ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCION Y DESARROLLO
Profesor:
Ing. Andrs Santacruz
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
- TORRE COLSANITAS -

Realizado Por:

Angie Guerra
Juan Vlez
Liliana Villamizar
Andrs Dimat
Sonia Angarita
Bogot, Octubre ! de ""#
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
- TORRE COLSANITAS -
2
INDICE
$. A!e"ede!es # $%s!ifi"a"i&
$.$ %lanteamiento del %roblema
$. Ob&eti'os Generales
$.( Ob&eti'os )s*ec+,icos
$.- Justi,icaci.n de )studio
$./ Antecedentes
. Es!%dio de 'er"ado
.$ Descri*ci.n 0 Ob&eti'os del )studio de 1ercado
. 2e'isi.n Documental
.( Le'antamiento 0 )studio de 3am*o
(. Es!%dio T("i"o # E"o&)i"o
(.$ As*ectos Legales
(. %ro0ecto )&ecuti'o
(.( 3osto de 4erreno
(.- 3lculo de In'ersi.n Inicial
(./ %recio de Venta
(.5 6inanciamiento *ara Desarrolladores
-. E*al%a"i& E"o&)i"a
-.$ Determinaci.n de la 4asa 1+nima Ace*table de 2endimiento
-. Desarrollo del %ro0ecto con 4asa de Ventas %robable 0 con 6inanciamiento
-.( 3onclusiones
-.- Anlisis de Sensibilidad
3
+, ANTECEDENTES Y $USTIFICACI-N
+,+ Pla!ea)ie!o del Pro.le)a
1ediante un estudio de ,actibilidad, se determinar la 'iabilidad econ.mica 0
,uncional *ara desarrollar un *ro0ecto de edi,icaci.n de o,icinas, consultorios
es*ecializados 0 clinicentro de atenci.n *rioritaria *ara medicina *re*agada en la
ciudad de Bogot, teniendo como base el es7uema bsico de ar7uitectura, el
anlisis del sector 0 la in,ormaci.n suministrada *or el cliente.
+,/ O.0e!i*o Geeral
Obtener un mtodo 'iable *ara desarrollar un *ro0ecto de construcci.n *ara un
edi,icio de o,icinas, consultorios es*ecializados 0 clinicentro de atenci.n *rioritaria
*ara medicina *re*agada en la ciudad de Bogot
+,1 O.0e!i*os Es2e"3fi"os
Determinar un *ro0ecto de construcci.n 'iable *ara los in'ersionistas 0 *osibles
socios.
Determinar los *recios de 'enta, clculo de costos del *ro0ecto, elaboraci.n de
,lu&os de ca&a *ro0ectados 0 de,inici.n de alternati'as de ,inanciaci.n del mismo.
Valorar de acuerdo con el cum*limiento de las normati'as 8os*italarias seg9n la
reglamentaci.n de la Secretar+a de Salud.
3um*lir con las normas de las entidades *9blicas concernientes :%laneaci.n,
3uradur+a, 1edio Ambiente, Acueducto, )nerg+a, entre otros;.
Lograr acercar a los usuarios a los ser'icios de la salud en este sector de la ciudad,
*ara as+ incrementar su calidad de 'ida.
Satis,acer las necesidades de la )ntidad de salud *ara *restar sus ser'icios
adecuada 0 c.modamente.
+,4 $%s!ifi"a"i& de Es!%dio
A *artir de la necesidad de reubicaci.n de las instalaciones del 3linicentro de
1edicina %re*agada de la calle ## de la Organizaci.n Sanitas Internacional, debido
al cola*so en la estructura del actual inmueble 0 la *osibilidad de utilizar un *redio
de </ m con una ubicaci.n estratgica= se desarrolla un anlisis sobre la
'iabilidad de construir 0 *oner en ,uncionamiento un *ro0ecto inmobiliario en la
4
ciudad de Bogot.
Sede a"!%al Clii"e!ro Colsai!as Calle 55
+,6 A!e"ede!es
La necesidad de reubicar la sede *rinci*al de medicina *re*agada de 3olsanitas
debido al deterioro de las actuales instalaciones.
Alta demanda de es*acios .*timos *ara e&ercer los ser'icios de salud de los
*ro,esionales adscritos 7ue con,orman el cuer*o mdico de 3olsanitas.
)l inters de 'arios socios e in'ersionistas de a*ostarle a un *ro0ecto de este ti*o
de in,raestructura.
>ecesidad de *lanear 'iablemente el *ro0ecto en trminos econ.micos.
)l nimo de satis,acer a los usuarios.
5
/, ESTUDIO DE 'ERCADO
/,+ Des"ri2"i& # O.0e!i*os del Es!%dio de 'er"ado
)l siguiente estudio de mercado le *ermite conocer el sector 0 el mercado al cual est
dirigiendo su *ro0ecto= es*ec+,icamente se determinaran las *osibilidades reales de
'enta 0 ,uncionamiento con el ,in de satis,acer los *ro*.sitos de los socios e
in'ersionistas.
Los ob&eti'os del estudio de mercado son?
3onocer la cantidad de o,erta en el mercado de los bienes *ro0ectados.
)ntender la necesidad de los clientes :socios e in'ersionistas; 7ue desean ad7uirir
los bienes.
%lani,icar la 'iabilidad del *ro0ecto durante un *eriodo determinado :mediano
*lazo;.
Veri,icar 7ue las caracter+sticas 0 es*eci,icaciones de los bienes corres*onden a las
demandadas *or los clientes.
%ro*orcionar in,ormaci.n detallada del *recio a*ro*iado *ara 'ender los bienes=
siendo 'iables en la o,erta del mercado o bien im*oner un nue'o *recio *or alguna
raz.n &usti,icada.
A0uda a conocer la magnitud de in'ersi.n del negocio.
/,/ Re*isi& Do"%)e!al
%ara el *redio a analizar a*lican las >ormas @rban+sticas 'igentes?
REGLA'ENTACI-N URBANA: @%A $5 Santa Brbara, Decreto $"#/ de 5B$B"" 0 !
de B"(B"$
Sector >ormati'o? #
Crea de acti'idad? 2esidencial
Aona? Aona residencial con zonas delimitadas de comercio 0
6
ser'icios.
4ratamiento? 3onsolidaci.n
EDIFICABILIDAD:
Subsector? 3
Indice mDimo de Ocu*aci.n? ",!"
Endice mDimo de construcci.n? (,/
Altura *ermitida? < *isos
4i*olog+a? Aislada
Aislamiento contra *redios 'ecinos? /," m
Aislamiento *osterior? /," m
Ante&ard+n? /," m *or calle $""
Semis.tano? >o.
S.tanos?
%ar7ueaderos? -/
USOS
Subsector? $
%ermitidos? Vi'ienda uni,amiliar, bi,amiliar 0 multi,amiliar.
3om*lementarios? Ser'icios *ro,esionales tcnicos es*ecializados, ser'icios
alimentarios, ser'icios ,inancieros, ser'icios de
comunicaci.n 0 entretenimiento masi'o 3omercio 0
dotacional 'ecinal.
Crea del Lote? </ m
%endiente? %lano
6orma? 2ectangular
@bicaci.n? 1edianero
)7ui*amiento 3omunal >o tiene
URBANIS'O
Obras urbanismo al eDterior Al $""F
Desarrollo '+as eDteriores? Al $""F
7
Desarrollo de redes? Al $""F
/,1 Le*a!a)ie!o # Es!%dio de Ca)2o

8
1, ESTUDIO T7CNICO Y ECON-'ICO
1,+ As2e"!os Le8ales
De acuerdo al estudio de la normati'a, encontramos la 'iabilidad del uso del suelo
*ara el desarrollo del *ro0ecto.
NOR'ATI9A URBANA
A2)A LO4) </ m
)S42A4O 5
DI2)33IO> 3ALL) $"" >o $# A G !"
BA22IO 3HI3O >O24)
%A2I@)AD)2OS %2IVADOS $ J 3ADA <" 1
uso dotacional
%A2I@)AD)2OS VISI4A>4)S $ J 3ADA "" 1
%A2I@)AD)2OS %2IVADOS /"F $ J 3ADA (" 1
uso
consultorios 0
o,icinas %A2I@)AD)2OS VISI4A>4)S /"F $ J 3ADA -" 1
%A2I@)AD)2OS %2IVADOS $ J 3ADA <" 1
@so comercial
%A2I@)AD)2OS VISI4A>4)S $ J 3ADA $-" 1
I>DI3) D) O3@%A3IO> ",!
I>DI3) D) 3O>S42@33IO> (,/
>@1)2O D) %ISOS <
4I%OLOGIA AISLADA
1,/ Pro#e"!o E0e"%!i*o
9
Se desarrollo un es7uema de zoni,icaci.n del *ro0ecto 7ue inclu0e?
UBICACI-N
USO
DOTACIONAL
9ECINAL
USO OFICINAS Y
CONSULTORIOS
LOCAL
CO'ERCIAL
ZONAS
CO'UNES
PAR:UEADERO
S
TOTAL POR
PLANTA
S&!ao + <"" <""
S&!ao / <"" <""
Pri)er Piso (" $</ !" /!/
Se8%do Piso /-" (" /!"
Ter"er Piso $" 5" !"
C%ar!o Piso $" 5" !"
:%i!o Piso $" 5" !"
Se;!o Piso $" 5" !"
S(2!i)o Piso $" 5" !"
O"!a*o Piso $" 5" !"
TOTAL <=> +,/=> +<6 4=> +,=>> 4,1=6
PAR:UEADEROS E?IGIDOS
PAR:UEADEROS PRI9ADOS $ J 3ADA <" 1
uso dotacional
$
PAR:UEADEROS 9ISITANTES $ J 3ADA "" 1 -
PAR:UEADEROS PRI9ADOS /"F $ J 3ADA (" 1 uso consultorios
0 o,icinas
$
PAR:UEADEROS 9ISITANTES /"F $ J 3ADA -" 1( $5
PAR:UEADEROS PRI9ADOS $ J 3ADA <" 1
uso comercial

PAR:UEADEROS 9ISITANTES $ J 3ADA $-" 1 $

NU'ERO TOTAL DE PAR:UEADEROS -/
PAR:UEADEROS PROPUESTOS
PAR:UEADEROS PRI9ADOS $ J 3ADA <" 1
uso dotacional

PAR:UEADEROS 9ISITANTES $ J 3ADA "" 1 $/

PAR:UEADEROS PRI9ADOS /"F $ J 3ADA (" 1 uso consultorios
0 o,icinas
("
PAR:UEADEROS 9ISITANTES /"F $ J 3ADA -" 1( $$
PAR:UEADEROS PRI9ADOS $ J 3ADA <" 1
uso comercial

PAR:UEADEROS 9ISITANTES $ J 3ADA $-" 1 $"

NU'ERO TOTAL DE PAR:UEADEROS !"
Zoifi"a"i& del 2ro#e"!o:
10
1,1 Cos!o de Terreo
De acuerdo a lo con'ersado el costo del lote se estima en K(.-$$.(!/.""".oo.
11
OFICINAS O CONSULTORIOS
CLINISANITAS
ZONAS COMUNES
LOCAL COMERCIAL
OFICINAS O CONSULTORIOS
CLINISANITAS
ZONAS COMUNES
LOCAL COMERCIAL
1,4 C@l"%lo de I*ersi& Ii"ial
Solo se re7uiere in'ersi.n inicial *ara la e&ecuci.n de los diseLos ar7uitect.nicos 0
estudios 0 *ara *resentaci.n 0 comercializaci.n del *ro0ecto, de acuerdo con el
es7uema de 'enta 7ue se *ro*one en el estudio de ,actibilidad.
1,6 Pre"io de 9e!a
4omando en cuenta el estudio de mercado 0 encontrando *ro0ectos similares en
Bogot, estimamos el *recio de 'enta en K5.<"".""".oo *or metro cuadro de rea
de o,icinas 0 consultorios, K!.""".""".oo *or metro cuadrado de local comercial 0
K<./"".""".oo *or metro cuadrado de 3linicentro. :Ver cuadro ad&unto;
1,= Fia"ia)ie!o 2ara Desarrolladores
%ara el mane&o de recursos se *ro*one como es com9n en el negocio de la
construcci.n el mane&o a tra's de la 6iducia de Administraci.n Inmobiliaria.
Sin embargo consideramos se debe crear una *romotora inmobiliaria eDclusi'a *ara
este *ro0ecto.
FIDUCIA DE AD'INISTRACION IN'OBILIARIA
La 6iducia de Administraci.n Inmobiliaria es el negocio en 'irtud del cual se tras,iere
un bien inmueble a la )ntidad 6iduciaria *ara 7ue administre 0 desarrolle un
*ro0ecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones seLaladas en el contrato 0
trans,iera las unidades construidas a 7uienes resulten bene,iciarios del res*ecti'o
contrato.
La 6iducia de Administraci.n Inmobiliaria es una 8erramienta 7ue *ermitir a la
%romotora Inmobiliaria gestionar la 'enta del *ro0ecto de una manera gil,
,acilitando su e&ecuci.n. Igualmente les brinda a los com*radores *lena con,ianza en
la administraci.n de los recursos en el estado de *re'entas 0 su *osterior
destinaci.n en los es7uemas de ,iducia inmobiliaria.
El Pa!ri)oio A%!&o)o
3omo alternati'a *ara la estructuraci.n 0 mane&o de este ti*o de in'ersiones se
realiza a tra's de la con,ormaci.n de *atrimonio aut.nomo administrado *or la
)ntidad 6iduciaria.
3on el ob&eto de aislar los recursos *ara 7ue tengan una destinaci.n es*ec+,ica 0
*ara tal caso la ,iduciaria act9a como garante de 7ue se cum*la el ob&eti'o del
control, *ero tendr el control administrati'o.
12
Las 'enta&as de con,ormar *atrimonio aut.nomo *ara este ti*o de acti'idades son?
$; Venta&as de orden &ur+dico?
4iene una estructura de con,ormaci.n 0 mane&o ,leDible, de acuerdo con la
'oluntad de las *artes 7ue suscriben el negocio.
3onlle'a mane&o con,idencial de la in,ormaci.n de los *artici*antes del
negocio 0 de las condiciones del mismo, 7ue estn su&etos al deber de reser'a
bancaria.
>o se asumen costos relati'os a trmites notariales, de registro mercantil,
entre otros, *ara e,ectos de su con,ormaci.n.
%ermite 7ue los *artici*antes regulen las normas de entrada 0 salida del
negocio, inclu0endo la ,orma de realizaci.n de a*ortes, barreras de salida,
entre otros.
Las reglas de &uego *ueden ser modi,icadas ,cilmente con acuerdos de las
*artes.
%uede estructurar .rganos de decisi.n *ara los temas cla'es del negocio, con
,orma de o*eraci.n mu0 gil.
%uede establecer reglas de li7uidaci.n claras 0 giles, a di,erencia de los
engorrosos trmites 7ue conlle'a el tema *ara una sociedad.
; Venta&as de orden o*erati'o?
>o re7uiere una estructura administrati'a 0 contable inde*endiente, *or
cuanto estas acti'idades son desarrolladas *or la ,iduciaria.
>o se re7uiere la ad7uisici.n, sellamiento 0 registro de libros de comercio 0
*a*eles del comerciante, toda 'ez 7ue los mismos son registros internos del
,ideicomiso.
La 6iduciaria genera in,ormaci.n *eri.dica lo 7ue *ermite tener dis*onible
me&or 0 ms actualizada in,ormaci.n del ,uncionamiento del ,ideicomiso.
)l *atrimonio aut.nomo tiene un estricto control 0 'igilancia tanto de los
.rganos internos de la 6iduciaria, como *or *arte de la Su*erintendencia
Bancaria.
(; Venta&as de orden ,inanciero?
Los *atrimonios aut.nomos no son su&etos de im*uesto de renta, no son
su&etos de renta *resunti'a 0 no son su&etos de retenci.n en la ,uente.
)n algunas ciudades el *atrimonio aut.nomo no es su&eto del im*uesto de
industria 0 comercio.
)l *atrimonio aut.nomo no es su&eto de im*uestos es*eciales, tales como de
guerra, 0 e'ita la doble tributaci.n.
Los costos de constituci.n, ,uncionamiento 0 li7uidaci.n son menores ,rente a
los 7ue se *uede incurrir en las sociedades comerciales.
13
>o se tienen costos tales como re'isor+a ,iscal, matr+cula mercantil, etc., 7ue
aumenta el costo de la administraci.n de una sociedad.
Ti2os de Co!ra!os
La ,leDibilidad de la ,iducia *ermite 7ue se desarrollen contratos de acuerdo con las
necesidades de cada cliente, los cuales analizaremos *ara establecer la
con'eniencia.
3omo el es7uema de 'entas no es de una unidad inmobiliaria si no a tra's de unos
derec8os de usos, se estudiar la alternati'a ms adecuada.
1) Fid%"ia de Ad)iis!ra"i& de Re"%rsos 2ro*eie!es de 2re*e!as?
La 6iduciaria administra los recursos de los ,uturos com*radores de las unidades
resultantes del *ro0ecto de construcci.n. )n este caso la ,iduciaria recibe los
recursos 0 los in'ierte mientras se llega al *unto de e7uilibrio del *ro0ecto= si no
llega al *unto de e7uilibrio en el trmino ,i&ado en el contrato, los recursos recibidos
son de'ueltos a los com*radores con los rendimientos 7ue 8ubieran generado. Si se
llega al *unto de e7uilibrio los recursos son destinados al *ro0ecto de construcci.n.
2) Fid%"ia al Cos!o: )l *recio de cada inmueble est *ro0ectado al momento
de iniciarse el *ro0ecto, *ero si *or alguna raz.n los costos del *ro0ecto se
incrementan durante su e&ecuci.n ese ma0or 'alor es trasladado *ro*orcionalmente
a cada inmueble 7ue se constru0a, *or lo cual el *recio ,inal se incrementa en
relaci.n con el *recio con el *recio inicial *ro0ectado.
3) Fid%"ia a Pre"io Fi0o: Los in'ersionistas 7ue se 'inculan al *ro0ecto
ad7uieren los ,uturos inmuebles a un *recio 7ue *ara ellos no su,rir incremento
alguno. 3omo la ,iduciaria no *uede asumir obligaciones de resultado, en este ti*o
de *ro0ectos debe eDistir un in'ersionista 7uien asume los riesgos en las 'ariaciones
de los *recios, *ero *ara los com*radores el *recio seguir siendo a7uel 7ue
acordaron al 'incularse al *ro0ecto.
FINANCIACION
3on el estudio de ,actibilidad actualizado una 'ez se de,inan los *lanos com*letos,
se establezca el *resu*uesto de in'ersi.n, se 8aga el ,lu&o de ca&a necesario del
*ro0ecto 0 el *lan de 'entas, determinamos la ,inanciaci.n 7ue re7uiere el *ro0ecto.
3on el res*aldo del lote donde se desarrollar el *ro0ecto, con un claro *lan de
'entas 0 la determinaci.n del *unto de e7uilibrio ms el res*aldo de la ,igura del
%atrimonio Aut.nomo a tra's de una ,iduciaria, la Gerencia general buscar la
me&or o*ci.n de ,inanciaci.n del *ro0ecto.
14
4, E9ALUACI-N ECON-'ICA
4,+ De!er)ia"i& de la Tasa '3i)a A"e2!a.le de Redi)ie!o
%ara este caso 0 teniendo en cuenta 7ue en 3olombia des*us de la crisis de ,inales
de los no'enta, los es7uemas de ,ormulaci.n 0 desarrollo de *ro0ectos inmobiliarios
cambio, consideramos un *ro0ecto 7ue se desarrolla 0 se constru0e, una 'ez se 8a
realizado la *re'enta total del *ro0ecto.
Si consideramos 7ue las 9nicas in'ersiones *re'ias al inicio del *ro0ecto, teniendo
en cuenta 7ue la *re'enta garantizar el Dito del mismo, ser+an los estudios de
diseLo *re'ios 0 comerciales 0 *ago de licencia de construcci.n ms el im*uesto de
delineaci.n urbana se considera una in'ersi.n inicial de $.-"" 1illones de *esos, *or
7ue lo la 4ASA 1I>I1A A3)%4ABL) D) 2)>DI1I)>4O 7ue est *or encima del /F
de ese 'alor, como 4ASA D) O%O24@>IDAD D)L DI>)2O, es bastante eDigente 0
razonable.
Sin embargo 8a0 otra alternati'a 7ue se utiliza en *ro0ectos inmobiliarios 0 es 7ue
su resultado ,inal est *or encima del $"F del costo de las 'entas, 0 es esa la 7ue
inicialmente estimaremos en el estudio de ,actibilidad, *or 7ue consideramos 7ue
es de ma0or eDigencia 7ue la anterior 7ue solo nos im*licar+a un rendimiento de un
/F sobre la in'ersi.n.
4,/ Desarrollo del Pro#e"!o "o Tasa de 9e!as Pro.a.le # "o
Fia"ia)ie!o
%ara este escenario se tiene las siguientes 'ariables?
9ENTAS

Se determina el cuadro de 'entas.

)l 3linicentro 0 el local comercial se 'enden inicialmente a 3olsanitas, con una
modalidad de *ago del $/F de cuota inicial 0 el resto *agadero a ( meses.
15
Las reas de o,icina, consultorios 0 *ar7ueaderos se 'enden con una cuota
inicial del -"F 0 el resto *agadero 8asta la ,ec8a de entrega.

Se considera 7ue el *ro0ecto se 'ende en $ meses a *artir del $ de 1arzo de

"$".

)ste es7uema *uede ,acilitar la 'enta, teniendo el com*rador entre $( 0 (

meses *ara *agar el 5"F de*endiendo del mes en 7ue com*re.
COSTOS

Se estima el 'alor del lote en (.-$ 1illones de *esos

Se considera el costo *or m de 3onstrucci.n en K $.##-.(<!.oo *or m de

3osto Directo

Se considera un costo total de obra inclu0endo costos indirectos de K

.<55.5(.oo *or m.

Se re7uiere una ,inanciaci.n a tra's de un crdito de constructor de un

/.((F de la in'ersi.n.
CONSTRUCCION

Se *rograma los estudios *re'ios 0 'entas en $ meses 0 la construcci.n en

$- meses, en el mes - se 8ar la entrega de los consultorios, o,icinas, local
comercial, 3linicentro 0 *ar7ueaderos.
)s im*ortante 8acer el seguimiento a cada uno de ellos, sin embargo
aneDamos un resumen
4,1 Co"l%sioes

Se estima una utilidad del $-./(F sobre las 'entas.

Se re7uiere *re'enta del *ro0ecto.

Se *ermite una ms c.moda ,orma de *agar el inmueble lo 7ue *uede a0udar

al com*rador a ,inanciar un ma0or *orcenta&e del inmueble.
Se tiene asegurada la 'enta inicial de las instalaciones del 3linicentro 0 del
local comercial *ara 6armasanitas.
16

Se tiene asegurada la 'enta de los consultorios con los mdicos adscritos de

3olsanitas, como estrategia organizacional.
La 'ariedad de o,erta de usos garantiza una ma0or 'ariedad de com*radores.
La ubicaci.n estratgica del *ro0ecto lo con'ierte en un *ro0ecto atracti'o de
in'ersi.n.
4,4 A@lisis de Sesi.ilidad
@na 'ez re'isado el estudio, con todo el gusto atenderemos sus obser'aciones 0
sus *reguntas necesarias.
H)M1O3OL L4DA *or su eD*eriencia, o,rece la Gerencia del *ro0ecto 7ue @stedes
estn iniciando, *ro*orcionando asesor+as en DiseLo, 3onstrucci.n, Ventas,
6inanciaci.n, Jur+dica 0 la entrega del edi,icio.
17
18