Uno de los rasgos ms conspcuos de las ciudades contemporneas es la gran diversidad en trminos de densidad con la que se construyen y desarrollan las distintas secciones del espacio urbano. Esto tiene un determinante decisivo y es la proliferacin de tcnicas de produccin en altura. Con la tecnologa disponible, hoy en da se puede multiplicar por muchas veces el espacio construido que es posible producir en un mismo terreno. De hecho los rascacielos y los edificios en gran altura se han convertido en conos de la civilizacin contempornea. Esta posibilidad tcnica sin duda significa un gran avance en trminos de eficacia en el funcionamiento del espacio construido, pero en ciertas circunstancias tambin tiene implicaciones negativas que exigen respuestas de planificacin por parte de las autoridades locales. Destacamos dos de ellas: la produccin en altura, ms all de cierto grado y bajo ciertas condiciones, puede tener efectos urbansticos indeseados, como la congestin, la saturacin y escasez de espacio pblico, problemas de asoleamiento, etc. lo que hace aconsejable establecer algunos lmites reglamentarios a la accin privada al respecto (limitacin en alturas, exigencia de reas libres, obligacin de retiros a medida que aumentan las alturas, ndices mximos de densidad o de edificabilidad, etc.) De otro lado, an si se considera que el uso de la construccin en altura es algo positivo, ya que la densificacin de la ciudad tambin tiene ventajas, lo cierto es que ella implica una serie de esfuerzos fiscales adicionales por parte de la ciudad con respecto a los mismos terrenos, como una provisin mayor de vialidad, de espacios pblicos e infraestructura: dentro del principio que rige la planificacin actual en nuestro pas de distribucin equitativa de cargas y beneficios, parece razonable pedir a los desarrolladores privados, que se benefician de esta circunstancia, que contribuyan en parte a sufragar estos gastos. Entre nosotros, y dado que la legislacin provee instrumentos para ello, se est discutiendo la adopcin de una serie de medidas al respecto, como contribuciones y/o de cesiones que estn relacionadas con el grado de edificabilidad y de intensidad de uso del suelo. 2
De otro lado, todo parece indicar que la utilizacin de la tcnicas de construccin en altura no es solamente el resultado de un fenmeno tcnico, ni responde de manera exclusiva a determinantes reglamentarios. De hecho, a pesar de que las tcnicas de construccin en altura existen de manera general, ellas no son utilizadas uniformemente en el espacio de la ciudad: las mismas ciudades que exhiben en algunos sitios rascacielos inmensos, en otros muestran desarrollos con densidades bajsimas. Parece haber una modulacin en la cual la densidad de los desarrollos individuales tiende a converger en cada seccin de la ciudad y las distintas zonas urbanas conforman una jerarqua con un cierto orden al respecto. Existe la tentacin de pensar que estas regularidades son precisamente el resultado de la reglamentacin estatal. Pero aunque ella influye, lo cierto es que an en ausencia de estas reglamentaciones, estas regularidades existen, y con mucha frecuencia la densidad predominante en ciertos lugares es mucho menor de los lmites mximos autorizados por la administracin.
Parece razonable pensar entonces que existe un mecanismo de autorregulacin de esta prctica y que l es de naturaleza econmica. Dependiendo de distintas circunstancias, a los inversionistas privados les conviene desde el punto de vista de la rentabilidad de sus inversiones, utilizar distintas tcnicas de construccin en altura y por lo tanto desarrollar sus terrenos con diversos grados de densidad. En ello opera el entrelazamiento de varias categoras econmicas y sus magnitudes, como el precio al que se puede vender el espacio construido en cada lugar de la ciudad, el costo diferencial de construir en las distintas tcnicas de altura, el precio del terreno, la rentabilidad esperada por parte de los inversionistas, etc. En el diseo de estos instrumentos de gestin parece entonces conveniente comprender este mecanismo econmico de regulacin y tenerlo en cuenta para la definicin de estos instrumentos.
Este texto pretende precisamente hacer una reflexin sobre la dimensin terica de este fenmeno de la construccin en altura y sobre las implicaciones y los soportes conceptuales de algunos instrumentos de poltica de gestin del suelo urbano que se estn discutiendo en Bogot al respecto. La referencia que se utilizar es el planteamiento terico ms amplio que he desarrollado sobre la Teora de la Renta del Suelo Urbano 1 y en particular lo que se conoce como Renta Primaria Diferencial Tipo 2 que se refiere al papel de la intensidad de
1 J aramillo, Samuel Hacia una Teora de la Renta del Suelo Urbano Ediciones UNIANDES-IGAC. Bogot 1994 3 construccin en la formacin de los precios inmobiliarios Se har aqu una exposicin relativamente sencilla, apoyndonos en un ejemplo numrico que facilite su aprehensin por personas que no son especialistas en el rea de la Economa Inmobiliaria. Aunque de manera simplificada, incluir en nuestro ejemplo algunos rasgos que no son muy generales, pero que estn relacionados particularmente con los instrumentos que se estn discutiendo en nuestro medio.
2. EL PRECIO DEL ESPACIO CONSTRUIDO Y LA RENTA DEL SUELO
Para empezar, har una brevsima referencia, que considero conveniente, sobre las particularidades de la formacin del precio de los bienes inmobiliarios, que como se sabe, enfrentan la circunstancia de que requieren tierra para su produccin.
En los bienes normales, en el largo plazo y cuando existen circunstancias de plena competencia, los precios se construyen de acuerdo a lo que se conoce como el Precio de Produccin. Este consiste en el costo normal de producir un bien aumentado en una ganancia. La competencia entre los capitalistas determina que esta ltima sea una proporcin igual del costo (o de la inversin), por lo que se habla de ganancia normal, algo que en general est determinado en el nivel de toda la economa. La competencia entre productores y consumidores y entre estos ltimos determina que la cantidad transada sea precisamente aquella que sea coherente con la cantidad que estn dispuestos a comprar los demandantes y este precio de produccin. Si llamamos excedente a la diferencia entre precio y costo, en el caso general de los bienes normales podemos decir que la totalidad de su magnitud corresponde a la ganancia capitalista.
No ocurre exactamente lo mismo con los bienes que necesitan tierra. En el caso de los terrenos urbanos, en general en cada lugar de la ciudad los demandantes estn dispuestos a pagar un precio que es superior al Precio de Produccin: es decir que el precio al que se transan los bienes inmobiliarios excede la suma de su costo ms la ganancia normal; esta porcin adicional es lo que se denomina Renta, la cual va a parar al propietario de los terrenos, y es lo que alimenta precisamente el Precio del Suelo. Esto no es el resultado de alguna imperfeccin del mercado, sino el efecto de la operacin de este mecanismo en una dimensin ms amplia: en la formacin de los precios inmobiliarios intervienen adems de las condiciones de produccin, las 4 condiciones de consumo del bien, y estas no son uniformes en el espacio urbano; as, inmuebles de las mismas caractersticas fsicas tienen condiciones diversas de consumo de acuerdo a su localizacin, ya sea en trminos de accesibilidad, de jerarqua en la escala social, en la posibilidad de desarrollar diferentes usos, etc. La competencia entre los consumidores genera entonces el resultado ya mencionado, consistente en que se est a dispuesto a pagar precios por los bienes inmobiliarios que exceden su Precio de Produccin. 2
El excedente (la diferencia entre el precio y el costo) en este caso tiene dos componentes: la ganancia, que remunera al inversionista, y la renta, que es percibida por el propietario del suelo. En el corto plazo la distribucin entre estas dos categoras puede tener varios determinantes, pero es esperable que en el largo plazo la ganancia que obtiene el capitalista corresponda a su ganancia normal (es decir de acuerdo a su inversin y a la tasa normal de ganancia de la economa) y la renta sea entonces el residuo.
Ilustremos esto con un ejemplo sencillo. Supongamos que para producir un bien normal se requiere una inversin de 100 unidades (su costo) y que su produccin requiere un ao. Si la tasa general de ganancia para un perodo de este tipo es de 0,2, la magnitud a la cual tiende el precio es de 120. Las 20 unidades que exceden el costo (el excedente) corresponden en su totalidad a la ganancia del empresario.
Ahora examinemos el caso de un bien inmobiliario, cuyo costo de produccin sea igualmente de 100. Sin embargo, en el lugar en cuestin, los demandantes estn dispuestos a pagar un precio mayor que el Precio de Produccin, digamos 140 unidades. Esto puede ser el resultado de circunstancias favorables para el consumo del inmueble en ese lugar, por ejemplo una localizacin privilegiada, que implica costos de trasporte especialmente favorables. El excedente en este caso es de 40 unidades. Podra pensarse entonces que el inversionista podra obtener una ganancia ms elevada que lo normal, 40 unidades, en lugar de 20. La competencia que se establece entre los capitalistas por obtener este lugar privilegiado para construir su inmueble, lo que les permitira obtener esta ganancia excepcionalmente elevada, y dado que el sobreprecio que est dispuesto a pagar el consumidor depende enteramente de localizacin, va a determinar que todo lo que exceda la ganancia media va a poder ser apropiado por el dueo del lote. En el largo plazo, la competencia entre los capitalistas determina que estos operan con la
2 Para examinar los determinantes y la modulacin de estos sobreprecios del espacio construido, que no son otra cosa que las rentas del suelo urbano, vase en la obra mencionada el Captulo 3 5 ganancia normal, que en este caso les implica obtener 20 unidades del excedente, y el resto queda en poder de los propietarios territoriales.
La manera como se forma el precio del suelo aparece ms clara en el caso de la tierra agrcola, pero en el caso urbano sigue los mismos lineamientos. Tambin en la agricultura los consumidores estn dispuestos a pagar por los bienes agrcolas precios ms elevados de lo que sera el precio de produccin en cada lugar (aunque en este caso, debido a ventajas en la produccin, derivados de la fertilidad diferencial y de costos de transporte productivos). La tierra no tiene valor en el sentido en que no es producida por el trabajo humano, y sin embargo adquiere un precio de la siguiente manera: como el propietario territorial puede obtener una renta, que en la agricultura es peridica, es decir, que es percibida por el propietario cada vez que se cultiva la tierra, l estima que la propiedad del suelo es equivalente a tener un capital que le rinda en trminos de inters una cantidad monetaria similar a la renta que l obtiene. Es lo que se denomina como capitalizacin de la renta: el precio del suelo se construye, descontando a una tasa de inters o de ganancia normal, el flujo de peridico de la renta. Supongamos que la tasa de ganancia sigue siendo 0,2 y que en un lugar especfico la renta anual que puede obtener el propietario es de 3,33 unidades al ao. Esto para l es equivalente a poseer un capital que le rindiera en trminos de inters esa suma, lo cual a la tasa de ganancia de 0,2 sera 16,6. Este sera el precio del suelo.
PS=r/g
PS=Precio del suelo r=renta peridica g=tasa de ganancia
En nuestro ejemplo
16,6=3,3/0,2
En nuestro ejemplo urbano, supongamos que el consumidor del espacio construido, por la localizacin privilegiada del inmueble, tiene cada ao ahorros de transporte equivalentes a estas 3,3 unidades. Ese sera el monto de la renta peridica (r). El precio del suelo, por el mismo procedimiento, sera de 16,6. En otras palabras si el consumidor arrendara el inmueble, estara dispuesto a pagar cada ao una suma peridica adicional 3,3. Esto sera comparable a pagar un sobreprecio de 16,6 si en lugar de alquilar el inmueble lo comprara. Sin embargo en el caso urbano el consumidor, que compra el inmueble incluyendo la tierra, debe pagar no solamente el precio del suelo, 6 sino la renta peridica generada durante el perodo de produccin. Como este ltimo es de un ao en nuestro ejemplo, el comprador pagara, adems del Precio de Produccin, la suma del Precio del Suelo y de la renta peridica de un ao. Es decir, 16,666 +3,333 =20
Si llamamos Precio Total al precio del inmueble (que incluye la venta del suelo) tendra los siguientes componentes:
PT= PP+PS+r
PT=precio total PP=Precio de Produccin PS=Precio del suelo r=renta peridica
Si descomponemos el Precio de Produccin en sus partes integrantes:
PP= K (1+g) =K+G
K=capital o costo g=tasa de ganancia normal G=ganancia normal
En trminos de nuestro ejemplo estas magnitudes seran las siguientes:
K=100 PP=120 PS=16,66 r=3,333 G=20
El Precio Total del inmueble, incluido el traspaso de la propiedad del suelo sera entonces:
PT=K +G +PS +r
140 =100 +20 +16,66 +3,33
Si miramos esto desde la perspectiva del inversionista, es decir de la manera como l lo percibe, esto es compatible con una remuneracin normal de su inversin. Recordemos que en este medio, a diferencia de algo frecuente en la agricultura, el inversionista debe comprar la tierra antes del proceso de produccin. Es decir que lo que podemos llamar Inversin Total (IT) incluye los costos de produccin (K) y el precio del suelo (PS). Pero al final, tambin el promotor vende el inmueble incluyendo el precio del suelo. Para obtener una remuneracin normal de su inversin se requiere que el Precio Total, incluyendo el terreno, tenga una magnitud equivalente al monto de su Inversin Total, aumentada en la proporcin de la tasa de ganancia. Es decir: 7
PT=IT (1+g)
PT=(K+PS) (1+g) =K(1+g) +PS (1+g)
PT=PP +PS +PS g
Pero PS g=r, entonces tenemos que
PT=PP+PS+r
En nuestro ejemplo, la Inversin Total sera igual a la suma de 100 unidades de costo directo (K) y 16,66 de precio del suelo, para un total de 116,66. El Precio Total de 140 implica precisamente una remuneracin de 20% sobre la Inversin total.
En la Figura 1 se ilustra de manera esquemtica la composicin del precio de los bienes de diferente tipo y la distribucin del excedente.
FIGURA 1
8
3. FORMAS DE OCUPACIN DEL SUELO
Para que nuestro ejemplo refleje algunas de las circunstancias que son pertinentes para los instrumentos de poltica que queremos discutir, vamos a introducir, tambin de manera muy simplificada, algunas de las pautas de ocupacin del suelo que son usuales hoy en da.
Consideremos inicialmente que los inmuebles requieren una serie de reas complementarias a la construccin misma y que son indispensables para su funcionamiento: espacios en los que pueda tener lugar la vialidad que se requiere para el acceso y la movilidad de sus ocupantes, reas donde se instalan ciertas obras de infraestructura, espacios pblico, de recreacin, etc. Lo usual en la poca actual consiste en que si un propietario tiene un terreno de una determinada extensin, para su desarrollo la autoridad local le exige que ceda una porcin de su terrenos para estos propsitos. A la primera extensin la denominaremos rea Bruta de Tierra (ABT), y a la que resta, una vez se descuentan estas cesiones, que es la que se pueden efectivamente edificar, la denominaremos rea Neta de Tierra (ANT). A la relacin entre el ANT y el ABT la denominaremos ndice de Ocupacin (IO). 3
De otro lado, el rea Neta Tierra es la que se edifica y all se produce una determinada cantidad de espacio construido que se cuantifica en trminos de rea: la denominaremos rea Construida (AC). 4 A la relacin entre AC y ANT la llamaremos ndice de Construccin (IC) y a la relacin entre AC y ABT la llamaremos Indice de Edificabilidad (IE). Desde luego que el IC est asociado precisamente a las tcnicas de construccin en altura: dependiendo del nmero de plantas en las que se construye el inmueble se puede multiplicar el rea Construida que es posible construir en una misma superficie de rea Neta de Tierra.
Para ilustrar esto, y de paso ir introduciendo nuestro ejemplo, supongamos que estamos ante un terreno de 125 metros cuadrados de rea Bruta de Tierra. Supongamos que las autoridades exigen una cesin del 20% de esta superficie para los propsitos comunes mencionados: el rea Neta de Tierra sera
3 La prctica concreta es mucho ms compleja y existen ms categoras de reas (rea Neta Urbanizable, rea til, rea Cubierta, etc) as como de ndices que las relacionan. Los que aqu proponemos son los ms simples para ilustrar su lgica. 4 Tambin a este respecto existen varias categoras con distinciones muy finas que aqu simplificamos (rea Construida, rea Vendible, etc) 9 solamente el 80% de esta superficie inicial y por lo tanto sera de 100 metros cuadrados. El ndice de Ocupacin sera entonces de 0,8.
De otro lado, supongamos que existen cuatro tcnicas de produccin: la primera en una sola planta que tendra un ndice de Construccin de 1, es decir que por cada metro cuadrado de rea Neta de Tierra se puede edificar un metro cuadrado de espacio construido (suponiendo que el rea Neta se edifica totalmente): el rea Construida que se puede edificar es de 100 metros cuadrados. El ndice de Edificabilidad, que relaciona el rea Construida con el rea Bruta de tierra sera en este caso de 0,8.
Tenemos una segunda tcnica de construccin en dos plantas, que tiene un ndice de Construccin de 2: el rea Construida que se puede edificar es de 200 metros cuadrados. El ndice de Edificabilidad sera de 1,6. As, sucesivamente, una tercera tcnica de construccin en tres plantas tendra un Indice de Construccin de 3, un ndice de Edificabilidad de 2,4 y se podran construir 300 metros de rea Construida. Y una cuarta tcnica en cuatro plantas con un IC de 4, un IE de 3,2 y un rea Construida de 400 metros cuadrados.
rea Bruta ABT m2 rea Neta ANT m2 ndice de Ocupacin IO ndice de Construccin IC rea Construida AC ndice de Edificabilidad IE UN NIVEL 125 100 0,8 1 100 0,8 DOS NIVELES 125 100 0,8 2 200 1,6 TRES NIVELES 125 100 0,8 3 300 2,4 CUATRO NIVELES 125 100 0,8 4 400 3,2
4. CONSTRUCCIN EN ALTURA Y FORMACIN DE PRECIOS
Examinemos ahora el mecanismo econmico que regula simultneamente la tcnica en altura que va a ser predominante y el precio que adquieren los terrenos. Para ello debemos introducir dos elementos adicionales, ambos de naturaleza econmica: el costo de producir el espacio construido con cada una de estas tcnicas, y el precio de venta de este espacio construido que se puede obtener en el mercado en esa localizacin precisa.
Sobre lo primero habra que precisar algo que no siempre es evidente: a mayor nmero de niveles las tcnicas constructivas implican costos unitarios de produccin del espacio construido que son mayores. Esto no es sorprendente: 10 a medida que se multiplican los niveles de un inmueble se deben utilizar estructuras ms exigentes, cimentaciones ms costosas. Se deben reservar espacios para la circulacin vertical y eventualmente equipos para ello (ascensores, etc.) Por qu entonces, en determinadas circunstancias se decide utilizar una tcnica en mayor altura, que como hemos visto es ms costosa?
Esto tiene que ver precisamente con el precio del espacio construido. Como hemos dicho, en las ciudades, en donde normalmente en todos los terrenos existe una renta, esto quiere decir que el precio al que se puede vender la construccin excede el precio de produccin, es decir, existe un sobreprecio. Cuando se utiliza una tcnica en altura se multiplica la cantidad de espacio construido vendido a ese precio, es decir, se multiplica tambin ese sobreprecio. Pero tambin aumentan ms que proporcionalmente los costos. La comparacin entre estas dos magnitudes incrementales, el costo adicional de producir en altura, y el ingreso adicional de vender ms rea construida, es lo que determina la decisin de edificar o no en altura. Depende desde luego de esas magnitudes, de los costos adicionales de producir en altura y del precio del espacio construido.
Continuemos con el ejemplo para precisar esto. Vamos a suponer que el costo de construccin de cada una de nuestras tcnicas se va incrementando con el nmero de niveles edificado. Supongamos que en la tcnica en una sola planta el costo de construir un metro cuadrado de construccin es de 1 unidad monetaria. A eso lo llamamos Funcin de Costo de Construccin y en este caso se podra expresar de la siguiente manera:
FCC1 =1 AC
Vamos a suponer que el costo de construccin de producir un metro cuadrado de espacio construido en dos plantas es de 1,2 unidades monetarias. En tres es de 1,44 y en cuatro niveles es de 1,728.
FCC2 =1,200 AC FCC3 =1,440 AC FCC4 =1,728 AC
Ahora supongamos que en un primer caso, el precio al que es posible vender un metro cuadrado de espacio construido en ese lugar es 1,4 unidades 11 monetarias. (A esto lo llamaremos Precio Unitario de Mercado PUM) 5 Si continuamos con nuestra nocin de que existe una tasa de ganancia media de 0,2, miremos cmo opera econmicamente la inversin cuando se construye en una sola planta en el terreno hipottico que estamos considerando.
La cantidad de AC que se puede producir es de 100 m2, como hemos visto. De acuerdo a la funcin de costos que hemos supuesto para esta tcnica, esto implicara costos totales de 100 unidades monetarias, que podran considerarse como la inversin o el capital del empresario constructor. De otro lado, al precio mencionado de 1,4, el inversionista podra vender sus 100 m2 de espacio construido en una suma total de 140 (lo denominamos Precio Total de Mercado, PTM). Lo que hemos denominado Excedente, es decir, la diferencia entre este Precio Total de Mercado y el Costo Total es de 40 unidades monetarias. Dados nuestros supuestos, de este excedente 20 unidades corresponderan a la ganancia normal del capitalista, ya que ellas son necesarias para remunerar normalmente su inversin de 100 a una tasa de ganancia de 0,2. En otras palabras, el Precio de Produccin, que es la inversin aumentada en la tasa de ganancia sera igual a 120 unidades (100x [1+0,2]=120). Segn lo que hemos visto, el residuo, en este caso 20 unidades, es lo que corresponde a la tierra.
En realidad, y tambin como hemos visto. esta magnitud es el agregado del Precio del Suelo propiamente dicho y la renta peridica durante el perodo de produccin. Con nuestros supuestos simplificadores de que el perodo de produccin es de 1 ao, y que el Precio del Suelo se capitaliza usando como tasa de descuento la tasa de ganancia, podemos diferenciar estos componentes y deducir el monto del Precio del Suelo:
PS+r=20
Pero PS=r/g
O sea que r=Ps x g =PS x 0,2
Reemplazando
PS+0,2 PS=20
5 Tambin por simplicidad vamos a suponer que el precio de venta por metro cuadrado de espacio construido no vara con el nmero de plantas construidas. 12 1,2PS=20
PS=20/1,2=16,666
O sea que el efecto de la competencia entre todos los agentes conducir a que por este terreno el propietario podr exigir como precio del suelo total (PST) estas 16,66 unidades monetarias y el lote ser comprado por los constructores, al comienzo de la operacin por esa suma. Si dividimos esto por el rea Bruta Total (125 m2) tendremos que el precio por metro cuadrado de rea Bruta (o Precio del Suelo Unitario PSU) ser de 0,13 unidades monetarias.
Esquematicemos estas cifras en el siguiente cuadro:
C FCC Costo Total PUM PTM E G PP PS+r PST PSU 1 Nivel 100 1,0 100 1,4 140 40 20 120 20 16,66 0,13
Ahora, examinemos qu ocurre si en estas circunstancias un inversionista decide utilizar una tcnica de construccin en dos niveles. De una parte, podra duplicar el rea construida en ese lugar y producir 200 metros cuadrados. Al precio unitario de 1,4, que hemos considerado inalterado, podra tener unas ventas totales de 280 unidades monetarias. Pero sus costos tambin crecen y ms que proporcionalmente. Segn su funcin de costos, en esta tcnica cada metro cuadrado construido tiene un costo de 1,2 unidades monetarias, lo que arroja un costo total de 240 unidades. El excedente, en este caso tiene una magnitud que es igual al caso anterior, de 40 unidades (280-240). Pero, dado que la inversin del empresario en este caso es mayor, la parte de este excedente que debera remunerarla normalmente sera de 48 unidades (240 X 0,2 =48). En realidad el excedente no alcanzara para remunerar normalmente su inversin y quedara un faltante de 8 unidades. No habra ningn residuo para alimentar el precio del suelo y el constructor no podra ofrecer nada por la tierra. (Como se ve, el Precio de Produccin, 288 es superior al Precio Total de Mercado, 280).
En estas circunstancias, es obvio que el propietario del suelo exigir como precio del suelo la magnitud ms elevada que arroje alguna opcin tcnica, que en esta situacin sera la de producir en un nivel, que le permite obtener un Precio del Suelo Unitario de 0,13.
13 Las otras opciones tecnolgicas, como se ve en la siguiente tabla son an menos atractivas para los agentes: a partir de tres niveles incluso las ventas totales son inferiores a los costos.
CASO A C FCC Costo Total PUM PTM E G PP PS+r PST PSU 1 Nivel 100 1,000 100,0 1,4 140 40 20 120 20 16,6 0,13 2 Nivel 200 1,200 240,0 1,4 280 40 48 288 -8 -6,6 -0,05 3 Nivel 300 1,440 432,0 1,4 420 -12 86,4 518,4 -98,4 -82,0 -0,66 4 Nivel 400 1,728 691,2 1,4 560 -131 138,2 829,4 -269,4 -224,5 -1,80 PUM=1,4
De esta forma, la tcnica que se impone es la de un nivel y el precio del suelo correspondiente de 0,13. 6 Este es sin embargo, el resultado de conjunto y de largo plazo. Examinemos, porque es importante para las acciones de poltica, cmo se presenta esta situacin a los agentes, y en particular al inversionista.
En principio, el promotor encuentra que los terrenos tienen ya un precio establecido, que es el resultado del mecanismo que acabamos de ver. A sus ojos, su inversin consta del precio del terreno y de sus costos de construccin. Sus opciones seran las siguientes. En la tcnica de un nivel sus costos constructivos son de 100 y el precio del terreno 16,67, para una inversin total de 116,67. De otro lado, las ventas ascienden 140. Si comparamos estas ltimas con la inversin, la operacin arroja una rentabilidad de 0,20, que es la rentabilidad media del mercado.
Las cuentas para la opcin en dos niveles son como sigue: el precio del terreno es el mismo, de 16,67 pero los costos de construccin son de 240, para una inversin total de 256,57. Como produce ms espacio construido, sus ventas ascienden a 280. La rentabilidad que arroja la operacin es de 0,09, que es inferior a la opcin anterior. El inversionista preferir la primera opcin. En la tabla siguiente se muestran estas cifras para todas las opciones tcnicas y all aparece que las ms intensas incluso arrojan prdidas en la operacin.
6 Las cifras resaltadas en esta y en las siguientes tablas corresponden a las que se manifiestan efectivamente en el mercado 14 CASO A INVERSION Tierra Costo Const Total VENTAS RENTA- BILIDAD INDICE EDIFICA- BILIDAD INDICE CONSTRUC- CIN PSU 1 Nivel 16,67 100,0 116,67 140 0,20 0,8 1,0 0,13 2 Nivel 16,67 240,0 256,67 280 0,09 1,6 2,0 0,13 3 Nivel 16,67 432,0 448,67 420 -0,06 2,4 3,0 0,13 4 Nivel 16,67 691,2 707,87 560 -0,20 3,6 4,0 0,13 PUM=1,4
Vamos ahora a modificar ligeramente nuestro ejemplo para ilustrar el hecho de que en este mecanismo juega un papel definitivo las caractersticas de la estructura espacial de la ciudad y el esquema de rentas que est asociado a ellas. Vamos a mantener sin variacin lo que corresponde a la produccin, y en particular los costos de construccin de las distintas tcnicas. Pero vamos a cambiar la magnitud del precio de venta del rea construida, que vamos a hacer igual a 2 unidades monetarias. Esto quiere decir que en este caso los sobreprecios que estn dispuestos a pagar los consumidores por los inmuebles son ms elevados, en virtud de que en este caso las ventajas locacionales, (como pueden ser, de nuevo, mejor accesibilidad, aprecio social, etc) son ms intensas. Podemos interpretarlo con respecto al caso anterior como una situacin en otro lugar de la ciudad, o una situacin en el mismo sitio pero en otro momento, cuando los precios del espacio construido se han elevado.
Si examinamos la opcin de produccin en un solo nivel encontramos que sus costos no han variado, y para producir 100 m2 de construccin debe invertir 100 unidades monetarias. En cambio sus ventas s se elevan porque el precio de venta ahora es ms alto: obtendra en el mercado 200 unidades monetarias. El excedente es ahora de 80 unidades. De ellas, 20 bastan para remunerar normalmente la inversin y 80 van a la tierra, lo que se traduce en un Precio del Suelo Total de 66,6 y un precio por metro cuadrado de rea Bruta de 0,53, superior, claro est, al caso anterior.
Si examinamos, sin embargo la opcin de producir en dos niveles, en este caso encontramos lo siguiente. De nuevo los costos de construccin no se han modificada con respecto a la situacin previa, y para producir los 200 m2 de rea Construida se incurre en costos totales de 240 unidades monetarias. Las ventas totales ahora ascienden a 400 unidades, por lo que el excedente pasa a ser de 160. De esto, 48 bastan para remunerar normalmente la inversin y quedan 112 para la tierra. El Precio del Suelo Total que se configura es 93,3, equivalente 0,75 en trminos del metro cuadrado de rea Bruta. En este caso 15 la produccin en dos niveles s se justifica pues genera un precio del suelo an mayor que la tcnica de un solo nivel.
La opcin en tres niveles permite precios del suelo positivos y superiores a lo que era predominante en el caso inicial, pero su magnitud es menor que la opcin en dos niveles.
CASO B C FCC Costo Total PUM PTM E G PP PS+r PST PSU 1 Nivel 100 1,000 100,0 2,0 200 100 20 120 80 66,6 0,53 2 Nivel 200 1,200 240,0 2,0 400 160 48 288 112 93,3 0,75 3 Nivel 300 1,440 432,0 2,0 600 168 86,4 518,4 -98,4 68,0 0,54 4 Nivel 400 1,728 691,2 2,0 800 108,8 138,2 829,4 -269,4 -24,5 -0,20 PUM=2,0
De hecho, la opcin de construccin en dos niveles no solamente se hace viable, sino que elimina las otras alternativas. El propietario del terreno exigir por su lote el precio ms elevado que pueda lograr en el mercado, y esto hace que para los inversionistas, producir con este precio en tcnicas diferente a la de dos niveles les implica obtener rentabilidades inferiores a la normal. Mirmoslo en el siguiente cuadro:
CASO B INVERSION Tierra Costo Const Total VENTAS RENTA- BILIDAD INDICE EDIFICA- BILIDAD INDICE CONSTRUC- CIN PSU 1 Nivel 93,33 100,0 193,33 200 0,03 0,8 1,0 0,75 2 Nivel 93,33 240,0 333,33 400 0,20 1,6 2,0 0,75 3 Nivel 93,33 432,0 525,33 600 0,14 2,4 3,0 0,75 4 Nivel 93,33 691,2 784,53 800 0,02 3,6 4,0 0,75 PUM=2,0
De esta manera, de nuevo, la tcnica que predomina ser la de dos niveles y el precio del suelo correspondiente de 0,75 por m2 de rea Bruta.
Con la misma lgica, y para tener una referencia para anlisis ulteriores, presentemos un tercer caso en que el precio de venta del metro cuadrado construido asciende a 3.0 unidades monetarias. En ese caso, la tcnica que se impone es la de tres niveles y el precio del metro cuadrado de rea bruta de 2,54, como puede verse en las dos siguientes tablas:
16 CASO C C FCC Costo Total PUM PTM E G PP PS+r PST PSU 1 Nivel 100 1,000 100,0 3,0 300 200 20 120 180 150,0 1,20 2 Nivel 200 1,200 240,0 3,0 600 360 48 288 312 260,0 2,08 3 Nivel 300 1,440 432,0 3,0 900 568 86,4 518,4 381,6 318,0 2,54 4 Nivel 400 1,728 691,2 3,0 1.200 508,8 138,2 829,4 370,6 308,8 2,47 PUM=3,0
CASO C INVERSION Tierra Costo Const Total VENTAS RENTA- BILIDAD INDICE EDIFICA- BILIDAD INDICE CONSTRUC- CIN PSU 1 Nivel 318,0 100,0 418,0 300 -0,28 0,8 1,0 2,54 2 Nivel 318,0 240,0 558,0 600 0,08 1,6 2,0 2,54 3 Nivel 318,0 432,0 750,0 900 0,20 2,4 3,0 2,54 4 Nivel 318,0 691,2 1009,2 1.200 0,19 3,6 4,0 2,54 PUM=3,0
De esta manera en este ejemplo sencillo podemos ver que, sin que medie ninguna normativa, existe una regulacin interna de naturaleza econmica, que modula las tcnicas utilizadas y realimenta los precios del suelo. En nuestro ejemplo, para el que tenemos condiciones tcnicas similares, la variacin en el precio de venta del espacio construido, que es un resultado de la estructura socio-espacial (las Rentas Secundarias) opera como regulador de este mecanismo. Remitimos al lector que est interesado en una presentacin un poco ms sistemtica de estas relaciones entre el precio del espacio construido, las tcnicas de produccin en altura y el precio del suelo, al anexo 1, al final del texto.
Precio Unitario de Mercado Indice de Construccin ndice de edificabilidad Precio del Suelo Unitario 1,4 1,0 0,8 0,13 2,0 2,0 1,6 0,53 3,0 3,0 2,4 2,47
5. POLTICA ESTATAL 1: LA PARTICIPACIN EN PLUSVALAS
En nuestro medio se cuenta con un mecanismo para que el Estado recupere a nombre de la comunidad al menos una porcin los precios del suelo, especficamente sus incrementos. Esto obedece al principio segn el cual estos valores son generados por un proceso colectivo, la urbanizacin, y sus beneficiarios privados deberan contribuir con los costos que este proceso lleva consigo. Este instrumento es la Participacin en Plusvalas que consiste en exigir una porcin del incremento de los precios de los terrenos 17 que estn asociados a un cambio en la reglamentacin urbana. Uno de los causales que se contempla para su aplicacin es precisamente el cambio en la edificabilidad permitida por las normas urbanas, que generen aumentos en los precios del suelo La Ley contempla que la contribucin del propietario debe vara entre el 30% y el 50% del incremento mencionado del precio del suelo, dependiendo esta proporcin precisa de la decisin explcita de las autoridades locales.
Una primera consideracin que debe hacerse al respecto es la de que no siempre una autorizacin de mayor edificabilidad genera un incremento del precio del suelo. Hemos visto que la intensidad de la produccin en altura se estabiliza en los diversos terrenos en ciertos niveles, an en ausencia de cualquier reglamentacin. Una restriccin reglamentaria que implique lmites de altura que sean superiores a los que genera el mercado espontneamente a travs del procedimiento examinado, no tendr ningn efecto sobre las prcticas de edificacin, ni sobre los precios. Por consecuencia, un cambio de la reglamentacin en estas circunstancias tampoco tendr efecto alguno en el precio de los terrenos y no existir la base para exigir la contribucin.
Ilustremos esto con nuestro ejemplo. Supongamos que existe una restriccin reglamentaria en la edificabilidad con un tope mximo en el ndice de Edificabilidad de 1,6 (lo que equivale en el ejemplo a un lmite mximo del ndice de Construccin de 2.0). A partir de determinado momento se decide relajar este lmite y se permite un IE de 2,4 (lo que implica un IC de 3,0) Cul sera el efecto sobre los precios del suelo, y por lo tanto qu tanto se podra cobrar como contribucin?
En los dos primeros casos, en los que el precio unitario del espacio construido asciende respectivamente a 1,4 y 2 unidades monetarias, el lmite de 1,6 en la edificabilidad no tiene ningn efecto en las prcticas de los agentes, pues como hemos visto la edificabilidad que aparece espontneamente no excede los lmites reglamentarios. Si esto lo interpretamos como reas de la ciudad que tienen estos precios de rea construida, podramos decir que en ellas, exista o no exista la reglamentacin, se utilizarn las mismas tcnicas de construccin: en un nivel, en el primer caso y precios de los terrenos de 0,13 y en el segundo, en dos niveles y precio de rea Bruta de Tierra de 0,75. Aunque se les autorice una mayor edificabilidad, los promotores no la utilizarn, porque esto supera el grado de intensidad de construccin que les conviene econmicamente. Aqu la norma o su mutacin no tendr efectos en las prcticas de los agentes, y no se podr exigir la contribucin. 18 Pero en otras circunstancias las normas s tienen un efecto y por lo tanto sus cambios alteran la magnitud del precio del suelo. Cuando el lmite impuesto a la edificabilidad es inferior al que espontneamente generara el mercado, este ltimo no se puede manifestar: la construccin, que se debe someter a una edificabilidad menor, arroja un precio del suelo que es inferior al que se formara espontneamente. Cuando la restriccin se relaja, el mercado vuelve a operar en condiciones originales, y el precio del suelo se eleva. Este es el incremento que opera como base para la Contribucin en Plusvalas.
Ilustremos esto con el tercer caso de nuestro ejemplo, en el que el precio del rea Construida es de 3,0. Hemos visto que sin restricciones, all se construye en tres niveles y el precio del suelo es 2,54. Pero si se establece un lmite a la edificabilidad de 1,6, aunque al constructor le conviniera producir en tres niveles, la normatividad slo le permitir hacerlo en dos. Esto limita, desde luego el excedente que se puede producir, y consecuentemente, restringe el nivel del precio del suelo que emerge.
En nuestro ejemplo, aunque potencialmente el mercado conducira a producir en tres niveles y a tener un precio del suelo de 2,54 por metro cuadrado de rea Bruta, la reglamentacin solo har posible que se construya en dos niveles y por lo tanto, segn observamos en la tabla, el precio del suelo solo ascender a 2,08.
CASO C1 C FCC Costo Total PUM PTM E G PP PS+r PST PSU 1 Nivel 100 1,000 100,0 3,0 300 200 20 120 180 150,0 1,20 2 Nivel 200 1,200 240,0 3,0 600 360 48 288 312 260,0 2,08 3 Nivel 300 1,440 432,0 3,0 900 568 86,4 518,4 381,6 318,0 2,54 4 Nivel 400 1,728 691,2 3,0 1.200 508,8 138,2 829,4 370,6 308,8 2,47 Pum=0,3 IE mximo autorizado de 1,6
En este caso, dado que el precio que emerge en el mercado es de 2,08 las condiciones desde la perspectiva del promotor seran como sigue:
CASO C1 INVERSION Tierra Costo Const Total VENTAS RENTA- BILIDAD INDICE EDIFICA- BILIDAD INDICE CONSTRUC- CIN PSU 1 Nivel 260,0 100,0 360,0 300 -0,17 0,8 1,0 2,08 2 Nivel 260,0 240,0 500,0 600 0,20 1,6 2,0 2,08 3 Nivel 260,0 432,0 692,0 900 0,30 2,4 3,0 2,08 4 Nivel 260,0 691,2 951,2 1.200 0,26 3,6 4,0 2,08 PUM=3,0 IE mximo autorizado de 1,6 19
Lo que se expresa en el mercado es lo correspondiente a 2 niveles (IE=1,6). Las opciones de construccin en niveles 3 y 4 arrojaran mayores rentabilidades, pero no podran manifestarse en el mercado porque estn prohibidas reglamentariamente. En el largo plazo, y con rentabilidad normal de 0,20 lo que se concreta son construcciones de 2 niveles y precios del suelo de 2,08 por m2 de rea Bruta de Tierra.
Si eliminamos la restriccin en la edificabilidad (o hacemos que el IE sea igual o superior a 2,4), retornamos a la situacin original. Es decir, el precio del metro cuadrado de rea Bruta pasa de 2,08 a 2,54. El Precio Total del rea Bruta del terreno pasar entonces de 260 unidades monetarias a 318: el incremento sern 58 unidades, que sern la base de la contribucin. Si suponemos que la tasa que ha determinado la autoridad local es el 50% del incremento, se podr cobrar como Contribucin de Valorizacin una suma de 29 unidades monetarias, cuando se flexibiliza la restriccin en la edificabilidad permitida.
Detengmonos un poco en el comportamiento esperable de los agentes involucrados en presencia de esta contribucin, pues al respecto existen a menudo varios equvocos. Volvamos a la situacin en que existe el lmite de edificabilidad de 1,6. All el precio del suelo que se consolida es de 260 (o sea 2,08 x m2 de rea Bruta) porque del Excedente, que es de 360, se deben destinar 48 de ganancia para remunerar normalmente la inversin de 240 unidades del promotor: las 312 restantes van a la tierra, 52 como renta peridica y 260 como precio del suelo. Esto es as porque en este lugar los consumidores estn dispuestos a pagar 3.0 unidades por cada metro de rea construida, lo cual est determinado por condiciones generales de la demanda y de la estructura urbana. Los compradores pagan 600 unidades monetarias por los 200 m2 que all se pueden producir.
Si se elimina la restriccin en la edificabilidad, nada hace pensar que la conducta del consumidor vaya a cambiar: estar dispuesto a pagar las mismas 3 unidades por m2 de rea Construida. Slo que la cantidad que se puede producir all, y que se puede comprar, pasa de 200 m2 a 300m2. Las ventas totales pasan de 600 a 900. Los costos totales tambin aumentan, pues no solo se produce una mayor cantidad de espacio construido, sino que su costo unitario es mayor: de 240 en costos de construccin se pasa a 432. El excedente es ahora de 568, del cual 86,4 deben remunerar normalmente su inversin. Restan 381,6 unidades que podrn ir a la tierra, 63,6 como renta 20 peridica y 318 como precio del suelo. Pero hemos visto que las autoridades exigen una contribucin de 29 unidades monetarias para perfeccionar esta transaccin. Si la contribucin debe ser desembolsada por el promotor en el momento de la compra, este no tiene otra alternativa que restar esa cantidad de lo que puede ofrecerle al propietario del suelo como precio del terreno: slo podr pagarle 289 unidades por su lote, y el resto del excedente que puede destinar a este propsito lo debe pagar como Participacin de Plusvala. El promotor paga las mismas 318 unidades por adquirir el lote, pero una parte, 289 se las paga al propietario y 29 al Estado. Por ello se dice que esto ltimo es una participacin: la mitad del incremento revierte a la comunidad. En estas condiciones no se altera ni lo que paga el comprador final por el inmueble, ni lo que paga el promotor por la tierra; solamente cambia lo que recibe el propietario del terreno: con el cambio en la norma el precio de su terreno sube (de 260 a 289) pero no tanto como si no existiera contribucin (en cuyo caso recibira 318).
No podra el propietario de la tierra exigir los 318 unidades por su tierra? En otras palabras, como algunos temen No podra trasmitir el peso de la contribucin al promotor? No lo puede hacer, salvo circunstancias muy excepcionales y de corto plazo. Dado que el cambio en la reglamentacin no altera las pautas de los consumidores el promotor no puede aumentar el precio del espacio construido. De hecho el precio que cobra es el mximo que puede exigir, pues de poder elevarlo lo habra hecho ya, aunque no existiera contribucin. Si no puede elevar el precio de venta del inmueble, solo podra satisfacer la exigencia del propietario a costa de su propia ganancia normal. Esto no lo hara ningn capitalista en el largo plazo.
Los efectos desde la perspectiva de los promotores pueden verse en la siguiente tabla. En la legislacin colombiana, la Contribucin de Plusvala solo se paga si se hace uso efectivo de la autorizacin que otorga la nueva ley. Es decir que el promotor puede seguir produciendo en dos niveles y no pagar plusvala. Pero de otro lado, lo esperable es que el precio del suelo se estabilice en el nivel ms alto al que lo pueda vender el propietario: en este caso sera el que recibira de un promotor que construyera en tres niveles y pagara la plusvala. Con respecto a la situacin previa, con edificabilidad mxima de 1,6, un constructor que insistiera en producir en dos niveles, el precio que debe pagar por el terreno pasa de 260 a 289. Su rentabilidad se reduce de 0,20 a 0,13. Esta tcnica se vuelve inviable. Lo que se manifiesta en el mercado es la tcnica en tres niveles, con un precio del suelo para el 21 propietario de 289 unidades monetarias por el terreno y una rentabilidad normal de 0,20.
CASO C2 Inversion Ventas Renta- bilidad I.E I.C PUM (sin plusva) PUM (con plusva) Tierra Cont Plusv Costo de Const Total 1 Nivel 289,0 0 100,0 389,0 300 -0,23 0,8 1,0 2,31 2 Nivel 289,0 0 240,0 529,0 600 0,13 1,6 2,0 2,31 3 Nivel 289,0 29 432,0 750,0 900 0,20 2,4 3,0 2,31 2,54 PUM=3,0 IE (pasa de 1,8 a 2,4) Participacin en Plusvala =0,5 del incremento del PS
POLTICA ESTATAL 2: CESIONES ADICIONALES POR EDIFICABILIDAD
Existe otro curso de accin para que el Estado pueda recuperar para la comunidad parte de los beneficios asociados a la edificabilidad que, como hemos visto, implican a menudo costos fiscales importantes, y que espontneamente son apropiados en su totalidad por particulares. Se apoya en una nocin que limita el alcance de la propiedad: si bien el propietario de un terreno tiene el dominio sobre su lote, la potencialidad de desarrollarlo (algo que depende enteramente de las condiciones urbanas generales, creadas por la colectividad) es algo que el Estado otorga, y sobre lo cual puede y debe poner condiciones. Con respecto a la edificabilidad esto se traduce en lo siguiente: el Estado otorga un nivel bsico de edificabilidad que el propietario o el promotor puede utilizar gratuitamente. Si desea desarrollar el terreno con una intensidad mayor, con lo cual, como hemos visto, obtiene beneficios adicionales, pero que implica costos fiscales mayores (y que eventualmente afecta a otros agentes privados), debe compensar en algo a la comunidad por este privilegio.
Existen varios criterios posibles para establecer la magnitud de esta compensacin (el monto de la carga) y sobre la forma de exigirla. Sobre el primer aspecto, una opcin que parece razonable desde el punto de vista lgico, es la de estimar por algn procedimiento el costo adicional que le 22 implica al Estado y a la comunidad la construccin del inmueble con una edificabilidad superior a la bsica, y cobrar en consecuencia. Con respecto a la forma de cobro, la modalidad ms obvia es en trminos de una suma monetaria.
En nuestro medio, sin embargo, y obedeciendo a varias razones, incluyendo las de tipo prctico, se plantean variantes en los dos puntos. Para los casos de lotes individuales, eventualmente pequeos y numerosos, el clculo de estos costos, que depende de circunstancias concretas que varan mucho, puede ser una tarea muy dispendiosa e imprecisa. Se ha optado por un procedimiento alternativo: se calcula, en lugar del costo colectivo adicional de producir con una edificabilidad mayor que la bsica, el beneficio monetario para el propietario que esta decisin lleva consigo. Es decir, se calcula la diferencia en el precio del suelo resultante de construir con la edificabilidad bsica y con la edificabilidad deseada, y se determina como carga, una porcin de esta diferencia. Aunque puede decirse que en esto se puede perder algo de precisin, esta alternativa tiene otras ventajas: adems de que el clculo de la diferencia en el precio es ms sencillo y puede hacerse con procedimientos generales, disminuye el riesgo de hacer cobros excesivos que perturben negativamente el comportamiento de los inversionistas.
En cuanto a la forma de cobro, se plantea que esta carga sea aportada por el propietario o el promotor en la forma de cesiones adicionales de tierra. Esto obedece en parte, a que con frecuencia la necesidad ms urgente en las reas en las que se prev que esta prctica tenga lugar es precisamente la escasez de terrenos para usos colectivos, algo que la construccin en altura tiende a agudizar. Tambin se aprovecha la circunstancia de que las cesiones de terreno para el desarrollo de los proyectos es un mecanismo con una larga tradicin y legitimidad: como en otros contextos, en nuestro medio aparece como algo plenamente justificado que el propietario deba ceder a la autoridad local los terrenos que son necesarios para que su inmueble pueda funcionar en la estructura urbana. Parece razonable entonces que estas cesiones aumenten cuando se utiliza una densidad mayor, que incrementa estas necesidades de espacio colectivo.
Examinemos en nuestro ejemplo la mecnica del dispositivo propuesto. En la siguiente tabla se consigna el precio del suelo resultante del empleo de las diferentes tcnicas en cada uno de los terrenos, que tienen precios del espacio construido crecientes. Las cifras que estn resaltadas son las que se expresan en el mercado. 23
Precio del suelo ofrecido 1 nivel 2 niveles 3 niveles A (PUM=1,4) 16,6 B (PUM=2,0) 66,6 93,3 C (PUM=3,0) 150,0 260,0 318,0
Si consideramos que la edificabilidad bsica es 0,8 (la correspondiente a la produccin en un nivel), y comparamos el precio del suelo efectivo, con el que emergera si se construyera con esta edificabilidad bsica, tendramos el monto de los incremento en el precio del suelo ligada a una mayor edificabilidad. En la primera columna del cuadro siguiente est el monto total, y en la segunda el monto promedio de este incremento por cada 100m2 de rea Construida adicional. (Recurdese que el precio del suelo aludido se obtiene en el caso B con la construccin de 200 m2 de AC, 100 ms de lo que puede hacerse con el IE bsico; y en el caso C el precio del suelo en mencin se obtiene construyendo 300 m2, 200 ms que con el IE bsico)
Incremento en el precio del suelo con respecto a la edificabilidad bsica Total X 100 m2 de AC A (PUM=1,4) 0 0 B (PUM=2,0) 26,7 26,7 C (PUM=3,0) 168,0 84,0
Para calcular la carga procedemos de la siguiente manera. Como ella se va a estimar en trminos de rea bruta de cesin, dividimos este incremento en el precio del suelo por cada 100 m2 de rea Construida Adicional (primera columna del cuadro siguiente) por el precio unitario de rea Bruta en cada zona: el resultado es el equivalente en rea Bruta del incremento del precio (tercera columna) Si consideramos que la carga va a ser del 40%, la columna cuarta nos muestra la cantidad de metros cuadrados que se exigen para aumentar 100 m2 de rea Construida. La quinta columna nos muestra este mismo resultado en forma ms intuitiva: es el nmero de m2 construidos adicionales sobre la edificabilidad bsica que se autorizan por cada metro cuadrado de rea Bruta cedida adicionalmente.
24 Incremento en el precio x 100m2 de AC adicional Precio Unitario del suelo $/m2 ABT Incremento en el PST en m2 de ABT Carga 40% de Incremento rea Construida adicional x cada m2 de tierra cedida A (PUM=1,4) 0 0,13 0 0 0 B (PUM=2,0) 26,7 0,75 35,6 14,24 7,02 C (PUM=3,0) 84,0 2,54 33,1 13,24 7,55
Miremos la repercusin que tiene este tratamiento sobre el precio de los terrenos. Como hemos visto, en el Caso A en el que el precio unitario del rea construida es de 1,4 y donde el mercado no le permite al constructor producir con una edificabilidad superior a la bsica, no se impone ninguna carga. Por lo tanto, all no hay ningn efecto.
Examinemos entonces el Caso B (donde el precio unitario del espacio construido es 2,0) al cual se le asigna una carga de 7,02 metros cuadrados de cesin adicional por cada 100 metros cuadrados de rea construida que se quieran producir por encima de los 100 m2 autorizados originalmente por la edificabilidad bsica.
Si el constructor no quiere hacer uso de esta opcin, podra construir 100 m2 de rea Construida, con una tcnica en un solo nivel. El costo de construir sta rea es de 100 unidades de valor, y por lo tanto, a la tasa de ganancia de 0,2, su Precio de Produccin sera de 120. Las ventas totales de estos 100 m2 construidos al precio unitario de 2,00 son de 200. Las 80 unidades restantes se distribuiran entre Precio del Suelo y renta peridica, para arrojar un Precio por metro Cuadrado de rea Bruta de 0,57. En esto no hay ningn cambio con nuestro ejemplo original, y este es el precio de la tierra bruta que est dispuesto a pagar un constructor si no hace uso de la prerrogativa de construir por encima de la edificabilidad bsica.
Examinemos entonces una segunda situacin en la cual el constructor elige producir con una mayor intensidad, con una tcnica de dos niveles. Una primera opcin que tiene el constructor es producir (como en el caso en que no exista carga) el doble de metros cuadrados construidos, es decir 200 m2. Segn lo que hemos visto, para poder construir los 100 m2 que exceden lo permitido por la edificabilidad bsica debe ceder 7,02 metros de tierra bruta adicional. Para poder hacer esto implicara entonces que el terreno original tendra que ser ms grande que en el caso anterior, precisamente en estos 7,02 metros: el rea Bruta de Terreno sera entonces de 132 m2. Ntese que el ndice de Ocupacin, que era de 0,8 cuando solo se utilizaba la edificabilidad bsica, ahora, teniendo en cuenta que el rea bruta es ms grande, se reduce a 25 0,76. El ndice de Edificabilidad (la relacin entre rea construida y rea Bruta de Tierra), pasa de 0,8 a 1,56. El costo de producir estos 200 m2 de rea Construida es de 240 unidades de valor, mientras que las ventas ascienden a 400 unidades de valor. La diferencia entre esta ltima y el precio de produccin es de 112 unidades lo que arroja un Precio del Suelo total (rea Bruta de Tierra) de 93,3 unidades. Pero en esta ocasin el rea total del lote es de 132 m2 (y no de 125), por lo que el precio unitario por metro cuadrado de rea Bruta de Tierra sera de 0,71 unidades.
Otra opcin que tendra consistira en que la cesin adicional de tierra se hiciera en el mismo lote original de 125 m2 de rea Bruta. Para cumplir la obligacin de carga de 7,02 m2 de cesin adicional por cada 100 m2 de rea construida por encima de la edificabilidad mnima, slo podra aspirar a construir 89,4 m2 ms de rea construida (en total edificara 189,4m2) y ceder 5,3 metros adicionales de rea Bruta. El rea til que le quedara sera de 94,7 m2, que construidas con la tcnica de 2 niveles le permitira producir los mencionados 189,4 m2 de rea Construida. (Obsrvese que el ndice de Edificabilidad sera de 1,56, igual al caso anterior). A los costos unitarios de la tcnica en dos niveles, el costo de construccin sera 227,2 unidades y el monto de las ventas totales de 378,7. Esto ltimo supera al precio de produccin en 106 unidades, lo que arroja un precio total del lote de 88,4. Como el rea Bruta en este caso es de 125 m2, el precio unitario del rea Bruta sera de 0,71, igual al caso anterior.
Si el constructor quisiera producir con la tcnica de tres niveles y respetando la carga correspondiente, bien sea que haga las cesiones ampliando el tamao del lote original o aumentndolos del mismo lote inicial, como se ve en la tabla subsiguiente, lo que podra pagar como precio del metro cuadrado de rea Bruta, solo sera de 0,44: esto es inferior a lo que podra pagarse a partir de la tcnica en dos niveles, que es de 0.71, por lo que este es el precio del suelo que se impone y la tcnica que predomina es la de dos niveles, como en la situacin original sin cargas.
CASO B3 C FCC Costo Total PUM PTM E G PP PS+r PST PSU 1 Nivel 100,0 1,000 100,0 2,0 200,0 100 20 120 80 66,6 0,53 2 Nivel 200,0 1,200 240,0 2,0 400,0 160 48 288 112 93,3 0,71 2 Nivel 189,4 1,200 227,2 2,0 378,7 151,5 45,4 272,7 106, 88,4 0,71 3 Nivel 300,0 1,440 432,0 2,0 600,0 168,0 82,4 518,4 81,6 68,0 0,49 3 Nivel 269,3 1,440 387,8 2,0 538,6 150,8 77,6 465,4 73,3 61,05 0,49 PUM=2,0 26
CASO B3 INVERSION Tierra Costo Const Total VENTAS RENTA- BILIDAD INDICE EDIFICA- BILIDAD INDICE CONSTRUC- CIN PSU 1 Nivel 88,37 100,0 188,37 200 0,06 0,80 1,0 0,71 2 Nivel 93,33 240,0 333,33 400 0,20 1,56 2,0 0,71 2 Nivel 88,37 227,2 315,61 379 0,20 1,56 2,0 0,71 3 Nivel 98,44 432,0 530,44 600 0,13 2,16 3,0 0,71 4 Nivel 88,37 387,8 476,19 539 0,13 2,16 3,0 0,71 PUM=2,0
Para el Caso C, en el que el precio unitario del rea construida es 3,0 y al cual se le pone una carga de 7,55 m2 de cesin adicional por cada 100 metros cuadrados adicionales de construccin tenemos los siguientes resultados. Produciendo con la edificabilidad bsica, el constructor solo podra ofrecer como precio del terreno 1,20 por metro cuadrado de rea Bruta de Tierra.
Si el constructor quiere construir con una tcnica en dos niveles, dada la existencia de la carga mencionada, tendra que, ya sea ampliar el terreno original en 7,55 m2 para completar un rea Bruta de 132,6 m2, o utilizar el lote original de 125 m2, pero ceder 5,7 m2 adicionales, para tener un rea til de 94,3 m2. En la tabla siguiente aparecen las cuentas, pero en este caso solo podra ofrecer un precio de terreno de 1,96 por metro cuadrado de rea Bruta.
Examinemos las opciones entres niveles. Si quiere producir 300 metros cuadrados, tiene que hacer una cesin adicional de 15,1 para tener un lote de 140,1. Lo que puede pagar como precio de terreno son 318, lo cual arroja un precio por metro cuadrado de rea Bruta de 2,27. Si conserva el lote original de 125 m2, debe ceder 10,8 m2 para quedarse con un rea til de 89,2 m2, en los que puede producir 267,6 m2 de rea Construida. Lo que puede pagar como precio total del terreno es 283,7 lo que implica un precio unitario, de nuevo, de 2,27 por metro cuadrado de rea Bruta. Este ser el precio del suelo predominante en esta rea, y la tcnica utilizada ser la de tres niveles, pues las otras opciones, dado este precio, arrojan rentabilidades menores.
27 CASO C3 C FCC Costo Total PUM PTM E G PP PS+r PST PSU 1 Nivel 100,0 1,000 100,0 3,0 300,0 200,0 20,0 120 180 150,0 1,20 2 Nivel 200,0 1,200 240,0 3,0 600,0 360,0 48,0 288 312 260,0 1,96 2 Nivel 188,6 1,200 226,3 3,0 565,8 339,5 45,3 271,6 294,2 245,2 1,96 3 Nivel 300,0 1,440 432,0 3,0 900,0 568,0 86,4 518,4 381,6 318,0 2,27 3 Nivel 267,6 1,440 385,3 3,0 802,8 417,5 77,1 462,4 340,4 283,7 2,27 PUM=3,0
CASO C3 INVERSION Tierra Costo Const Total VENTAS RENTA- BILIDAD INDICE EDIFICA- BILIDAD INDICE CONSTRUC- CIN PSU 1 Nivel 283,73 100,0 383,73 300,0 -0,22 0,80 1,0 2,27 2 Nivel 300,86 240,0 540,86 600,0 0,11 1,51 2,0 2,27 2 Nivel 283,73 226,3 510,06 565,8 0,11 1,51 2,0 2,27 3 Nivel 318,00 432,0 750,00 900,0 0,20 2,14 3,0 2,27 3 Nivel 283,66 385,3 669,00 802,8 0,20 2,14 3,0 2,27 PUM=3,0
Dos conclusiones bien importantes se pueden extraer del impacto de este mecanismo. La primera es bien evidente: la autoridad municipal puede obtener de esta manera una mayor rea de terrenos cedida por los promotores que permite amortiguar los efectos negativos de la construccin en altura. En nuestro ejemplo, para el caso B el porcentaje de rea cedida pasa de 20% original a 24,6% del rea Bruta de los terrenos. Es decir, el rea recibida por la autoridad local se incrementa en un 22,8%. En el caso C, con mayor edificabilidad, el porcentaje de cesin pasa de 20% a 28,64%. El rea recibida por la autoridad local se aumenta en un 43%.
El segundo impacto es menos intuitivo: el precio de los terrenos desciende. Si comparamos el precio del suelo en el Caso B sin carga y con carga, vemos que el precio pasa de 0,75 a 0,71, es decir se reduce en un 5,3%. En el caso C pasa de 2,54 a 2,27, es decir, baja en un 10,63%. Son evidentes las bondades de este impacto, entre otras para las mismas autoridades municipales que pueden obtener terrenos para usos colectivos y pblicos con menos esfuerzo fiscal.
Esta ltima conclusin se extrae con dos supuestos: el primero, es que el precio de venta del espacio construido no cambia por efecto de la medida. El segundo, es que la rentabilidad del promotor tampoco se altera.
Sobre lo primero habra que decir lo siguiente. Debe descartarse la impresin inicial de que el promotor est en capacidad de trasmitir de manera unilateral 28 el monto de la carga al precio del inmueble. Los anlisis sobre los impactos de imposiciones sobre la tierra muestran que esto no es posible, y que las condiciones de demanda se imponen. Dicho en otras palabras, si el promotor pudiera elevar el precio del inmueble de manera unilateral, probablemente lo hubiera hecho an si la carga no existiera. Pero la carga puede tener un efecto sobre el precio de una manera indirecta: como la medida implica que la densidad desciende (lo que se expresa en una baja en el nivel efectivo del ndice de Edificabilidad) Es razonable pensar que un demandante est dispuesto a pagar un precio superior por un inmueble similar pero que tenga menor densidad. Lo decisivo es entonces la magnitud de esa disposicin a pagar ms por una densidad menor. No hay estudios especficos entre nosotros que midan rigurosamente esta elasticidad precio/densidad pero la opinin altamente difundida entre los mismos inmobiliarios, es que es muy baja (salvo en casos extremos de densidad muy elevada). En nuestro ejemplo, para que en el caso B3 el precio del suelo no descendiera como efecto de la medida se requerira que el precio de los inmuebles creciera en 1,75%. Esto contra un descenso en el ndice de Edificabilidad de 5,6% arrojara una elasticidad precio de la edificabilidad de 0,312, algo que parece bastante alto. En el caso C el precio del inmueble debera crecer en 5% frente a un cambio en la edificabilidad del 10,8%, lo que dara una elasticidad an mayor del 0,46.
El segundo supuesto consiste en que la rentabilidad del promotor no vara. En realidad esto es razonable en un plazo mediano. Esto se obtiene, desde luego, en la medida en que los precios de los terrenos bajen a un nivel que sea compatible con la existencia de la carga y la rentabilidad normal de los promotores. Esto es lo esperable que suceda, pero es posible que exista algn desfase, hasta que los propietarios se convenzan de que no pueden vender sus terrenos al precio original. Las percepciones que se tienen entre nosotros de la velocidad del ajuste de las condiciones de rentabilidad de los promotores (relacionada fundamentalmente con el nivel del precio de venta del inmueble) a los precios del suelo es muy veloz y no han existido desfases de consideracin. Pero vale la pena tener en cuenta esta consideracin a la hora de introducir la medida, estableciendo un perodo de transicin, durante el cual se vaya incrementando de manera paulatina el monto de la carga, hasta el nivel deseado.
29 ANEXO
PRECIO DEL SUELO, PRECIO DEL ESPACIO CONSTRUIDO E INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN
Como hemos visto, existe una relacin entre el nivel del precio del espacio construido, el correspondiente al precio del suelo y la tcnica de produccin en altura que se impone en el mercado. Como se ha presentado, cuando el precio del espacio construido es bajo la tcnica que ms le conviene al constructor es de la de baja densidad, pero cuando se traspasa un cierto umbral en el precio del espacio construido es preferible para l una tcnica ms intensiva. A continuacin presentamos de una manera un poco ms sistemtica estos enlazamientos entre el precio del suelo, el precio del terreno, la tcnica de construccin y la intensidad de ocupacin del suelo. Esto permite observar con mayor nitidez otros impactos de la medida propuesta de cesin adicional de terrenos a cambio de permisos incrementales de edificabilidad.
Intentemos inicialmente establecer una relacin funcional entre el precio del espacio construido y el precio del terreno, dados unos valores en la funcin de costos de construccin y del ndice de Edificabilidad.
Recordemos que la parte del excedente que va alimentar el precio del suelo es la diferencia entre el Precio Total de Mercado (PTMi) y el Precio de Produccin (PPi). Y esta magnitud se divide entre el Precio del Suelo Total y la renta peridica. Esto ltimo, dado nuestro supuesto de un perodo de produccin de un perodo unitario de tiempo nos permite calcular el Precio del Suelo Total (PSTi) como la razn entre esta diferencia y la unidad aumentada en la tasa de ganancia (g).Es decir:
PTMi PPi PSTi = ------------------- 1 +g
pero el Precio Total de Mercado es el producto de la cantidad de rea Construida (ACi) y su precio (Precio Unitario de Mercado PUM)
PTMi =ACi x PUM
y el precio de produccin es igual al Costo Total, que a su vez es igual al costo de producir una unidad de espacio construido (fi) por la cantidad de rea Construida (ACi) y todo esto aumentado por la unidad ms la tasa de ganancia:
PPi = fi x ACi x (1+g)
30 luego
ACi x PUM fi x ACi x (1+g) PSTi = ------------------------------------------- 1 +g
ACi x [ PUM fi (1+g)] PSTi = ----------------------------------- 1+g
Ahora bien, el Precio del Suelo Unitario (PSUi) es igual al Precio del Suelo Total divido por el rea Bruta Total (ABTi):
PSTi PSUi =------------ ABTi
ACi x [ PUM fi (1+g)] PSUi =------------------------------------------ ABTi x (1+g)
Ahora bien, la definicin de ndice de Edificabilidad (IEi) es precisamente ACi/ABTi, por lo que la expresin anterior se puede escribir as:
PSUi = IEi {[PUM/(1+g)]-fi }
O de esta otra forma:
PSUi =- fi IEi +[IEi/(1+g)] PUM
Como se ve, en el caso de nuestro la relacin entre el Precio del Suelo Unitario y el Precio Unitario de mercado es una ecuacin de primer grado en la cual el trmino independiente es - fi IEi y la pendiente es IEi/(1+g).
Para nuestro ejemplo, con los valores de g(igual para el conjunto de la rama), de IEi y de fi para cada una de las tcnicas ( en 1, 2 y 3 niveles respectivamente) las ecuaciones correspondientes son como sigue:
PSU1 = -0,8 +0,666 PUM
PSU2 = -1,92+1,333 PUM
PSU3 = -3,456+2 PUM 31
Se trata de tres lneas rectas con pendientes positivas, (la pendiente cada vez mayor a medida que la tcnica es ms intensiva y con intersectos con el eje de las Y cada vez menor, como puede verse en la figura siguiente)
Para hacer ms intuitiva la figura, miremos el intersecto de cada una de las funciones con el eje de las X. Es decir, el valor de PUM en el cual el PSU es igual a 0.
En la expresin
PSUi = IEi {[PUM/(1+g)]-fi }
hacemos PSUi = 0 y rebautizamos PUM como PUM (0) i, entendiendo esta expresin como el valor de PUM en el que en cada funcin PSUi = 0
IEi {[PUM(0)i/(1+g)]-fi } =0
PUM(0)i = fi IEi [(1+g)/ IEi]
Simplificando,
PUM(0)i = fi (1+g)
Para cada una de las funciones, entonces:
PUM(0)1 = 1 (1+0,2) =1,2
PUM(0)2 = 1,2 (1+0,2) =1,44
PUM(0)3 = 1,44 (1+0,2) =1,728
En la figura vemos entonces que existe un rango inicial en el que el Precio del Suelo Unitario ms alto corresponde a la tcnica en un nivel. Un segundo rango, a partir del punto en que las rectas de la tcnica 1 y 2 se intersectan entre ellas, en que la tcnica en dos niveles es la que arroja el Precio del suelo ms elevado y por lo tanto esa es la tcnica que se impone en los terrenos en que los precios del espacio construido tienen estos niveles; y finalmente un rango de precios del espacio construido, a partir del intersecto mutuo entre las curvas correspondientes a 2 y 3 niveles, en los que los precios del suelo ms elevados corresponden a esta ltima tcnica y se impone la construccin en tres niveles.
Para averiguar el valor preciso de estos intersectos se igualan las expresiones de cada una de las tcnicas que se estn relacionando y se despeja el PUM. Si llamamos PUM 1:2 el nivel del precio unitario del espacio construido a partir del cual se impone la tcnica en dos niveles y PUM 2:3 lo correspondiente a las tcnicas en dos y tres niveles, tenemos los siguientes valores:
32 PUM 1:2 =1,68 PUM 2:3 =2,304
Es decir, en el rango de precios unitarios del rea Construida inferiores a 1,68 se construye en 1 nivel. Entre 1,68 y 2,304 se construye en 2 niveles y con precios superiores a 2,304 se construye en tres niveles, como lo ilustra la figura.
Esta formulacin nos permite, entre otras cosas, y como hemos dicho, abordar de manera ms ntida la siguiente pregunta, que desde luego es muy importante para evaluar y comprender el instrumento de poltica que estamos discutiendo: Qu efecto tiene la imposicin de cesiones adicionales de tierra a cambio de mayor edificabilidad sobre las decisiones de los inversionistas de construir en altura?
Empecemos entonces por sealar que la obligacin de hacer cesiones adicionales afecta fundamentalmente una de las variables de nuestras ecuaciones: el ndice de Edificabilidad. Al tener que ceder una porcin mayor de tierra para poder construir en altura, es claro que la relacin entre rea Construida y rea Bruta de Tierra desciende en comparacin con la situacin en que esta obligacin no existe. Recordemos que en el caso de nuestro ejemplo en que para construir 100 metros ms de rea Construida por encima de la edificabilidad bsica (es decir en dos niveles) se exiga una cesin adicional de 7,02 el ndice de Edificabilidad efectivo resultante era de 1,56 en comparacin con el valor de 1,6 cuando no se exiga carga. Y para 3 niveles el IE resultaba en 2,16 en lugar del 2,4 cuando no haba carga. (Para el caso en que se exiga una carga de 7.55 m2 por cada 100 m2 adicionales de rea Construida, los ndices de Edificabilidad pasaban de 1,6 a 1,51 para los primeros 100 metros adicionales, y de 2,4 a 2,16 para los primeros 200 m2 adicionales).
Qu efecto tiene entonces la carga sobre la lnea que describe la relacin entre PSU y PUM? En primer lugar hace descender la pendiente: recordemos la expresin 33
PSUi =- fi IEi +[IEi/(1+g)] PUM
La pendiente est expresada por IEi/(1+g) y si el ndice de Edificabilidad baja, la pendiente debe aminorarse.
En cambio, la variacin del ndice de Edificabilidad no tiene ningn efecto sobre el intersecto con el eje de las X. Recordemos que en su expresin el ndice de Edificabilidad no aparece:
PUM(0)i = fi (1+g)
El resultado de la carga entonces es una rotacin de la lnea que relaciona a PUM con PSU, con una menor pendiente, pero con el mismo intersecto con el eje de la X (esta rotacin implica que el intersecto con el eje de las Y s se modifica). La siguiente figura ilustra esto, para el caso en que la lnea correspondiente a 2 niveles se le impone una carga, mientras que la que describe a la tcnica en un nivel, que implica la edificabilidad bsica, no se le exige carga y no se modifica.
Para el caso que llamamos B en que se exige una carga, a partir de dos niveles, de 7,05 metros de cesin adicional, las ecuaciones que describen la relacin entre PSU y PUM quedan de la siguiente forma:
PSU1 = -0,8 +0,666 PUM
PSU2 = -1,872+1,3 PUM
PSU3 = -3,11+1,8 PUM
34 Y para el caso C, en que se exige una carga de 7,55 las expresiones son las siguientes:
PSU1 = -0,8 +0,666 PUM
PSU2 = -1,842+1,258 PUM
PSU3 = -3,08+1,783 PUM
Ahora bien, si examinamos de nuevo la figura anterior, podemos observar que el nivel de PUM en que se intersectan entre ellas las lneas correspondientes a 1 y 2 niveles, se desplaza ligeramente hacia la derecha. Mientras que este valor es en el caso en que no exista ninguna carga de 1,68 cuando se impone la obligacin pasa a ser 1,692. Esto quiere decir que en este pequeo intervalo, entre 1,68 y 1,692, la medida tiene el impacto de que sin la carga se producira en 2 niveles, y con la carga solamente en 1. Para el caso de carga de 7,55 y para los niveles 2 y 3, el nivel crtico de PUM pasa 2,304 a 2,418.
Para el resto de los rangos de precios de PUM, la medida no tiene ningn impacto en las pautas de construccin en altura.
Resaltamos entonces los dos aspectos de esta conclusin. La medida de exigencia de cesiones adicionales por edificabilidad adicional, tiene la potencialidad de inhibir en algunos casos la intensidad de construccin. Pero este impacto parece estar restringido a franjas muy estrechas, y para la generalidad no parece tener ningn efecto al respecto.