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Juridica 6
Juridica 6
jurdica
[2]
Para qu sirve
el precario?
Francisco
Avendao Arana
SUPLEMENTO DE ANLISIS LEGAL DEL DIARIO OFICIAL EL PERUANO. AO 1, N 6, LUNES 12 DE JULIO DE 2004
2 jurdica
ESPECIAL
Posesin y poseedor
El artculo 896 del Cdigo Civil define la posesin como el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad. Por
tanto, es poseedor quien usa, quien disfruta o quien dispone de un
bien. Esto significa que la posesin no es necesariamente legtima.
Son poseedores tanto el propietario como el ladrn, siempre que
ejerzan de hecho una de las facultades del derecho de propiedad:
usan el bien. La definicin del artculo 896 significa tambin que no
basta con tener derecho a poseer. Para ser poseedor hay que ejercer
de hecho un poder inherente a la propiedad. Se puede tener derecho a la posesin, pero si no se ejerce de hecho un atributo de la propiedad, no se es poseedor.
El concepto de posesin previsto en el artculo 896 se inspira en
la doctrina de Ihering. Por eso cuando la norma alude al ejercicio de
uno o ms poderes inherentes a la propiedad, concibe a la posesin
como un derecho que supone un poder de hecho, entendido ste
como la relacin de lugar con el bien. Y esa relacin de lugar con el
bien implica voluntad. No hay posesin cuando estamos en presencia de un simple contacto con los bienes o se tiene proximidad con
ellos, sin intencin alguna. Tampoco hay posesin cuando alguien
que se encuentra en relacin de dependencia con otro, tiene un bien
en nombre de ste y en cumplimiento de rdenes e instrucciones
suyas (un chofer, por ejemplo). Esta figura se conoce como servidor
de la posesin y est recogida en el artculo 897 del Cdigo Civil. El
servidor de la posesin ejerce el poder sobre el bien en nombre de
otro, del poseedor, y en mrito de rdenes. Hay un vnculo de subordinacin entre el servidor y el poseedor, que puede provenir de una
relacin domstica, laboral o de otra ndole.
El concepto de posesin de nuestro Cdigo Civil permite que
varias personas puedan ser poseedores de un bien, inclusive al
mismo tiempo. Son poseedores el arrendatario y el arrendador. El
primero porque usa, el segundo porque disfruta. Igualmente son
poseedores el propietario que ocupa su bien y el usurpador. El primero es un poseedor con derecho a poseer, el segundo sin derecho
a poseer.
Ahora bien, dependiendo del tipo de posesin, los derechos que
otorga son de naturaleza distinta. Por eso el Cdigo Civil clasifica la
posesin en mediata e inmediata; legtima e ilegtima; de buena fe
o mala fe, esta ltima como una subclasificacin de la posesin ilegtima; y, precaria.
Poseedor legtimo es el que posee con derecho. Poseedor ilegtimo es el que posee sin derecho. Se puede no tener derecho a poseer y por tanto ser poseedor ilegtimo, por diversas razones. As, es
poseedor ilegtimo el que posee sin tener ttulo, es decir un acto jurdico que le da derecho a poseer. El caso es el del usurpador. Tambin
Posesin precaria
Con respecto a la posesin precaria, el artculo 911 del Cdigo
Civil la define, como ya dije, como aquella que se ejerce sin ttulo
alguno o cuando el que se tena ha fenecido. El antecedente de esta
norma est en el artculo 970 del antiguo Cdigo de Procedimientos
Civiles, que sealaba que proceda la accin de desahucio para recuperar inmuebles que usaba otra persona de modo precario y sin
pagar pensin.
En el derecho romano la posesin precaria consista en la cesin
temporal de un bien a un tercero, quien quedaba obligado a devolverlo al primer requerimiento. Se pareca de alguna manera a lo que
hoy conocemos como posesin inmediata (posesin temporal y en
virtud de un ttulo). Sin embargo, la posesin precaria regulada en
el artculo 911 es, en realidad, una posesin ilegtima1. El precario,
por no tener ttulo o por haber fenecido el que tena, no tiene derecho a la posesin.
Existe entonces una razn terica para eliminar el concepto de
posesin precaria: se superpone con la nocin de posesin ilegtima.
Pero hay una razn adicional, de orden prctico, que me parece central, como veremos a continuacin, a propsito del arrendamiento.
Existe discusin en la doctrina y jurisprudencia nacional sobre
la interpretacin del artculo 1704 del Cdigo Civil. Esta norma
seala lo siguiente: Vencido el plazo del contrato o cursado el
aviso de conclusin del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y
a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin
igual a la renta del perodo precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importar la continuacin
del arrendamiento.
Al amparo de esta norma, se interponen a diario desalojos por
ocupacin precaria, en los cuales se discute si el demandado era precario. Un ejemplo es el proceso seguido por Ana Mara Miranda
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Conclusin
En sntesis, lo que ocurri es lo siguiente: una persona arrienda un inmueble y al vencimiento del contrato enva una carta a
su inquilino dando por concluido el contrato. Luego demanda la
restitucin del bien y califica su demanda como una de desalojo
por ocupacin precaria (claro, pues el contrato haba vencido),
pero el Poder Judicial, luego de algunos aos, declara improcedente su demanda porque el demandado no era precario.
Opino que hay que eliminar la figura de posesin precaria
porque no sirve para nada. As evitaremos juicios largos y onerosos que no conducen a ningn resultado prctico. Por cierto
que hay que hacer precisiones a los artculos del contrato de
arrendamiento del Cdigo Civil, pero hay que comenzar
matando al precario.
1 Esta identificacin de precario con el poseedor ilegtimo no es
aceptada por todos. Para la Corte Suprema, por ejemplo, la
posesin precaria es distinta a la ilegtima (CAS. N 1371-99
UCAYALI).
2 Para algunos, ni siquiera cuando el arrendador solicita la
devolucin del bien el arrendatario deviene en precario.
Arrendamiento
de duracin determinada
JORGE ALBERTO
BELTRN PACHECO
Profesor ordinario de Contratos Especiales
y Responsabilidad Civil en la PUCP,
y de Derecho de Obligaciones en la UNMSM
su devolucin, efectuar las reparaciones locativas, ni hacer uso contrario al orden pblico y buenas costumbres, entre otros, as como
las cargas: dar aviso al arrendador de toda perturbacin en el bien,
comunicar al arrendador la realizacin de sus reparaciones, etctera), que asumen de manera voluntaria, libre y consciente.
b) La causa: que se refiere al fin prctico que persiguen los sujetos
con el contrato de arrendamiento, siendo sta el entregar en uso y
disfrute un bien a cambio de una renta, pudindose precisar el contenido de la causa por voluntad de los sujetos contratantes, tal es el
caso de precisar en una clusula lo siguiente: el bien, objeto del contrato, ser usado como local comercial, en cuya situacin el fin prctico no ser cualquier uso del bien, sino el uso como local comercial.
c) La forma: es el elemento extrnseco del contrato de arrendamiento, bastando en el contrato de arrendamiento de una forma
libre (es decir, no existe una forma exigida por ley bajo sancin de
nulidad ni que se requiera como medio de prueba de la existencia
del acto), lo que significara que las partes pueden suscribir un
documento, aunque se recomienda que (en el caso de los arrendamientos sobre bienes inmuebles o muebles registrados) registren su
contrato para proteger mejor su derecho ante posibles actos de terceros o hechos propios del arrendador (como la venta del bien
arrendado), en cuyo caso debern suscribir una escritura pblica.
II. El plazo del contrato de arrendamiento
El plazo es un elemento del contrato de arrendamiento, en
tanto ste es un contrato de naturaleza temporal. Acorde con el
Cdigo Civil peruano, el contrato puede ser a plazo determinado o
indeterminado. En el primer caso, el contrato terminar en la fecha
sealada por las partes (que no puede exceder de diez aos como
regla general, y de seis aos, en los contratos de arrendamiento de
bienes de propiedad de incapaces y de entidades pblicas, segn el
artculo 1688 del Cdigo Civil), sin necesidad de aviso previo (en
tanto las partes, de buena fe y acorde con su comn intencin,
segn el artculo 1362 del Cdigo Civil, han previsto voluntariamente la duracin del contrato). As, el artculo 1699 del Cdigo
Civil nos dice lo siguiente: El arrendamiento de duracin determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes,
sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.
Sigue en la pg 4
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Viene de la pg 3
DIRECTOR (e): GERARDO BARRAZA SOTO. EDITOR: MARIO SOLS CRDOVA. DISEO: CSAR FERNNDEZ FERNNDEZ.
Las opiniones vertidas son de exclusiva responsabilidad de los autores. Sugerencias y comentarios: msolis@editoraperu.com.pe
Nota del Editor: Por motivos de edicin, los nmeros 6 y 7 de Jurdica constarn de slo cuatro pginas dedicadas al tema
Bibliojuris
Las Relaciones de Gobierno entre
el Poder Ejecutivo y el Parlamento
Christian Guzmn Napur
Fondo Editorial PUCP / 2003
p, 260
Los procesos democrticos en
diversos lugares de Amrica
Latina se encuentran en crisis.
Esto tal vez se deba a la ambigedad que suele acompaar las discusiones sobre la
democracia, como concepto
filosfico, como proceso poltico o como ideal social. Algunos apuntan, a nuestro entender de manera equivocada, hacia identificar la democracia con un asamblesmo
peridico o la desmedida presin de la calle y de los medios. Estos pareceres tal vez vlidos en la vivencia histrica de
la democracia (como en la polis griega) o las revoluciones decimonnicas no se conjugan con la complejidad del estado
contemporneo y del decurso poltico.
El verdadero sino de la democracia descansa hoy en el
equilibrio e interrelacin de poderes para evitar los excesos
dictatoriales o el quietismo burocrtico. Es ah donde debemos reconocer un sistema funcional e interprete de una democracia moderna. Precisamente la obra el Dr. Guzmn Napuri apunta a eso, al anlisis de los conflictos existentes entre los
poderes polticos del estado: El Ejecutivo y el Parlamento a
partir de la comparacin entre los regmenes de gobierno ms
importantes en el derecho comparado, y la experiencia de
nuestro ordenamiento constitucional. Precisa el autor los defectos ms importantes de nuestro sistema y esboza un conjunto de soluciones para los mismos. Sin duda un aporte desde la perspectiva del derecho constitucional para el conocimiento de nuestra difcil realidad poltica.