CURSO DE

DIRECCION Y LEGISLACION DE OBRA

Prof. Arq. Claudio F. Torres

TEORICA N 5

PROPIEDAD
HORIZONTAL
MATERIAL COMPLEMENTARIO DEL LIBRO
MANUAL PRACTICO DE LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION
de. M. Garca Tejera y C. F. Torres. Ed. Nobuko. Bs. As. 2006.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Ley 13.512

Art. 1: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o

departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la
va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley.
Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona.

ORIGENES

Antiguo Egipto
Caldea y Palestina (ao 2500 A.C.).
Roma (?)
Europa en la Edad Media
Francia y en Espaa, durante el siglo XVIII.
Alemania desde 1951.

ARGENTINA: Proyectos de 1928, 1936 y 1946, siendo en 1948 aprobada la Ley N 13.512. Quit vigencia a los
arts. 2617, 2685 in fine y 2693 del CC. El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios
dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad (C.C. art. 2617).

Puede tomarse a la Propiedad Horizontal como:

Un derecho real autnomo;

Un conjunto de dominios con ms un condominio de indivisin forzosa, combinndose propiedad

individual y copropiedad.
Adquisicin del derecho de Propiedad
Horizontal
Tradicin
Sucesin
Prescripcin
Casos especiales

La Propiedad Horizontal es:

Un DERECHO EXCLUSIVO sobre ciertas
cosas;
Un DERECHO COMN que se da sobre
ciertas cosas, que
son accesorias de la
principal.

PARTES COMUNES Y PARTES EXCLUSIVAS

Partes EXCLUSIVAS:
Art. 2 Ley 13.512: Cada propietario ser dueo
exclusivo de su piso o departamento...
Parte exclusiva:
UNIDAD FUNCIONAL: Caractersticas:
1. SALIDA DIRECTA O INDIRECTA
A LA VA PBLICA.
2. AUTONOMIA FUNCIONAL
UNIDAD COMPLEMENTARIA: accesoria de la primera,
cochera, una baulera, una pequea azotea, etc.

Partes COMUNES: Art. 2 Ley 13.512:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios,
solares, prticos, galeras y vestbulos comunes,
escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios
centrales, como calefaccin, agua caliente o fra,
refrigeracin, etc.;
c) Los locales para alojamiento del portero y
portera;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos
departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores
de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio
comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo.

FIGURAS DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1 - EL COPROPIETARIO
Derechos:
Ejercer el dominio sobre
su
unidad funcional

Disponer libremente de
su
unidad funcional
Utilizar las partes
comunes conforme a su
destino.

Obligaciones:
CONSERVAR, ATENDER Y REPARAR SU PROPIA UNIDAD FUNCIONAL
CONSERVAR, ATENDER Y REPARAR PARTES COMUNES (Art. 5 Ley
13.512). (Art. 8 Ley 13.512).
NO ALTERAR CONSTRUCCIONES EXISTENTES SIN PERMISO DE LOS
COPROPIETARIOS (Art. 7 Ley 13.512).

NO ALTERAR EL DESTINO DE LA UNIDAD FUNCIONAL (Art. 6 Ley 13.512).

NO MOLESTAR A LOS COPROPIETARIOS (Art. 6 Ley 13.512).

2 - EL CONSORCIO: Conjunto de copropietarios Sujeto de Derecho

3 - EL CONSEJO DE ADMINISTRACIN: Copropietarios, hacen contralor de la administracin
4 - EL ADMINISTRADOR

Art. 2699 del C.C.: la calidad de la cosa comn o por la oposicin de alguno de los condminos
Art. 9 Ley 13.512: El reglamento debe proveer obligatoriamente .... Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y
empleo de los fondos necesarios para tal fin...
Art. 11 Ley 13.512: El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier
clase, como mandatario legal y exclusivo de aqullos...

Sntesis de su tarea
1.
MANEJAR LOS FONDOS DEL CONSORCIO
2.
SUPERVISAR EL ESTADO GENERAL DEL EDIFICIO
3.
CONVOCAR A ASAMBLEAS: (Art. 9 Ley 13.512) (Art. 3 Dec. 18.734).
4.
CONTRATAR Y CAPACITAR AL PERSONAL: .. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y
despedirlo;... (Art. 9 Ley 13.512). El mayordomo y/o encargado, recibir las rdenes y las transmitir al resto del
personal, (Art. 23 CCT 378/04).
5.
CUSTODIAR LIBROS Y TODA DOCUMENTACION DEL INMUEBLE
6.
ASEGURAR AL EDIFICIO CONTRA INCENDIO
7.
COMUNICAR LAS DECISIONES TOMADAS EN ASAMBLEA: Las decisiones que tome vlidamente la mayora de
propietarios sern comunicadas a los interesados ausentes por carta certificada (Art. 28 dec. 18.734) ...Todo
propietario podr imponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas, la que ser certificada por el
representante de los propietarios o por la persona que stos designen... (Art. 5 dec.18.734).
8.
DENUNCIAR INFRACCIONES A LA LEY 13.512: En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, de las normas del artculo 6, el representante o los propietarios afectados formularn la denuncia
correspondiente ante el juez competente... (Art. 15 Ley 13.512).
9.
EXPEDIR CERTIFICADOS DE EXPENSAS
10. RENDIR CUENTAS DE SU GESTIN. Mandato legal y exclusivo del consorcio.

5 - EL PERSONAL LABORAL DEL CONSORCIO - Ley 12.981 y CCT 378/04.

En edificios hasta 25 unidades funcionales sin servicios centrales o con servicios centrales de calefaccin y/o agua caliente,
podr el encargado ser no permanente.

Derechos y deberes del Personal

1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)

9)

Acatar las ordenes impartidas por el administrador, y stas deben asentarse en el libro de ordenes.
Dar aviso al administrador de toda novedad producida en el edificio;
Habitar la unidad que el consorcio le haya asignado para vivienda propia y de su ncleo familiar, exclusivamente;
Utilizar la ropa de trabajo suministrada por el administrador;
Mantener en perfecto estado de conservacin, aseo e higiene todas las partes comunes del edificio, controlar el funcionamiento de
mquinas e instalaciones del edificio, entregar correspondencia que llegara a nombre de los copropietarios;
Vigilar la entrada y salida de personas al edificio;
No realizar tareas de atencin a copropietarios dentro del horario de trabajo;
Informar a eventuales reemplazante sobre toda informacin respecto de las tareas inherentes a su cargo;
Capacitarse sobre prevencin de riesgos de trabajo.

Vivienda del encargado

Ley 12.981 art. 13:
El encargado tiene derecho a gozar del uso de habitacin
higinica -provista por el consorcio- y adecuada y recibir los tiles de
trabajo necesarios para el desempeo de las tareas a su cargo.
No podr alterarse el destino originario de la misma en
perjuicio del trabajador, en tanto se halle vigente la relacin laboral.
Cdigo de la Edificacin art. 4.8.8.0. (s/ Art. 1 Ley 2428, BOCBA del 3-10-07)
Todo edificio que conste de quince (15) o ms unidades, o
supere los ochocientos (800) metros cuadrados (de superficie
computable segn parmetro FOT) o tenga cuatro (4) o ms pisos,
deber poseer una vivienda destinada al encargado del edificio que
cuente como mnimo de una sala comn (o comedor) , dos dormitorios,
bao y cocina con dimensiones de acuerdo al artculo 4.6.3.0.
La vivienda del encargado deber contar con los mismos servicios
centrales, de confort y necesidad que las restantes unidades sin perjuicio
de la obligatoriedad que se establece en el artculo 4.8.2.1., y en ningn
caso podr tener ms ambientes que la unidad funcional de mayor
tamao.
(**)refiere al Cdigo de la Edificacin: 'Servicio mnimo de salubridad en todo predio
donde se habite o trabaje'

La Ley N 2.428 rige para las construcciones que se realicen a partir de su

entrada en vigencia a los sesenta (60) das corridos contados a partir de su publicacin
en el Boletn Oficial, y no ser aplicable a las solicitudes de permiso de obra en trmite,
todo segn Art. 3 y clusula transitoria de la misma.

CCT 378/04, Art. 7 inc. f:

"ENCARGADO/A NO PERMANENTE: Es quien realiza tareas
propias del/la encargado/a en edificios en los que tengan a su cargo
hasta veinticinco (25) unidades sin servicios centrales o con
servicios centrales de calefaccin y/o agua caliente. Este/a
trabajador/a tendr la obligacin de cumplir un horario de permanencia en
el mismo de hasta cuatro horas diarias....".
En caso de accidente o enfermedad inculpable que le impida cumplir con las
obligaciones a su carga, el encargado podr seguir ocupando las habitaciones que le
estuviesen asignadas durante el trmino de su correspondiente licencia, segn lo
expresa el art. 9 de la ley 12.981 se ocupa de este tema. La ocupacin depender de la
antigedad del encargado en el trabajo:
En el caso de que se trate de una enfermedad infectocontagiosa, el encargado con su grupo familiar- tendr derecho a ser alojado en otro sitio a cargo del empleador con similares caractersticas a la vivienda original- o a percibir un equivalente en dinero.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION

Art. 9 Ley 13.512 " ...por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad....

Funcin: regular la vida en el inmueble sujeto a la Propiedad Horizontal.

Contenidos bsicos (Art 9 Ley 13512):
a)
b)
c)
d)

Designacin de un representante de los propietarios

Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en
su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica;
La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las
mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en
que en esta ley se exige una mayora especial.

Mecanismos de sancin del Reglamento

1)

2)

3)

POR UNANIMIDAD: Al constituirse el consorcio de propietarios deber acordar y redactar un reglamento de

copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad...
(Art. 9 Ley 13.512).
POR EL PROPIETARIO VENDEDOR: ... dicho reglamento podr tambin ser redactado e inscripto en los
registros pblicos por toda persona, fsica o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad.
conforme al rgimen de la Ley 13512 un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del
inmueble con respecto al cual solicite la inscripcin del referido reglamento (Art. 1 Dec. 18.734).
POR DECISION JUDICIAL: cuando se carece de unanimidad

Modificaciones al Reglamento de Copropiedad: Art. 9 Ley 13.512: Dicho reglamento slo podr
modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta
modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Reglamento Interno: Ordena el uso y el goce de las partes comunes por parte de los consorcistas.

ASAMBLEAS
Art.10 Ley 13.512: Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los condminos, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios,
por mayora de votos. Estos se computarn en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumir
que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificar la
representacin.
Autoridades de la asamblea: Presidente
Tipos de asamblea: En el art. 3 inc. 8 del decreto 18.734 vemos que las asambleas se dividen en dos
grupos: 1. ORDINARIAS
2. EXTRAORDINARIAS
La convocatoria a asamblea: La asamblea es convocada por el administrador, por su propia iniciativa o a solicitud
de los copropietarios.
Validez de la asamblea (bajo condicin de ser declarada nula): Debe convocarse en un lugar cierto, a
determinada hora, con un orden del da debidamente claro.
1. Constituirse como tal, cumpliendo con las mayoras mnimas impuestas por la Ley y el Reglamento;
2. Deliberar, sobre los temas indicados en el orden del da;
3. Resolver, votando las propuestas presentadas y se aceptar aquella que tenga la mayora.
Tipos de votacin (Art. 10 de la Ley 13.512): Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los condminos, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios, por mayora
de votos. Estos se computarn en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario
tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificar la representacin.
La asamblea judicial: Cuando no fuere posible lograr la reunin de la mayora necesaria de propietarios, se solicitar al juez que
convoque a la reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y quedar autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deber
resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos (Art. 10 de la Ley 13.512). El pedido de convocatoria judicial puede efectuarlo
el administrador o cualquier copropietario.

QUORUM Y MAYORIAS
Art. 9 ley 13.512: Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los condminos, sern resueltos, previa deliberacin de los
propietarios, por mayora de votos. Estos se computarn en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se
presumir que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario, se
unificar la representacin...
Mayoras establecidas en la Ley 13.512
UNANIMIDAD
Art.7: El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de
los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que
perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc. Toda obra nueva que afecte al inmueble comn
no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios.

Art. 14: No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no
comprende a ste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podr
hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
MAYORIA DE 2/3 PARTES DEL VALOR DEL EDIFICIO
Art. 12: En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios
puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podr recurrirse a la autoridad
judicial....
MAYORIA DE 2/3 DE LOS COPROPIETARIOS
Art. 9: Al constituirse el consorcio de propietarios deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo
podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta
modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
MAYORIA DEL 50% DEL VALOR DEL EDIFICIO
Art. 16: En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del valor podr resolver la
demolicin y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a
contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial.
Tipos de mayoras: Queda abierta la posibilidad de establecer libremente -salvo los casos previstos por ley- distintos tipos de
qurum. En el Reglamento de Copropiedad podemos mencionar a ttulo informativo que:
Los asuntos que requieren la UNANIMIDAD DE LOS COPROPIETARIOS para ser resueltos son:
a)
La determinacin de partes comunes.
b)
La hipoteca de la totalidad del edificio.
c)
Constituir servidumbres.
d)
La modificacin de porcentuales de las unidades funcionales.
e)
Cambio de destino de las unidades funcionales.
f)
Realizar y/o autorizar obras nuevas que afecten partes comunes del edificio.
g)
Modificacin del Reglamento sobre los asuntos nombrados.
2/3ras PARTES O MAYORA DE LAS 2/3ras PARTES DE LOS COPROPIETARIOS para:
a)
Remover al administrador designado por el Reglamento de Copropiedad.
b)
Eximir de pago a alguno de los copropietarios para contribuir a algunos gastos especiales.
c)
Reforma del Reglamento de Copropiedad sobre los asuntos nombrados.
MAYORA ABSOLUTA o MITAD MS UNO DE LOS COPROPIETARIOS para abordar:
a)
Designacin o remocin del administrador no designado por el Reglamento de Copropiedad.
b)
Redaccin y reforma del Reglamento Interno del Edificio.
c)
Supresin definitiva de servicios centrales.
d)
Innovaciones sobre partes comunes.
MAYORA ABSOLUTA DE LOS COPROPIETARIOS PRESENTES para tratar:
a) Eleccin de los miembros del consejo de administracin.
b) Asuntos de inters comn que admita el Reglamento ser tratado de esa forma.
La falta de mayoras
Ante imposibilidad de lograr reunir mayora necesaria se solicitar al juez que convoque a la reunin, en presencia
suya; puede tomar medidas urgentes, y resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una audiencia y deber
citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos (Art. 10 Ley 13.512).

VIOLACION A LA LEY, DAOS

Y MALA CONSERVACION DEL INMUEBLE
1 - LAS MOLESTIAS A VECINOS

Queda prohibido... Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio (Art. 6 de la
Ley 13.512).
En caso de violacin... de las normas del art. 6, el representante o los propietarios afectados formularn la denuncia
correspondiente ante el juez competente, ..., se impondr al culpable pena de arresto hasta veinte das o multa en beneficio
del fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese la infraccin,
pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si fuera menester. ...si el infractor fuese un
ocupante no propietario podr ser desalojado en caso de reincidencia. La accin respectiva podr ser ejercida por el
representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicacin de estas penas no obstar el ejercicio de la
accin civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados (Art. 15 Ley 13.512).

3 - LAS OBRAS SIN AUTORIZACION EN PARTES PROPIAS

Ejecucin de obras en partes privativas y comunes

a) Obras que AFECTAN PARTES COMUNES. En este tipo de obras, deber distinguirse:
Si la obra es para beneficio de todos los copropietarios, ser necesaria mayora absoluta.
Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los condminos, sern resueltos, previa
deliberacin de los propietarios, por mayora de votos. Estos se computarn en la forma que
prevea el reglamento... (Art. 10 ley 13.512).
Si es para beneficio de uno o un grupo de propietarios, ser indispensable la unanimidad al
igual que obra nueva en parte exclusiva. Toda obra nueva que afecte al inmueble comn
no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios (Art. 7 ley13.512).
c) Obras que NO AFECTAN PARTES COMUNES.
Obras sin autorizacin: pueden demolerse o no.

3 LOS DAOS A UNIDADES FUNCIONALES

Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o
departamento; estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio
o los servicio comunes (Art. 5 Ley 13.512).

EXPENSAS
(Art. 8 Ley 13.512): Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin
en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir
al pago de las primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y
bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de
mayor renta
Clasificacin de las expensas:
Formacin de las expensas:
1) ORDINARIAS
a) Por GASTOS FIJOS
2) EXTRAORDINARIAS
b) Por GASTOS DE MANTENIMIENTO
Pueden establecerse las expensas sobre;
1. Una cuota segn los gastos aprobados en asamblea (sistemas ms apropiado).
2. Una cuota variable segn determinacin del Administrador o del Consejo de Administracin.
3. Una cuota sobre la liquidacin mensual de gastos.
La unidad funcional como garanta por el pago de expensas (Art 17 Ley 13.512): La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al
pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensin
del artculo 3266 del Cdigo Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin;
De no haber escriturado, y teniendo la posesin debe expensas, responder con sus otros bienes
La imposibilidad de cobrar expensas y la va judicial: el deudor puede ser pasible de un juicio ejecutivo. Art. 524 del CPCCN: Constituir
ttulo ejecutivo el crdito por expensas comunes de edificios sujetos al rgimen de propiedad horizontal..

CONSERVACION DE ASCENSORES
EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Ordenanza 49.308: En todo edificio que cuente con instalacin de ascensores, montacargas, escaleras mecnicas,
rampas mviles y guarda mecanizada de vehculos se dispondr obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y
asistencia tcnica para su atencin debiendo llevar un Libro de Inspeccin rubricado sin cargo por el Gobierno de la
Ciudad de Buenos Aires el cual deber estar permanentemente en el edificio a disposicin de la inspeccin
municipal. El copropietario es responsable del mantenimiento en perfecto estado de elevadores, debiendo
impedir su utilizacin cuando no ofrezca las debidas garantas de seguridad para las personas y los bienes.
Debern contratar asimismo un seguro de responsabilidad civil por potenciales daos a terceros. El
consorcio a travs de su administrador, deber presentar ante el GCBA un profesional o empresa habilitada
por el organismo municipal pertinente, el cual actuar como conservador de la instalacin.
Decreto N 46.275: cambiar o recubrir las puertas tijeras en las cabinas o ascensores y en los rellanos de los
mismos. Las Aseguradoras de Riesgos de Trabajo (ART) no responden por los accidentes ocurridos en los
ascensores que no cumplen lo prescripto en el decreto, debiendo responder penalmente al administrador del
consorcio y civilmente al consorcio por los accidentes ocurridos.

EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1.
2.
3.
4.
5.

VETUSTEZ: .. la mayora que represente ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y
materiales... (Art. 16 Ley 13.512).
DESTRUCCIN TOTAL O PARCIAL DE LAS 2/3ras PARTES DEL VALOR DEL EDIFICIO: Dice el art. 12 de la Ley
13.512: ...cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera
as, podr recurrirse a la autoridad judicial... .
CONFUSION: Una misma persona es la propietaria exclusiva de todas las UF de un inmueble.
EXPROPIACION: ... son susceptibles de expropiacin los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal
(Art. 5 Ley 21.499).
DESAFECTACION de la sujecin a la Ley 13.512.

Decreto-Ley 19.724: PREHORIZONTALIDAD:

protege a los adquirentes de

inmuebles sujetos a la Ley 13.512.
Con esta modalidad se establece el privilegio de los adquirentes por sobre otros acreedores, dejando as
el Boleto de compraventa de ser un contrato no formal a ser un instrumento que permita al adquirente reclamar su
debido resarcimiento. ante cualquier tipo de problemas.
La norma impone una serie de requisitos para el propietario-vendedor, a saber:
1.

ESCRITURA DE AFECTACIN: Para la inscripcin, se debe contar con la documentacin necesaria que se
detalla:
a) Copia del Ttulo de Propiedad.
b) Planos de Obra.
c) Planos de Subdivisin.
d) Plano de Mensura Aprobado.
e) Reglamento de Copropiedad y Administracin.
f) Informe sobre el estado de dominio y gravmenes que afecten al inmueble brindado por el Registro de la
Propiedad Inmueble.

2.

BOLETOS DE COMPRAVENTA: Tras la registracin de la escritura de afectacin, recin se est en condiciones

de suscribir los boletos de compraventa, debiendo contener:
a) Datos de las partes.
b) Ubicacin del inmueble.
c) Determinacin de la UF vendida.
d) Precio (si fuera ajustable se deber expresar el criterio adoptado).
e) Fecha de entrega de la posesin.
f) Constancia de inscripcin de la escritura de afectacin.
g) Gravmenes sobre el inmueble, o aquellos que pudieran producirse por parte del vendedor.
h) Venta condicionada en plazos indicativos.

i)

Redaccin clara y legible, no omitiendo clusulas que concedan ventajas a la vendedora, como limitacin de
la responsabilidad, o resolucin de un contrato sin notificacin previa.

j)

Inscripcin de todos los elementos en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble; si la vendedora no lo

hiciera, el adquirente podr hacerlo.

SEGURIDAD E HIGIENE EN EL EDIFICIO (Leyes 19.587 y 24.577).

o
o
o

Riesgos de Trabajo
Capacitacin del personal
Mantenimiento de reas comunes

OBLIGACION DE CONSERVAR

Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la cada, o los materiales que de ellos se desprendan no
puedan daar a los vecinos o transentes, bajo la pena de satisfacer los daos e intereses que por su negligencia les
causare (Art. 2616 del CC).
"Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares por el ejercicio
de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para aqullas. Segn las circunstancias del caso, los jueces
pueden disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias. En la aplicacin de esta disposicin el
juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo
tendr en cuenta la prioridad en el uso.... (Art.
2618 del CC).
Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento; estando
prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicio comunes. Est
prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a
las del conjunto (Art. 5 Ley 13.512).
...Toda obra nueva que afecte al inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios
(art. 7 Ley 13.512).
El propietario est obligado a conservar y mantener u a obra o cualquiera de sus partes e perfecto estado de uso,
funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y esttica. El aspecto exterior de un edificio o estructura se conservar
en buen estado por renovacin de material, revoque o pintura de conformidad con lo establecido en este Cdigo, a este
efecto se tendr en cuenta su emplazamiento y las caractersticas del lugar (Art. 6.3.1.1. del Cdigo de la
Edificacin de la Ciudad Autnoma de Bs.As.).

Adems, el citado artculo incluye la manutencin de:

a) balcones, terrazas y azoteas;
b) barandas, balaustres y barandales;
c) mnsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, caritides, atlantes, pinculos, crestera,
artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
d) soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
e) antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
f) carteles, letreros y maceteros;
g) jaharros, enlucidos, revestimientos de mrmol, paneles premoldeados, azulejos, maylicas,
cermicas, maderas y chapas metlicas; todo otro tipo de revestimientos existente utilizados en la
construccin;
h) cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de
seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.

CODIGO DE LA EDIFICACION DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

6.4.1.1. Trabajos por estado de ruina y amenaza de peligro en edificios o estructuras

La Direccin considerar un edificio o estructura en peligro de ruina si sus muros o partes resistentes
estn comprendidos en los siguientes casos:
a) Caso de muros:
1. Cuando un muro est vencido alcanzando su desplome al tercio de su espesor, o cuando presente
grietas de dislocamiento, aplastamiento o escurrimiento, se ordenar su demolicin previo los
apuntalamientos del caso si corresponden.
2. Cuando un muro tiene cimientos al descubierto o con profundidad insuficiente se ordenar el
recalce hasta alcanzar la profundidad correcta de acuerdo con este cdigo.
b) Caso de estructuras: Cuando los elementos resistentes de una estructura presenten grietas de
dislocamiento, signos de aplastamiento o escurrimiento o hayan rebasado los lmites de trabajo, se
ordenar su demolicin o esfuerzo previo apuntalamiento si es necesario, segn resulte de las
conclusiones analticas.

6.4.1.2. Edificios o estructuras afectados por otro en ruinas u otros peligros

6.4.1.3. Duracin de apuntalamientos en edificios o estructuras ruinosos
6.4.1.4. Procedimiento en caso de peligro de derrumbe o de cada de rboles
6.4.1.5. Trabajos por administracin en casos de obra ruinosa u otro peligro
6.4.2. Peligro inminente de derrumbe de edificio o estructura o cada de rboles
6.4.3. Instalaciones en mal estado

MANTENIMIENTO PREVENTIVO
1-La DOCUMENTACIN DE LAS INSTALACIONES O DISPOSICIONES CONSTRUCTIVAS, de todo tipo.
a) Planos de Obra Civil.
b) Planos de Estructuras.
c) Planos de Instalaciones de Prevencin contra Incendio.
d) Planos de Instalaciones Electromecnicas.
e) Planos de Instalaciones Elctricas, con eventuales sistemas de alarmas, comunicaciones,
circuito de televisin, etc.
f) Planos de Calefaccin.
g) Planos de Instalaciones Sanitarias.
h) Cualquier otra documentacin oficial exigible o que por sus caractersticas amerite poseerse.
2-LISTADO DE RUBROS DE GREMIOS IDNEOS para reparar o reemplazar el sistema, previendo la
eventualidad de efectuar una reparacin urgente; se buscar que cada gremio garantice el trabajo efectuado.
3-LISTADO DE PROFESIONALES que proyecten o dirijan los distintos trabajos a que hubiere lugar.

BALCONES Ley 257 : superficies comunes de uso exclusivo.

EL ADMINISTRADOR DEBE:

Verificar el estado de los balcones, contando con el dictamen de un profesional idneo.

Requerir de los copropietarios toda informacin acerca de dudas o anormalidades que pudiesen
detectar en los balcones, contando con el asesoramiento de un profesional idneo.

Contar con la documentacin de obra que informe sobre la conformacin de los balcones.

EL COPROPIETARIO DEBE:

Informar a la administracin sobre la aparicin de anormalidades (fisuras, filtraciones, etc.) en los

balcones.

Proveer al buen mantenimiento del balcn de su uso exclusivo: cuidado de las juntas,
impermeabilizacin.

INTERVENCIN DEL ARQUITECTO

1) PROYECTO

(delimitacin

de

sectores

y/o

elementos

comunes y exclusivos).
2) DIRECCIN
3) REMODELACIN, AMPLIACIN, RECICLAJE, REPARACIONES
(Proyecto - Direccin).
4) MANTENIMIENTO (Direccin).
5) ASESORAMIENTO (Consorcio, Administracin, Consejo,
Copropietario).
6)INFORMES SEGN LEY 257.