Instituto superior de enseanza tcnica N 18 20 de junio

Tcnico superior en periodismo

Taller de investigacin

Docente: Castro Rojas, Sebastan

Alumna: Raschia, Carla

Tema: Reforma del cdigo urbano Segundo Anillo Perimetral al rea Central El viernes 24 de agosto pasado se present en el Concejo Municipal de Rosario un proyecto para modificar el cdigo urbano, el cual tiene el objetivo de regular la normativa para la construccin en lo que se llama el segundo anillo perimetral al rea central. El cdigo que rige en dicha rea est totalmente desactualizado ya que su ltima modificacin fue hecha en 1967, cuando la ciudad de Rosario no estaba urbanizada como lo est hoy en da. Con el objetivo principal de preservar el patrimonio histrico y los espacios verdes adems de establecer lmites de altura dependiendo de las caractersticas de cada calle, el secretario de planeamiento municipal, Pablo Barese present dicho proyecto. El mismo fue realizado en conjunto por una Comisin Asesora integrada por 29 miembros; entre ellos funcionarios, concejales, representantes de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Rosario (UNR), y referentes de cmaras de construccin, inmobiliarias, y Uocra. Actualmente el proyecto se trata y analiza cada lunes en la comisin de planeamiento y urbanismo en la que el concejal Jorge Boasso es el presidente.

Problemtica y delimitacin: Cmo afectar la nueva reforma a los vecinos y comerciantes del barrio Echesortu? Aspectos negativos y positivos generados en el barrio a partir de la masiva construccin de edificios en la actualidad, sin una normativa que los regule y cmo creen que esta reforma puede llegar a modificarlos.

Metodologa: relevamiento de la opinin de los habitantes del barrio a partir de encuestas a vecinos y comerciantes.

rea de investigacin: Barrio Echesortu Santa Fe, Francia, Pellegrini y las vas del ferrocarril Belgrano.

Referencias:

As empez la construccin hace diez aos

El boom de la construccin en la ciudad de Rosario es un hecho, desde ya hace ms de diez aos, decenas de edificios se levantan anualmente en el centro, microcentro y tambin en los barrios rosarinos. Los motivos de su masificacin son varios, aunque existe uno que se lo podra considerar como el principal, la grave crisis poltica, social y econmica que sufri el pas en diciembre de 2001. Aunque suene contradictorio, quienes en ese entonces tenan una cantidad de dinero importante ahorrado bajo la almohada- que haban logrado escapar del corralito- tras la cada de la convertibilidad dejaron de creer en el banco y en los movimientos monetarios y decidieron invertir en la construccin. El rubro que poco tiempo despus se convirti en el mejor y ms seguro refugio de las inversiones por tratarse de un bien material que siempre a pesar de toda crisis va seguir existiendo y siendo una necesidad bsica para todo ser humano. Los inmuebles son activos que perduran en el tiempo, que conservan su valor e incluso sirven para dar en garanta. Segn fue revelado en un informe realizado por la Fundacin del Banco Municipal, compuesto en base a estadsticas oficiales de las diferentes reparticiones pblicas, en Rosario entre Enero de 2000 y Diciembre 2011 se autorizaron un total de 8.119.633 metros cuadrados, lo que implica un total de 6,8 metros cuadrados por habitante. Del total autorizado, un 73.6% corresponde a lo que refiere obra nueva, mientras que el 26,40 % restante corresponde a ampliaciones de obras existentes. Segn el informe grafica que en trminos de superficie, en 11 aos se han autorizado en Rosario el equivalente a 4,5% de la superficie total de la Ciudad, y a 6,8% de la superficie total urbanizada. Nmero que muestran por si solos el gran avance de la construccin en los ltimos diez aos. Otro dato interesante, es la cada en participacin que ha tenido el rubro univiviendas, reflejando claramente cmo el fenmeno de la construccin se ha orientado principalmente a edificios. El informe revela adems, que los aos de mayor crecimiento fueron entre el 2000 y 2008, producindose un descenso entre 2009 y 2011. La superficie autorizada lleg a ser, en enero de 2009, 173% ms elevada que en enero de 2003, y en diciembre de 2011 fue 100% ms elevada de lo que se autoriz en enero de 2003. Lo que indica que la actividad de la construccin, medida en trminos de permisos, si bien baj en los ltimos aos, an se encuentra en un nivel muy elevado.

Objetivos de la reforma del cdigo urbano para el Segundo anillo perimetral al rea central
El principal objetivo con el que se realiza este proyecto es la preservacin del entorno barrial, el patrimonio histrico y los espacios verdes. El mismo, busca detener la construccin indiscriminada que genera en muchos ciudadanos una gran preocupacin. Con esta iniciativa se apunta a ampliar lo que ya se elabor a fines del 2008 para el primer anillo perimetral al rea central cuando se realiz una modificacin del cdigo urbano para la zona que comprende las calles 27 de febrero, Francia y el rio Paran. En este caso, el rea sobre la que se plantea realizar una delimitacin es la comprendida entre: al sur bulevar Segui, al este las vas del ferrocarril Belgrano y al norte la Usina de Sorrento. Lo que especficamente propone la ordenanza presentada en el Concejo Municipal de Rosario el pasado viernes 24 de agosto es lo siguiente: ARTCULO 1: DEFINICION El Reordenamiento Urbanstico del Segundo Anillo Perimetral al Area Central es la determinacin de nuevos indicadores urbansticos para las acciones de construccin en el interior del sector de la ciudad que rodea al denominado Primer Anillo Perimetral al Area Central, referidos particularmente a alturas de la edificacin, densidad de ocupacin del suelo, usos, divisin del suelo, medidas de proteccin de edificios y de reas de valor patrimonial, indicaciones respecto de la disposicin de elementos de la va pblica y mecanismos de gestin.1

Algunas particularidades que se expresan en el proyecto

En la ordenanza presentada en el Concejo, se desarrolla y explica detalladamente cada uno de las particularidades de cada zona. En la zona de investigacin tomada, existen las siguientes especificaciones: Las reas nombradas a continuacin se excluyen del proyecto ya que actualmente existe una ley que indica que no pueden ser modificadas.
2.2. Exclusin de reas Las parcelas incorporadas en la Ordenanza N 8.535 reas de Proteccin Histrica Segundo Anillo Perimetral al rea Central: - rea de Proteccin Histrica (APH 28) Entorno Patio de La Madera. - rea de Proteccin Histrica (APH 29) Entorno Parroquia San Miguel Arcngel.

Otros puntos significativos del proyecto se encuentran al finalizar el trabajo en el anexo.

ARTICULO 11: IDENTIFICACION Y DELIMITACION DE LOS CORREDORES URBANOS Dentro del sector urbano delimitado como mbito de aplicacin de esta Ordenanza se determinan los siguientes corredores urbanos Corredor Urbano B CUB Calle Santa Fe. Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre la Lnea Municipal Norte y Sur de calle Santa Fe entre Bulevar Avellaneda y calle Alsina y a las parcelas frentistas ubicadas sobre la Lnea Municipal Norte de calle Santa Fe entre calle Alsina y calle Vera Mujica. Corredor Urbano B CUB Calle Crdoba. Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Lnea Municipal Norte y Sur de calle Crdoba entre Bulevar Avellaneda y calle Alsina y a las parcelas frentistas ubicadas sobre Lnea Municipal Sur de calle Crdoba entre calle Alsina y Pasaje Gould. Corredor Urbano B CUB Calle San Juan . Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Lnea Municipal Norte y Sur de calle San Juan entre calle Cafferata y calle Vera Mujica. Corredor Urbano B CUB Calle Mendoza . Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Lnea Municipal Norte y Sur de calle Mendoza entre Deslinde Parcelario Este de Zona de Vas ex FCGM. Belgrano (Ramal Salida a Tucumn) y calle Vera Mujica. Corredor Urbano B CUB Avenida Pellegrini . Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Lnea Municipal Norte y Sur de Avenida Pellegrini entre Bulevar Avellaneda y calle Vera Mujica. Corredor Urbano B CUB Calle Cafferata. Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Lnea Municipal Este y Oeste de calle Cafferata entre calle Salta y Avenida Pellegrini. Corredor Urbano B CUB Bulevar Avellaneda Tramo 2 . Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Lnea Municipal Este y Oeste de Bulevar Avellaneda entre calle Urquiza y Avenida Pellegrini.

ARTICULO 12: IDENTIFICACION Y DELIMITACION DE FRENTES URBANOS Y FRENTES DE RENOVACION URBANA Dentro del sector urbano delimitado como mbito de aplicacin de esta Ordenanza se determinan los siguientes frentes urbanos y frentes de renovacin urbana: 12.1: Frentes Urbanos - FU Frentes urbanos a plazas y/o parques considerados Corredor Urbano B CUB - Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Lnea Municipal Oeste de calle Alsina entre calle Santa Fe y calle Crdoba, frente al parque y al predio de la actual Estacin Terminal de mnibus Mariano Moreno. Frentes urbanos a plazas y/o parques considerados Corredor Urbano C CUC - Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre la Lnea Municipal Norte de calle 3 de Febrero entre calle Cafferata y calle San Nicols y sobre Lnea Municipal Oeste de calle San - Nicols entre calle 3 de Febrero y calle 9 de Julio, frente a Plaza Buratovich

Caractersticas esenciales del barrio Echesortu

Este barrio ubicado en el macrocentro de la ciudad de Rosario se encuentra delimitado por las siguientes calles: al norte Santa Fe, al este Av. Francia, al sur Av. Pellegrini y al oeste las vas del ferrocarril Belgrano muy cercanas a calle Paran. El mismo se caracteriza por tener una gran cantidad de actividad comercial que brinda todos los

servicios que sus habitantes necesitan. La calle Mendoza entre Caferata y Avellaneda se convirti en los ltimos aos en un mini centro que contiene incluso hasta dos galeras comerciales que poseen una gran cantidad de negocios de primeras marcas de la industria textil y un hipermercado de cadena nacional. Adems, por calle Avellaneda se pueden encontrar una gran cantidad de negocios gastronmicos a los que cada fin de semana una gran cantidad de gente concurre. Y el ltimo de sus principales lugares ms comerciales es calle Caferata, que por su ubicacin muy cercana a la terminal de mnibus de Rosario creci notablemente con la incrementacin del turismo en la ciudad.

Echesortu despus del boom de la construccin

Al igual que en todo la ciudad de Rosario, en el barrio Echesortu se construy masivamente en los ltimos diez aos. En algunas zonas especficas tales como los alrededores de la facultad de medicina- ubicada en Francia y Santa Fe- se construy mucho ms que en otros, pero ninguna zona pudo escapar del boom de la construccin. Calle Mendoza entre Francia y Avellaneda fue una de las ms afectadas, en ese tramo, se realizaron en los ltimos cinco aos ms de quince edificios. Adems esta misma zona, por conocrsela como el corazn de barrio Echesortu tambin creci notablemente en cantidad de negocios comerciales. A pesar de todo esto, el barrio an sigue teniendo las caractersticas esenciales que siempre lo han definido a lo largo de su historia. Su reconocida plaza Buratovich ubicada entre las calles Cafferata, 3 de Febrero, San Nicols y 9 de Julio sigue siendo el mayor atractivo para los nios de la zona ya que cuenta con una calesita y diversos juegos. Frente a ella se sitan la Parroquia San Miguel Arcngel y el Club Echesortu, popularmente conocido como "Eche" donde cientos de chicos practican una gran cantidad de deportes.

La opinin de los vecinos y comerciantes

A partir de una encuesta2 realizada a vecinos y comerciantes del barrio pude extraer datos significativos sobre cmo les afect tanto de manera positiva como negativa el boom de la construccin a quienes viven all.

Las preguntas que componen a la misma se encuentran en el anexo

Sobre un total de setenta encuestas realizadas, treinta fueron hechas a vecinoscercanos a una obra en construccin o un edificio ya terminado- y las restantes cuarenta a comerciantes de la zona. Sobre calle Mendoza (entre Caferata y Avellaneda) realic un total de treinta encuestas, veinte a comerciantes y diez a vecinos. Mientras que sobre calle Caferata (entre Mendoza y Santa Fe) realic diez encuestas a comerciantes y diez a vecinos, los mismos nmeros que para las efectuadas en Avellaneda (entre Mendoza y Santa Fe). Como primer dato significativo, pude observar que la gran mayora de las personas encuestadas no estaban al tanto de la reforma del cdigo urbano que se realizar en pocas semanas cuando el Concejo apruebe finalmente el anteproyecto. De un total de setenta encuestados slo el 10% conoca sobre el tema aunque ninguna de ellos en profundidad. Luego de verificar el resultado de las encuestas realizas a vecinos, pude observar que claramente ellos estn en contra de la masificacin de la construccin de edificios. De los treinta vecinos consultados, veinticinco dijeron tener graves inconvenientes a partir de las obras en construccin mientras que solo cinco aclararon que los inconvenientes existieron pero que fueron mnimos. El mayor de los problemas registrados son los relacionados con la energa elctrica y con el agua, surgidos a partir de la gran cantidad de edificios construidos en los ltimos aos. Cerca del 70% de los vecinos asegur tener esta clase de problemas, sobre todo en el verano cuando el uso de la energa es mucho mayor. En el caso del agua, aseguran tener menor presin durante todo el ao a partir de las nuevas construcciones. Otro de los hechos negativos que surgen a partir de la edificacin son los daos producidos en las viviendas adyacentes a las construcciones. Entre los encuestados, solo un muy bajo nmero (4 personas) expresaron haber sufrido esta clase de problema, sobre todo rajaduras en las paredes linderas con la construccin. Un caso particular en donde se ve a simple vista la negativa hacia la construccin es el de un vecino ubicado en calle Veramjica y Crdoba. Quien vive en esa casa coloc desde un balcn del primer piso una tela en la que esta escrito el siguiente mensaje: La obra destruye mi casa y la municipalidad no hace nada. El mensaje es claro y evidente, el propietario de la casa ubicada a solo metros de calle Crdoba desde hace meses, cuando se comenz a construir un edificio en la esquina, sufre el deterioro de su vivienda.

La prdida de la luz natural junto con la prdida de la privacidad son otros de los aspectos negativos que trae la construccin. Entre los vecinos encuestados, cerca de la mitad asegur tener estos inconvenientes, debido a que la gran altura de los edificios tapa la luz natural del sol y genera adems la perdida de la privacidad en las casas con terraza o patio. Una vecina de calle Caferata con un tono indignado, al consultarle sobre esto expres Yo tengo un pileta en el patio que ya no puedo disfrutar, no es lo mismo usarla sin que nadie pueda verte a tener que usarla sabiendo que hay gente que te esta observando desde lo alto. Adems los edificios me taparon el sol y ahora me da la sombra en todo el patio Por otro lado, la gran mayora de los comerciantes de la zona tienen una mirada totalmente opuesta a la de los vecinos. La causa de esto es que, con la construccin de un nuevo edificio y luego de que el mismo es habitado, el nmero de personas que viven en la zona es mayor y por lo tanto tambin aumentan las ventas. Esto fue lo que expresaron treinta y cinco de los cuarenta comerciantes encuestados. Los negocios en los que se puede verificar una mayor cantidad de ventas son aquellos de consumo diario, como los pequeos almacenes, los destinados a la venta de artculos de perfumera y limpieza, los quioscos, las heladeras y en algunos casos los bares. Mientras que, en los que no se observa una variacin de las ventas son en aquellos en los que el consumo no es diario y depende adems de las preferencias del consumidor, tales como los locales de electrodomsticos y los de ropa. Un punto en comn negativo expresado entre el total de los encuestados, tanto vecinos como comerciantes, es el incremento de la contaminacin sonara debido especialmente a las grandes mquinas muy ruidosas que se utilizan durante la construccin. Las obras junto con el ruido comienzan desde muy temprano, alrededor de las siete de la maana y no para hasta las seis o siete de la tarde. Adems el ruido tambin en muchos casos se incrementa debido al caos vehicular que se genera a partir del corte de calles para poder descargar materiales o elementos necesarios para la obra. Un gran porcentaje de los encuestados, cerca del 80 % expres que a partir de la construccin masiva de edificios aumentaron los inconvenientes para poder estacionar el auto. Esto se debe principalmente a que cuantos ms habitantes con autos haya en una cuadra, menor va a ser la posibilidad de conseguir un espacio. Aunque en muchos casos, los nuevos edificios - principalmente los ubicados cerca de una facultad - estn habitados por

estudiantes provenientes de otras ciudades o pueblos, y la gran mayora de ellos no poseen un auto. A pesar de esto, el problema existe debido a que durante la construccin es mucho el espacio en donde se prohbe estacionar porque esta reservado para las mquinas que se utilizan. Haciendo referencia a este tema, un vecino de calle Mendoza indic que no se pueden seguir construyendo ms edificios si no se hacen las cocheras correspondientes. Todos los das cuando vuelvo de trabajar me cuesta mucho encontrar un lugar donde dejar el auto, hay veces que tengo que estacionarlo a dos o tres cuadras de mi casa. Sobre la pregunta que hace referencia a las modificaciones que creen que puede llegar a haber a partir de la reforma del cdigo urbano en donde se regularn las alturas permitidas para la construccin, muy pocos expresaron su opinin debido a que la gran mayora no tena conocimiento del tema. Un vecino de calle Mendoza dijo que aunque no saba exactamente cual era la altura que le corresponde a esta calle por tratarse de lo que en el proyecto llaman un corredor, le parece bien que no se permitan hacer edificios de gran altura. Su motivo fue concreto: es evidente que cuantos ms edificios se construyen y cuanto ms alto son, menor va a ser la presin del agua y ms posibilidades de corte de luz va a haber en la zona Finalmente a partir de mi propia observacin de los hechos y luego de dialogar con vecinos y comerciantes puedo expresar que el avance de la construccin tanto en el barrio Echesortu, como en todo Rosario es un hecho innegable que beneficia a algunos y perjudica a otros. La preservacin del entorno barrial, el patrimonio histrico y los espacios verdes son puntos fundamentales del proyecto, por lo que debe ponerse en marcha cuanto antes debido a que la construccin que avanza permanentemente ya destruy muchos de estos lugares. Desde mi punto de vista personal, aunque la construccin venga de la mano de algunos hechos negativos, considero que es totalmente positiva ya que de esta forma se permite que la ciudad crezca en nmero de habitantes y as, indefectiblemente crecer en todos sus aspectos.

Anexo

Encuesta realizada a vecinos y comerciantes de la zona

1) Conoce el proyecto de reforma del cdigo urbano que se esta tratando para esta zona? Si No 2) Lo afect la gran cantidad de edificios que se construyeron en los ltimos aos? Si No 3) De qu manera? Positiva Negativamente 4) Si lo afecto de manera negativa Cules fueron esas consecuencias? Inconvenientes con la energa elctrica Inconvenientes con el agua Prdida de luz natural Incremento de la contaminacin sonora Deterioro en las propiedades adyacentes a construcciones Inconvenientes con el estacionamiento de autos Otros:

Si lo afecto de manera positiva Cules fueron esos beneficios? Mayor cantidad de clientes Mayor seguridad debido a mayor cantidad de movimiento Otros:

5) Cree que a partir de este proyecto en el que se van a regular las alturas de construccin se va a modificar algo? Si- No 6) Cules cree que van a ser esos cambios?

CAPITULO III SECTORIZACION Y DELIMITACION DE AREAS

ARTICULO 5: IDENTIFICACION DE AREAS Y SITIOS A los efectos del reordenamiento urbanstico del sector urbano denominado en esta Ordenanza Segundo Anillo Perimetral al rea Central se identifican las siguientes unidades territoriales con el propsito de asignarle a cada una de ellas sus respectivos indicadores urbansticos: reas de Tejido AT y Corredores Urbanos CU reas Particulares AP Plazas, parques y paseos pblicos Instalaciones y equipamientos deportivos y recreativos Grandes equipamientos urbanos Conjuntos Habitacionales La delimitacin de las reas indicadas en este Artculo se incluye en ANEXO I, Plano N 2.

5.1. Areas de Tejido AT y Corredores Urbanos CU Las reas de Tejido y los Corredores Urbanos corresponden a porciones interiores del sector urbano objeto de esta Ordenanza que presentan distintos patrones de divisin parcelaria y distintos niveles y modalidades de ocupacin y consolidacin. Para ellas se definen indicadores generales de divisin del suelo, usos, ocupacin y edificacin que se establecen en el Captulo IV de esta Ordenanza. Se excluyen en todos los casos los mbitos que corresponden a las reas Particulares AP que se encuentran en su interior y los sitios correspondientes a plazas, parques y paseos pblicos, instalaciones deportivas y recreativas, grandes equipamientos urbanos y conjuntos habitacionales que se indican para el Segundo Anillo Perimetral. 5.2: Las Areas de Tejido AT Se determinan cuatro tipos de reas de Tejido AT2; AT3; AT4; y AT6 que se distinguen entre s por los distintos niveles de densidad edilicia y asignacin de usos del suelo que le corresponde a cada una de ellas. 5.3: Los Corredores Urbanos CU Los Corredores Urbanos se identifican por sus particulares condiciones en el uso de las plantas bajas de las construcciones; en la edificacin existente y en la dinmica de transformacin registrada. Se determinan tres tipos de corredores urbanos CUB; CUC, CUD que se distinguen entre s por los distintos niveles de densidad edilicia que le corresponde a cada uno de ellos y por los usos del suelo. ARTICULO 6: SITUACIONES PARTICULARES EN LAS AREAS DE TEJIDO Y CORREDORES URBANOS Dentro de las Areas de Tejido y Corredores Urbanos se encuentran las siguientes situaciones particulares 6.1: Grandes Parcelas GP

Las Grandes Parcelas GP se consideran como situaciones especiales dentro de las reas de Tejido AT y Corredores Urbanos CU y corresponden a aquellas parcelas -o conjunto de parcelas que-, por sus dimensiones, se distinguen de la estructura parcelaria que particulariza al rea de Tejido o Corredor Urbano en que se encuentran. Por tal motivo, se establece la posibilidad de un uso de indicadores urbansticos diferenciales. 6.2: Frentes Urbanos - FU Los Frentes Urbanos FU se consideran como situaciones especiales de los Corredores Urbanos B y C CUB; CUC, que se distinguen por su ubicacin frente a plazas, parques u otro espacio pblico. Cuando as son expresamente indicados y delimitados, se equiparan a los corredores y les corresponden los mismos indicadores que se establecen para ellos.

6.3: Frentes de Renovacin Urbana FRU Los Frentes de Renovacin Urbana FRU son Corredores Urbanos CU donde se pretende inducir una profunda sustitucin edilicia, correspondindoles por lo tanto indicadores diferentes a los que se establecen para los tres tipos de corredores antes mencionados. ARTICULO 7: AREAS PARTICULARES Las reas Particulares corresponden a porciones de un sector urbano que, por sus caractersticas tipolgicas, espaciales, histricas y/o de emplazamiento urbano, se distinguen del rea de Tejido o Corredor Urbano en la que se encuentran. A los efectos de la asignacin de indicadores urbansticos especficos para cada una de ellas, se identifican los siguientes tipos de reas particulares: reas de Reserva para Plan Especial ARE reas de Reserva para Plan de Detalle ARD reas de Reserva para Reordenamiento Urbanstico y Regularizacin Dominial ARUD La delimitacin de las reas indicadas en este inciso se incluye en ANEXO I, Plano N 2. 7.1: Areas de Reserva para Plan Especial ARE Corresponde a aquellos sectores del territorio municipal caracterizados por su alto grado de deterioro en trminos edilicios y de espacios pblicos, por la obsolescencia de las instalaciones existentes, por la inconveniencia de la persistencia de determinados usos, por la disponibilidad de tierras vacantes y/o por la presencia de tierras del dominio pblico nacional, provincial o municipal y cuya renovacin y/o urbanizacin total o parcial se impulsa. Para indicar el carcter y las condiciones de la renovacin y/o urbanizacin de cada una de stas reas, se realizar el correspondiente Plan Especial, que podr incluir varios Planes de Detalle donde se especificarn, entre otras cuestiones, los indicadores urbansticos propios para ese sector urbano. El Departamento Ejecutivo, a travs de la Secretara de Planeamiento, elaborar el correspondiente Plan Especial del sector urbano calificado como rea de Reserva para Plan Especial ARE, que deber ser remitido para su aprobacin al Concejo Municipal. 7.2: Areas de Reserva para Plan de Detalle ARD

Corresponde a aquellas parcelas o conjunto de parcelas contiguas que presentan un valor singular debido a la concurrencia de condiciones particulares tales como dimensiones de las parcelas, emplazamiento urbano, ocupacin y uso actuales y/o condicin dominial y que, por tal razn, merecen indicaciones particulares para su ocupacin. Estas indicaciones particulares se establecern en el Plan de Detalle correspondiente a cada una de las reas establecidas que, oportunamente, elaborar la Secretara de Planeamiento y remitir para su aprobacin al Concejo Municipal. Cuando por unificacin de parcelas y/o demolicin de edificaciones existentes se genere una parcela de superficie igual o mayor a cinco mil (5.000) metros cuadrados ser considerada rea de Reserva y quedar remitida a la elaboracin del correspondiente Plan de Detalle. 7.3. Areas de Reserva para Reordenamiento Urbanstico y Regularizacin Dominial ARUD Corresponde a aquellos sectores del territorio municipal caracterizados por la presencia de asentamientos irregulares consolidados en los que se pretende mantener la residencia como uso dominante, mediante el reordenamiento urbanstico y la regularizacin de la situacin dominial en el sector. Para indicar el carcter y las condiciones del reordenamiento urbanstico y de la regularizacin dominial de cada una de estas reas, se realizar el correspondiente Plan Especial, que podr incluir varios Planes de Detalle donde se especificarn, entre otras cuestiones, el trazado definitivo de calles, el nuevo parcelamiento y los indicadores urbansticos propios para ese sector urbano. El Departamento Ejecutivo, a travs de la Secretara de Planeamiento, elaborar el correspondiente Plan Especial del sector urbano calificado como rea de Reserva para Reordenamiento Urbanstico y Regularizacin Dominial ARUD, que deber ser remitido para su aprobacin al Concejo Municipal. ARTICULO 8: ESPACIOS VERDES, EQUIPAMIENTOS URBANOS E INSTALACIONES DEPORTIVAS Dentro de las unidades territoriales antes indicadas en el Artculo 5 se identifican los siguientes sitios a los que, por sus particulares condiciones de uso y configuracin, no se les asignan indicadores urbansticos: 8.1: Plazas, parques y paseos pblicos Corresponde a los sitios que conforman el sistema de espacios verdes (existentes y proyectados) de la ciudad. En ellos slo se admitirn las construcciones mnimas indispensables para su mantenimiento y la prestacin de los servicios que determine el Departamento Ejecutivo. 8.2: Grandes equipamientos urbanos Corresponde a las instalaciones y construcciones especiales destinadas a la salud, la educacin, la administracin pblica y los servicios urbanos, que se encuentran ubicados en predios de superficie mayor a una hectrea. 8.2.1 La ejecucin de proyectos de ampliacin y/o reforma en estos sitios ser realizada de acuerdo con las disposiciones especficas contenidas en el Reglamento de Edificacin, previa visacin de la Secretara de Planeamiento. 8.2.2 El cambio de uso de todo sitio comprendido dentro de esta categora deber ser aprobado por la Secretara de Planeamiento. 8.2.3 En los sitios destinados a cementerios, la actividad estar regulada de acuerdo con los procedimientos establecidos por la Direccin de Defunciones y Cementerios. Se admiten los siguientes usos: actividades religiosas y toda actividad relacionada con los servicios fnebres.

8.3: Instalaciones y equipamientos deportivos y recreativos Corresponde a clubes sociales, deportivos y/o recreativos y a otras asociaciones civiles que se encuentren ubicados en predios de superficie mayor a una hectrea donde se admitirn nicamente aquellas reformas y ampliaciones que resulten necesarias para el desarrollo de la actividad especfica y que no impliquen un incremento sustancial en la ocupacin de suelo con nueva edificacin ni en la altura de la edificacin existente. Para su tramitacin, los proyectos de reforma y ampliacin debern contar con la visacin previa de la Secretara de Planeamiento. 8.4: Espacios verdes, grandes equipamientos urbanos e instalaciones y equipamientos deportivos y recreativos de valor patrimonial A cualquier inmueble incluido en el Inventario de Edificios de Valor Patrimonial del Segundo Anillo Perimetral que se encuentre ubicado en los sitios indicados en los incisos anteriores de este Artculo le corresponder la aplicacin de medidas de preservacin, proteccin y/o eventual sustitucin que se establecen en la Ordenanza N 8.245/08. ARTICULO 9: CONJUNTOS HABITACIONALES Dentro de las unidades territoriales antes indicadas en el Artculo 5, se identifican los conjuntos habitacionales que quedan excluidos de ellas en lo que respecta a los indicadores urbansticos que se establecen en el Captulo IV de esta Ordenanza. La Secretara de Planeamiento definir, en acuerdo con los vecinos de estos grupos de vivienda, el proyecto de mejoras y reordenamiento de usos en sus respectivos espacios comunes y/o pblicos.

CAPITULO IV INDICADORES URBANISTICOS PARA LAS AREAS DE TEJIDO, CORREDORES URBANOS, GRANDES PARCELAS, FRENTES URBANOS Y FRENTES DE RENOVACION URBANA
ARTICULO 16: CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LAS AREAS DE TEJIDO AT2 y AT3 a) Altura Mnima: Para la totalidad de los inmuebles frentistas comprendidos dentro del AT2 y -AT3, rige una altura mnima de cuatro (4) metros. b) Alturas Mximas: b.1 Para los inmuebles frentistas ubicados en el AT2 se establece una altura mxima de trece (13) metros, y para aquellos frentistas localizados en el AT3 se establece una altura mxima de diez (10) metros. b.2 Para los inmuebles frentistas a pasajes de ancho igual o mayor a diez (10) metros, se establece una altura mxima de diez (10) metros, independientemente que se encuentren dentro de un AT2, o AT3, excepto aquellos que se encuentren frente a plazas y/o parques y que se consideren equivalentes a un corredor. b.3 Para los inmuebles frentistas a pasajes de ancho menor a diez (10) metros, se establece una altura mxima de siete (7) metros, independientemente que se encuentren dentro de un AT2 o j-AT3, excepto aquellos que se encuentren frente a plazas y/o parques y que se consideren equivalentes a un corredor urbano. b.4 Para los bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela ubicada en el AT2 y/o en el AT3 se establece una altura mxima de diez (10) metros.

b.5 Para los lotes internos ubicados en el AT2 y/o del AT3 se establece una altura mxima de diez (10) metros. c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificacin en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles ubicados en el rea de Tejido, rige una altura mxima de seis (6) metros independientemente del uso a localizar. d) Ajuste de la altura mxima: En edificaciones en reas de Tejido se admite una tolerancia de un 5% como ajuste de proyecto en la altura mxima establecida. e) Salientes y Balcones: Slo se permitirn salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros del nivel de vereda. f) ndice Edilicio y Factor de Ocupacin de Suelo (FOS): f.1. No se aplica ndice Edilicio. f.2. No se aplicar FOS, independientemente del uso, en todas las parcelas, incluidas las internas, cuya superficie sea igual o menor a doscientos (200) metros cuadrados. f.3. En parcelas mayores a doscientos (200) metros cuadrados se aplicar FOS mximo 0,7. Si la resultante del clculo fuera menor a doscientos (200) metros cuadrados, se adoptar esta superficie como mxima ocupacin de suelo admitida. f.4.Tampoco se aplicar FOS en Planta Baja en la construccin de cocheras, comercios y otros usos que no requieran iluminacin y ventilacin natural, y en Planta Alta cuando se trate de las mismas unidades funcionales o desarrollen una misma actividad con la Planta Baja. f.5. En todos los casos, la volumetra edificada quedar regulada por el cumplimiento del FOS establecido y por las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mnimas de patio, ubicacin del centro de manzana y distancia entre bloques construidos que se establece en este mismo artculo. g) Reformas y Ampliaciones de Edificios Existentes: g.1. En ampliaciones, la edificacin a incorporar debe respetar las alturas mnimas y mximas y el FOS establecido en el presente artculo. g.2. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificacin, que presenten proyectos de reforma o ampliacin dentro del volumen original (entrepisos), pueden preservar la condicin constructiva aprobada. Esta condicin constructiva aprobada refiere a la aprobacin del trmite administrativo que oportunamente le correspondiera al inmueble, incluyendo de este modo construcciones que hayan sido registradas con transgresiones a las normas, con excepcin de aquellas intervenciones formuladas en el marco de la Ordenanza N 7.812/04 y sus modificatorias N 8.269/08 y Decretos Reglamentarios N 1453/08, N 1454/08 y N 1455/08. g.3. En viviendas individuales existentes ubicadas en centro de manzana, se autorizar la construccin de una planta alta (sin modificar la altura de la planta baja existente) an cuando supere los seis (6) metros de altura mxima admitida para centro de manzana, no pudiendo superar los ocho (8) metros de altura total.

g.4. Las viviendas individuales existentes que presenten una ocupacin del suelo igual o mayor al FOS establecido en el presente artculo, condicin que fuera aprobada por permiso o registro de edificacin anterior a la vigencia de la presente norma, que presenten proyectos de reforma y/o ampliacin por fuera del volumen original, podrn realizarlos siempre que la ampliacin no conforme una nueva unidad y no supere el 30% de la edificacin aprobada. En caso de realizarse la reforma y/o ampliacin en planta alta, no podr exceder la ocupacin aprobada en planta baja. h) Tipologas edilicias: No se autoriza en ningn caso la construccin de edificios de altura libre, cualquiera sea su tipologa.

i) Distancia entre bloques construidos: i.1.Cuando dentro de una misma parcela la edificacin se desarrolle en dos bloques independientes, o unidos entre s por circulaciones verticales u horizontales siempre que - dichos bloques alberguen a dos o ms unidades locativas diferentes y, - al menos uno de dichos bloques ventile uno o ms locales destinados a: estar, comedor o dormitorios hacia el espacio abierto que los separa del otro bloque, la distancia entre bloques ser igual o mayor a nueve (9) metros. i.1.1. Esta dimensin no admite ninguna posibilidad de ajuste que implique una disminucin de la misma. i.1.2. Esta condicin se aplica tambin para edificaciones en lotes internos. i.2. La distancia requerida no excepta del cumplimiento de las dems normas edilicias, tales como dimensiones mnimas de patios. i.3. Se exceptan de estas condiciones indicadas en i.1. las viviendas unifamiliares, para las cuales rige lo establecido en el Reglamento de Edificacin y el cumplimiento del FOS dispuesto en este artculo. j) Retiros: j.1. Se mantienen los anchos oficiales de calles y ejes establecidos y los retiros de la Lnea Municipal dispuestos en las ordenanzas correspondientes. Para los inmuebles linderos a los predios de la troncal ferroviaria se establece una afectacin de diez (10) metros sobre dicho deslinde para el trazado de calles. j.2.Se admitir un receso en la lnea de edificacin cuando el proyecto arquitectnico contemple una relacin especial con el espacio urbano o resuelva la continuidad de la fachada urbana contemplando la articulacin con la edificacin lindera. Este retiro voluntario no implica obtener una mayor altura que la establecida para el sector. k) Servidumbre de Jardn: No se exige servidumbre i) Usos no admitidos: Industrias y depsitos ms restringidos Industrias y Depsitos restringidos Depsitos a cielo abierto Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehculos de gran porte (mnibus, camiones o similares), cuando se trate de nuevas radicaciones Venta y/o almacenamiento de desechos metlicos y no metlicos

i.1. La posibilidad de instalacin de toda actividad o emprendimiento quedar determinada por: El cumplimiento de los lineamientos generales establecidos en el Captulo referido a Usos del Suelo. El cumplimiento de los requisitos especficos que condicionan la localizacin de toda actividad de acuerdo a las caractersticas de su entorno inmediato, establecidos por las Ordenanzas correspondientes. El cumplimiento de los requisitos y procedimientos que para la habilitacin de cada uso establezca la normativa vigente. i.2. Los Hoteles con ms de 50 habitaciones, los Centros de Convenciones, las Salas de Espectculos, los Sanatorios, Escuelas, Grandes Complejos Comerciales (Supermercados, Shoppings, Centros Comerciales, etc.), industriales y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de pblico y/o un movimiento vehicular de gran magnitud, debern presentar un estudio de accesibilidad, y ser evaluado en la Comisin de Evaluacin de Proyectos Urbanos (CEPU), a la que se integrarn los equipos tcnicos de la Secretara de Servicios Pblicos, competentes en el tema ARTICULO 19: CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LOS CORREDORES URBANOS a) Altura Mnima: Para la totalidad de los inmuebles comprendidos dentro de los corredores Urbanos (CUB, CUC) rige una altura mnima de seis (6) metros. b) Alturas Mximas: b.1 La altura mxima ser la correspondiente a la del rea de tejido circundante. Exceptivamente, previa autorizacin de la reparticin municipal correspondiente, a solicitud expresa del interesado, podr alcanzarse la altura mxima de treinta (30) metros para los inmuebles ubicados en el Corredor Urbano B CUB, de diecinueve (19) metros para los inmuebles ubicados en el Corredor Urbano C CUC En los Corredores Urbanos B CUB Avenida Eva Pern, Calle Mendoza (tramo Deslinde Parcelario Este de Zona de Vas ex FCGM Belgrano del ramal salida a Tucumn Bulevar Avellaneda), Bulevar Segu (tramo calle Ovidio Lagos calle Ayacucho), Avenida Alberdi y Bulevar Avellaneda 2, la altura mxima de treinta (30) metros estar sujeta al tipo edilicio que se indica en el inciso h) de este artculo. En todos estos casos el propietario deber ingresar como requisito de la autorizacin la contribucin por aprovechamiento exceptivo en altura descripta en el punto k) de este Artculo. b.2 Para los bloques interiores en una misma parcela ubicada en Corredor Urbano B CUB o en Corredor Urbano C CUC se establece una altura mxima de trece (13) metros. b.3 La autorizacin para alcanzar la altura exceptiva regir hasta una profundidad de treinta (30) metros a partir de la Lnea Municipal correspondiente. La autorizacin para alcanzar alturas exceptivas no es aplicable a los inmuebles incluidos en el Inventario y Catalogacin de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial del Segundo Anillo Perimetral al rea Central, previsto en el Artculo 25 de esta misma ordenanza

c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificacin en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles de los Corredores Urbanos (CUB, CUC), rige una altura mxima de seis (6) metros, independientemente del uso a localizar. d) Ajuste de la altura mxima: Se admite una tolerancia de un 5% como ajuste constructivo en la altura mxima establecida. e) Salientes y Balcones: Slo se permitirn salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros desde el nivel de vereda. f) Factor de Ocupacin de Suelo (FOS): No se aplica ndice Edilicio. f.1. No se aplicar FOS, independientemente del uso, en todas las parcelas, incluidas las internas, cuya superficie sea igual o menor a doscientos (200) metros cuadrados, f.2. En parcelas mayores a doscientos (200) metros cuadrados se aplicar FOS mximo 0,7. Si la resultante del clculo fuera menor a doscientos (200) metros cuadrados, se adoptar esta superficie como mxima ocupacin de suelo admitida. f.3. Tampoco se aplicar FOS en Planta Baja en la construccin de cocheras, comercios y otros usos que no requieran iluminacin y ventilacin natural, y en Planta Alta cuando se trate de las mismas unidades funcionales o desarrollen una misma actividad con la Planta Baja. f.4. En todos los casos, la volumetra edificada quedar regulada por el cumplimiento del FOS establecido y por las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mnimas de patio, ubicacin del centro de manzana y distancia entre bloques construidos que se establece en este mismo artculo. g) Reformas y Ampliaciones de Edificios Existentes: g.1. En ampliaciones, la edificacin a incorporar debe respetar las alturas mnimas y mximas y el FOS establecido en el presente artculo. g.2. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificacin, que presenten proyectos de reforma o ampliacin dentro del volumen original (entrepisos), pueden preservar la condicin constructiva aprobada de acuerdo a los referidos permisos o registros. g.3. En viviendas individuales existentes ubicadas en centro de manzana, se autorizar slo la construccin de una planta alta (sin modificar la altura de la planta baja existente) an cuando supere los seis (6) metros de altura mxima admitida para estos casos. No podr superar los ocho (8) metros de altura total. h) Tipologas edilicias: h.1 No se autoriza en ningn caso la construccin de edificios de altura libre cualquiera sea su tipologa. h.2. En los Corredores Urbanos B CUB Avenida Eva Pern, Calle Mendoza (tramo Deslinde Parcelario Este de Zona de Vas ex FCGM Belgrano del ramal salida a Tucumn Bulevar Avellaneda), Bulevar Segu (tramo calle Ovidio Lagos calle Ayacucho), Avenida Alberdi y Bulevar Avellaneda 2, todas las nuevas construcciones debern responder a las siguientes condiciones: configurar un zcalo o basamento de seis (6) y hasta diez (10) metros de altura entre medianeras y, a partir de este zcalo o basamento la construccin ser exenta, con distancia mnima de seis (6) metros hasta el deslinde parcelario y tres (3) metros de retiro mnimo desde la Lnea de Edificacin del basamento. h.3. En el Corredor Urbano B (CU B) Avenida Alberdi, los locales de Planta Baja de los nuevos edificios que resulten frentistas a la Lnea Municipal no podrn destinarse a vivienda. i) Distancia entre bloques construidos:

i.1.Cuando dentro de una misma parcela la edificacin se desarrolle en dos bloques independientes, o unidos entre s por circulaciones verticales u horizontales siempre que - dichos bloques alberguen a dos o ms unidades locativas diferentes y, - al menos uno de dichos bloques ventile uno o ms locales destinados a: estar, comedor o dormitorios hacia el espacio abierto que los separa del otro bloque, la distancia entre bloques ser igual o mayor a nueve (9) metros. i.1.1. Esta dimensin no admite ninguna posibilidad de ajuste que implique una disminucin de la misma. i.1.2. Esta condicin se aplica tambin para edificaciones en lotes internos. i.2. La distancia requerida no excepta del cumplimiento de las dems normas edilicias, tales como dimensiones mnimas de patios. i.3. Se exceptan de estas condiciones indicadas en i.1. las viviendas unifamiliares, para las cuales rige lo establecido en el Reglamento de Edificacin y el cumplimiento del FOS dispuesto en este artculo. j) Retiros: Se mantienen los anchos oficiales de calles y ejes establecidos y los retiros de la lnea de edificacin definidos en las Ordenanzas correspondientes. k) Aprovechamiento exceptivo en altura: k.1. En los casos de excepcin previstos por tem b.1 del presente Artculo, se calcular la contribucin por aprovechamiento exceptivo en altura sobre los Corredores Urbanos, del siguiente modo: a partir de los quince (15) metros en el caso del Corredor que atraviesa el rea de Tejido 6 AT6- ; a partir de los trece (13) metros en el caso de Corredores que atraviesen el rea de Tejido 2 AT2; a partir de los diez (10) metros en el caso de Corredores que atraviesen el rea de Tejido 3 AT3 y rea de Tejido 4 AT4-. k.2. En el caso de Corredores que limitan reas de Tejido con diferentes indicadores se calcular a partir de la mayor altura establecida para esas reas de Tejido. Para el clculo de la contribucin por aprovechamiento exceptivo de altura, se considerar la superficie completa de todo local cuya losa superior supere la altura mxima establecida para cada caso en el presente tem. k.3. La contribucin ser liquidada con los valores que surjan de la correspondiente tasacin, realizada con la metodologa utilizada para las ordenanzas de Reordenamiento Urbanstico, por metro cuadrado de excedente a construir, computndose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta excedente. Los ingresos generados bajo este concepto debern ingresarse a la partida destinada a tal efecto. l) Usos no admitidos Industrias y depsitos ms restringidos Industrias restringidas Depsitos restringidos, excepto en los Corredores Urbanos C que a continuacin se detallan, donde s se los admitir: - CU C Bulevar 27 de Febrero, - CU C Bulevar Segu (tramo comprendido entre Bulevar Avellaneda y Avenida Ovidio Lagos), - CU C Avenida de La Travesa Tramo 1 - CU C Bulevar Avellaneda Tramo 4 (tramo comprendido entre Avenida Pellegrini y Bulevar Segu). Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehculos de gran porte excepto en los Corredores Urbanos B y C que a continuacin se detallan, donde s se los admitir, pudiendo los mismos contar con servicio de mantenimiento:

- CU B Avenida Avellaneda Tramo 2 (tramo comprendido entre calle Urquiza y

Avenida Pellegrini), nicamente mnibus. Bulevar Segu), nicamente mnibus.

- CU B Avenida Presidente Pern, mnibus, camiones o similares. - CU C Avenida Avellaneda Tramo 4 (tramo comprendido entre Avenida Pellegrini y - CU C Avenida Presidente Pern, mnibus, camiones o similares. - CU C Bulevar 27 de Febrero, mnibus, camiones o similares. - CU C Bulevar Segu (tramo comprendido entre Bulevar Avellaneda y Avenida Ovidio - CU C Avenida de la Travesa Tramo 1, mnibus, camiones o similares.

Lagos), mnibus, camiones o similares.

Venta o almacenamiento desechos metlicos y no metlicos.

l.1. La posibilidad de instalacin de toda actividad o emprendimiento quedar determinada por: El cumplimiento de los requisitos especficos que condicionan la localizacin de una actividad de acuerdo a las caractersticas de su entorno inmediato, establecidos por la Ordenanza correspondiente. El cumplimiento de los requisitos y procedimientos que para la habilitacin de cada uso establezca la normativa vigente. l.2. Los Hoteles con ms de 50 habitaciones, los Centros de convenciones, las Salas de espectculos, los Sanatorios, Escuelas, Grandes complejos comerciales (Supermercados, Shoppings, Centros comerciales, etc.), industriales y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de pblico y/o un movimiento vehicular de gran magnitud, debern presentar un estudio de accesibilidad y ser evaluado en la Comisin de Evaluacin de Proyectos Urbanos (CEPU), a la que se integrarn los equipos tcnicos de la Secretara de Servicios Pblicos, competentes en el tema.) ARTICULO 20: INDICADORES URBANSTICOS PARA EL FRENTE DE RENOVACION URBANA FRU AVENIDA FRANCIA a) Altura Mnima: Para la totalidad de los inmuebles se establece un basamento de seis metros (6 m) de altura, entendida como altura mnima nica. b) Alturas Mximas: b.1 La altura mxima es la que corresponde a la altura del basamento. b.2 Exceptivamente, previa autorizacin especial de la reparticin municipal correspondiente y a solicitud expresa del interesado, la edificacin podr alcanzar una altura mxima de hasta cuarenta y cinco metros (45 m), entendida como altura mxima nica. b.3 En los casos indicados en b.2 el propietario deber ingresar como requisito de la autorizacin la contribucin por aprovechamiento exceptivo en altura descripta en el punto m) de este Artculo. b.4 La autorizacin para alcanzar la altura exceptiva rige hasta una profundidad de treinta metros (30) a partir de la Lnea Municipal correspondiente. c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificacin en centro de manzana, en la totalidad de las parcelas, se establece una altura mxima de seis metros (6 m), sin diferenciacin segn el uso a localizar. d) Ajuste de la altura mxima: No se contempla tolerancia alguna como ajuste de proyecto en la altura mxima establecida.

e) Salientes y Balcones: Slo se permitirn salientes y balcones a partir de los seis metros (6 m.) del nivel de vereda. f) Factor de Ocupacin de Suelo (FOS): f.1 No se aplica ndice Edilicio. f.2 Se establece un FOS mximo 0,7. Si la resultante del clculo fuera menor a doscientos metros cuadrados (200 m 2), se adoptar esta superficie como mxima ocupacin de suelo admitida. f.3 En todos los casos, la volumetra edificada quedar regulada por el cumplimiento del FOS establecido y por las disposiciones vigentes en el Reglamento de Edificacin referidas a las dimensiones mnimas de patio y ubicacin del centro de manzana. g) Reformas y Ampliaciones de Edificios Existentes: g.1 En ampliaciones, la edificacin a incorporar deber respetar las alturas mnimas y mximas y el FOS establecidos en el presente Artculo. g.2 Las construcciones existentes con permiso o registro de edificacin, que presenten proyectos de reforma y o ampliacin dentro del volumen original, podrn preservar la condicin constructiva aprobada. Esta condicin constructiva aprobada refiere a la aprobacin del trmite administrativo que oportunamente le correspondiera al inmueble, incluyendo de este modo construcciones que hayan sido registradas con transgresiones a las normas, con excepcin de aquellas intervenciones formuladas en el marco de la Ordenanza N 7.812/04. h) Tipologas edilicias: h.1 No se autoriza en ningn caso la construccin de edificios de altura libre cualquiera sea su tipologa. h.2 Las construcciones de cuarenta y cinco metros (45 m) de altura total sern exclusivamente edificaciones de permetro libre a partir del basamento. h.3 La construccin en permetro libre estar retirada, por lo menos, cinco metros (5 m) de los ejes medianeros laterales y, por lo menos, seis metros (6 m.) del eje medianero de fondo. i) Distancia entre bloques construdos: i.1 No se autoriza la construccin de bloques interiores. j) Retiros: j.1 Se mantienen el ancho oficial de calle y ejes establecidos. j.2 Se admitir un receso en la lnea de edificacin cuando el proyecto arquitectnico contemple una relacin especial con el espacio urbano o resuelva la continuidad de la fachada urbana contemplando la articulacin con la edificacin lindera. Este retiro voluntario no implica obtener una mayor altura que la establecida para el sector. k) Servidumbres de jardn No se establece servidumbre. l) Usos no admitidos Vivienda en todas sus formas en el basamento Industrias y depsitos ms restringidos. Industrias y depsitos restringidos Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehculos de gran porte (mnibus, camiones).

 Comercios mayoristas. Cualquier otra actividad que manipule productos qumicos, productos txicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos). Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deber dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habilitacin de cada uso establezcan las ordenanzas pertinentes, teniendo en cuenta que los establecimientos de grandes superficies destinados a venta minorista y/o mayorista debern cumplir por lo establecido por la Ley Provincial N 12.069 y Ordenanza N 7.790/04. m) Contribucin por aprovechamiento exceptivo en altura: m.1 En los casos de excepcin previstos por tem b.2 del presente Artculo, la contribucin por aprovechamiento exceptivo en altura, se calcular a partir de los diez metros (10 m.). m.2 La contribucin ser liquidada con el valor y modalidad actualizada al momento de aprobacin de la presente computndose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta excedente. Los ingresos generados bajo este concepto debern ingresarse a la partida destinada a tal efecto.