REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

MINISTERIO DEL PODER POPULAR

PARA LA EDUCACIN UNIVERSITARIA
INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITCNICO
SANTIAGO MARIO
EXTENSIN BARINAS
COORDINACIN DE EXTENSIN UNIVERSITARIA










AVALUOS











Autor
Laudy Torrealba
C.I 17.505.389

Tutor
Argenis Soteldo


Barquisimeto, Agosto 2014

1.- Cules son los elementos del avalo? Explquelos.
- Indicacin de la clase de avalo que se realiza y la justificacin de por qu
es el apropiado para el propsito pretendido.
- Identificacin y descripcin de los bienes o derechos avaluados,
precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.
- Caractersticas de la propiedad. Se trata de una descripcin fsica del
terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios
relacionados con la estructura.
- Informacin jurdica y de titulacin. Deben relacionarse los linderos, la
cabida, la tradicin de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulacin
actual y la situacin jurdica, entre otros datos.

- Los datos urbansticos del sector. Descripcin de la zona y anlisis de
aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinacin que puede darse al
bien en relacin con las normas urbansticas aplicables como por ejemplo,
comercial, residencial, industrial, mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.

- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se
utilizaron para realizar los clculos.
- La vigencia del avalo, que no podr ser inferior a un ao.
- Metodologas aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y
referencias de los modelos de clculo utilizados.
- Cuando la metodologa del avalo utilice un sistema de depreciacin, se
debe indicar el mtodo de depreciacin utilizado y la razn por la cual se
considera que resulta ms apropiado que los mtodos alternativos.

- Cuando la metodologa utiliza proyecciones se deben sealar todos y cada
uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de
variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o
los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyeccin.
- Si la metodologa del avalo utiliza ndices, se debe sealar cules se
utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.

- Memorias de los clculos realizados. Hace referencia a las frmulas,
valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologas- durante la
estimacin del precio.
- Estimaciones sobre valorizacin. Qu posibilidades tiene el tiempo de
crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del
mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonoma social y de
seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los dems elementos
urbansticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o
negativamente.
- La identificacin de la persona que realiza el avalo y la constancia de su
inclusin en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en
las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, segn lo previsto en
el artculo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artculo 61 de la Ley 550 de 1999.

- Avalo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo
con los clculos y dems consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador.
Debe discriminar los valores de suelo, reas con diferentes usos y/o
tratamientos, entre otros datos.
- Registro fotogrfico de la visita. Imgenes de la propiedad con comentarios
que permitan identificar cada una de las reas y su estado.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben
adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la
normatividad aplicable a la propiedad. Tambin los planos, levantamientos
topogrficos (si se realiz), documentos de titulacin y otros que hayan podido
utilizarse durante el avalo.

2.- En qu consiste el valor de depreciacin? Y Cmo se calcula?
Esta expresa la prdida de valor a lo largo del tiempo de activos fijos de un
negocio. Es un concepto fundamental de la contabilidad comercial. En los
libros, la depreciacin se registra como un gasto. Calcular la depreciacin
implica tener en cuenta la cantidad de aos que se espera usar una pieza de
equipamiento, por ejemplo, para fines comerciales. Los activos pueden sufrir
una baja en valor debido al uso y desgaste, dao, deterioro u obsolescencia,
entre otros factores.
El clculo de la depreciacin debe tener una base lgica. El procedimiento ms
usado es el llamado Mtodo de lnea recta que aplica la siguiente frmula:
D =

Va: representa el costo original del activo
Vr: el valor de rescate es el probable valor que tendr el activo al culminar su
vida til.
V.u.p: es el tiempo estimado que estar prestando servicios y generando
beneficios.


3. Explique Cmo acta el IPC en el valor del bien? y Cmo la Ley para
la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda calcula el
importe de los inmuebles?
Afecta ya que esta disminuye la capacidad de las personas para pagar por
bienes. El concepto a un nivel bsico dice que si los salarios de un empleado
permanecen estables, pero el costo de los bienes aumenta, entonces el
empleado puede pagar menos bienes. A medida que se produce la inflacin de
salarios, las personas sern capaces de comprar ms productos. Un error
general es que cuando los salarios suben, los precios tambin suben y de
acuerdo con el BCV, hay poco apoyo a que las inflaciones salariales causan la
inflacin de precios.
En la inspeccin se evaluarn la estructura, paredes, techo, piso, instalaciones
sanitarias, instalaciones elctricas, instalaciones mecnicas, agua potable y
servida, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble; a
los efectos de la valoracin de las obras internas y exteriores realizadas con
posterioridad. Una vez realidad la inspeccin certificada por la autoridad
municipal competente, se proceder a determinar el precio del alquiler de
acuerdo a los metros cuadrados.
De acuerdo con la Ley, para calcular el canon de arrendamiento, el Valor
del Inmueble (VI) se divide entre doce (las doce cuotas de alquiler del
ao) y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual. Este
porcentaje es de: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o
ms inmuebles alquilados) o 5% si es pequeo arrendador (hasta dos
viviendas alquiladas).
El reglamento de la Ley, dictado en noviembre de 2011, establece que el
Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el Valor Actual del Inmueble
entre el valor total del metro cuadrado de reas vendibles del inmueble y
multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda.
El Valor Actual del Inmueble se determina con el Valor de Reposicin y
otras variables. La frmula es: VAI= VR X (1-K / 100) X VS X VG
VAI:Valor actual del inmueble
VR: Valor de reposicin
K: Depreciacin del inmueble
VS: coeficiente de vulnerabilidad ssmica
VG: variacin geogrfica

El valor de reposicin se obtiene multiplicando el valor actual del costo
del metro cuadrado de la construccin segn la tipologa constructiva (lo
que se public este mircoles) por el total de metros cuadrados del
inmueble.
La depreciacin tiene que ver con los aos de la construccin: desde
cero hasta 99 aos. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente,
muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolicin e
irrecuperable. En funcin de estas condiciones se establece un
porcentaje, precisa el Reglamento.
Por ejemplo, si no llega al ao de construido y se califica como de excelentes
condiciones, el porcentaje de depreciacin es de cero. Si tiene cinco aos de
construido y se califica como de condiciones normales, la depreciacin es de
10,5%. Si tiene 16 aos de construida y las condiciones de la vivienda son muy
malas, la depreciacin es de 57%. Si tiene veinte aos de construida y se
califica como excelentes condiciones, la depreciacin es de 12%.

4. Explique Cmo se organiza un informe de avalo?
1. Definicin del avalo
El valuador debe identificar el bien a valuar y saber cual es el propsito del
avalo con el objetivo de determinar el procedimiento posterior a seguir y poder
definir los mtodos a emplear.


2. Obtencin de la informacin
Con este paso se determina la cantidad de trabajo a procesar; para ello es
imprescindible hacer visitas a la zona donde se encuentran los bienes
valuados, con el objetivo de establecer que datos son necesarios, en que sitios
y con quien obtenerlos y la influencia de los mismos en el bien a analizar.
En el caso de Bienes inmuebles, se realizar la inspeccin fsica del mismo
determinando entre otros, los elementos constructivos, instalaciones propias y
complementarias del inmueble, se verificar su estado de conservacin, edad y
se tomarn evidencias fotografas del mismo.
En el caso de Bienes muebles, se comprobaran sus caractersticas fsicas tales
como: ubicacin, capacidad, marca, tipo, sistema de funcionamiento (en el
caso de maquinarias y equipos), material y tcnicas constructivas en el caso de
otros muebles, tomndose fotografas. Se debe comprobar adems el estado
de conservacin y edad del bien mueble analizado, debiendo constatarse el
criterio del perito.
3. Procesamiento de la informacin
Una vez concluido el paso anterior se debe realizar un esbozo del informe para
establecer, verificar y analizar la informacin necesaria para la ejecucin del
trabajo, debiendo realizar tantas visitas al lugar como sea necesario.
4. Aplicacin de los mtodos a utilizar
De acuerdo al caso especfico del bien en estudio, la clasificacin y anlisis de
los datos obtenidos, se seleccionar l o los mtodos ms adecuados para la
realizacin del avalo, obteniendo resultados por cada mtodo seleccionado.
5. Conclusin del valor
Una vez concluido el paso precedente, se determina el justo valor del bien
mueble o inmueble en estudio, segn sea el caso.

6. Reporte o informe de avalo
Se elaborar el reporte informe de avalo, el cual debe incluir todos los
aspectos que el perito considera necesarios para la comprensin de su trabajo
y a su vez es el sustento del valor resultante que se le est dando al bien
estudiado.
El informe escrito, es el mejor medio que tiene el perito para expresar su
opinin de valor. El mismo debe ser redactado con precisin y claridad de
forma tal, de que el que lo lea, sea conducido de forma convincente a las
mismas conclusiones a las que lleg el perito, para ello deber contar con la
presentacin de datos precisos, deducciones y conclusiones claras, para que el
cliente quede satisfecho y reconozca las razones de los resultados obtenidos.

5. Explique los estadsticos utilizados en los avalos.
1. Recoleccin (medicin)
En esta etapa se recoge la informacin cualitativa y cuantitativa sealada en el
diseo de la investigacin. En vista de que los datos recogidos suelen tener
diferentes magnitudes o intensidades en cada elemento observado, a dicha
informacin o datos tambin se les conoce como variables.
Por lo anterior, puede decirse que esta etapa del mtodo estadstico consiste
en la medicin de las variables.
La recoleccin o medicin puede realizarse de diferentes maneras; a veces
ocurre por simple observacin y en otras ocasiones se requiere de complejos
procedimientos de medicin; en algunas ocasiones basta con una sola
medicin y en otras se requiere una serie de ellas a lo largo de amplios
perodos de tiempo.
La calidad tcnica de esta etapa es fundamental ya que de ella depende que se
disponga de datos exactos y confiables en los cuales se fundamenten las
conclusiones de toda la investigacin.
Es tan grande la importancia. De esta etapa que algunas clasificaciones de las
investigaciones se basan en la forma en que ocurre la medicin; por ejemplo si
la informacin es recogida en una sola ocasin suele decirse que la
investigacin es transversal; en cambio, si la informacin es recogida a lo largo
del tiempo se denomina longitudinal a la investigacin.
En ocasiones, la recoleccin de la informacin debe ocurrir en grupos tan
grandes de individuos que se hace imprctico tratar de abarcar a todos ellos;
entonces es cuando se ponen en prctica procedimientos de muestreo. Tales
procedimientos de muestreo estn subordinados a la consecuencia verificable
que se desea comprobar y al diseo de investigacin seleccionado.
2. Recuento (cmputo)
En esta etapa del mtodo estadstico la informacin recogida es sometida a
revisin, clasificacin y cmputo numrico. A veces el recuento puede
realizarse de manera muy simple, por ejemplo con rayas o palotes; en otras
ocasiones se requiere el empleo de tarjetas con los datos y, en investigaciones
con mucha informacin y muchos casos, puede requerirse el empleo de
computadoras y programas especiales para el manejo de bases de datos.
En trminos generales puede decirse que el recuento consiste en la
cuantificacin de la frecuencia conque aparecen las diversas caractersticas
medidas en los elementos en estudio; por ejemplo: el nmero de personas de
sexo femenino y el de personas de sexo masculino o el nmero de nios con
peso menor a 3 kilos y el nmero de nios con peso igualo mayor a dicha cifra.
3. Presentacin
En esta etapa del mtodo estadstico se elaboran los cuadros y los grficos que
permiten una inspeccin precisa y rpida de los datos.
La elaboracin de cuadros, que tambin suelen llamarse tablas, tiene por
propsito acomodar los datos de manera que se pueda efectuar una revisin
numrica precisa de los mismos.
La elaboracin de grficos tiene por propsito facilitar la inspeccin visual
rpida de la informacin.
Casi siempre a cada cuadro con datos le puede corresponder una grfica
pertinente que represente la misma informacin.
Presentar la misma informacin tanto en un cuadro como en su
correspondiente grfico permite obtener una clara idea de la distribucin de las
frecuencias de las caractersticas estudiadas.
4. Sntesis
En esta etapa la informacin es resumida en forma de medidas que permiten
expresar de manera sinttica las principales propiedades numricas de
grandes series o agrupamientos de datos.
La condensacin de la informacin, en forma de medidas llamadas de resumen
tiene por propsito facilitar la comprensin global de las caractersticas
fundamentales de los agrupamientos de datos.