uso residencial, adems de su
compatibilidad con usos comerciales e industria ligera.

rea libre: Es toda rea no techada, como el jardn, el patio, la terraza, etc. Su fin es
proporcionar ventilacin e iluminacin adecuada a otros ambientes de la vivienda. El rea
libre mnima nunca podr ser menor al 30% del rea total de lote en el primer piso.

rea de la unidad de vivienda: es la suma de todos los espacios habitables como la sala,
comedor, cocina, dormitorios. El rea mnima de la vivienda (rea techada) no podr ser
menor a los 40.00 m2 techados.

Dimensiones mnimas: El largo o ancho menor de cualquier ambiente ser de 2.40 metros, excepto en bao, cocina y dormitorio individual.

reas mnimas por ambientes en m2: Sala-comedor (15.0), dormitorio principal (9.0), dormitorio para dos camas (7.5), cocina (4.5), bao (el mnimo para los aparatos y no podrn
abrir directamente a la sala o comedor), rea de servicio (4.5 techado o descubierto).

Altura mnima: 2.30 m. medida entre piso y cielo raso, y 2.10 m. en bao o parte baja de
techo inclinado.

Escaleras: Las escaleras al interior de las viviendas, no podrn tener un ancho menor a
0.80 metros lineales, siempre que tengan uno de sus lados libres. Las escaleras entre muros no podrn tener un ancho menor a 0.90 metros lineales.

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Las escaleras pblicas en edificios o escaleras exteriores no podrn tener un ancho menor
a 1.20 metros lineales.

VENTAJAS
de la densificacin habitacional
Con un programa de densificacin habitacional
asistido tcnicamente:

Se ataca directamente el dficit cualitativo de

vivienda.
Se aprovecha la inversin previamente efectuada.
Las familias viven en un entorno urbanizado
desde el principio y cerca de sus redes sociales.
Se producen viviendas de gran aceptacin entre los usuarios.
La nueva vivienda producida tiene los niveles de
habitabilidad y seguridad estructural adecuados.
No se invierte en habilitar suelo nuevo.
No es necesario crear nuevas redes de servicios de agua, desage o luz.
La inversin por unidad de vivienda se reparte
entre los pequeos promotores inmobiliarios,
que son los propios usuarios.

En suma, lejos de constituir

un problema, la produccin
de departamentos y casitas
en urbanizaciones populares
ya consolidadas, representa
la mejor oportunidad para
crear nuevas unidades
habitacionales para las
familias de bajos y
muy bajos ingresos.