LA GERENCIA DE RIESGOS EN GRANDES EDIFICIOS

PROGRAMA DE
MANTENIMIENTO
PREVENTIVO Y CORRECTIVO
DE INSTALACIONES
FAUSTO RODRiGUEZ DEL COSO'
En los lttmos an^os el patrimonio
i nmobi l i ar~o de las empresas ha
crecido considerablemente, lo que
ha llevado a la creacin de una
estructura organizativa dedicada a
/a conservacin y mantenimiento
de edificios que permita la
utilizacin ptima por los usuarios
y la mayor rentabilidad y melar
conservacin de este activo de
las empresas.
Por otra parte. el gran desarrollo
tecnolgico experimentado en las
instalaciones de los edificios, con
sistemas cada vez ms
sofi.sacados, con equipos cada
vez ms costosos y
consiguienremente con la
importancia creciente de este
tipo de activos, obligan a
organbar racionalmente un
programa de mantenimiento, con
la intervencin de personal
especial~zado que posibilite la
accin planificada de gerencia
de riesgos sohre edificios.
Aunque el trmino mantenimiento se refiere fun-
damentalmente a a s instalaciones de o s edificios,
en un sentido ms ampl i o, el mantenimiento se
enmarca dentro de las operaciones a realizar pa-
ra que los edificios se encuentren en perfecto es-
tado, en los diferentes campos de la seguridad,
limpieza, conservacin, confort y funcionamiento
de o s mismos
A tal efecto, es importante que o s objetivos y
responsabilidades del equipo de mantenimiento se
definan claramente y que exista un control efec-
tivo de sus actividades Conseguir la clarificacin
de o s objetivos y definir las operaciones para
mantener o s edificios en perfecto estado es a
finalidad ms importante de la Direccin del Ser-
vicio de Mantenimiento.
OBJETIVOS DEL MANTENIMIENTO
Dentro del mantenimiento referido a la conduc-
ci n, puesta en marcha y parada de las instala-
ciones, cabe distinguir dos tipos de manrenimien-
to: Preventivo y Correctivo
E mantenimiento preventivo consiste en una se-
rie de operaciones sistemticas de acuerdo con
un programa de revisiones peridicas en funcin
del tiempo y del servicio La experiencia demues-
tra que la inspeccin y revisin de los equipos
permite descubrir e grado de obsolescencia de
los mismos y la probabilidad de avera, informa-
Fausta Rodriguez d o Cosa es Ingeniera de Obras P U b
ci n que r epr esent a una economi a d e ' Os t es
cac Acti i amente es responsable de o s servicios T ~ c " ,
mantenimiento. ya que la revisin se realiza an-
cas d e drea l nrnob~l ~ari a del Grupo MAPFRE teS de que se produzca la avera. En este capitu-
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Programa de mantenimiento preventivo y ...
o entran los cambios de aceite, engrases, pi nt u tenimiento, del que dependan o s responsables de
ras y reposicin de Dieras de desqaste peridico cada edificio (Conserje responsable) y o s equi-
El manteni mi ento correctivo se produce una vez
que se presenta a avera y por lo tanto no tiene
una periodicidad concreta. Este tipo de manteni-
miento aumenta su importancia en la medida que
el mantenimiento preventivo es menor
Tambin dentro del trmino mantenimiento cabe
incluir la renovacin y mejora de las instalaciones
existentes. Es prctica bastante comn el conti-
nuar con equipos obsoletos mucho despus de
convertirse en una carqa financiera. Una poltica
pos de mantenimiento de o s mismos (propios y
subcontratadosi
Las funciones de este Jefe de Mantenimiento se-
ran a s siguierites:
Fijacin de o s diferentes programas de man-
tenimiento para cada edificio.
Contratacin del personal de los equipos de
mantenimiento y conservacin, y control de
los mismos.
.
adecuada de reposicin de instalaciones puede
contrataci n de empresas mantenedoras, en
ser til para el buen funcionamiento de un edi-
SU caso.
f1co
Seguimiento del cumplimiento de los progra-
As pues, el mantenimiento tiene fundamental-
mas de mantenimiento, directamente y a tra-
mente los siguientes objetivos.
vs de los iniormes de Auditoria.
a) Alargar la vida en ptimas condiciones de o s vi gi l anci a e i nspecci tn d e edificio,
edificios, disminuyendo al mximo el deterio-
bi zndose directamente del buen estado del
ro del patrimonio inmobiliario.
mismo y de su seguridad.
bl Aumentar !a seguridad de! edificio, a! conser ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ i ~ control de los gastos de
var en perfecto estado o s sistemas de se-
tenimiento y conservacin del edificio y, en
guridad y evitar que el mal uso y estado de
especial, de los costes energticos.
las instalaciones puedan provocar siniestros
aue afecten a a s uersonas v al inmueble. Realizacin de presupuestos de conscrvacin
y mantenimiento anuales del edificio y segui-
ci Evitar al mxi mo la parada de a s nst al aco-
miento mensual de o s costes del mismo
nes, que en alqunos casos puede dar lugar
.
a la no utilizacin del edificio, con los p r o
Estudio y propuesta de meloras y reriovacio-
blernas a que esto puede dar lugar. Hay que
nes de a s instalaciones cuando sea necesa-
tener en cunta aue en los arandes edificios
ri o.
puede haber ms de 1 000 personas desa-
rrollando su actividad y de alguna manera
debe garantizarse e funcionamiento del edi-
ficio durante las horas de mayor actividad
di Disminucin de los costes energticos. Una
instalacin bien conservada consume menos
energa.
el Mayor confort para los ocupantes del edi-
f i co.
PERSONAL Y FUNCIONES
La coordinacin y control del Servicio de Mante-
nimiento debe estar a cargo de un Jefe de Man-
Asistencia tcnica a los arreridatarios en los
casos en que as se le requiera
E Jefe de Mantenimiento deber contar con la
asistencia de iin Ingeniero Consultor que realizar
auditoras peridicas del edificio, sobre e estado
de a s instalaciones, propuesta de medidas co-
rrectoras, etc. En el prinier ao de vida de un
edificio la auditora deber ser mensual, siendo
trimestral en los sucesivos
E edificio contar, adems, con un equipo de
personas al cargo de a s cuales se deber en-
contrar el Conserje de turno de maana (7.00 a
15.00 hl , que ser el responsable del edificio an-
t e el Jefe de Mantenimiento.
E turno de tarde contar con otro Conserje que
relevar a Conserje de maana, y el turno de
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noche con un vigilante. Para cubrir los das li-
bres, faltas y vacaciones, debe contarse con otro
empleado que haga las veces de correturnos.
La conduccin, puesta en marcha y parada de
a s instalaciones estar a cargo de dos oficiales
de mantenimiento (propios o pertenecientes a em-
presas de servicios) que, adems, realizaran el
mantenimiento preventivo y reparaciones de las
instalaciones mecnicas a excepcin de los as-
censores. Uno de ellos ocupara el turno de ma-
ana 17.00 a 15. 00 hl y e otro e turno de tar-
de 115.00 a 21. 00 h) .
Los Conserjes realizarn las labores de vigilan-
cia, control y servicio del edificio durante el ho-
rario de puesta en marcha y ocupacin del edifi-
c o por los usuarios, desarrollando sus funciones
desde la conserjera. Son funciones especificas
de los Conserjes:
La limpieza y conservacin de todas las de-
pendencias de uso comn, a travs de las
contratas de limpieza y conservacin
Vigilancia y control de los accesos al nmue-
ble
Cuidado de las plantas desocupadas, que de-
bern estar perfectamente cerradas, interior y
exteriormente, y cortados los suministros ener-
gticos.
Apertura y cierre de las entradas a edi fi co
Apagado y encendido del alumbrado de ele-
mentos comunes
Comunicar cualquier obra que se realice en
el interior de las plantas
En caso de emergencia seguir las instruccio-
nes especificas para cada caso
Como ya se ha indicado, el Conserle del primer
turno ser e responsable del edificio y como tal
rellenar un parte diario de incidencias en el que
se reflejarn las asistencias del personal, visitas,
incidencias, averas y reparaciones pendientes.
Los vigilantes del edificio realizarn su funcin du-
rante la noche y dias festivos, en horas en que
los usuarios se encuentren ausentes Sus funcio-
nes sern:
.Al entrar en servicio, inspeccionar el mi smo,
cerrando puertas y ventanas, previendo la en-
trada de agua o viento y comprobando la pa-
rada de instalaciones.
Impedir la entrada al edificio fuera de las ho-
ras de utilizacin autorizada, protegiendo el
inmueble contra robos y actos de vandalismo.
Efectuar las rondas peridicamente Por ca
da turno de ocho horas se deben realizar tres
rondas completas al edificio, revisando los
puntos que se indiquen con el consiguiente
control de relol-fichero
En caso de emergencia, avisar a Bomberos,
Polica, etc.
Comunicar cualquier incidencia al Conserje pri-
mero responsable.
La limpieza de los elementos comunes del edi-
ficio ser realizada por una empresa especiali-
zada En el contrato de servicio se debe hacer
constar el nmero de personas y horario de las
personas que realicen el servicio, as como las
superficies a limpiar, con descripcin de los sis-
temas y periodicidad.
Las pequeas reparaciones de albailera, pintu-
ra. carpintera y cerrajera se realizarn, en cuan-
t o se produzca el desperfecto por pequeos in-
dustriales de confianza
Por su parte, el control del servicio de manten1
miento debera realizarse con la periodicidad que
se indica a travs de
al Los informes diarios del edificio
bJ Los informes mensuales o trimestrales de AU-
ditora
ci El i nforme mensual de gastos de conserva-
cin y mantenimiento que cumplimente el
Jefe de Mantenimiento, conforme al modelo
orientativo que se recoge en e Cuadro l .
dl El cuadro de rat os y consumos realizado con
carcter anual por e Jefe de Mantenimiento
que permite analizar el comportamento de
cada edificio durante el ao, comparndose
con los resultados del ao anterior y con o s
de los otros edificios (Cuadro Il i
Programa de mantenimiento preventivo y . . .
Cuadro l. Gastos conservacin y mantenimiento mensuales y origen
LA GERENCIA DE RIESGOS EN GRANDES EDIFICIOS
Cuadro II. Ratios mantenimiento Y consumos
para el caso de edificios de oficinas cumplir los
siguientes requisitos
DOCUMENTACION
a) Contar con una persona al frente del mante-
nlmiento que cuente con el Carnet Oficial dp
Mantenedor
La importancia del mantenimiento es tal que la b) Cumplir con o establecido en e R. D. 1.6181
propia Administracin espaola hace obligatorio 1980, de 4 de julio, por el que se aprueba
Programa de manrenjmienro p,.evenrivo Y . . -
el Reglamento de Instalaciones de Calefac-
cin, Climatizacin y Agua Caliente Sanita-
ria, y en la Orden de Presidencia del Gobier-
no de 16.7.81 por la que se aprueban las
instrucciones tcnicas complementarias IITICI,
estableciendo la siguiente documentacin:
Libro de caracteristicas tcnicas
Recoger, entre otras, la siguiente informa-
cin:
Esquemas de principio de las inslalacio-
nes
Esquemas de cuadros el&ctricos de ma n ~
do
Planos de distribucin de instalaciones ac-
tualizados
Caracteristicas de los equipos (marca, mo-
delo, tipo, et c l .
Instrucciones de servicio del fabricante.
Memoria descriptiva de instalaciones
Libro de mantenimiento
En este libro se recogern, con indicacin de
fechas, las operacones de mantenimiento pre-
vsntivo efectuadas, los datos de explotacin
y funcionamiento y mantenimiento correcti-
vo realizado Contendr la siguiente informa-
ci dn.
Memoria abreviada de las distintas insta-
laciones.
Modificaciones introducidas.
Incidencias del Servicio (averas, inferrup-
ciones. e t c i .
Datos generales (temperaturas, consumos,
et c i .
Ficha de las caracterislicas tcnicas de
cada equipo.
Programa de mantenimiento preventivo.
Control de funcionamiento de los equi
pos Sobre cada equipo se efectuar un
control peridico de sus datos de funci o-
namiento
MANTENIMIENTOS ESPECIFICOS DE
LAS DISTINTAS INSTALACIONES
Aiinque con carcter general deba existir un ser-
vicio de manteni!niento permanente en el edificio
durante su funcionamiento. cada instalacin del
edificio !!erre unas caracteristicas peculiares qi i e
requieren una especializacin en el manteriimien-
l o de la mi sma. Al respecto, cabe mencionar.
Mantenimiento de ascensores
Por sus caractersticas propias el mantenimien-
t o de los aparatos elevadores ser realizadr, por
una casa especializada y. preferentemente, 31 nie-
nos en los primeros aos de vida de la instala-
cin. por el fabricante de los misnios. De esta
forma se puede aprovechar inejor la garanta de
estos aparatos, permitiendo una contratacin a
todo riesgo y garantizando el suministro de re-
puestos originales.
Los operarlos realizarn visitas peridicas para
el mantenimiento preventivo, dedicando especal
atenciri al estado de los cables, enclavamientos
mecnicos y elc:ricos, freno y, en general, a t o-
dos los dispositivos de segiiridad, incluyerido el
engrase de los elementos que lo precisen iitiliran-
do lubricarites especiales Dicho contiato de rrian-
tenimiento comprender
V~s t as peridicas
Atencin de llamadas por averas
Reparacin y ~i i st i t uci n dc piezas
Visitas especiales
Independientemente de este servicio contratado,
el personal propio del edi fi ci o ejercera las fun-
ciones de:
Comprobar a diario los eiiclavamientos mec-
nicos y contactos elctricos para evitar acci-
dentes.
Verificar el fi i nci onami ento de todas las seiia-
les de alarma, as como si la cabina pam de-
b)darnente en las plantas y si la frenada es
normal.
LA GERENCIA DE RIESGOS EN GRANDES EDIFICIOS
Vigilar cualquier anomala de funcionamiento
en las puertas que pudiera motivar situacio-
nes de peligro, suspendiendo el servicio y avi-
sando a la empresa encargada de a conser-
vacin.
Observar posibles recaentamientos o salidas
de humo de cualquier rgano, evitando echar
agua sin desconectar previamente la corriente
elctrica para no avivar posibles incendios
No accionar a mano los contactores en el
cuadro de maniobra en prevencin de acci-
dentes Dara o s usuarios de los ascensores
La reposicin de elementos de alumbrado de-
be ser realizada por el propio empleado de
mantenimiento general del edificio.
La parte elctrica de los equipos de aire acon-
dicionado, calefaccin y mecnicas ser re-
parada por a s personas que se ocupen de
estas instalaciones.
La periodicidad de las revisiones de las insta-
laciones elctricas ser la siguiente:
Cuadros de alumbrado: Comprobacin ge-
neral de todos los interruptores semanal-
mente; revisin del estado de cuadros y
Permitir a entrada al cuarto de mquinas y
sustitucin de lmparas fundidas mensual-
poleas .y en el recinto, exclusivamente a las
mente y finalmente proceder una vez al
personas encargadas de los trabalos de con-
ao a la l i m~i eza qeneral del cuadro y a
servacin y reparacin.
-
reapretar las conexiones elctricas
Conocer las anomalas que observe la empre- Lineas elcrricas: Mensualmente proceder
sa encargada de a conservacin y colocando
a la inspeccin visual del trazado y al con-
en todas las puertas e r t i i o que indique el
trol de calentamiento de lneas, realizando
elevador qi i e eventualmente no est en ser-
anualmente un control de puestas a tierra
vicio.
y una revisin y apriete de las conexiones
elctricas de los distintos aparatos
Mantenimiento elctrico
Mantenimiento de instalaciones contra incendios
Las instalaciones elctricas de i i n edificio son,
quizs, a s que menos desgaste sufren, por o
menos mi i chos de sus elementos como lneas de
distribucin y cuadros Por eso, para su manteni-
miento no parece necesario contratar, de forma
global, una empresa especializada.
El pan a seguir para e mantenimiento de estas
instalaciones seria e siguiente:
Tener relacin constante con dos o tres insta-
ladores del ramo, para reparaciones urgentes
de averas, pues aunque stas si i een ser po-
co frecuentes, sin embargo, son importantes
y hay qiie repararlas inmediatamente Normal-
mente las reparaciones de este tipo de ave-
ras se facturarn por administracin.
Una vez al ao se deben revisar los circuitos
y cuadros generales del edi fi co, comproban-
do su estado y corrigiendo a s deficiencias
Caso de contar con un centro de transfor-
macin propio, se debe contratar su mante-
nimiento con una empresa especializada.
Es uno de los capitulos de mayor importancia,
al incidir directamente en a seguridad del edi-
f i c o
El mantenmi ento a realizar sobre estos elemen-
tos seria el siguiente:
Exrinrores porrtiles:
Cada mes, e conserje responsable del edifi-
cio se asequrar de que o s aparatos esten
en el lugar previsto, perfectamente accesibles
y en buen estado
Anualmente se verificarn, por la casa espe-
cializada con la que se establezca un contra-
t o de mantenimiento y conservacin, todos
los extintores del edificio
Los extintores de CO, y los aparatos con pre-
sion permanente deben ser pesados de nuevo
ante el Ministerio de Industria (cada ci nco o
diez aos, segn se hayan utilizado o no1
Programa de mantenj ml ento preventjvo y . . .
Red de Incendios:
Bocas de incendio E n invierno se debern
vigilar frecuentemente por e peligro de he-
ladas
Bombas de Incendi o-Debern ser puestas
en marcha una vez por semana y revisadas,
al menos, una vez cada tres aos
Sistemas filos automticos de extincin-sprinklers
Diariamente, efectuar a comprobacin de que
las vlvulas estn abiertas y de la lectura de
manmetros Dicha operacin puede ser rea-
lizada por el vigilante nocturno.
Semanalmente, pondrn en marcha las bom-
bas de agua durante diez minutos, verifican
do e funcionamiento de la alarma Este pro-
ceso podr ser realizado por el personal de
mantenimiento del turno de maana
Anualmente, se limpiarn de residuos las con-
ducciones y se pondr en marcha a instala-
cin por secciones comprobando la validez de
la cabeza rociadora. Dicho servicio podr ser
realizado por una casa especializada.
Deteccin de Incendios
Diariamente, efectuar una revisin de contro-
les y alarmas.
Mensualmente, proceder a a revisin general
de los cuadros de centralizacin de alarmas
y a la verificacin del correcto estado de l-
neas y funcionamiento de alarmas.
Anualmente, efectuar a comprobacin del fun-
cionamiento de detectores; la comprobacin
del funcionamiento de pulsadores de alarma;
a revisin general de a instalacin y a revi-
sin de o s equipos de extincin.
Estas operaciones podrn ser realizadas por el
~er sonal de mantenimiento del turno de maana.
Sistemas de Evacuacin
Se comprobar semanalmente la apertura de puer-
tas de acceso a a escalera de emergencia y se
limpiarn a s escaleras de cualquier obstculo que
pueda impedir el paso por las mismas
Esta operacin podr realizarse por el vigilante
que ocupa el turno de maana los das festivos.
Mantenimiento de aire acondicionado, calefaccin
y agua caliente sanitaria
Son las instalaciones ms costosas de un edifi-
cio y que requieren un mantenimiento ms ex-
haustivo, ya que normalmente de ellas depende
e confort del edificio, por o cual deben estar
siempre a punto. Son tambin las que tienen ms
desgaste por lo que su atencin debe ser con-
tinua
E mantenimiento de estas instalaciones ser cle-
cutado por el personal de mantenimiento general,
compuesto por un Oficial de 1 a lpreferentemen-
te perteneciente a una empresa especializada1 que
ocupar e\ turno de maana i l unes a sbados
7.20 h a 14.00 hi y i i n Oficial de Z a (emplea-
do del edificio) que ocupar el turno de tarde y
lo compartir con la conserlera cuando sea po-
sible iedificios menores de 1 0 0 0 0 m2i.
Para a adjudicacin de a contrata de manteni-
miento general se realizar un concurso entre ins-
taladores, bajo a s siguientes condiciones:
La empresa concursante deber estar en po-
sesin del Carnet Oficial de Mantenedor
Ser de exclusiva cuenta del adjudicatario a
realizacin de las operaciones de mantenmien-
to preventivo, conduccin y regulacin de las
nstaaci oncs, segiin el Programa de Manteni-
miento
Ser tambikri de excliisiva cuenta del adjudi-
catario el pago del personal fijo en el edificio
( un Oficial 1 a de lunes a sbados de 7.20
h a 14.00 hl, y del personal ajeno a que re-
curra para verificaciones especiales, as como
los Seguros Sociales e Impuestos
Suministrar el mantenedor los siguientes in-
gredientes en la calidad y cantidad necesarios
para el buen funcionamiento de las i nstaaci o-
nes contratadas:
- Aceite y grasas ordinarias.
- Tricloroetileno, detergentes y artculos de
limpieza.
Pinturas.
LA GERENCIA DE RIESGOS EN GRANDES EDIFICIOS
Tornillera Anualmente
- Paquetes prensa estopas.
- Limpieza y comprobacin de estanqueidad de
- Tefln. depsitos.
- Comprobacin de consumos de combustibles
Deber el mantenedor comprometerse, al mar
gen del servicio de mantenimiento preventivo,
- Repaso de aislamiento y pinturas
a la reparacin inmediata de cuantas averas
se detecten, facturando en el caso de que las
reparaciones se efecten por personal ajeno
al contratado, e importe de dicho personal,
as como las plezas deterioradas
Por Su parte, e mantenimiento a realizar sera el
siguiente
Diariamente
- Comprobacin de niveles.
- Comprobacin de temperaturas
- Verificacin de sistemas.
- Inspeccin visual de fugas.
- Puesta en marcha.
Semanalmente
- Limpieza de chimeneas y conductos de humos.
- Verificacin de vlvulas de seguridad.
- Revisin total de bombas con desmontaje.
- Comprobacin y sustitucin de cojinetes.
- Verificacin del sistema de conduccin de aire.
- Limpieza interior y exterior de equipos.
- - Verificacin de conexiones elctricas.
- Limpieza de contactores, interruptores, etc
- Control de puestas a tierra.
- Comprobacin de detectores y pulsadores de
alarma
En cualquier caso, se realizar un programa de
mantenimiento especifico para cada instalacin,
que se debe cumplir y vigilar rigurosamente.
- Limpieza de filtros.
- Comprobacin de combustible consumido
- Verificacin de aparatos de medida.
- Limpieza de elementos.
- Verificacin de circuitos elctricos.
- Comprobacin de tensado de correas.
- Comprobacin de vibraciones.
- Lubrificacin y engrase de rodamientos.
Mensualmente
- Verificacin de bombas.
- Verificacin de resistencias elctricas.
- Limpieza de hogares y tubos de humo.
- Limpieza y revisin de cuadros elctricos.
- Revisin de ventiladores.
- Verificacin de sistemas de mando y de con-
trol de compresores.
- Alineacin de poleas de motores.
- Comprobar y reponer juntas.
- Purga de radiadores o fancoils.
NUEVOS ENFOQUES DE MANTENIMIENTO
Los progresos de a electrnica y la inestabilidad
de los costes de energia han hecho crecer la de-
manda de los sistemas de relegestin de instala-
ciones rcnlcas, que incluyen a vigilancia, man-
do, regulacin, optimizacin de las instalaciones
y gestin a travs de un ordenador.
El sistema de relegesnn permite alcanzar cinco
objetivos fundamentales
Conduccin de a instalacin y puesta en mar-
cha y parada a las horas programadas, sin
necesidad de operario especializado con pre
sencia continua en el edificio
Vigilancia controlada con deteccin instant-
nea de las anomalas que se puedan presen-
tar y que la alarma se emita cuando se so-
brepasen los valores limites.
Optimizacin de los consumos y reduccin de
los gastos de explotacin, gracias a la auto-
Programa de mantenimiento preventivo y
matizacin de las tareas repetitivas del man
tenimiento.
Obtencin inmediata de balances energticos
detallados. Los gastos de energa son medidos
y registrados por separado para cada puesto
de consumo.
Anlisis del rendimiento de las instalaciones
optimizando el mi smo.
Los sistemas de relegestin son de tipo modular,
la unidad central del sistema est dotada de un
ordenador, que puede ser enlazado a un monitor
de visualizacin. impresora para registro de alar-
mas y edicin de protocolos y sistemas para la
representacin grfica en colores.
-
Por medio de unos cmodensx la unidad central
puede poner en comunicacin las subestaciones
de cada edificio a travs de la red telefnica, pu-
dindose telegestionar el mantenimiento de edifi-
cios situados a qrandes distancias del ordenador
Adems, las subestaciones pueden funcionar. de
manera autnoma sin la asistencia de la unidad
central, pudindose obtener en el propio edificio:
alarmas, temperaturas, consumos, presiones, hu-
medades, etc. Esta autonoma de las subestacio-
nes permite instalar el sistema de relegestin en
fases sucesivas.
Todas las funciones de vigilancia, regulacin y
optimizacin son programadas en la unidad Igi-
ca del sistema, permitiendo realizar toda una ga-
ma de situaciones para nuevas estrategias de re-
gulacin, incluso en el mi smo edificio.
Lgicamente, para poder acceder a estos siste-
mas y que econmicamente resulte rentable hay
que aplicarlos sobre un nmero suficiente de edi-
ficios que permitan amortizar los costos de la uni-
dad central y de los programas, que son de por
s elevados Tambin se puede acceder a los mis-
mos a travs de empresas de servicios con ass-
tencia a gran numero de edificios
- .
central.