DIAGNOSTICO DE LA CONSTRUCCION

EN AREQUIPA, RIESGOS Y OPORTUNIDADES

ING JORGE IRURI PEREZ

Noviembre 2011

Seminario: Normatividad y Gestin para Edificaciones Seguras y Saludables

Realmente estamos en un boom?

En el Per el dficit habitacional afecta al 25% de hogares y es
esencialmente cualitativo.
En Lima se encuentra el 25% del dficit total y el 48% del dficit
cualitativo.
El 66% del dficit total es urbano (1.3 millones de unidades).

Realmente estamos en un boom?

Lo que ocurre con el volumen de crditos hipotecarios, en relacin
con el PBI.

Cartera Hipotecaria vs PBI (2008)

15%
11%
8%

4%

Chile

Fuente: Titulizadora Peruana

Costa Rica

Mxico

Colombia

3%

Per

Programas de financiamiento habitacional

Existen programas de financiamiento para vivienda, en funcin de las
condiciones socioeconmicas y el nivel de ingresos de los hogares.

170 600 hogares (3%)

US$ 3 482/mes

Banca Comercial

769 100 hogares (14%)

US$ 831/mes

1 675 500 hogares (31%)

US$ 358/mes

1 820 200 hogares (34%)

US$ 207/mes

972 800 hogares (18%)

US$ 144/mes
Per Urbano 2007, Ipsos Apoyo

Crdito Mivivienda
En la actualidad, el rango ms alto de este segmento (viviendas por
encima de US$ 40 000) es atendido mayoritariamente por la banca
privada con sus propias lneas.
Nmero de Crditos Mivivienda desembolsados
7960
6832
5545

3588
3130 2996

143
1999

405
2000

654

2001

Fuente: Fondo Mivivienda

3534

1409

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Precio de Viviendas

US$ 17 150 a US$ 61 200

Monto de
Financiamiento
Incentivo (Premio
Buen Pagador)

90% de precio vivienda

(mnimo US$ 11 000)
US$ 3 450 (flat)

Moneda y Tasa

En nuevos soles
Tasa fija

Plazo de crdito

Entre 10 y 20 aos

Plazo de gracia

6 meses (Bien Futuro)

Programa Techo Propio

En los dos ltimos aos se ha consolidado el programa. En los dos
ltimos aos se han desembolsado ms de 33 mil subsidios (el 79%
del total desde el 2003) y US$ 160 millones.

Bonos Familiares Habitacionales desembolsados

24 330

9 236
Modalidad

673
2003

1 873

2004

Fuente: Fondo Mivivienda

1 823

2005

2 027

2006

2 353

2007

2008

* al 15.12.2009

Adquisicin de
Vivienda Nueva
Adquisicin de
Vivienda Nueva
Construccin en sitio
2009
propio(*)
Mejoramiento de
vivienda

Modalidad
Valor de la
Vivienda
Adquisicin de
US$ 6 750 a US$ 14 700
Vivienda Nueva
Adquisicin de
US$ 14 701 a US$ 17 150
Vivienda Nueva
Construccin en sitio
US$ 6 000 a US$ 14 700
propio
Mejoramiento de
US$ 2 570 (mnimo)
vivienda

Valor
de laPrevio
Vivienda
Ahorro
3% del valor de vivienda
US$ 6 750 a US$ 14 700
(mnimo)
3% del valor de vivienda
US$ 14 701 a US$ 17 150
(mnimo)

Bono Familiar
Ahorro Previo
Habitacional
3% del valor de vivienda
US$ 6 120
(mnimo)
3% del valor de vivienda
US$ 3 680
(mnimo)

Bono F
Habit
US$
US$

US$ US$
6 000
a US$
245
(flat)14 700

245 (flat)
US$US$
5 755

US$

US$
2 570
US$
245 (mnimo)
(flat)

245 (flat)
US$US$
2 325

US$

Programa Techo Propio

El dinamismo en los ltimos aos, se explica sobre todo por la
modalidad construccin en sitio propio, sin crdito hipotecario.
La importancia de esta modalidad en el programa contracclico del
gobierno, motiv un crecimiento exponencial de las entidades
tcnicas que queran trabajar en el Programa.
Desembolso de BFH por modalidad, 2009 *
Adquisicin de
vivienda
3 527
14%

Mejoramiento
de vivienda
1 473
6%

Entidades Tcnicas inscritas en Techo Propio

2,092

1,593

804

82

Construccin en
sitio propio
19 330
80%

Fuente: Fondo Mivivienda

Ene.2008

* al 15.12.2009

Feb.2009

May.2009

Set.2009

Condiciones para el desarrollo del MVP

1

Disponibilidad de suelo urbano para vivienda

Factibilidad de servicios pblicos

Competitividad de la produccin habitacional

Sostenibilidad y extensin de subsidios y crditos

Simplificacin de procesos administrativos

Suelo urbano para

vivienda
Cuantificacin
por segmento
Los planes urbanos y de
zonificacin no programan
reas para expansin urbana o
densificacin.
Casi no existen programas de
destugurizacin.
El Ministerio de Vivienda
promueve transferencias de
terrenos a promotores privados
para desarrollar proyectos para
el MVM. Deben replantearse.
Acaba de darse una ley de
saneamiento fsico legal de
predios tugurizados con fines
de renovacin urbana (N
29415).

14

Factibilidad de
Cuantificacin
porservicios
segmento
La prctica totalidad de
empresas de servicios de agua
y desage son municipales
(excepto Lima que pertenece al
gobierno central).
Lo mismo ocurre con las
empresas de energa elctrica
en provincias.
La gran mayora de estas
empresas tienen dificultades
financieras y brindan un
servicio deficitario.
El modelo de gestin es
reactivo y no alineado con
planes urbanos.

Una parte importante de la

inversin la hace el gobierno
central.

Productividadpor
habitacional
Cuantificacin
segmento
En el sector inmobiliario hay un
gran nmero de empresas, no
todas son eficientes.
Las
entidades
tcnicas
requieren
capacitacin
y
asistencia tcnica.
Existe un uso limitado de
tecnologas de construccin
industrial.
No
es
obligatoria
la
normalizacin de productos y la
certificacin de servicios.
La mano de obra tiene
limitaciones y muchas veces es
violenta.

Sostenibilidad
de subsidios
y crditos
Cuantificacin
por segmento
A pesar de que los montos asignados a subsidios han ido creciendo,
todava no son suficientes.
En Colombia, existe una ley (Ley 1114 del 2006) que fija un piso para
subsidios habitacionales en el presupuesto: 1 milln de SMVL (US$ 300
millones, aproximadamente).
En Chile, desde 1978, el monto de subsidios est entre 0.6% a 1.5% del
PBI (equivaldra a US$ 750-1 800 millones).
Chile: Compromisos de subsidios 2009
Modalidad de subsidios
Adquisicin de vivienda nueva
Ampliacin y rehabilitacin vivienda
Total de subidios
Fuente: MINVU

No de
Monto
subsidios (milln US$)

% de
monto

124 772

1 233

76%

76 240

387

24%

201 012

1 620

100%

Sostenibilidad
de subsidios
y crditos
Cuantificacin
por segmento
Existen dudas sobre rentabilidad e impacto de los subsidios entre
quienes evalan las inversiones pblicas.
Monto de subsidios es insuficiente para proyectos de destugurizacin.
El gobierno ha dispuesto que gobiernos regionales puedan otorgar
subsidios habitacionales (por dos aos).
Se ha creado un programa de vivienda en el rea rural, con un subsidio
directo igual al del rea urbana.
El mercado secundario de hipotecas es precario, lo que impide que se
traigan ms recursos para crditos hipotecarios.
Programas de ahorro previo son poco difundidos, dificultando el acceso
a familias que no cuentan con ingresos informales.
Participacin de IFIs en crditos para vivienda social es muy pequea.

Simplificacin administrativa
Cuantificacin
por segmento
Los procedimientos de licencias son engorrosos, caros y lentos.
El gobierno ha promovido la Ley No 29090 pero ha encontrado
oposicin en las municipalidades y en los colegios profesionales.
El Tribunal Constitucional la han declarado constitucional y el congreso
ha efectuado modificaciones (Ley No 29476).
Tambin se presentan problemas en los registros pblicos, con el
Instituto Nacional de Cultura y con los Estudios de impacto ambiental.
E v a lu a c i n c o m p a r a t iv a d e p r o c e d im ie n t o s s o b r e p e r m is o s d e c o n s t r u c c i n

P a s

R a n k in g

N m e ro d e
p ro c e d im ie n to s

P la z o ( d a s )

C o sto
(%
in g re s o p - c )

M x ic o

33

12

138

1 3 1 .0

C o lo m b ia

54

13

114

6 6 1 .6

C h ile

62

18

155

1 0 1 .3

Ecuador

85

19

155

2 7 2 .7

P a ra g u a y

96

13

291

3 4 2 .2

V e n e z u e la

96

11

395

3 4 4 .7

B o liv ia

98

17

249

1 2 1 .6

B ra s il

108

18

411

4 6 .7

P e r

115

21

210

1 3 9 .7

10

U ru g u a y

139

30

234

1 0 8 .0

11

A rg e n tin a

167

28

338

1 8 3 .3

Fuente: Doing Business 2009. IFC-Banco Mundial

DISTRIBUCION DE LA ACTIVIDAD EDIFICADORA

SEGN DESTINOS 2011

DESTINO
Vivienda
LocalesComerciales
Oficinas
Otrosdestinos
Total

2011
M2
401,530
63,456
23,367
123,608
611,961

%
65.61
10.37
3.82
20.20
100.00

OFERTA TOTAL DE EDIFICACIONES SEGN

DESTINOS 2011
DESTINO
Vivienda
Locales Comerciales
Oficinas
Otros destinos
Total

2011
M2

150,382

78.14

19,134

9.94

5,735

2.98

17,198

8.94

192,449 100.00

OFERTA DE VIVIENDA
TIPO DE VIVIENDA

OFERTA
INMEDIATA
Unidades

Casas

OFERTA
FUTURA
Unidades

557

30.9

Departamentos

1243

69.1

81

TOTAL

1800 100.0

5.8

OFERTA
TOTAL
Unidades

562

29.8

94.2 1324

70.2

86 100.0 1886 100.0

OFERTA TOTAL DE VIVIENDA

PRECIO DE LA VIVIENDA
(US$DOLARES)
Hasta 4,000
4001-8000
8 001 - 10 000
10 001 - 15 000
15 001 - 20 000
20 001 - 25 000
25 001 - 30 000
30 001 - 40 000
40 001 - 50 000
50 001 - 60 000
60 001 - 70 000
70 001 -80 000
80 001 - 100 000
100 001 - 120 000
120 001 - 150 000
150 001 - 200 000
200 001 - 250 000
250 001 - 300 000
300 001 - 500 000
Ms de 500 000
TOTAL

Unidades
0
0
0
288
384
131
135
182
26
96
115
141
181
74
78
25
29
0
1
0
1886

OFERTA TOTAL
%
m2
0.0
0.0
0.0
15.3
20.4
6.9
7.1
9.6
1.4
5.1
6.1
7.5
9.6
3.9
4.1
1.3
1.5
0.0
0.1
0.0
100.0

0
0
0
12960
13476
5109
8820
14808
2229
8758
11800
17272
22071
9892
11569
4575
6667
0
376
0
150382

%
0.0
0.0
0.0
8.6
9.0
3.4
5.9
9.8
1.5
5.8
7.8
11.5
14.7
6.6
7.7
3.0
4.4
0.0
0.2
0.0
100.0

VIVIENDAS VENDIDAS
VIVIENDAS
VENDIDAS
TIPO DE VIVIENDA
UNIDADES

Casas

459

36.80

Departamentos

787

63.20

1,246

100.00

Total

VIVIENDAS VENDIDAS SEGN PRECIO DE VENTA

PRECIO DE LA VIVIENDA
(US$DOLARES)
Hasta 4,000
4001-8000
8 001 - 10 000
10 001 - 15 000
15 001 - 20 000
20 001 - 25 000
25 001 - 30 000
30 001 - 40 000
40 001 - 50 000
50 001 - 60 000
60 001 - 70 000
70 001 -80 000
80 001 - 100 000
100 001 - 120 000
120 001 - 150 000
150 001 - 200 000
200 001 - 250 000
250 001 - 300 000
300 001 - 500 000
Ms de 500 000

TOTAL

Unidades
0
0
0
0
139
5
75
167
29
190
171
181
124
37
86
30
12
0
0
0

1,246

OFERTA TOTAL
%
m2
0.0
0
0.0
0
0.0
0
0.0
0
11.1
5,600
0.4
195
6.0
4,910
13.4
14,218
2.3
2,296
15.2
20,602
13.7
17,334
14.5
22,804
10.0
14,841
3.0
5,001
6.9
13,773
2.4
5,359
1.0
2,262
0.0
0
0.0
0
0.0
0

100.0

129,195

%
0.0
0.0
0.0
0.0
4.3
0.2
3.8
11.0
1.8
15.9
13.4
17.6
11.5
3.8
10.7
4.1
1.8
0.0
0.0
0.0

100.0

VIVIENDAS VENDIDAS SEGN SECTOR URBANO

VIVIENDAS VENDIDAS

SECTOR URBANO
Unidades

m2

1. Arequipa

89

7.1

12,199

9.4

2. Alto Selva Alegre

55

4.4

3,810

2.9

3. Bustamante y Rivero

218

17.5

22,517

17.4

4. Cayma

118

9.5

11,377

8.8

5. Cerro Colorado

161

12.9

18,598

14.4

79

6.3

3,525

2.7

0.7

792

0.6

15

1.2

720

0.6

9. Miraflores

370

29.7

40,090

31

10. Sachaca

30

2.4

2,132

1.7

11. Socabaya

0.2

250

0.2

100

13,185

10.2

1,246

100.0

129,195

6. Characato
7. Jacobo Hunter
8. Mariano Melgar

12. Yanahuara

TOTAL

100.0

OFERTA DE VIVIENDA SEGN SECTOR URBANO

SECTOR URBANO

OFERTA TOTAL VIVIENDA

Unidades
%
m2

1. Arequipa

154

8.2

18,370

12.2

2. Alto Selva Alegre

105

5.6

7,470

3. Bustamante y Rivero

136

7.2

15,518

10.3

4. Cayma

407

21.6

24,496

16.3

5. Cerro Colorado

155

8.2

17,524

11.6

6. Characato

131

6.9

5,109

3.4

0.1

312

0.2

12

0.6

576

0.4

9. Miraflores

616

32.7

39,490

26.2

10. Paucarpata

20

1.1

1930

1.3

11. Sachaca

26

1.4

2,553

1.7

12. Socabaya

0.1

250

0.2

119

6.3

16,784

11.2

1,886

100.0

150,382

7. Jacobo Hunter
8. Mariano Melgar

13. Yanahuara
TOTAL

100.0

PRECIO PROMEDIO DE LA VIVIENDA

TIPO DE VIVIENDA

PRECIO PROMEDIO DE LA
VIVIENDA (us$ DOLARES)
TOTAL

POR M2

Casas

32,487

534

Departamentos

57,480

563

ESTRUCTURA DE LA OFERTA TOTAL DE CASAS

SECTOR URBANO

UNIDADES

PRECIO
MEDIO

PRECIO POR
M2

AREA

(US$ DOLARES) PROMEDIO m2 (US$ DOLARES)

1. Arequipa

133,572

182.3

732

13

161,538

156.9

1,031

4. Cayma

307

19,442

34.8

509

6. Characato

131

20,877

39

535

9. Miraflores

100

57,143

115

487

10. Sachaca

144,200

112

1,297

12. Yanahuara

206,000

198

1,040

562

32,487

55.2

534

3. Bustamante y Rivero

TOTAL

ESTRUCTURA DELA OFERTA TOTAL DEDEPARTAMENTOS

SECTOR URBANO

1. Arequipa
2. Alto Selva Alegre
3. Bustamante y Rivero
4. Cayma
5. Cerro Colorado
6. Jacobo D. Hunter
7. Mariano Melgar
8. Miraflores
9. Paucarpata
10. Sachaca
11. Socabaya
12. Yanahuara
TOTAL

UNIDADES PRECIO MEDIO

AREA

PRECIO POR M2

(US$ DOLARES) PROMEDIO m2 (US$ DOLARES)

151
105
123
100
155
3
12
516
20
21
2
116
562

96,272
34133
68673
112741
76319
63000
15429
20,153
71,100
54,993
70,000
111,569
57,480

118
71.1
109.6
138.3
113.1
104
48
54.2
96.5
94.9
125
139.6
90.2

808
478
626
815
666
602
321
362
742
556
560
794
563

CARACTERISTICAS DE EDIFICIOS
MULTIFAMILIARES
Para febrero 2011, el 38.97% de los multifamiliares ofrecidos en la
provincia son ofrecidos con cuatro departamentos.
El 64.20% de los departamentos ofrecidos cuentan con tres
dormitorios y el 39.58% de stos se ofrecen con dos baos.
El 31.50% de las edificaciones multifamiliares cuentan con
dormitorio para servicio.
El 57.16% de las viviendas se localizan predominantemente en
avenida de poco trfico, el 35.79% en condominio y el 6.47% de las
viviendas frente a parque.

ASPECTOS CUALITATIVOS DE LA VIVIENDA

La proporcin de unidades de vivienda en oferta registrada en
febrero de 2011 en la provincia de Arequipa que emplean ladrillo y
concreto como material predominante para las paredes de las
construcciones asciende a 72.43%.
El cemento es ms empleado para los pisos en un 55.67%, seguido
de la cermica con el 22.59%
El material ms utilizado para los techos de las viviendas en oferta
es el ladrillo y concreto con el 74.55%
Estacionamientos techados; se localizan en Cerro Colorado 822
unidades (84.83%), seguido de Yanahuara con 91 unidades (9.39%).
Estacionamientos no techados en venta: Miraflores con 200
unidades. En precio estan en el rango de US$2 001 a 3 000

DEMANDA EFECTIVA
La demanda efectiva est compuesta por aquellos hogares no propietarios
con intencin de adquirir o construir una vivienda nueva en los siguientes
veinticuatro meses. La demanda efectiva asciende a 24 580 hogares.
DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA
DEMANDA EFECTIVA

ESTRATO SOCIOECONOMICO

MEDIO

54.9

13,505.00

MEDIO BAJO

30.5

7,487.00

MEDIO ALTO

14.6

3,588.00

TOTAL

100

24,580.00

14.6

30.5

54.9

MEDIO
MEDIO BAJO
MEDIO ALTO

 Se concentra en los rangos inferiores de precio de la vivienda, los rangos

inferiores a US$12,000 concentran el 75.04% de la demanda efectiva
DEMANDA EFECTIVA POR RANGO DE PRECIOS (UNIDADES)
PRECIOS EN DOLARES

DEMANDA EFECTIVA
UNIDADES

HASTA 4 000
4 001 - 8 000

MAS DE 30 000

1078.0

4.39

25 001 - 30 000

558.0

2.27

20 001 - 25 000

308.0

1.25

8 001 - 12 000
12 001 - 16 000
DEMANDA

16 001 - 20 000

16 001 - 20 000

2015.0

8.20

12 001 - 16 000

2176.0

8.85

8 001 - 12 000

3300.0

13.43

4 001 - 8 000

5378.0

21.88

HASTA 4 000

9767.0

39.74

24580.0

100.00

TOTAL

20 001 - 25 000
25 001 - 30 000
MAS DE 30 000
0.0

2000.0

4000.0

6000.0

8000.0

10000.0

La demanda insatisfecha del mercado se establece con base en la

relacin que existe entre el nmero de hogares demandantes de
vivienda y las unidades habitacionales en el mercado (oferta
inmediata)

DISTRIBUCION DE LA DEMANDA INSATISFECHA

PRECIO DE LA

DEMANDA

OFERTA

DEMANDA

PARTICIPACION

VIVIENDAEN US$

EFECTIVA

INMEDIATA

INSATISFECHA

POR RANGO

HOGARES

VIVIENDAS

HOGARES

HASTA 4 000

9767

9767

42.88

4001 - 8 000

5378

5378

23.61

8 001 - 12 000

3300

3300

14.99

12 001 - 16 000

2176

600

1576

6.92

16 001 - 20 000

2015

72

1943

8.33

20 001 - 25 000

308

131

177

0.78

25 001 - 30 000

558

135

423

1.86

MAS DE 30 000

1078

862

216

0.95

24580

1800

22780

100.0

TOTAL

La siguiente tabla presenta las principales preferencias de la demanda

efectiva, resaltando aquella por el distrito de Jos Luis Bustamante y
Rivero, con un 12.14% de preferencia.

DISTRITOS DE PREFERENCIA
DISTRITOS
Jose L. Bustamante y Rivero
Cayma
Sachaca
Arequipa
Cerro Colorado
Paucarpata
Alto Selva Alegre
Socabaya
Tiabaya
Jacobo D. Hunter
Mariano Melgar
Yanahuara
Miraflores
Uchumayo
Otros
TOTAL

PARTICIPACIN
%
12.14
10.43
9.64
8.38
10.43
9.87
6.16
6.1
4.53
3.24
5.43
3.55
4.69
4.77
0.66
100.0

REFERENCIAS
El mercado de las Edificaciones Urbanas en la Provincia de Arequipa.
Cmara Peruana de la Construccin
Instituto de la Construccin y el Desarrollo ICD 2011
Indicadores del desempeo de la Construccin . Apoyo Consultora
Ing Guido Valdivia, Consultor CAPECO
Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento

Muchas Gracias