NOTAS DE ESTUDIOS DEL BCRP

No. 29 - 22 de mayo de 2013
INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO1 El BCRP elabora diferentes indicadores que permiten realizar un seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario. Estos indicadores se construyen a partir de información que el Banco recopila semanalmente sobre precios de venta y alquileres de departamentos, así como de precios de terrenos, entre otros. Dado que se cuenta con muestras heterogéneas, se utiliza la mediana. Los distritos de donde se recaba la información se agrupan en dos sectores de acuerdo a los ingresos promedios: Alto (La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco) y Medio (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel). 1. Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en distritos del Sector Alto Incluye los precios de departamentos en venta de los distritos de La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco. Los precios por metro cuadrado de los cinco distritos de la muestra, en soles constantes, han acumulado una variación de 64,7 por ciento entre el primer trimestre de 1998 y el primer trimestre de 2013. Los precios en el primer trimestre de 2013 aumentaron 16,4 por ciento respecto al primer trimestre de 2012 y 6,1 por ciento respecto al cuarto trimestre de 2012. Gráfico No. 1
Medianas de precios de ventas trimestrales en soles constantes del 2009 por m2 de departamentos S/. 4 198 La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco (Base 2009=100)

4 500

4 000

3 500

S/. 2 549
3 000

Promedio del periodo 1998 I - 2013 I S/. 2 542

2 500

2 000

1 500
I 98 I 99 I 00 I 01 I 02 I 03 I 04 I 10 I 11 I 12 I 13
I 05 I 06 I 07 I 08 I 09

Los precios en dólares nominales presentan un incremento acumulado de 168,3 por ciento en todo el periodo. En el primer trimestre de 2013, los precios en dólares crecieron 7,0 por ciento respecto al trimestre anterior y 24,5 por ciento respecto al mismo trimestre del año 2012.

1. En este informe participaron Mónica Medina, Luigui Suclupe, Lucy Vallejos y Diego Vílchez.

1

Miraflores.NOTAS DE ESTUDIOS DEL BCRP No. A partir del último trimestre de 2007 se cuenta con observaciones de precios de departamentos en venta en los distritos de Jesús María.2 por ciento. Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en distritos del Sector Medio . los que conforman el Sector Medio. San Isidro y Surco US$ 1 798 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 US$ 670 Promedio del periodo 1998 I .4 por ciento respecto al primer trimestre de 2012. Pueblo Libre y San Miguel. Se calcularon las medianas trimestrales de los precios en dólares y en nuevos soles constantes de 2009. los precios en soles constantes acumularon una variación del 88.7 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior.2013 I US$ 766 I 98 I 99 I 01 I 02 I 04 I 05 I 08 I 11 I 00 I 03 I 06 I 07 I 09 I 10 I 12 2. 29 . I 13 2 . Lince. Los precios por metro cuadrado en dólares aumentaron 19. San Borja.22 de mayo de 2013 Gráfico N° 2 Medianas de precios de ventas trimestrales en dólares por m 2 de departamentos La Molina. Magdalena. mientras que los precios en dólares se han incrementado 159. Entre el cuarto trimestre de 2007 y primer trimestre de 2013.1 por ciento. En el primer trimestre del presente año los precios en soles constantes subieron 11.

En el Sector Alto se alcanza un precio de US$ 9. En el Sector Medio. mayor en 26. Magdalena. el alquiler asciende a US$ 8. Pueblo Libre y San Miguel 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 US$ 1 238 Promedio del periodo 2007 IV . Pueblo Libre y San Miguel (Base 2009=100) S/. Indicador de Alquileres de Inmuebles Desde el año 2010 se elabora un indicador de alquileres de departamentos para los 10 distritos con mayor dinamismo inmobiliario de los sectores alto y medio. 2 891 Promedio del periodo 2007 IV .2013 I S/.2013 I US$ 825 US$ 478 I 09 I 10 I 13 3. 1 536 I 10 I 11 I 08 I 09 I 12 Gráfico N° 4 Medianas de precios de venta trimestrales en dólares por m2 de departamentos Jesús Maria. 3 3 000 2 600 2 200 1 800 1 400 1 000 Medianas de precios de venta trimestrales en soles constantes del 2009 por m2 de departamentos Jesús Maria. Magdalena.6 por m2 en el primer trimestre de 2013. I 13 I 08 I 11 I 12 3 . 29 .1 por ciento al correspondiente al primer trimestre de 2012.0 por metro cuadrado (m2) en el primer trimestre de 2013. Lince.22 de mayo de 2013 Gráfico No.4 por ciento respecto al del primer trimestre de 2012. Lince. superior en 37.NOTAS DE ESTUDIOS DEL BCRP No. 2 225 S/.

2 15.IT Jesús María La Molina Lince Magdalena Miraflores Pueblo Libre San Borja San Isidro San Miguel Surco Agregado Promedio Fuente: BCRP.2 16.0 12.4 12.7 14.7 14.1 15.7 15.2 15. 29 .0 18.6 12.6 15.7 15.IT 2012 .2 13.1 18.9 15.0 16.5 15.9 13.NOTAS DE ESTUDIOS DEL BCRP No.3 15.0 15.5 12.1 17.0 15. Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (PER).5 Alquiler de Departamentos (Dólares Corrientes por Metro Cuadrado) 10.3 17.6 15.9 14.2 16.1 12.5 19. 4 .7 15.9 13. 12.IIIT 2012 . 1 MEDIANAS 1/ 2011 .IVT 2012 .6 17.6 17.2 18.IIT 2011 .4 14.8 14.6 15.IT PER: PRECIO DE VENTA / ALQUILER ANUAL EN US$ por m2 2011 .3 19.3 14.0 14.0 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12 IV 12 I 13 Sector Alto Sector Medio 4.0 8.7 14.0 5.2 16. el precio de adquisición de un departamento equivale en promedio al ingreso proveniente de 15.9 15.4 16.6 13.8 16.5 19.3 15. .0 16.2 14.0 16.4 16.7 15.8 15.7 12.8 14.6 16.II T 2012 .6 15.8 15.9 15.3 16. El ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas en inglés) muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de compra.9 11. Al primer trimestre de 2013.7 14.8 13.7 13.0 14.9 14.4 15.0 6.8 16.7 15.IVT 2013 .6 16.0 9.22 de mayo de 2013 Gráfico No.0 15.0 7.4 15.IIIT 2011 .0 15.1 17. El ratio agregado para Lima Metropolitana se estima tomando el promedio de los ratios de los distritos.3 14.3 1/ Los ratios han sido calculados en base a las medianas de los precios de venta y alquileres de cada distrito.1 15.0 15.0 13.5 14.2 16.1 14.7 15.5 12.0 4.1 17.6 13.7 13. Es importante destacar que para construir los ratios precio / alquiler por distrito se constata que los inmuebles considerados en el cálculo sean comparables en términos de su ubicación y extensión.9 15.3 11.5 17.7 15. Cuadro No.7 10.8 17.6 18.5 15.3 14.6 14.3 años de alquiler.

2 MEDIANAS 1/ 2011 .0 76.IVT 2013 .IIT 2012 .7 100.2 98. 2 /El índice de costo de construcción de una vivienda se estima ponderando el Índice de Materiales de Construcción (57 por ciento) y el Índice de Costo Unificado de Mano de Obra (43 por ciento).IVT 2012 .2 92.0 63.8 90. Ratio índice de precio de venta / índice de costo de construcción.9 84. Esta estructura se basa en el Reporte de Situación Inmobiliaria de agosto de 2009 del BBVA correspondiente al costo total de una vivienda.7 111.3 76.8 66.0 71.0 71.0 108. 5 .1 75.5 67.4 92.IVT 2013 .7 113. Cuadro No.1 80.2 85.IT 2012 .3 74.7 96.IVT 2012 .4 98. 3 MEDIANAS 1/ 2011 .1 91.0 60.1 69.7 125.6 94. el ratio tuvo un incremento de 6.4 78.0 90.4 102.6 93.IIT PRECIO DE VENTA EN US$ por m2 2011 .1 84.IIT 2012 .IIIT 2012 .IIIT 2011 .0 111.0 96.4 79.9 90.0 1/ Los valores han sido calculados en base a las medianas de los alquileres de cada distrito.9 84.6 87.6 72.3 110.0 108.0 86.IT Jesús María La Molina Lince Magdalena Miraflores Pueblo Libre San Borja San Isidro San Miguel Surco Agregado Promedio Fuente: BCRP.0 74.0 58.9 72. 932 911 820 838 1 316 890 1 122 1 406 845 1 061 1 014 944 1 033 909 938 1 427 939 1 279 1 500 908 1 138 1 102 938 1 006 990 960 1 494 951 1 267 1 528 946 1 128 1 121 1 054 1 017 958 1 051 1 550 1 014 1 339 1 667 961 1 233 1 184 1 095 1 154 1 006 1 135 1 695 1 037 1 412 1 769 1 000 1 286 1 259 1 317 1 160 1 076 1 233 1 895 1 131 1 543 1 946 1 064 1 471 1 384 1 320 1 188 1 228 1 261 1 835 1 096 1 511 1 865 1 147 1 588 1 404 1 343 1 252 1 251 1 374 1 875 1 204 1 667 2 083 1 158 1 408 1 462 1 382 1 313 1 161 1 380 2 000 1 188 1 766 1 999 1 160 1 591 1 494 1/ Los valores han sido calculados en base a las medianas de los precios de cada distrito. En el primer trimestre de 2013.9 55.4 64.0 108.4 68.4 68.0 47.NOTAS DE ESTUDIOS DEL BCRP No.IIIT 2011 .9 73.0 120.9 84.4 102.9 75.6 72.0 75.0 67.3 90. 29 .1 77.9 66. el cual incluye además del costo de construcción el costo del terreno. 5.29 por ciento con respecto al periodo anterior.9 91.22 de mayo de 2013 Cuadro No.4 57. 73.IT 2012 .6 87.3 90.7 81.2 95.9 88.7 97.2 96.0 56.0 60.IT 2011 .IT Jesús María La Molina Lince Magdalena Miraflores Pueblo Libre San Borja San Isidro San Miguel Surco Agregado Promedio Fuente: BCRP.0 82.2 94.3 56.6 71.5 77.4 89.IIIT 2012 . ambos elaborados y publicados por el INEI.9 68.0 60. Este ratio se elabora a partir del índice de precios de venta en nuevos soles por metro cuadrado de departamentos ubicados en los distritos del Sector Alto y un índice estimado de costo de construcción2 de una vivienda.8 96.0 75. alcanzado un nivel de 1.6 80.3 85.8 84.7 69.IIT ALQUILER ANUAL EN US$ por m2 2011 .42 lo que implicaría que los precios de venta aumentaron más rápidamente que los costos de construcción.5 66.0 74.7 76.9 134.4 102.1 67.3 92.9 72.IT 2011 .6 79.4 72.2 93.

tanto del Sector Alto como del Sector Medio.90 Promedio del periodo: 1998 I . Medianas trimestrales de precios de terrenos en dólares corrientes.10 0.2013 I 0. al primer trimestre del año. Miraflores.I (En dólares corrientes) 2 500 2 000 1 500 882 1 000 500 0 2 200 2 000 2 143 1 999 1 853 1 766 1 625 1 685 1 313 Miraflores San Isidro Precio m2 de terrenos San Borja Surco La Molina Precio m2 de departamentos 6 .22 de mayo de 2013 Gráfico N° 6 Ratio Indice de precio de venta / Indice de costo de construcción1/ en nuevos soles por m2 La Molina.30 1. 6.42 1.50 I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 I 12 III 12 I 13 1/ El índice de costo de construcción no incluye el costo del terreno.70 0.90 0. Desde el último trimestre de 2007 también se cuenta con información de precios de terrenos en venta. San Isidro y Surco 1. 29 . Gráfico N° 7 Precio por m2 de terrenos y departamentos en 2013 . San Borja.00 1. En los siguientes gráficos se compara los precios de venta por m2 de los departamentos y el de los terrenos para los distritos de cada sector.50 1.NOTAS DE ESTUDIOS DEL BCRP No.

10 0.25 1. 7 12-III 13-I .90 0. reflejando el mayor aumento en el precio de los terrenos.2013 I 1. 29 .9 por ciento respecto al mismo trimestre del año anterior.09 08-III 09-III 10-III 11-III 7. Este dinamismo se debería a las mayores ventas en todos los niveles socioeconómicos – NSE.NOTAS DE ESTUDIOS DEL BCRP No.50 08-I 09-I 11-I 12-I 10-I Promedio del periodo: 2007 IV .30 1.50 1.90 1. Gráfico N° 9 Ratio Precio de venta / Precio Terreno Sector Alto y Sector Medio 1.70 1. al primer trimestre de 2013 se observa que las ventas totales de viviendas subieron en 21.70 0. Venta de viviendas De acuerdo a la información de la consultora Tinsa respecto al sector inmobiliario en Lima Metropolitana y Callao.22 de mayo de 2013 Gráfico N° 8 Precio por m2 de terrenos y departamentos en 2013 .I (En dólares corrientes) 2 000 1 538 1 500 1 161 1 418 1 382 1 400 1 188 1 350 1 380 1 192 1 160 1 000 500 0 Lince Jesús María Pueblo Libre Magdalena San Miguel Precio m2 de terrenos Precio m2 de departamentos El ratio que compara el precio por m2 de los departamentos con el precio por m2 de los terrenos tiene una tendencia decreciente.

las cuales alcanzan 2 683 unidades en el primer trimestre del año. representando un incremento de 28. 589 y 751 unidades en el primer trimestre del año anterior a 517. 695 y 865 unidades en el mismo periodo de 2013. El NSE B representa el 56.4 por ciento de las ventas totales. respectivamente.NOTAS DE ESTUDIOS DEL BCRP No. Asimismo las ventas en los NSE A.1 por ciento con respecto al mismo periodo del año anterior (2 095 unidades). AB y C pasaron de 388. 29 . Gráfico No 10 Evolución de las unidades vendidas por nivel socioeconómico 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 NSE A NSE AB NSE B NSE C 2 683 865 695 517 Fuente: TINSA Departamento de Estadísticas de Precios Subgerencia de Estadísticas Macroeconómicas Gerencia de Información y Análisis Económico 22 de mayo de 2013 8 .22 de mayo de 2013 A nivel de unidades vendidas destaca las destinadas al NSE B.