UPC

Primer Trabajo
Contratos II
Eduardo Guillen

Primer Caso
El primer problema en el caso lo identificamos desde que se manifiesta que
existe una copropiedad en el bien que no est registrado. La copropiedad
est definida en el artculo 969 del Cdigo Civil Peruano (en adelante
cdigo) y menciona que existe copropiedad cuando un bien pertenece por
cuotas ideales a dos o ms personas1. En la copropiedad existe un derecho
que pertenece a los condminos, dos o ms, por cuotas ideales. Para
realizar cualquier acto material o jurdico sobre todo el bien se requiere el
consentimiento de todos los copropietarios, en cambio, sobre la parte
alcuota cada copropietario puede obrar por cuenta propia 2. Por tanto, el
contrato firmado por las partes es nulo, pues Luis no puede tomar la
decisin de vender el bien.
El segundo problema que expone el caso es acerca del precio. Se menciona
que se contrato a una empresa para que tasara el bien y finalmente se
pueda tener un valor del bien. Es decir, el precio sera determinado por un
tercero como especifica el artculo 1544 del cdigo. Sin embargo, ocurre una
situacin imprevisible

que culmina en la expropiacin de varios de los

predios aledaos reduciendo el valor del bien. Es imposible, que Ernesto

pida otra tasacin, pues esta ya fue hecha y el precio ya est dado. Sin
embargo, lo que puede hacer Luis es invocar el artculo 1440 del cdigo, El
cual,

expone el supuesto de excesiva onerosidad de la prestacin.

El

artculo propone lo siguiente:

En los contratos conmutativos de ejecucin
continuada, peridica o diferida, si la prestacin llega a
ser excesivamente onerosa por acontecimientos
extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada
puede solicitar al juez que la reduzca o que aumente la
contraprestacin, a fin de que cese la excesiva
onerosidad.
Si ello no fuera posible por la naturaleza de la
prestacin, por las circunstancias o si lo solicitara el
demandado, el juez decidir la resolucin del contrato. La
resolucin no se extiende a las prestaciones ejecutadas.
Artculo 1440 Excesiva onerosidad de la prestacin

1 Cdigo Civil Peruano Artculo 969

2 Anbal Torres Vzquez pg. 1032- Cdigo Civil Tomo I, Sptima Edicin

La clausula pacta pacta sunt servanda establece que los contratos son
obligatorios y deben de cumplirse fielmente en todo cuanto se haya
expresado en ellos (Art 1361), no pudiendo ser afectados por ninguna
circunstancia ajena a la voluntad de las partes, como garanta de de
estabilidad en las relaciones contractuales, principio indispensable de la
seguridad jurdica que constituye la base de la actividad econmica 3. Sin
embargo el artculo 1362 del cdigo establece que los contratos deben
negociarse, celebrarse y ejecutarse segn las reglas de la buena fe y comn
intencin de las partes. La buena fe exige que se corrija la injusticia
sobrevenida con el rompimiento del equilibrio contractual. Para que el
contrato se cumpla fielmente, las circunstancias que rodearon a su
celebracin deben permanecer sin alteraciones sustanciales que conviertan
a la prestacin en excesiva onerosa. Es decir, los contratos se cumplen
pacta sunt servanda pero sic stantibus.4Debido a lo expuesto anteriormente,
el juez debera ordenar un reajuste en el precio.

El tercer problema manifiesta una nulidad de contrato porque no se llego a

un acuerdo en el precio. Como se mencion anteriormente si se llego a un
acuerdo. Se acord que la empresa tasadora diera el precio. Es decir, la
demanda de nulidad del contrato tendra que declararse infundada.
El cuarto problema se refiere a un problema en la extensin o cabida del
predio. Como se menciona en el caso, se realizo el contrato en la modalidad
Ad Corpus, es por ello que a continuacin se proceder a citar el artculo del
cdigo que regula dicha modalidad de compra.
Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo
a su extensin o cabida, aun cuando esta se indique en el
contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a

3 CC francs: Art 1134. Las convenciones legalmente formadas tienen

fuerza de ley entre aquellos que las han celebrado. No pueden ser
revocadas sino por su mutuo consentimiento o por las causas que la ley
autorice. Deben ser cumplidas de buena fe.
4 Sneca: Para tener que cumplir lo prometido, todo debe permanecer en
el mismo estado de cosas que exista cuando se formo la promesa

pesar de que se compruebe que la extensin o cabida real es

diferente
Artculo 1577 Compraventa Ad Corpus

Claramente el bien se vendi fijando el precio por el todo y no con arreglo a

su extensin, porque como se menciona en el caso, el predio no tenia
registro. Por tanto, es preciso sealar que no debe existir ninguna reduccin
del precio fundamentada en este supuesto.
El ltimo problema que plantea el caso trata acerca de la intencin de
Manuel de dejar sin efecto el contrato. Al comienzo de este texto se
mencion que en la opinin del autor del presente documento es nulo el
contrato que realizaron Luis y Ernesto. Dicho esto, es importante agregar
que Luis si conoca la existencia de la copropiedad del predio, por tanto al
realizar un contrato de compraventa, lo est realizando de mala fe. Esto es
relevante, ya que Luis construy una piscina dentro del predio, por tanto
esta mejora de recreo deber ser indemnizada en tanto se pruebe que fue
construida bajo la mala fe que Luis tuvo al contratar con Ernesto.
Por ltimo, en mi opinin Manuel podra quedarse con la totalidad del bien
en caso de que hubieran pactado derecho de adquisicin preferente, es
decir Luis antes de vendrselo a Ernesto tena que ofrecer la venta a
Manuel.

Comentarios acerca de la clusula

El artculo 1587 del Cdigo menciona que:
Es nula la estipulacin que impone al vendedor, como contrapartida
de la resolucin del contrato, la obligacin de pagar al comprador una
cantidad de dinero u otra ventaja para este.

Tambin es nula, en cuanto al exceso, la estipulacin que obliga al

vendedor a devolver en caso de resolucin del contrato, una suma
adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del
precio

Es importante recalcar que un contrato se analiza sistemticamente, es

decir, las clausulas no pueden interpretarse de forma separada al contrato.
Es por ello que se debe mencionar que si una parte de la clausula que es
independiente

es

contraria

la

disposicin

legal,

anteriormente

mencionada, podra entenderse como no puesta, sin embargo, si esa parte

de la clausula es parte fundamental de la clausula, toda esta se deber
entender como no puesta.
En este caso, encontramos que en los numerales cuatro y cinco se estara
pactando que el vendedor una suma de dinero adicional que no tiene nada
que ver con el valor adquisitivo del bien. Por tanto, esos dos numerales se
deberan entender como no puestos.