Cuadernillo - Primera Parte 2012

Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.
2012
DERECHOS REALES
INTRODUCCIN Patrimonio: conjunto de derechos y obligaciones de una persona (2312: conjunto de los bienes) Derechos (bienes) podemos clasificarlos segn: Absolutos (oponibles a todo el mundo) Derechos Reales Oponibilidad Relativos (slo vinculan a las partes) Derechos Personales Patrimonial Derechos reales y personales Contenido Extrapatrimonial Derechos personalsimos (nota 2312) cosas (objetos materiales susceptibles apreciacin econmica) nota 2311 los derechos reales estn integrados por dos elementos: Posesin (relacin de hecho con una cosa, como si fuera el dueo) 2351 (nota al Libro III del Cdigo Civil) Los derechos patrimoniales tambin se pueden distinguir por Derechos reales Cosas Objeto Derechos personales Hechos (conducta) Objetos materiales estar en el comercio (2336/2337) particulares Integra Determinada y actual Su posibilidad de sustitucin Su resistencia al uso Su posibilidad de ser divididas Su relacin con otras cosas Su posibilidad de ser enajenadas Su desplazamiento o movilidad (2314)
Cosas (objeto derechos reales) deben ser (2311)
(vs. universalidad) (vs. Incierta y futura) Fungibles o no fungibles (2324) Consumibles o no consumibles (2325) Divisibles o indivisibles (2326) Principales (2327) o accesorias (2328/2332) Dentro o fuera del comercio Por naturaleza (2314 Muebles (2318/2319) Por accesin (2315/2316) o inmuebles (2313) Por representacin (2317)
Las cosas pueden clasificarse segn
Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012
DIFERENCIAS entre los DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES DERECHOS REALES Potestad absoluta sobre la cosa Cosas (496) Cosa y posesin (relacin sujeto-cosa) obligacin pasiva universal Relacin inmediata con la cosa Orden Pblico Cerrado (numerus clausus) orden pblico Por Ley Absoluta (erga omnes) Real (relacin con la cosa) Tradicin y sistemas registrales Es el ejercicio del derecho real Adquisitiva Permanencia Dominio es perpetuo ius persequendi ius preferendi CARACTERSTICA esencia objeto elementos mediatez - inmediatez rgimen legal nmero nacimiento oponibilidad accin Publicidad posesin prescripcin permanencia duracin inherencia 1 en el tiempo mejor en derecho DERECHOS PERSONALES Facultad o relacin jurdica relativa Prestacin o conducta de otro Sujeto Activo- Sujeto Pasivo - Obligacin (dar, hacer o no hacer) Relacin mediata con la cosa a travs de la prestacin Autonoma de la Voluntad Abierto (lo que las partes quieran crear) por voluntad partes Relativa (entre los sujetos de la obligacin) Personal (nace del contrato o fuente obligacin) Solo para las partes, salvo excepciones En general se otorga tenencia Liberatoria Instantaneidad Lo que establezcan las partes lmite prescripcin Ajeno a los derechos personales Todos los acreedores son iguales Excepcin: privilegios
POSESIN
RELACIONES FACTICAS o de HECHO entre la persona y la cosa YUXTAPOSICION LOCAL RELACION DE DEPENDENCIA, HOSPEDAJE U HOSPITALIDAD TENENCIA POSESIN Mero contacto fsico con la cosa, no existe el mnimo de voluntad Quienes detentan la cosa por razones de trabajo (obrero respecto de las herramientas), o por hospedaje / hospitalidad (relacin del pasajero del hotel con los muebles de su habitacin) Art. 2490: no otorga legitimacin para la intentar la accin policial de despojo 2352: una persona tiene una cosa, reconociendo en otro la propiedad de la misma El tenedor est protegido por acciones judiciales (policiales o posesorias en sentido amplio) y la defensa privada. En el CPC, arts. 610 y ss. los interdictos protegen por igual posesin y tenencia 2351: una persona tiene una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad El poseedor goza de la ms amplia proteccin.
JUS POSSESSIONIS: derechos derivados del hecho de la posesin JUS POSSIDENDI: Derecho de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que produce. Es el derecho a poseer derivado de la posesin legtima. TEORIAS SOBRE LA POSESION: SAVIGNY (SUBJETIVA) Interesa la intencin. La define como integrada por dos elementos: corpus: es el poder de disposicin fsica sobre una cosa, con un mnimo de voluntad animus domini: intencin de comportarse con la cosa como lo hara el dueo. No reconocer en otro un derecho real superior al que se ejerce (por ejemplo usufructuario en relacin a otro usufructo, (ej. ladrn), etc) IHERING (OBJETIVA o de la CAUSA) Critica a Savigny por la dificultad probatoria de la intencin (animus). Dice que la posesin es el ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas conforme a su destino natural. La regla en esta materia es la posesin la posesin se presume.
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Slo cuando la ley dispone que no haya posesin, hay tenencia. Reemplaza la voluntad individual del sujeto (Savigny) por la voluntad abstracta, general, objetiva de la ley. Demostrado el corpus hay posesin y quien lo niegue deber acreditar que la cosa se tiene por una relacin (causa detentionis), a la que la ley le priva de los efectos de la posesin (contrato de locacin, etc.). Como es necesario investigar la causa se llama tambin teora de la causa. FORMULA de Ihering para comparar su teora con la de Savigny (posesin es corpus+animus domini elementos objetivo y subjetivo P=c+a+A (tenencia es corpus y voluntad de tener) T=c+a
SAVIGNY
IHERING
P=c+a T=c+an
(posesin es la exteriorizacin propiedad) (tenencia : cuando se tiene por otra causa n sera la norma que la excplica, p.ej: contrato de locacin )
Vlez Sarsfield, aunque menciona a Mackeldey, parece receptar la teora de Savigny, (ver arts. 2351 y 2352 C.Civ.) pero como el animus se revela por actos exteriores (2384) , en definitiva, en la solucin del Cdigo ambas teoras terminan casi coincidiendo.
LA POSESIN EN EL CDIGO CIVIL 2351: corpus y animus 2352: la tenencia es cuando falta el animus 2374: el corpus no implica el contacto fsico permanente. 2385 cuando se entregan las llaves del lugar cerrado en que est la cosa Siempre se necesita exteriorizar la voluntad (art. 913 C.C.) 2355: A pesar de la redaccin del 2351 y 2352, la posesin comprende todos los derechos reales que se ejercen por posesin El 2351 y 2352 se refieren a la propiedad, como gnero, y no como la especie derecho de dominio Ejemplos de titulares de derechos reales designados en el C.Civ. como poseedores, o titulares de la accin reivindicatoria (para recuperar la posesin perdida): 2464 inc.4; 2849; 2967; 3205; 3239; 2558; 4014 2400: Objeto de la posesin: son las cosas que estn el comercio (2311). En nuestro derecho no hay cuasiposesin, pese a la mencin del 3961 (Prescripcin de las acciones reales). Sera sobre los derechos. Naturaleza jurdica de la posesin: Se discute si es un hecho es un derecho (personal- real - mixto) a) derecho: Ihering: derecho subjetivo es todo inters jurdicamente protegido, y la posesin lo es. La ubica como un derecho real (por la relacin directa e inmediata de la persona con la cosa) Molitor (elemento voluntad- derecho mixto: real y personal)
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Duranton (derecho real) Messineo (derecho subjetivo). b) es un hecho: La posesin en s misma es un hecho y slo en razn de sus consecuencias jurdicas entra en el campo del derecho. (Savigny) Bonfante, Saleilles, Barassi, Mackeldey, Windscheid. Mackeldey (cuyo mtodo sigui Vlez) consideraba a la posesin uno de los elementos de los derechos reales, (junto con las cosas) por eso el cdigo inicia el tratamiento del Libro III con la posesin.(ver nota Libro III Cdigo Civil) En el cdigo la posesin es tratada como un estado de hecho, que el derecho defiende y protege y la asigna consecuencias jurdicas. Las ms importantes: defensas posesorias y posibilidad de usucapir. Adems la posesin no est mencionada en los arts. 2503 ni 2614, Cd. Civ. Esto es a pesar que parece no era la opinin de Vlez (notas 2351 y 2470). Es un hecho porque puede adquirirse y mantenerse con vicios (no puede ser un derecho). Las posesiones se unen no se suceden. La posesin es el contenido de los derechos reales que se ejercen por la posesin (salvo hipoteca y servidumbres activas). Est protegida por acciones judiciales (acciones posesorias) y defensa privada (2470) Es necesaria para adquirir derechos reales entre vivos (tradicin) En materia de muebles, la posesin de buena fe hace presumir el dominio (2412). CLASIFICACION DE LA POSESION Legtima (2355) Ilegtima (2355, 2 parte): 1) sin ttulo 2) ttulo nulo 3) modo insuficiente adquirir derechos reales 4) transmitente sin derecho Tiene ius possesionis e ius possidendi (no entra: acreedor hipotecario y titular servidumbre activa Buena fe error de hecho excusable: est convencido de su adquisicin legtima
Mala fe simple: sabe o tiene duda de su ilegitimidad Hurto
Segn su origen o causa
Muebles Mala fe Viciosa

inmuebles
Estelionato Abuso confianza Violencia Clandestinidad Abuso de confianza
POSEEDOR DE BUENA FE: (2356) por ignorancia o error de hecho se persuadiere de su legitimidad. REALES, LA BUENA FE ES UN ERROR Debe ser excusable (art.4007) No debe provenir de una negligencia culpable (929). No hay buena fe frente a un error de derecho (arts.20; 923 y 4007). No puede haber duda (4006 y nota).
EN EL MBITO DE LOS DERECHOS
PRESUNCION DE BUENA FE: (art.2362 y 4008) la buena fe se presume. Es una presuncin iuris tantun, y hay casos en que la mala fe se presume (2770,2771, 4009). Fuera de estos casos, la carga de la prueba de la mala fe corresponde a quien se la impute al poseedor. TIEMPO EN QUE DEBE EXISTIR LA BUENA FE: (2358) en el origen de la posesin; y cuando son frutos en cada hecho de la percepcin de los frutos. 4008: basta que haya existido en el momento de la adquisicin (cf.2354). Si comenz siendo de buena fe as continuar sindolo; y lo mismo suceder en caso de mala fe. Cuando se produce la unin o accesin de dos posesiones, la buena o mala fe se determina en el origen de la posesin a la cual se accede. En la usucapin corta, ambas deben ser de buena fe (4005) COPOSESION:(2359) la calificacin es independiente. CORPORACIONES O SOCIEDADES (2360) la calificacin se hace en la persona de los miembros. Empate: mala fe. Es aplicable slo en el caso de entes sin personera jurdica. En el caso de personas jurdicas, que slo pueden adquirir la posesin por medio de suS representantes legales (2393), como son personas distintas a sus miembros, no importa la buena o mala fe de estos. La calificacin debe ser hecha en la persona de su representante necesario. Representante voluntario: se atiende a la buena o mala fe del representado y no del representante (2397). Representante necesario: se atiende a la buena o mala fe de este.(incapaces o sociedades) SUCESION UNIVERSAL: la posesin se transmite con todas las ventajas y vicios que ella tena (3417 y 3418). La buena o mala fe se determina por la condicin del causante, cualquiera sea la posesin del sucesor (2475 y 4004). Esto no rige en materia de percepcin de frutos. SUCESION PARTICULAR. ACCESION DE POSESIONES: La posesin del sucesor singular constituye un hecho independiente de la posesin del antecesor.
ACCESION DE POSESIONES: si las posesiones se unen, la posesin posterior participa de las cualidades y de los vicios de la anterior. que ninguna de las posesiones sea viciosa; que no estn separadas por una posesin viciosa que la una derive de la otra. (2475 y 2476 y nota lt.); que estn unidas por un vnculo jurdico No hay accesin cuando el nuevo poseedor la adquiere en forma unilateral (v.2375 y 2382).
Requisitos de la accesin de posesiones
MALA FE: no la define el Cdigo. Se llega por exclusin: cuando no hay buena fe. Puede ser simple o no viciosa y viciosa. a) Mala fe simple o no viciosa: cuando la posesin fue adquirida sin buena fe, pero sin vicios. La distincin es importante por: a) acciones posesorias strictu sensu; b) responsabilidad del poseedor por deterioros o prdidas; c) adquisicin por prescripcin; d) posibilidad de accesin de posesiones. b) Mala fe viciosa (art.2364) A la mala fe se agrega como agravante. El Cdigo distingue entre muebles e inmuebles: MUEBLES: adquiridos mediante: 1. hurto ( apoderamiento ilegtimo de una cosa mueble ajena: arts.1091, 1092 C.C. y 162 CP. debe incluirse el robo) 2. estelionato (es contratar sobre cosas ajenas como si fueran propias o de enajenar como libres aquellas que estn gravadas o prendadas (1178,1179); 3. abuso de confianza (vicio comn a muebles e inmuebles: cuando alguien ha recibido la cosa con obligacin de restituirla (2372), pero no lo hace (v.2458) INMUEBLES: adquirida mediante 1. violencia (puede ser material (fsica) o moral (intimidacin)(2365). Se discute que pasa con el que adquiere sin violencia, pero despus debe recurrir a la fuerza para defenderse o mantenerse en su posesin (el art. habla de "adquirida o tenida por vas de hecho". (Papagno sostiene que en ambos casos es posesin violenta). La vctima de la violencia puede ser el poseedor de la cosa; y el tenedor (2367). NO DEBE CONFUNDIRSE violencia como vicio de la posesin con violencia como vicio del contrato en virtud del cual la posesin fue adquirida. Aunque el acto sea anulable, no necesariamente la posesin se convierte en violenta (art.2492 y nota 2478) 2. clandestinidad (cuando los actos por los cuales se tom o continu la posesin fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho de oponerse (2369). Se requiere ocultamiento, que la posesin no sea pblica. Para que el vicio exista basta con el anterior poseedor haya podido conocer la usurpacin (nota 2479). Puede no ser clandestina en su origen, pero luego transformarse en viciosa si el poseedor ha tomado precauciones para ocultar su continuacin (arts.2370 y 2369). 3. abuso de confianza
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RELATIVIDAD DE LOS VICIOS: (arts.2368 y 2371): el carcter de viciosa solo es tal frente a quien fue vctima del vicio, ms no frente a terceros. PURGA DE LOS VICIOS: (v.art. 3959) a pesar del art. 2354 (inmutabilidad de las cualidades y vicios de la posesin), la doctrina admite, coordinando ambos arts. que los vicios pueden ser purgados, pero discrepa acerca del momento en que ello se verifica. Para unos: en el mismo momento en que cesa el vicio. Para otros: desde el ao en que cesa el vicio (vas de hecho u ocultamiento), porque prescribe la accin posesoria (en ese tiempo) que le permitira al despojado recuperar su posesin (art.4038) .La posesin se consolida al no tener contradiccin. Al ao de posesin -continua e ininterrumpida- el poseedor ya puede ejercer las acciones posesorias propiamente dichas. CASO DEL POSEEDOR DE INMUEBLE CON BOLETO DE COMPRAVENTA: (ltimo prrafo art.2355) Teoras: DOMINIO IMPERFECTO. (Bustamante-Alsina). DERECHO REAL de Posesin. (Spota-Llambas-Fazio de Bello). POSESIN LEGTIMA en s misma. (Laquis). POSESIN LEGTIMA IMPROPIA. ............ (Adrogue). LO LEGTIMO ES LA "ADQUISICIN" DE LA POSESIN (Que es ilegtima de Buena F).. Gatti-Alterini-Highton. KEMELMAJER: Puede rechazar accin reivindicatoria c/ enajenante. NO ES LEGTIMA PERO SE CONSIDERA LEGTIMA. (Lpez de Zavala). Esta disposicin se contradice con otros arts. que no fueron modificados: 1184 inc.1; 2602 y 2609, por lo que el poseedor por boleto seguira siendo un poseedor ilegtimo, y tampoco podra tener "buena fe", por el art.4009 (el vicio de forma en el ttulo de adquisicin hace suponer mala fe en el poseedor). Mariani de Vidal, Alterini y Gatti lo consideran poseedor ilegtimo, pero a pesar del 4009, entienden que se lo debe considerar de "buena fe", y que lo que resulta legtimo no es la posesin sino la adquisicin (de la posesin) Papagno, Kiper: no es de buena fe por el 4009, y no puede haber una subdivisin dentro de la posesin legtima. EL BOLETO DE COMPRAVENTA NO ES JUSTO TITULO. NO SIRVE PARA USUCAPION CORTA (art.4011) PRESUNCIONES La presuncin, en el derecho, tiene por efecto liberar de la carga de la prueba a la persona a quien favorece. LA POSESION SE PRESUME: 2363: presuncin de la posesin y de su legitimidad (ver tambin art. 1817 y su nota, sobre cosas donadas) Prueba de la posesin y presuncin: 2384 (actos materiales posesorios en inmuebles- no valen actos jurdicos, como el pago de impuestos) 2353: inmutabilidad de la causa de la posesin: no basta la voluntad, por s misma ni el transcurso del tiempo
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Inmutabilidad Vicios (2354) Interversin del ttulo: puede ser bilateral, unilateral, por sentencia o por la participacin de un tercero, es indispensable la exteriorizacin de la voluntad unilateral de cambiar la causa de la posesin (2458) 2412: para bienes muebles TTULO: Quien presenta ttulo se presume que posee desde la fecha del ttulo (4003) Comprende slo la extensin del ttulo (2411) BUENA FE
Regla general: la posesin se presume de buena fe (2362 y 4008) MALA FE Conocimiento que la cosa era Hurtada o Perdida (2770) Compra a persona sospechosa (2771) Vicio forma (4009) ADQUISICION, CONSERVACION Y PERDIDA DE LA POSESION: (2373) Por actos entre vivos ADQUISICION Por sucesin aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya. corpus: aprehensin de la cosa animus: intencin de tenerla como suya. se aplican otros principios (3417 y 3418).
MODOS de ADQUIRIR la POSESION a) aprehensin u ocupacin (cosas que nadie posee); b) desposesin (posedas por otro, que no presta consentimiento); Los modos de adquirir la posesin son c) tradicin (poseda por otro que presta consentimiento); d) traditio brevi manu; e) constituto posesorio. APREHENSION: (2375) cosas que nadie posee, sin dueo, o que fueron abandonadas. Slo se pueden adquirir as cosas muebles, ya que los inmuebles cuando son abandonados pertenecen al Estado (2342 incs.1 y 3). V.arts.2343 y 2527 (enumeracin ejemplificativa). Es necesario corpus y animus aunque no se mencione expresamente
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DESPOSESION: se adquiere contra la voluntad del que trasmite. Pueden adquirirse as tanto cosas muebles (hurto -robo- o estelionato) como inmuebles (violencia o clandestinidad)(2382) En ambos casos por abuso de confianza (2458). Puede haber desposesin en casos en que la posesin sea de mala fe, sin ser viciosa en su origen por no mediar violencia, clandestinidad ni abuso de confianza. TRADICION: (2377) una entrega voluntariamente y la otra recibe del mismo modo. Es un acto jurdico, (voluntario, lcito y bilateral). Se lo ubica como "acto jurdico real". debe manifestarse por un hecho exterior (913) Tambin es un medio para transmitir la tenencia o un derecho real.
TRADITIO BREVI MANU: no es necesaria la entrega de la cosa porque esta ya est en manos del adquirente de la posesin -el tenedor se convierte en poseedor- (2387), o porque el poseedor le transfiere a otro la posesin, pero la tenencia la tiene un tercero.
CONSTITUTO POSESORIO: es a la inversa: el poseedor se convierte en tenedor (2462 inc.3). Adquisicin por representante La intencin se supone siempre que el representante no haya exteriorizado lo contrario (2394) La adquisicin de la posesin de la cosa principal hace presumir la adquisicin de los accesorios (2403) La posesin se conserva slo nimo (mantenimiento voluntad de poseer) (2445) OJO 2447: subsiste la posesin Siendo dudoso el ltimo estado de la posesin se favorece al que prueba la posesin ms antigua, o en su defecto el que tenga derecho de poseer o mejor derecho de poseer (2471) CLASIFICACION DE LOS MODOS DE ADQUISICION: Unilaterales (interviene solamente la voluntad del adquirente) y bilaterales (suponen el concurso de la voluntad del adquirente y de quien hasta ese momento era poseedor y se la trasmite. Originarios (unilaterales) y derivados (bilaterales) Crtica: si la posesin no es un derecho, no puede haber sucesin en los hechos. La adquisicin siempre es originaria, aun cuando haber unin o accesin de posesiones.
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CUADROS RESUMEN ADQUISICIN de cosas que no estn posedas: aprehensin (2375) Violencia Inmuebles Clandestinidad Abuso de confianza Unilateralmente -contra la voluntad del poseedor (2382)Hurto Muebles Estelionato Abuso de confianza Actos materiales del enajenante con aceptacin del adquirente (2379) Actos materiales adquirente con asentimiento del Inmuebles enajenante (2379 y 2380) Tradicin: (2377): Cosas que estn Actos materiales ambas partes (no considerado) Invalidez posedas Presentes: Actos enajenante 2386 declaraciones actos materiales Ambos 2385 Bilateralmente, con el (2378) Muebles No presentes Actos adquirente 2388 consentimiento del anterior poseedor Futuras (2376) desde que comenz a sacarlas Cosas 2390 rentas pblicas, acciones nominativas, endoso representativas 2391 instrumentos crdito Tenedor se convierte en poseedor Tenedor de A pasa a ser tenedor x B Traditio brevi manu (2387) Constituto posesorio (2462 incs. 3 y 6) Poseedor se convierte en tenedor CONSERVACIN Principio: la posesin se conserva slo nimo (2445) Esperanza encontrar cosa (2450) por el poseedor Cosa no sacada lugar guarda (2457) Poseedor que llega a ser incapaz (2447) Aunque abandone la cosa por otro (mandatario o representante legal) Aunque falleciere Aunque llegare a ser incapaz
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PRDIDA de la POSESION Muerte Destruccin Transformacin en otra especie.
Objeto deja de existir (2451) Causa relativas al objeto Imposibilidad fsica ejercer actos posesorios (2452) Cambio que torna imposible legalmente posesin (2459). Prdida cosa sin esperanza de recuperarla (2457) Unilateral Voluntad poseedor Bilateral
Abandono (2454) Tradicin Traditio brevi manu Constituto posesorio Se obliga a salir poseedor Se impide entrar Poseedor se abstiene de volver por temor a la violencia
Violencia (2455) Accin tercero Clandestinidad (2456) Abuso de confianza (2458)
EFECTOS INHERENTES POSESIN Obligaciones reales establecidas al titular de la relacin Derechos personales Cargas reales (aspecto pasivo derechos reales sobre cosa ajena) Derechos reales Cosas muebles Exhibicin (2417) Restricciones y lmites (2418 y Tt. VI) Inmuebles Servidumbres pasivas Hipoteca (2419) Lado activo restricciones y lmites al dominio Derechos personales Lado activo servidumbres Derechos Reales
Obligaciones (enumeracin no taxativa)
Derechos
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Indemnizacin
Frutos
Productos
gastos y mejoras
Riesgo de la cosa Disposicin cosas muebles
EFECTOS de la BUENA FE O MALA FE de la POSESION (cuando es reinvindicada) buena fe No puede reclamarla (2422) Salvo cuando fue a ttulo oneroso y el propietario difcilmente la hubiera recuperado mala fe ni an en tal caso puede reclamar nada Hace suyos los percibidos correspondientes tiempo posesin (2425:percibidos) buena fe Los que ha percibido (2423) mala fe Los que por su culpa se han perdido (2438) debe Los frutos civiles que habra obtenido el propietario (2439) Los que perciba desde el da de notificacin demanda (2433) buena fe concluida Los que no se perciben por su culpa (2433) Buena o Mala Fe deben restituirlos (2444) Gastos para producir frutos pendientes (2426) Necesarios y tiles (2427) Tiene derecho a reclamar Mejoras necesarias (2427) Mejoras tiles que subsistan a la restitucin cosa buena fe Gastos de simple conservacin (2430) No tiene derecho a reclamar Mejoras voluntarias (pero puede llevarlas si no causa dao) tiles que no subsistan Derecho de retencin Por pago gastos necesarios y tiles (2428) Gastos necesario para producir fruto Tiene derecho a reclamar Gastos necesarios (salvo adquirente por hurto) (2440) tiles que que aumentan valor cosa h/mayor valor (2441) mala fe Gastos de conservacin No tiene derecho a reclamar Gastos tiles Mejoras voluntarias (pero puede llevarlas si no causa dao) Derecho de retencin por gastos necesarios hechos en la cosa (2440), salvo vicio Destruccin ni deterioros No responde (2431) Buena fe Hecho suyo hasta el provecho obtenido Aun por caso fortuito, Responde (2435) Mala fe Salvo si igual le hubiera ocurrido al propietario Debe restituir el precio que hubiera obtenido (2431) Buena fe Debe indemnizar el valor total, aun que haya obtenido menos (2437) Mala fe
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Buena fe Derecho a compensar Mala fe
El dueo solo puede compensar gastos tiles o necesarios con el valor del provecho que hubiere obtenido el poseedor de destrucciones parciales, o con los frutos percibidos Puede compensar las mejores tiles con los frutos percibidos o que hubiese podido percibir EFECTOS POSESIN COSAS MUEBLES (2412) Posesin - Buena Fe (AMBAS se presume iuris tantum 2363-2362) Cosa no robada ni perdida Ttulo oneroso (2767 y 2778) . Prescripcin instantnea Adquisicin legal Si se dan los requisitos se presume de iure Presuncin de propiedad Personas que no pueden invocarla: el que Por contrato o acto lcito est obligado a restituir Por acto ilcito Cosas muebles del Estado (2415) Cosas accesorias inmueble reivindicado (2415) Automotores Cosas excluidas Buques Muebles registrables Aeronaves Equinos pura sangre Ttulos de crdito nominativo y a la orden
Requisitos
Fundamentos
Exclusiones
TENENCIA (2462) Aprovechamiento Clases Indisponibilidad Obligaciones (2463/67) Derechos Interesada: tiene el uso y goce de la cosa: Desinteresada: no puede usar la cosa Absoluta (Cosas fuera del comercio) Relativa (Dominio pblico estatal) Locatario, comodatario, etc Depositario, mandatario, etc.
Conservar la cosa (2463) Nombrar al poseedor (2463) Restituir la cosa (2463) Reclamar el pago de los gastos o mejoras necesarios Derecho de retencin
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Trabajo Practico N 1: Lectura y anlisis del fallo: 2Tecnicagua vs Guie, SCMDZA, 1993 La Ley 1993-C,414 DEFENSA DE LA POSESION
ACCIONES POSESORIAS
SON
Reacciones ante ATAQUES
a la posesin
ESTOS ATAQUES PUEDEN SER TURBACIN, 2496 CC Actos posesorios contra la voluntad del poseedor Intencin de poseer Sin resultar la exclusin absoluta del poseedor DEFENSAS Principios: La posesin y la tenencia no pueden ser ARBITRARIAMENTE turbadas (2469) DESPOJO, 2497 CC Actos posesorios contra la voluntad del poseedor Intencin de poseer Resulta la exclusin absoluta del poseedor Puede ser total o parcial
(sin razn alguna para hacerlo) DEFENSA JUDICIAL (2468) DOBLE REGULACIN Excepcin: DEFENSA EXTRAJUDICIAL (2470) Repulsar la FUERZA Imposibilidad de intervencin del poder pblico INMEDIATEZ en la reaccin Reaccin PROPORCIONAL al ataque (legtima defensa)
CDIGO CIVIL y CPCCN

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ACCIONES PROPIAMENTE DICHAS ACCIONES POLICIALES OBRA NUEVA (recin se comienza la obra) DAO TEMIDO 2499, 2 parte
CODIGO CIVIL; Libro III, Ttulo III Prescripcin: al ao (4038)
Legitimacin Activa restringida 2473 Poseedores anuales no viciosos Legitimacin Pasiva amplia Erga omnes Accin de manutencin, 2495 (turbacin) Objeto: que cesen las molestias Accin de restitucin, (despojo) Objeto: que las cosas vuelvan a su estado anterior Leg. Activa amplia 2490 Poseedores y tenedores interesados Leg. Pasiva restringida 2490/91 Autor, cmplice y sucesor particular de mala fe Accin de manutencin 2469 (turbacin) Objeto: que cesen las molestias Accin de despojo 2490 (despojo) Objeto: que las cosas vuelvan a su estado anterior Terrenos del poseedor 2498 Accin de despojo Terrenos ajenos, pero provoca menoscabo Accin de turbacin al poseedor 2499 De ser procedente se suspende la obra durante el juicio, luego se manda a deshacer lo hecho 2500 Se solicita la traba de medidas cautelares Temor de que derive un dao de edificio (conflicto con el art. 1132 CC, pero ley posterior deroga ley vecino anterior)
CDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN (606 A 623 ter.) Prueba: versar sobre hechos (nunca derecho)
INTERDICTOS De aplicacin imposible INTERDICTO DE ADQUIRIR Inc 2: los inmuebles siempre tienen dueo 607/08/09 Inc 3: de darse ese supuesto conviene adquirir la posesin por aprehensin INTERDICTO DE RETENER Leg. Activa: poseedores y tenedores (amplia) (hay turbacin) Leg. Pasiva: autor, copartcipes y sucesores 610/11/12/13 Objeto: cese de la perturbacin INTERDICTO DE RECOBRAR Leg activa: poseedores y tenedores (amplia) (hay despojo, total o parcial) Leg. pasiva: autor, copartcipes, sucesores y beneficiarios 614/15/16/17/18 Despojo con violencia o clandestinidad (abuso de confianza: juicio de Objeto: que las cosas vuelvan a su estado desalojo?) anterior INTERDICTO DE OBRA NUEVA Leg activa: poseedores y tenedores (amplia) 619 Leg. Pasiva: contra dueo/encargado de la obra
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Caducidad: al ao (621)
Objeto: suspender la obra y destruccin de lo obrado DENUNCIA DE DAO TEMIDO (temor de dao grave e inminente) 623 bis Objeto: toma de medidas de seguridad OPOSICIN A LA EJECUCIN DE REPARACIONES URGENTES (hay daos reales que requieren ser reparados, pero alguien se opone) 623 ter.
Obra recin comenzada, no procede si est concluida o a punto de serlo
Prevalece lo actuado en sede administrativa Leg. Activa: propietario, copropietario, inquilino (afectados) y administrador del consorcio Leg. Pasiva: quien se opone
Trabajo Practico N 2: Lectura del fallo Sotelo vs Montes, Cam.Civil y Comercial Lomas de Zamora, 2007 (MicroJuirs, MJJ15354) y
redaccin de una demanda de interdicto.
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PROPIEDAD Y DOMINIO La propiedad es el gnero: implica todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de s mismo, de su vida y de su libertad (Doctrina: CSJN: Mango C/Traba 20-8-1925 (Fallos 144:220) sentencia de desalojo; Bordieu c/ MCBA 16-12-1955 (Fallos 145:307): concesin de uso sobre un bien del dominio pblico: derecho a sepultura; Horta, Jos C/ Harguindeguy Ernesto -21-8-1922- (Fallos 136:59): alquileres en un contrato preexistente ). Dominio es la especie: confiere a su titular la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre una cosa. Es uno de los derechos reales enumerados por el Cdigo Civil, aunque este se refiera en diversos lugares como conceptos indistintos (propiedad y dominio) Todos los dems derechos reales son desmembraciones del dominio. Puede decirse que en el art. 2503 se enuncian los derechos reales en orden decreciente PROTECCIN CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD Nuestro texto constitucional posee, a lo largo de su articulado, varias garantas que protegen la propiedad, a saber: ART. 14: garantiza a todos los habitantes, conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio, el derecho de usar y disponer de su propiedad. ART. 17: asegura la inviolabilidad de la propiedad. ART. 75, inc. 17: dispone que corresponde al Congreso garantizar a los pueblos indgenas argentinos la posesin y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan.
Ley 26.160 que declara la emergencia en materia de posesin y propiedad de las tierras de los pueblos originarios y que crea el Fondo especial para la asistencia de las comunidades indgenas
Diversos tratados internacionales con jerarqua constitucional contienen normas similares

La Corte Suprema de Justicia de la Nacin en diversos fallos ha ido delimitando los alcances de la proteccin constitucional de la propiedad y del dominio
Jurisprudencia de la CSJN: Horta c/Harguindeguy (cuando hay un contrato escrito existe un derecho incorporado al patrimonio que merece la tutela del art. 17 CN (locacin); Fallos 136:59); Ercolano c/Lanteri de Renshaw (locacin verbal): hay limitaciones derivadas de la convivencia social (Fallos: 136:170); Aviso c/De la Pesa (Fallos 172:29) justific las restricciones propiedad por la crisis econmica. ..
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DOMINIO Art. 2506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona. Es el ms amplio derecho de seora quo puede tenerse sobre una cosa
Dominio pblico (art. 2340)
Del Estado
Clasificacin
De los particulares: clases (art. 2507)
a) destinados al uso de todos los habitantes b) afectados a un destino de utilidad pblica. Pueden explotarse Por concesin Por permiso Dominio privado (art. 2341) Enajenables (con autorizacin) Embargables prescriptibles estn en el comercio Dominio Internacional nota al art. 2507 Dominio eminente nota al art. 2507 Cuando es perpetuo y la cosa no est Pleno o Perfecto (2507) gravada con ningn derecho hacia otras personas Afecta la perpetuidad (dominio revocable y dominio fiduciario) Afecta la desmembrado) absolutez (dominio
Inenajenable Imprescriptible Inembargable
Menos pleno o imperfecto (2661 a 2672)
Caracteres
EXCLUSIVIDAD (triple connotacin): PERPETUIDAD (doble connotacin) ABSOLUTEZ
2508 (una sola persona) 2509 (tit. dominio no puede tener ots.ds. reales s/ misma cosa. 2516/2517 (poder excluir a terceros) No limitacin temporal 2510: No extincin por el no uso o ejercicio 2511/2512 (expropiacin)
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(mayor cantidad de facultades) EXTENSIN (2518) 2519; 2520 (accesorios); 2521 (aras y subterrneas)
2513 (ejercicio regular) ver posicin VS en nota 2514 (restric.por abuso) 2515 (facult. Jurdicas)
CONTENIDO DEL DOMINIO A- Determinacin positiva: Contenido afirmativo Facultades materiales Uso (ius utendi) Goce (ius fruendi) Disposicin (ius abutendi) Disposicin (enajenabilidad) (art. 2515: facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurdicos que ella es legalmente susceptible... puede abandonar la cosa...)
Facultades jurdicas
Actos entre vivos Actos mortis causa A ttulo oneroso A ttulo gratuito Abandono de la cosa
DOMINIO MENOS PLENO O IMPERFECTO (art. 2661 a 2672) Dominio revocable: aquel dominio que se extingue al cumplirse determinado plazo o condicin (no es perpetuo).
Dominio desmembrado: aquel dominio que se ejerce sobre una cosa objeto de otro derecho real (ya sea de garanta o de disfrute). Si bien comnmente se lo denomina desmembrado, es ms apropiado hablar de dominio limitado Dominio fiduciario: (2662) se extingue por el cumplimiento de una condicin resolutiva o de un plazo y debe transferirse a un tercero. Es un dominio interino. Salvat y Cmara lo identificaban con los negocios simulados.
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Partes: 1) fiduciante (aquel que entrega la propiedad fiduciaria), 2) fiduciario (aquel que ejerce dicha propiedad, l es el titular del derecho de dominio imperfecto), 3) beneficiario (aquel que se beneficia con lo actuado por el fiduciario durante la duracin del fideicomiso) y 4) fideicomisario (aquel que recibe los bienes fideicomitidos al finalizar el fideicomiso). El objeto del dominio fiduciario son cosas determinadas e individuales. No pueden serlo universalidades ni cosas fungibles. S los crditos cuando estn instrumentados por escrito (cosas muebles por representacin). PROPIEDAD DE LOS PUEBLOS ORIGINARIOS Regulacin en la Constitucin Nacional
Antes de la Reforma 1994 Facultades del Congreso Art. 67 inc. 15: Proveer a la seguridad de las fronteras; conservar el trato pacfico con los indios, y promover la conversin de ellos al catolicismo. Despus de la Reforma de 1994 Facultades del Congreso Art. 75 inc. 17: Reconocer la preexistencia tnica y cultural de los pueblos indgenas argentinos. Garantizar el respeto a su identidad y el derecho a una educacin bilinge e intercultural; reconocer la personera jurdica de sus comunidades, y la posesin y propiedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente ocupan; y regular la entrega de otras aptas y suficientes para el desarrollo humano; ninguna de ellas ser enajenable, transmisible ni susceptible de gravmenes o embargos. Asegurar su participacin en la gestin referida a sus recursos naturales y a los dems intereses que los afectan. Las provincias pueden ejercer concurrentemente estas atribuciones. Art. 75 inc. 22 Tratados de Derechos Humanos con Jerarqua Constitucional: Pacto de Derechos Civiles y Polticos, Convenio Internacional sobre la eliminacin de todas las formas de discriminacin racial, entre otros. Convenio 169 de la OIT Art. 14 Ratificado por nuestro pas: 1. Los derechos de propiedad y posesin de los pueblos interesados sobre las tierras que tradicionalmente ocupan sern reconocidas. Adems, se adoptarn medidas en los casos apropiados para salvaguardar el derecho de los pueblos interesados a utilizar tierras que no estn exclusivamente ocupadas por ellos, pero a las que hayan tenido tradicionalmente acceso para su subsistencia y actividades tradicionales. Se prestar especial atencin a la situacin de los pueblos nmadas y agricultores itinerantes a este respecto. 2. Los gobiernos debern tomar medidas que sean necesarias para determinar las tierras que los pueblos interesados ocupan tradicionalmente y garantizar la proteccin efectiva de sus derechos de propiedad y posesin. 3. Adecuados procedimientos sern establecidos en el ordenamiento jurdico nacional para solucionar las reivindicaciones de tierras formuladas por los pueblos interesados.
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Leyes dictadas para regular los derechos de los pueblos originarios

Antes de la Reforma de 1994 Ley 23.302 promulgada en Noviembre de 1985 an se encuentra vigente-: Como consecuencia de la escasa regulacin de nuestra Constitucin respecto del reconocimiento de derechos a los pueblos originarios, se sancion esta ley que tiene como objetivo declarar de inters nacional la atencin y apoyo a los aborgenes. Para ello, se les reconoce personera jurdica a las comunidades indgenas radicadas en nuestro pas, las que adquirirn su personera a travs de la inscripcin de la comunidad en el Registro de Asuntos Indgenas (arts. 1 a 3). Las relaciones que surjan entre los miembros de la comunidad quedan reguladas las disposiciones de las leyes de cooperativas, mutualidades u otras formas de asociacin contempladas en la legislacin vigente (art. 4). Despus de la Reforma de 1994 La Ley 23.302 no fue derogada. Para regular lo dispuesto por el art. 75 inc. 17, se sancionaron leyes que no garantizan los derechos de los pueblos originarios, sino que postergan su solucin: Ley 26.160 y 26.554 (prorroga los plazo de la ley 26.160): se declara la emergencia en materia de posesin y propiedad de las tierras que ocupan las comunidades indgenas con personera jurdica obtenida de acuerdo a lo previsto por la ley 23.302. Para alcanzar tal fin se suspende la ejecucin de sentencias o actos procesales que tengas por objeto el desalojo de las comunidades hasta noviembre de 2013; adems el Instituto Nacional de Asuntos Indgenas deber realizar un relevamiento de las tierras ocupadas por los pueblos originarios (que an no se realiz); y se cre un Fondo Especial para la asistencia de las comunidades indgenas destinado al relevamiento de las tierras, las labores en las causas judiciales y extrajudiciales, y los programas de regularizacin dominial (arts. 1 a 4). El Decreto que reglament la Ley es el nro. 1122/2007, cabe aclarar que el artculo que crea el fondo NO fue reglamentado.
Problema que surge: es necesaria la inscripcin de las comunidades en el Registro de Asuntos Indgenas para que tengan personera jurdica o, la clusula del art. 75 inc. 17 es operativa y su personalidad jurdica est reconocida y es preexistente? Algunos entienden que la Ley 23.302, a pesar de haber sido dictada con anterioridad a la reforma de 1994, regula el art. 75. inc. 17 y, en consecuencia, regula todos los aspectos atinentes a la personera jurdica de las comunidades indgenas. Postura que se ve reforzada porque la ley en cuestin no fue derogada, y porque la Ley 26.160 en su mbito de aplicacin slo comprende a las comunidades que hayan obtenido la personera jurdica de acuerdo al rgimen de la Ley 23.302. En consecuencia, entienden que la norma del art. 75 inc. 17 es programtica (postura adoptada en minora en la XXII Jornada Nacional de Derecho Civil) Otros plantean que se produjo una derogacin tcita de la Ley 23.302, ya que el art. 75 inc. 17 es operativo. Por ende reconoce la preexistencia de las comunidades aborgenes y su personera jurdica. En consecuencia, no sera necesaria la inscripcin a ningn Registro para que los pueblos originarios tengan personera jurdica. Sin embargo, la postura mayoritaria en la XXII Jornada Nacional de Derecho Civil plante que no obstante la operatividad de la norma constitucional, esta propiedad especial aconseja, atendiendo a su particular naturaleza y caractersticas, el dictado de una ley que asegure su armnica insercin y sistematizacin dentro del ordenamiento jurdico dada la insuficiencia de las disposiciones de la ley 23.302.
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Nocin de Propiedad/Dominio
Dominio Cdigo Civil (arts. 2506, 2508, 2513, y concs.) Exclusivo Enajenable Embargable Susceptible de gravamen Propiedad de los Pueblos Originarios Art. 75 inc. 17 Constitucin Nacional Comunitario Inalienable Inembargable Insusceptible de gravamen
Problema que surge: Cul es la naturaleza jurdica de la propiedad de los pueblos originarios? Conclusiones de la XXII Jornada Nacional de Derecho Civil: Despacho A. La propiedad comunitaria indgena es una propiedad especial de fuente constitucional (artculo 75 inciso 17 CN) cuya naturaleza real integra una compleja relacin multidimensional de pertenencia de esos pueblos con su entorno fsico, social y cultural (POR MAYORA). Despacho B. Se trata de un derecho real de dominio en favor de la comunidad indgena acotado slo en cuanto a su inenajenabilidad e inembargabilidad (POR MINORA)
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DOMINIO: MODOS DE ADQUISICION Los modos de adquisicin son hechos y actos (humanos y jurdicos), previstos por la ley para adjudicar en propiedad una cosa determinada a una persona, que as incorpora ese derecho real a su patrimonio.
Art.2524: El dominio se adquiere por:
En la tradicin, se distingue "titulo" y "modo". En los dems casos, el "modo" se confunde con el "ttulo" (que sera la propia ley) El Cdigo trata bajo este ttulo slo los cuatro primeros, ya que sucesin (3262 y ss); prescripcin (3947 y ss);y percepcin frutos (2423 y ss) son tratados especialmente en otra parte del articulado. La enumeracin es incompleta, pues podra agregarse la posesin de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas (2412); tesoro (2556); expropiacin (17 CN y 2511 CC); adquisicin tercer subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso (1051); comiso (p/el Estado). CLASIFICACIN Originarios Derivados Mobiliaria Inmobiliaria Mixtas 1 independientemente del derecho que tena el propietario anterior, o cuando la cosa no tena dueo: apropiacin, especificacin, accesin, percepcin de frutos, prescripcin (en este caso no es pacfica la opinin) Se adquiere de un titular anterior- (aplicacin del art. 3270). Apropiacin, Especificacin, Migracin de animales, Adjuncin, Mezcla, Confusin, Percepcin de frutos Aluvin, Avulsin, Edificacin, Siembra, Plantacin Tradicin, Sucesin, Adquisicin legal, Usucapin
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MODOS ORIGINARIOS APROPIACION
Casos
Concepto Se produce la apropiacin cuando quien tiene capacidad, aprehende o toma una cosa mueble sin dueo o abandonada, con nimo de tenerla para s (2351 y 2525). Tambin cuando pone la cosa en su presencia con la posibilidad fsica de tomarla (2374) y con intencin de tenerla como suya (2373)La adquisicin de la posesin por la aprehensin de la cosa trae aparejada la adquisicin del dominio por apropiacin. (La aprehensin hace presumir el nimo de apropiacin (conf. art. 2375 CC) Capacidad: para adquirir la posesin (ver 2392/3/4). Objeto: cosas sin dueo, o abandonadas (2526). En caso de duda, se presume perdida, no abandonada.(2530). 2527:Animales de caza, salvajes o domesticados que recuperan su antigua libertad; peces; enjambres; cosas en el fondo mar, etc.
No son apropiables: (2528)
Quien abandona una cosa puede arrepentirse mientras otro no se apropie (2607). 2529: ms parece una cesin (abandono para determinadas personas). Ver fallo: L.L. 1977-B-531 CNCiv,Sala E.
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Cosas perdidas: (arts. 2531 a 2539). No son apropiables. La cosa se debe hallar expuesta a la mirada de todos y accesible a todos, en un lugar distinto al de su conservacin. Como requisito subjetivo se exige la negligencia o descuido de su dueo. El que las encuentra debe cuidarla y tiene derecho a recompensa como depositario. Gastos y recompensa (art. 2533). El propietario se exime cediendo la cosa. Si conoce o pudo conocer al dueo y no le avisa pierde derecho a recompensa (2532). Si no lo conoce debe ser entregada al juez. 3 avisos mensuales (Dec.ley 1793/56). Si el dueo no se presenta en seis meses desde el ltimo aviso, se rematan. Se pagan gastos y recompensa y saldo a la Municipalidad. Cuando aparece dueo que ofreci recompensa, el hallador puede optar entre premio regulado por juez y recompensa. El que se apodera cosa perdida comete hurto (art. 2539). Caza: 2540 a 2544 (animales salvajes y bravos). Se puede en terrenos propios o ajenos no cercados, plantados o cultivados. Est reglamentado por leyes locales. (Cdigos Rurales, etc.) Pesca: 2547 a 2549- 2343 inc.1; 2527; 2540). Se puede en aguas uso pblico (2340 incs.1 a 5); observando los reglamentos. Ojo, son todos los ros (no hay ros privados). Los peces son res nullius, pero en el mar territorial son propiedad del Estado (Ley 17.500)- Hasta 3 millas jurisdic. Provincias. Hasta 200 millas Nacin. Los propietarios ribereos pueden por su lado o ribera hasta la mitad del ro o arroyo Tesoros: (2550 a 2566): Objeto que no tiene dueo conocido y que est oculto o enterrado en un inmueble, salvo los sepulcros.(2551) Son cosas muebles (2319) El dominio del suelo se extiende a toda su profundidad y comprende minas y tesoros, salvo las modificaciones de las leyes especiales (2518). Descubridor:(2554/5) es una excepcin al ppio del 2375 (cosas sin dueo se adquieren por 1 aprehensin). Slo vale para los tesoros descubiertos casualmente.(50% para descubridor/a y 50% para dueo/a terreno) ESPECIFICACION o TRANSFORMACION (arts. 2567/70)
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Es un modo de adquisicin que se produce por la transformacin por el trabajo de la materia prima que pertenece a otro, crendose una nueva especie (madera tallada; granito/ estatua, etc) cuando se tiene intencin de apropiacin. Cuando es de buena fe y la cosa no puede volver a la situacin anterior, el especificador (quien trabaj sobre materia prima ajena) slo debe la indemnizacin correspondiente, al dueo de la materia prima utilizada (art.2568). Cuando el especificador es de mala fe, el dueo tiene derecho a indemnizacin, puede promover accin criminal; y quedarse con la nueva cosa, pagando el mayor valor adquirido por la cosa (2569). Cuando hay buena fe, y es posible reducir cosa estado anterior, el dueo puede elegir entre quedarse con la nueva cosa y pagar el trabajo, o exigir el valor de la materia, quedando la nueva cosa para el transformador (=especificador).(2570) Ojo: si la cosa no es robada ni perdida, y hay buena fe, funciona el 2412 Requisitos especificacin:
ACCESIN (2571) Es un modo de adquisicin del dominio que se produce cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial. Es distinto a la propiedad de los accesorios (2520). Es un ttulo independiente.
Casos
ACCESION NATURAL EN INMUEBLES POR ACCION DE LAS AGUAS Aluvin: (2572/2582) Acrecentamiento de tierra que reciben terrenos ribereos con ros o arroyos, por efecto espontneo de las aguas. No debe haber hecho del hombre. Insensible y paulatinamente Dos casos: por acarreo (art. 2572) y por abandono (art. 2573)
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Requisitos aluvin
Avulsin: (2583/2586). La adherencia se produce en forma sbita y violenta y por efecto espontneo. Se adquiere el dominio cuando se produce la adherencia natural, o si son rboles o porcin de terrenos cuando pasan 6 meses sin que el propietario las retire. Si no son susceptibles de adherencia natural, se consideran cosas perdidas No es necesario que sea ro no navegable. Los seis meses se computan desde que la cosa se deposita en el otro terreno. Alguna doctrina sostiene la existencia de una "accin de interrogacin", para que el anterior propietario defina si reivindicar o no.
ACCESION ARTIFICIAL EN INMUEBLES Edificacin y plantacin: (2587/2593) Son casos de adherencia artificial (hecho del hombre). Finca propia y buena fe (plant o edifiqu materiales ajenos en mis tierras, de buena fe): paga al propietario el valor de las semillas, plantas o materiales ajenos. Finca ajena y b.fe (plant o edifiqu con mat. propios en finca ajena, de buena fe): el dueo del terreno los hace suyo y paga materiales. No hay derecho a destruir. Se lo queda el dueo del terreno pues son accesorios a l. Finca ajena y mala fe: dueo puede destruir, pero si se queda, debe mayor valor. Finca ajena, ambos mala fe: se considera al edificante como de buena fe. Finca ajena, material de un tercero (utilic materiales de un tercero para edificar o plantar en un terreno tambin ajeno): el dueo de los materiales no tiene accin contra el dueo terreno, salvo por lo que se le debe al dueo de la obra. Finca propia, mala fe (materiales ajenos): si se pueden recuperar, vuelven al dueo los materiales. Si no, hay indemnizacin, accin criminal Edificacin parcial en suelo ajeno: no previsto, pero frecuente. a) puede adq. por usucapin.
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ACCESION NATURAL A INMUEBLES (ACCESION MORAL) Animales domesticados (MIGRACIN DE ANIMALES): son animales salvajes, que si vuelven a recuperar su libertad, pueden ser cazados. La accesin se produce cuando se van del terreno de sus antiguos dueos y se acostumbran a vivir en otro inmueble. En este caso acceden al dominio del dueo del terreno, si este no emple artificio (2592) ACCESION DE COSAS MUEBLES (2594/2600) Adjuncin es cuando dos o ms cosas muebles pertenecientes a distintos dueos, se unen de manera tal que vienen a formar una sola cosa(misma materia). El dueo de la cosa ppal se convierte en dueo de la cosa, pagando al otro el valor de la accesoria. Cdo. la cosa accesoria es ms valiosa que la ppal, puede pedirse la separacin. Mezcla (slidos) y confusin (lquidos) (2597y ss) Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se mezclan o confunden, produciendo una nueva cosa.
MODOS DERIVADOS
Los modos derivados pueden ser:
TRADICION (2601/2603) Es un modo de adquirir dominio, posesin y an la tenencia. Una parte entrega voluntariamente y la otra lo recibe (art. 2377) En el Derecho romano: manifestacin por signos exteriores de la voluntad de las partes de transmitir y recibir. Funcin de medio de publicidad. En el Derecho francs: bastaba la voluntad de las partes Vlez lo critic (nota 577). En nuestro ordenamiento la tradicin es requisito para la adquisicin de derechos reales (577) que se ejercen por la posesin. Tiene efecto constitutivo en los actos entre vivos (3265). Son aplicables las disposiciones para adquirir la posesin (art. 2377 y ss). En el caso de inmuebles se requieren actos materiales (art.2379).
Requisitos:
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Se necesitan dos sujetos: un tradens y un accipiens. Es una forma derivada: Se aplica el 3270.(nemo plus iuris).1 Capacidad: la tradicin es un acto jurdico. capac.necesaria para ese acto. Ttulo suficiente: acto jurdico que tenga por finalidad trasmitir derecho real propio del disponente, capaz y legitimado al efecto, a un adquirente capaz, formalizado conforme requisitos legales. (compraventa, permuta, etc) Cuando el derecho real es sobre inmueble hace falta la escritura pblica, que es la forma requerida por la ley (art. 1184). La tradicin puede ser anterior al ttulo, pero slo con ttulo y tradicin (modo) se adquiere el derecho real (ver 577 C.C.). En el caso de las servidumbres: el primer uso vale como tradicin (2977). No hay tradicin en derechos especiales como prenda con registro, hipotecas aeronutica, naval, (no son ds. que se ejerzan por la posesin)
Especies de tradicin
Salvo: 1051 (subadquirentes a ttulo oneroso, de buena fe) Lo vemos en acciones reales: lmites de la accin reivindicatoria
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RESTRICCIONES Y LIMLIMITES AL DOMINIO
Contenido negativo Extensin objetiva del dominio
Exclusin de terceros Al subsuelo Al espacio areo A los accesorios A los frutos
Cosas muebles e inmuebles B- Determinacin negativa: RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO Derecho Administrativo (2611): Cdigo Civil (ttulo VI del libro III)
A la disposicin jurdica
A la disposicin material
Numerus clausus (2614) Inenajenabilidad (2612/2613) Divisin horizontal del dominio (2617 * Ley 13.512) Camino de sirga (2639/2640) Relaciones de vecindad Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar a vecinos (2615, 2616, 2620, 2625) Molestias ocasionadas por actividades (2618) Utilizacin del fundo vecino o de pared divisoria (2621) Chimenea, fogn, hogar (2622) Horno o fragua (2623) Pozos (2624) Destruccin muro (2626) Colocacin andamios, etc. (2627) rboles y arbustos (2628 y 2629) Luces y vistas (2655/2656/2657/2658/2659/2660) No abrir ventanas en pared medianera(2654) Restricciones vinculadas al rgimen de aguas (2630/2653)
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OBRAS, TRABAJOS E INSTALACIONES QUE PUEDEN PERJUDICAR A LOS VECINOS PRINCIPIO GENERAL: en el artculo 2620 del C.C. se establece un principio general diferenciando situaciones que implican molestias que dan lugar a limitaciones, de otras que pueden privar al vecino de ventajas nsitas en el dominio. La norma citada dispone que "los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de daos y perjuicios". La nota de dicha norma suministra un ejemplo concreto: la elevacin de un edificio que privase de sol, o disminuyese la luz. INDEMNIZACION DE DAOS Y PERJUICIOS Origen: obras y trabajos Damnificados: vecinos Procedencia: 1 - Perjuicio positivo 2 - Ataque a su derecho de propiedad Improcedencia: 1 - Privacin de ventajas que gozaban 2 - Ejercicio regular de un derecho INDEMNIZACIN POR ACTUAR NEGLIGENTE Cdigo Civil en el art. 2616, dicha norma no contiene una verdadera restriccin al dominio, pero atribuye responsabilidad al propietario negligente al incumplir con el mantenimiento de sus edificios. El artculo en cuestin establece que "todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la cada, o los materiales que de ellos se desprendan no puedan daar a los vecinos o transentes, bajo la pena de satisfacer los daos e intereses que por su negligencia les causare". ANLISIS DE NORMAS QUE IMPORTAN PROHIBICIONES A LOS VECINOS Primer supuesto: el art. 2615 proporciona un primer supuesto: "El propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra". Este artculo debe interpretarse a la luz de que dichas excavaciones puedan producir las consecuencias que la norma seala. El autor considera que dicha norma no es rgida, dado que siempre deben computarse las circunstancias de hecho en cada caso concreto. Vlez lo explicaba en la nota al artculo: "No es posible determinar las distancias de los edificios vecinos a las cuales puedan hacerse excavaciones, o abrirse fosos. El peligro que puede sobrevenir a los edificios, depende en mucha parte de la clase de terreno, ya sea de piedra o tierra slida, o por el contrario, arena o tierra deleznable; y tambin de la clase del edificio vecino que puede ser de un gran peso, o slo tener por ese lado paredes sencillas, y meramente divisorias. En un caso dado los jueces con informes de peritos, resolvern sobre la distancia a que puede abrirse un foso, y el gnero de calza que debe tener para evitar derrumbes".
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El art. 2625 establece que: "An separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa depsitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases ftidos, o perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni mquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas". El autor considera que esta norma con la reforma introducida con la reforma introducida por la ley 17.711 incorporando el nuevo art. 1618 ha perdido parte de su importancia. Entonces: PROPIETARIO 1. No debe hacer excavaciones susceptibles de producir las consecuencias que seala el art. 2615. 2. La norma debe interpretarse a la luz de cada caso particular: 2.1. Depende de la clase de terreno (piedra o tierra slida/ arena o tierra deleznable) 2.2. Depende de la clase del edificio vecino (gran peso/ paredes sencillas y slo divisorias) 2.3. Informe de peritos: para que determinen la distancia a que puede abrirse un foso y como debe ser para evitar derrumbes. 3. No debe tener en su casa depsitos de aguas estancadas, ni hacer trabajos que produzcan las consecuencias que el art. 2625 seala. Segundo supuesto: el art. 2632 introduce otra prohibicin al disponer que "el propietario de una heredad por ningn trabajo u obra puede hacer correr por le fundo vecino las aguas de pozo que l tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales que hubiese sido llevadas, o casadas all para las necesidades de establecimientos industriales". Esta norma tiene concordancia con la siguiente: art. 2633 que establece que: "El propietario est obligado en todas circunstancias a tomas las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre el terreno que le pertenezca o sobre la va pblica". Entonces: PROPIETARIO: 1. No puede hacer correr por el fundo vecino agua de pozos que l tenga, ni las del servicio de su casa: debe correr sobre terreno que le pertenezca o por la va pblica. Tercer supuesto: el art. 2621: "Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depsitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fbricas o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios o nocivos a los vecinos, sin guardar las distancias prescrpitas por los reglamentos y usos del pas, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo anterior. A falta de reglamentos, se recurrir a juicio de los peritos". La mayor parte de la doctrina considera que la enumeracin que hace este artculo es enunciativa, pues no existiran obstculos para extender la norma a otras actividades que puedan ocasionar molestias. Se critic la redaccin del artculo porque se refiere a muros medianeros o divisorios, cuando la norma slo puede regir en el caso de muros medianeros, ya que los divisorios son de propiedad exclusiva de su dueo y puede realizar obras cualesquiera que fuera la distancia que separe de ste. El art. 2624 por su parte nos dice: "El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de treinta centmetros de espesor". Dicha norma actualmente tiene mucha aplicacin en razn de los nuevos materiales empleados que actan como aislantes.
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El art. 2622 establece que: "El que quiera hacer una chimenea, o un fogn u hogar contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de diecisis centmetros de espesor" y el art. 2623 dispone que "el que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vaco o intervalo, entre la pared y el horno o fragua, de diecisis centmetros". En ambas disposiciones se establecen restricciones que regulan la construccin de obra que pueden irradiar calor a las paredes medianeras. Entonces: PROPIETARIO: 1. Debe atenerse a las distancias prescriptas en los reglamentos. 2. A falta de reglamentos, se recurrir a juicio de peritos. 3. Doctrina: enumeracin del art. 2621: ENUNCIATIVA. 4. Crtica a la redaccin del art.: slo seran aplicables en caso de muros medianeros (los divisorios son propiedad exclusiva de su dueo). 5. Pozos contra una pared: debe hacer un contramuro de 30 cm. de espesor. 6. Chimeneas contra una pared medianera: debe hacer un contramuro de 16 cm. de espesor. 7. Horno o fragua contra una pared medianera: debe dejar un vaco entre la pared y estos de 16 cm. de espesor. En los puntos 6 y 7 se hace referencia a la construccin de obras que pueden irradiar calor a las paredes medianeras. ANLISIS DE NORMAS QUE IMPLICAN RESTRICCIONES A LA ACTIVIDAD DE LOS VECINOS Molestias ocasionadas por actividades en inmuebles vecinos: la ley 17.711 ha incorporado al cdigo civil un texto nuevo para el art. 2618 y ha derogado expresamente el art. 2619. El nuevo art. 2618 estipula que: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para aqullas. Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias. En la aplicacin de esta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al uso regular de la propiedad, asimismo tendr en cuenta la prioridad del uso. El juicio tramitar sumariamente". La norma se refiere a las molestias que ocasionen las llamadas inmisiones (calor, olores, etc.) que tiene por fuente productora las actividades que se desarrollan en inmuebles vecinos. Para que dichas inmisiones puedan resolverse judicialmente en lo que hace a los daos o molestias que pudieran ocasionar es necesario que excedan la normal tolerancia. La duda est en cul es la "normal tolerancia", la cual no puede resolverse dando por respuesta un principio general, por lo tanto deben considerarse las circunstancias fcticas del caso particular, correspondiendo al juez dar procedencia o no en cada caso concreto a la accin, adems el juez est obligado a tener en consideracin pautas objetivas para determinar su resolucin, es decir, en su sentencia debe tratar de conciliar las exigencias de la produccin, la prioridad en el uso, y el respeto debido al uso regular de la propiedad. Sobre la base de estos lineamientos producir su fallo, que podr consistir: -RESARCIMIENTO DE LOS DAOS POR VA DE UNA INDEMNIZACIN, y/o -CESACIN DE LAS MOLESTIAS. Se considera que estas posibilidades no se excluyen, por lo que podran ordenarse la cesacin de las molestias y la indemnizacin de los daos sufridos hasta que tales molestias cesaron. Seala adems que no tiene trascendencia la autorizacin administrativa para funcionar en el caso de un establecimiento industrial cuando ste formulare su descargo, s la va a tener si no se le hubiere otorgado, como agravante de su situacin.
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Jurisprudencia del caso: La posibilidad del reclamo, no se limita slo al dao material producido, sino que tambin puede solicitarse por ejemplo: la merma en el valor locativo del inmueble, la disminucin del valor venal del inmueble para su venta, etc. Utilizaciones del fundo vecino o de la pared divisoria: el art. 2626 dice: "El propietario del terreno contiguo o una pared divisoria puede destruirla cuando le sea indispensable o para hacerla ms firme, o para hacerla de carga, sin indemnizacin alguna al propietario o condmino de la pared, debiendo levantar inmediatamente la nueva pared". No hay criterio uniforme por parte de la doctrina en cuanto al empleo de la palabra "divisoria", no es posible identificarlas con las medianeras, pese a ello Vlez las trata en las mismas condiciones. Es decir que aqul que construye puede en virtud de esta norma destruir la pared cuando le sea necesario para hacerla ms firme o de carga, no debiendo pagar indemnizacin en ninguno de los dos casos. Asimismo en el art. 2627 el cdigo fija una restriccin provisional cuyo objeto nico es reparar o construir una obra: "Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construye la obra la indemnizacin del dao que causare". El autor deduce que si se ocasionaren daos por negligencia del constructor en la vigilancia de la obra o por defectos tcnicos, ser de aplicacin las normas generales en materia de responsabilidad. LUCES Y VISTAS DEFINICIN: Denominamos vistas a aquellas aberturas o ventanas que permiten una visin total sobre el fundo vecino; y luces a las aberturas o ventanas que sirven para dar luz a las habitaciones, pero que no permiten mirar el fundo vecino. El art. 2655 del Cd. Civil, establece que el dueo de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a 3 metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con rejas de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas. Son necesarias 2 condiciones para la apertura de luces: 1) Que se trate de ventanas colocadas a una altura no menor a los 3 metros contados desde el nivel del piso donde ellos estn; esa altura es suficiente para impedir que, sin ayuda de escaleras o medios anlogos, se pueda mirar el fundo vecino; 2) que esas ventanas estn guarnecidas con rejas de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que 3 pulgadas, para impedir que pueda asomarse la cabeza y mirar el inmueble vecino. LUCES EN PARED MEDIANERA ART. 2654 COD. CIVIL. EN PARED NO MEDIANERA ART. 1655 COD. CIVIL.
CONTIGUA ART. 2655 COD. CIVIL. PROXIMA (SE APLICAN LOS MISMOS
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PRINCIPIOS). Si la abertura de luces se quiere realizar sobre una pared medianera, quien la pretenda realizar deber pedir la autorizacin a su vecino, puesto que dicha pared se encuentra en condominio y respecto de ella ambos vecinos condminos se encuentran en pie de igualdad, uno no puede abrir aberturas sin el consentimiento del otro. Si la abertura de luces se realiza sobre una pared no medianera contigua (que es aquella que est construida a uno de los extremos de la propiedad tocando la lnea separativa de los fundos) rigen las exigencias del art. 2655 del Cd. Civil. Si la abertura se realiza sobre una pared no medianera prxima (se construye en una zona ms o menos alejada de la lnea separativa de los fundos), el supuesto no est especialmente legislado en el Cd. Civil. Parecera que resultan aplicables por analoga los principios ya expuestos (el art. 26559.
VISTAS
DERECHAS O DE FRENTE OBLICUAS O DE COSTADO
Las derechas se tienen en direccin del eje vertical de una persona la cual puede mirar sobre el fundo vecino sin volver la cabeza. Oblicuas son aquellas que slo permiten ver volviendo la cabeza a un lado o al otro. Para las vistas rigen los arts. 2658 al 2600. Los artculos que se refieren a las luces y vistas tienen por fin la proteccin de la intimidad entre vecinos. RBOLES Y ARBUSTOS Se puede pedir la remocin del: - rbol vecino cuando est a menos de 3 metros de la lnea divisoria - arbusto vecino cuando est a menos de 1 metro de la lnea divisoria Si est a menor distancia a la que establece el art. 2628 el retiro del rbol/ arbusto es obligatorio. Sin embargo, en la actualidad la doctrina establece que: Se puede pedir la remocin del rbol / arbusto cuando: - no respeta la distancia del Art. 2628 Y - Produce un dao o molestia al vecino
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Respecto de las ramas y races, el artculo 2629 establece una gran diferencia: RAMAS: si se extienden sobre un fundo vecino, el dueo de ste puede PEDIR que sean cortadas (por el dueo del rbol en cuestin). RACES: si se extienden sobre suelo vecino, el dueo del fundo puede CORTARLAS POR S MISMO (en tanto el dao ya se produjo). VOCABULARIO Artculos 2628 y 2629 HEREDAD: es una porcin de terreno cultivado, perteneciente al mismo dueo. Hacienda de campo, bienes races o posesiones. ARBOL: Planta perenne, muy desarrollada, de tronco leoso y altura variable. ARBUSTO: Planta perenne, leoso, ramificado desde la base y de altura inferior a 5 metros. PREDIO: Tierra, posesin inmueble, heredad, hacienda. PREDIO RUSTICO: El dedicado a usos agrcolas, fuera de las poblaciones. Perteneciente o relativo al campo. PREDIO URBANO: Es el situado en el interior de una poblacin y el edificio que aunque situado fuera, se dedica a vivienda. BOSQUES: Sitio poblado de uno o ms especies de rboles, que condicionan el crecimiento de vegetales en los estratos inferiores.
FINCA: Propiedad inmueble.
Artculo 2618: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta: las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para aqullas. Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden: disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias.
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En la aplicacin de esta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al uso regular de la propiedad, asimismo tendr en cuenta la prioridad del uso. El juicio tramitar sumariamente. Molestias que ocasionen las llamadas inmisiones (calor, ruidos, olores, etc.) Fuente productora: actividades que se desarrollan en inmuebles vecinos. Deben exceder la normal tolerancia. No puede resolverse dando por respuesta un principio general. El juez debe considerar: Circunstancias fcticas del caso particular Debe tratar de conciliar: las exigencias de la produccin la prioridad en el uso y el respeto debido al uso regular de la propiedad. La autorizacion administrativa no incide. Sentencia de condena puede ser: RESARCIMIENTO DE LOS DAOS POR VA DE UNA INDEMNIZACIN, u Ordenar el CESE DE LAS MOLESTIAS RESTRICCIONES EN LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES Art. 27 Constitucin local. La Ciudad desarrolla en forma indelegable una poltica de planeamiento y gestin del ambiente urbano integrada a las polticas de desarrollo econmico, social y cultural, que contemple su insercin en el rea metropolitana. Instrumenta un proceso de ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente que promueve: La preservacin y restauracin de los procesos ecolgicos esenciales y de los recursos naturales que son de su dominio. La preservacin y restauracin del patrimonio natural, urbanstico, arquitectnico y de la calidad visual y sonora. La proteccin e incremento de los espacios pblicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperacin de las reas costeras, y garantiza su uso comn. La preservacin e incremento de los espacios verdes, las reas forestadas y parquizadas, parques naturales y zonas de reserva ecolgica, y la preservacin de su diversidad biolgica. La proteccin de la fauna urbana y el respeto por su vida: controla su salubridad, evita la crueldad y controla su reproduccin con mtodos ticos. La proteccin, saneamiento, control de la contaminacin y mantenimiento de las reas costeras del Ro de la Plata y de la cuenca MatanzaRiachuelo, de las subcuencas hdricas y de los acuferos. La regulacin de los usos del suelo, la localizacin de las actividades y las condiciones de habitabilidad y seguridad de todo espacio urbano, pblico y privado. La provisin de los equipamientos comunitarios y de las infraestructuras de servicios segn criterios de equidad social.
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La seguridad vial y peatonal, la calidad atmosfrica y la eficiencia energtica en el trnsito y el transporte. La regulacin de la produccin y el manejo de tecnologas, mtodos, sustancias, residuos y desechos, que comporten riesgos. El uso racional de materiales y energa en el desarrollo del hbitat. Minimizar volmenes y peligrosidad en la generacin, transporte, tratamiento, recuperacin y disposicin de residuos. Un desarrollo productivo compatible con la calidad ambiental, el uso de tecnologas no contaminantes y la disminucin en la generacin de residuos industriales. La educacin ambiental en todas las modalidades y niveles. Leyes de la C.A.B.A. a tener en cuenta: Cdigo de Planeamiento Urbano (Ley 449 y modif.) regula los usos del suelo y divide al territorio de la C.A.B.A. en zonas donde se regula la actividad comercial, de servicios, y residencial. Son los llamados distritos de zonificacin. Distritos o zonificacin (usos permitidos segn la zonificacin del CPU) Distritos Residenciales R (zonas destinadas a la localizacin preferente de la vivienda admiten usos conexos) R 1 a - Residencial exclusivo de densidad media R 1 b - Residencial exclusivo de densidad media-baja, con altura limitada R 2 a - Residencial general de densidad alta R 2 b - Residencial general de densidad media-baja. del saneamiento ambiental Distritos Centrales C C l - rea Central; C 2 - Centros Principales; C 3 - Centros Locales. Distritos de Equipamiento - E E 1 - Equipamiento mayorista E 2 - Equipamiento general E 3 - Equipamiento local E 4 - Equipamiento especial. Distrito Industrial - I Distritos de Equipamiento - E Son reas dotadas de buena accesibilidad, donde se localizan usos que sirven al conjunto urbano y/o regional que por sus caractersticas de tamao, molestias, etc., no deben localizarse en zonas centrales o residenciales. En estos distritos se admiten tambin usos complementarios que contribuyan a mejorar la funcionalidad de aqullos. E 1 - Equipamiento mayorista E 2 - Equipamiento general E 3 - Equipamiento local E 4 - Equipamiento especial.
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Distrito Industrial I (destinadas al agrupamiento de las actividades manufactureras y de servicio) I 1 - Industrial exclusivo; I 2 - Industrial compatible con el uso residencial en forma restringida (usos: administrativo, financiero, comercial y de servicios, a distintos niveles cuali y cuantitativos, que definen rasgos diferenciales entre distintas categoras de centros. Tales funciones producen algn tipo de molestia (congestin vehicular y peatonal, ruidos, etc.) que podran perturbar las condiciones de habitabilidad de las reas residenciales; por ello, en estos distritos slo se admite el uso residencial con restricciones. Factores que determinan la superficie que se puede construir: F.O.T. : Factor de ocupacin total (F.O.T.): nmero que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie edificable. F.O.S.: Factor de ocupacin del suelo (F.O.S.) indica, en porcentaje, la superficie de terreno que podr construirse. Estos factores condicionantes, juegan con lmites de altura y volumen construble variables y que, segn el distrito donde est emplazado el lote en cuestin, nos dar la superficie a construir Contaminacin atmosfrica Ley 1356: Preservacin del recurso aire. Prevencin y control contaminacin atomosfrica Regulacin en materia de preservacin del recurso aire y la prevencin y control de la contaminacin atmosfrica, de aplicacin a todas las fuentes pblicas o privadas capaces de producir contaminacin atmosfrica en el mbito de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, propendiendo a la coordinacin interjurisdiccional e interinstitucional en lo atinente a su objeto, sin perjuicio de lo establecido en la Ley Nacional N 20.284. Contaminacin atmosfrica: introduccin directa o indirecta mediante la actividad humana de sustancias o energas en la atmsfera, que puedan tener efectos perjudiciales para la salud humana o calidad del ambiente, o que puedan causar daos a los bienes materiales o deteriorar o perjudicar el disfrute u otras utilizaciones legitimas del ambiente. Estndar de calidad atmosfrica: disposicin legal que establece el valor lmite, primario o secundario, de concentracin o intensidad de un contaminante en la atmsfera durante un perodo de tiempo dado. Son lmites primarios los destinados a la proteccin de la salud de la poblacin y son lmites secundarios los destinados a mejorar el bienestar pblico, que incluye la proteccin de los recursos naturales y el ambiente. Emisin: accin de incorporar a la atmsfera como cuerpo receptor o transmisor todo agente fsico, qumico o biolgico. Son lmites de emisin aquellos valores de cantidad de contaminantes por unidad de tiempo, concentracin o intensidad, de carcter temporario o permanente, establecidos por la Autoridad de Aplicacin como mximos permisibles de emisin con relacin al estndar de calidad atmosfrica. Son fuente de contaminacin los vehculos, rodados, maquinarias, equipos o instalaciones, temporarios o permanentes, fijos o mviles, cualquiera sea el campo de aplicacin u objeto a que se lo destine, que produzcan o pudieran producir contaminacin atmosfrica. Hay fuentes fijas y mviles. Monitoreo.
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Contaminacin acstica Ley 1540. Prevenir, controlar y corregir, la contaminacin acstica que afecta tanto a la salud de las personas como al ambiente, protegindolos contra ruidos y vibraciones provenientes de fuentes fijas y mviles, as como regular las actuaciones especficas en materia de ruido y vibraciones en el mbito de competencia de la C.A.B.A. Considera a los ruidos y a las vibraciones como una forma de energa contaminante del ambiente. Contaminacin acstica: la introduccin de ruidos o vibraciones en el ambiente habitado o en el ambiente externo, generados por la actividad humana, en niveles que produzcan alteraciones, molestias, o que resulten perjudiciales para la salud de las personas y sus bienes, para los seres vivos, o produzcan deterioros de los ecosistemas naturales. Toda persona fsica o jurdica tiene derecho, sin obligacin de acreditar un inters determinado, a acceder a la informacin sobre el ambiente en el mbito de la CA.B.A.(Ley 104, 1041 y 303). Cdigo de la Edificacin Las disposiciones del Cdigo de la Edificacin alcanzan a los asuntos que se relacionan con: - La construccin, alteracin, demolicin, remocin e inspeccin de edificios, estructuras e instalaciones mecnicas, elctricas, electromecnicas, trmicas, de inflamables y sanitarias o partes de ellas; - Mantenimiento e inspeccin de predios, edificios, estructura e instalaciones. CONCLUSION: Las definiciones, estndares, y otras consideraciones que contienen las leyes locales tienen relevancia a la hora de establecer cual es la normal tolerancia en caso de conflictos originados por las inmisiones referidas en el art. 2618 C.Civil, que a su vez, es pauta de interpretacin de las otras restricciones. Trabajo Prctico N 3: Lectura obligatoria y anlisis del fallo Botero vs Nextel, CNCivil, sala H, 2007 (LA LEY 2008-B, 568)
PRESCRIPCION ADQUISITIVA La prescripcin es el medio para adquirir un derecho (pres. adquisitiva) o liberarse de una obligacin (pres. liberatoria) por el transcurso del tiempo (art. 3947, 2 parte). Slo se puede adquirir y perder por la prescripcin el dominio (arts. 3948, 4015 y 4016 bis), el usufructo (art. 2812, inc. 4), el uso y la habitacin (art. 2949), las servidumbres continuas y aparentes (art. 3017), el derecho de propiedad horizontal y el condominio Podemos definir a la prescripcin adquisitiva o usucapin como el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relacin con la cosa (dominio, usufructo, uso, habitacin, servidumbre), por la continuacin de la posesin durante todo el tiempo fijado por la ley. La usucapin tiene su fundamento en la presuncin de abandono de la cosa por parte del propietario. Hay inters de la ley en que la cosa sea aprovechada econmicamente
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La prescripcin adquisitiva breve tiene su fundamento en la necesidad de sanear las irregularidades de ciertos ttulos de propiedad o de constitucin de otros derechos reales que pueden ser adquiridos por este medio. Art. 3948 CC: elementos esenciales de la prescripcin adquisitiva: la posesin y el tiempo fijado por la ley. (la definicin es inexacta porque no es un "derecho") Adems debe existir previamente una resolucin judicial que declare extinguido o desmembrado el dominio (o el derecho real de que se trate) del propietario anterior. Antes de esta declaracin, la posesin y el tiempo slo conforman para el usucapiente una situacin de hecho, que le otorgan un derecho a la cosa mediante las acciones posesorias y los interdictos, pero no tiene todava un ius ad rem, o sea, un derecho en la cosa. Se pierde un derecho real por la transmisin judicial, "cualquiera que sea su causa" (art. 2610), y una de ellas es aquella en que la ley se lo atribuye a otro a ttulo de prescripcin (art. 2606). Si la usucapin versare sobre inmuebles, para que el derecho real adquirido sea oponible a los terceros interesados, el testimonio de la sentencia que la admita deber ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicacin de la cosa (art. 2505). dem para cosas muebles registrables. REQUISITOS: a) POSESION: El poseedor deber tener la cosa bajo su poder con animus domini (art. 2351), ejerciendo sobre ella actos posesorios idneos (art. 2384), que lo conducirn, al dominio, a una desmembracin de ste, como podra ser una servidumbre de acueducto aparente, al condominio, si su posesin fue en realidad coposesin (art. 2359), o a la propiedad horizontal si la cosa poseda es de esa naturaleza, y tambin puede llevarlo a adquirir una vivienda en un club de campo, o una propiedad con caracteres especiales, como una bveda. a.1 ANIMUS: La posesin a ttulo de dueo slo se requerir en la prescripcin adquisitiva del dominio, porque para los dems derechos reales el animus posesorio deber ser el correspondiente a la adquisicin del derecho de que se trate (p. ej., usufructo, uso, servidumbre, etc.), segn cul haya sido la intencin del poseedor y la naturaleza de la cosa poseda. La intencin del poseedor dar los alcances del animus posesorio y el derecho a adquirirse (dominio, usufructo, servidumbre) a.2 POSESIN PBLICA. Es necesario que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser conocida por EL PROPIETARIO O POSEEDOR ANTERIOR para que puedan oponerse a ella si es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida. Molitor (nota del art. 2479) exigir la publicidad de la posesin no es exigir que sea conocida del propietario, pues basta con que ste haya podido conocerla..., porque la publicidad requerida no tiene por objeto sino establecer la presuncin de que los actos han sido conocidos por l. Lo contrario a la posesin pblica es la posesin clandestina Es clandestina cuando la posesin se ha tomado por medio de trabajos subterrneos o por actos posesorios ejecutados de noche Significa que se han tomado precauciones para sustraerla al conocimiento de quienes tenan derecho de oponerse (art. 2369).
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a.3 POSESIN PACFICA. Una posesin adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripcin por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisicin del derecho (art. 3959, a contrario sensu). Debe entenderse por violencia no slo las vas de hecho sino tambin la violencia moral (art. 2365 y nota del art. 2478). La prescripcin adquisitiva de cosas posedas por la fuerza o por la violencia, no comienza sino desde el da en que se hubiese purgado el vicio de la posesin (art. 3959). La purga sucede al ao de haber cesado la fuerza o la violencia, porque el poseedor vicioso ya no tendr contradictor en su posesin, al haber perdido el despojado la accin posesoria que le hubiera permitido recuperar la cosa (art. 4038). a.4 POSESIN CONTINUA. La posesin debe ser continua (arts. 3999, 4015 y 4016 bis), ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone (dominio, usufructo, servidumbre, etc.), No es necesario realizar permanentemente actos posesorios sobre la cosa, porque la voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya manifestado una voluntad contraria (art. 2445). Es la concatenacin o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa, sin contradictor alguno, durante todo el tiempo exigido por la ley para la prescripcin. a.5 POSESIN ININTERRUMPIDA. La posesin tiene que ser sin interrupcin alguna (art. 4016) Al contrario de lo que sucede con el requisito de la continuidad, en la interrupcin no hay una omisin del poseedor sino un acto positivo, que puede ser realizado por el propietario o por un tercero (por ejemplo, si lo desposeen), y aun ese acto puede emanar del propio poseedor, como cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa (v. nota del art. 2481). b EL TIEMPO Posesin con justo ttulo y buena fe se requieren diez aos (prescripcin corta). Faltando justo ttulo o buena fe se necesitan veinte aos (prescripcin larga). ACCESION DE POSESIONES En ciertos casos el usucapiente puede unir su posesin a la que tena su autor (art. 4005 in fine). Se requiere que sea un sucesor particular y que haya adquirido por actos entre vivos (compraventa, cesin, donacin, etc.). Para que pueda unir el tiempo de su posesin a la de su autor, las dos posesiones deben ser legales (art. 4005, in fine), es decir, no deben ser viciosas (arts. 2364 y 2365). Si su autor era de mala fe y l es de buena fe, puede adquirir por prescripcin de diez aos (arts. 3999 y 4005), uniendo su posesin a la de aqul. Si l es de mala fe, la buena fe de su autor no lo autoriza para adquirir por prescripcin de diez aos (la del art. 3999), pero s para adquirir por la prescripcin de veinte aos (la de los arts. 4015 y 4016). El sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque l sea de mala fe, puede adquirir por usucapin de diez aos cuando su autor era de buena fe, sumando su tiempo al de aqul, ya que se basa en la ficcin de que contina a la persona del causante.
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No se puede valer de la prescripcin corta en el caso contrario, es decir, cuando su autor era de mala fe, a pesar de su buena fe personal (art. 4004), porque la posesin del sucesor universal (art. 3418) se juzga siempre unida a la del autor de la sucesin, y participa de las calidades que sta tenga (art. 2475). El principio rector en esta materia es, pues, que la posesin del sucesor por ttulo singular (actos entre vivos) se separa de la de su antecesor (art. 2475) a los efectos de la prescripcin corta. El puede adquirir la cosa por este trmino slo si es de buena fe, sumando el tiempo de su posesin al tiempo de la posesin de su autor. Su posesin no queda calificada por la buena o mala fe de su autor, sino por su propia buena o mala fe. El sucesor particular puede tambin unir su posesin de mala fe a la de su autor, haya sido la de ste de buena o mala fe, pero solamente para la usucapin larga. Al contrario, la posesin del causante califica la posesin del sucesor universal, y si la de aqul era de mala fe, la de ste tambin lo ser, y si fue de mala fe la posesin que tuvo el difunto continuar con el mismo carcter en cabeza de su heredero, porque -como dijimos- "se juzgar siempre unida a la del autor de la sucesin" (art. 2475), ya que aqullos no hacen sino continuar la persona del causante (arts. 3417 y 3418). Ellos no comienzan una nueva posesin: continan la posesin de su autor y la conservan con las mismas condiciones y las mismas calidades (nota de Vlez al art. 4005). CMPUTO: el plazo comenzar a correr desde el da en que se ejerci el primer acto posesorio (art. 2351) sobre la cosa que se pretende usucapir, si luego se continu ejercindolos (art. 4015) sin interrupcin alguna (art. 4016). ACTOS DE MERA VOLUNTAD Y SIMPLE TOLERANCIA: falta el animus (ejemplos de dejar la vista no hace adquirir servidumbre; o permitir que haya una cosa en el terreno, no es suficiente para adquirir por prescripcin, etc.) LEGITIMACIN ACTIVA: no es necesaria la capacidad requerida para adquirir por tradicin sino la requerida para adquirir la posesin, lo que significa que no se exige la plena capacidad (art. 2392). Pueden adquirir por prescripcin, entonces, los menores de diez a catorce aos y los menores adultos (art. 127), pues el art. 2392 slo dice que son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los menores de diez aos: a contrario sensu, los dems pueden adquirir por prescripcin. LEGITIMACIN PASIVA: son los mismos que pueden ser sujetos activos. Corre tambin contra los incapaces que tuvieren representantes legales, y si carecieren de representacin se aplicar lo dispuesto por el art. 3980 (art. 3966). Si la usucapin fue comenzada contra el causante, sigue corriendo despus contra sus herederos y legatarios. Contra los herederos, porque ellos continan la persona del difunto y lo suceden tanto en la propiedad como en la posesin (arts. 3417 y 3418), y contra los legatarios, porque stos reciben la cosa con todas sus cargas y sus vicios y en el estado en que se halle (arts. 3755, 3761 y 3775). Corre contra el Estado y las provincias (art. 3951), pero slo en cuanto a ciertos bienes privados (p.ej., art. 2342, incs. 1 y 3), y tambin contra las municipalidades y las iglesias si son cosas que pueden ser enajenadas (arts. 2344, 2345 y 2346). Cabe recordar que el dominio pblico del Estado es imprescriptible.
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COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPION: las cosas susceptibles de usucapin pueden ser inmuebles (art. 4015) o muebles (art. 4016 bis), pero no pueden ser adquiridas por prescripcin las que estn fuera del comercio (arts. 2337 y 2338), ni tampoco las que son del dominio pblico del Estado. IRRENUNCIABILIDAD: no se puede renunciar a la prescripcin futura, pero nada obsta, sin embargo, para que se pueda renunciar a la prescripcin ya sucedida, porque ella en ese caso es un derecho que se ha incorporado al patrimonio del disponente, y no se afecta con ello al orden pblico sino solamente al inters econmico particular.
LEY 14.159 (Sancionada 29/9/52, promulgada 3/19/52, B.O. 10/10/52, trata del catastro y ha incluido las reglas que se insertan sobre la adquisicin de inmuebles por la posesin, ms precisamente al JUICIO DE USUCAPIN). (...) Ttulo 6: La prescripcin adquisitiva de inmuebles 24. En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos (artculo 4015 y concordantes del Cdigo Civil), se observarn las siguientes reglas: a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el particular deber acompaarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisin quien figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se proceder en la forma que los Cdigos de Procedimientos sealan para la citacin de personas desconocidas. (ANTES DE LA SANCIN DE ESTA LEY EL PROCESO ERA MERAMENTE INFORMATIVO, SIN QUE FUERA CITADO EL TITULAR DE LA COSA ) b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin.(DELIMITA EL OBJETO DE LA PRESCRIPCIN, HASTA DNDE SE EXTIENDE ESE DERECHO QUE SE BUSCA ADQUIRIR, INDIVIDUALIZA LA COSA) c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin.(ANTES DE ESTA LEY EL FALLO PODA BASARSE EXCLUSIVAMENTE EN LA PRUEBA TESTIMONIAL, LO CUAL ERA PELIGROSO, MS AN AL NO ESTAR PRESENTE EL TITULAR DE LA COSA. EL PAGO DE IMPUESTOS SLO AQU IMPORTA PRUEBA DE POSESIN RECORDAR QUE NO ES UN ACTO POSESORIO-) d) En caso de haber inters fiscal comprometido el juicio se entender con el representante legal de la Nacin, de la Provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda. Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin del dominio por posesin treinteaal no se plantea en juicio como accin, sino como defensa. (HOY POY HOY EL PLAZO ES DE 20 AOS, YA NO DE 30)
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Sern asimismo subsidiarios del rgimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisicin por posesin de inmuebles del dominio privado de la Nacin; Provincias o Municipios. (Texto ordenado por el dec.ley 5756/58). 25. El precedente artculo se tendr por incorporado al cdigo civil y se aplicar de inmediato a todos los juicios de adquisicin de inmuebles por prescripcin, en los que an no se haya dictado sentencia con autoridad de cosa juzgada.
TTULOS
Es importante diferenciar los distintos ttulos que podemos encontrar, ya que cada uno de ellos tiene diferentes efectos. Las diferencias entre ellos vienen dadas por la presencia o no de errores o incongruencias con la realidad que presente el ttulo en cuestin. Slo el ttulo suficiente es apto para constituir derechos reales. Para la prescripcin breve basta con justo ttulo (no as con un ttulo putativo o boleto de compraventa).
SUJETO (LEGITIMACIN) TTULO SUFICIENTE
OBJETO
FORMA
JUSTO TTULO
Quien lo otorga no est legitimado para hacerlo Se refiere a una cosa distinta a la que realmente es transmitida No se formaliza conforme a las solemnidades exigidas
TTULO PUTATIVO BOLETO DE COMPRAVENTA
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Ttulo putativo:(art.2357) es el que solo existe en la creencia del poseedor: a) cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor (ejemplo: legatario que entr en posesin de la cosa legada, ignorando la revocacin del testamento); b) convencimiento del poseedor de su derecho a extender su ttulo a la cosa poseda (ej.:compra lote y luego se descubre que no corresponde a ese sino a otro). ojo:"razones suficientes". Trabajo Prctico N 4: Lectura obligatoria del fallo Presa de Carelli vs. Vivas, Cm. Civil y Com. Azul,1997, 1998-I-489 y redactar una demanda de usucapin.
Ley N 24.374: Establece un rgimen de regularizacin dominial en favor de ocupantes que acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante 3 aos, con anterioridad al 1/1/92, y su causa lcita, de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitacin nica y permanente. ARTICULO 1- Gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lcita, acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante tres aos con anterioridad al 1 de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa habitacin nica y permanente, y renan las caractersticas previstas en la reglamentacin. (Artculo sustituido por art. 1 de la Ley N 26.49 3 B.O. 3/4/2009) ARTICULO 2 Podrn acogerse al rgimen, procedimientos y beneficios de esta ley, en el orden siguiente: a) Las personas fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate; b) El cnyuge suprstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupacin del inmueble; c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos aos anteriores a la fecha establecida por el artculo 1, y que hayan continuado con la ocupacin del inmueble; d) Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesin. ARTICULO 3 Los beneficiarios del presente rgimen gozarn del beneficio de gratuidad en todos los actos y procedimientos contemplados en esta ley, los que fijare la reglamentacin o la autoridad de aplicacin en sus respectivas jurisdicciones. En ningn caso constituirn impedimentos, la existencia de deudas tributarias, impositivas o de tasas que recaigan sobre el inmueble, ya sean de Jurisdiccin nacional, provincial o municipal, con excepcin de la contribucin especial establecida por el artculo 9 de la presente ley. ARTICULO 4-Quedan excluidos del rgimen de la presente ley: a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda; b) Los inmuebles cuyas caractersticas excedan las fijadas en la reglamentacin. ARTICULO 5- Las provincias determinarn en sus respectivas Jurisdicciones la autoridad de aplicacin de la presente ley. En caso la Capital Federal ser la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, dictarn las normas reglamentarias y procedimientos para su cumplimiento, teniendo en cuenta las normas de planeamiento urbano y procediendo en su caso, a un reordenamiento adecuado. ARTICULO 6-Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el siguiente procedimiento: a) Los beneficiarios debern presentar ante la autoridad de aplicacin, una solicitud de acogimiento al presente rgimen, con sus datos personales, las caractersticas y ubicacin del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda documentacin o titulo que obrase en su poder. A la solicitud, deber acompaar una declaracin jurada en la que conste su carcter de poseedor del inmueble, origen de la posesin, ao de la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentacin: 47
Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 b) La autoridad de aplicacin practicar las verificaciones respectivas, un relevamiento social y dems aspectos que prevea la reglamentacin, pudiendo desestimar las solicitudes que no renan los requisitos exigidos. Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentacin o en la declaracin jurada, se rechazar la misma sin ms tramite; c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirn los antecedentes a la Escribana de Gobierno o las que se habilitasen por las Jurisdicciones respectivas, la que requerir los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. No contndose con estos antecedentes se dispondr la confeccin de los planos pertinentes y su inscripcin; d) La Escribana citar y emplazar al titular del dominio de manera fehaciente en el ltimo domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo har tambin mediante edictos que se publicarn por tres das en el Boletn Oficial y un diario local, o en la forma ms efectiva segn lo determine la reglamentacin, emplazndose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposicin en el trmino de 30 das; e) No existiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar una escritura con la relacin de lo actuado, la que ser suscrita por el interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su inscripcin ante el registro respectivo, hacindose constar que la misma corresponde a la presente ley; f) Si se dedujese oposicin por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso g), se interrumpir el procedimiento; g) Cuando la oposicin del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley, no se interrumpir el tramite. procedindose como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer; h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisin en favor del peticionante, la escrituracin se realizar conforme a las normas de derecho comn, siendo de aplicacin, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones. ... ARTICULO 8- La inscripcin registral a que se refiere el inciso e) del artculo 6 se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de su registracin. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido. Las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo. (Artculo sustituido por art. 1 de la Ley N 25.79 7 B.O. 18/11/2003). ARTICULO 9-A los efectos del financiamiento del sistema, crease una contribucin nica de 1 % del valor fiscal del inmueble, la que estar a cargo de los beneficiarios. La reglamentacin determinara la forma de percepcin y administracin de estos fondos. ARTICULO 1O.-La presente ley es de orden pblico y el Poder Ejecutivo reglamentar la misma en lo que fuese de su competencia, dentro de los 60 das de su publicacin en el Boletn Oficial. Las provincias y la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, dictarn las normas complementarias y reglamentarias en el plazo de 60 das a contar de la reglamentacin.
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DOMINIO: MODOS DE EXTINCIN
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EXPROPIACIN Procedimiento de derecho pblico, por el cual el sujeto expropiante (sujeto activo), obrando unilateralmente, adquiere bienes de los particulares (sujetos pasivos), en virtud de una ley que los declara de utilidad pblica, y para el cumplimiento de los fines dispuestos en esta ley, previo pago de una justa indemnizacin Cd.Civil: 1324 inc.1; 2511 (reglamenta el 17 CN: justa indemnizacin-valor real y perjuicio directo por la privacin de la propiedad); y 2610 (modo de extincin del dominio). Ley 21.499: Sujetos activos: Estado Nacional; MCBA; entidades autrquicas nacionales, empresas del Estado Nacional y los particulares (existencia visible o jurdica) siempre que cuenten con autorizacin legal. Sujeto pasivo: cualquier persona de carcter pblico o privado. Objeto: todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfaccin de la necesidad pblica, cualquiera sea su naturaleza, pertenezcan al dominio publico o privado y sean cosas o no. Debe referirse a bienes determinados, pero puede ser mencionados en forma genrica cuando van a ser destinados a la ejecucin de una obra, plan o proyecto. Indemnizacin: valor objetivo del bien y los daos que sean una consecuencia directa o inmediata de la expropiacin. No se toman en cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas o lucro cesante, ni el mayor valor que la obra pueda conferir al bien (art.10). Si son inmuebles el valor mximo estimado ser incrementado por todo concepto en un diez por ciento. Despus de declararse el bien sujeto a expropiacin slo se pagan las mejoras necesarias (art.11) Avenimiento: el sujeto pasivo consiente la expropiacin, con lo cual no se requiere ir a juicio. Se adquiere directamente dentro de los valores mximos fijados por el Tribunal de Tasaciones (inmuebles) o las oficinas tcnicas. Procedimiento judicial sumario: el dominio se extingue para el expropiado cuando hay sentencia judicial firme + toma de posesin + pago de la indemnizacin (29, prr.2) Debe promoverse el juicio dentro de los dos aos de dictada la ley, si son bienes determinados; cinco aos si son bienes dentro de una zona determinada y de diez aos cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una enunciacin genrica, salvo ochavas, rectificacin o ensanche de calles ni para la reserva de inmuebles para obras o planes de ejecucin diferida. Retrocesin: es la accin que tiene el ex-propietario cuando se de un destino diferente al bien expropiado, o no se le de ningn destino en 2 aos computados desde que la expropiacin qued perfeccionada (35).
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Expropiacin irregular: cuando la iniciativa la tiene el expropiado. Puede darse en los siguientes casos: 1) se declar a la cosa de utilidad pblica, pero no se concreta la expropiacin, o 2)se expropi slo una parte de la cosa. En ambos casos el sujeto pasivo de la expropiacin intima a la Administracin Pblica a que realice la expropiacin, o bien que la extienda a la totalidad de la cosa.
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CONDOMINIO
Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. (Art. 2673)
Caracteres del condominio:

PLURALIDAD DE SUJETOS: los titulares deben ser 2 o mas personas ya sean fsicas o jurdicas (sino estaramos frente a un dominio) Se ve afectado el
carcter exclusivo del dominio.
UNIDAD DE OBJETOS: puede tratarse de 1 o varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del
condominio como un solo objeto.
EXISTENCIA DE PARTES IDEALES, ABSTRACTAS, ALICUOTAS, INDIVISAS O CUOTAS PARTES. A cada condmino le corresponde una cuota parte, es
decir, , 1/3, , 1/5, etc. Se tiene derecho sobre toda la cosa pero por un % de ella. No recae sobre parte alguna materialmente determinada del objeto.
Constitucin (art 2675)

El condominio puede originarse en: CONTRATO cuando varias personas adquieran en comn una o varias cosas o cuando el propietario del todo transmite a otro una parte alcuota de
su derecho sobre la cosa.
Para algunos, entra en esta categora, la particin extrajudicial de una herencia. ACTOS DE ULTIMA VOLUNTAD aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega a una misma cosa a 2 o ms personas. No constituye un
condominio cuando no recae sobre una o varias cosas determinadas sino sobre todo el patrimonio relicto que seria una comunidad hereditaria y no un condominio. cuando la ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los particulares. Por ejemplo: el condominio de muros, cercos y LEY fosos o por confusin de lmites, etc. Se sostiene que la enumeracin del art 2675 no es excluyente de otros medios de constitucin del condominio, se suele mencionar por ejemplo, el supuesto de la prescripcin adquisitiva, cuando la posesin durante el trmino requerido por la ley ha sido ejercida por ms de una persona (coposesin)
CLASES DE CONDOMINIOS
A. SIN INDIVISION FORZOSA es aquel en el cual cualquiera de los condminos, en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los dems condminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la particin de la cosa comn.
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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 B. CON INDIVISION FORZOSA se encuentra coartada la facultad de pedir la divisin en cualquier tiempo ya sea por causa derivada de la ley, de la convencin (contrato) o de una disposicin de ltima voluntad.
CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA FACULTADES SOBRE LA PARTE INDIVISA (art 2676)
Amplsimas y equivalentes a las del propietario sobre su cosa. Se refiere a las facultades jurdicas y no materiales. Puede realizar cuantos actos sean compatibles con su carcter de porcin ideal, sin depender para ello de la conformidad de los otros condminos.
El condmino PUEDE
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El condmino NO PUEDE
FACULTADES SOBRE LA COSA O PARTE MATERIAL DE ELLA.

Son restringidas Derecho de uso y goce de la cosa Todo condmino puede usar la cosa comn pero con 2 limitaciones:
1. Que se ajuste al destino de la cosa. Si uno de los condminos no permite a otro gozar y usar de la cosa conforme al destino de ella, se produce un caso de abuso del derecho (art 1071). No hay abuso si se utiliza para otro destino. 2. Que no la deteriore en su inters particular
Si uno de los condminos usa y goza de la totalidad de la cosa sin que los otros condminos formulen observacin alguna, se presume asentimiento tcito con dicha ocupacin gratuita. Actos de disposicin Art 2680 exige unanimidad de los condminos para actos materiales y jurdicos Ius prohibendi ninguno de los condminos puede ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa comn ni sobre menor parte de ella fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de una bastara para impedir lo que la mayora quera al respecto. Art 2681 innovaciones materiales. Solo estn prohibidas aquellas innovaciones que tiendan a dar a la cosa comn un destino distinto o que se traduzcan en un menoscabo del derecho de los dems condminos.
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Nada obsta a que el condominio en ejercicio del derecho de uso y goce de la cosa comn, pueda hacer en ellas las construcciones que quiera para si comodidad particular, con la sola condicin de no estorbar a los otros el uso del mismo derecho en otra parte de la cosa y si, la mejora fue realizada sin el consentimiento de los otros condminos, estos no podran aprovecharse de ella sin contribuir a su pago. Ante la exigencia de unanimidad (art 2680, si el acto es celebrado por un solo condmino o por mas, pero no por todos, estos actos son nulos, de nulidad relativa. Excepcin Art 2683 la enajenacin, constitucin de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminos vendr a ser parcial o ntegramente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote. En la hipoteca, antes de la particin, la hipoteca es nula, el acreedor hipotecario carecer de todo derecho.
DERECHOS DE LOS ACREEDORES DE LOS CONDOMINOS EMBARGO Y VENTA DE LA PARTE INDIVISA

Art 2677 cada condmino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros. La ley 14394 art 55 durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pero si podrn cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin correspondientes a su respectivo deudor.
CARGAS REALES
Art 2689 en las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca cada uno de los condminos esta obligado por el todo de la deuda. Por el carcter indivisible que revisten las cargas reales, el acreedor puede demandar a cualquiera de los condminos poseedores de la cosa gravada, por el todo de la deuda. Si quedara un saldo impago por el art 2688 cada uno de los condminos responder solo por su parte Esto tambin se aplica a los impuestos.
OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DE LOS CONDOMINOS.

Gastos de conservacin y reparacin de la cosa
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Hay controversia respecto a que pasa con la parte indivisa abandonada

Se acrece la de los otros condminos proporcionalmente a su cuota. Mariani de Vidal Si se trata de un inmueble, la parte indivisa pasa al dominio publico del estado. Si es un mueble se transforma en una res nullius susceptible de apropiacin
OBLIGACIONES POR DEUDAS CONTRAIDAS EN PRO DE LA COMUNIDAD (CON UN 3)

Por uno solo de los condminos (art 2687)
Esta obligado solo el que la contrajo. Tiene accin contra los dems condminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.
Todos los condminos colectivamente

Principio general: no solidaridad Cada uno esta obligado por la cuota parte que le correspondera de la cosa (si se expreso al obligarse cual era esa cuota parte) Si no se expreso la cuota, todos responden por partes iguales sin perjuicio del derecho a repetir cada uno proporcionalmente lo que hubieran abonado dems por parte de los otros que hubieren abonado de menos (art 2688) Excepciones. No solidarias Pacto de solidaridad por los condminos Que se exprese en cuotas Que lo establezca la ley por el contrato en que esta constituido
CASO DE INSOLVENCIA DE UNO DE LOS CONDOMINOS Art 2690 deben repartirse entre los condminos que afrontaron la deuda en proporcin al inters que tengan en ella y segn el cual hubieses contribuido a satisfacer la parte del crdito que corresponda al insolvente
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I.
ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN
UNANIMIDAD qurum necesario para deliberar (cantidad mnima de personas fsicas o jurdicas para sesionar vlidamente) MAYORIA ABSOLUTA (cantidad de esas personas que voten afirmativamente para un asunto determinado)
Se computan los votos por valor (% que cada condmino tiene. Si hay dudas se presumen que son iguales art 2704-2705-2708) y NO por cabeza Si hay empate decisin (art 2706) por suerte 57
Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 rbitros Juez a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros
El administrador puede ser:
Ambos deben rendir cuentas II. EXPLOTACION POR ARRENDAMIENTO

Art 2702 debe ser preferido a persona extraa, el condmino que ofreciere el mismo alquiler. Si se alquila a un 3 por medio de un contrato de locacin vlidamente celebrado, por el art 1613: Antes de vencer el termino de la locacin causa que dio motivo al desalojo la demanda de desalojo debe ser intentada por todos los condminos , cualquiera fuere l
Despus de vencido el termino de locacin el desalojo puede ser demandado por cualquiera de los condminos sea la causa del desalojo la conclusin del termino o cualquier otra.
CONCLUSION DEL CONDOMINIO

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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 CAUSAS COMUNES AL DOMINIO CAUSAS ABSOLUTAS A. Destruccin total o consumo total de la cosa ( si es parcial el derecho continua sobre los restos) (art 2604) B. Si la cosa es puesta fuera del comercio ( art 2604) C. Si animales domsticos recuperan su antigua libertad (art 2605) CAUSAS RELATIVAS (art 2606-2609-2610) A. Abandono (art 2607-2608-2685 2p) B. Enajenacin de la cosa C. Transformacin D. Accesin E. Prescripcin F. Trasmisin judicial Si la enajenacin, abandono, etc. recaen sobre la parte indivisa nicamente para el condmino titular se extinguir el derecho que puede pasar, segn los casos a otro/S condmino/s o un 3. Si uno de los condminos intenta prescribir el dominio de toda la cosa contra los dems, su posesin debe ser inequvoca y revelar que ha excluido a los dems condminos de la posesin de la cosa, de lo contrario, el uso y goce que hiciere de la misma encuadrara en las facultades que otorga el art 2684 (ver intervensin de ttulos) MODO ESPECIAL A. Divisin de la cosa comn
Convertir la parte ideal de casa condmino en una porcin o lote material equivalente a su inters en la cosa. Cuando el condominio no es de indivisin forzosa:
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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 Quin puede pedir la particin? los condminos, herederos de los condminos, sus acreedores (de los herederos) y todos los que tengan un derecho declarado por la ley. Cundo la puede pedir? en cualquier momento. EXCEPCION: Art 2715 cuando la divisin sea nociva por cualquier motivo (perjudica a los condminos, desvalorizacin de la cosa que se torna inconveniente) ella debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos. Segn la jurisprudencia, ese perjuicio debe derivar en situaciones objetivas, graves y excepcionales que serian las nicas que autorizaran la demora (crisis econmica, juicio pendiente que se discute acerca de la superficie de la cosa) Inaplicable si el perjuicio derivare del valor afectivo de la cosa para uno de los condminos o del hecho que la divisin traiga aparejada otro destino para el inmueble. Algunos piensan que adems del perjuicio que le puede causar a los condminos, hay que tener presente el inters colectivo (art 1071 y 2513)
NATURALEZA JURIDICA DE LA ACCION DE PARTICION

ACCION REAL: porque el juez esta facultado para hacer atribuciones de propiedad y pone en movimiento el derecho real de condominio ACCION PERSONAL: efectiviza una obligacin que la ley le impone a los condminos de dividir la cosa en comn en cualquier
momento. Esta obligacin esta dentro del derecho personal aunque derive de un derecho como es el condominio.
ACCION MIXTA: nuestro codificador las rechaza (nota art 4023 in fine) El juez competente para entender en la accin de particin es el que lo es para entender en las acciones reales.
FORMAS DE LA PARTICION
Art 3642 UNANIMIDAD Y CAPACIDAD forma y por el acto que juzguen convenientes. ESPECIE: cuando la cosa sea divisible y la divisin no convierta en antieconmico el aprovechamiento o devaluado para las partes. EN DINERO: si la cosa es indivisible, se vende y se reparte el dinero en proporcin al % de cada condmino. Si todos los condminos estn de acuerdo pueden hacerse de esta forma aunque la divisin en especie sea posible MIXTA: un poco en especie, un poco en dinero.
CLASES DE PARTICION
Total: cuando se divide todo el objeto del condominio
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Parcial: cuando se divide una parte de la cosa que constituye el objeto del condominio Definitiva: cuando se divide el condominio, se divide la propiedad Provisoria: cuando se divide el uso y goce de la cosa (art 3464). La resolucin debe ser tomada por unanimidad (art 2699) Judicial: cuando lo decide el juez. Casos art 3465 Extrajudicial: cuando lo deciden los condminos si son capaces y estn presentes. Debe formalizarse por escritura pblica o instrumento privado presentando a juez para ser homologado.
EFECTOS DE LA PARTICION
Tiene efecto declarativo (art 2695/2696), es decir, tiene efecto retroactivo a la fecha de constitucin del condominio, Se considera como sui el condominio nunca hubiera existido, se establece una ficcin legal. Cada condmino debe ser considerado como que hubiera sido desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le hubiese correspondido en su lote y como si nunca hubiese tenido derecho de propiedad en lo que le ha tocado a los otros condminos (art 2695) Excepcin: los condminos entre si se deben la garanta de eviccin y por vicios redhibitorios.
CONDOMINIO DE INDIVISION FORZOSA

Se encuentra coartada la facultad de pedir la divisin en cualquier tiempo ya sea por causa derivada de ley, de la convencin (contrato) o de una disposicin de ltima voluntad.
CLASIFICACION: Segn su origen:

Legal: Condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso de dos o ms heredades que pertenezcan a propietarios distintos. ( Por ej.: un canal de desage de 2 inmuebles) (art 2710) Condominio de muros, cercos, fosos que sirvan de separacin entre dos heredades contiguas. (art 2716/2745-2710) Hiptesis de divisin nociva ( art 2715) Condominio de las partes comunes en la propiedad horizontal. Jurisprudencial: Sepulcros por aplicacin del art. 278 y nota 2715 y el art 12 de la ley 4128, salvo excepciones. Convencional: 61
Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 La indivisin forzosa puede nacer de una estipulacin valida y temporal de los condminos (art 2715) Art.2693.- Los condminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la divisin; pero les es permitido convenir en la suspensin de la divisin por un trmino que no exceda de cinco aos, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. Art 52 y 53 de la ley 14.394 (plazo mximo para convenir la indivisin: 10 aos) Disposicin de ultima voluntad: Por un plazo que no exceda los 10 aos. Cualquier trmino superior al mximo permitido se entender reducido a este. Si se trata de un bien determinado o de un establecimiento comercial, industrial, etc. el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad aun cuando ese tiempo sea mayor de 10 aos.
Segn la incidencia del tiempo (Llambias-Alterini):

Perdurables Dentro de esta categora se ubican las que la ley prohbe dividir la cosa comn. Se incluyen los accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades (art. 2710 a 2714); condominio de nuevos cercos y fosos (art. 2716, 2717 y sig.); condominio sobre partes comunes en propiedad horizontal (art.18 ley 13512); la indivisibilidad producto de la constitucin del bien de familia (art.34 y sig. ley 14394). Temporarias Estas se caracterizan por su transitoriedad y comprenden las indivisiones forzosas de origen contractual (art. 2693 y 2694) sinnimo de convenios de indivisin para cosas de origen no hereditario y -por otra parte- la indivisin que el donante pueda imponer a sus donatarios condminos a los convenios entre herederos para bienes de origen hereditario (art. 52 ley 14394) y las indivisiones forzosas para bienes de origen hereditario impuestas por el testador o el cnyuge suprstite ( art. 51 y 53 ley 14394). Estas situaciones estn previstas en el art.2715 cuando expresa que la divisin de la cosa comn la "prohibiere una estipulacin vlida y temporal de los condminos, o el acto de ltima voluntad tambin temporal que no exceda en uno y otro caso el trmino de cinco aos". Esta precisin debe entenderse en conjuncin con los trminos que fija la ley 14394, que amplan este plazo legal para bienes de origen hereditario (nada que remita a 14394).
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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 Circunstanciales - Particin nociva. Esta indivisin resultante de la ltima parte del art. 2715 es verdaderamente circunstancial, ocasional o accidental y existen controversias sobre su fuente. Tradicionalmente se la ha ubicado dentro de las indivisiones legales como sealamos. En cambio los autores que estamos reseando consideran que "la indivisin nacer de la decisin judicial que enfrentada a un caso concreto interprete que debe dilatar la divisin para que no haya perjuicio a los condminos" (ob.cit. pag. 571). Los autores aportan como ejemplo la subsistencia de la indivisin a fin de evitar situaciones crticas econmico-sociales que condenaran a una disminucin importante del precio, de cualquier manera ser el arbitrio judicial quien decidir la oportunidad de la particin. Si bien el texto legal parece muy amplio en la labor jurisprudencial se observa cuidado en las resoluciones, pese a que hay una tendencia a reaccionar contra la excesiva divisibilidad de los patrimonios a fin de evitar graves perjuicios a los comuneros por la decisin de un solo de ellos que pretende decidir.
FACULTADES DE LOS CONDOMINOS

Cada condmino puede usar la totalidad de la cosa comn y de sus diversas partes. Limitaciones: A. Debe usarla conforme al destino de la cosa comn (art 2712), determinado por convencin, sino por la naturaleza de la cosa, sino por el usa al cual la cosa ha sido afectada de hecho. B. El uso de cada condmino no puede perjudicar al derecho igual de los otros (art 2712) C. Debe usarse la cosa para satisfacer necesidades de las heredades, en inters de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa y no para satisfacer las necesidades de otro fundo aunque perteneciera a uno de los condminos.
Actos materiales: puede realizarlos siempre que no perjudique a otros condminos. Actos jurdicos: comprenden la cosa comn, las partes ideales y las partes exclusivas.
OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS.

Igual a las del condominio sin indivisin forzosa. No se aplica el abandono (art 2685 in fine) y el arrendamiento de la cosa comn separada de las partes exclusivas.
Accesorios indispensables (art 2710) (de origen legal y de carcter perdurable)

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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 La prohibicin encuentra fundamento en razones de necesidad, atento la connotacin de indispensabilidad para las heredades que fija el texto. Es necesario que sobre estos accesorios exista condominio porque si son de propiedad exclusiva de uno de los vecinos, para que el otro vecino pueda usarlos seria necesario establecer una servidumbre legal o convencional, Es cuestin de hecho, depender en cada caso concreto, determinar cuando los accesorios son indispensables para el uso comn de los fundos. Cada condmino puede, respecto de esos accesorios, ejercer acciones posesorias o la real reivindicatoria, el condmino se puede adquirir por usucapin, el derecho no se extingue por el no uso durante 10 aos. (Art 2711)
Condominio por confusin de limites (art 2746)

El condominio se extiende nicamente a la zona dudosa y no a la totalidad de los fundos contiguos que pertenecen a la propiedad exclusiva de los vecinos. Cada uno de los condminos puede pedir que los lmites confusos se investiguen y demarquen por medio de la accin de deslinde. Requisitos para iniciar la accin de deslinde: 1. 2 fundos colindantes (art 2746) o contiguos (art 2748) Si el demandado es el Estado (art 2750) solo procede respecto a terrenos dependientes del dominio privado. Si los 2 fundos son del dominio pblico del Estado el deslinde le corresponde a la jurisdiccin administrativa. Para algunos, esto tambin se aplica si un fundo es de un particular y el otro del dominio publico del Estado. 2. Fundos rsticos (art 2648) no edificados. Segn la jurisprudencia, en caso de predios edificados no procede la accin de deslinde sino que son aplicables las reglas de la medianera. Lo de rustico no significa que estn en la ciudad o en el campo sino que no este edificado. Tampoco procede la accin de deslinde cuando las heredades contiguas estn separadas por un alambrado.
3. Los limites de los fundos debe estar confundidos (art 2746/2748) ACCION DE DESLINDE Limites confundidos, no se sabe exactamente por donde pasan Cada parte es demandante t demandada Ninguno de los vecinos afirma tener derecho alguno sobre la zona en cuestin Busca investigar y demarcar los limites confundidos ACCION REINVINDICATORIA Limites cuestionados Hay actora (carga de la prueba) y demandado Los vecinos afirman su derecho sobre la zona determinada y Reclaman la restitucin de ella por parte del colindante que la posee 64
Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 El terreno se dividir entre los vecinos en la porcin que el juez diga.
Tienen accin de deslinde los que tengan derechos reales sobre el terreno contra el propietario del fundo contiguo (art 2749) Los titulares de derechos reales de uso y garanta sobre cosa ajena para que la sentencia sea oponible al propietario, el demandado puede exigir que intervenga el. El deslinde puede ser: Judicial (art 2753) Extrajudicial (art 2753) con escritura publica otorgada por personas capaces y la mensura practicada homologadas por juez competente. Prueba: esta a cargo de ambas partes Gastos: se repartirn proporcionalmente entre ellos segn la extensin del terreno de cada uno. Efectos: la sentencia (deslinde judicial) o escritura pblica (deslinde extrajudicial) servirn como titulo de propiedad, siempre que no cause dao a 3 (art 2753) ser parte integrante, accesorio o complementario del titulo de dominio de cada uno de los colindantes.
Condominio de muros, cercos y fosos.

Art.2716.- El condominio de las paredes, muros, fosos (excavacin que rodeaba las fortalezas y castillos) y cercos que sirvan de separacin entre dos heredades (porcin de terreno cultivo perteneciente al mismo dueo) contiguas, es de indivisin forzosa. Nuestro Cdigo considera como sinnimos los trminos: Pared: muro Medianera: comn.
CLASIFICACION DE LOS MUROS Segn el punto de vista fsico (segn su emplazamiento):

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Pared o muro lindero o separativo: la que se encuentra edificada en el lmite de 2 fundos pertenecientes en el terreno a distintos
propietarios.
ENCABALLADO: su eje coincide con la lnea separativa de 2 heredades. El muro esta asentado en el terreno de un vecino y parte en el de otro.
CONTIGUO: uno de sus extremos toca el lmite separativo de las 2 heredades, pero la pared se asienta ntegramente en el terreno de un solo
vecino
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Pared o muro no divisorio o no separativo: aquel que o linda inmediatamente con la lnea separativa de los inmuebles contiguos.
MURO O PARED PROXIMA: esta edificada ntegramente en el terreno de uno de los vecinos y aunque se levante cerca del limite de las
heredades no linde inmediatamente con el.
Desde el punto de vista jurdico (segn quien es su titular):

PARED PRIVATIVA: pertenece a la propiedad exclusiva del vecino que la construyo. PARED COMUN, MEDIANERA (desde el punto de vista fsico puede ser tanto encaballada como contigua): art 2717 cuando los vecinos de
las heredades contiguas la han construido a su costa en el lmite separativo de ambas. Existen 2 posibilidades: 1. Que los dos vecinos la construyeran juntos pagando ambos los gastos sobre el lmite de sus heredades. 2. Que la construye y paga uno de los vecinos sobre el lmite separativo de las heredades u el otro luego la adquiere. El condominio sobre el muro medianero se extiende tambin al terreno sobre el cual este esta asentado. MURO + TERRENO: TODO INESCINDIBLE
MEDIANERIA URBANA
El cerramiento puede ser: A. Una facultad: que deriva del carcter exclusivo del dominio ( puede excluir a 3 del uso, goce y disposicin de la cosa) Art 2516 permite encerrar la heredad con pared, fosos, cercos sujetndose a los reglamentos policiales. 67
Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 Art 2725 el primero que edifica en un pueblo en un lugar aun no cerrado entre paredes (piedra o ladrillo; 3 m. de altura y 30 cm. De espesor) puede asentar la mitad de la pared que construyera sobre el terreno vecino. Permite hacer la pared encaballada.
B. Una obligacin
OBLIGACION DE CERRAMIENTO FORZOSO
Art 2726 el propietario de una heredad puede obligar al vecino a construir y conservar la pared (3 m. de altura, 30 cm. De espesor, de piedra o ladrillo) para cerrar y dividir sus heredades contiguas situadas en un pueblo. El vecino requerido a pagar no puede eludir esta obligacin salvo que ejerza la facultad del art 2727 (ceder el terreno sobre el cual la pared se asienta y renunciar a la medianera) que lo libera de la obligacin. Muro cerramiento puede edificarse: ENCABALLADO (lnea separativa de ambas heredades) por un solo vecino. Si el otro vecino acepta No acepta medianero solo se libera de los gastos de construccin, cediendo el terreno sobre el que estaba asentado y renunciando a la medianera. El muro es privativo y contiguo porque se corre la lnea divisoria de ambos fundos.
Sin previo requerimiento al otro vecino (art 2725) 2 crditos exigibles a distinto tiempo Hasta los 3 metros desde la construccin. Desde los 3 metros hasta donde se apoya desde que la utiliza.
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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 CONTIGUA: un vecino construye a su costa y en su terreno (art 2728). Desde el punto de vista jurdico es privativo. Quien la construyo no puede reclamar al otro vecino el reembolso por gastos y terreno en que se asienta el muro, salvo que el vecino: 1. Quiera adquirir la medianera 2. Se sirva de la pared muro a reclamar. esta facultad es imprescriptible y se aplica el art 2736
surge la obligacin de el de contribuir con el valor de la pared y el terreno y por lo tanto el derecho del dueo del
El crdito nace cuando el vecino efectiva, ente utiliza el muro y prescribe a los 10 aos. Si prescribe porque el dueo del muro no reclama, el vecino adquiere la medianera por usucapin.
PRESCRIPCION LIBERATORIA DE LA ACCION DE COBRO POR DERECHO DE MEDIANERIA AOS

MURO CONTIGUO MURO ENCABALLADO corre desde que se utiliza especficamente la pared hasta los 3 metros corre desde el momento de su construccin porque el vecino se sirve de la pared desde el cerramiento. Despus de los 3 metros corre desde que se utiliza especficamente la pared.
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QUE PUEDE ADQUIRIR QUIEN QUIERE ADQUIRIR LA MEDIANERIA? Espesor: todo. No puede pretender adquirir un poco. Largo: toda la extensin o lo que corresponda a la finca del adquirente Alto: como mnimo 3 metros. Si es mas alto puede adquirir todo o una parte.
QUE DEBE PAGAR QUIEN ADQUIERE LA MEDIANERA? (Art 2736)
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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 La mitad del valor (NO el costo) de la pared como este construida (no puede quejarse sobre materiales, precio, etc.) Si el vecino puso elementos decorativos que no hagan a la estructura constructiva de la pared no tiene que pagarlos. Los cimientos correspondientes a la proporcin de la pared que se quiere adquirir. Si el vecino los hizo de mayor entidad porque, por ejemplo, quera construir un stano no debe pagar todo., La mitad del terreno donde se asienta el muro, siempre que se trate de una pared contigua o encaballada y se hubiera hecho antes abandono, sino no.
PRUEBA
No se exige escritura pblica para instrumentar el titulo adquisitivo. Hay un sistema de presunciones iuris tantum (ultima parte art 2718) para facilitar la prueba. Instrumentos pblicos o privados (art 2720) Signos materiales actos comunes a las 2 partes
la ley no determina cuales son, Quedan librados a apreciacin judicial. el titulo es superior a los signos (art 2721)
Conflicto entre ambos
Art 2718 pared que separa 2 edificios se presumen medianera en toda su altura hasta el termino del edificio menos elevado el cual, si tiene sinuosidades, la presuncin sigue esas sinuosidades y se presume que es privativo el resto de la pared entre donde termina el edificio mas bajo y el edificio mas alto. Se presume privativa
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Esta presuncin solamente rige cuando son dos edificios No rige su la pared separa un edificio y un patio o un jardn o quinta aunque estn todos cerrados ni cuando la pared separa a 2 patios, jardines, etc. (art 2719)
DERECHOS DE LOS CONDOMINOS

Art 2740 Art 2730

la adquisicin de la medianera pone a los vecinos en un pie de perfecta igualdad pueden usar el muro libremente siempre que:
Se use de acuerdo a su naturaleza No se cause deterioros a la pared ni se comprometa su solidez No se estorbe el ejercicio del mismo derecho por el otro condmino
Art 2731
utilidades que se le puede dar a la pared
OBLIGACIONDES DE LOS CONDOMINOS

Art 2722 cada uno esta obligado a contribuir en proporcin de sus derechos con los gastos de reparacin o reconstruccin del muro. La reparacin debe ser necesaria, No hay obligacin cuando la reparacin le convenga a uno de ellos o cuando se trate de un mejoramiento de la pared Puede liberarse abandonando. (art 2723)
Salvo que
este usando la pared. La reparacin o reconstruccin sea necesaria por un hecho suyo. (art 2724)
Le confiere al que no abandona la propiedad exclusiva de la pared o muro Se puede readquirir
EFECTOS DEL ABANDONO DE LA MEDIANERIA
En la pared medianera:
NO SE PUEDEN ABRIR LUCES, ABERTURAS. Quien la adquiere puede pedir su supresin si existan antes de adquirirla. (Art 2740. Relacionado con art 2655) NO SE PUEDE DISMINUIR LA ALTURA O ESPESOR, NI HACER APERTURAS SIN EL CONSENTIMIENTO DEL OTRO (Art 2737 relacionado con art 2654) Trabajo Prctico N 5: Lectura del fallo Paz vs Barrio, Cmara Nac. Civil., sala L, 1997 (LA LEY 1998-D, 784)
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PUBLICIDAD INMOBILIARIA
Es el medio por el cual se ponen en conocimiento del pblico el estado jurdico de los bienes inmuebles. Es una cuestin de seguridad. En el derecho romano (Justiniano) la publicidad de los ds.reales sobre inmuebles era la tradicin En el derecho germnico al principio se efectuaba la tradicin junto con el convenio de transmisin. En el medioevo vino la investidura judicial. Estas sentencias (primero litigio real y luego fingido) se guardaban en registros o libros especiales y por la seriedad y certeza adquirieron la misma eficacia que el ttulo justificativo o testimonio judicial, y pas de ser elemento probatorio a ser el elemento esencial o hecho constitutivo de la modificacin, pero luego retrocedi al recibir el sistema romanista de la tradicin. En el derecho francs (Code) se consagr la trasmisin slo consensu, reservando la publicidad para las donaciones e hipotecas. Pero la inseguridad oblig en 1855 a crear el registro inmobiliario, para hacer oponibles a terceros los actos. Es inscripcin declarativa. La tradicin es equvoca, porque depende de la intencin de las partes. Carece de permanencia (fugaz y efmera). Carece de universalidad (puede incluso estar desprovista de signos materiales que la exterioricen). Los registros inmobiliarios son los medios ms aptos y eficaces para la publicidad inmobiliaria. Registran no slo derechos reales sino tambin situaciones personales que pueden incidir sobre el estado o disponibilidad jurdica de los inmuebles. Publicidad para: seguridad y fomento crdito. CLASIFICACIN DE LOS SISTEMA REGISTRALES: a) Transcripcin (se copia el ttulo, todo) Inscripcin (extracto, slo se registra la informacin relevante) b) Personales (se registra la informacin relativa a cada sujeto) Reales (se registra lo que ocurre con cada inmueble, lo mejor es mixtos: reales con ndices personales) c) De publicidad completa De publicidad incompleta d) Declarativos (Slo oponibilidad del acto frente a 3) Constitutivos (el registro es elemento esencial para la constitucin o nacimiento del derecho, antes de la inscripcin no es derecho real) {abstractos o sustantivos (factor de saneamiento de ttulos-publicidad convalidatoria. La inscripcin queda apartada de la causa, del contrato que dio origen a la transmisin. Pueden dividirse en {sistemas de fe pblica registral (fuerza convalidatoria relativa) {de inscripcin atributiva convalidatoria (fuerza convalidatoria absoluta). {Tambin est el sistema "Torrens" (constitutivo absoluto) e) centralizados y descentralizados f)facultativos y obligatorios
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Antecedentes nacionales: El CC estableci un sistema para la transmisin inter vivos del dominio y constitucin de los dems derechos reales ejercibles por la posesin: ttulo y modo. El ttulo es el antecedente negocial jurdico apto para transferir el dominio o derecho real (ttulo de adquisicin; justa causa), integrado instrumentalmente (forma esencial o constitutiva) con la escritura pblica. El modo : la tradicin (577 y 3265)2. Temperamento de Vlez Sarsfield:(nota 3198 in fine) la tradicin para Vlez cumpla una doble funcin: modo esencial de constitucin del derecho y medio de publicidad como condicin de oponibilidad a terceros. Para la hipoteca s adopt el sistema de titulo ms inscripcin registral ,pero para los dems derechos reales juzg suficiente medio de publicidad la escritura pblica y la tradicin o ejercicio del derecho (servidumbres), atendiendo al hecho de que la hipoteca no se ejerce por la posesin. No acept la registracin por considerar que era inconveniente para el estado de desarrollo del pas (ver nota 3198 in fine), pero revela que conoca los distintos sistemas, e incluso parece aconsejar un sistema de folio real (genealoga, catastro, etc). Da 4 razones: a) esperar que pasa con la experimentacin en otros pases; b) necesidad de una magistratura para no convalidar ttulos viciados; c) entorpecimiento del crdito inmobiliario por el costo de implementar un registro, esperar que tuvieran mayor valor; d) falta de recursos humanos idneos. Crtica contenida al sistema registral en la nota 577: el dominio es un derecho absoluto, y no puede ser que slo sea oponible erga omnes a partir de su inscripcin.(esto no sucede si es constitutiva). Desde 1899 hubo proyectos de modificacin legislativa (Eleodoro Lobos),casi todos basados en la modalidad constitutiva hasta el Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil Crdoba (1961) antecedente inmediato de la reforma de 1968 al art.2505. Los registros locales: En la Ley Orgnica de Tribunales 1893 (1886) se creo el Registro de la Propiedad para la Capital: a)obligacin de inscribir actos que constiuyan, modifiquen, etc derechos reales b) obligacin de los escribanos de tener constancia de libre disponibilidad; c) efectos frente a 3. Se discuti la constitucionalidad porque establecan un rgimen no previsto en el Cd. Civil, pero nadie los suprimi. Lo inconstitucional era imponer la registracin para que tuviera efectos contra terceros. Bielsa los llam "feliz anomala". Salvat deca que eran constitucionales, como medida de orden y seguridad para el ejercicio y goce de los derechos respecto de terceros (poder de polica). La CSJN declar en 1935 la inconstitucionalidad (Catamarca) 1938 (Mendoza). La Suprema Corte de Bs. As. en 1966 declar la constitucionalidad de su Registro de la Propiedad Inmueble. Haba tambin problemas con la exigencia de los certificados, su plazo de validez, la prioridad entre embargo anotado y escritura, etc.
577: antes de la tradicin de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real.(se apart del Code y dice seguir a Freitas,v.nota, aunque en realidad ste no slo adopt la tradicin sino tambien la transcripcin- art.3809 Esbozo)) 3265: todos los derechos que una persona trasmite por contrato a otra persona slo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin, con excepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones
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Hubo leyes llamadas "constitucionalizadoras" porque eran nacionales y exigan las inscripcin: aparceras rurales, expropiacin, propiedad horizontal, bien de familia, etc. Ley 17.711: modific el art.2505 3 (la adquisicin y prdida de los ds.reales, segn V.S. vara segn la naturaleza del derecho real: "La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles slo se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas" . PRINCIPIOS REGISTRALES: 1.- Rogacin o instancia: el Reg. no procede de oficio, sino a instancia de parte interesada (arts. 6 y 7 Ley 17801). Excepciones: caducidad de la inscripcin hipotecaria; embargos, anotaciones provisorias; efectos de los certificados. 2. Inscripcin (es necesaria y declarativa) arts. 2 y 3 Ley. 3. Especialidad (descripcin inmueble, titular, monto gravamen), Cap. III Ley (Matriculacin). 4. Tracto sucesivo (orden regular sucesivos titulares registrales) -encadenamiento- (art.1). No procede cuando hay usucapin, y est como excepcin el "tracto abreviado" (art.16). 5. Legalidad: funcin calificadora del registrador (arts.8 y 9). Slo se analiza que el ttulo rena los requisitos legales. Examen de legalidad es sobre las formas extrnsecas y regularidad de los asientos. 6. Prioridad: segn el tiempo u orden (arts. 17, 18 y 19). 7. Presuncin registral o Legitimidad (se presume veraz el asiento registral)(art.22). Cuando no admite prueba en contrario es fe publica registral (no est previsto en nuestro sistema). 8. Publicidad: acceso de los interesados mediante consultas, informes o certificados (22,23 y 25). Deben acreditar inters legitimo (art.60 Dec. Ley 2080/80) :Estado Nac., Provincial, .Municipal; Poder Judicial; abogado, escribano, procurador, ingeniero, agrimensor; martilleros pblicos; gestores de asuntos judiciales y administrativos reconocidos por el Registro de Propiedad Inmueble y personas autorizadas. 9. Presuncin de completividad o integridad (lo no registrado no perjudica a los terceros, es como si no existiese) (arts.2, 20 y 22). DOCUMENTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles, b)los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares, c) los establecidos en otras leyes nacionales o provinciales. Para hacerlo se requiere: 1) escritura pblica (notarial) o resolucin judicial o administrativa, anterior:"Los derechos reales se adquieren y se pierden, segn las disposiciones de este Cdigo relativas a los hechos o a los actos por medio de los cuales se hace la adquisicin, o se causa la prdida de ellos"
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2) formalidades exigidas legalmente y estar autorizadas originales o copias por facultado para hacerlo, 3) revestir carcter autentico y hacer fe por s mismo de su contenido que sea objeto de registracin, para servir luego como ttulo, etc. Ej. de registracin de documento privado (art.12 dec. ley 19.724 s/ prehorizontalidad). PLAZO DE INSCRIPCIN Cada documento debe inscribirse dentro de los 45 das de su celebracin. De as hacerlo, la fecha en que es inscripto se retrotrae a la de celebracin, con lo cual, el documento ser oponible a los 3 desde el da mismo de su creacin. Si se excede ese plazo no hay retroactividad, por lo tanto ser oponible desde la fecha de inscripcin. (art. 5).
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BIEN DE FAMILIA PROTECCION DEL PATRIMONIO FAMILIAR Ley 14.394 Art. 34. Toda persona puede constituir en "bien de familia" un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, segn normas que se establecern reglamentariamente. Art. 35. La constitucin del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripcin en el Registro Inmobiliario correspondiente. Art. 36. A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituda por el propietario y su cnyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente. Art. 37. El "bien de familia" no podr ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias. Tampoco podr ser gravado sin la conformidad del cnyuge; si ste se opusiere, faltare o fuese incapaz, slo podr autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia. Art. 38. El "bien de familia" no ser susceptible de ejecucin o embargo por deudas posteriores a su inscripcin como tal, ni an en el caso de concurso o quiebra, con excepcin de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravmenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artculo 37, o crditos por construccin o mejoras introducidas en la finca. Art. 39. Sern embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para satisfacer las necesidades de la familia. En ningn caso podr afectar el embargo ms del cincuenta por ciento de los frutos. Art. 40. El "bien de familia" estar exento del impuesto a las trasmisin gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nacin cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el artculo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco aos de operada la trasmisin. Art. 41. El propietario o su familia estarn obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en l existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicacin podr acordar slo transitoriamente y por causas debidamente justificadas. Art. 42. La inscripcin del "bien de familia" se gestionar, en jurisdiccin nacional, ante la autoridad administrativa que establezca el Poder Ejecutivo nacional. En lo que atae a inmuebles en las provincias, los poderes locales determinarn la autoridad que tendr competencia para intervenir en la gestin Art. 43. El solicitante deber justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por los artculos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, as como los gravmenes que pesen sobre el inmueble. Si hubiere condominio, la gestin deber ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el artculo 36. Art. 44. Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitucin de un "bien de familia", el juez de la sucesin, a pedido del cnyuge
o, en su defecto, de la mayora de los interesados, ordenar la inscripcin en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con
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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere incapaces, la inscripcin podr ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez. Art. 45. No podr constituirse ms de un "bien de familia". Cuando alguien resultase ser propietario nico de dos o ms bienes de familia, deber optar por la subsistencia de uno solo en ese carcter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicacin, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constitudo en primer trmino. Art. 46. Todos los trmites y actos vinculados a la constitucin e inscripcin del "bien de familia" estarn exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales. Art. 47. La autoridad administrativa estar obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el asesoramiento y la colaboracin necesarios para la realizacin de todos los trmites relacionados con la constitucin e inscripcin del "bien de familia". Si ello no obstante, los interesados desearen la intervencin de profesionales, los honorarios de stos no podrn exceder, en conjunto, del 1% de la valuacin fiscal del inmueble para el pago de la contribucin territorial. Art. 48. En los juicios referentes a la transmisin hereditaria del bien de familia, los honorarios de los profesionales intervinientes no podrn superar al 3 % de la valuacin fiscal, rigindose por los principios generales la regulacin referente a los dems bienes. Art. 49. Proceder la desafectacin del "bien de familia" y la cancelacin de su inscripcin en el Registro Inmobiliario: a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cnyuge, a falta del cnyuge o si ste fuera incapaz, se admitir el pedido siempre que el inters familiar no resulte comprometido; b) A solicitud de la mayora de los herederos, cuando el "bien de familia" se hubiere constitudo por testamento, salvo que medie disconformidad del cnyuge suprstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesin o la autoridad competente resolver lo que sea ms conveniente para el inters familiar; c) A requerimiento de la mayora de los copartcipes, si hubiere condominio, computada en proporcin a sus respectivas partes; d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artculos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios; e) En caso de expropiacin, reivindicacin, venta judicial decretada en ejecucin autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectacin a juicio de la autoridad competente. Art. 50. Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional, denieguen la inscripcin del "bien de familia" o decidan controversias referentes a su desafectacin, gravamen u otras gestiones previstas en esta ley, podr recurrirse en relacin ante el juez de lo civil en turno. Qu es el Bien de Familia? Es un rgimen jurdico regulado en los arts. 34 a 50 de la Ley 14.394, que tiene por finalidad inmediata proteger patrimonialmente al ncleo familiar, pues impide que el inmueble afectado sea ejecutado por deudas cuya causa obligacional sea de fecha posterior a su inscripcin. El inmueble afectado al rgimen del "Bien de Familia" no ser susceptible de ejecucin o embargo por deudas posteriores a su inscripcin como tal, ni an en el caso de concurso o quiebra. El beneficio no es oponible en caso de: 1) incumplimiento de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, 2) gravmenes constituidos en razones de causa grave o manifiesta utilidad para la familia, 3) crditos por construccin o mejoras introducidas en la finca (conf. art. 38 ley 14.394 ). 77
Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 La jurisprudencia ha incorporado a los supuestos citados: a) las deudas por expensas y b) las deudas por alimentos. Toda persona fsica puede constituir en "Bien de Familia" un inmueble de su propiedad. Si es casada y nico titular del inmueble no necesita la conformidad del cnyuge. Si los titulares de la propiedad son condminos, la afectacin la deben realizar por unanimidad y contar entre ellos con el parentesco exigido por la ley. Si los condminos son concubinos y tienen hijos en comn, tambin pueden sujetarse al rgimen de proteccin. A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el/los propietario/s y su/s cnyuge/s, sus ascendientes y descendiente, aun los hijos adoptivos sin lmite de grado; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad (hermano, to y sobrino) que convivieren con el constituyente (art 36 ley 14.394). El constituyente deber, al tiempo de realizar la afectacin, designar por lo menos a un beneficiario del grupo familiar. La designacin del o de los beneficiarios es un derecho del constituyente, quien no tiene que respetar ningn grado de preferencia y su eleccin es libre. La nica limitacin que tiene es que existiendo parientes troncales, no podr designar a los colaterales, y si su situacin se enmarca en este ltimo supuesto, los colaterales tienen obligacin de convivir con el constituyente. Se puede afectar un inmueble urbano o rural, siempre y cuando est destinado a vivienda familiar o a la explotacin por cuenta propia. Slo puede afectarse un inmueble como Bien de Familia (art. 45 ley 14.394). En caso de que la vivienda comprendiera ms de un lote o una unidad funcional y su complementaria, podr solicitarse la ampliacin justificando la utilidad. Pueden afectarse tambin locales de negocio u oficinas, siempre y cuando estn destinados a la explotacin por cuenta propia de o de los titulares del dominio. Un inmueble inscripto como bien de familia puede ser embargado y ejecutado por deudas cuya causa obligacional sea anterior a la afectacin y no por deudas posteriores (salvo las enunciadas anteriormente). El propietario puede hipotecar el inmueble afectado a bien de familia. No es necesario desafectar el inmueble para hipotecarlo. Existe un error conceptual generalizado con respecto a este punto. Por ello es importante tener en claro que s se puede hipotecar el inmueble afectado a bien de familia. As la afectacin le ser oponible a todos los acreedores de obligaciones de causa obligacional posterior a la afectacin, pero no al acreedor hipotecario, quien en caso de ejecucin podr llegar a subastar el inmueble, aun sin necesidad de desafectacin. Este es un caso excepcional dentro del rgimen. Para proceder a la venta de un inmueble afectado a bien de familia, es necesario previamente o por acto simultneo con la venta realizar la desafectacin. Cabe destacar que el Municipio de Vicente Lpez slo tiene competencia material para afectar los inmuebles ubicados en el Partido, dado el convenio celebrado con el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires. La desafectacin por este u otros motivos se puede realizar por la va administrativa, ante el mismo Registro de la Propiedad o por la va notarial, con intervencin de un escribano pblico o notario. Para desafectar voluntariamente el inmueble se requiere la intervencin del propietario que debe contar con la conformidad de su cnyuge y en caso de condminos se requiere la intervencin no de la totalidad, sino de los que renan por lo menos el cincuenta y uno por ciento del condominio. Un inmueble hipotecado puede ser afectado al rgimen de Bien de Familia, con independencia de quien sea el acreedor hipotecario (persona fsica o jurdica). Si la hipoteca se hubiese constituido a favor de una entidad bancaria oficial, y sta ltima hubiese retenido el primer testimonio del ttulo de propiedad inscripto, el titular dominial podr solicitar al Banco la entrega de la fotocopia de la escritura en resguardo, firmada y sellada en todas sus hojas por autoridad del Banco, acompaada del certificado de resguardo emitido por dicha entidad firmado por la misma autoridad, a fin de reemplazar el ttulo original, que ms adelante se detalla como documentacin requerida para la afectacin. El trmite se realiza en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque en varias provincias puede hacerse en los Municipios o en oficinas descentralizadas al efecto.
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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga v.2012 Documentacin que se debe presentar: 1) Ttulo de Propiedad (escritura, declaratoria de herederos, adjudicacin por divisin de bienes, subasta o reglamento de copropiedad, etc.) dependiendo de su situacin personal. 2) DNI de los titulares de dominio y de los beneficiarios. 3) Constancia de CUIL o CUIT de o de los propietarios 4) Libreta de matrimonio o certificado de matrimonio (En caso de cnyuges), partidas o certificados de nacimientos (en caso de haber hijos), o cualquier otro documento pblico que acredite parentesco entre constituyentes y beneficiarios. (En caso que los documentos que acrediten parentesco sean expedidos por autoridad competente extranjera, debern estar debidamente traducidos, si fuera el caso, y legalizados por el Ministerio de Relaciones Exteriores y Culto). La desafectacin puede realizarse: a) Por va administrativa ante el Registro de la Propiedad Inmueble o b) por va notarial, ante escribano pblico o notario. En este ltimo caso puede ser por acto simultneo con el acto dispositivo que se decida celebrar (Ej.: venta).
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USUFRUCTO
2808: hay dos clases: 1. USUFRUCTO IMPERFECTO O CUASIUSUFRUCTO: confiere a su titular el uso y goce de una cosa ajena fungible y consumible. La naturaleza del objeto determina que sea posible alterar la sustancia de la cosa (de lo contrario la constitucin d este derecho sera intil). Gran parte de la doctrina afirma que se trata en realidad de un prstamo de consumo (contrato de mutuo). 2. USUFRUCTO PERFECTO (2807): derecho real de uso y goce de cosa ajena no fungible ni consumible, quedando prohibido alterar la SUSTANCIA de la misma (el deterioro normal, por el uso, no se considera alteracin de la sustancia).
Conjunto de cualidades que hacen que la cosa sea eso y no otro objeto diferente (nota al 2807). Entonces:
COSA confiere lo conserva el Ius abutendi Ius fruendi Ius utendi NUDO PROPIETARIO se les transfieren al USUFRUCTUARIO
CONSTITUCIN: Por contrato oneroso (se presume) o gratuito. Por actos de ltima voluntad (se presume gratuito). Por disposicin legal: el usufructo en cabeza de los padres, sobre los bienes de sus hijos. Prescripcin.
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Se puede constituir a favor de varias personas, en cuyo caso ser COUSUFRUCTO. PLAZO: ser el estipulado, sin embargo, si nada se dice durar toda la vida del usufructuario (si se trata de una persona fsica) o 20 aos (si se trata de una persona jurdica siempre que no se disuelva antes-). DERECHOS Y OBLIGACIONES: OBLIGACIONES DEL USUFRUCTURIO: 1. ANTES de entrar en posesin de la cosa: a. Realizar un INVENTARIO, el cual servir para individualizar el objeto del derecho real, as como determinar el estado en que se entregan los mismos (para saber cmo debern ser devueltos). Si no lo hace se presume que los recibi en buen estado, y el nudo propietario lo puede exigir en cualquier momento. No hay dispensa. b. Dar una FIANZA la cual garantizar, al nudo propietario, el cumplimiento de todas las obligaciones pactadas. Es posible la dispensa. 2. DURANTE la posesin: a. Usar y gozar de la cosa como lo hara su dueo, y conforme a su destino. b. Si un 3 turba su posesin debe comunicrselo al nudo propietario. c. Ejecutar las reparaciones de los daos que se produzcan durante su posesin (los anteriores, NO). 3. al FINALIZAR el usufructo: a. RESTITUIR LA COSA (que es, en realidad, la obligacin principal que pesa sobre el usufructuario). DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO: Usar y gozar de la cosa. Percibir los frutos (los productos corresponden al nudo propietario). Mejorar la cosa: no puede reclamar reintegro alguno, pero s se las puede llevar consigo o compensarlas con daos que est obligado a pagar. Tiene acciones posesorias y reales, cuya sentencia, de ser positiva beneficia al nudo propietario, pero, de ser negativa, no lo afecta. OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO: Entregar la cosa con sus accesorios. No obstaculizar el ejercicio del usufructo. Si fue constituido por contrato oneroso debe garanta de eviccin yu vicios redhibitorios.
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EXTINCIN: Revocacin. Resolucin del derecho. Muerte del usufructuario/ disolucin de la persona jurdica. Cumplimiento del plazo o de la condicin resolutoria pactada. No uso por 10 aos. Consolidacin en una persona de las calidades de usufructuario y nudo propietario. Destruccin o prdida total de la cosa por caso fortuito. Prescripcin. Causales propias al resto de los derechos reales.
USO Y HABITACIN USO: el usuario puede usar y gozar de la cosa ajena pero en la medida requerida para cubrir sus necesidades y de su familia. Es un usufructo limitado. Si el objeto del derecho es una casa, cuyo destino es el de habitarla, estamos frente a un derecho real de HABITACIN. El concepto de familia adoptado por el legislador es amplio (2953). Se rige por las normas del usufructo. 3573 bis: DERECHO REAL DE HABITACIN DEL CNYUGE SUPRSTITE
Un nico inmueble habitable. Valuacin igual o inferior al
lmite mximo estipulado para el bien de familia.
Concurrencia de ms herederos.
Si concurren estos 3 requisitos, el cnyuge suprstite tendr derecho a solicitar un derecho de habitacin vitalicio y gratuito de ese nico inmueble. Este derecho cesa si contrae nuevas nupcias.
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Cosas (objeto derechos reales) deben ser (2311)

Las cosas pueden clasificarse segn

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Segn su origen o causa

Muebles Mala fe Viciosa

Estelionato Abuso confianza Violencia Clandestinidad Abuso de confianza

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EN EL MBITO DE LOS DERECHOS

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Obligaciones (enumeracin no taxativa)

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Riesgo de la cosa Disposicin cosas muebles

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Buena fe Derecho a compensar Mala fe

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Dominio pblico (art. 2340)

De los particulares: clases (art. 2507)

Inenajenable Imprescriptible Inembargable

Menos pleno o imperfecto (2661 a 2672)

EXCLUSIVIDAD (triple connotacin): PERPETUIDAD (doble connotacin) ABSOLUTEZ

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Art.2524: El dominio se adquiere por:

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MODOS ORIGINARIOS APROPIACION

No son apropiables: (2528)

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Los modos derivados pueden ser:

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RESTRICCIONES Y LIMLIMITES AL DOMINIO

Contenido negativo Extensin objetiva del dominio

Exclusin de terceros Al subsuelo Al espacio areo A los accesorios A los frutos

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