1) TEXTO DEL DOCUMENTO:

LIMA, DOS DE ABRIL

DEL DOS MIL SIETE.LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA;
VISTA LA CAUSA NMERO DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO DOS MIL SEIS,
EN AUDIENCIA PBLICA DE LA FECHA, Y PRODUCIDA LA VOTACIN CON ARREGLO A
LEY, EMITE LA SIGUIENTE SENTENCIA; MATERIA DEL RECURSO: SE TRATA DEL
RECURSO DE CASACIN INTERPUESTO POR INVERSIONES ABC SOCIEDAD ANNIMA
MEDIANTE ESCRITO DE FOJAS DOSCIENTOS VEINTIDS, CONTRA LA SENTENCIA DE
VISTA EMITIDA POR LA PRIMERA SALA CIVIL DE LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE
LIMA, DE FOJAS DOSCIENTOS CATORCE, SU FECHA DIECISIS DE ENERO DEL DOS
MIL SEIS, QUE CONFIRM LA SENTENCIA APELADA NMERO QUINCE DE FECHA
VEINTIDS DE OCTUBRE DEL DOS MIL CUATRO, QUE DECLARA FUNDADA EN PARTE
LA DEMANDA INCOADA POR DON JOS TORRES CCALLALI Y DOA BRGIDA
CARRASCO DE TORRES, EN CONSECUENCIA RESUELTO EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA CELEBRADO CON FECHA VEINTISIETE DE ABRIL DE MIL
NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES, RESPECTO DEL LOCAL COMERCIAL NMERO
CIENTO SEIS, DEL CENTRO COMERCIAL CHICHITA UBICADO EN EL JIRN CAETE
NMERO CUATROCIENTOS VEINTISIS CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS DEL
CERCADO DE LIMA, ORDENANDO LA DEVOLUCIN DE LA SUMA DE NUEVE MIL
SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO DLARES AMERICANOS CON TREINTA Y SEIS
CENTAVOS DE DLAR, MS INTERESES LEGALES; CON LO DEMS QUE CONTIENE;
FUNDAMENTOS DEL RECURSO: QUE, EL RECURSO DE CASACIN FUE DECLARADO
PROCEDENTE POR RESOLUCIN DEL VEINTISIETE DE SEPTIEMBRE DEL DOS MIL
SEIS, POR LA CAUSAL PREVISTA EN EL INCISO 2 DEL ARTCULO 386 DEL CDIGO
PROCESAL CIVIL, EN VIRTUD DE LO CUAL EL RECURRENTE DENUNCIA: LA
INAPLICACIN DEL ARTCULO MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE DEL CDIGO CIVIL:
SEALANDO QUE LA RESOLUCIN DE VISTA LE PRODUCE AGRAVIO EN TANTO SE LE
CONDENA A RESOLVER UN CONTRATO RESPECTO DEL CUAL SE HAN DESPLEGADO
TODOS SUS EFECTOS, Y ADEMS SE LE OBLIGA A LA RESTITUCIN DE UNA SUMA
DE DINERO A FAVOR DE LOS DEMANDANTES CUANDO STOS YA SE HAN VISTO
BENEFICIADOS TANTO POR EL TRASPASO EFECTIVO DE LA PROPIEDAD A SU FAVOR,
SEGN LO CONVENIDO, COMO POR LAS RENTAS QUE DE LA POSESIN DEL LOCAL
SE DISTRIBUYEN, ADEMS, DE NO HABERSE TOMADO EN CUENTA LA VOLUNTAD DE
LAS PARTES EN EL MENCIONADO CONTRATO Y LA NATURALEZA JURDICA DEL
MISMO, LO CUAL LO COLOCA EN UN ESTADO DE INDEFENSIN AL NO TOMARSE EN
CUENTA EN LA PARTE RESOLUTIVA; Y, CONSIDERANDO: PRIMERO.- QUE, AL
ANALIZARSE UNA CAUSAL MATERIAL EN SEDE CASATORIA, ESTE SUPREMO
TRIBUNAL SE ENCUENTRA IMPEDIDO DE REVISAR NUEVAMENTE LAS PRUEBAS QUE
OBRAN EN AUTOS, PUES DEBE LIMITAR SU ESTUDIO AL DEBATE JURDICO O DE
DERECHO, CON PRESCINDENCIA DE LO QUE SE ESTIMA PROBADO; SEGUNDO.- QUE,
DON JOS TORRES CCALLALI Y DOA BRGIDA CARRASCO DE TORRES,
(ACCIONANTES) E INVERSIONES ABC SOCIEDAD ANNIMA (DEMANDADO)
COINCIDEN EN QUE SUSCRIBIERON UN CONTRATO DE COMPRAVENTA EL
VEINTISIETE DE ABRIL DE MIL NOVECIENTOS NOVENTITRS, RESPECTO DEL LOCAL
COMERCIAL NMERO CIENTO SEIS, UBICADO EN EL CENTRO COMERCIAL
CHICHITA SITO EN EL JIRN CAETE CUATROCIENTOS VEINTISIS
CUATROCIENTOS TREINTISIS CERCADO DE LIMA, HABIENDO CUMPLIDO LOS
COMPRADORES CON EL PAGO TOTAL DEL PRECIO Y LA VENDEDORA CON LA
ENTREGA DEL INMUEBLE, OMITIENDO STOS LTIMOS CON SANEAR LA PROPIEDAD,
MOTIVO POR EL CUAL, LOS COMPRADORES HAN PEDIDO RESOLVER EL ALUDIDO
CONTRATO DE COMPRA VENTA, QUE NO ES ACEPTADO POR LA EMPLAZADA, QUIN
CONSIDERA QUE AL HABERSE CUMPLIDO CON LAS OBLIGACIONES PRINCIPALES DE
LOS CONTRATANTES, EL CONTRATO HA QUEDADO PERFECCIONADO Y HA SURTIDO
TODOS SUS EFECTOS, POR LO QUE NO PUEDE SER OBJETO DE RESOLUCIN, MS
AN QUE LAS PARTES NO HAN PACTADO DICHO INCUMPLIMIENTO COMO CAUSAL DE
RESOLUCIN; TERCERO.- QUE, CONFORME LO PREV EL ARTCULO 1428 DEL
CDIGO CIVIL, EN LOS CONTRATOS CON PRESTACIONES RECPROCAS, CUANDO

ALGUNA DE LAS PARTES FALTA AL CUMPLIMIENTO DE SU PRESTACIN, LA OTRA

PARTE PUEDE SOLICITAR EL CUMPLIMIENTO O LA RESOLUCIN DEL CONTRATO Y, EN
UNO U OTRO CASO, LA INDEMNIZACIN DE DAOS Y PERJUICIOS; CUARTO.- QUE, ES
UN HECHO PROBADO Y ADMITIDO POR LAS INSTANCIAS INFERIORES QUE LA
VENDEDORA INCUMPLI CON SU OBLIGACIN DE OTORGAR EN SU OPORTUNIDAD
LA INDEPENDIZACIN Y REGLAMENTO INTERNO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL
CENTRO COMERCIAL, AS COMO LA RESPECTIVA MINUTA DE COMPRAVENTA
PACTADO COMO UNA OBLIGACIN DE LA VENDEDORA EN EL APARTADO 1.2 DE LA
CLUSULA QUINTA DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA OBJETO DE ANLISIS;
QUINTO.- QUE, SOBRE EL ALUDIDO INCUMPLIMIENTO LAS INSTANCIAS DE MRITO
ANALIZANDO EL NUMERAL 1428 ANTES CITADO HAN ESTIMADO QUE SI BIEN NO SE
PACT COMO CONDICIN RESOLUTORIA (CLUSULA STIMA) EL INCUMPLIMIENTO
DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR, LAS ESTIPULACIONES DE LAS PARTES NO
PUEDEN INFRINGIR LA LEY, SEALANDO QUE EL COMPRADOR SE ENCUENTRA
PERFECTAMENTE HABILITADO PARA DEMANDAR SU RESOLUCIN POR
INCUMPLIMIENTO DE LAS PRESTACIONES DEL VENDEDOR; SEXTO.- QUE, LA TESIS
ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA ES QUE SE HA CUMPLIDO CON LA
OBLIGACIN PRINCIPAL OBLIGATORIA PACTADA ENTRE LAS PARTES, ESTO ES, EL
PAGO DEL PRECIO (POR EL COMPRADOR) Y LA ENTREGA DEL BIEN (POR EL
VENDEDOR) CON LO CUAL HA QUEDADO PERFECCIONADO EL CONTRATO DE
COMPRA VENTA, RAZN POR LA QUE EN SEDE CASATORIA DENUNCIA LA
INAPLICACIN DEL NUMERAL 1529 DEL CDIGO CIVIL, QUE ESTABLECE QUE POR
LA COMPRA VENTA EL VENDEDOR SE OBLIGA A TRANSFERIR LA PROPIEDAD DE UN
BIEN AL COMPRADOR Y STE A PAGAR SU PRECIO EN DINERO; STIMO.- QUE, LA
CAUSAL DE INAPLICACIN SE CONFIGURA CUANDO CONCURREN LOS SIGUIENTES
SUPUESTOS: 1) EL JUEZ, POR MEDIO DE UNA VALORACIN CONJUNTA Y RAZONADA
DE LAS PRUEBAS, ESTABLECE COMO PROBADO CIERTOS HECHOS; 2) QUE ESTOS
HECHOS GUARDAN RELACIN DE IDENTIDAD CON DETERMINADOS SUPUESTOS
FCTICOS DE UNA NORMA JURDICA MATERIAL; 3) QUE NO OBSTANTE ESTA
RELACIN DE IDENTIDAD (PERTINENCIA DE LA NORMA) EL JUEZ NO APLICA ESTA
NORMA SINO OTRA, RESOLVIENDO EL CONFLICTO DE INTERESES DE MANERA
CONTRARIA A LOS VALORES Y FINES DEL DERECHO Y, PARTICULARMENTE,
LESIONANDO EL VALOR DE JUSTICIA; OCTAVO.- QUE, EN EL CASO DE AUTOS, NO SE
DAN LOS SUPUESTOS SEALADOS EN EL CONSIDERANDO PRECEDENTE, TODA VEZ,
QUE LAS INSTANCIAS HAN DETERMINADO EN MRITO A LA PRUEBA ACTUADA EN EL
PROCESO, QUE LA PARTE VENDEDORA INCUMPLI CON SU OBLIGACIN DE
OTORGAR EN SU OPORTUNIDAD LA INDEPENDIZACIN Y EL REGLAMENTO INTERNO
DE PROPIEDAD HORIZONTAL- DEL INMUEBLE ADQUIRIDO POR EL COMPRADOR,
SIENDO QUE UNA DE LAS OBLIGACIONES ESENCIALES QUE TIENE EL VENDEDOR ES
EL DE PERFECCIONAR LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DEL BIEN QUE VENDE,
PARA LO CUAL DEBE ENTREGAR LOS DOCUMENTOS Y TTULOS RELATIVOS A LA
PROPIEDAD O AL USO DEL BIEN, SALVO PACTO DISTINTO, CONFORME REGULAN LOS
ARTCULOS 1549 Y 1551 DEL CDIGO CIVIL, DEVINIENDO EN IMPERTINENTE POR
TAL RAZN LA APLICACIN DEL NUMERAL 1529 DEL CDIGO SUSTANTIVO, MXIME
SI LO QUE ES OBJETO DE DEBATE ES LA RESOLUCIN DEL CONTRATO DE
COMPRAVENTA; NOVENO.- QUE, POR LAS RAZONES EXPUESTAS, AL NO
CONFIGURARSE LA CAUSAL DENUNCIADA, EL RECURSO DE CASACIN RESULTA
INFUNDADO Y, POR SU MRITO, DEBE PROCEDERSE CON ARREGLO A LO NORMADO
EN EL ARTCULO 397 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL; FUNDAMENTOS POR LOS
CUALES DECLARARON: INFUNDADO EL RECURSO DE CASACIN INTERPUESTO POR
INVERSIONES ABC SOCIEDAD ANNIMA, EN CONSECUENCIA NO CASARON LA
SENTENCIA DE VISTA DE FOJAS DOSCIENTOS CATORCE, SU FECHA DIECISIETE DE
ENERO DEL DOS MIL SEIS; CONDENARON A LA EMPRESA RECURRENTE AL PAGO DE
LAS COSTAS Y COSTOS ORIGINADOS EN LA TRAMITACIN DEL RECURSO; AS COMO
A LA MULTA DE DOS UNIDADES DE REFERENCIA PROCESAL; DISPUSIERON LA
PUBLICACIN DE LA PRESENTE RESOLUCIN EN EL DIARIO OFICIAL EL PERUANO
BAJO RESPONSABILIDAD; EN LOS SEGUIDOS POR BRGIDA CARRASCO DE TORRES Y
OTRO CONTRA INVERSIONES ABC SOCIEDAD ANNIMA, SOBRE RESOLUCIN DE
CONTRATO; Y LOS DEVOLVIERON. VOCAL PONENTE SEOR CASTAEDA SERRANO.S.S.

TICONA POSTIGO
PALOMINO GARCIA
MIRANDA CANALES
CASTAEDA SERRANO
MIRANDA MOLINA
2) TEXTO DEL DOCUMENTO:
AUTO CALIFICATORIO DEL RECURSO 1
CAS. N 2783-2002
EL SANTA
LIMA, DIEZ DE MARZO DEL DOS MIL TRES.VITOS; VERIFICADO EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE FORMA PARA LA
ADMISIBILIDAD DEL RECURSO INTERPUESTO, DE CONFORMIDAD CON EL ARTCULO
387
DEL CDIGO PROCESAL CIVIL; Y, ATENDIENDO:
PRIMERO.- LA ENTIDAD RECURRENTE NO HA CONSENTIDO LA SENTENCIA DE
PRIMERA INSTANCIA QUE LE HA SIDO ADVERSA, POR LO QUE SATISFACE EL
REQUISITO DE PROCEDENCIA DEL RECURSO ESTABLECIDO EN EL INCISO 1 DEL
ARTCULO 388 DEL CDIGO CITADO.
SEGUNDO.- LA IMPUGNANTE, INVOCANDO LA CAUSAL PREVISTA EN EL INCISO 1
DEL ARTCULO 386 DEL ORDENAMIENTO PROCESAL CIVIL, DENUNCIA
CASATORIAMENTE LA APLICACIN INDEBIDA DEL ARTCULO 1529 DEL CDIGO
CIVIL; ALEGA QUE EL ERROR DE LA SALA SUPERIOR NACE AL CALIFICAR LA
NATURALEZA JURDICA DE LA CONTRAPRESTACIN A CARGO DE LA DEMANDADA
CONSIDERANDO QUE EXISTEN DOS PRESTACIONES: UNA DE ENTREGAR PESCA Y LA
OTRA, DE DEVOLVER EL DINERO, TENINDOLO COMO UN CONTRATO DE
COMPRAVENTA Y NO DE MUTUO; AGREGA QUE EL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS
PARTES ES DE PRSTAMO (MUTUO), PORQUE EL EXAMEN DEL DOCUMENTO REVELA
QUE SE ENTREGA TREINTA MIL DLARES PARA LA REPARACIN DE LANCHAS,
DEBIENDO SER DEVUELTO DICHO MONTO CON PESCA Y NO CON DINERO; QUE NO
SE TRATA DE UNA COMPRA VENTA A FUTURO PUES NO SE SEALA EL PRECIO POR
TONELADA, SINO QUE ES UNA DEVOLUCIN CON OTROS BIENES, POR TANTO, ES UN
MUTUO ATPICO, CONTRATO INNOMINADO, QUE SE SOLUCIONA APLICANDO EL
ARTCULO 1648 DEL CDIGO CIVIL REFERENTE AL MUTUO Y LOS PRINCIPIOS
GENERALES DEL CONTRATO. LA DENUNCIA AUTO CALIFICATORIO DEL RECURSO AS
FUNDAMENTADA SATISFACE EL REQUISITO DE FONDO SEALADO EN EL APARTADO
2.1 DEL INCISO 2 DEL ARTCULO 388 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL, POR LO QUE EL
RECURSO POR LA CAUSAL INVOCADA ES ESTIMADO PROCEDENTE. POR ESTAS RAZONES, DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ARTCULO 393
DEL CDIGO PROCESAL CITADO: DECLARARON PROCEDENTE EL RECURSO DE
CASACIN DE FOJAS TRESCIENTOS TREINTITRS, INTERPUESTO POR DON CSAR
SNCHEZ ULLOA EN REPRESENTACIN DE PESQUERA MARC SOCIEDAD ANNIMA
CERRADA, POR LA CAUSAL PREVISTA EN EL INCISO 1 DEL ARTCULO 386 DEL
ANOTADO TEXTO LEGAL; EN LOS SEGUIDOS POR DON MAURO MANUEL LUJN
AGREDA SOBRE ACCIN QUIROGRAFARIA (OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO);
DISPUSIERON QUE EN FORMA OPORTUNA SE DESIGNE FECHA PARA LA VISTA DE LA
CAUSA.3) TEXTO DEL DOCUMENTO:
CAS. 3170-2002
LIMA
OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO
LIMA, CATORCE DE FEBRERO DEL DOS MIL TRES.LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA,
VISTA LA CAUSA NMERO TRES MIL CIENTO SETENTA - DOS MIL DOS, EN AUDIENCIA
PBLICA DE LA FECHA Y PRODUCIDA LA VOTACIN CON ARREGLO A LEY, EMITE LA

SIGUIENTE SENTENCIA; MATERIA DEL RECURSO: SE TRATA DEL RECURSO DE

CASACIN INTERPUESTO A FOJAS QUINIENTOS SESENTIDS POR DOA MARA DEL
CARMEN MURO CORTZ CONTRA LA SENTENCIA DE VISTA DE FOJAS QUINIENTOS
CUARENTISIS, SU FECHA
DIECISIS DE ABRIL DEL DOS MIL DOS, EXPEDIDA POR LA SEGUNDA SALA CIVIL DE
LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA, QUE CONFIRMANDO LA SENTENCIA DE
PRIMERA INSTANCIA DE FOJAS CUATROCIENTOS SETENTA, SU FECHA VEINTICINCO
DE JUNIO DEL DOS MIL UNO, DECLARO FUNDADA EN PARTE LA DEMANDA,
DEBIENDO ENTENDERSE QUE ES FUNDADA LA DEMANDA Y NO FUNDADA EN PARTE;
Y ORDEN: 1) QUE LA EMPLAZADA CUMPLA CON HACER ENTREGA DEL INMUEBLE
DETALLADO EN EL CONTRATO DE COMPRA VENTA AS COMO DEL
ESTACIONAMIENTO RESPECTIVO; 2) LA EJECUCIN FORZADA DE LA CULMINACIN
DEL DEPARTAMENTO; 3) EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PBLICA
RESPECTIVA; 4) EL PAGO DE UNA PENALIDAD DE VEINTE MIL DLARES DESDE MIL
NOVECIENTOS NOVENTICINCO HASTA MIL NOVECIENTOS NOVENTISIETE; Y 5) EL
PAGO DE LA PENALIDAD QUE DEVENGUE HASTA LA ENTREGA DEL BIEN; EN LOS
SEGUIDOS POR DON HCTOR ANDRS DONGO SALVADOR CONTRA ELVA PATRICIA
FLORES MENDIZABAL, SOBRE OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO; CON COSTAS
Y COSTOS; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: QUE, ESTA SALA SUPREMA POR
RESOLUCIN DEL VEINTIOCHO DE OCTUBRE DEL DOS MIL DOS ESTIM
PROCEDENTE EL RECURSO POR LA CAUSAL DEL INCISO SEGUNDO DEL ARTCULO
TRESCIENTOS OCHENTISIS DEL CDIGO PROCESAL CIVIL RELATIVA A LA
INAPLICACIN DE UNA NORMA DE DERECHO MATERIAL, ESPECFICAMENTE DE LOS
SIGUIENTES DISPOSITIVOS: A) ARTCULO MIL CUATROCIENTOS VEINTISIS DEL
CDIGO CIVIL, PUES A SU PARTE, COMO VENDEDORA, LE ASISTE EL DERECHO DE
SUSPENDER EL CUMPLIMIENTO DE LA PRESTACIN SEALADA EN EL CONTRATO DE
COMPRA VENTA EN TANTO QUE EL COMPRADOR NO SATISFAGA LA
CONTRAPRESTACIN, QUE EN ESTE CASO CONSTITUYE EL PAGO DE LA MAYOR REA
CONSTRUIDA, CUYA EXISTENCIA HA
SIDO PROBADA E INCLUSO RECONOCIDA POR LAS INSTANCIAS DE MRITO; Y
SIENDO QUE SON OBLIGACIONES DE AMBAS PARTES LAS QUE DEBEN CUMPLIRSE
SIMULTNEAMENTE, ELLO IMPORTA QUE SE DECLARE LA IMPROCEDENCIA DE LA
DEMANDA EN TODOS SUS EXTREMOS; Y B) ARTCULO MIL QUINIENTOS
SETENTICUATRO DEL CDIGO CIVIL PUES CONSTITUYE UNA OBLIGACIN DEL
COMPRADOR EL PAGO DEL EXCESO VENDIDO, QUE EN ESTE CASO ES LA MAYOR
REA CONSTRUIDA, OBLIGACIN QUE DEBE CUMPLIRSE DENTRO DEL CONTRATO DE
COMPRA VENTA Y NO EN OTRA VA COMO LO SEALAN LAS INSTANCIAS DE MRITO;
Y CONSIDERANDO: PRIMERO.- QUE, POR ESCRITO DE FOJAS DIECISIETE,
SUBSANADO A FOJAS TREINTIUNO, HCTOR ANDRS DONGO SALVADOR INTERPONE
DEMANDA EN ACUMULACIN OBJETIVA ORIGINARIA A FIN DE QUE LA DEMANDADA
MARA DEL CARMEN MURO CORTEZ CUMPLA CON: A) ENTREGAR EL DEPARTAMENTO
NMERO TRESCIENTOS UNO SITO EN LA PARTE ANTERIOR DEL EDIFICIO LEVANTADO
EN EL LOTE SIETE DE LA MANZANA A, QUINTA ETAPA DE LA URBANIZACIN
HIGUERETA, SURCO Y EL ESTACIONAMIENTO SIGNADO CON EL NMERO TRES
CORRESPONDIENTE AL MISMO; B) PROCEDER A LA EJECUCIN FORZADA DE LA
CULMINACIN DEL DEPARTAMENTO Y ESTACIONAMIENTO CITADOS, CONFORME A
LOS TRMINOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DEL TRES DE MARZO DE MIL
NOVECIENTOS NOVENTICINCO; C) OTORGAR ESCRITURA PBLICA DE COMPRAVENTA
DE AMBOS INDICADOS; Y D) PAGAR LA PENALIDAD PACTADA EN LA CLUSULA
SEXTA DEL MENCIONADO CONTRATO QUE A LA FECHA ASCIENDE A VEINTE MIL
DLARES A RAZN DE MIL DLARES POR CADA MES TRANSCURRIDO DESDE LA
FECHA EN QUE SE PACT LA ENTREGA, AS COMO LA PENALIDAD QUE SE
DEVENGUE EN EL FUTURO HASTA LA EFECTIVA ENTREGA DEL BIEN; SEGUNDO.QUE, POR SU PARTE LA DEMANDADA A FOJAS SESENTISIS CONTESTA LA DEMANDA
INDICANDO QUE LA FALTA DE ENTREGA DEL DEPARTAMENTO VENDIDO NO FUE POR
CAUSAS IMPUTABLES A SU PARTE, SINO PORQUE EL DEMANDANTE NO QUISO
RECONOCER LAS MODIFICACIONES QUE SE PLANTEARON AL PROYECTO DE
CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO Y AADE QUE CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES EN
TANTO QUE EL ACTOR RECONOZCA Y EFECTE EL CORRESPONDIENTE PAGO DE LAS
AMPLIACIONES, MODIFICACIONES Y MEJORAS; TERCERO.- QUE, LA CORTE SUPERIOR

HA CONFIRMADO LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Y HA DECLARADO

FUNDADA LA DEMANDA EN TODOS SUS EXTREMOS, SEALANDO, RESPECTO DE LA
PRETENSIN DE PAGO DE PENALIDAD, QUE A TENOR DEL ARTCULO MIL
TRESCIENTOS SESENTIUNO DEL CDIGO CIVIL LOS CONTRATOS SON OBLIGATORIOS
EN CUANTO SE HAYA EXPRESADO EN ELLOS Y EN ESE SENTIDO, CONFORME
APARECE DE LA CLUSULA SEXTA DEL CONTRATO EN REFERENCIA, LAS PARTES
ACORDARON UNA PENALIDAD DE MIL DLARES POR CADA MES. DE ATRASO EN LA
ENTREGA DEL BIEN, AGREGNDOSE QUE ESA CANTIDAD PODRA SER DEDUCIDA
POR EL COMPRADOR DEL SALDO A PAGAR Y; EN CUANTO AL PAGO PRETENDIDO
POR LA DEMANDADA SOBRE EL EXCESO DEL REA DEL DEPARTAMENTO, INDIC
QUE TAL PEDIDO DEBI FORMULARSE CON ARREGLO A LEY, NO OBSTANTE TIENE
EXPEDITO SU DERECHO DE ACCIONAR EN LA VA PERTINENTE A EFECTOS DE
OBTENER LA CANTIDAD DE DINERO QUE PRETENDE; CUARTO.- QUE, EN EL CASO DE
AUTOS SE -HA DENUNCIADO LA INAPLICACIN DEL ARTCULO MIL CUATROCIENTOS
VEINTISIS DEL CDIGO CIVIL CONFORME AL CUAL EN LOS CONTRATOS CON
PRESTACIONES RECPROCAS EN QUE ESTAS DEBEN CUMPLIRSE SIMULTNEAMENTE,
CADA PARTE TIENE DERECHO DE SUSPENDER EL CUMPLIMIENTO DE LA PRESTACIN
A SU CARGO, HASTA QUE SE SATISFAGA LA CONTRAPRESTACIN O SE GARANTICE
SU CUMPLIMIENTO; AS COMO TAMBIN LA INAPLICACIN DE! ARTCULO MIL
QUINIENTOS SETENTICUATRO DEL MISMO CDIGO QUE ESTABLECE QUE EN LA
COMPRAVENTA DE UN BIEN CON LA INDICACIN DE SU EXTENSIN O CABIDA Y POR
UN PRECIO EN RAZN DE UN TANTO POR CADA UNIDAD DE EXTENSIN O CABIDA,
EL VENDEDOR EST OBLIGADO A ENTREGAR AL COMPRADOR LA CANTIDAD
INDICADA, EN EL CONTRATO; SI ELLO NO FUESE POSIBLE, EL COMPRADOR EST
OBLIGADO A PAGAR LO QUE SE HALLE DE MS, Y EL VENDEDOR A DEVOLVER EL
PRECIO CORRESPONDIENTE A LO QUE SE HALLE DE MENOS; QUINTO.- QUE AL
RESPECTO, EL RECURRENTE EN SU CONTESTACIN - CONFORME SE HA PRECISADO
CON ANTERIORIDAD - SE HA OPUESTO A LAS PRETENSIONES INCOADAS POR EL
DEMANDANTE PORQUE STE NO LE RECONOCI LAS MODIFICACIONES Y
AMPLIACIONES EFECTUADAS A SU SOLICITUD, CON LO QUE EVIDENTEMENTE
ESTARA SUSTENTNDOSE EN LA SUSPENSIN DE SUS OBLIGACIONES POR
SITUACIONES QUE INDICA SON ATRIBUIBLES A LA PARTE ACTORA; SEXTO.- QUE EN
TAL ENTENDER, DEBE ANALIZARSE SI LOS HECHOS EXPUESTOS POR LA
DEMANDADA MARA DEL CARMEN MURO CORTZ SE ENCUENTRAN INMERSOS EN
LAS DISPOSICIONES DEL ARTCULO MIL CUATROCIENTOS VEINTISIS DEL CDIGO
CIVIL, PUES DE SER AS TENDRA DERECHO A LA SUSPENSIN DE LA PRESTACIN A
SU CARGO Y DEVENDRA EN INFUNDADA LA DEMANDA; STIMO.- QUE SIN
EMBARGO, LA SALA SUPERIOR NO HA EFECTUADO TAL ANLISIS DEL ARTCULO
ACOTADO Y ESTE SUPREMO TRIBUNAL NO PUEDE VERIFICAR SI SE CUMPLE CON LAS
EXIGENCIAS DEL MISMO, TODA VEZ QUE ELLO NECESARIAMENTE IMPORTARA LA
REVALORACIN DE LA PRUEBA Y EN TAL SENTIDO, RESULTA NECESARIO ORDENAR
EL REENVO PARA EL ANLISIS CORRESPONDIENTE POR LA CORTE SUPERIOR, QUIEN
EN DICHO PRONUNCIAMIENTO DEBER DETERMINAR LOS ALCANCES DEL ARTCULO
MIL QUINIENTOS SETENTICUATRO DEL CDIGO CIVIL DE SER EL CASO; OCTAVO.QUE, POR TALES CONSIDERACIONES LA RECURRIDA DEBE SER SANCIONADA CON
NULIDAD CONFORME AL ARTCULO CIENTO SETENTIUNO DEL CDIGO PROCESAL
CIVIL; Y EN TAL SENTIDO, EN APLICACIN DEL ARTCULO TRESCIENTOS
NOVENTISIS NUMERAL DOS PUNTO UNO, INCISO SEGUNDO DEL CDIGO
PROCESAL CIVIL; DECLARARON FUNDADO EL RECURSO DE CASACIN DE FOJAS
QUINIENTOS SESENTIDS; EN CONSECUENCIA, NULA LA RESOLUCIN DE VISTA DE
FOJAS QUINIENTOS CUARENTISIS, SU FECHA DIECISIS DE ABRIL DEL DOS MIL
DOS; MANDARON QUE LA CORTE EXPIDA NUEVO FALLO CON ARREGLO A LEY;
ORDENARON SE PUBLIQUE LA PRESENTE RESOLUCIN EN EL DIARIO OFICIAL "EL
PERUANO", EN LOS SEGUIDOS POR HCTOR ANDRS DONGO SALVADOR CON MARA
DEL CARMEN MURO CORTZ Y OTRA, SOBRE OBLIGACIN DE DAR SUMA DE
DINERO; Y LOS DEVOLVIERON.-

El Derecho Contractual es la rama del derecho que regula y estudia los contratos.
Este mes de mayo lo dedicaremos ntegramente a tratar determinadas cuestiones
sobre esta rea del derecho.

Comenzamos este primer post, analizando la STS de 1 de abril de 2014 que reitera
la doctrina jurisprudencial en materia de resolucin del contrato de compraventa
por retraso en la entrega de la vivienda -particularmente en supuestos en que se ha
pactado a favor del comprador una condicin resolutoria expresa en torno a un
plazo de entrega fijado por las partes como esencial-, y, ms especficamente, por
retraso en la entrega de la licencia de primera ocupacin, fundamentalmente para
dilucidar qu valoracin jurdica merece esta demora a efectos resolutorios del
contrato cuando no se hubiera pactado como esencial que la parte vendedora

tuviera dicha licencia a disposicin de la parte compradora en el plazo lmite de

entrega del inmueble.

En este sentido, merece destacar la STS del Pleno de 10 de septiembre de 2012,

que declara que el retraso en la licencia de primera ocupacin no es un
incumplimiento esencial si ya est solicitada y el promotor prueba que se cumplen
los requisitos para su concesin reiterada por las STS de 8 de noviembre de 2012
y 11 de marzo de 2013.

[] La falta de cumplimiento del deber de obtencin de la licencia de primera

ocupacin por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carcter esencial,
salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento
esencial de la obligacin de entrega del inmueble, segn las condiciones pactadas
en el contrato.

Pues bien, en sede del contrato de compraventa, el art. 1.455 del Cdigo Civil
declara que por este contrato uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente. En el caso de compraventa de vivienda sobre plano si la construccin
no llegase nunca a materializarse, el vendedor incumplir su obligacin de entrega
y por tanto el comprador quedar exento de su obligacin de pago. En estos
supuestos la obligacin principal del vendedor ser hacer todo lo necesario para
que la vivienda llegue a existir y poder as entregarla.

Por otro lado, y dado que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en caso
de incumplimiento, la parte cumplidora podr exigir a la que incumple el respeto a
lo acordado, o en su caso, y si el incumplimiento fuese grave y reiterado, la
resolucin del contrato, con recuperacin del precio adelantado si lo hubiese y una
indemnizacin por los daos y perjuicios causados por dicho incumplimiento.

El artculo 1124 CC faculta a instar la resolucin por incumplimiento de cualquiera

de las obligaciones estipuladas en contrato, siempre que stas sean recprocas y
con independencia del objeto del mismo. La STS de 7 de marzo de 2008 exige que:
"() el incumplimiento resolutorio tenga los caracteres de inequvoco, objetivo,
pertinaz y sin causa que lo justifique ( SSTS 7 de noviembre de 1995 , 26 de octubre
de 1999 , etc.) y ha considerado que el retraso, incluso cuando se ha constituido en
mora de una de las partes, faculta a la otra para resolver si tal situacin viene a
frustrar el fin prctico perseguido por el negocio o si evidencia una voluntad
deliberadamente rebelde al cumplimiento ( SSTS 5 de julio de 1971, 9 de julio de
1986, 18 de mayo de 1988, 22 de marzo de 1991, 28 de septiembre de 2000, etc.),
pero no cuando implica un mero retraso en la ejecucin de una prestacin que sigue
siendo til al acreedor; y ha dicho tambin que la gravedad del incumplimiento ha
de medirse, en cada caso, con los parmetros de la buena fe, que integra siempre
la normacin de la relacin contractual, conforme a lo establecido por el artculo
1258 CC ()".
La obtencin de la licencia de primera ocupacin como causa de resolucin del
contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento contractual, - teniendo en
cuenta la doctrina reiterada de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo relativa a
que el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias no es causa
suficiente para generar la resolucin y, por ende, para impedir la accin de
cumplimiento pues slo hay verdadero incumplimiento cuando se refiere a la
esencia de lo pactado y no a prestaciones accesorias o complementarias que no
impidan por su entidad el fin econmico del contrato -, ha merecido diversas
respuestas de nuestros Tribunales que se ha visto en gran medida mitigada por la
sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 10 septiembre
2012 que ha venido a matizar el criterio mayoritario existente sobre el carcter
esencial del otorgamiento de la licencia de primera ocupacin en contratos de
compraventa de vivienda, como hemos visto anteriormente.

Antes que nada, convendra aclarar que es una licencia de ocupacin. El objeto de
la licencia de primera ocupacin es comprobar el cumplimiento de las condiciones
impuestas en la licencia de obras, as como la conformidad de la edificacin

realizada con el proyecto que sirvi de base para otorgar la licencia de obra Adems
el Tribunal Supremo ha estimado que tambin se debe fiscalizar si el edificio puede
habilitarse para el uso pretendido por estar en zona apropiada y reunir las
condiciones idneas de seguridad y salubridad. En el bien entendido de que si
existen desviaciones con respecto al proyecto autorizado por la licencia de obra, la
licencia de primera ocupacin deber ser denegada aunque el edificio rena las
condiciones de seguridad y salubridad que permitan destinarlo al uso de vivienda
cfr. STS Sala Cont-Adm. De fecha 8 de noviembre de 2003.

La concesin de licencias de ocupacin requiere la acreditacin de los siguientes

requisitos:

a) Certificacin final de la obra y, en su caso, de la urbanizacin, suscrita por la

Direccin

Facultativa

de

las

mismas

visada

por

el

colegio

profesional

correspondiente, donde adems se justifique el ajuste de lo construido a la licencia

en su da otorgada.

b) Proyecto final de obras, debidamente visado, en el que se refleje el estado final

de las obras, si stas hubieren sufrido alguna alteracin, sin incurrir en los
supuestos que precisan solicitud de modificacin de licencia.

c) Copia de la notificacin de la concesin de licencia y su modificacin si la

hubiere.

d) Justificante de haber solicitado el alta en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de

naturaleza urbana, si el Ayuntamiento lo considerase preciso.

e) Informes favorables o autorizaciones de las empresas concesionarias o

responsables de los servicios urbansticos, en lo que corresponda.

f) Cualquier otra que el Ayuntamiento exija en todo caso, as como autorizaciones

de otras administraciones pblicas competentes que le sean de aplicacin.

La licencia de ocupacin se solicitar al Ayuntamiento por los promotores o

propietarios, siendo el plazo para su concesin o denegacin generalmente de un
mes, salvo interrupcin del plazo debida a subsanacin de errores. La obtencin de
la licencia de ocupacin por el transcurso de los plazos no legitima las obras o usos
que sean contrarios al planeamiento y se entender sin perjuicio del deber de
formalizar posteriormente la licencia. Asimismo, la obtencin de la licencia de
ocupacin no exonera a los solicitantes, constructores y tcnicos de las
responsabilidades de naturaleza civil o penal propias de su actividad, ni de la
administrativa por causa de infraccin urbanstica que se derive de error o falsedad
imputable a los mismos.

En este sentido, puede desprenderse que en muchas normas autonmicas la

licencia de primera ocupacin se constituye como un requisito para contratar los
suministros de energa elctrica, agua, gas y telefona. La compraventa y el
arrendamiento de viviendas terminadas requieren el previo disfrute de la licencia de
primera ocupacin. Y en las declaraciones de altas o alteraciones catastrales de
bienes inmuebles de naturaleza urbana consistentes en nuevas construcciones,
ampliaciones, reforma o rehabilitacin, debe adjuntarse la licencia de primera
ocupacin o el certificado final de obra.

La ocupacin sin licencia permite a la Administracin impedir la continuacin en el

uso y requerir la solicitud de licencia en un determinado plazo. A salvo de lo que
prevea la legislacin autonmica, la ocupacin sin licencia constituye, adems, una
infraccin urbanstica sancionable con multa del 1 al 5% del valor de la obra, si la
ocupacin es legalizable, sancin de la que responden el ocupante y quien entrega
las llaves cooperando en la infraccin cfr. STS Cont.-Adm. De 30 de julio de 1987.
A lo anterior hay que aadir que el Real Decreto Ley 8/2011 ha modificado el art. 20
TR de la Ley del Suelo (RDLeg 2/2008), impidiendo que puedan ser objeto de
inscripcin registral aquellas viviendas que, adems de contar con la licencia de
obras y la certificacin tcnica de que la obra se ajusta al proyecto, no posean la
licencia de primera ocupacin.

Por todo lo anterior, la jurisprudencia civil ha entendido que la entrega de un

inmueble sin licencia de primera ocupacin es causa de resolucin ex art. 1124 CC,
en relacin con todos aquellos contratos en los que se transmita el dominio de la
vivienda o local cfr. STS de 19 de abril de 2007 y de 11 de marzo de 2013 y los
arts. 1554.1 y 3 y 1556 CC - o el derecho de uso de los mismos, aunque la falta de
obtencin no se haya pactado expresamente como causa de resolucin.

El supuesto de hecho de la meritada STS de 1 de abril de 2014 se centra en la

suscripcin de un contrato de compraventa de una vivienda en fase de construccin
o sobre plano en el que se inclua una clusula conteniendo una condicin
resolutoria expresa del siguiente tenor literal:
La parte vendedora entregar a la parte compradora los inmuebles objeto del
presente contrato antes del da 31 de enero de 2009, siempre que la parte
compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a
lo previsto en las estipulaciones tercera y cuarta del presente contrato. El acto de
entrega se har coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pblica de
compraventa. De superarse la fecha prevista para la entrega y siempre que ello no
sea debido a causas no imputables a la parte vendedora, la parte compradora
podr optar por exigir el cumplimiento de la obligacin, concediendo en tal caso al
vendedor una prrroga, o por la resolucin del contrato. En el caso de que la parte
compradora opte por la resolucin del contrato, se fija como clusula penal por
incumplimiento e indemnizacin de daos y perjuicios la entrega a la parte
compradora del 25% sobre las cantidades que sta hubiera satisfecho hasta el
momento de la resolucin y ello sin perjuicio del reintegro de las cantidades
entregadas a cuenta.
Una condicin resolutoria expresa es un pacto entre las partes de un contrato
bilateral en virtud del cual la parte cumplida puede pedir la resolucin del mismo si
la otra incumple sus obligaciones. Se diferencia de la condicin resolutoria ordinaria
en que sta es una modalidad de las obligaciones que consiste en un hecho futuro e
incierto, que cuando se cumple, extingue un derecho. En la condicin resolutoria
expresa el hecho futuro e incierto es el incumplimiento de alguna de las partes,

mientras que en el caso de la ordinaria es cualquier otra condicin diferente a esta.

La condicin resolutoria expresa es un modo indirecto de extinguir obligaciones
porque acaecida la condicin (incumplimiento), se disuelve el vnculo contractual
entre las partes y se extinguen en consecuencia las obligaciones y los derechos
correlativos.

Ante el desacuerdo de las partes contratantes sobre la resolucin del contrato de

compraventa en base al incumplimiento de esta clusula, el tribunal aplica la
doctrina siguiente que puede sintetizarse en:
() que a falta de pacto expreso sobre su entrega en un determinado
plazo que las partes hayan fijado como esencial, el breve retraso en la
obtencin y consiguiente entrega de la licencia de primera ocupacin,
cuando sea debido a trmites administrativos habituales, en tanto que no
frustra

las

expectativas

contractuales

de

la

parte

compradora,

no

constituye un incumplimiento grave y esencial de la parte vendedora que

justifique la resolucin del contrato por la parte compradora con base en
el art. 1124 CC .
A continuacin transcribo literalmente el razonamiento que realiza el tribunal en el
F.J. Tercero de la citada sentencia:

() 1. Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo
de entrega, la jurisprudencia ms reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de
2011, rec n 369/2008, 21 de marzo de 2012, rec n 931/2009, y 25 de octubre de
2013, rec. n 1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de
resolucin de obligaciones recprocas ( artculo 1124 CC ) en el sentido de que el
incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que
no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero s que
origine la frustracin del fin del contrato, esto es, que se malogren las legtimas
aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los trminos de los Principios de
Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se priva sustancialmente al contratante, en este
caso al comprador, de lo que tena derecho a esperar en virtud del contrato,
encontrndose sin duda entre las lgicas expectativas del comprador el recibir la

cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para

ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la
obligacin esencial y ms caracterstica de la compraventa para el vendedor
( artculo 1461 CC , en relacin con el artculo 1445 CC ).
En esta lnea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en
la entrega de la cosa no siempre produce la frustracin del fin prctico perseguido
por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al
incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, rec. n 2100/2007, la
situacin de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitucin en mora,
cuando se dan los presupuestos que entre otros seala el artculo 1100 CC , con las
consecuencias que indican preceptos como los artculos 1101 , 1096 y 1182 del
Cdigo civil , pero no necesariamente a la resolucin.
Su carcter de remedio excepcional, frente al principio de conservacin del
negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, adems
de que quien promueve la resolucin haya cumplido las obligaciones que le
correspondan, que se aprecie en quien insta la resolucin un inters jurdicamente
atendible, expresin mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el
carcter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la
pretensin de resolucin cuando se funda en un incumplimiento ms aparente que
real por no afectar al inters del acreedor en trminos sustanciales o encubrir la
posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinara un nuevo beneficio.
Reglas parecidas se encuentran en vigor en Espaa a partir de la Convencin de las
Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderas,
hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por Espaa en 1991. As en el
artculo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podr
resolver cuando esta conducta constituya un incumplimiento esencial del
contrato, pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha
pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo
razonable (SSTS 5 abril de 2006, 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008).
De este modo, para que el retraso del comprador o del vendedor en el
cumplimiento de sus recprocas obligaciones pueda considerarse como causa de
incumplimiento resolutorio se requiere que as se haya pactado (por ejemplo, SSTS

de 28 de junio de 2012, rec. n 1154/2009 , 28 de junio de 2012, rec. n 75/2010,

17 de enero de 2014, rec. 2235/2011 , y 5 de febrero de 2014, rec. n 2435/2011 )
o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con l se
frustre el fin del contrato o la finalidad econmica del mismo, esto es, capaz de
producir insatisfaccin de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo
( SSTS de 25 de junio de 2009, rec. n 2694/2004 , y 12 de abril de 2011, rec. n
2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de
contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento
definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, rec. n 2241/2003 ).
De lo dicho hasta ahora se sigue que un determinado plazo de cumplimiento de las
obligaciones pactadas -en el caso del contrato de compraventa, el plazo de entrega
de la cosa vendida, que incumbe al vendedor como su obligacin ms
caracterstica- se tendr como esencial, con efectos resolutorios en caso de
incumplimiento, si las partes quisieron darle ese carcter. Esto supone que para
saber si fue esa la intencin de las partes es imprescindible interpretar el contrato.
Y tiene dicho reiteradamente esta Sala que la interpretacin del contrato y sus
clusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de
obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la voluntad
comn de estas expresada en el mismo (p. ej. STS de 9 de julio de 2012, rec. n
2048/2008) es una labor o funcin propia de los tribunales de instancia, con la
consecuencia de que ha de prevalecer la interpretacin realizada por estos sin que
sea posible su revisin en casacin en la medida en que se ajuste a los hechos
considerados probados por el tribunal sentenciador en el ejercicio de su funcin
exclusiva de valoracin de la prueba, salvo cuando se demuestre su carcter
manifiestamente ilgico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o
reglas sobre la interpretacin de los contratos, por desnaturalizacin de sus
presupuestos y vulneracin del derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTS, entre las
ms recientes, de 20 de marzo de 2009, rec. n 128/2004 ; 1 de octubre de 2010,
rec. n 2273/2006 ; 8 de noviembre de 2010, rec. n 1673/2006; 11 de noviembre
de 2010, rec. n 1485/2006 ; 17 de diciembre de 2010, rec. n 910/2006 ; 14 de
febrero de 2011, rec. n 529/2006, 11 de julio de 2011, rec. n 584/2008 , 30 de

septiembre de 2011, rec. n 1290/2008 , 7 de marzo de 2012, rec. n 502/2009 , 23

de marzo de 2012, rec. n 545/2009 , y 26 de marzo de 2012, rec. n 146/2009 ).
2. En cuanto a los efectos resolutorios que pueden derivar de la falta de licencia de
primera ocupacin en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el
promotor-vendedor, de la doctrina sentada por esta Sala en sentencia de 10 de
septiembre de 2012, rec. n 1899/2008 , de Pleno, y posteriores (entre otras, SSTS
de 6 de marzo de 2013, rec. n 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n 2041/2009 ;
11 de marzo de 2013, rec. n 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n 1569/2009 ;
10 de junio de 2013, rec. n 627/2010 , 10 de junio de 2013, rec. n 1535/2010 ; 10
de junio de 2013, rec. n 1652/2010 ; 10 de junio de 2013, rec. n 21/2001 ; 9 de
octubre de 2013, rec. n 444/2010 ; 31 de octubre de 2013, rec. n 1387/2011 ; 6 de
noviembre de 2013, rec. n 668/2010 ; 6 de noviembre de 2013, rec. n 763/2010 ;
7 de noviembre de 2013, rec. n 2221/2011 ; 7 de noviembre de 2013, rec. n
2044/2011 ; 14 de noviembre de 2013, rec. n 1770/2010 ; 17 de enero de 2014,
rec. 2235/2011 , y 6 de febrero de 2014, rec. n 1615/2011 ) se desprende, en
sntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del
vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa,
por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser
usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligacin esencial y ms
caracterstica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora
gestionar y obtener la licencia de primera ocupacin ( artculo 1258 CC ), la falta de
cumplimiento de ese deber solo se valorar como esencial si se hubiera pactado
como tal en el contrato, o, en su defecto, en aquellos casos en que las
circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesin no va a ser
posible en un plazo razonable por ser presumible contravencin de la legislacin y/o
planificacin urbanstica, ya que en ese caso se estara haciendo imposible o
poniendo en riesgo la efectiva incorporacin del inmueble al patrimonio del
adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carcter accesorio y no
esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de
obtencin no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al
inmueble el uso adecuado.

Por tanto, para fijar las consecuencias del incumplimiento del deber de entregar la
licencia de primera ocupacin se hace preciso determinar su carcter o no esencial,
pues ha quedado dicho que nicamente la infraccin de una obligacin esencial, no
accesoria, puede entenderse determinante de la frustracin del fin del contrato y
justificar la resolucin del mismo. Y, como tambin se ha dicho, en tal sentido
resulta en primer lugar trascendente lo que las partes hayan pactado, pues si la
entrega de la licencia se convino con carcter de esencial, es obvio que su
incumplimiento s dara lugar a la resolucin, habida cuenta que el artculo 1469 del
Cdigo Civil obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato.
Y si la entrega de la licencia de primera ocupacin no se convino expresamente con
tal carcter de obligacin esencial, para amparar la resolucin instada por el
comprador por la falta de entrega de la misma deber prescindirse de reglas
generales y estarse a las concretas circunstancias del caso, pues sern estas las
que vayan a permitir justificar o no la resolucin pretendida, segn esa falta de
obtencin

se

revele

respectivamente

como

esencial

accesoria

para

el

cumplimiento de los fines del contrato. De ah que la entrega de la licencia pueda

valorarse como obligacin accesoria, y por tanto inhbil para que pueda prosperar
la accin resolutoria del comprador en caso de incumplirse aquella, cuando la falta
de concesin responda solo a la sobrecarga de la Administracin concedente, no a
la ausencia de los presupuestos fcticos y jurdicos exigidos para su otorgamiento, o
cuando la falta de licencia no resulte impedimento para el uso del inmueble
(habitabilidad) y el acceso a sus suministros, recayendo la carga de probar ese
carcter accesorio a la vendedora.
En suma, esta Sala, adems de resaltar la plena imbricacin de la licencia de
primera ocupacin en la estructura contractual, ya por la voluntad de las partes con
estipulacin expresa al respecto, o bien como un elemento natural de la propia
obligacin de entrega de la cosa, ha sentado como doctrina jurisprudencial que
cuando falta dicha estipulacin al respecto, supuesto del presente caso, su
trascendencia resolutoria tambin requiere que su falta o tarda obtencin comporte
un incumplimiento esencial de la obligacin de entrega de la cosa y, por extensin,
conforme a lo anteriormente expuesto, una frustracin del plano satisfactorio del
acreedor o contraparte ( STS de 29 de enero de 2014, rec. n 1563/2011 , entre las

ms recientes), lo que ha llevado a rechazar la pretensin resolutoria de los

compradores en supuestos de leve demora entre la solicitud de licencia y su
obtencin, si el lapso no se deba a la falta de condicionantes tcnicos imputables
a la vendedora sino a la mera tardanza habitual de la Administracin para su
expedicin (STS de 5 de febrero de 2014, rec. n 2435/2011 , y las que en ella se
citan) .

EXP. N. 01869-2010-PA/TC
LIMA
COMPAA DISTRIBUIDORA S.A.
Y OTROS
SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
En Lima (Arequipa), al primer da del mes de diciembre de 2010, el Tribunal
Constitucional en sesin de Pleno Jurisdiccional, con la asistencia de los
magistrados Mesa Ramrez, Beaumont Callirgos, Vergara Gotelli, Calle Hayen,
lvarez Miranda y Urviola Hani, pronuncia la siguiente sentencia, con el fundamento
de voto del magistrado Vergara Gotelli, que se agrega.
ASUNTO
Recurso de agravio constitucional interpuesto por Compaa Distribuidora
S.A. y otros contra la resolucin de fecha 17 de junio del 2009, a fojas 167 del
cuaderno de apelacin, expedida por la Sala de Derecho Constitucional y Social de
la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, que declar infundada la demanda de
autos.
ANTECEDENTES
Con fecha 23 de octubre del 2001 los recurrentes Compaa Distribuidora
S.A. (CODISA), Hoteles Cadena Real S.A., Rogelio Romn Grados Garca y Violeta
Nicolasa Valderrama Garca de Grados, interponen demanda de amparo contra los
vocales integrantes de la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de
la Repblica, Sres. Carrin Lugo, Torres Carrasco, Infantes Vargas, Cceres Balln, y
Quintanilla Quispe; los vocales integrantes de la Segunda Sala Civil Corporativa
Especializada en Procesos Ejecutivos y Cautelares de la Corte Superior de Justicia de
Lima, Sres. Ana Mara Aranda Rodrguez, Germn Aguirre Salinas y
Sara Taipe Chvez; el juez a cargo del Cuadragsimo Juzgado Civil de Lima, Sr.
Ulises Yaya Zumaeta; y la Corporacin Financiera de Desarrollo (COFIDE),
solicitando se declare la inaplicacin de: i) la resolucin de fecha 16 de agosto de
2000 expedida por el Juzgado que desestim su excepcin de convenio arbitral y en
consecuencia orden el remate de sus bienes entregados en hipoteca; ii) la
resolucin de fecha 20 de diciembre de 2000 expedida por la Sala Superior que
confirm la desestimatoria de su excepcin de convenio arbitral y la orden de
remate de sus bienes entregados en hipoteca; iii) las dos resoluciones de fechas 3
de julio de 2001 expedidas por la Sala Suprema que desestimaron sus recursos de
casacin; y iv) se ordene a COFIDE abstenerse de promover o ejercitar cualquier
acto dirigido a ejecutar, rematar, vender o gravar los bienes de su propiedad.
Sostienen que Corporacin COFIDE, cesionaria de los derechos de ENTURPER por
la compraventa a su favor de unidades hoteleras, interpuso en contra de ellos
demanda de ejecucin de garanta hipotecaria por ante el Poder Judicial (Exp. N
6459-99) solicitando el saldo del precio de los contratos de compraventa,
sustrayndose de la jurisdiccin arbitral, motivo por el cual present excepcin de
convenio arbitral sustentndose en la clusula dcimo octava del contrato de
compraventa, solicitando que el Poder Judicial se abstenga de seguir conociendo de
la causa, siendo desestimada por el Juzgado la excepcin propuesta y confirmada
luego por la Sala Superior argumentndose que la precitada clusula dcimo octava
se estableci para dilucidar las controversias derivadas de la interpretacin o
cumplimiento del respectivo contrato, mas no para ejecutar la garanta hipotecaria
ya que para ello la clusula dcimo sexta prev la posibilidad de instaurar el
correspondiente procedimiento judicial de ejecucin; decisiones que vulneran sus
derechos constitucionales de jurisdiccin, al debido proceso, de defensa y
constituyen adems una amenaza contra su derecho de propiedad, pues
desestimaron la excepcin de convenio arbitral, no obstante que la clusula dcimo

octava del contrato de compraventa celebrada por ellos con ENTURPER estableca
que toda controversia deber ser llevada a un arbitraje.
El demandado Ulises Augusto Yaya Zumaeta, con escrito de fecha 4 de
noviembre del 2005, contesta la demanda solicitando que sea declarada infundada
aduciendo que realiz un examen jurisdiccional razonado respecto a la clusula
invocada por la demandante.
El demandado Victoriano Quintanilla Quispe, con escrito de fecha 19 de
diciembre del 2005, contesta la demanda solicitando que sea declarada infundada
sosteniendo que las resoluciones cuestionadas han sido dictadas con arreglo a ley.
La Corporacin Financiera de Desarrollo S.A. (COFIDE), con escrito de fecha
31 de mayo del 2006, contesta la demanda solicitando que sea declarada
improcedente y/o infundada afirmando que la excepcin de convenio arbitral
propuesta fue rechazada porque la hipoteca no se puede ejecutar en sede arbitral,
sino exclusivamente dentro de un proceso judicial; adems que la ejecucin de
hipotecas constituye materia no arbitrable ya que las partes no tienen facultad de
libre disposicin sobre esta materia y la ejecucin forzada es una atribucin
privativa de la jurisdiccin estatal; mxime si la clusula decimosexta del contrato
habilitaba el inicio del proceso judicial de ejecucin de garanta.
La Sexta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, con resolucin
de fecha 16 de octubre del 2007, declara fundada la demanda por considerar que
corresponda a los propios rbitros definir si corresponde la aplicacin de la clusula
decimosexta o decimoctava, es decir si el incumplimiento de las obligaciones del
contrato y el pago de las cuotas de financiamiento deba someterse a sede arbitral
o a sede judicial; por lo que se ha sustrado a los ejecutados de la jurisdiccin a la
que voluntariamente se sometieron con antelacin y que es la predeterminada por
ley.
A su turno, la Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema
de Justicia de la Repblica, con resolucin de fecha 17 de junio del 2009, revoca la
apelada y la declara infundada por considerar que las resoluciones cuestionadas
has sido expedidas dentro de las exigencias de un proceso regular y se encuentran
debidamente motivadas.
FUNDAMENTOS
Delimitacin del petitorio
1.

El objeto de la demanda es declarar la inaplicacin de: i) la resolucin de

fecha 16 de agosto de 2000 que desestim la excepcin de convenio arbitral y
orden el remate de los bienes entregados en hipoteca; ii) la resolucin de
fecha 20 de diciembre de 2000 que confirm la desestimatoria de la excepcin
de convenio arbitral y la orden de remate de los bienes entregados en
hipoteca; iii) las resoluciones de fechas 3 de julio de 2001 que desestimaron sus
recursos de casacin; y iv) ordenar a COFIDE abstenerse de promover o
ejercitar cualquier acto dirigido a ejecutar, rematar, vender o gravar los bienes
de sus propiedad; al haberse desconocido la clusula arbitral recogida en el
contrato de compraventa que estableca la competencia arbitral para solucionar
los asuntos relacionados con el incumplimiento del contrato. As expuestas las
pretensiones este Colegiado considera necesario determinar, a la luz de los
hechos expuestos en la demanda y de los recaudos que obran en ella, si se han
vulnerado los derechos constitucionales de jurisdiccin, al debido proceso, de
defensa y a la propiedad de los recurrentes al haberse iniciado la tramitacin de
un proceso de ejecucin de garanta hipotecaria por ante el Poder Judicial, pese
a que exista un compromiso arbitral de someter las controversias y dems
incumplimientos generados por la suscripcin del contrato ante una Sede
Arbitral.

Sobre la existencia de una Clusula de Compromiso Arbitral en el contrato

celebrado por los recurrentes y la Empresa Nacional de Turismo S.A.
(ENTURPER S.A.) con intervencin de Corporacin Financiera de
Desarrollo (COFIDE)
2.

Al respecto, a fojas 876 a 942 del primer cuaderno obra la escritura pblica
del contrato de compraventa de fecha 5 de julio de 1995 celebrado por los
recurrentes y la Empresa Nacional de Turismo S.A. (ENTURPERU S.A.) con
intervencin de Corporacin Financiera de Desarrollo (COFIDE), el cual tiene
como finalidad fomentar el crecimiento de la industria turstica en el Per. A
dicho efecto, ENTURPER da en compraventa al recurrente CODISA todos
aquellos bienes inmuebles, muebles, derechos sobre bienes inmuebles o bienes
muebles, servicios telefnicos y derechos en general destinados a la actividad
hotelera (clusula tercera). En el contrato se pacta adems que son
obligaciones del comprador CODISA pagar el total del precio a su cargo
(clusula octava); que CODISA constituye a favor de ENTURPER primera y
preferente hipoteca destinada a garantizar todas y cada unas de las
obligaciones del presente contrato, en especial el pago de las cuotas del
financiamiento, sus intereses y dems gastos, incluidos las costas y costos que
resulten de un eventual proceso judicial (clusula decimosexta); y en cuanto a
lo que concierne al caso de autos, se establece que toda controversia o
discrepancia respecto a la ejecucin, interpretacin o cumplimiento del
presente contrato que no pueda ser resuelta por las partes despus de su
negociacin en buena fe, por un perodo no mayor de treinta das calendario,
ser llevada a un arbitraje, con la notificacin escrita por una parte a la otra
para acogerse a la presente clusula (clusula dcimo octava).

3.

Se acredita de esta manera que, en coincidencia con lo alegado por los

recurrentes, existe una clusula de compromiso arbitral en el cual se estableci
que toda controversia respecto a la ejecucin, interpretacin o cumplimiento
del contrato de compraventa debera ser sometida a sede arbitral. Frente a
dicha alegacin COFIDE expresa que la hipoteca no se puede ejecutar en sede
arbitral, sino exclusivamente dentro de un proceso judicial, ello en virtud de la
clusula decimosexta del contrato que habilitaba el inicio del proceso judicial de
ejecucin de garanta.

4.

Ante dichas posiciones irreconciliables, la Sexta Sala Civil de la Corte

Superior de Justicia de Lima resolvi declarar fundada la demanda de amparo
por considerar que corresponda a los propios rbitros definir si corresponde la
aplicacin de la clusula decimosexta o decimoctava. A su turno, la Sala de
Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema de Justicia de la
Repblica, cuidndose de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto: la
aplicacin o no aplicacin de la clusula de convenio arbitral, declar infundada
la demanda de amparo. Atendiendo a ello y tomando como base de anlisis el
contrato de compraventa celebrado entre los recurrentes y ENTURPER,
corresponde ahora emitir pronunciamiento fundamentado acerca de la
aplicabilidad o no de la clusula de convenio arbitral con el fin de verificar si se
ha dado un inicio invlido al proceso judicial de ejecucin de garanta
hipotecaria en sede judicial.

Sobre la vulneracin del derecho a la autonoma de la voluntad de las

partes contratantes
5.

Sobre el particular, este Colegiado tiene a bien precisar que segn el artculo
1351 del Cdigo Civil el contrato es el acuerdo de dos o ms partes para crear,
regular, modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial. Por tanto, es un
acto bilateral o trilateral, o de dems personas, que emana de la manifestacin
de voluntad coincidente de las partes intervinientes. Uno de los elementos
esenciales del contrato es, precisamente, la autonoma de la voluntad, la cual

tiene un doble contenido: a) la libertad de contratar (consagrada en los

artculos 2., inciso 14), y 62. de la Constitucin Poltica del Per) llamada
tambin libertad de conclusin, que es la facultad de decidir cmo, cundo y
con quin se contrata; y 2) la libertad contractual, tambin conocida como
libertad de configuracin interna, que es la de determinar el contenido del
contrato. (Cfr. STC N 02185-2002-AA/TC, fundamento 2).
6.

La contratacin es entonces una operacin econmica de distribucin y de

circulacin de bienes y servicios surgida de la iniciativa privada en la que los
interesados arreglan autnomamente sus propios intereses. Ello no implica, en
absoluto, negar su importancia como expresin del derecho a la
autodeterminacin y, en definitiva, de tratarse de una concretizacin del
principio/derecho de dignidad, pues (...) el reconocimiento de la dignidad de la
persona y del libre desarrollo de la personalidad imponen la referida libertad,
porque slo se reconoce la dignidad de la persona si se permiteautorregular su
marco de intereses. (Cfr. STC N 2175-2009-PA/TC, fundamento 11).

7.

En atencin al ejercicio de la libre autonoma de la voluntad de las partes, se

tiene que en el contrato de compraventa de fecha 5 de julio de 1995 celebrado
por los recurrentes y la Empresa Nacional de Turismo S.A. (ENTURPER S.A.)
con intervencin de Corporacin Financiera de Desarrollo (COFIDE) se
establecieron una serie de prestaciones y contraprestaciones, deberes u
obligaciones a cargo de cada unas de las partes. As, las partes de comn
voluntad establecieron que toda controversia o discrepancia respecto a la
ejecucin, interpretacin o cumplimiento del presente contrato que no pueda
ser resuelta por las partes despus de su negociacin en buena fe, por un
perodo no mayor de treinta das calendario, ser llevada a un arbitraje, con la
notificacin escrita por una parte a la otra para acogerse a la presente
clusula (clusula dcimo octava). En consecuencia, en virtud de dicha clusula
contractual, todo asunto relacionado con la ejecucin, interpretacin o
cumplimiento del contrato deba ser ventilado primeramente en sede arbitral y,
subsidiariamente, en sede judicial cuando haya que cumplir y/o ejecutar el
laudo que eventualmente se emita. En este contexto este Colegiado considera
que la falta de pago del saldo de precios de los contratos de compraventa y la
posterior ejecucin de las garantas hipotecarias constituidas para asegurar el
saldo de los precios, al versar sobre un asunto relacionado con la ejecucin del
contrato de compraventa, deba necesariamente ser ventilada en sede arbitral
porque as se pact y se convino en el contrato de compraventa de fecha 5 de
julio de 1995 como un mecanismo de solucin de controversia del contrato. De
modo tal que al ser sometidos los recurrentes a un procedimiento (la va
judicial) que no pactaron ni convinieron se ha vulnerado sus derechos a la
autonoma de la voluntad. A esta conclusin arriba el Colegiado no solo de una
lectura literal de la clusula contractual descrita, sino tambin del propio
comportamiento (factum) mostrado por las partes que intervinieron en el
contrato. Se tiene as que en un caso similar al de autos, que versaba sobre un
asunto relacionado con la ejecucin del contrato de fecha 5 de julio de 1995
(esta vez el pago de penalidad), las partes intervinientes haciendo uso de la
clusula de convenio arbitral sometieron tal controversia a arbitraje (Cfr. STC
N 05311-2007-PA/TC, proceso constitucional de amparo interpuesto por
CODISA contra el Tribunal Arbitral del Centro de Arbitraje y Conciliacin
Comercial del Per). Por tanto una interpretacin literal de la clusula del
convenio arbitral, as como una interpretacin factual -atendiendo al
comportamiento de las partes intervinientes en el contrato de compraventaarrojan la conclusin de que el asunto relacionado con la falta de pago del saldo
de precios de los contratos de compraventa y la posterior ejecucin de las
garantas hipotecarias deba ser sometida a arbitraje o, a travs de ella, deba
determinarse su posterior ejecucin en la va judicial, pero no se poda acudir
directamente a la va judicial para solucionar tal controversia, pues no fue as lo
comnmente acordado por las partes en el contrato de compraventa.

8.

Este Colegiado, en anterior oportunidad, ha reconocido la plena vigencia del

principio de la competencia de la competencia, previsto en la Ley General de
Arbitraje, que faculta a los rbitros a decidir sobre su propia competencia,
incluso cuando -como sucede en el caso de autos- se cuestione la existencia, la
eficacia o la validez de la clusula del convenio arbitral. As, se seal que (...)
resalta la suma importancia prctica que reviste dicho principio, a efectos de
evitar que una de las partes, que no desea someterse al pacto de arbitraje,
mediante un cuestionamiento de las decisiones arbitrales y/o la competencia de
los rbitros sobre determinada controversia, pretenda convocar la participacin
de jueces ordinarios, mediante la interposicin de cualquier accin de
naturaleza civil y/o penal, y desplazar la disputa al terreno judicial (Cfr. STC
N 6167-2005-PHC/TC, fundamento 13).

9.

En el caso de autos este Colegiado considera que la jurisdiccin arbitral era

la va correspondiente para pronunciarse por el asunto de: falta de pago del
saldo de precios de los contratos de compraventa y la posterior ejecucin de
las garantas hipotecarias. Sin embargo tal jurisdiccin fue desviada por COFIDE
y tal competencia fue usurpada por los rganos judiciales que tramitaron el
proceso judicial de ejecucin de garanta hipotecaria.

10.

Por lo expuesto al haberse acreditado la vulneracin del derecho a la

autonoma de la voluntad de los recurrentes y al haberse sometido a proceso
judicial un asunto que deba ser ventilado primeramente en sede arbitral, la
demanda de amparo debe ser estimada, decretndose la nulidad de todo lo
actuado en el proceso judicial de ejecucin de garanta hipotecaria, dejando a
salvo el derecho de las partes intervinientes en el contrato de compraventa de
fecha 5 de julio de 1995 a que sometan la controversia a arbitraje, y
dependiendo de los resultados a que se llegue en dicha sede, inicien el proceso
judicial correspondiente.

Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere

la Constitucin Poltica del Per
HA RESUELTO
1.

Declarar FUNDADA en
parte
la
demanda
de
amparo;
en
consecuencia INAPLICABLE a los recurrentes la resolucin de fecha 16 de
agosto de 2000; la resolucin de fecha 20 de diciembre de 2000; as como las
dos resoluciones de fechas 3 de julio de 2001.

2.

ORDENAR a Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la

Repblica; a los vocales integrantes de la Segunda Sala Civil Corporativa
Especializada en Procesos Ejecutivos y Cautelares de la Corte Superior de
Justicia de Lima; al juez a cargo del Cuadragsimo Juzgado Civil de Lima; y a la
Corporacin Financiera de Desarrollo (COFIDE) abstenerse de promover o
ejercitar en sede judicial cualquier acto dirigido a ejecutar, rematar, vender o
gravar los bienes de propiedad de los recurrentes a consecuencia directa del
contrato de compraventa de fecha 5 de julio de 1995.

3.

Dejar a salvo el derecho de la Corporacin Financiera de Desarrollo (COFIDE)

para que, basndose en el contrato de compraventa de fecha 5 de julio de
1995, acuda al arbitraje a que hubiera lugar.

Publquese y notifquese.
SS.
MESA RAMREZ
BEAUMONT CALLIRGOS

VERGARA GOTELLI
CALLE HAYEN
LVAREZ MIRANDA
URVIOLA HANI

EXP. N. 01869-2010-PA/TC
LIMA
COMPAA DISTRIBUIDORA S.A.
Y OTROS
FUNDAMENTO DE VOTO DEL MAGISTRADO VERGARA GOTELLI
Emito el presente fundamento de voto por las consideraciones siguientes:
Petitorio de la demanda
1.

Tenemos en el presente caso una demanda de amparo interpuesta con fecha

23 de octubre de 2001 por las recurrentes Compaa Distribuidora S.A., en
adelante CODISA, Hoteles Cadena Real, Rogelio Romn Grados Garca y Violeta
Nicolasa Valderrama Garca de Grados contra los vocales integrantes de la Sala
Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, seores
Carrin Lugo, Torres Carrasco, Infantes Vargas, Cceres Balln y Quintanilla
Quispe, los vocales integrantes de la Segunda Sala Civil Corporativa

Especializada en Procesos Ejecutivos y Cautelares de la Corte Superior de

Justicia de Lima, Sres. Aranda Rodrguez, Aguirre Salinas y Taipe Chvez, el Juez
del Cuadragsimo Juzgado Civil de Lima, seores Yaya Chvez y la Corporacin
Financiera de Desarrollo (COFIDE), con la finalidad de que se declare la
inaplicacin de la Resolucin de fecha 16 de agosto de 2000, que desestim su
excepcin de convenio arbitral y en convenio arbitral y en consecuencia orden
el remate de sus bienes entregados en hipoteca, la Resolucin de fecha 20 de
diciembre de 2000, que confirm la desestimatoria de su excepcin de convenio
arbitral y la orden de remate de sus bienes entregados en hipoteca, la
Resolucin que desestim su recurso de casacin y finalmente se disponga que
COFIDE se abstenga de promover o ejercitar cualquier acto dirigido a afectar los
bienes de su propiedad, puesto que considera que se est afectando sus
derechos de jurisdiccin, al debido proceso, de defensa y amenazan su derecho
de propiedad.
Refiere que la Corporacin COFIDE cesionaria de los derechos ENTURPER por la
compraventa a su favor de unidades hoteleras interpuso en contra de los
demandantes una demanda de ejecucin de garanta hipotecaria solicitado el
saldo del precio de los contratos de compraventa. Sealan que expresamente en
el contrato de compraventa se estableci que para dilucidar controversias
derivadas de la interpretacin o cumplimiento del respectivo contrato se deba
acudir a la jurisdiccin arbitral, motivo por el que los emplazados se
encontraban impedidos de conocer el proceso judicial en el que se cuestionaba
el cobro del saldo del precio de los contratos de compraventa, ya que esta
pretensin deba de ser dilucidada en el proceso arbitral conforme se convino en
el contrato referido.
2.

Es as que encuentro una demanda de amparo presentada por personas

jurdicas en la que se cuestiona resoluciones judiciales emitidas en un proceso
de ejecucin garanta hipotecara. En reiteradas oportunidades he emitido
pronunciamientos expresando mi posicin respecto a la falta de legitimidad para
obrar activa de las personas jurdicas (sociedad mercantil). En tal sentido he
sealado que cuando la Constitucin habla de los derechos fundamentales, lo
hace pensando en la persona humana, esto es en el ser humano fsica y
moralmente individualizado. Hacia l pues se encuentran canalizados los
diversos atributos, facultades y libertades, siendo solo l quien puede invocar su
respeto y proteccin a ttulo subjetivo y en sede constitucional. Es por ello que
nuestra legislacin expresamente seala que la defensa de los derechos
fundamentales es para la persona humana, por lo que le brinda todas las
facilidades para que pueda reclamar la vulneracin de sus derechos
fundamentales va proceso constitucional de amparo, exonerndoseles de
cualquier pago que pudiera requerirse. En tal sentido no puede permitirse que
una persona jurdica, que ve en el proceso constitucional de amparo la forma
ms rpida y econmica de conseguir sus objetivos, haga uso de este proceso
excepcional, urgente y gratuito, puesto que ello significara la desnaturalizacin
total de dicho proceso. No obstante ello considero que existen casos
excepcionales en los que este colegiado puede ingresar al fondo de la
controversia en atencin i) a la magnitud de la vulneracin del derecho, ii) que
sta sea evidente o de inminente realizacin (urgencia) y iii) que el acto
arbitrario o desbordante ponga en peligro la propia subsistencia de la persona
jurdica con fines de lucro.

3.

En el presente caso encontramos una situacin singular configurada en el

hecho de la existencia de una demanda constitucional de amparo que data de
2001. Es decir los recurrentes se encuentran en un proceso constitucional de
amparo, que por su objeto debiera ser rpido y eficaz. El proceso de amparo se
encuentra entendido como un recurso efectivo capaz de revertir una situacin
en la que existe afectacin de derechos constitucionales. En dicho contexto de
ninguna manera se puede concebir la existencia de un proceso de amparo que

tenga una duracin que supera los 9 aos, ya que esto desnaturaliza el objeto
de los procesos constitucionales.
4.

En atencin a lo expresado considero necesario que se emita un

pronunciamiento de fondo capaz de resolver una controversia que se ha
prolongado indebidamente afectando los derechos de los demandantes.
Asimismo cabe sealar que de la pretensin esbozada por los recurrentes se
advierte que lo que en puridad reclaman es la falta de competencia del poder
judicial para conocer la controversia llevada por el demandado COFIDE por lo
que es necesario evaluar si lo denunciado por los demandantes constituye un
acto que afecta sus derechos constitucionales.
Sobre lo establecido en el contrato de compraventa

5.

Encuentro de fojas 876 a 942 la escritura pblica del contrato de compraventa

de fecha 5 de julio de 1995 celebrado por los recurrentes y la Empresa Nacional
de Turismo S.A. (ENTURPERU S.A.) con intervencin de COFIDE, el que tiene
como finalidad fomentar el crecimiento de la industria turstica en el Per. Es as
que ENTURPER realiza un contrato de compraventa con la recurrente CODISA
todos los bienes inmuebles, muebles, derechos sobre bienes inmuebles o bienes
muebles, servicios telefnicos y derechos en general destinados a la actividad
hotelera. En el contenido de dicho contrato se establece que las obligaciones del
comprador son el pagar el total del precio a su cargo, para lo que se constituye a
favor del vendedor ENTURPER primera y preferente hipoteca destinada a
garantizar todas y cada una de las obligaciones del presente contrato, en
especial el pago de las cuotas del financiamiento, sus intereses y dems gastos,
incluidos las costas y costos que resulten de un eventual proceso judicial,
estableciendo que () toda controversia o discrepancia respecto a la ejecucin,
interpretacin o cumplimiento del presente contrato que no pueda ser resuelta
por las partes despus de su negociacin en buena fe, por un periodo no mayor
de treinta das calendario, ser llevada a un arbitraje, con la notificacin escrita
por una parte a la obra para acogerse a la presente clausula () (clausula
decimo octava).

6.

En la Constitucin Poltica del Per ha establecido en el artculo 139 dentro de

los principios y derechos de la funcin jurisdiccional La unidad y exclusividad
de la funcin jurisdiccional. No existe ni puede establecerse jurisdiccin alguna
independiente, con excepcin de la militar y la arbitral. En tal sentido se
aprecia del dispositivo constitucional que si bien se ha establecido que la
potestad de administrar justicia le corresponde al Poder Judicial exclusivamente,
tambin se ha establecido que puede existir jurisdiccin arbitral y militar, que
son definitivamente para temas de su competencia. Es as que el
establecimiento de la jurisdiccin arbitral se constituye en una jurisdiccin
singular que como seala Fernando Vidal Ramrez en su libro Manual de Derecho
Arbitral del 2003 en su pgina 9, el arbitraje es un hecho cultural y por ello hay
que atender a su evolucin histrica, su origen, evolucin y antecedentes para
poder comprender mejor su funcin y proyeccin Es as que el avance de las
sociedades nos ha trado como consecuencia el fenmeno de la globalizacin
que ha implicado la apertura de mercados internacionales que han visto como
una necesidad apartarse de la jurisdiccin del Poder Judicial para resolver sus
conflictos. Es en dicho contexto que la jurisdiccin arbitral se constituye en un
mecanismo idneo capaz de resolver conflictos o controversias suscitadas en las
relaciones comerciales. Por ello se ha establecido que el declinar a la jurisdiccin
del Poder Judicial para asumir la jurisdiccin arbitral es potestad de las partes
interesadas, por lo que al existir un acuerdo entre las partes en temas
patrimoniales en el que se establezca clara y expresamente el acudir ante un
conflicto a la jurisdiccin arbitral, implica la no participacin del Poder Judicial
en dichos temas, puesto que las partes voluntariamente han arribado a dicho
acuerdo en atencin a la rapidez de dicho proceso.

7.

Por lo expuesto en el presente caso encuentro que habiendo las partes

expresado claramente que ante una controversia o discrepancia respecto a la
ejecucin, interpretacin o cumplimiento del presente contrato que no pueda
ser resuelta por las partes despus de su negociacin en buena fe, por un
periodo no mayor de treinta das calendario, ser llevada a un arbitraje, el
vendedor se encontraba impedido de acudir al proceso judicial cuestionando la
ejecucin del contrato de compraventa.

8.

Por ello considero que el Poder Judicial no poda asumir competencia del
proceso de ejecucin de garanta hipotecaria, cuando voluntaria y expresamente
las partes haban acordado acudir al proceso arbitral, por lo que debe acudir a l
en busca de la resolucin de su pretensin.

9.

En tal sentido considero que los jueces emplazados por medio del proceso
constitucional de amparo se han avocado indebidamente al conocimiento de una
controversia que corresponde ser dilucidada en el proceso arbitral conforme lo
han determinado las partes del contrato de compraventa. Por ello las
resoluciones cuestionadas deben ser declaradas inaplicables, puesto que han
desestimado indebidamente la excepcin de convenio arbitral.
Mi voto es porque se declare FUNDADA la demanda de amparo debindose
disponer la Nulidad de las Resoluciones de fecha 16 de agosto de 2000, de
fecha 20 de diciembre de 2000 as como las resoluciones que resolvieron el
recurso de casacin. Asimismo las partes, conforme lo expresa el contrato de
compraventa en su clausula decimo octava debern acudir al proceso arbitral a
efectos de que resuelvan la controversia llevada al proceso judicial.
Sr.
VERGARA GOTELLI

Doctrina jurisprudencial del art. 1504 del Cdigo civil

El art 1504 del Cdigo civil englobado dentro de la compraventa y de las
obligaciones del comprador seala: En la venta de bienes inmuebles, aun
cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el
tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin del
contrato, el comprador podr pagar, aun despus de expirado el trmino,
nterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el
requerimiento, el Juez no podr concederle nuevo trmino
La Sentencia del TS de 6/9/2010 ha sealado, en la interpretacin de dicho
artculo:
1 El motivo nico del recurso de casacin denuncia la infraccin del art. 1504 CC y
seala que para que sea aplicable, se requiere la constatacin de un hecho objetivo
cual es el impago prolongado, duradero e injustificado y manifiestamente una
inactividad y pasividad en el demandado incumplidor, marcando el requerimiento el
momento en que nace la resolucin. Alega que existe una jurisprudencia constante
de esta Sala que apoya la tesis de la resolucin del contrato y de la eficacia
absoluta del requerimiento notarial. Entre estas sentencias cita las de 26 de enero
de 1996, 31 diciembre 1993, 26 septiembre 2000, 22 enero 1991, 15 marzo 2001,
29 diciembre 1997, 10 julio 2002 y 7 mayo 2003 , que sientan una doctrina que
considera infringida.
El motivo se estima.
La resolucin de la compraventa cuando el comprador ha incumplido la obligacin
del pago del precio, ha sido objeto de una jurisprudencia uniforme que parte de la
afirmacin bsica, de acuerdo con la que se aplica el art. 1504 CC , se haya o no
convenido el denominado "pacto comisorio". La interpretacin del art. 1504 CC
implica que dicha disposicin:
a) se aplica nicamente a la compraventa de bienes inmuebles;
b) requiere que el precio se haya aplazado total o parcialmente;
c) debe haberse producido el impago del precio;
d) debe existir una voluntad de incumplir, y
e) el vendedor ha de haber requerido al comprador incumplidor.
2 Los dos primeros requisitos exigidos en el art 1504 CC concurren en el presente
recurso de casacin, puesto que el objeto del contrato era una casa y consta que se
ha dejado de pagar el precio pactado. Sin embargo, si bien la sentencia recurrida no
puede dejar de constatar este impago, acepta la conclusin de la sentencia de 1

instancia, que considera que el incumplimiento no era imputable a la compradora y

alega la jurisprudencia de esta Sala que entiende que el requerimiento marca el
momento de la resolucin, pero "[...] sin que ello suponga que automticamente se
pueda acceder a la pretensin resolutoria actora si se pone de relieve el inters y la
voluntad del comprador del cumplimiento de su obligacin del pago del precio como
acontece en el presente supuesto" .
3 Pues bien, de acuerdo con la jurisprudencia que el recurso considera infringida y
la que se va a citar a continuacin, no puede aceptarse este planteamiento.
De los hechos declarados probados, se concluye que D Amparo nunca ha pagado el
precio total de la compraventa, ni tan solo ha intentado consignar las cantidades
debidas y ello a pesar de que vena ocupando la casa objeto de la compraventa
desde el 14 de julio de 2001, como reconoce en la propia demanda. Esta Sala ha
sentado esta doctrina en sentencias recientes, que confirman la jurisprudencia
anterior, que la vendedora recurrente considera infringida. Concretamente, en la
sentencia de 31 enero 2008 , se dice que "[...] a la hora de interpretar y aplicar el
art. 1124 CC , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma,
exigan una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las
obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al
cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la
injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la
resolucin, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustracin del
fin del contrato" , citando en apoyo de esta tesis la sentencia de 9 de marzo de
2005 , donde se afirma que: "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha
sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el
requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde,
sustituyndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se
viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolucin
por incumplimiento de pago puede tener lugar- sentencias de 5 de junio de
1989 y 11 de marzo de 1991 - que es a lo que apunta la frase "actitud
deliberademente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad
econmica de la relacin, imputable al comprador o sucesores que
resulten obligados, y no satisfacen el precio que se haba acordado para la
transmisin dominical.
Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de
incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple el comprador
incumplidor desequilibra la relacin contractual al incurrir en impago voluntariosentencias de 21 de junio de 1990, 23 de abril de 1992, 9 de octubre de 1993, 22
de diciembre de 1993, 17 de mayo, 4 de julio y 10 de octubre de 1994, 16 de
marzo, 2 de octubre y 29 de diciembre de 1995 y 7 de febrero de 1996, 23 de
marzo de 1996, 24 de octubre de 1998 y 22 de febrero de 1999" .
Llegando a afirmar la sentencia de 10 mayo 2007 que "la moderna doctrina
jurisprudencial no exige para la estimacin de una situacin de incumplimiento una
patente voluntad rebelde. Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino
solo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa
imputable al que pide la resolucin" (Asimismo STS 15 de julio 2003 , y las que en
ella se citan). (Tambin SSTS 7 marzo 2008, 3 febrero 2006, 28 diciembre 2000, 26
julio 2001 y 18 abril 2002 ).
4 En la actualidad la doctrina de esta Sala acerca del incumplimiento
resolutorio no exige esta deliberada y rebelde voluntad, sino que en base
a criterios ms objetivos, se entiende que en este caso se produce un
incumplimiento esencial, que impide al acreedor obtener aquello buscado
con la conclusin del contrato que en la compraventa es el precio. Por
tanto, debe concluirse que este incumplimiento se produjo, puesto que consta
probado que el precio aun no se ha pagado, ni tan solo se ha consignado, de modo
que se han cumplido los requisitos exigidos por esta Sala para la efectividad de la

resolucin del contrato de compraventa por falta de pago del precio, de acuerdo
con lo dispuesto en el Art. 1504 CC .
Una cuestin que parece estar presente en la negativa reiterada de la compradora
para no pagar el precio reside en las constantes reclamaciones sobre la calidad de
la obra vendida. Estas razones
estn presentes en los razonamientos de la sentencia recurrida acerca del
incumplimiento del pago del precio por parte de la compradora, que la han llevado
a entender no resuelto el contrato, a pesar del requerimiento realizado por la
vendedora. Sin embargo, solo podra haberse predicado el incumplimiento del ahora
recurrente si se hubiera referido a prestaciones esenciales y no a aquellas
complementarias que no impiden la realizacin del fin econmico del contrato (STS
de 17 noviembre 1995 ) y la entidad de los desperfectos acordados en la propia
sentencia recurrida (27.195,06 #) da idea de la distancia entre lo entregado, el
propio chalet, y los desperfectos o defectos que la obra presentaba, por lo que no
puede considerarse que se haya incumplido la obligacin principal, ya que la
vendedora entreg el inmueble y los defectos que ste presentaba no permiten
concluir que existi un incumplimiento inequvoco de la vendedora, que adems,
estuvo reparando, con mejor o peor fortuna, los desperfectos que fueron
apareciendo.
Por tanto, de los propios hechos declarados probados, se deduce el incumplimiento
de la compradora, que no debe tener las caractersticas que parece atribuirle la
sentencia recurrida. Por ello hay que considerar que el requerimiento efectuado por
la vendedora en fecha 4 de julio de 2002 produjo la resolucin del contrato de
compraventa.

SUMILLA:
Se absuelven diversas consultas en relacin con la obligacin de utilizar medios de
pago establecida por la Ley N 28194, Ley para la lucha contra la evasin y para la
formalizacin de la economa.
INFORME N 129-2004-SUNAT/2B0000
MATERIA:
En relacin con la obligacin de utilizar medios de pago establecida por la Ley N
28194, Ley para la lucha contra la evasin y para la formalizacin de la economa,
se formulan las siguientes consultas:
1. Los Notarios debern solicitar documento bancario (el medio de pago) por
los contratos y/o minutas redactadas en el perodo 2003 o anteriores?.
2. Cul debe ser el requisito, si existiere en la fecha, para elevar a Escritura
Pblica las minutas a que se hace referencia en el numeral anterior?.

3. La inscripcin en los Registros Pblicos de propiedades que han sido

enajenadas slo con minuta, estarn exentas de los requisitos de la
bancarizacin?.

4. En la legalizacin de firmas que realiza un Notario, en un contrato privado de

compra venta de inmueble por ms de S/. 5,000.00, se debe solicitar el uso
de un medio de pago?.
BASE LEGAL:
- Ley N 28194, Ley para la lucha contra la evasin y para la formalizacin de
la economa, publicada el 26.3.2004 (en adelante, la Ley).
- Decreto Supremo N 047-2004-EF, Reglamento de la Ley N 28194,
publicado el 8.4.2004 (en adelante, Reglamento del ITF).
ANLISIS:
1. En cuanto a la primera, segunda y tercera consultas, entendemos que las
mismas estn orientadas a determinar si los Notarios deben cumplir con las
obligaciones a que hace referencia el numeral 7.1 del artculo 7 de la Ley,
tratndose de contratos celebrados en el ejercicio 2003 o anteriores.

Al respecto, el artculo 3 de la Ley establece que las obligaciones que se

cumplan mediante el pago de sumas de dinero cuyo importe sea superior al
monto a que se refiere el artculo 4(1) se debern pagar utilizando los Medios
de Pago a que se refiere el artculo 5(2), aun cuando se cancelen mediante
pagos parciales menores a dichos montos.
Tambin se utilizarn los Medios de Pago cuando se entregue o devuelva
montos de dinero por concepto de mutuos de dinero, sea cual fuera el monto
del referido contrato.
Agrega la norma que, los contribuyentes que realicen operaciones de
comercio exterior tambin podrn cancelar sus obligaciones con personas
naturales y/o jurdicas no domiciliadas, con otros Medios de Pago que se
establezcan mediante Decreto Supremo, siempre que los pagos se canalicen
a travs de empresas del Sistema Financiero (ESF) o de empresas bancarias
o financieras no domiciliadas.
Finalmente, seala que no estn comprendidas en el citado artculo las
operaciones de financiamiento con empresas bancarias o financieras no
domiciliadas.
Por su parte, el numeral 7.1 del artculo 7 de la Ley dispone que en los
supuestos previstos en el artculo 3, el Notario o Juez de Paz que haga sus
veces deber:
a. Sealar expresamente en la escritura pblica el Medio de Pago
utilizado, siempre que tenga a la vista el documento que acredite su
uso, o dejar constancia que no se le exhibi ninguno.

b. Tratndose de los documentos de transferencia de bienes muebles

registrables o no registrables, constatar que los contratantes hayan
insertado una clusula en la que se seale el Medio de Pago utilizado
o que no se utiliz ninguno.
En los casos en que se haya utilizado un Medio de Pago, el Notario o el Juez
de Paz deber verificar la existencia del documento que acredite su uso y
adjuntar una copia del mismo al documento que extienda o autorice.
Asimismo, el numeral 7.2 del artculo 7 de la Ley seala que cuando se
trate de actos inscribibles en los Registros Pblicos que no requieran la
intervencin de un Notario o Juez de Paz que haga sus veces, los
funcionarios de Registros Pblicos debern constatar que en los documentos
presentados se haya insertado una clusula en la que se seale el Medio de
Pago utilizado o que no se utiliz ninguno. En el primer supuesto, los
contratantes debern presentar copia del documento que acredite el uso del
Medio de Pago.
De otro lado, el numeral 23.2 del artculo 23 de la Ley establece que se
deber utilizar Medios de Pago en las obligaciones previstas en el artculo 3,
que se contraigan a partir de la vigencia de dicha Ley(3).
De las normas citadas fluye que en el caso de las obligaciones que hubieran
sido contradas antes de la vigencia de la Ley, aun cuando se cumplan
mediante el pago de sumas de dinero cuyo importe sea superior al monto a
que se refiere el artculo 4 de la Ley, no existir la obligacin de pagar
utilizando Medios de Pago y, por ende, los Notarios no estarn sujetos a las
obligaciones sealadas en el numeral 7.1 del artculo 7 de la Ley.

En tal sentido, desde la entrada en vigencia de la Ley, tratndose de

contratos celebrados en el ao 2003 o anteriores, al no existir la obligacin
de utilizar Medios de Pago sealada en el artculo 3 de dicha norma, no
sern exigibles a los Notarios las obligaciones establecidas en el numeral 7.1
del artculo 7 de la Ley.
2. En lo que concierne a la cuarta consulta, partimos de la premisa que el
contrato privado de compra venta de un inmueble por ms de S/. 5,000.00
constituye una acto inscribible que requiere ser elevado a Escritura Pblica a
fin que se inscriba en los Registros Pblicos.
En ese contexto, la consulta se entiende referida a si los Notarios deben
cumplir con las obligaciones sealadas en el numeral 7.1 del artculo 7 de la
Ley, cuando legalizan las firmas consignadas en el aludido contrato privado.
Al respecto, conforme lo establece el citado artculo 3 de la Ley, en el caso
de obligaciones que se cumplan mediante el pago de sumas de dinero cuyo
importe sea superior a S/. 5,000, deber utilizarse Medios de Pago; lo cual
incluye las obligaciones derivadas de las transferencias de bienes inmuebles
Ahora bien, como se ha sealado anteriormente, el numeral 7.1 del artculo
7 de la Ley dispone que en los supuestos previstos en el artculo 3, el
Notario o Juez de Paz que haga sus veces deber:
a. Sealar expresamente en la escritura pblica el Medio de Pago
utilizado, siempre que tenga a la vista el documento que acredite su
uso, o dejar constancia que no se le exhibi ninguno.

b. Tratndose de los documentos de transferencia de bienes muebles

registrables o no registrables, constatar que los contratantes hayan
insertado una clusula en la que se seale el Medio de Pago utilizado
o que no se utiliz ninguno.
Agrega la norma que, en los casos en que se haya utilizado un Medio de
Pago, el Notario o el Juez de Paz deber verificar la existencia del documento
que acredite su uso y adjuntar una copia del mismo al documento que
extienda o autorice.
Como se desprende de las citadas normas, tratndose de documentos
privados a travs de los cuales se transfiere un bien inmueble, no resulta de
aplicacin el inciso b) del numeral 7.1 del artculo 7 de la Ley pues el mismo
se refiere a documentos de transferencia de bienes muebles sean o no
registrables.
Ahora bien, por mandato establecido en el inciso a) del numeral 7.1 del
artculo 7 de la Ley, en el caso de la transferencia de un bien inmueble por
un importe superior a S/. 5,000.00 para cuya inscripcin en Registros
Pblicos se requiere que el acto o contrato respectivo se eleve a Escritura
Pblica, el momento en que los Notarios deben cumplir con las exigencias
legales vinculadas con la utilizacin de Medios de Pago, es aquel en el cual el
acto o contrato es elevado a Escritura Pblica.
En tal sentido, en el supuesto que un contrato privado de compra venta de
un bien inmueble por un importe superior a S/. 5,000.00 se presente a un
Notario nicamente para fines de la legalizacin de las firmas consignadas
en dicho documento, los Notarios no estarn sujetos a las obligaciones a que
hace referencia el numeral 7.1 del artculo 7 de la Ley; debiendo cumplir

con stas slo en el momento en que el aludido contrato sea elevado a

Escritura Pblica.
CONCLUSIONES:
1. Desde la entrada en vigencia de la Ley N 28194, tratndose de contratos
celebrados en el ao 2003 o anteriores, al no existir la obligacin de utilizar
Medios de Pago sealada en el artculo 3 de dicha norma, no sern exigibles
a los Notarios las obligaciones establecidas en el numeral 7.1 del artculo 7
de la Ley(4).

2. En el supuesto que un contrato privado de compra venta de un bien

inmueble por un importe superior a S/. 5,000.00 se presente a un Notario
nicamente para fines de la legalizacin de las firmas consignadas en dicho
documento, los Notarios no estarn sujetos a las obligaciones a que hace
referencia el numeral 7.1 del artculo 7 de la Ley; debiendo cumplir con
stas slo en el momento en que el aludido contrato sea elevado a Escritura
Pblica.
Lima, 12.8.2004
ORIGINAL FIRMADO POR
CLARA URTEAGA GOLDSTEIN
Intendente Nacional Jurdico

(1)

El primer prrafo del artculo 4 de la Ley seala que el monto a partir del cual se
deber utilizar Medios de Pago es de cinco mil nuevos soles (S/. 5,000) o mil
quinientos dlares americanos (US$ 1,500).
(2)

El primer prrafo del artculo 5 de la Ley indica que los Medios de Pago a travs
de empresas del Sistema Financiero que se utilizarn en los supuestos previstos en
el artculo 3 son los siguientes:
a. Depsitos en cuentas.
b. Giros.
c. Transferencias de fondos.
d. rdenes de pago.
e. Tarjetas de dbito expedidas en el pas.
f.

Tarjetas de crdito expedidas en el pas.

g. Cheques con la clusula de no negociables, intransferibles, no a la

orden u otra equivalente, emitidos al amparo del artculo 190 de la Ley de
Ttulos Valores.
(3)

El numeral 23.1 del artculo 23 de la Ley, establece que la misma entrar en

vigencia al da siguiente de su publicacin en el Diario Oficial "El Peruano"; es decir,
el 27.3.2004.

De otro lado, debe tenerse en cuenta que desde el 1.1.2004 hasta el 26.3.2004,
estuvieron vigentes los Captulos I y II del Decreto Legislativo N 939, Medidas para
la Lucha contra la Evasin y la Informalidad, publicado el 5.12.2003, y normas
modificatorias (derogado por la Ley), los cuales establecieron la obligacin de
utilizar Medios de Pago.
Asimismo, es pertinente indicar que el numeral 20.2 del artculo 20 del citado
Decreto Legislativo N 939, dispuso que se deban utilizar Medios de Pago en las
obligaciones previstas en el artculo 3, que se contraigan a partir de la vigencia de
dicho Decreto. Agregaba el referido numeral que, tratndose de obligaciones
pactadas con anterioridad a la indicada fecha, se utilizaran Medios de Pago por las
prestaciones que se deban cumplir a partir de la vigencia de mencionado Decreto
Legislativo.
(4)

Ver nota al pie N 3.

icd/ncf
42-A0423-D4
IMPUESTO A LA RENTA: PAGO A CUENTA POR LA ENAJENACIN DE INMUEBLES.
MEDIOS DE PAGO: OBLIGACIN DE LOS NOTARIOS.

DESCRIPTOR:
OTROS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
Medios de pago
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD. Preguntas y respuestas jurisprudenciales
Deja una respuesta
Cmo se transmite la propiedad mueble?
Conforme a lo prescrito en el artculo 947 del Cdigo Civil, la transferencia de
propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin a su
acreedor, salvo disposicin legal diferente, por lo que, en consecuencia, al estar
demostrado que los bienes embargados han seguido en poder de la demandada, el
derecho de propiedad de la actora no est probado, en aplicacin de la citada
norma (CAS. N 3202-98-Ica. 02/06/1999).
Cmo se transmite la propiedad inmueble?
Conforme al derecho comn el artculo novecientos cuarenta y nueve del Cdigo
sustantivo dispone que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario; y en aplicacin de este dispositivo, el derecho de propiedad del actor se
constituy con anterioridad a la medida cautelar trabada (CAS. N 706-2002-Junn.
16/07/2002).
Puede establecerse contractualmente que los gastos registrales y notariales de la
transferencia sern a cargo del comprador?
La disposicin del artculo 1549 del Cdigo Civil, relativo a la obligacin del
vendedor de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien, no constituye
norma de orden pblico, pudiendo pactarse en contrario dada su naturaleza
supletoria de la voluntad de las partes. De acuerdo con ello, es vlido el pacto por el

cual se establece que los gastos notariales y registrales sern de cargo de la

compradora (CAS. N 896-96. 13/11/1997).
Cmo se realiza la transferencia de la propiedad vehicular?
Para que sea pertinente el artculo 947 del Cdigo Civil sobre la transferencia de
propiedad de bien mueble, y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme
a l, es requisito previo la formalizacin del respectivo contrato de transferencia
vehicular y su inscripcin en los Registros Pblicos para ser constitutivo de derecho
(CAS. N 2731-2002-Lima. El Peruano, 02/08/2004).
Puede enajenarse un bien ajeno?
La ley admite la compraventa sobre un bien ajeno, siempre que el comprador
conozca de dicha ajenidad, en cuyo caso sern aplicables las normas que regulan la
promesa de la obligacin o el hecho de un tercero. Fuera de este supuesto, la venta
de un bien ajeno como propio constituye una modalidad de estafa denominada
estelionato, tipificada en el inciso 5 del artculo 197 del Cdigo Penal. En este
sentido, ser nulo aquel contrato de compraventa por el cual se pretenda transferir
la propiedad de un bien ajeno como si fuera propio, de conformidad con el inciso 4
del artculo 219 del Cdigo Civil, que establece la nulidad del acto jurdico que
tenga un fin ilcito. La accin de nulidad podr ser impuesta por quien tenga inters,
en este caso, el propietario del bien objeto del acto ilcito en cuestin; accin de
naturaleza distinta a la de rescisin que el artculo 1539 reserva para el comprador
engaado, pudiendo ambas acciones ser ejercidas indistintamente (CAS. N 101797-Piura. 19/10/1998).
El embargo en forma de inscripcin impide la venta del bien?
Tratndose de un embargo en forma de inscripcin sobre bien inmueble, dicha
medida no impedira la enajenacin del bien gravado, ya que el nuevo propietario
asumira la carga hasta por el monto del gravamen. Por ello, resulta evidente que la
compraventa celebrada por las demandadas resulta conforme a ley, dado que no se
perjudica el derecho de la demandante, por cuanto esta mantiene su medida
cautelar inclume (CAS. N 2289-2001-Lima. El Peruano, 02/12/2002).
Si la transferencia de propiedad se efecta antes de interponerse el embargo
procede la demanda de tercera?
Al existir un derecho real frente a un derecho crediticio, de carcter personal,
prevalecer el primero. Para la oposicin de derechos de diferente naturaleza sobre
inmuebles se aplican las reglas del derecho comn.
Si la transferencia de propiedad fue anterior al embargo en cuestin, deviene en
fundada la tercera, pues se ha embargado un bien que ya no era de propiedad de
los ejecutados, no siendo necesario, para perfeccionar la transferencia, la
inscripcin de la misma (EXP. N 2583-99. 10/11/1999).
Los bienes de la zona comn de la junta de propietarios pueden ser materia de
transferencia?
No pueden ser materia de arrendamiento o transferencia las reas que forman
parte de la zona comn, sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios (CAS. N 1395. 26/12/1995).
En la promesa de compraventa cul es el plazo para realizar la transferencia?

El contrato preparatorio Promesa de compraventa est sujeto a plazo resolutorio,

toda vez que, en este tipo de contratacin, el plazo es para el mantenimiento de la
promesa y no para la exigencia de su cumplimiento. Vencido el trmino pactado sin
que se haya celebrado el contrato de compraventa las partes quedan liberadas de
sus promesas. Por lo mismo, aquel que prometi la enajenacin del bien no puede
argumentar que solo al vencimiento del plazo estipulado podr exigrsele la venta
prometida, como s sucedera si dicho plazo fuera suspensivo (CAS. N 24-T-97.
19/09/1997).
Cmo se transfiere la propiedad en el retracto?
El retracto no tiene como objeto el anular la compraventa materia de la accin, sino
el de sustituir al comprador por el retrayente. Por lo que, siendo el comprador quien
adquiere el bien, ser l y no el vendedor quien deba transferir su derecho al titular
del retracto (CAS. N 31-95-Cusco. 13/10/1995).
Qu normas regulan la transmisin de la propiedad por donacin?
La trasmisin de propiedad por donacin o anticipo de legtima se rige por normas
especiales de preferente aplicacin y requiere de las formalidades ad solemnitatem
que regulan dicha transferencia (CAS. N 408-95. 08/08/1996).
Se aplican las reglas de la dacin en pago a la compraventa?
Si la sentencia de vista, expresa que no todas las reglas de la compraventa son
aplicables de manera absoluta al caso de dacin en pago, dicha conclusin, no
niega la posibilidad de que alguna de las normas del contrato de compraventa sean
aplicadas en la dacin en pago pactada. Consecuentemente, al haber expresado el
colegiado que en el presente caso era aplicable el artculo 1561 del Cdigo Civil,
relativo a la resolucin del contrato por falta de pago del saldo, no incurre en
contradiccin con lo expresado anteriormente (CAS. N 3698-2001-Lima.
14/11/2002).
II. Perfeccionamiento
En qu momento y lugar se perfecciona la compraventa?
El contrato de compraventa queda perfeccionado en el momento y en el lugar en
que la aceptacin es conocida por el oferente y cuando se exterioriza la voluntad de
vender y de pagar el precio.
El derecho de propiedad no puede oponerse con xito a la de un tercero acreedor a
travs de una accin de nulidad del acto jurdico de constitucin de hipoteca. Para
prevalecer un derecho de propiedad sobre el que sirvi para la constitucin de la
garanta, debe invocarse la tercera excluyente en la forma que manda la ley (EXP.
N 1626-98. 20/07/1998).
Cmo se acredita el perfeccionamiento de la transferencia de un bien mueble?
La desafectacin de bien de un tercero, que prevee el artculo 624 del Cdigo
Procesal Civil, solo procede cuando se acredita fehacientemente que dicho bien
pertenece a persona distinta del demandado.
La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efecta con la
tradicin a su acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de
dominio mediante documento privado, el que produce eficacia jurdica desde la

presentacin del mismo ante el notario pblico para que certifique la fecha o
legalice las firmas (EXP. N 2212-98. 25/06/1998).
Cmo se perfecciona la transferencia de un bien mueble registrable?
De acuerdo al precepto contenido en el artculo 1549 del Cdigo Civil, es obligacin
esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido,
que en el caso de un bien mueble registrable se efectuar mediante la inscripcin
de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el
bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la
obligacin de perfeccionamiento seguir pendiente y su incumplimiento podr ser
invocado por el comprador como causal de resolucin del contrato de compraventa
(EXP. N 5525-99. 28/03/2000).
Para otorgar la escritura pblica es necesario cancelar el precio?
Cuando el artculo 1549 del Cdigo Civil establece que es obligacin esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien materia de la venta,
se entiende que la transferencia del dominio se ha realizado plenamente y lo que se
persigue es la elevacin a escritura pblica con fines registrales. Es decir, se trata
de un acto jurdico vlido que simplemente se pretende formalizar. Por lo que, el
documento privado que contenga el contrato de compraventa por el cual se
transfiera la propiedad de un bien ser suficiente para amparar la demanda de
otorgamiento de escritura pblica, no siendo necesario que el comprador cancele el
precio del bien, pues el vendedor mantiene su potestad de reclamar su pago o
plantear la resolucin de contrato (EXP. N 3054-98. 23/12/1998).
La falta de pago del precio impide que el contrato pueda perfeccionarse?
La falta de pago del precio del bien materia del contrato de compraventa no impide
que el comprador solicite que su contraparte formalice el acto jurdico celebrado.
Segn el artculo 1549 del Cdigo Civil, es obligacin esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien (EXP. N 99-14464.
23/01/2001).
Si se pacta el levantamiento de cargas y gravmenes esto forma parte de la
obligacin de perfeccionar la transferencia?
Si en un contrato de compraventa el vendedor se ha obligado a sanear el bien
objeto de la transferencia mediante el levantamiento de las cargas y gravmenes
que tuviera, la ejecucin de dicha obligacin deber ser entendida como parte del
cumplimiento de la obligacin esencial que tiene el vendedor de perfeccionar la
transferencia del bien, de acuerdo a la norma del artculo 1549 del Cdigo Civil.
Tomando en cuenta adems que la transferencia de la propiedad del bien es una
obligacin elemental del vendedor, cuyo cumplimiento es por tanto recproco y
simultneo (salvo pacto en contrario) a la del pago del precio a cargo del
comprador, su incumplimiento otorgar a su acreedor el derecho de suspender la
ejecucin de la prestacin a su cargo, en aplicacin de la excepcin de
incumplimiento regulada por el artculo 1426 del acotado cdigo (EXP. N 2473-99.
10/12/1999).
Si el bien es entregado pero an no se formaliza la transferencia puede resolverse
el contrato?
De acuerdo al precepto contenido en el artculo 1549 del Cdigo Civil, es obligacin
esencial del vendedor, perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido,
que en el caso de un bien mueble registrable se efectuar mediante la inscripcin
de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el

bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la

obligacin de perfeccionamiento seguir pendiente y su incumplimiento podr ser
invocado por el comprador como causal de resolucin del contrato de compraventa
(EXP. N 5525-99. 28/03/2000).
III. Aspectos registrales
Para adquirir la propiedad es necesario que se inscriba en los Registros Pblicos?
Para adquirir una propiedad no es necesario que el ttulo que la contiene se inscriba
en el registro respectivo, por cuanto la inscripcin registral en nuestro sistema es
declarativa y no es constitutiva de derechos (CAS. N 2452- 2002-La Libertad. El
Peruano, 03/02/2003).
La inscripcin es necesaria para perfeccionar la transferencia de la propiedad?
La demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la medida de
embargo porque lo adquiri por escritura del 21 de marzo de 1995 y la medida
cautelar se inscribi el 23 de octubre del mismo ao, ya que la inscripcin en los
Registros Pblicos no es constitutiva de derechos, por lo que no exige dicha
inscripcin para que la transferencia quede perfeccionada (CAS. N 1836-97-Lima.
22/05/1998).
Qu naturaleza jurdica tienen la inscripcin de la transferencia de la propiedad?
La inscripcin del embargo sobre un bien proveniente del incumplimiento de una
obligacin de dar suma de dinero y la inscripcin de la transferencia de la propiedad
de dicho bien, constituyen actos dirigidos a otorgar la oponibilidad registral a
derechos de carcter personal en el primer caso, y de carcter real en el segundo;
entre los cuales no ser aplicable la oponibilidad que brinda la prioridad registral,
por ser esta una institucin jurdica prevista solo para aquellos derechos de igual
naturaleza. (CAS. N 1784-99-Lima. 26/10/1999).
Qu documentos se necesitan para la inscripcin de la transferencia de la
propiedad?
Se observa el presente por cuanto se adjuntan al mismo copias simples de un
proceso de otorgamiento de escritura pblica de compraventa, documentos que no
dan mrito a inscripcin ni calificacin; sin embargo, entendindose que lo que se
desea registrar es la transferencia de propiedad, deber adjuntar, para su debida
calificacin, la escritura pblica de compraventa (R. N 462-2000-ORLC-TR.
21/12/2000).
Cules son los criterios de preferencia para determinar la propiedad de un bien?
El criterio preferencial que se establece para la concurrencia de acreedores de un
mismo bien inmueble, se sustenta en la buena fe del acreedor y en la inscripcin
primera del ttulo de transferencia de propiedad a su favor, mas no en la inscripcin
de una demanda de otorgamiento de escritura pblica (EXP. N 614-95.
10/04/1996).
La inscripcin de la demanda de otorgamiento de escritura pblica puede
oponerse a la inscripcin de otro contrato de compraventa realizado con
posterioridad?
La inscripcin de la demanda sobre otorgamiento de escritura pblica, relativa al
perfeccionamiento de la transferencia de propiedad de un bien, ser oponible a la

inscripcin del contrato de compraventa de dicho bien efectuada con posterioridad,

en virtud del principio de prioridad registral, y en tanto que ambos son derechos de
naturaleza real (EXP. N 3607-98. 16/11/1998).
IV. Regulacin en el derecho sucesorio
Cmo se transfiere un bien de la masa hereditaria?
Para la transferencia de un bien comprendido en la masa hereditaria, deben
expresar su manifestacin de voluntad todos los coherederos de la causante, pues
dichas personas tambin tienen derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles.
Al realizarse la disposicin por uno solo de los herederos, la misma adolece de
nulidad absoluta (EXP. N 4138-2000. 10/07/2001).
Si uno de los herederos transmite la propiedad sin el consentimiento de los otros la
transmisin es vlida?
Dada la calidad de herederos de la causante, los accionantes tambin tienen
derechos de propiedad sobre los inmuebles, siendo que la disposicin que realiza el
nico heredero adolece de nulidad absoluta, puesto que la manifestacin de
voluntad de los herederos mencionados, en su calidad de copropietarios de dichos
lotes, no se haba exteriorizado a efectos de configurar una transferencia vlida
(EXP. N 4138-2000. 10/07/2001).
Qu sucede con los bienes transferidos por el heredero aparente?
Los bienes transferidos por el heredero aparente o por uno de los coherederos a
favor de terceros, en el caso de que no se pueda reivindicar los bienes hereditarios,
no son materia de divisin y particin; sin embargo, el poseedor de los bienes,
dentro de los cuales debe incluirse al sucesor aparente o al coheredero, est
obligado a restituir la totalidad o parte del precio al heredero perjudicado (CAS. N
793-99-Ancash. 04/10/1999).
V. Pacto de reserva de propiedad
Cmo se realiza la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?
En un contrato de compraventa en el que el vendedor se haya reservado la
propiedad del bien hasta el momento de la suscripcin de la escritura pblica, esta
condicin suspensiva implicar el cumplimiento de un acto relativo al
perfeccionamiento de la transferencia, que a su vez es una obligacin esencial del
vendedor, que junto con la obligacin del comprador de pagar el precio definen el
objeto de la compraventa. Por lo cual, la reserva de propiedad a la que se hace
referencia deber entenderse en el sentido ms adecuado a la naturaleza y objeto
del acto, es decir, de conformidad con el precepto del numeral 1583 del Cdigo
civil, que establece que en virtud del pacto de reserva de propiedad se suspende la
obligacin del vendedor de transferir la propiedad del bien hasta que el comprador
haya pagado todo o una parte del precio convenido, teniendo como consecuencia
que el comprador adquiera automticamente el derecho a la propiedad del bien una
vez pagado el importe del precio concertado (EXP. N 1018-2001. 23/07/2001).
Cmo se perfecciona la transferencia en la compraventa con reserva de
propiedad?
Si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad
del bien queda reservada hasta el momento en que se efecte la cancelacin total
del precio pactado, la obligacin esencial del vendedor de perfeccionar dicha

transferencia quedar tambin supeditada al pago del precio, por lo que, mientras
no se cumpla esta obligacin no podr otorgarse la escritura pblica que permita el
perfeccionamiento de la transferencia (CAS. N 3758-02-Lima. El Peruano
30/10/2003).
Quin asume el riesgo de la prdida del bien en una compraventa con reserva de
propiedad, si es que aun no se ha cancelado el precio?
En un contrato de compraventa sobre un bien inmueble en el que se haya pactado
la reserva de la transferencia de la propiedad de este hasta el momento de la
cancelacin del monto total del precio, y habindose entregado dicho bien al
comprador a la celebracin del contrato, el riesgo de la prdida del bien ser
asumido por el comprador, aunque la misma haya acontecido por causa no
imputable a ninguna de las partes, toda vez que desde el momento en que se
produce la entrega, el riesgo de la prdida del bien pasa al comprador, aunque el
vendedor conserve an la propiedad del mismo en virtud de la reserva pactada
(CAS. N 280-00-Ucayali. 12/05/2000).
Qu sucede si se ha pactado reserva de propiedad y an no se ha cancelado el
precio, y el automvil materia del contrato ocasiona un accidente?
En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien
hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de l, aunque el
bien haya sido entregado al comprador.
Si no se ha acreditado que el codemandado a la fecha del siniestro habra
cancelado el saldo del precio del vehculo materia de compraventa para que
operara la transferencia a favor de este, se colige que la empresa codemandada al
momento del siniestro conservaba an la propiedad del vehculo; por lo tanto, el
propietario del vehculo instrumento de un accidente, asume solidariamente con el
conductor, la responsabilidad civil por los daos personales o materiales que este
ltimo hubiere ocasionado a terceros (EXP. N 3345-97. 03/04/1998).
VI. Regulacin en el derecho de familia
La enajenacin de un bien social sin la participacin del otro cnyuge qu
consecuencias jurdicas tiene?
En caso de que uno de los cnyuges disponga de un bien social sin la participacin
del otro nos encontraremos ante un caso de nulidad virtual, es decir, ante un acto
jurdico que se opone a una norma imperativa. En este caso no se podra equiparar
la transferencia a un contrato de bien ajeno, dado que la norma que consagra la
disposicin de bienes sociales por ambos cnyuges es imperativa (CAS. N 21172001-Lima. 08/07/2002).
Si se celebra un contrato y adquiere un bien como soltero, pero se modifica dicho
contrato como casado el bien es propio?
Si del contrato se observa que el inmueble fue adquirido por la cnyuge cuando
esta era soltera; en consecuencia, dicho bien resulta ser un bien propio, no
importando que su cnyuge intervenga en la modificacin del contrato y en la
ratificacin de la garanta hipotecaria, puesto que la transmisin del citado bien a
favor de la cnyuge ya se haba perfeccionado tiempo atrs, incluso antes de la
celebracin de su matrimonio (EXP. N 44-02. 10/04/2002).
VII. Efectos frente al arrendamiento

Si vence el plazo del arrendamiento y el arrendador enajena el bien el arrendatario

es precario?
El inquilino de un contrato de duracin determinada, cuando ha vencido el plazo y
no desocupa el inmueble, no queda constituido en ocupante precario, porque sigue
siendo inquilino y, por consiguiente, obligado a pagar la renta, por lo que de igual
manera por la enajenacin del bien arrendado, el inquilino contina siendo
arrendatario, con la obligacin de pagar la renta al nuevo propietario; () esto no
significa que en estas dos situaciones el propietario no puede solicitar el desalojo,
sino que no lo puede hacer por la figura del ocupante precario, porque el
arrendatario no puede ser ocupante precario (CAS. N 725-95-Lima. 19/06/1997).
Si la arrendadora vende el bien materia de arrendamiento se produce la cesin de
posicin contractual?
Habindose celebrado un contrato de compraventa entre la arrendadora y la
adquiriente, ahora demandante, no se produce la cesin de posicin contractual
prevista en el artculo 1435 del Cdigo Civil, pues se requiere que la otra parte
preste su conformidad (EXP. N 1859-99. 20/09/1999).
Qu sucede si se enajena un bien arrendado y el contrato de arrendamiento no fue
inscrito?
En el caso de enajenacin del bien arrendado, y si el arrendamiento no ha sido
inscrito, el adquiriente proceder a darlo por concluido siguiendo el procedimiento
establecido en el artculo 1703 del Cdigo Civil, sin que este orden de cosas pueda
convertir al arrendatario en poseedor precario del inmueble que ocupa; toda vez la
precariedad en el uso de bienes inmuebles, no se determina nicamente por la
carencia de un ttulo de propiedad de arrendatario, sino que debe entenderse como
tal, la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la
legitimidad de la posesin que ostenta el ocupante obviamente en armona con el
orden pblico y las buenas costumbres (CAS. N 2540-99-Lima. 18/01/2000).
En qu caso el arrendador que enajen el bien materia de arrendamiento puede
demandar el desalojo?
Tratndose de la enajenacin por adjudicacin de un inmueble arrendado, y siendo
que los efectos de la inscripcin de dicha adjudicacin hubieren sido suspendidos
por resolucin de autoridad competente; el arrendador primigenio podr ejercer sus
derechos como tal mientras dure dicha suspensin. En tal sentido, podr demandar
el desalojo del bien arrendado, ms an si el contrato de arrendamiento no se
encontrare inscrito en los Registros Pblicos (CAS. N 673-98. 14/10/1998).
Cmo puede resolver el contrato el adquirente de un bien que era materia de
arrendamiento?
Cuando el arrendamiento no se halla inscrito, para que fenezca el ttulo del
arrendatario en el caso de la enajenacin del inmueble arrendado es necesario que
el adquirente proceda con las formalidades establecidas en el Cdigo Civil para
resolver el contrato y luego de ello, proceder el desalojo por ocupacin precaria del
arrendatario (CAS. N 1157-2003-Lima. El Peruano, 30/11/2004

EXP. N. 04206-2009-PA/TC
LIMA
NANCY FLORES
AQUINO
SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
En Lima, a los 4 das del mes de junio de 2010, el Pleno del Tribunal
Constitucional,
con
la
asistencia
de
los
seores
magistrados
Vergara Gotelli,Mesa Ramrez,
Landa
Arroyo, Beaumont Callirgos,
Calle Hayen, Eto Cruz y lvarez Miranda, pronuncia la siguiente sentencia
ASUNTO
Recurso de agravio constitucional interpuesto por doa Nancy Flores Aquino
contra la resolucin de la Sala de Derecho Constitucional y Social dela Corte
Suprema de Justicia de la Repblica, de fojas 61 del segundo cuaderno, su fecha 8
de abril de 2009, que declar infundada la demanda de autos.
ANTECEDENTES

Con fecha 5 de julio de 2007 la recurrente interpone demanda de amparo

contra los vocales miembros de la Primera Sala Penal e Itinerante de San Romn
seores Luque Mamani, Layme Yepez y Bailn Chura, aduciendo la violacin de sus
derechos de propiedad y a la tutela procesal efectiva. Sostiene que su vehculo se
encuentra decomisado de forma indebida como consecuencia del proceso penal por
delito de contrabando agravado que se siguiera contra don Alberto
Fidel Auquitias Aquino y otros, pese a que ella no fue procesada ni tampoco
intervino en el mismo, en forma directa o indirecta, en la comisin de dicho delito.
Refiere tambin que, pese a haber solicitado la devolucin de su vehculo (placa de
rodaje Nro. XH-2101 marcaMazda ao 1989) en el proceso penal cuestionado, su
pedido ha sido declarado improcedente; esta decisin ha sido confirmada por la
Sala Penal de San Romn, mediante resolucin de fecha 16 de mayo de 2007.
El Procurador Pblico a cargo de los asuntos judiciales del Poder Judicial
contesta la demanda solicitando que sea declarada improcedente o, en su caso,
infundada, aduciendo que en el proceso penal que se cuestiona no se ha lesionado
derecho constitucional alguno.
La Segunda Sala Descentralizada de la Provincia de San Romn y Juliaca
mediante Resolucin de fecha 19 de septiembre de 2000, declar infundada la
demanda por considerar que la resolucin judicial cuestionada no ha lesionado
derechos constitucionales de la recurrente.
La Sala revisora confirma la apelada por similares fundamentos.
FUNDAMENTOS
1.

Conforme se desprende del petitorio de la demanda, el objeto de sta es que

se ordene la devolucin del vehculo de placa de rodaje N. XH-2101
marca Mazda ao 1989, clase camin, que a juicio de la recurrente, se mantiene
indebidamente decomisado por orden judicial dictada en el proceso penal que
se sigui contra don Alberto Fidel Auquitias Aquino y otros, por la comisin del
delito de contrabando agravado y por trfico de mercanca prohibida en agravio
del Estado.

El amparo contra resolucin judicial

2.

El amparo contra resoluciones constitucionales est circunscrito a cuestionar

decisiones judiciales que vulneren de forma directa derechos fundamentales
toda vez que a juicio de este Colegiado la irregularidad de una resolucin judicial
con relevancia constitucional se produce cada vez que sta se expida con
violacin de cualquier derecho fundamental y no slo en relacin con los
contemplados en el artculo 4 del CP Const. (Exp. N.3179-2004-AA, fundamento
14). Entonces, el proceso constitucional de amparo resulta un proceso
totalizador en la proteccin de derechos fundamentales.

Alegacin de violacin del derecho de propiedad mediante una resolucin

judicial
3.

En el caso, la recurrente ha alegado la violacin de su derecho de propiedad.

A su juicio, tal lesin se habra producido por la negativa de las autoridades
judiciales de no liberar el vehculo de su propiedad, que fuera incautado, luego
decomisado de forma definitiva a consecuencia de aprehenderse a don Alberto
Fidel Auquitias Aquino y otros en circunstancias en que stos transportaban
ilcitamente mercadera de contrabando.

4.

Conforme se observa de fojas 227 a 234, la recurrente solicit, ante las

autoridades judiciales competentes, que se le devuelva el vehculo de placa de
rodaje N. XH-2101 marca Mazda ao 1989 del que alega ser propietaria. Sin
embargo dicho requerimiento fue desestimado por los ahora emplazados.

5.

En efecto, mediante la Resolucin de fecha 16 de mayo de 2007, la Primera

Sala Penal de San Romn confirm la resolucin que, a su vez, haba ordenado
el decomiso definitivo del referido vehculo, sosteniendo que la recurrente das
despus de la comisin del delito recin solicit la transferencia del citado
vehculo ante los Registros Pblicos de Arequipa; a lo que aadira que en da de
la comisin de delito se encontr en el vehculo reclamado la tarjeta de
propiedad a nombre de la procesada Clara Condori Yucra.

6.

Conforme se observa a fojas 249 y 250 de autos, el decomiso definitivo

cuestionado se efectu al amparo del artculo 13 de la Ley N. 28008, que
establece:
(...) El Fiscal ordenar la incautacin y secuestro de las
mercancas, medios de transporte, bienes y efectos que
constituyan objeto del delito, los que sern custodiados
por la Administracin Aduanera en tanto se expida el auto
de sobreseimiento, sentencia condenatoria o absolutoria
proveniente de resolucin firme, que ordene su
decomiso o disponga su devolucin al propietario.
De incautarse dichas mercancas, medios de
transporte, bienes y efectos que constituyan objeto del
delito por otras autoridades, lo incautado ser puesto a
disposicin
de la
Administracin
Aduanera con
el
documento de ley respectivo, en el trmino perentorio de
tres (3) das hbiles.
Dicha disposicin legislativa, como se observa, dispone que la incautacin de los
vehculos (medios de transporte) podr efectuarse cuando stos constituyan
objeto de delito.

7.

Se aprecia, por otra parte, que en el proceso penal qued demostrado que el
vehculo en el cual transportaba mercanca prohibida el condenado Alberto
Fidel Auquitias Aquino
no
era
de
su
propiedad,
sino
de
la coprocesada Clara Condori Yucra para quien la Sala dispuso reserva de
juzgamiento. As tambin del propio proceso penal, y concretamente de la
resolucin de fecha 29 de septiembre de 2006, se desprende que la
peticionante, quien solicit la devolucin del vehculo cuya propiedad invoca, no
estuvo comprendida dentro del proceso penal esto es, que fuera cmplice o
encubridora o, a su turno, que haya conocido que el chofer que manejaba el
vehculo de su propiedad lo haya utilizado para transportar mercadera
prohibida.

8.

Este Tribunal considera que la resolucin materia de cuestionamiento no

lesiona derecho constitucional alguno toda vez que al momento de la comisin
del delito, esto es el 31 de enero de 2006, ante Registros Pblicos la propietaria
del
vehculo
era
doa
Clara Condori Yucra coprocesada y
madre
del coprocesado Yiony Alberto Auquitias Condori (cuya licencia de conducir se
encontr al momento de la intervencin policial).
Si bien la peticionante afirma que adquiri definitivamente la propiedad del
vehculo decomisado mediante contrato de compra venta el 12 de enero de
2006 a su anterior propietaria, doa Clara Condori Yucra, recin con fecha 8 de
febrero de 2006 solicit la transferencia de propiedad del citado vehculo ante
Registros Pblicos, es decir, das despus de la comisin del delito.
Este hecho y, particularmente, la carencia de una estacin probatoria al interior
del amparo tal, como lo prescribe el artculo 9 del Cdigo Procesal
Constitucional, en la que se dilucide si el contrato de compraventa en realidad
se suscribi en la fecha indicada por la demandante, as como el contrato de

alquiler que refiere suscribi con Juan Aquino Larico, impide que este Tribunal
Constitucional pueda juzgar si la resolucin cuestionada mediante el presente
amparo afect el contenido constitucionalmente declarado del derecho de
propiedad, motivo por el cual, al desestimarse la pretensin, debe dejarse a
salvo el derecho de la recurrente para que lo haga valer conforme a ley.
Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere la
Constitucin Poltica del Per
HA RESUELTO
Declarar IMPROCEDENTE la demanda de amparo.
Publquese y notifquese.
SS.
VERGARA GOTELLI
MESA RAMREZ
LANDA ARROYO
BEAUMONT CALLIRGOS
CALLE HAYEN
ETO CRUZ
LVAREZ MIR

Nulidad de Acto Jurdico

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Sumilla: la donacin de un bien ajeno o parcialmente ajeno no tiene amparo en

nuestro ordenamiento jurdico, siendo su objeto jurdicamente imposible, porque no
se puede transferir un bien a ttulo gratuito sin ser propietario
se concluye que el rea ocupada por el mercadillo no est comprendida dentro
de las seis hectreas que corresponden al predio donado por la codemandada
Mariana, lo que se corrobora con la Escritura Pblica de fecha nueve de diciembre
de mil novecientos setentisis, verificndose de su clusula tercera, que colinda por
el costado izquierdo con el mercadillo, infirindose de esta forma que el rea
donada ocupada por el mercadillo no formaba parte del rea de propiedad de la
donante; manifestando a su vez el A quo que la citada donante ha celebrado un
acto jurdico de donacin respecto de un rea de terreno que no era de su
propiedad
Nulidad
de
Acto
Jurdico------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Sumilla: la sentencia de vista, confirmando la apelada, declar fundada la
demanda de nulidad de contrato de compraventa al considerar que la minuta de
compraventa de fecha 10-03-1987 otorgada entre los demandados se ha celebrado
con el propsito de aparentar una relacin jurdica obligatoria, cuando sta no
existe, esto es, se ha verificado que el citado acto jurdico se encuentra afectado de
nulidad por la causal de simulacin en su constitucin, simulacin que considera
ha sido demostrada con la pericia grafotcnica ordenada por el Juez, en la que se
determin que la minuta de fecha 10-03-1987 no fue estructurada en la fecha que
esta indica concluyendo que es coetnea o contempornea a la fecha en que
ingresa a la notara efectuada el 27-12-1999 (varios aos despus) y su respectiva
elevacin a Escritura Pblica del 28-12-1999
en la sentencia de vista adems se pronuncian sobre la buena fe alegada por los
demandados, al considerar que esta se vio desvirtuada por su propia conducta,
pues dada su aparente condicin de propietarios con derecho inscrito nunca
tomaron posesin del predio en la fecha en que lo habran adquirido, lo que se
corrobora con el informe emitido por la Municipalidad distrital de folios donde
aparecen registrados en la base de datos como titulares del predio materia sub litis
los demandantes desde el ao mil novecientos noventa y seis y no los
demandados
Nulidad
de
Acto
Jurdico --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Sumilla: el acto jurdico de anticipo de legtima con el que se transfiere el
cincuenta por ciento de los derechos y acciones del terreno nicamente, no se
encuentra afecto a un supuesto de nulidad del acto jurdico, ya que al ser un bien
propio, la codemandada mantiene su libre disponibilidad, pero con tal transferencia
se involucra tambin la afectacin y sobre ese terreno se efectuaron
construcciones con el caudal social de la sociedad conyugal conformada por el
demandante y la codemandada; y en ese sentido, en virtud a lo previsto en el
segundo prrafo del artculo 310 del Cdigo Civil, el inmueble tiene una situacin
particular, siendo recin al trmino de la sociedad de gananciales (a travs de su
liquidacin y abono del valor del suelo) que recin se consolidar la propiedad tanto
del terreno como de la construccin, mientras tanto existe una afectacin sobre la
propiedad del terreno, sobre la que recae una carga, consistente en convivir con ese
estado de separacin de la propiedad del suelo y del terreno(o quiso decir fbrica),
hasta la liquidacin de la sociedad de ganancialesEl segundo prrafo del artculo
310 del Cdigo Sustantivo constituye una excepcin a la regla prevista en el artculo

889 C C(que las partes integrantes de un bien y sus accesorios siguen la condicin
de ste ), siendo que aqulla ha establecido diferenciar entre la propiedad del suelo
y la propiedad de la construccin
se ha solicitado como primera pretensin principal la nulidad de acto jurdico, de
la escritura pblica de anticipo de legtima, otorgado por Elva a favor de su hijo, y
como pretensin accesoria se ha solicitado la cancelacin de la inscripcin registral
del anticipo de legtima; por otro lado, como segunda pretensin principal se ha
solicitado la nulidad de declaratoria de fbrica realizada por Clohaldo r Velsquez,
expedida por el ingeniero, y como pretensin accesoria la cancelacin de la
inscripcin registral de la declaratoria de fbrica
CASARON la sentencia de vista; y actuando en sede de instancia: REVOCARON
la apelada, que declara fundada la demanda en el extremo de la nulidad de la
escritura pblica de anticipo de legitima, otorgado por doa Elva a favor de su hijo
y se dispone la cancelacin del asiento registral nmero cero cero tres, rubro C) de
la partida electrnica cero uno cero ocho cero tres cuatro ocho, Ficha nmero cinco
cero dos cuatro, del Registro de la Propiedad Inmueble de los Registros Pblicos
deArequipa; y REFORMNDOLO, declararon INFUNDADO dicho extremo de la
demanda, sin costos ni costas.
-----------------------------------------------------------------------------------------Si en un proceso penal se establece la falsedad de un documento, ste carece de
eficacia probatoria en cualquier Proceso civil.

Sumilla: la Sala Superior al expedir la recurrida, ha procedido conforme al marco

jurdico aqu delimitado, por cuanto ha valorado de manera conjunta y razonada
todos los medios probatorios, llegando a la conclusin de que al haberse concluido
en un proceso penal, que los documentos que el demandante invoca como pruebas
de su propiedad y de la simulacin o fraude de los contratos que pretende nulificar,
han sido considerados como falsos y adulterados, no pueden ser considerados como
prueba para amparar su pretensin; fundamento que se encuentra arreglado a lo
dispuesto en el segundo prrafo del artculo 242 del CPC, segn el cual "Si en un
proceso penal se establece la falsedad de un documento, ste carece de eficacia
probatoria en cualquier Proceso civil"; debindose agregar, que las alegaciones
referidas a las edificaciones que habra realizado el demandante sobre el inmueble
no son materia del presente proceso, ms aun si ya han sido resueltas en el proceso
que sigui el demandante contra su hermano demandado, sobre obligacin de dar
suma de dinero en el que obtuvo sentencia desfavorable al haberse concluido que
no corresponde pago a su favor por dicho concepto, por cuanto fue condenado por
delito doloso y con ello acreditado que el origen de la constriccin es la comisin de
ilcitos penales; advirtindose que el recurrente cita como sustento de su infraccin
la no valoracin de los procesos judiciales en los que fue vencido, y que
contrariamente a lo que sustenta s han sido valorados en ambas instancias

CAS. N

MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casacin interpuesto por Felipe
Ligorio Larios Verstegui contra la sentencia de vista de fojas mil seiscientos
cuarenta y cinco, su fecha veinticuatro de agosto del ao dos mil once, emitida por
la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, la cual confirma
la apelada de fojas mil cuatrocientos treinta y ocho expedida con fecha veintinueve
de octubre del ao dos mil diez, que declara infundada la demanda; en los seguidos
por Felipe Ligorio Larios Verstegui contra Earle Vctor Larios Verstegui y otros,
sobre Nulidad de Acto Jurdico.

FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL

RECURSO: Por resolucin de fecha veintitrs de marzo del ao dos mil doce, se ha
estimado procedente el recurso de casacin por infraccin normativa procesal y
material, en el que se, denuncia: i) La interpretacin errnea de los artculos 219,
220 y 1519 del Cdigo Civil; sealando que la Sala Superior no ha advertido que la
supuesta adjudicacin a su hermano deviene en la venta de un bien ajeno, toda vez
que los peritos han determinado que las firmas plasmadas en el documento de
transferencia del ao mil novecientos ochenta y cinco son autnticas tanto del
comprador como del vendedor; y ii) La inaplicacin del artculo 197 del Cdigo
Procesal Civil; por cuanto la Sala no ha efectuado un anlisis en profundidad ni ha
valorado en forma conjunta el caudal probatorio obrante en autos, ms aun si se
advierte la contradiccin de determinados documentos, para ello el Juez debi
merituar el libro de actas original de la Asociacin; donde consta que en el ao mil
novecientos ochenta y tres se sortearon diferentes lotes y se adjudicaron a varios
socios, as como el expediente de obligacin de dar suma de dinero en donde obran
ms de doscientos documentos que acreditan que quien construy el referido
inmueble fue el demandante; tambin se debi analizar el expediente de
otorgamiento de Escritura Pblica en donde se puede extraer que hasta el ao mil
novecientos noventa, esos lotes eran solo para socios y que de all en adelante
podan adquirirlo terceros, y es a merced de ello que la Asociacin le entrega sus
documentos de adjudicacin.

CONSIDERANDO:

Primero.- Que, respecto a la causal denunciada por infraccin normativa, segn

Monroy Cabra:

Segundo.- Se ha declarado procedente el recurso de casacin por las causales de

infraccin normativa procesal y material; teniendo en cuenta ello, es de advertirse
que conforme lo dispone el artculo 396 del Cdigo Procesal Civil, cuando se declara
fundado el recurso de casacin por vulneraciones a las normas que garantizan el
debido proceso o las infracciones de las formas esenciales para la eficacia y validez
de los actos procesales, en todos los supuestos se debe devolver el proceso a la
instancia inferior para que emita una nuevo fallo, mientras que si se declara
fundado el recurso por las otras causales contempladas en el artculo 386 del
cdigo Procesal Civil, la Sala Suprema actuando en sede de instancia deber
resolver el conflicto segn su naturaleza. Es por ello, que la revisin de las causales
por las que ha sido declarado procedente el recurso de casacin debe comenzar por
el anlisis de la alegacin de vulneracin a las normas que garantizan el derecho a
un debido proceso.

Tercero.- En esa medida, respecto a los errores in procedendo, el recurrente alega

que la sentencia de vista no ha efectuado un anlisis en profundidad ni ha valorado
en forma conjunta el caudal probatorio obrante en autos; hechos que
contravendran las normas que garantizan el debido proceso, especficamente el
derecho a la prueba.

Cuarto.- Que, el debido proceso es un derecho complejo, pues, est conformado por
un conjunto de derechos esenciales que impiden que la libertad y los derechos de
los individuos sucumban ante la ausencia o insuficiencia de un proceso o
procedimiento, o se vean afectados por cualquier sujeto de derecho -incluyendo el
Estado- que pretenda hacer uso abusivo de stos. Como seala la doctrina procesal
y constitucional: "por su naturaleza misma, se trata de un derecho muy
complejamente estructurado, que a la vez est conformado por un numeroso grupo
de pequeos derechos que constituyen sus componentes o elementos integradores,
y que se refieren a las estructuras, caractersticas del tribunal o instancias de
decisin, al procedimiento que debe seguirse y a sus principios orientadores, y a las
garantas con que debe contar la defensa "Fandez Ledesma, Hctor: "El Derecho a
un Juicio Justo", en Las Garantas del Debido Proceso (Materiales de Enseanza).
Lima: Instituto de Estudios Internacionales de la Pontificia Universidad Catlica del
Per y Embajada Real de los Pases Bajos, pgina diecisiete. Dicho de otro modo, el
derecho al debido proceso constituye un conjunto de garantas de las cuales goza el
justiciable, que incluyen, la tutela procesal efectiva, la observancia de los principios
o reglas bsicas y de la competencia predeterminada por Ley, as como la
pluralidad de instancias, la motivacin y la logicidad y razonabilidad de las
resoluciones, el respeto a los derechos procesales de las partes (derecho de accin,
de contradiccin) entre otros.

Quinto.- Que, bajo ese contexto dogmtico, la causal de la infraccin normativa

procesal denunciada .se configura entre otros supuestos en los casos en los que en
el desarrollo del proceso, no se han respetado los derechos procesales de las partes,
se han obviado o alterado actos de procedimiento o si la tutela jurisdiccional no ha
sido efectiva y/o el rgano jurisdiccional deja de motivar sus decisiones o lo hace en
forma incoherente, en clara trasgresin de la normatividad vigente y de los estadios
superlativos del procedimiento.

Sexto.- Que, a fin de establecer si en el caso de autos, se ha incurrido en la

infraccin normativa de los dispositivos antes acotados, resulta conveniente hacer
una sntesis de lo ocurrido en el presente proceso; as tenemos que, don Felipe
Ligorio Larios Verstegui, demanda en sede judicial, se declare la nulidad del
contrato de compromiso y adjudicacin del lote de la Asociacin de Vivienda de los
Servidores de la Direccin General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural de
fecha veintids de abril del ao mil novecientos ochenta y siete a favor del socio
Henry Milton Rodenas Bendez; asimismo se declare la Nulidad del contrato de
transferencia de posesin de terreno urbano de fecha ocho de julio del ao mil
novecientos ochenta y siete, celebrado entre Henry Milton Rodenas Bendez y Delia
Juana
Ordez
Huaraca
de
Rodenas
a
favor
Earle
Vctor
Larios
Verstegui, invocando las causales de simulacin absoluta y fin ilcito, sustenta su
pretensin alegando que: a) Con fecha veinticinco de enero del ao mil novecientos
ochenta y cinco adquiri en compra el lote nmero veintiocho de la Manzana "B", de
la Asociacin demandada, por venta privada de su adjudicatario Henry Milton

Rodenas Bendez y su esposa, con el pago de tres millones quinientos mil nuevos
soles; b) Ese mismo ao, la Asociacin, habiendo tomado conocimiento de la
transferencia, acepta que figure como socio su hermano Earle Vctor Larios
Verstegui porque slo podan acceder quines trabajan en el Ministerio de
Agricultura, los pagos se hacan con el nombre de su hermano; c) En al ao de mil
novecientos ochenta y cinco, el demandante edific una construccin judicialmente
reconocida y efectuada por l y en el ao mil novecientos noventa y dos se
regulariza su condicin de asociado y le entregan el Contrato de Adjudicacin del
lote, otorgado por la Asociacin; d) En el ao mil novecientos noventa, el nuevo
Presidente de la Asociacin, Ingeniero Manuel Garca Vilchez empieza a regularizar
la situacin de los terceros posesionarios, como el caso del demandante; y cuyos
familiares por ser servidores del Ministerio de Agricultura figuraban como socios en
el padrn; acordando que quines haban accedido por traspaso deban pagar la
suma de seiscientos dlares americanos para figurar como titulares en el padrn;
derecho que pag, y a razn de ello su hermano renunci a su aparente situacin
de socio que lo era figurativamente; e) Desde el ao mil novecientos noventa y dos
figura como socio de la Asociacin demandada y nadie ha cuestionado este hecho,
es ms en el juicio penal que se le sigui el Ingeniero Manuel Jess Garca Vilchez
ha reconocido los recibos de pago que efectu en dlares, as como la licitud de su
inscripcin; y f) Desde el ao mil novecientos noventa figura hasta la fecha en la
Municipalidad de Los Olivos registrado como contribuyente.

Sptimo.- Luego de admitida la demanda, mediante resolucin de folios sesenta y

tres, su fecha veintids de septiembre del ao dos mil seis y corrido el traslado de la
misma, el demandado Earle Vctor Larios Verstegui, contesta la demanda a fojas
ciento veintitrs, negndola y contradicindola en todos sus extremos, precisando
que: a) Es falso que el accionante haya adquirido el lote con fecha veintids de
enero del ao mil novecientos ochenta y cinco, ya que el bien an no se encontraba
a nombre de Henry Milton Rodenas Bendez, y que el documento que utiliza es
falso, conforme as lo ha establecido el peritaje de grafotcnica; b) El demandante
nunca adquiri lote alguno, menos tuvo la condicin de socio, lo que ocurre es que
aprovech que se qued a cargo del bien y fragu documentos para apropiarse de
ste, por lo cual fue condenado por delito contra la fe pblica y usurpacin; c) Los
Pagos los ha efectuado el suscrito y en la mayora de las ocasiones a travs del
demandante que es su hermano, y en aquellas pocas, debido a que laboraba en
provincia, su hermano estaba ,a cargo del bien; d) Es falso que el accionante haya
comenzado a construir en el ao mil novecientos ochenta y cinco, pues recin en
mil novecientos ochenta y siete le hicieron entrega del lote, es ms, el recurrente
construy la primera planta, y en muchas ocasiones entreg dinero a su hermano
para la compra de materiales; e) Es errado que se considere que la Segunda Sala
Civil haya imputado al accionante la construccin de la totalidad de la edificacin
pues si bien realiz algunas construcciones en el segundo nivel, lo hizo con el fin
ilcito de apropiarse del bien; f) El accionante sorprendi a los directivos de la
Asociacin adulterando el libro padrn al borrar el nombre del demandado y
aprovechar colocar el suyo; g) Es falso que el accionante haya seguido un proceso
de nulidad lo que sucedi es que la Sala indic que al no haberse declarado la
nulidad, era infundada la tacha, es ms en dicho proceso se le dijo que no es
propietario del bien; h) La Segunda Sala seal que el accionante no tiene derecho
al pago de mejoras por haber sido usurpador y falsificador, el contrato cuya nulidad
se solicita fue suscrito en el ao mil novecientos ochenta y siete y si bien el
accionante seala que adquiri el bien en el ao mil novecientos ochenta y cinco,
judicialmente ha quedado probado que quien actu con fin ilcito fue el
demandante; por eso fue condenado por usurpacin y contra la fe pblica
(falsificacin del contrato de compra - venta y haber adulterado el libro padrn de
socios); i) Es falso que el accionante haya adquirido el bien en el ao mil
novecientos ochenta y cinco y que el sorteo de lotes se realiz en el ao mil
novecientos ochenta y tres, pues dicho bien fue inscrito a nombre de la Asociacin

demandada en los Registros Pblicos con fecha veintids de noviembre del ao mil
novecientos ochenta y cuatro; j) La alegacin que el bien lo adquiri Henry Milton
Rodena Bendez fue desvirtuada en el proceso penal antes acotado y en el que ste
indic que no conoca al demandante y no le vendi bien alguno; k) El accionante
despus de haber sido condenado y lanzado del bien por orden judicial, acepta no
ser titular de ste e inicia ante el Primer Juzgado Civil (Expediente nmero 27922000) una demanda de obligacin de dar suma de dinero, pretendiendo se le
reconozca las mejoras efectuadas en el inmueble, cuando nadie pide mejoras
efectuadas en su propio bien, menos a su favor, habindose desestimado la
demanda, adems que el rgano jurisdiccional manifest que el inmueble es de su
propiedad; y I) Utilizando los mismos contratos fraudulentos, inici una accin de
Otorgamiento de Escritura Pblica ante el Primer Juzgado Mixto de Los Olivos
(Expediente nmero 451-2001) contra la Asociacin demandada; en dicho proceso
se aperson como litisconsorte y fue declarada infundada la demanda en las dos
instancias.

Octavo.- Tramitado el presente proceso por los cauces que a su naturaleza

Corresponde, el Sexto Juzgado civil de Lima Norte emite sentencia declarando
infundada la demanda; por considerar principalmente que: a) Con relacin a la
fecha del documento cuestionado; uno de los argumentos en el que sustenta el
accionante el pedido de Nulidad del Contrato de Compromiso y Adjudicacin de Lote
de la Asociacin de Vivienda de los Servidores de la Direccin Regional de Reforma
Agraria y Asentamiento Rural de fecha veintids de abril del ao mil novecientos
ochenta y siete (mediante el cual la citada asociacin adjudic el lote sub materia a
Henry Milton Rodenas Bendez) se refiere a que si bien en el mismo se ha
consignado como fecha la antes indicada, lo cierto es que ha sido elaborado en el
ao mil novecientos noventa y ocho. El accionante fundamenta su alegacin en
que: Por un lado, la Asociacin tom conocimiento de la transferencia que con fecha
veintids de enero del ao mil novecientos ochenta y cinco efectu Henry Milton
Rodenas Bendez a su favor; y, por otro lado, en que el co-emplazado Earle Vctor
Larios Verstegui, con anterioridad al ao mil novecientos noventa y ocho, no hizo
referencia ante la Asociacin ni en los procesos judiciales que se seguan, del
referido documento. Al respecto, si bien de los actuados penales seguidos contra el
demandante (que en copia certificada corren de fojas quinientos setenta y uno a
setecientos diez en el expediente nmero 2762-2000) puede entreverse que
algunas testimoniales
hacen referencia a la transferencia a favor del accionante, es de advertirse
que dicho conocimiento se basa en la condicin de socio que asume el accionante
en base a la documentacin que en la sentencia de dicho proceso ha sido
considerada como falsa y adulterada; b) Con relacin a los Contratos de
Transferencia de la Asociacin a favor del demandante; el accionante tambin
sustenta su pretensin en el otorgamiento a su favor, por parte de la asociacin
emplazada del "Contrato de Compromiso y Adjudicacin" del lote otorgado a su
favor por la Asociacin de fecha siete de octubre del ao mil novecientos noventa y
cuatro (fojas cuatrocientos setenta y dos del expediente nmero 27622000 y fojas
veinticuatro del Expediente nmero 451-2001), el Contrato de Ratificacin del
Compromiso de Adjudicacin otorgado a su favor de fecha quince de abril del ao
mil novecientos noventa y seis y la minuta de mayo del ao mil novecientos
noventa y ocho, de cuya revisin slo se aprecia la suscripcin de los adjudicatarios.
Al respecto se debe precisar, que si bien estos documentos no han sido objeto de
declaracin judicial de nulidad, tambin es cierto que en la sentencia dictada en el
proceso penal seguido contra el accionante ha quedado establecido que el
demandante se ha valido de la comisin de ilcitos penales al llenar a su
conveniencia y falsificar documentos (puntualmente del Contrato de Ratificacin del
Compromiso de Adjudicacin otorgado a su favor con fecha quince de abril del ao
mil novecientos noventa y seis) para lograr ser beneficiario de la consideracin de

adjudicacin provisional del lote de terreno ante los directivos de la asociacin de

vivienda, de ello se tiene que lo aseverado en modo alguno puede servir de
sustento para validar la pretensin incoada en la demanda; c) Con relacin a la
adquisicin alegada por el accionante, quien sustenta que mediante contrato de
fecha veinticinco de enero del ao mil novecientos ochenta y cinco adquiri el lote
nmero veintiocho manzana "B", por venta privada de su adjudicatario Henry Milton
Rodenas Bendez; al respecto si bien en la Asociacin de Vivienda, no se consider
como asociado y ms bien figur como tal su hermano codemandado Earle Vctor
Larios Verstegui por ostentar el requisito de servidor pblico exigible: sin
embargo, la Asociacin tom conocimiento de ello y lo acept, habiendo efectuado
los pagos correspondientes mediante su citado hermano; debindose tener en
cuenta que tales alegaciones han sido tambin esgrimidas por el accionante en
procesos anteriores que obran como acompaados (proceso penal, de obligacin de
dar suma de dinero y de otorgamiento de escritura, etctera) habiendo sido objeto
de pronunciamiento definitivo; d) Tenindose que en el proceso nmero 2762-2000
en el cual Felipe Ligorio Larios Verstegui, contra Earle Vctor Larios Verstegui
interpone demanda sobre obligacin de dar suma de dinero, respecto de las
construcciones que efectu en el inmueble sub litis, tanto la sentencia de primera
como de segunda instancia declararon infundada la demanda por haberse
considerado que la construccin tuvo como origen la comisin de ilcitos penales,
por parte del accionante, debidamente comprobados por la autoridad judicial, por lo
que no se puede exigir al demandado el pago por las edificaciones; y e) Del proceso
nmero 451-2001 se advierte que Felipe Ligorio Larios Verstegui interpone
demanda contra la Asociacin de Vivienda de los Servidores de la Direccin General
de Reforma Agraria y Asentamiento Rural del Ministerio de Agricultura y
Alimentacin, a efectos de que se le otorgue la escritura pblica de adjudicacin e
independizacin del lote nmero veintiocho; alegando que el socio Henry Milton
Rodenas Bendez le transfiri el referido lote, habindose acordado en asamblea el
otorgamiento del respectivo contrato; por sentencia de fojas trescientos treinta y
siete de fecha nueve de septiembre del ao dos mil tres que declara infundada la
demanda, sealando que Earle Vctor Larios Verstegui exhibe una transferencia
anterior a la exhibida por el accionante, siendo que con las copias certificadas de la
condena penal se desvirta su afirmacin que Henry Milton Rodenas Bendez le
haya transferido el lote sub litis; sentencia que fue confirmada a folios trescientos
noventa y siete.

Noveno.-Mediante sentencia de vista de fojas mil seiscientos cuarenta y cinco, su

fecha veinticuatro de agosto del ao dos mil once, la Segunda Sala de la Corte
Superior de Justicia de Lima Norte emiti sentencia, confirmando la apelada que
declar infundada la demanda; considerando que: a) Con relacin al punto
controvertido consistente en determinar si el Contrato de Transferencia de Posesin
de Terreno Urbano del lote sub materia de fecha ocho de julio del ao mil
novecientos ochenta y siete efectuada por Henry Milton Rodenas Bendez y esposa
es nulo por causal de fin ilcito y simulacin absoluta; se tiene que: a.1) a folios
seiscientos sesenta y siete obra el contrato privado de transferencia de fecha
veinticinco de enero del ao mil novecientos ochenta y cinco por el cual Henry
Milton Rodenas Bendez vende el lote sub materia y entrega la posesin del bien a
favor del demandante; a.2) Del anlisis de dicho contrato se aprecia que el
"transferente"an no era adjudicatario del lote sub materia por parte de la
asociacin de vivienda, habindose sealado en la parte final que es la asociacin
quien debe regularizar la transferencia del bien a su favor. Es decir, el transferente
ha vendido su derecho expectaticio que ostentaba sobre el predio en calidad de
"asociado"; a.3) Del documento denominado Contrato de Compromiso y
Adjudicacin de lote de la Asociacin de Servidores de la Direccin General de la
Reforma Agraria y Asentamiento Rural se advierte que nos encontramos, frente a
una asociacin de vivienda, cuya finalidad era la adjudicacin de lote de vivienda a
cada asociado; estando acreditado que Rodenas Bendez era socio de la asociacin,

a cuyo favor se adjudic el predio, el cual se realiz mediante contrato de fojas

cinco, ello en atencin a la finalidad comn que determina el objeto de la
asociacin; ergo la regularizacin de la adjudicacin por parte de la Asociacin a
favor de su asociado Rodenas Bendez, responde a la manifestacin de voluntad de
regularizar el tracto sucesivo del predio; por lo tanto no se incurre en causal de
nulidad alguna, porque dicha persona jurdica actu en el ejercicio regular de una
responsabilidad, cual es la regularizacin del derecho de cada asociado; b) Del
documento de fojas ocho, Contrato de Transferencia de Posesin de Terreno Urbano,
se advierte que tampoco adolece de nulidad alguna, porque conforme el mismo
demandante lo refiere en la oportunidad que adquiri el predio no tena la calidad
de asociado; en consecuencia, vlidamente no poda adquirir un bien que conforme
a los estatutos de la asociacin, slo era para los asociados que pertenecan a la
Direccin General del Ministerio de Agricultura y Reforma Agraria. En ello no se
advierte nulidad alguna porque la manifestacin plasmada en dicho documento
responde a la voluntad de las partes y del demandante, quien segn su dicho
autoriz a su hermano para que participe de dicho contrato de compraventa, quien
tena la calidad de servidor pblico en dicha asociacin.

Dcimo.- Que, estando a las alegaciones del recurrente, es necesario destacar que
en materia probatoria el derecho a la utilizacin y valoracin de los medios de
prueba se encuentra ntimamente conectado con el derecho a la tutela
jurisdiccional efectiva, que entre sus vertientes engloba el derecho a obtener una
resolucin razonable, motivada y fundada en derecho, adems de congruente con
las pretensiones deducidas por las partes en el interior del proceso; como tambin
con el derecho de defensa del que es realmente inseparable. As, el contenido
esencial de este derecho se respeta siempre que una vez admitidas las pruebas
declaradas pertinentes, sean valoradas por los rganos judiciales conforme a las
reglas de la lgica y de la sana crtica, segn lo alegado y probado.

Dcimo Primero.- Que, precisamente regulando este derecho fundamental, el

legislador ha optado por imponer al Juez, en los trminos que seala el artculo 197
del Cdigo Procesal Civil, la obligacin de valorar en forma conjunta y razonada
todos los medios de prueba, dado que las pruebas en el proceso, sea cual fuera su
naturaleza, estn mezcladas formando una secuencia integral; por lo que, es
responsabilidad del Juzgador reconstruir, en base a los medios probatorios, los
hechos que den origen al conflicto, por lo tanto, ninguna prueba deber ser tomada
en forma aislada, tampoco en forma exclusiva, sino en su conjunto, toda vez, que
slo teniendo una visin integral de los medios probatorios se puede sacar
conclusiones en busca de la verdad que es el fin del proceso.

Dcimo Segundo.- Que, la Sala Superior al expedir la recurrida, ha procedido

conforme al marco jurdico aqu delimitado, por cuanto ha valorado de manera
conjunta y razonada todos los medios probatorios, llegando a la conclusin de
que al haberse concluido en un proceso penal, que los documentos que el
demandante invoca como pruebas de su propiedad y de la simulacin o fraude de
los contratos que pretende nulificar, han sido considerados como falsos y
adulterados, no pueden ser considerados como prueba para amparar su pretensin;
fundamento que se encuentra arreglado a lo dispuesto en el segundo prrafo del
artculo 242 del Cdigo de Procedimientos Penales( debe ser CPC), segn el cual "Si
en un proceso penal se establece la falsedad de un documento, ste carece de
eficacia probatoria en cualquier Proceso civil"; debindose agregar, que las
alegaciones referidas a las edificaciones que habra realizado el demandante sobre

el inmueble no son materia del presente proceso, ms aun si ya han sido resueltas
en el proceso que sigui el demandante contra su hermano demandado, sobre
obligacin de dar suma de dinero en el que obtuvo sentencia desfavorable al
haberse concluido que no corresponde pago a su favor por dicho concepto, por
cuanto fue condenado por delito doloso y con ello acreditado que el origen de la
constriccin es la comisin de ilcitos penales; advirtindose que el recurrente cita
como sustento de su infraccin la no valoracin de los procesos judiciales en los que
fue vencido, y que contrariamente a lo que sustenta s han sido valorados en ambas
instancias.

Dcimo Tercero.- Que, aunado a lo antes sustentado se tiene que la valoracin

realizada por las instancias, ha sido acorde a las exigencias del principio de
motivacin de las resoluciones judiciales, al cual est ntimamente ligado. Al
respecto se debe precisar que "la motivacin de una decisin no solo consiste en
expresar la norma legal en la que se ampara, sino fundamentalmente en exponer
suficientemente las razones de hecho y el sustento jurdico que justifican la decisin
tomada'". En esa medida, la debida motivacin debe estar presente en toda
resolucin que se emita en un proceso, lo que implica que cualquier decisin cuente
con un razonamiento que no sea aparente o defectuoso, sino que exponga de
manera clara, lgica y jurdica los fundamentos de hecho y de derecho que la
justifican, de manera tal que los destinatarios, a partir de conocer las razones por
las cuales se decidi en un sentido o en otro, estn en la aptitud de realizar los
actos necesarios para la defensa de su derecho. As tenemos que la sentencia
recurrida, si se encuentra debidamente fundamentada dado que expone
suficientemente las razones de hecho y el sustento jurdico que justifican la
decisin; motivos por los cuales las infraccin procesal materia de anlisis debe ser
declarada infundada.

Dcimo Cuarto.- Que, se ha denunciado igualmente la interpretacin errnea de los

artculos 219, 220 y 1519 del Cdigo Civil; sealando que la Sala Superior no ha
advertido que la supuesta adjudicacin a su hermano deviene en la venta de un
bien ajeno, toda vez que los peritos han determinado que las firmas plasmadas en
el documento de transferencia del ao mil novecientos ochenta y cinco son
autnticas tanto del comprador como del vendedor. Al respecto se debe precisar
que el recurrente no cumple con identificar en qu habra consistido la
interpretacin errnea de las normas que denuncia y cul sera la interpretacin
correcta; advirtindose que sus argumentos estn relacionados a la valoracin de la
prueba, que ya ha sido materia de anlisis en los considerandos precedentes, por lo
que la causal denunciada tambin debe ser desestimada. Por las consideraciones
expuestas. no se configuran las infracciones normativas denunciadas, por lo que en
aplicacin del artculo 397 del Cdigo Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el
recurso de casacin de fojas mil seiscientos sesenta interpuesto por Felipe Ligorio
Larios Verstegui; en consecuencia NO CASARON la sentencia de vista emitida con
fecha veinticuatro de agosto del ao dos mil once, emitida por la Segunda Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte; DISPUSIERON la publicacin de
la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los
seguidos por Felipe Ligorio Larios Verstegui, contra Earle Vctor Larios Verstegui y
otros, sobre Nulidad de Acto Jurdico; y los devolvieron. Ponente Seor Ponce De
Mier, Juez Supremo.- $S. TICONA POSTIGO, ARANDA RODRIGUEZ, PONCE DE MIER,
VALCRCEL SALDAA, MIRANDA MOLINA
1.-Monroy Cabra, Marco Gerardo: Principios de Derecho Procesal Civil, segunda
edicin, editorial Temis Librera, Bogot - Colombia, 1979, p. 359

2.-De Pina Rafael: Principios de Derecho Procesal Civil, Ediciones Jurdicas Hispano
Americanas, Mxico D.F., 1940, p. 222
3.-Escobar Fornos Ivn: Introduccin al Proceso, Editorial Temis, Bogot, Colombia,
1990, p. 241
4.-STC. Exp. N. 03283-2007-PA/TC, FJ.3.
C-928352-177

Nulidad de Acto Jurdico. Lima, cinco de diciembre del ao dos mil doce.- LA SALA
CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA: vista la
causa en el da de la fecha, expide la siguiente sentencia: MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casacin obrante de fojas ciento veinte a ciento veinticuatro
interpuesto por Anita Flores Vela contra la resolucin de vista dictada por la Sala
Mixta Descentralizada de Tarapoto de la Corte Superior de Justicia de San Martn de
fecha veintiocho de setiembre del ao dos mil once la cual declara nulo el
concesorio e Improcedente el recurso de apelacin interpuesto contra el auto que
declara fundada la excepcin de cosa juzgada propuesta por la codemandada
Estefita Flores Vela consecuentemente nulo todo lo actuado e improcedente la
demanda.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Sala Suprema mediante resolucin de fecha

diecisiete de abril del ao en curso obrante de fojas veintisis a veintiocho del
cuadernillo de casacin declar procedente el recurso de casacin por la causal de
infraccin normativa procesal respecto a la cual se alega lo siguiente: a) La
resolucin de vista vulnera el debido proceso y la instancia plural cuando declara la
nulidad del concesorio; y b) el recurso de apelacin interpuesto en su oportunidad si
cumple con los requisitos previstos en el artculo 358 del Cdigo Procesal Civil ya
que se ha precisando el agravio sealando que la resolucin del A quo no ha tenido
en cuenta que en el presente caso no concurre la triple identidad que es exigible
para amparar la excepcin propuesta, sin embargo se ha rechazado indebidamente
la apelacin.

CONSIDERANDO:

Primero.- Que, segn lo establecido por el artculo 384 del Cdigo Procesal Civil
modificado por la Ley nmero 29364 el recurso extraordinario de casacin tiene
como fines esenciales la adecuada aplicacin del derecho objetivo al caso concreto,
as como la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de
Justicia por tanto este Tribunal Supremo sin constituirse en una tercera instancia
adicional en el proceso debe cumplir su deber pronuncindose acerca de los
fundamentos del recurso por la causal declarada procedente.

Segundo.- Que, absolviendo los fundamentos del recurso de casacin por la causal
declarada procedente conviene precisar que la presente litis ha sido promovida por
la actora a fin de que judicialmente se declare la Nulidad del Acto Jurdico de

compraventa de fecha cinco de setiembre del ao dos mil uno otorgada por Celia
Vela Pezo a favor de Teolinda Vela Pezo la misma que fue inscrita en los Registros
Pblico del Departamento de San Martn por las causales de simulacin absoluta,
falta de manifestacin de la voluntad, objeto jurdicamente imposible, fin ilcito y
por ser contrario a la leyes que interesan al orden pblico pues segn expone dicha
compraventa habra tenido el nico propsito de aparentar derechos inexistentes a
favor de la compradora, de originar un documento que acredite la propiedad del
bien inmueble con la nica intencin de desalojarla del bien que posee por ms de
veinte aos en forma continua, pacfica y pblica.

Tercero.- Que, admitida la demanda y sustanciada la litis con arreglo a ley en fecha
quince de junio del ao dos mil diez Estefita Flores Vela propone excepcin de Cosa
Juzgada alegando que en otro proceso civil terminado su madre Teolinda Vela Pezo
interpuso demanda de mejor derecho de propiedad contra la ahora demandante
quien reconvino en dicho proceso nulidad del acto jurdico de compraventa que es
materia de la presente demanda el cual termin con sentencia firme a favor de su
madre por lo que debe ampararse la excepcin propuesta siendo que el Juzgado
Civil de Tarapoto mediante resolucin de fecha quince de abril del ao dos mil once
ha declarado fundada la excepcin de cosa juzgada en consecuencia nulo todo lo
actuado e improcedente la demanda debido a que efectivamente en el proceso civil
nmero 185-2008 se ha seguido entre las mismas partes un proceso de Nulidad de
Acto Jurdico respecto del mismo contrato que es materia de la demanda el cual ha
terminado con sentencia firme.

Cuarto.- Que, contra lo resuelto en primera instancia la demandante Anita Vela

Flores interpone en su oportunidad recurso de apelacin a efectos de que el
superior en el grado revoque la decisin denunciando bsicamente a travs de
dicho medio impugnatorio que la apelada vulnera su derecho a la tutela
jurisdiccional efectiva al no concurrir en el presente caso la triple identidad exigida
para ampararse la excepcin de cosa juzgada, en concreto que an
cuando se cuestiona el mismo ttulo se trata de pretensiones distintas pues en la
reconvencin no se ha precisado la causal de nulidad del ttulo en que se ampara la
pretensin en cambio en el presente caso se invoca la nulidad absoluta conforme a
los trminos que seala el artculo 219 del Cdigo Civil.

Quinto.- Que, no obstante lo anterior mediante resolucin de vista nmero siete de

fecha veintiocho de setiembre del ao dos mil once la Sala Mixta Descentralizada
de Tarapoto de la Corte Superior de Justicia de San Martn ha declarado nulo el
concesorio a que se contrae la resolucin nmero cuatro e improcedente el recurso
de apelacin pues el impugnante ha omitido precisar la naturaleza del agravio y el
vicio o error que lo motiva lo que acarreara su improcedencia por mandato del
artculo 367 del Cdigo Procesal Civil.

Sexto.-Que, sobre el particular es preciso tener en cuenta que esta Sala Suprema ha
establecido en reiteradas ocasiones que el artculo 139 inciso 3 de la Constitucin
Poltica del Estado ha fijado como principio y derecho de la funcin jurisdiccional la
observancia del debido proceso y la tutela jurisdiccional las cuales son exigibles a
todos los rganos jurisdiccionales y en todas las instancias del proceso en tal
sentido el debido proceso se constituye como un derecho abierto y de amplio fuste

el cual comprende a su vez un haz de derechos que forman parte de su estndar

mnimo: el derecho al Juez natural, el derecho de defensa, la pluralidad de instancia,
la actividad probatoria, la motivacin de las resoluciones judiciales entre otros
siendo que en este contexto el artculo 139 inciso 6 de la Constitucin Poltica del
Estado prev la pluralidad del instancia la cual debe ser entendida como el derecho
que tiene todo justiciable de impugnar el fallo emitido por la autoridad jurisdiccional
competente en un asunto litigioso sometido a su conocimiento que tiene como
objeto que la decisin final sea revisada por la autoridad jerrquicamente superior
en atencin a los agravios formulados por el impugnante al momento de recurrir en
tal sentido el Tribunal Constitucional ha establecido en la sentencia nmero 51942005-PA/TC de fecha catorce de marzo del ao dos mil siete que el contenido
constitucionalmente protegido del derecho en cuestin garantiza que no se pueden
establecer y aplicar condiciones de acceso que tengan el propsito de disuadir,
entorpecer o impedir irrazonable y desproporcionadamente su ejercicio.

Stimo.- Que, en consecuencia lo previsto en el artculo 367 del Cdigo Procesal

Civil no puede ser interpretado en forma literal y rigurosamente formalista al
extremo que priorizar el culto a las formas impidiendo a los justiciables el acceso a
los recursos impugnatorios y se restrinja la pluralidad de instancia garantizada por
la Constitucin Poltica del Estado, antes bien, es preciso que dicha norma sea
interpretada de conformidad con el artculo IX del Ttulo Preliminar del Cdigo
Procesal Civil que textualmente reza: "Las normas procesales contenidas en este
Cdigo son de carcter imperativo, salvo regulacin permisiva en contrario. Las
formalidades previstas en este Cdigo son imperativas. Sin embargo, el Juez
adecuar su exigencia al logro de los fines del proceso. Cuando no se seale una
formalidad especfica para la realizacin de un acto procesal, ste se reputar
vlido cualquiera sea la empleada" (negrilla agregada) adems se deber tener en
cuenta que la finalidad ltima del proceso civil es resolver el conflicto de intereses o
eliminar la incertidumbre jurdica ambas con relevancia jurdica y que en el proceso
antes que la mera formalidad procesal existen otras prioridades que resguardar
tales como el derecho de defensa, el contradictorio o la pluralidad de instancia.

Octavo.- Que, siendo ello as resulta manifiesto que en la resolucin nmero siete
que es materia del recurso extraordinario de casacin se ha dictado infringiendo el
principio de pluralidad de instancia contemplado en el artculo139 inciso 6 de la
Constitucin Poltica del Estado y el artculo X del Ttulo Preliminar del Cdigo
Procesal Civil por lo que amparando el recurso extraordinario de casacin
interpuesto debe disponerse que el Colegiado Superior expida nueva resolucin
absolviendo el grado y emitiendo pronunciamiento de fondo acerca de los
fundamentos del recurso de apelacin; fundamentos por los cuales, declararon:
FUNDADO el recurso de casacin obrante de fojas ciento veinte a ciento veinticuatro
interpuesto por Anita Vela Flores por la causal de infraccin normativa procesal; en
consecuencia CASARON la resolucin de vista que declara nulo el concesorio e
improcedente el recurso de apelacin interpuesto contra la el auto nmero dos de
fecha quince de abril del ao dos mil once la cual declara fundada la excepcin de
cosa juzgada propuesta por Estefita Vela Flores; DISPUSIERON que la Sala Mixta
descentralizada de Tarapoto de la Corte Superior de Justicia de San Martn expida
nueva resolucin con arreglo a ley pronuncindose sobre los agravios del recurso de
apelacin; DISPUSIERON se publique la presente resolucin en el Diario Oficial El
Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Anita Vela Flores con la sucesin
de Teolinda Vela Pezo y otros sobre Nulidad de Acto Jurdico; y los devolvieron.
Ponente Seora Valcrcel Saldaa, Jueza Suprema.- SS. TICONA POSTIGO, ARANDA

RODRIGUEZ, PONCE DE MIER, VALCRCEL SALDAA, MIRANDA MOLINA C-94977885

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APROXIMACIN A LA ONTOLOGA DE LA NULIDAD NEGOCIAL EN EL CDIGO CIVIL PERUAN

Reynaldo Mario Tantalen Odar*

Palabras Clave: Acto o Negocio Jurdico, Nulidad, Invalid

Sancin, Estado Situacional

Resumen En este trabajo la naturaleza jurdica de la nulidad

evaluada desde la redaccin del cdigo civil peruano. Utilizand
mtodo de la exgesis, se parte de estudiar la estructura del a
jurdico segn nuestro cdigo civil vigente concluyendo en
ste cuenta con un constituyente consustancial como es
voluntad manifestada y cuatro requisitos de validez como son
agente capaz, el objeto fsica y jurdicamente posible, el fin lc
y la formalidad solemne. Con ello ingresamos a estudiar
naturaleza jurdica de la nulidad, para lo cual, en primer lu
ubicamos los artculos de los cuales se infiere que la nulidad
entendida como un estado situacional del acto jurdico
celebrado. Luego se ubican diversos artculos donde se concib

la nulidad como una sancin aplicable al acto jurdico

estructurado, e igualmente sealamos los artculos del cdigo
donde la nulidad es entendida como resultado de un proc
judicial para, finalmente, concluir que la nulidad cuenta con
naturaleza dual, dado que es entendida, a la vez, como un est
situacional de un acto jurdico y como la sancin que
corresponde por ese estado. Para terminar el trabajo evaluam
tambin la utilizacin de la palabra invalidez en el cdigo civ
fin de entender que no siempre el legislador ha concebido a
nulidad como un sinnimo de invalidez sino que en algunos ca
la entiende de diferente manera.

Abstract In this work the juridical naturality of the nullity

evaluated from the draft of the civil Peruvian code. Using
method of the exegesis, it splits of studying the structure of
juridical act according to our civil in force code concluding in t
this one possesses a consubstantial constituent like it is
demonstrated will and four requirements of validity like they
the capable agent, the object physical and juridically possible,
lawful purpose, and the solemn formality. Whit it we enter to st
the juridical naturality of the nullity, for which, first, we are loca
the articles of which there is inferred that the nullity is underst
like a situational state of the juridical act celebrated evil. T
diverse articles are located where the nullity is conceived lik
sanction applicable to the juridical act constructed evil,
equally we indicate the articles of the civil code where the nu
is understood as result of a judicial process to, finally, concl
that the nullity possesses whit a dual nature, since that i
understood, simultaneously, like a situational state of a jurid
act and like the sanction that corresponds its for this state
finish the work we evaluate the utilization of the word invalit
the civil code, to understand that not always the legislator
conceived to the nullity like a synonymous of invality but in so
cases he deals it of different way.

Introduccin

Para el tratamiento de la nulidad de un negocio o acto jurdico s

diversas posturas doctrinarias, una que la equipara con el estado
jurdico mal celebrado, una segunda que la entiende como sancin, y
que la equipara a la invalidez o, por lo menos, la incluye dentro sta.

Aunque etimolgicamente el vocablo nulidad refiere el vicio que aqu

(Camusso 1983, 9; Enciclopedia Universal Ilustrada Europeo America
Calpe 1964, 1506) una de las corrientes doctrinarias equipara a la nul
estado del acto jurdico mal celebrado. As, la nulidad sera un
intrnseca negativa- del negocio jurdico, es decir, el negocio no se
que es nulo, la nulidad sera un modo de ser del acto (Vid. Pasquau L
149).

Entre tanto, otra de ellas ensea que la nulidad debe ser entendida
sancin. Esta corriente ha sido aceptada mayormente en nuestro m
planos doctrinario (Vidal Ramrez 1999, 495; Taboada Crdova 200
passim, y 2002a, 179; Idrogo Delgado 1993, 232; Cuadros Villena
Anacleto Guerrero 204, 537; Lohmann Luca de Tena 1991, 27, 52

Martnez 2002, 91 et passim; Espinoza Espinoza 2005, 281; Nez M

96; Torres Vsquez 2001, 681; Abelenda 1980, 413; Scognamiglio 2
180; Neppi 1947, 332; Salvat 1954, 702; Borda 1991, 406 y 1995, 536
1991, 329; Pescio 1948, 200 y 202), legal y hasta jurisprudencial.

En fin, una ltima lnea de pensamiento estima a la nulidad como un e

de la invalidez o, en el peor de los casos, la incluye dentro de
Albaladejo 1996, 428). Aunque existe un pequeo sector doctrinario q
de esta opinin pues, adems de considerar a la nulidad como una
diferencia de la invalidez, toda vez que el vocablo invalidez se utiliz
multivalente que en algunos casos difiere del significado de nulidad
Luca de Tena 1994, 520).

Por ello, sin ingresar a evaluar a todas las consecuencias que ello trae
la realidad aplicativa del derecho, en el presente trabajo se intenta
tema pero desde una perspectiva netamente legal, o sea, se intenta
naturaleza jurdica de la nulidad pero siempre dentro del espacio de nu
codificador.
Materiales y mtodos
Para la elaboracin del presente trabajo hemos utilizado a nuestro
como herramienta principal.

Y en cuanto a la metodologa, hemos recurrido al mtodo exegtico

constituye en el estudio lineal de las normas tal y como ellas
dispuestas en el texto legislativo, respetando al mximo la redaccin
el legislador al elaborar tales textos normativos (Ramos Nez 2000, 7

Quienes ejercen el derecho, observan en la ley algo incuestionable y

por lo que se habla de desentraar el espritu de la ley a la lu
proporciona la letra legislada y plasmada en leyes, reglamentos
(Martnez Pichardo 1998, 63).

El mtodo exegtico comporta varios procedimientos tendientes a d

verdadero sentido y alcance de la ley, lo que implica la voluntad o in
legislador. La exgesis se basa esencialmente en una interpretaci
gramatical o literal, para saber lo que el legislador ha querido decir.
hace necesario estudiar la letra del texto legal o los trminos por m
cuales el legislador ha expresado su voluntad (Prez Escobar 19
Giraldo ngel 1980, 69).

Para nuestro caso el mtodo exegtico es de utilidad al revisar la re

nuestro cdigo civil en lo referente al articulado sobre la invalidez y
pues nos basamos en la sola redaccin conforme se han dado a co
instituciones jurdicas en nuestro medio a travs de las normas escrita

En definitiva, a criterio de Witker (1995, 66), el mtodo en un trab

formal, -como el presente- es el de los aplicadores del derecho va
sistematizacin, buscando la finalidad de significado y sentido
normativo de modo lgico-deductivo.
Resultado y Discusin
1.

ESTRUCTURA DEL ACTO JURDICO SEGN EL CD

PERUANO VIGENTE

1.1.

Para ingresar a evaluar la nulidad negocial creemos

anotar de modo somero cul es la estructura de un nego
segn nuestra codificacin civil, conforme a la redacc
artculo 140.CONSTITUYENTE CONSUSTANCIAL

Al intentar aproximarnos a la estructura del acto jurdico q

nuestro cdigo el inconveniente surge cuando queremos
cmo se debe entender a la voluntad.

La manifestacin de voluntad no puede considerarse com

o componente, puesto que el cdigo alude claramente a q
su esencia. En otras palabras, el cdigo asimila el acto j
una manifestacin de voluntad. Acto jurdico y manife
voluntad son lo mismo segn el artculo 140 del cdigo civ

En tal sentido, consideramos que no es posible equipar

jurdico con una manifestacin de voluntad. Si el acto jurd
manifestacin de voluntad, entonces el inciso 1 del artcu
cdigo civil no tendra razn de ser, puesto que
manifestacin de voluntad no hay acto jurdico.

Si nuestro cdigo afirma que el acto jurdico es la manife

voluntad, cuando no hay manifestacin de voluntad estamo
ausencia de acto jurdico, jams estaremos ante un acto jur
1.2.

Por tal razn a la manifestacin de voluntad se la pued

como un elemento consustancial del acto jurdico pues, seg
legislador, ella se dispone como la esencia m
negocio.REQUISITOS DE VALIDEZ

A los elementos esenciales de carcter general el

denomina requisitos de validez (Vidal Ramrez 1999, 84), a
Lohmann (1994, 61) prefiere denominar elementos de valid

Si revisamos nuestro cdigo en su articulado 140, es fcil

el acto jurdico est compuesto por cuatro requisitos. E
agente capaz, el objeto fsica y jurdicamente posible, el fi
forma cuando su inobservancia se sanciona con nulidad.

El vocablo requisitos lo deducimos del propio texto de la l

se dice que para su validez se requiere ().

Por lo dicho, aunque ilgicamente y con mucha falta d

podemos ir concluyendo que nuestro cdigo civil conside
jurdico estructurado por un solo constituyente
(manifestacin de voluntad) aunado a cuatro requisitos
(agente capaz, objeto fsica y jurdicamente posible, fi
formalidad solemne).
2.

CONCEPCIN DE LA NATURALEZA JURDICA DE LA

CONFORME AL CDIGO CIVIL PERUANO DE 1984
2.1.

LA NULIDAD ENTENDIDA COMO ESTADO SITUACI

ACTO JURDICO
@

En nuestra actual codificacin, guardando algo de

con las corrientes doctrinarias, en primer lugar, se en
nulidad como un estado situacional del acto jurdico p
una incorrecta estructuracin negocial. El cdig
mayormente, esta posicin, es decir, la de asimilar a
con el estado situacional del negocio.Los ejem
diversos, Por ejemplo, respecto de la nulidad estn lo
V, 27, 172, 222, 264, 274, 629, 688, 808, 8
814, 865, 1111, 1405, 1406, 1425, 1444, 145
1582, 1631 y 1927. Pero limitndonos estrict

campo del libro del acto jurdico tenemos al artculo 1

se estipula que es nulo el acto jurdico cuyos efe
subordinados
a
condicin
suspensiva
que
exclusivamente del deudor. Como se puede ver, a
reputa al acto como nulo, por lo que ingresamos a un
estadual, es decir, referido especficamente a la si
acto mal celebrado.
@

Similar es la situacin del encabezado del art

donde se consagra que el acto jurdico es nulo
circunstancias. All, de inicio se reputa al negocio com
lo que es fcil inferir que se alude a un mandato lega
calificando a la situacin del acto.

Y aunque el matrimonio y los testamentos go

tratamiento especial, tambin en su regulacin
encontrar diversos dispositivos que refieren la nulida
estado del acto jurdico. Para ello bastara con ver lo
274 para el matrimonio y 808, 811, 813 y 814
testamentos.

2.2.

LA NULIDAD ENTENDIDA COMO SANCIN

La nulidad concebida como sancin tambin fluye de o

artculos del cdigo civil, bsicamente los referidos a las for
@

As, por ejemplo, tenemos los artculos 156, 264,

295, 675,1092, 1304, 1411, 1412, 1425, 1605
1625, 1650, 1858, 1871 y 1925. En todos estos c
sealados se trata de sancionar con nulidad la inobse
la forma prescrita. Esto se debera a que, como bien s
cuando la norma no sanciona con nulidad la inobserva
forma prescrita, dicha formalidad no ser elemento de
jurdico.Nuestro cdigo civil, verbi gracia, al estipular
requisitos del acto jurdico, exige la observancia de la
prescrita, conforme al artculo 140 del citado cdigo,
sancin de nulidad.

Algo similar acontece con el artculo 144 donde se

que cuando la ley impone una forma y no sanciona co
su inobservancia constituye solamente un medio de p
la existencia del acto.

Igualmente en el libro de contratos en el 1352 se

que los contratos se perfeccionan por el consentimien
partes, excepto cuando, adems, se deba observar la
sealada bajo sancin de nulidad.

2.3.

LA NULIDAD COMO RESULTADO DE UN PROCESO JU

Si bien la nulidad mayormente puede ser entendida como

situacional de un negocio jurdico, no es menos cierto que
indica la sancin o si se prefiere la declaracin- que c
imponer a travs un proceso judicial.
@

Es decir, desde que en algunos artculos d

sustantivo se dispone que la nulidad opere por inter
un magistrado, o sea va accin judicial, se estara
aunque indirectamente, a que sta se refiere a una s
ejemplo, en el artculo 193 se faculta el accionar la
acto simulado.

En el artculo 220 se dice que la nulidad puede s

por quienes tengan inters o por el Ministerio Pblico

puede ser declarada por el juzgador cuando sea mani

@

Inferencia similar se puede conseguir de u

detenida del artculo 225 en virtud del cual se dice
subsistir el acto aunque el documento que lo con
prueba sea declarado nulo.

De igual modo en el artculo 229 se estipula que

incapaz ha procedido de mala fe para inducir a la
del acto jurdico, no podr alegar la nulidad ni
herederos o cesionarios.

Obviamente en el caso del matrimonio, por se

jurdico especial, necesariamente se requiere de u
ante los tribunales tal y como se puede observar de
de los artculos 255, 275, 276, 278 y 279.

2.4.

LA NATURALEZA BIFRONTE DE LA NULIDAD

Conforme se ha ido viendo, la nulidad es utilizada en nuestr

codificacin para referir al estado del negocio jurdico mal c
y, por otro lado, para aludir a la sancin que le corresponde
acto por su mala estructuracin.

Esto nos conlleva a afirmar que la nulidad goza de una natu

dual o bifronte en nuestro sistema jurdico legal: por un lado
el estado situacional del acto jurdico mal conformado y, po
sugiere la sancin que le corresponde a dicho acto.
@

En esa directriz, existen algunos artculos del c

donde se puede verificar que la nulidad comprender
naturalezas. O sea, en estos artculos es factible
naturaleza bipolar de la nulidad (estado y sancin)
223 refiere que en los casos en que intervengan var
apuntando a un fin comn, la nulidad que afecte el
una sola de las partes no importar la nulidad del
que su participacin sea esencial.

Pacficamente en este artculo se puede entender a

como el estado o como la sancin pertinente resul
proceso judicial.

2.5.

Por su parte el artculo 224 nos refiere la nulidad

virtud de la cual la nulidad de una o ms de las dispo
un acto jurdico no perjudica a las otras siempre
separables. Lo mismo acontece con las disposiciones
cuando son sustituidas por normas imperativas, al ig
el caso de la nulidad de la obligacin principal a
consigo a las accesorias, pero no a la inversa.

Algo similar puede inferirse de una lectura del art

en virtud del cual una nulidad de un juego o una
puede oponerse a un tercero de buena fe. Como se o
estos artculos es atendible trabajar a la nulidad tan
estado situacional del negocio, como a la sancin pert

LA INVALIDEZ
CODIFICADORA

COMO

VOCABLO

EN

LA

Si la nulidad cuenta con una naturaleza dual (estado y s

asunto se complica cuando es equiparada con la
propiamente dicha, como lo hace casi la totalidad de la d
decir, para gran parte de nuestros estudiosos, invalidez y n
lo mismo (o cuando menos aqulla subsume a sta) y amb
tanto el estado del acto mal conformado como la sanci

corresponde.
@

Pese a ello, es de anotar que en nuestra codificac

artculos que refieren el tema de la invalidez
directamente a la nulidad, por lo que no sera del todo
nulidad e invalidez signifiquen lo mismo.Un primer a
referido a la regulacin propuesta por el artculo 171
ejemplo, se dice que cuando la condicin suspensiva
imposible, el acto jurdico se invalida. Curios
codificador no ha utilizado un vocablo ligado literal
nulidad.

Por otro lado el artculo 1398 refiere que las est

que exoneran o limitan la responsabilidad en con
adhesin o con clusulas generales de contrataci
vlidas.

El artculo 1438 menciona la invalidez de un co

hecho propio del cedente, como supuesto de ineficaci
por el cual el propio cedente se exonera de ga
cesionario la existencia y validez del contrato en cues

En cuanto a la donacin, ella no puede exceder d

puede otorgar por testamento. En caso contrario tal d
invlida conforme al artculo 1629.

El artculo 1634 invalida la donacin hecha por p

no tena hijos, si resulta vivo el hijo del donante
reputaba muerto. En este artculo se utiliza hasta do
vocablo invalidar, pero se insina una invalidez
derecho. Lo mismo acontece en los subsiguiente
1635 y 1636 con los que guarda estrecha vinculaci

Tambin el artculo 1642 nos refiere el caso de i

de una donacin sujeta a remuneracin o a cargo, e
donante abonar al donatario el valor del servicio pre
cargo satisfecho.

Finalmente, en el artculo 1964 se nos refiere dos

de carencia de validez de la revocacin de un
unilateral.

Y aunque el matrimonio goza de un tratamient

tambin nos pueden ayudar los artculos 280, 281,
284, 285 y 286 donde se recurre a la invalidez m
nulidad del acto matrimonial.

Algo similar ocurre con el acto jurdico especial

voluntad. All tenemos los artculos 757 y 758.

Solamente para complementar todo lo antedicho, existen algunos ar

utilizan el vocablo validez de modo expreso. Tales artculos son: 140,
3, 798 y 1544. Ello nos importa por cuanto la invalidez no es s
opuesta de la validez.
Conclusiones
@

De conformidad con nuestro cdigo civil un acto jurdico se

por un solo constituyente sustancial como sera la manife
voluntad, y por cuatro requisitos de validez como son el agent
objeto fsica y jurdicamente posible, el fin lcito, y la formalidad s

En nuestra codificacin civil el instituto de la nulidad pose

naturalezas jurdicas, dado que puede ser entendido como

situacional del acto jurdico o como la sancin que le correspo

incorrecta estructuracin.

Contando con una naturaleza dual, la nulidad, pese a su equi

subsuncin en la invalidez, tambin puede ser diferenciada de
algunos de los artculos del cdigo civil.
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