Uma abordagem prtica

Art. 721 - Incumbe aos Oficiais de Justia e Oficiais de Justia Avaliadores da Justia do Trabalho a realizao dos atos decorrentes da execuo dos julgados das Juntas de Conciliao e Julgamento e dos Tribunais Regionais do Trabalho, que lhes forem cometidos pelos respectivos Presidentes. (Redao dada pela Lei n 5.442, de 24.5.1968) 1 Para efeito de distribuio dos referidos atos, cada Oficial de Justia ou Oficial de Justia Avaliador funcionar perante uma Junta de Conciliao e Julgamento, salvo quando da existncia, nos Tribunais Regionais do Trabalho, de rgo especfico, destinado distribuio de mandados judiciais. (Redao dada pela Lei n 5.442, de 24.5.1968)

Art. 887 - A avaliao dos bens penhorados em virtude da execuo de deciso condenatria, ser feita por avaliador escolhido de comum acordo pelas partes, que perceber as custas arbitradas pelo juiz, ou presidente do tribunal trabalhista, de conformidade com a tabela a ser expedida pelo Tribunal Superior do Trabalho. 1 No acordando as partes quanto designao de avaliador, dentro de cinco dias aps o despacho que o determinou a avaliao, ser o avaliador designado livremente pelo juiz ou presidente do tribunal. 2 Os servidores da Justia do Trabalho no podero ser escolhidos ou designados para servir de avaliador. (Artigo tacitamente derrogado pelo anterior)

Art. 680. A avaliao ser feita pelo oficial de justia (art. 652), ressalvada a aceitao do valor estimado pelo executado (art. 668, pargrafo nico, inciso V); caso sejam necessrios conhecimentos especializados, o juiz nomear avaliador, fixando-lhe prazo no superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. (Redao dada pela Lei n 11.382, de 2006).

Art. 683. admitida nova avaliao quando: (Redao dada pela Lei n 11.382, de 2006). I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrncia de erro na avaliao ou dolo do avaliador; (Redao dada pela Lei n 11.382, de 2006). II - se verificar, posteriormente avaliao, que houve majorao ou diminuio no valor do bem; ou (Redao dada pela Lei n 11.382, de 2006). III - houver fundada dvida sobre o valor atribudo ao bem (art. 668, pargrafo nico, inciso V). (Redao dada pela Lei n 11.382, de 2006).

Entre as prerrogativas legais do Oficial de Justia encontra-se a f pblica, que faz presumir verdadeiros os atos por ele praticados. Assim, para se desconstituir o valor de uma avaliao de bens penhorados realizada pelo Oficial de Justia, imprescindvel a produo de prova consistente e incontestvel que a invalide. Caso contrrio, a avaliao, indiscutivelmente, dever prevalecer. A avaliao realizada pelo Oficial de Justia Avaliador goza de presuno de legitimidade, por ser ato emanado de agente pblico de confiana do Juzo, sendo necessria a presena de elementos de forte convico para rejeitar o valor atribudo por ele ao bem penhorado.

Na atualidade, existem vrias formas de se documentar alguma coisa, alm da escrita, como por exemplo o uso de fotografias, os sistemas de dados informatizados, planilhas de pagamento, microfilmagens etc. O que torna um documento pblico a sua autoria por um oficial pblico e no a sua forma (escrita, verbal, visual etc.). Por essa razo, o documento pblico precisa estar assinado por um oficial pblico, pois quem detm a f pblica no o timbre oficial em si, e sim o oficial pblico que o elaborou.

"A avaliao, nesta Justia Especializada, realizada por oficial de justia avaliador, pessoa habilitada e detentora de f pblica, possuindo condies para o desempenho de tal mister, militando a presuno de que o valor por ele atribudo aos bens se mostra compatvel com o preo de mercado. Exige-se a produo de prova robusta e consistente a infirmar a avaliao procedida pelo meirinho, o que no ocorre no caso em tela (DES. DORA VAZ TREVIO, TRT 2 REGIO em deciso de AGRAVO DE PETIO)

Caractersticas: Requer mais cuidados em relao descrio do bem e sua exata localizao; Maior possibilidade de venda em leilo; Maior dificuldade na cincia ao executado; Possibilidade de divergncias em relao avaliao do bem

Leitura dos dados de registro Descrio e indicao da localizao exata Casos de necessidade de planta e croqui Matrcula atualizada Verificao da situao atual do imvel Dados do cadastro da Prefeitura Uso do Google Maps ou Google Earth

O que deve conter: Descrio do imvel como consta da matrcula Dados de identificao adicionais Endereo atual Benfeitorias (descrio atual do imvel) Ocupao Fotografias

Diferenas entre a avaliao do Oficial de Justia e as avaliaes dos engenheiros e dos corretores de imveis Objetivos distintos Mtodo cientfico de avaliao, seguindo as normas da ABNT Mtodo comparativo ou evolutivo, para estabelecer um parmetro de venda em leilo judicial

A Polmica Avaliao de Imveis por Oficial de Justia Joo Paulo Mont'Alvo Veloso Rabelo Advogado de Brasil Salomo e Matthes Advocacia e ps-graduando em Direito Processual Civil pela Fundao Armando lvares Penteado (FAAP)
Revista Consultor Jurdico, 29 de abril de 2009

Atualmente, a avaliao de imveis urbanos disciplinada pela NBR 14653-2, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT). Para se ter uma pequena ideia da complexidade das atividades que devem empreendidas pelo avaliador, basta uma simples leitura do item 7.3.1 daquela norma, que recomenda que toda avaliao enfrente as seguintes questes: (i) aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atpicos ou estigmas; (ii) aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante do solo e condies ambientais; (iii) localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos principais plos de influncia;

(iv) uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do municpio, para concluir sobre as tendncias de modificao a curto e mdio prazo; (v) infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel, energia eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso, esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado; (vi) atividades existentes: comrcio, indstria e servio; (vii) equipamentos comunitrios: segurana, educao, sade, cultura e lazer. Fcil de se ver, portanto, que as providncias enumeradas acima meramente exemplificadas, j que ho de ser observadas outras balizas igualmente importantes certamente no condizem com a natureza dos atos rotineiramente praticados pelos Oficiais de Justia.

Mtodo comparativo dos dados de mercado Determina-se o valor do imvel fazendo a comparao com outros de natureza e caractersticas semelhantes, possibilitando a valorao do imvel, levando-se em considerao as flutuaes do mercado imobilirio, frequentemente diferente das flutuaes dos outros ramos da economia.

O mtodo comparativo dos dados de mercado pode ser usado quando possvel encontrar imveis similares queles que se est avaliando Pesquisa de mercado, com trs imveis de caractersticas semelhantes no mesmo bairro ou regio

Uso de sites especializados na internet: 123i, Zap Imveis, etc. Busca-se um valor mdio e aplica-se um desconto de 5% a 10% Chega-se ao preo mdio por metro quadrado dos paradigmas e aplica-se esse preo ao imvel avaliado

Mtodo evolutivo Soma do valor do valor do terreno s benfeitorias depreciadas, de acordo com a idade aparente do imvel Utiliza-se esse mtodo quando no se encontra paradigmas adequados para avaliar pelo mtodo de comparao Pesquisa-se o valor do terreno pelo mtodo comparativo

Calcula-se o custo das benfeitorias com aplicao do CUB (custo unitrio bsico) da construo civil rea construda O valor do CUB pode ser obtido no site do Sinduscon O valor do CUB o valor mnimo aceitvel para o clculo das benfeitorias Sobre a rea construda, calcula-se a depreciao

Clculo da depreciao Vida til de um imvel de alvenaria: 60 anos Idade aparente do imvel Fator de depreciao: idade aparente dividida por 60 Exemplo: 25 anos / 60 = 0,416 (depreciao de 42%)

O uso do valor venal de referncia para avaliao de imveis - vantagens e perigos Como obter o valor venal

Situaes especiais Avaliao de glebas urbanas Avaliao de imveis rurais Avaliao de grandes imveis Penhora com avaliao posterior Depositrio Bem de famlia (Lei 8009/90)

Bibliografia: Marcelo Arajo de Freitas, Jos Carlos Batista Junior OFICIAL DE JUSTIA Elementos para Capacitao Profissional Curitiba, PR - J.M. Livraria Editora Vanessa Bawden de Paula Macanhan A Avaliao de Imveis pelos Mtodos EconmicoFinanceiros (Dissertao de Mestrado) Universidade Federal de Itajub) Muito obrigado pela ateno!