CAPTULO III: METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN

INTRODUCCIN

En este capitulo se hablar de la forma en que se har la investigacin, es decir, la metodologa empleada para la misma.

Se explicar de forma detallada los pasos que se seguirn para la recoleccin de informacin sobre franquicias, diagnstico de empresas e informacin de la industria inmobiliaria y de la empresa Corporacin inmobiliaria Marfil, una empresa mexicana de bienes races que opera con el nombre de REALTY WORLD Marfil.

Tambin se mencionar qu informacin ser necesaria para realizar un anlisis de la situacin de la empresa, con el cual se pueda emitir un diagnstico que permita posteriormente, realizar una serie de propuestas y recomendaciones para mejorar la situacin actual y corregir las fallas que se pudieran encontrar.

3.1 Fases del diseo de investigacin

Segn Carlos E. Mndez (1995) las fases del diseo de la investigacin son las siguientes:

1. Seleccin y definicin del tema de investigacin. 2. Planteamiento, formulacin y sistematizacin del problema de investigacin. 3. Establecimiento de los objetivos de la investigacin. 4. Marco de referencia. 5. Hiptesis del trabajo. 6. Justificacin de la investigacin. 7. Aspectos metodolgicos de la investigacin. 8. Tabla de contenido de la investigacin 9. Bibliografa. 10. Cronograma. 11. Presupuesto.

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3.2 Seleccin del tema de investigacin

El tema a desarrollarse es Diagnstico estratgico de un franquiciatario de una empresa internacional de bienes races: Caso REALTY WORLD Marfil.

Eleg este tema por que me vi en la necesidad de elaborar un trabajo de tesis para obtener el grado de Maestro en Administracin de Empresas por la Universidad de las Amricas, Puebla y en primer lugar me pareci un tema de mucho inters en estos tiempos por el auge y la popularidad de las franquicias, y la importancia que estn teniendo en la economa de nuestro pas y del mundo entero. En segundo lugar es un tema del que existe mucha informacin disponible en libros, revistas y paginas Web.

Otro motivo fue el tener conocimiento previo sobre la empresa y el tema, ya que mi madre es uno de los socios accionistas. Por ultimo me interes que con est investigacin aplicara muchos de los conocimientos adquiridos durante mi formacin profesional, tanto de Maestra, como de Licenciatura, adems, el resultado de la investigacin puede podra servir como base a otros estudiantes e investigadores para realizar trabajos similares, y por otro lado, ayudara a los directivos de la empresa a tener una opinin externa sobre la situacin de la empresa y los posibles cambios para mejorar su administracin y operacin.

3.3 Planteamiento del problema

Corporacin Inmobiliaria Marfil comenz operaciones hace casi 5 aos y compr a REALTY WORLD Mxico los derechos para operar con el nombre REALTY WORLD Marfil en la zona conurbada Veracruz-Boca del Ro, y municipios aledaos a esta zona.

Los propietarios estn interesados en tener un diagnstico del estado de su empresa, pues se vive una falta de liquidez y una cada en el monto de las utilidades, derivada de una disminucin en ventas y los altos costos fijos, y quisieran saber si resulta rentable seguir operando como franquicia, si sera mejor operar como empresa independiente, o si las perspectivas son desfavorables y lo ms recomendable es el cierra de la empresa. 43

3.4 Objetivos

Objetivo General

Evaluar mediante un diagnstico, la situacin estratgica de la empresa REALTY WORLD Marfil y determinar si debe seguir operado como un franquiciatario de la red REALTY WORLD BROKER NETWORK.

Objetivos Especficos

Identificar la problemtica de la empresa. Analizar si el operar como una franquicia representa una ventaja competitiva. Analizar la factibilidad de la renovacin del contrato de franquicia. Desarrollar una serie de recomendaciones para el mejoramiento de la empresa. Analizar la situacin del mercado inmobiliario en la ciudad de Veracruz.

3.5 Aspectos metodolgicos de la investigacin

Carlos Mndez (1995) comenta que existen 3 tipos de estudio: exploratorios o formulatorios, descriptivos y explicativos.

Los estudios exploratorios son el primer nivel del conocimiento, y permiten al investigador familiarizarse con el tema y sirve como base para realizar estudios ms profundos.

Los estudios descriptivos son el segundo nivel del conocimiento y en estos se identifican las caractersticas del universo de investigacin y la relacin que existe entre ellas. El tercer nivel de investigacin lo ocupan los estudios de tipo explicativo los cuales se orientan a comprobar hiptesis causales.

La investigacin que se hizo es de tipo exploratorio en un principio, el cual sirvi de punto de partida para conocer ms a fondo el tema y posteriormente continuar

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con una investigacin de tipo descriptivo con la que se profundiz en el tema y se identificaron las caractersticas de todas las actividades que se realizan en la empresa, para as poder comprobar asociaciones entre ellas. Por ultimo fue de tipo explicativo pues se pretende interpretar la informacin para poder probar si la hiptesis es verdadera.

Esta investigacin se trata de un caso, y cmo tal el nivel de explicacin del estudio ser vlido y se circunscribe al caso tratado.

Los mtodos de investigacin que existen son:

Mtodo de observacin.- En este se perciben diferentes aspectos objeto de investigacin por medio de la observacin. Mtodo inductivo.- Despus de observar se trata de llegar a conclusiones de situaciones similares a la estudiada. Mtodo deductivo.- Despus de observar se buscan conclusiones de la situacin de estudio. Mtodo de anlisis.- Despus de identificar las partes de la realidad estudiada, se busca la relacin causa-efecto entre estas. Mtodo de sntesis.- Procesos que va de lo simple a lo complejo, de la causa al efecto y de los principios a las consecuencias, es decir, busca explicaciones a partir del estudio.

Otros mtodos.- Existen otros mtodos como el comparativo, dialctico, emprico, experimental, etc.

Con la informacin obtenida se hizo un anlisis y una sntesis de la misma para posteriormente proponer una solucin al problema.

Los pasos a seguir son los siguientes:

Se recolect informacin sobre en libros, revista y paginas Web.

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Se obtuvo informacin sobre la empresa y la industria por medio de informacin contenida en pginas Web, entrevistas a los dueos de la empresa y a los dueos de algunas de las empresas competidoras, y entrevistas a algunos clientes.

Se busc informacin de otros estudios de diagnstico, como una base para hacer ste. Se elabor un marco terico y despus, un anlisis de la informacin de la empresa. Se lleg a conclusiones y se elaboraron recomendaciones.

3.6 Fuentes de informacin

Existen dos tipos de fuentes de informacin: Fuentes secundarias y fuentes primarias.

Las fuentes secundarias son las fuentes bsicas. Se dividen en dos tipos o clases: internas y externas. Las fuentes secundarias internas son las estn disponibles en la organizacin para la cual se realiza la investigacin, y un ejemplo de estas son sus datos contables, registros de actividades, historia, etc. Las fuentes secundarias externas generalmente se encuentran en las bibliotecas y un ejemplo lo son los libros, las revistas, peridicos, documentales, publicaciones gubernamentales, boletines, paginas de Web y publicaciones electrnicas, etc.

Las fuentes primarias son la informacin que el investigador recoge en forma directa por medio de relatos escritos o transmitidos. Existen tcnicas para la recoleccin de informacin primaria como lo son la observacin, la elaboracin de entrevistas, la aplicacin de encuestas, la realizacin de cuestionarios, etc.

Fuentes secundarias usadas en la investigacin

Fuentes internas.- Se recolect informacin de manuales de operacin, manuales de formas, estados financieros y datos operativos, inventarios, archivos encontrados en la empresa, etc.

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Fuentes externas.- Se recurri a informacin contenida en libros de diversos autores, informacin en pginas Web de asociaciones dedicadas especializadas en franquicias, pginas Web que contenan informacin sobre franquicias, revistas especializadas, etc.

Fuentes primarias utilizadas en la investigacin

La observacin

La primera de las fuentes primarias utilizadas en este caso prctico, fue la observacin por parte del investigador de fenmenos ocurridos en la empresa. El autor ha tenido contacto directo con la empresa desde sus inicios pues uno de los socios inversionistas es su familiar. Por lo anterior, est familiarizado con la situacin que vive y ha vivido la empresa.

La entrevista

La segunda de las fuentes primarias que se utiliz en este trabajo fue la entrevista. Se entrevistaron a los propietarios de la empresa (anexo 9), y a los propietarios de las principales empresas competidoras (anexo 10). Con esto se busc conocer su percepcin del mercado de los bienes races en la zona geogrfica de la empresa. Tambin se busc recolectar informacin sobre la industria y la forma de operar de las empresas inmobiliarias. Estas entrevistas se desarrollaron en forma personal o telefnica, dependiendo de la disponibilidad del entrevistado.

Se realizaron tambin entrevistas a algunos de los clientes de la empresa. Con esto se busc obtener informacin sobre su percepcin de la empresa. Tambin se busc conocer entre otras cosas, en que basaron su decisin a la hora de elegir una empresa de servicios inmobiliarios. Esta entrevista (anexo 8) se aplic va telefnica y tambin en forma personal, esto por la disponibilidad de los clientes, y se aplic a clientes de diferentes grupos socio-econmicos para conseguir informacin que no sea condicionante de un tipo de cliente.

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Los instrumentos de medicin deben contar con validez y confiabilidad. La confiabilidad de un instrumento se refiere al grado en que su aplicacin repetida al mismo sujeto produce los mismos resultados.

Los instrumentos de medicin presentados en esta investigacin cumplen con la confiabilidad requerida, ya que, al aplicarlos produca los mismos resultados en los sujetos entrevistados.

En lo referente a la validez, tambin se cumple con este requerimiento, ya que las entrevistas van ligadas a los objetivos.

El universo de los competidores es de 45 empresas dedicadas a la actividad inmobiliaria. 12 de estas empresas son sus principales competidores.

El universo de los clientes es de 20 sujetos, tomando como referencia las operaciones cerradas en 2004.

Para efectos de esta investigacin la muestra fue no probabilstica, entrevistando a los sujetos voluntarios.

3.7 Procesamiento de la informacin

La informacin se recolect por medio de 3 formatos, 2 elaborados por el investigador, y uno tomando como base un formato diseado por otro autor mencionado en la bibliografa, editado por el propio investigador. Con estos formatos se busc recabar la informacin requerida para la investigacin, desde el punto de vista, tanto interno como externo.

La informacin se analiz mediante tablas descriptivas. El software a utilizar es la paquetera de Microsoft Office , como Word, Excel, Power Point.

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