Miguel Bueno Jimnez

CONVENIO URBANSTICO ENTRE EL AYUNTAMIENTO DE NERJA Y SOCIEDAD AZUCARERA

LARIOS S.A. PARA LA REGULARIZACIN DE ANTERIORES CONVENIOS, OCUPACIONES DE
SUELO Y DESARROLLO URBANSTICO DE MARO

No es simple capricho el que Maro y su entorno gocen de la mxima proteccin que otorga
la Junta de Andaluca.
Maro es un enclave nico en toda la costa mediterrnea, por su belleza y conservacin.
Maro es pueblo de agricultores, en equilibrio con su entorno, que de llevarse a cabo el
convenio, quedara reducido a una poblacin condenada a buscar trabajo eventual y de
temporada en el sector servicio.
El impacto paisajstico es de tal magnitud que el mirador del Balcn de Europa, nico en
Espaa, sera afectado en su vista de levante con un paisaje pleno de viviendas.
Todo Tetun se asienta en la mejor tierra agrcola, suelos rojos mediterrneos mejorado
a lo largo de siglos por el trabajo de los agricultores de Maro.
El convenio es leonino para los nerjeos , equipara terrenos cedidos por Larios en la
Rambla del ro Chillar con las tierras de Tetun de un valor muy distinto.
Larios se queda el 100% del suelo hipotticamente urbanizable en el mejor solar de
Nerja, entregando el 10% de cesin urbanstica en terrenos de ramblas o inundables, y lo
mismo hace con el 30% de viviendas de VPO.
Por todo lo cual le pide a la autoridad competente anule el convenio urbanstico entre el
Ayuntamiento de Nerja y la sociedad Azucarera Larios S.A.

Francisco Capilla Luque

Expone que habindose publicado en el Boletn Oficial de la Provincia de Mlaga de fecha
30 de abril de 2015 edicto en el que se anuncia la tramitacin de Convenio urbanstico para
la regularizacin de anteriores convenios, ocupaciones de suelo y desarrollo urbanstico de
Maro, entre el Ayuntamiento de Nerja y la Sociedad Azucarera Larios S.A., tras la consulta
del mismo presenta las siguientes alegaciones y sugerencias:

1. El pago de Las Mercedes es una extensin de terreno que se defini como tal, es decir
como distrito agrcola, a partir de 1858 y 1859, cuando Joaqun Prez del Pulgar y Ruiz de
Molina, propietario de parte de Maro y su tierra, procedi a comprar todas las fincas
existentes entre los barrancos de Maro y del Badn, el antiguo camino de Nerja a
Almucar y el mar. Entre 1860 y 1864 construy el acueducto del guila para prolongar
hasta all la acequia de Maro con objeto de proporcionar riego a dichas tierras que se
cultivaron ntegramente de caa de azcar, as como una casa de recreo conocida como El
Pabelln. En 1879 construy la fbrica azucarera y alcoholera San Joaqun y consigui la
declaracin del pago, junto con otras tierras e inmuebles situados en Nerja, como colonia
agrcola con el nombre de Colonia Agrcola Las Mercedes. Tras diversos avatares, todas las
posesiones de Maro y Nerja que en su da pertenecieron a Joaqun Prez del Pulgar fueron
adquiridas por Larios en 1930.

El pago de Las Mercedes constituye un paisaje agroindustrial que se enmarca en los

denominados paisajes de la produccin. Es un paisaje que ha evolucionado a partir de un
paisaje del azcar, constituido por el binomio formado por las fbricas azucareras y las
plantaciones de caa dulce, actualmente inexistente como tal tras la desaparicin de los
cultivos caeros, pero que con ciertas transformaciones sigue conservando los valores que
antao lo caracterizaron: un patrimonio industrial constituido por la fbrica San Joaqun y
otras construcciones asociadas a la misma, as como por una importante arquitectura del
agua formada por acueductos y una nutrida red de acequias y canalizaciones; un
parcelario y un sistema de propiedad y arrendamientos prcticamente idnticos a los que
existan en origen; y la prctica de la agricultura como actividad casi exclusiva. Es por tanto
un paisaje surgido de la interaccin de generaciones de hombres y mujeres sobre el medio
natural que debe ser protegido garantizndose su preservacin y sostenibilidad.

2. La proteccin se propone no solo por la existencia de un patrimonio paisajstico que

debe perdurar y cuya evolucin debe tener en cuenta la coherencia, preservacin y
sostenibilidad , sino tambin sobre la base del siguiente marco normativo:

a) El Convenio Europeo del Paisaje, aprobado en Florencia el 20 de octubre de 2000, y

signado por Espaa, dispone en su artculo 1 que por paisaje se entender cualquier
parte del territorio tal como la percibe la poblacin, cuyo carcter sea el resultado de la
accin y la interaccin de factores naturales y/o humanos. Asimismo, compromete a los
estados signatarios a la proteccin de los mismos.

b) En este sentido, el Plan Nacional del Paisaje Cultural, aprobado el 4 de octubre de 2012,
plantea, entre otras cuestiones, que el futuro del paisaje depende de las actuaciones que
se llevan a cabo en el presente, en cada momento y que, en todo caso se debe propiciar
una evolucin [de los mismos] capaz de garantizar la pervivencia de sus valores y de su
carcter.

c) La Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histrico de Andaluca, en su

artculo 65 define el patrimonio industrial y establece que el paisaje asociado a las
actividades productivas, tecnolgicas, fabriles o de la ingeniera es parte integrante del
patrimonio industrial, incluyndose su proteccin en el Lugar de Inters Industrial.

d) El Plan Nacional de Patrimonio Industrial, aprobado en marzo de 2011, asimismo, tras

definir el patrimonio industrial, recoge que estos bienes patrimoniales se deben entender
como un todo integral compuesto por el paisaje en el que se insertan, las relaciones
industriales en que se estructuran, las arquitecturas que los caracteriza, las tcnicas
utilizadas en sus procedimientos, los archivos generados durante su actividad y sus
prcticas de carcter simblico.

Luis Guillermo Blanco Ruiz

Escrito de Alegaciones al Convenio entre el Ayuntamiento de Nerja y Sociedad Azucarera

Larios SA para la Regularizacin de anteriores Convenios, Ocupaciones de Suelo y
Desarrollo Urbanstico de Maro.
Los abajo firmantes, dentro del plazo de Informacin Pblica, exponen las siguientes
consideraciones - alegaciones al citado Convenio con nimo de contribuir al mejor
desarrollo urbanstico de Nerja.
ARGUMENTACIN
Este Convenio pretende ignorar la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca (LOUA), que
desde su Exposicin de Motivos establece la funcin social del urbanismo y la
preeminencia del inters pblico sobre el inters privado.
Por el contrario, el convenio es totalmente desequilibrado en sentido contrario al marcado
por la Ley en varios aspectos:

1 SALSA puede renunciar al convenio sin ningn inconveniente, en cambio se establecen

penalizaciones para el Ayuntamiento en caso de no cumplir su pare en plazos y
contenidos.

2 Las valoraciones que se hacen de las distintas fincas cuya situacin se quiere regularizar,
son totalmente favorables a los intereses de SALSA y desfavorables para la administracin
actuante. En general en Convenio asume para las parcelas cedidas previamente por SALSA
una calificacin distinta (favoreciendo a esa propiedad) a lo recogido en el PGOU (con 2
excepciones):
-

Se califica, valora y estima unos coeficientes correspondientes al Suelo

Urbanizable, en lugar del Suelo No Urbanizable que les corresponde en el vigente
PGOU, se trata de las siguientes parcelas: a) parcela destinada al Parque de
bomberos

b) Ocho fincas en las mrgenes del ro Chillar

c) 16 fincas afectadas por el supuesto paseo martimo
d) finca destinada a Casa cuartel de la Guardia Civil
Se da la paradoja de que las fincas no se valoran como realmente son, sino como llegaran
a ser una vez fuesen propiedad pblica y se recalificasen, cuando la nica justificacin para
su recalificacin estriba en su uso pblico futuro.
-

Para las parcelas calificadas en el PGOU como Suelo Urbano (Maro) o Urbanizable
(futuro ambulatorio y parque de Maro), se proponen valoraciones segn el valor de
mercado, este valor sabemos que se encuentra en Nerja muy mediatizado por la
especulacin inmobiliaria, y no es justo que la comunidad asuma esos costes. El
Art. 47 de la Constitucin establce la obligacin para los poderes pblicos de

proceder a regular la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general para
impedir la especulacin. En todo caso su precio habra de ser fijado por la
Comisin Provincial de Valoraciones establecida por la LOUA.

3.- No est justificado el Inters Pblico para la adquisicin por parte del Ayuntamiento de
las fincas al oeste del ro Chillar, tanto en las mrgenes de ste como en el Playazo.

Esperando que lo expuesto contribuya a mejorar la calidad de los trabajos urbansticos y

sobre todo para garantizar a todos los nerjeos, de origen y de adopcin, un futuro
sostenible, les saludan atentamente

Luis Guillermo Blanco Ruiz (2)

Escrito de Alegaciones al Convenio entre el Ayuntamiento de Nerja y Sociedad Azucarera

Larios SA para la Regularizacin de anteriores Convenios, Ocupaciones de Suelo y
Desarrollo Urbanstico de Maro.
Los abajo firmantes, dentro del plazo de Informacin Pblica, exponen las siguientes
consideraciones - alegaciones al citado Convenio con nimo de contribuir al mejor
desarrollo urbanstico de Nerja.
ARGUMENTACIN
1.- El Convenio supone la Recalificacin de 1.842.343m2, que representa una proporcin
considerable del suelo del municipio no adscrito a la Consejera de Medio Ambiente, por lo
que su posible recalificacin no debera tramitarse mediante un Convenio, sino a travs de
una modificacin del Plan General, de modo que se cumplan todas las garantas legales en
el cambio de calificacin del suelo.
En la Exposicin de Motivos de la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca (LOUA),
punto 7 de sus Objetivos, ya establece la limitacin de los Convenios, que no podrn en
ningn modo condicionar la funcin pblica de la actividad urbanstica, debiendo quedar
salvaguardada la integridad de la potestad de Planeamiento. En concreto en el Art.30.2.1)
dice Solo tendrn el efecto de vincular a las partes para la iniciativa y tramitacin del
procedimiento sobre la base del acuerdo respecto de la oportunidad, conveniencia y
posibilidad de concretas soluciones de ordenacin, y en ningn caso vincularn a las
Administraciones pblicas en el ejercicio de sus potestades. Y en el Art 30.4, dice La
tramitacin, celebracin y cumplimiento de los convenios regulados en este artculo se
regirn por los principios de transparencia y publicidad.
Es evidente que en nuestro caso no concurren las circunstancias citadas:
-
La oportunidad no es favorable, ya que se produce a punto de realizarse las
elecciones municipales con lo que se estara hipotecando la libertad de accin de la
nueva corporacin, que podra estar en desacuerdo con este Convenio.
-

Igualmente el hecho de que la Informacin Pblica se produzca en plena campaa

electoral, dificulta la reaccin de otros grupos polticos y va en detrimento de la
transparencia y la publicidad al estar toda la oposicin embarcada en la campaa,
incluso se dira que la oportunidad reside precisamente en el miedo del grupo
gobernante a perder la mayora.

La posibilidad de concretas soluciones de ordenacin tampoco se produce ya que

las ordenaciones propuestas, al ser tan ambiciosas, no tienen nada de concretas,
sino que exigen para su desarrollo una batera previa de actuaciones (como
mnimo a nivel de Plan Parcial).

Y no cabe duda de que se est conculcando la potestad de Planeamiento (conculca

el

PGOU, Estudio de Impacto, precisa un PP en su desarrollo, etc.), dada la

dimensin e importancia de las recalificaciones propuestas segn se insiste ms

adelante.
-

Por todo ello se entiende que incumple con el Articulado y Motivos de la LOUA.

2.- Este Convenio, junto con el Plan de Dinamizacin de Turstica del Playazo-Vega de
Nerja, suponen de hecho la ordenacin del territorio que propona el fallido PGO del
equipo Segu, aprobado inicialmente por la corporacin actual en 2011, pero paralizado
por la oposicin de la Junta de Andaluca. Por lo que este Convenio, junto al referido Plan
de la Vega supone la aprobacin por la va de hecho de aquella propuesta de PGOU,
tramitado por la puerta de atrs, en un posible Fraude de Ley.

3.- Al tramitarse como si fuese un convenio puntual de pequea incidencia, se elude la

obligacin legal de hacer un Estudio de Impacto Ambiental para el Planeamiento, que por
sus dimensiones debera cumplir, y que dado el tremendo impacto visual sobre reas
protegidas por su valor paisajstico y ambiental, cabe pensar que dicho estudio descartara
esa recalificacin.

4.- No se entiende que estando pendiente segn el PGOU la ejecucin de unas 2.000
viviendas (para la poblacin de Nerja supone el 20% de las necesidades tericas de
vivienda), se califique ms suelo residencial mediante este procedimiento irregular, cuando
la obligacin legal de la Corporacin es impulsar el Planeamiento aprobado (en 2003 por
este mismo grupo poltico) y que est vigente, hasta aproximarse el agotamiento de sus
proyecciones.
En este sentido cabe destacar la resolucin del Parlamento de Andaluca de 25 de octubre
de 2006, concretando como norma y con carcter general los lmites de los crecimientos
en un incremento no superior al 40% del suelo urbano disponible y un 30% de la poblacin
en 8 aos..

5.- Los objetivos manifestados en el Convenio, para la recalificacin de suelos al este y

oeste del ncleo de Maro, incumplen el Decreto-Ley 5/2012 de 27 de noviembre sobre
Medidas Urgentes en materia urbanstica y para la Proteccin del Litoral de Andaluca, que
expone el objetivo de mantener libres de urbanizacin los espacios no edificados que no
sean necesarios para la normal expansin de los pueblos (cuya NO necesidad queda
demostrada al estar lejos de agotarse el suelo edificable en el PGOU, ver el punto anterior).
Dicho Decreto-Ley insiste, en sus Objetivos Generales, en preservar de la urbanizacin las
zonas de con valores ambientales, naturales, paisajsticos, culturales, agrcolas y forestales
de los espacios litorales Y en particular califica como Suelo No Urbanizable de Especial
Proteccin los terrenos contenidos en el punto VII del Convenio para el desarrollo de una
instalacin recreativa de inters autonmico Maro-golf de 1.304.800m2, bajo el pretexto
de eliminar los invernaderos, cuando stos, por su dimensin tiene un impacto visual
reducido y se corresponden con los usos agrcolas que son el origen, fundamento y vida de
Maro.

6.- El Plan Especial de Proteccin del Sitio Histrico y Paraje Pintoresco de Maro (cuya
modificacin propone el Convenio en su art IV), establece una proteccin paisajstica
constituda por las huertas en torno al ncleo de Maro, lo cual entrara en conflicto con el
desarrollo residencial de 537,543m2 al norte de la CN-340 (Art VI del Convenio) que

eliminara una parte importante de dichas huertas y unira visualmente a Maro con los
nuevos ncleos residenciales destruyendo la esencia de dicho Plan Especial. La realizacin
previa de un Estudio de Impacto Ambiental lo desaconsejara al no ser una modificacin
puntual del Plan Especial, sino que desvirtuara totalmente su propsito.

Esperando que lo expuesto contribuya a mejorar la calidad de los trabajos urbansticos y

sobre todo para garantizar a todos los nerjeos, de origen y de adopcin, un futuro
sostenible, les saludan atentamente

Jorge Juan Alaminos Fernndez

ALEGACIN
"CONVENIO URBANSTICO ENTRE EL AYUNTAMIENTO DE NERJA Y SOCIEDAD AZUCARERA
LARIOS S.A. PARA LA REGULARIZACIN DE ANTERIORES CONVENIOS, OCUPACIONES DE
SUELO Y DESARROLLO URBANSTICO DE MARO"
El Convenio entre el Ayuntamiento de Nerja, representante de los intereses de todos los
nerjeos, y la sociedad annima SALSA, en defensa de sus intereses privados, contiene en
su ttulo VII (pgina 31) la siguiente declaracin de intenciones:
"Que ambas partes, guiadas por el inters de impulsar el desarrollo de Nerja, consolidar la
obtencin de suelos cedidos y ocupados propiedad de SALSA a favor del Ayuntamiento y el
inters pblico de posibilitar el desarrollo de nuevas actividades urbansticas y tursticas que
mejoren y amplen la oferta del municipio, acuerdan la celebracin del presente CONVENIO
URBANSTICO DE PLANEAMIENTO Y GESTIN () La necesidad, conveniencia y oportunidad
para el inters pblico de la presente propuesta es manifiesta, tanto por sentar las bases para
el futuro desarrollo y mejora de la calidad turstica y acceso a nuevos mercados tursticos de
alto nivel, como por las plusvalas pblicas que legalmente se producen, y, sobre todo, por lo
que significa de favorecer la inversin productiva, as como por permitirle al Ayuntamiento
regularizar la situacin de las cesiones de suelo recibidas y obtener otras previstas en el PGOU
actual que no podran ser resueltas de otro modo ()".
Los abajo firmantes consideramos que las meritorias intenciones recogidas en el Convenio
entre el Ayuntamiento de Nerja y SALSA Inmobiliaria no se cumplen, ya que pretende
"regularizar las relaciones econmicas entre las partes" condicionandola -tal y como se
recoge en las estipulaciones- a la aprobacin completa del Convenio. Este condicionante
resulta inapropiado dado que en l se agrupan asuntos de muy distinta naturaleza, tales
como: deudas contradas por el Ayuntamiento de Nerja (que ascienden a cerca de diez
millones de euros) con SALSA Inmobiliaria por antiguas cesiones y ocupaciones de suelos
que han recibido un cambio de calificacin siempre favorables a la empresa; deudas
futuribles vinculadas a proyectos an no aprobados definitivamente; peticin de nuevas
recalificaciones de suelos y, lo que resulta ms llamativo de todo, lo vincula a la aprobacin
de un megaproyecto urbanstico en Maro que afectara a casi dos millones de metros
cuadrados y de un tremendo impacto paisajstico en la zona de ms valor escnico de
Nerja .
Los abajo firmantes consideramos que el Convenio pretende aprobar en un slo
documento distintos apartados de naturaleza tan diferente entre s que requeriran de
diferentes marcos expositivo; y es de tal envergadura que, en caso de aprobarse todo en
bloque, perjudicara e hipotecara el futuro territorial, econmico, social, cultural,
medioambiental y patrimonial de Nerja de forma irreversible, incumpliendo el fin de
Inters Pblico que publicita alcanzar.
Es por ello que manifestamos que la verdadera defensa del Inters Pblico consiste en
rechazar el Convenio tal y como se plantea en su forma porque:
1.- Por el bien del Inters Pblico no se puede aprobar un convenio que engloba intereses

y asuntos tan dispares y contrapuestos que necesitaran ser presentados y estudiados por
separado.
2.- No se puede aprobar como una totalidad cuestiones que se remontan a actuaciones ya
realizadas con otras pendientes de realizar y nuevas propuestas de desarrollo urbanstico,
planteadas todas en un convenio nico.
3.-La propuesta del denominado "Desarrollo Urbanstico de Maro", que mediante la
modificacin del Planeamiento General y Especial para la reclasificacin de la zona
denominada 'La Fbrica' y otras, merece una entrega aparte dada su magnitud e
importancia, no pudiendo ser vinculada de ningn modo a la regularizacin de los suelos
ya cedidos en anteriores convenios y de otros proyectos an pendientes.
4.- El despiece del Convenio redundara en una indudable mejora en beneficio del pueblo
de Nerja, al tener la ciudadana la oportunidad de estudiar ms detenidamente cada pliego
por separado, en la bsqueda siempre del mejor acuerdo para el Inters Pblico. Al
hacerse de esta forma, Nerja ganara en calidad democrtica.
Es por todo lo expuesto anteriormente por lo que presentamos la siguiente alegacin:
Se rechace el Convenio en su totalidad por la forma en que se plantea, pues
entendemos que supone un grave perjuicio contra el Inters Pblico; adems de que
podra verse envuelto en conflictos va jurisdiccional por posibles infracciones a las
actuales normativas urbansticas en caso de ser aprobado.