EL BOLETO DE COMPRAVENTA FRENTE AL EMBARGO DEL

VENDEDOR
(Nota a fallo)

Por Gabriel B. Ventura

SUMARIO
INTRODUCCIN.

I-

EL

CASO.

II-

INAPLICABILIDAD DE LOS ARTS. 594, 596 Y

3269 DEL CDIGO CIVIL. III- INAPLICABILIDAD
DEL ARTCULO 1185 BIS A LAS EJECUCIONES
PARTICULARES. IV- LA EXIGENCIA DE LA
BUENA FE Y LA SITUACIN DEL TERCERO
REGISTRAL CON FRECUENCIA AUSENTES EN
LOS FALLOS. V- INCIDENCIA DE LA POSESIN
DEL

ADQUIRENTE

INSTRUMENTACIN

POR
DE

BOLETO.
UN

VI-

BOLETO

LA
DE

COMPRAVENTA EN ESCRITURA PBLICA. VIIEL BOLETO DE COMPRAVENTA OPONIBLE A

TERCEROS NECESITA FECHA CIERTA

INTRODUCCIN
En la cada vez ms compleja contratacin inmobiliaria, suele ser

costumbre la celebracin previa de un boleto de compraventa; pero en

Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Crdoba. Prof.
Titular de Derecho Notarial de la Universidad Catlica de Crdoba. Miembro de Nmero
de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Crdoba.

ocasiones

este

acuerdo

preliminar

no

responde

solo

un

acostumbramiento social, sino que constituye una verdadera necesidad.

Son aquellos casos en que, por ejemplo, quedan por arreglar cuestiones
relativas a las deudas por tributos, confeccin de planos, declaratorias de
herederos, u otras situaciones administrativas previas, que imposibilitan la
celebracin inmediata del contrato de compraventa con la forma exigida.
Tampoco puede negarse que el motivo de esta celebracin
intermedia, si se nos permite la expresin, obedece al prolongado
tiempo que insumen los mismos trmites notariales y registrales previos, a
los que queda sometida necesariamente la operacin. Sin dudas
resultara todo un incordio, cuando no una imposibilidad, exigir a las
partes que directamente celebren la escritura traslativa. Para ello se
cuenta con el boleto de compraventa. Un contrato mediante el cual, si
bien no se logran los propsitos perseguidos de adquisicin dominial, se
dejan al menos sentadas las bases del negocio y se generan las acciones
pertinentes para conminar a ese fin.
Pero no puede negarse que la situacin en la que se ve inmerso el
adquirente por boleto de compraventa, hasta lograr la concrecin
definitiva de la operacin mediante el ttulo idneo, resulta de grave
riesgo. Todos los avatares patrimoniales que pueda sufrir el vendedor, su
insolvencia y quiebra, y hasta la simple negativa del obligado a cumplir
con la escrituracin, acarrearn un sinnmero de problemas al
comprador.
Esta situacin es la que ha preocupado al legislador, la doctrina y
la jurisprudencia, cuando creyeron oportuno dotar al boleto de una cierta y
normal legalidad, para que resulte coherente tutelar los derechos del
futuro adquirente. Pero estimamos que, en ese noble afn de los
operadores del derecho, en algunos casos el tema se ha desquiciado de
manera tal, que nos son raros los pronunciamientos en los que aparece

ms tutelado el poseedor por un boleto de compraventa, que aqul que

posee en virtud de un ttulo suficiente no inscripto.
Esta es la situacin que nos proponemos analizar en estas breves
notas, en las que procuraremos reflexionar hasta qu punto puede un
adquirente por boleto de compraventa hacer valer su derecho frente a un
tercero acreedor del vendedor.
Tomamos como base de nuestras observaciones el fallo de la
Cmara Nacional Com. Sala D, del 3 de agosto de 2011, en autos
Ladisla Ximena A. v. Crculo de Inversores de Ahorro Para Fines
Determinados s/ Ordinario.

I- EL CASO

Ante una ejecucin prendaria dirigida en contra del vendedor por

boleto, la sociedad acreedora pretende agredir el inmueble como
integrando el patrimonio de aqul, razn por la que la adquirente por
boleto de compraventa, plantea una tercera de mejor derecho e invoca
en respaldo de su argumento la norma del artculo 1185 bis del Cdigo
Civil. En primera instancia el juez no hace lugar a la tercera; y tampoco
en segunda instancia, la apelacin logra variar dicho resolutivo.
La sentencia de cmara, con abundantes citas doctrinarias y
jurisprudenciales, se aparta de las opiniones mayoritarias, tanto de
doctrina como de jurisprudencia, y niega la aplicacin del artculo 1185 bis
del Cdigo Civil declarando que la norma citada est prevista slo para
las ejecuciones concursales,

y no para los procesos de ejecucin

individual. Nada en el fallo permite dudar de la seriedad y responsabilidad

con la que actuaron los magistrados que, con un voto en disidencia,

termin confirmando la sentencia y negando la tercera al adquirente por

boleto.
Una de las particularidades del caso, que si bien estimamos no
debe repercutir en el resolutorio, pero s en cambio nos permite
reflexionar sobre la adecuacin de las formas a las sustancias, es el
hecho de que el boleto que esgrime la tercerista est instrumentado en
escritura pblica, lo que excede de manera manifiesta tanto las exigencias
legales, como los usos y costumbres de la negociacin inmobiliaria.
Siempre hemos sostenido en nuestras clases que forma y contenido debe
acordar armoniosamente y que, si bien la forma apuntala y reafirma la
manifestacin de voluntad, cuando resulta excesiva genera sospechas.
Pues bien el fallo bajo anlisis nos permite advertir tambin esta
circunstancia ya que surge tangencialmente, de uno de los votos, la
sospecha mencionada.

II- INAPLICABILIDAD DE LOS ARTS. 594, 596 Y 3269 DEL CDIGO

CIVIL

Lo que hemos venido expresando en prrafos precedentes nos

permite calificar el boleto no solo como una instrumentacin precaria y
transitoria, sino tambin como el resultado de una patologa negocial. No
debe confundir al intrprete el hecho de que una determinada institucin
resulte mencionada y hasta regulada en un cuerpo legal, con el hecho de
considerar adecuada y correcta la misma. Su contemplacin positiva, en
algunos casos, slo obedece al intento de encauzar la anomala de la
manera menos daosa; pero, insistimos, ello no autoriza a considerar esa
actitud como legitimadora de un incumplimiento.

Cuando el artculo 1184 del Cdigo Civil determina que los

contratos de compraventa de inmuebles deben celebrarse en escritura
pblica, dicha exigencia lo es con carcter de forma ad solemnitatem
relativa1; es decir que si el acto no cumple con la misma, no generar los
efectos queridos, pero s producir otros, en nuestro caso la obligacin de
hacer la escritura pblica (artculo 1185, 1187 del Cdigo Civil). Debemos
tener especialmente en cuenta que el efecto querido por el sistema
positivo es justamente considerar que el dominio an contina en poder
del vendedor, pero ello no ocurre as por existir una falla o un error en la
previsin normativa, como parecieran interpretar los que pretenden tutelar
en manera desmedida al poseedor por boleto; todo lo contrario, lo ha
tomado especialmente en cuenta y ha querido expresamente impedir que
el titular por boleto sea titular de un derecho real con todo lo que ello
significa. Por ello no admitimos que la solucin al caso pueda pasar por
alterar el mecanismo normal regulado en las normas.
Volvemos a insistir en que el hecho de que el legislador tolere la
existencia de los boletos y hasta determine una consecuencia no muy
nociva para quienes utilicen el sistema, no significa que otorgar a los
mismos todos los efectos que pueda tener un ttulo correctamente
instrumentado. Pues la idea es justamente incentivar a su correcta
instrumentacin.
A pesar de exceder el motivo central del fallo, estimamos que la
naturaleza que asignemos al boleto de compraventa inmobiliario ser un
aspecto fundamental que redundar en la resolucin del conflicto. Ya es
toda una tradicin la disputa entre quienes sostienen que el boleto de
compraventa inmobiliario es un contrato de compraventa y quienes
entienden que se trata de otra figura. El tema se encuentra ntimamente

CIFUENTES, Santos; Negocio Jurdico, Astrea, Bs. As., 1986, pg. 207, 208.

relacionado con la interpretacin que demos a las normas referidas a las

formas2.
As, para quienes consideren que el boleto de compraventa no
puede ser un contrato de compraventa de inmuebles, por la carencia de la
forma apropiada exigida con carcter ad solemnitatem en el artculo
1184 inc. 1 del Cdigo Civil, sino, a lo sumo, un antecontrato o contrato
preliminar, dicho instrumento no habra generado la obligacin de
transferir el dominio, a la que aluden las normas de los arts. 594 y 596 del
Cdigo Civil, en razn de lo cual no sera factible hacer aplicacin de tales
dispositivos en el supuesto bajo anlisis. El llamado adquirente por boleto,
slo es acreedor de una obligacin de hacer escritura pblica, segn lo
determinado en el artculo 1185 del Cdigo Civil, y recin una vez
obtenido este ttulo formal, ser acreedor de la obligacin de entregar la
cosa vendida y hasta tendr accin para exigirla.
Slo si la obligacin de entregar tuviese por fuente una
compraventa instrumentada en una escritura pblica, podra encontrarse
aplicacin del artculo 594 en la expresin de la norma (...) y el deudor
hiciere tradicin de ella a otro con el fin de transferirle el dominio (...). De
nuestra parte tenemos bien en claro que si hubo entrega de la cosa al
momento del boleto, dicha tradicin no pudo ser ms que posesoria y sin
efecto traslativo, por aplicacin del artculo 2602 del Cdigo Civil. Luego,
si slo hubiera boleto, ni el primer contratante es acreedor de la obligacin
de entregar, ni al segundo se le ha cumplido la tradicin dominial. El
supuesto pues, no encaja en el hecho normado3.
2

Excedera la finalidad de esta obra hacer un desarrollo de todas las posturas

doctrinarias respecto a la naturaleza del boleto. Para ello recomendamos MORELLO,
Augusto M. El boleto de compraventa inmobiliaria; 2 Ed. LEP, La Plata, 1975.;
ETCHEGARAY, Natalio P. El boleto de compraventa inmobiliaria, Ed. Librera Jurdica,
La Plata, 1975, Tomos I y II; MOSSET ITURRASPE, Jorge y NOVELLINO, Norberto J.
La obligacin de escriturar, Ed. La Rocca, Bs.As. 1994; KIPER, Claudio M. Ob.Cit.
Tambin nos referimos brevemente al punto en nuestro El Boleto de Compraventa
Abeledo Perrot Crdoba, 2009, pg. 479.

Otro tanto ocurre respecto del artculo 3269 que dice: Cuando una
persona ha contratado en diversas pocas con varias personas la
obligacin de transmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la
persona que primero ha sido puesta en posesin de la cosa, es preferida
en la ejecucin del contrato a las otras, aunque su ttulo sea ms
reciente(...). Advirtase que la norma alude a la obligacin de transmitir.
Pues bien, dicha obligacin deber nacer de un contrato que la genere,
para que se cumpla el supuesto normado, y ser a su vez la concrecin
de lo previsto en los artculos 574, 577 y 2602 del Cdigo Civil. Ya hemos
fundado que la obligacin de entregar que pudiere haber nacido del boleto
slo podra aludir a una tradicin posesoria, puesto que para que fuere
dominial sera menester la existencia de un ttulo suficiente, segn lo
determinado en el artculo 2602.

III- INAPLICABILIDAD DEL ARTCULO 1185 BIS A LAS

EJECUCIONES PARTICULARES

Estimamos correcto tambin el fallo analizado en cuanto a negar la

aplicacin del artculo 1185 bis del Cdigo Civil. La regla general pars
conditio creditorum slo cede frente a supuestos excepcionales. El
patrimonio del deudor es la prenda comn de los acreedores; y este
pronunciamiento es la base de un sistema de responsabilidad patrimonial
como en el que nos encontramos inmersos. Hacer aplicacin de las
normas especiales que rigen procedimientos tambin especiales, genera
inseguridad en las transacciones comerciales, sin un justificativo que
avale el apartamiento al principio rector de la prenda comn. Se aplica

MOISSET DE ESPANS, Luis y FUSTER, Gabriel A.; Resulta aplicable el art. 1185
del Cdigo Civil en materia de ejecuciones individuales? Abeledo Perrot, 2010, pg. 133.

aqu, creemos que con toda justeza, la regla hermenutica que determina
que las normas de excepcin deben interpretarse en sentido restrictivo.
La aplicacin de normas anlogas slo est permitida para los
casos no previstos expresamente. Segn el artculo 16 del Cdigo Civil, si
el supuesto no se encuentra reglamentado, el juez est autorizado a
valerse de las normas que regulen supuestos similares. Pero, insistimos,
el caso bajo anlisis no constituye un vaco legal que pueda justificar la
aplicacin analgica del artculo 1185 bis que est expresamente
concebido para los supuestos de ejecucin concursal. Todo lo contrario,
el caso objeto del litigio se encuentra expresamente regulado en el
artculo 1185 del C.C. que, frente al incumplimiento de la forma exigida
ad solemnitatem, slo permite el nacimiento de la obligacin de
escriturar, la que podr exigirse conminativamente mediante la accin
respectiva. En efecto, si bien es cierto que resultar atendible, en algunos
casos puntuales, el hecho social de la vivienda ejecutada, frente a
acreedores que slo persiguen un crdito realizable en dinero, como
ocurre en los casos de ejecucin concursal, tambin sera injusto que
frente a un acreedor de buena fe, ste vea frustrado su pago por una
situacin clandestina, que obviamente a l no puede serle oponible. En
fin, una cosa es privilegiar un crdito atendiendo a su finalidad social
frente a un procedimiento universal, y otra bien diferente es considerar
prcticamente dominus al titular de una obligacin de escriturar, pues ste
no tiene un derecho de naturaleza real con su inherente ius preferendi.
Asignarle ese carcter, por tratamiento prctico, equivale a considerar el
boleto como un ttulo suficiente, subvirtiendo as todo el mecanismo legal
previsto para la adquisicin de inmuebles.
IV- LA EXIGENCIA DE LA BUENA FE Y LA SITUACIN DEL
TERCERO REGISTRAL CON FRECUENCIA AUSENTES EN LOS
FALLOS

Es justamente, segn lo expuesto, por que el ttulo invocado por el

tercerista no constituye el ttulo suficiente que lo haga dominus, que ste
se ha visto obligado a plantear la tercera como de mejor derecho, y no
como tercera de dominio. Pues bien esta circunstancia hace que se trate
aqu de un conflicto entre derechos de crdito, en los que, como dijimos,
no rige ni el ius preferendi, ni el ius persequendi, prerrogativas tpicas
de los derechos reales.
Pero adems de este reproche formal que endilgamos al
adquirente por boleto, remarcamos que aunque tratramos con
indulgencia de ignorar dicha circunstancia, llegaramos a idntica solucin
si aplicamos correctamente los principios esenciales que campean en
nuestro sistema jurdico. En efecto, tanto desde el aspecto puramente
civil, segn lo sentado en el artculo 2505 del Cdigo, y en la infinidad de
normas en las que Vlez Srsfield aplica la exigencia inexcusable de la
buena fe, como desde el punto de vista registral, por aplicacin del
artculo 20 de la ley 17801 y la doctrina elaborada en su torno, la solucin
propuesta en el fallo nos parece acertada.
Si el embargante desconoca en los hechos lo no registrado, tal
como surge del fallo analizado, en el que no hubo traspaso de la posesin
ni publicidad alguna, y adems obtuvo la llamada colocacin registral a
travs de la medida precautoria, no puede prosperar argumento alguno en
defensa de un supuesto derecho no conocido, como el del adquirente por
boleto.
Este correcto razonamiento, sumado al hecho de no ser muy
comn encontrar en los fallos alusiones a estos bsicos principios, como
el de la buena fe y el tercero registral, hace que la sentencia que
anotamos no nos merezca ms que elogios.

La apreciacin de la buena o mala fe pues, segn lo ensea

Domat, no puede estar ausente en ningn resolutivo que se precie de
justo. Malitatis hominium non est indulgendum (la maldad de los
hombres no puede ser disculpada) dice el viejo proloquio latino, ya que la
buena fe es una de esas reglas rgidas que no admiten excepcin
alguna4.
Lamentablemente,

como

lo

habamos

adelantado,

se

han

producido algunos fallos en los que estos principios fueron ignorados por
completo, generando resolutivos, quizs de incuestionable tcnica, pero
manifiestamente injustos5.
Tambin corresponde aqu aludir al llamado tercero registral,
aparecido en nuestro derecho en parte como un acotamiento a la
expresin terceros que exageradamente utiliza el artculo 2505 del
Cdigo6, y en parte por aplicacin amplia del artculo 20 de la ley 17801
que, como dijimos, hace oponible lo no registrado tambin a quien
conoca, en los hechos y extrarregistralmente, el acto o medida no
publicitados.
4

Moisset de Espans, Luis y Fernando Mrquez; Apuntes sobre Jean Domat y la

reparacin del dao http://www.acaderc.org.ar. Citan y transcriben parte de Domat, en
los siguientes trminos las leyes inmutables se llaman as porque son naturales y
siempre justas, de tal manera que nadie puede cambiarlas, ni abolirlas, y las leyes
arbitrarias con las que puede establecer una autoridad legtima, y cambiarlas o abolirlas
si fuese necesario. E insiste luego que estas leyes inmutables o naturales son a tal
punto esenciales que forman el orden de la sociedad, y nadie podra cambiarlas sin
arruinar los fundamentos del orden establecido, mientras que las leyes arbitrarias
pueden establecerse, cambiarse o abolirse, sin afectar el orden social. Tratado de las
leyes, captulo XI, T. 1, p. 36 en Oeuvres completes de J. Domat, Nueva Edicin por J.
Remy, Alex Gobelet, Pars, 1835.
5
Cm. Civil y Com. Crdoba, 4ta. Fallo del 3/5/2006, en autos Citibank c/ Paz de la
Torre, Jos M. y otro, en Lexis Nexis, Crdoba, 2007, pg. 656. A este pronunciamiento
le hicimos dura nota crtica en la misma revista y justamente le endilgbamos a la
sentencia de cmara el deshonor que significaba, conforme a las expresiones de Vlez
en la nota al artculo 3136, que los camaristas no hubiesen tenido en cuenta la mala fe
del tercer embargante que conoca la existencia de una subasta no inscripta.
6
VENTURA, Gabriel B.; Repercusin del artculo 2505 reformado en el mecanismo de
constitucin de los derechos reales en Homenaje a los Congresos Nacionales de
Derecho Civil, Ed. Academia Nacional de Derecho y C. Sociales de Crdoba, Crdoba,
2009, pg. 2003 y ss.

La doctrina ha polemizado sobre el concepto de este tercero

registral al cual alude el artculo 2505; pero existe sin embargo cierto
consenso, al considerar que no es el simple tercero al que estbamos
acostumbrados por la lectura de los artculos 1195 y 1199 del Cdigo
Civil.
Se sostiene7 y lo compartimos, que el tercero registral es aquel
tercero que, ignorando la situacin real (error registral o falta de
registracin) ha obtenido colocacin registral. Esa colocacin o
emplazamiento registral puede estar dado por la inscripcin de un dominio
u otro derecho real, como as tambin por cualquier tipo de medida
precautoria, como ocurre en nuestro caso con el embargo. Respecto de
ese tercero pues, y slo a su respecto el derecho no inscripto, en este
caso la adquisicin por boleto del tercerista, no existe por lo que no le es
oponible8. Creemos pues, que es esta la postura correcta por adaptarse
ms lgicamente con la integridad de nuestro sistema registral9.
El derecho nace pues fuera del registro con slo ttulo y modo y,
con esos elementos constitutivos, ya es oponible erga omnes, salvo
frente a quien, de buena fe, amparado por la fe pblica que emana de los
asientos registrales y la presuncin de exactitud de stos, basa su
expectativa jurdica en lo que el registro pregona, y logra as la colocacin
de la misma en los asientos registrales10. Garca Coni agrega que [...] el
7

ADROGUE, Manuel I., El Tercero Registral, en Temas de Derechos Reales, Ed. Plus
Ultra, Bs.As. 1979, pg. 300 a 302.
8
LPEZ DE ZAVALIA, Fernando J. Derechos Reales, Ed. Zavala, Bs.As. 1989, Tomo
1, pg. 162. Expresamente manifiesta su oposicin a esta interpretacin: El art. 2505
para nada establece ese requisito, y creemos preferible la doctrina a tenor de la cual lo
no inscripto es inoponible al tercero, trtese o no de un tercero registral.
9
PEREZ LASALA, Jos L. Derecho Inmobiliario Registral, Ed. Depalma, Bs.As. 1965,
pg. 25. Dice: El tercero para nuestra ley tiene que ser necesariamente aquel que se
relacione con el acto o contrato inscrito, no slo por haber adquirido derechos reales,
sino por ostentar derechos de crdito con repercusin registral (...). Debe tenerse
presente que esta opinin la manifiesta el autor, antes de la sancin de la ley 17.801.
10
VENTURA, Gabriel B.; Ley 17801. Registro de la Propiedad Inmueble, Ed.
Hammurabi, Bs.As. 2009, pag. 339 a 343. Desarrollamos all ampliamente la teora del
tercero registral con las distintas posturas doctrinarias que se han manifestado.

tercero referenciado por la ley nacional de registros inmobiliarios, tanto

para ser preferido como para ser desplazado (o postergado) es alguien
que por va de la rogatoria penetra en la intimidad del registro11. Ese
asiento al que se refiere el ilustre registralista, en el caso analizado
estara dado por el emplazamiento del embargo de la ejecutante, que
sumado a su buena fe, como desconocimiento del boleto, permite
sustraerse de los efectos del mismo.
En el caso bajo anlisis, el acreedor, con total buena fe, embarga al
titular registral. Esa buena fe sumada a la publicidad que genera el
asiento registral con su natural presuncin de exactitud, que es la que a
su vez permite considerar real a su titular y existentes sus derechos y
todas las circunstancias registradas12, ampara totalmente al embargante
que pasa a ser, justamente por cumplir con esos dos requerimientos:
buena fe y emplazamiento en los asientos, el tercero registral aludido por
el artculo 2505 del Cdigo Civil.

V- INCIDENCIA DE LA POSESIN DEL ADQUIRENTE POR BOLETO

Aunque de nuestra parte no creemos que agregue una variante

trascendente al caso concreto que aqu analizamos, corresponde
pronunciarnos sobre la clusula en la que los contratantes del boleto
aluden a la entrega de la posesin en el momento de la suscripcin del
mismo, ya que no consideramos correcta la interpretacin que hace el
Camarista del primer voto Dr. Heredia, cuando dice que (...) si bien (...) la
posesin de la cosa vendida no es una exigencia que resulte del artculo
1185 del Cdigo Civil, en el caso a la tercerista se le hizo tradicin de la
11

GARCA CONI, Ral R. Qu inscriben los registros inmobiliarios?, en Estudios de

Derecho Civil (Homenaje a Moisset de Espans), Ed. Universidad, 1980, pg. 690.
12
VENTURA, Gabriel B. Ley 17801 Ob.cit., pg. 240.

posesin en el da de la firma del boleto. As surge del mismo contrato de

compraventa en la clusula tercera, sin que ello fuera controvertido en
autos.
No consideramos correcta esta interpretacin, como decamos,
pues, como es sabido, el artculo 2378 del Cdigo expresamente niega
virtualidad traslativa a la traditio cartae; es decir a la mera declaracin de
las partes en el ttulo traslativo13. Si bien de nuestra parte no negamos
un cierto efecto jurdico a estas manifestaciones, en relacin directa a los
cocontratantes, negamos en cambio, contundentemente, con amparo en
la norma citada, que puedan hacer mella alguna respecto de terceros,
como expresa el voto del citado magistrado. En efecto, tenemos
expresado, junto a Moisset de Espans, que la exigencia de la
exteriorizacin de actos posesorios para que se considere concretada la
traditio, lo es slo respecto de terceros, en tanto que entre las partes, la
declaracin del tradens de darse por desposedo a favor del accipiens
quien la acepta, (...) dicha manifestacin implica haber efectuado la
tradicin por va del constituto posesorio, siempre que esa circunstancia
no perjudique a terceros y que en el momento de efectuarse la sola
declaracin, el que entregaba la posesin estuviese efectivamente en
dicha relacin real con la cosa (...)14. Para ms, volviendo al caso que
nos motiva en el presente anlisis, segn surge del voto del Dr. Vassallo,
la posesin, an ocho aos despes de la supuesta venta por boleto, no
est en cabeza de la tercerista sino que la tiene una hija de la vendedora.
Surge con demasiada evidencia de la relacin de los hechos que
en realidad no ha habido traspaso alguno de la posesin a la tercerista.
Es cierto que pretender alegar una simulacin no correspondera a este
13

Encomillamos traslativo porque estimamos que la norma, en el caso de inmuebles,

alude al ttulo suficiente; es decir a la escritura traslativa, con todas las condiciones
legales de validez, segn lo preceptuado en el artculo 2602 del Cdigo. Obviamente, el
boleto no constituye dicho ttulo suficiente.
14
MOISSET DE ESPANS, Luis y VENTURA, Gabriel B.; La tradicin escrituraria en
Zeus, Rosario, 1986, 2839, Tomo 40.

estado del proceso, ni los argumentos se han encaminado a tal fin; pero
tampoco podemos negar que esta realidad ya no nos permite presumir la
buena fe de la tercerista que, segn expresamos ms arriba, sera el
principal argumento a su favor. Por ello elogiamos especialmente el fallo
en el prrafo que expresa que Tampoco la aqu tercerista justific de
algn modo, en este proceso, la presencia de la hija de Lazarte (el titular
embargado), en el inmueble que presuntamente haba adquirido ocho
aos antes. Lo expuesto arroja serias dudas sobre la veracidad de la
operacin que invoca la seora Ladisla en esta tercera. (...)

Y tal

circunstancia desdibuja la buena fe de la aqu tercerista15.

VI- LA INSTRUMENTACIN DE UN BOLETO DE COMPRAVENTA EN

ESCRITURA PBLICA

Como habamos expresado en nuestra introduccin, resulta

tambin llamativa la forma escritura pblica usada en la instrumentacin
del

boleto,

pues

excede

con

creces

las

exigencias

legales

correspondientes a una forma ad solemnitatem relativa, tal como

habamos explicado.
Justamente en nuestras clases de derecho notarial resaltamos la
necesidad de un acorde armonioso entre forma y contenido, pues si bien
las partes pueden elegir a su voluntad las solemnidades que consideren
ms preventivas de sus derechos, no suele ser comn sin embargo, el
exceso mencionado sin un justificativo claro; y ello alerta a cualquier
intrprete jurdico que procure la realizacin de la justicia. Es, en parte, lo
que ha ocurrido en el caso bajo estudio. Hay supuestos en los que resulta
manifiestamente conveniente un boleto de compraventa en escritura
15

Del voto del Dr. Vassallo.

pblica; por ejemplo, el otorgamiento simultneo y conjunto del mismo

con un mandato especial irrevocable, por el cual se autoriza y faculta la
instrumentacin de un negocio ya concretado en aplicacin del artculo
1977 del Cdigo Civil, cuando el inmueble ya se ha comprometido en
venta, se ha abonado el precio y slo resta la instrumentacin adecuada.
Pero en el caso de autos, ese exceso formal, antes que brindar mayor
seguridad a los contratantes, por la fecha cierta y dems valores de la
escritura pblica, con su inherente principio de autenticidad, lo nico que
ha generado es sospecha. Advirtase cun sugestivamente aparece en el
voto del Dr. Vassallo la frase (...) ese bien habra sido vendido por boleto
de compraventa, curiosamente otorgado por escritura pblica ().
Compartimos totalmente la advertencia formulada por el Camarista,
obviamente sumada al resto de las pruebas aportadas.

VII- EL BOLETO DE COMPRAVENTA OPONIBLE A TERCEROS

NECESITA FECHA CIERTA

No podemos dejar de referirnos, por aparecer aludido el tema en el

primer voto, a la necesidad de exigir fecha cierta en cualquier boleto que
pretenda oponerse a terceros, tanto sea en ejecucin concursal como en
un proceso singular. Por ello no compartimos lo expresado por el
Camarista del primer voto cuando dice que los preceptos en cuestin no
exigen que el boleto de compraventa tenga fecha cierta para ser
oponible. Ms adelante reitera: Aunque, como se dijo, el artculo 1185
bis del Cdigo Civil no exige que el boleto de compraventa tenga fecha
cierta (...).
No compartimos esta afirmacin, como habamos adelantado, por
cuanto las normas implicadas no pueden ser interpretadas alejadas del

entorno jurdico general de los instrumentos privados, que el mismo

Cdigo regula a partir del artculo 1012. En efecto, el artculo 1034 del
Cdigo, con muy buen criterio, impide oponer la fecha del contrato privado
a terceros que pudieran resultar perjudicados por ella. As, si el boleto
presentado en la quiebra del vendedor no tuviere fecha cierta, a la masa
no podra oponrsele un compromiso supuestamente previo, cuyo
momento de suscripcin no puede ser probado. Lo expresado, amn de
tener contemplacin expresa entre las normas generales del Cdigo Civil
y, por ende, ser de aplicacin tambin a los boletos de compraventa
oponibles a la quiebra del vendedor, aparece tras un lgico razonamiento
jurdico. Sera absurdo esgrimir un documento cuya fecha pueda
cuestionarse, justamente en un proceso en el que los tiempos son
cruciales para determinar prioridades y privilegios.
Todo instrumento privado pues, que pretenda una colocacin
especial o prerrogativa por su fecha, exige el cumplimiento de los
recaudos del artculo 1035 del Cdigo que regula los supuestos de fecha
cierta respecto de terceros. Ello sin perjuicio de considerar meramente
enunciativos los casos all previstos.

Gabriel B. Ventura